TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: sociedad mercantil INVERSIONES 13 Y MEDIO C.A., inscrita en fecha 06.02.1998 ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 27, Tomo 3-A., representada por sus Directores Principales, ciudadanos ALEXIS ESCALA DIAZ y JESUS ESCALA DIAZ, venezolanos, mayores de edad , titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.051.713 y 4.082.998, con domicilio procesal en la oficina del desarrollo inmobiliario denominado Villas Pan de Azucar, ubicado en el sector Campeare de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados MOISES MILLAN CAMACHO y JESUS CORDOVA GAMBOA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 18.620 y 11.178, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ e IRAY NALLIBE BELLO CHEJADE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.542.149 y 13.192.695, respectivamente, domiciliados en la urbanización Las Palmas, calle Las Palmas, N° 12, Sector Apostadero, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: no acreditó a los autos.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE CODEMANDADA JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ: abogado ANTONIO RODRIGUEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 57.483.

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado ANTONIO RODRIGUEZ, en su carácter de defensor judicial de la parte codemandada, ciudadano JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ, en contra de la sentencia dictada en fecha 15.06.2015 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 05.05.2017.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 18.05.2017 (f. 137) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 19.05.2017 (f. 138), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 26.05.2017 (f. 139), se declaró desierta la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de las partes.
En fecha 21.06.2017 (f. 140 al 147), compareció el abogado ANTONIO RODRIGUEZX, con el carácter que tiene acreditado en los autos y presentó escrito de informes.
Por auto de fecha 06.07.2017 (f. 148), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 04.07.2017 exclusive.
Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 13 Y MEDIO C.A. en contra de los ciudadanos JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ e IRAY NALLIBE BELLO CHEJADE, ya identificados.
Por auto de fecha 05.12.2012 (f. 25 y 26), se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ e IRAY NALLIBE BELLO CHEJADE, para que comparecieran por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación practicada, a dar contestación a la demanda a las 11:00 de la mañana.
En fecha 06.12.2012 (f. 28 al 30), comparecieron los ciudadanos ALEXIS ESCALA DIAZ y JESUS ESCALA DIAZ, con el carácter que tienen acreditado en autos y mediante diligencia le otorgaron poder apud acta a los abogados MOISES MILLAN CAMACHO y JESUS CORDOVA GAMBOA.
En fecha 13.12.2012 (f. 32), se dejó constancia de haberse librado los recibos de citación a la parte demandada.
En fecha 18.12.2012 (f. 35), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmado el recibo de citación que se le libró a la ciudadana IRAY NALLIBE BELLO CHEJADEM; y el recibo de citación sin firmar que se le libró al ciudadano JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ por cuanto no lo pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 17.01.2013 (f. 48), compareció el abogado JESUS CORDOVA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la citación por carteles del ciudadano JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ; lo cual fue acordado por auto de fecha 17.01.2013 (f. 49) y librándose en esa misma fecha el correspondiente cartel.
En fecha 18.02.2013 (f. 52), compareció el abogado JESUS CORDOVA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación que se le libró al ciudadano JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ; las cuales se agregaron al expediente por auto de esa misma fecha (f. 55).
En fecha 05.03.2013 (f. 56), la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado en el domicilio del ciudadano JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ el cartel de citación que se le libró.
En fecha 16.04.2013 (f. 57), compareció el abogado JESUS CORDOVA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se le nombrara defensor judicial al ciudadano JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMEMEZ; lo cual fue acordado por auto de fecha 23.04.2012 (f. 58) y designándose como tal a la abogada MARLYN CRUZ CARREÑO FERNANDEZ a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librado la misma en esa fecha.
En fecha 30.04.2013 (f. 60), compareció el alguacil y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la abogada MARLYN CRUZ CARREÑO FERNANDEZ.
En fecha 07.05.2013 (f. 62), compareció la abogada MARLYN CARREÑO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia aceptó el cargo de defensor judicial del ciudadano JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ y juró cumplir el mismo.
En fecha 05.06.2013 (f. 63), compareció la abogada MARLYN CRUZ CARREÑO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18.06.2013 (f. 67), compareció el abogado MOISES MILLAN, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de subsanación de la cuestión previa alegada por la defensora judicial de la parte codemandada, ciudadano JESUS HERNANDEZ.
En fecha 26.06.2013 (f. 72 y 73), compareció la abogada MARLYN CRUZ CARREÑO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 09.07.2013 (f. 75), compareció el abogado JESUS CORDOVA GAMBOA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10.07.2013 (f. 78), compareció la abogada MARLYN CRUZ CARREÑO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 15.11.2013 (f. 80), compareció el abogad MOISES MILLAN, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de informes.
En fecha 15.06.2015 (f. 94 al 110), se dictó sentencia mediante la cual se declaró con lugar la demanda y se ordenó notificar a las partes de la misma; siendo libradas las correspondientes boletas en fecha 16.06.2015 (f. 111).
En fecha 17.06.2015 (f. 115), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora.
En fecha 15.02.2016 (f. 117), compareció la alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de notificación que se le libró a la ciudadana IRAY NABILLE BELLO CHEJADE por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 24.02.2016 (f. 120), compareció la abogada MARLYN CARREÑO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual renunció al cargo de defensora judicial del ciudadano JESUS HERNANDEZ.
En fecha 29.02.2016 (f. 122), compareció la alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de notificación que se le libró al ciudadano JESUS HERNANDEZ por cuanto su defensora judicial renunció al cargo.
Por auto de fecha 01.03.2016 (f. 125), se designó al abogado YSAIAS ERNESTO ROSAS MARCANO, como defensor judicial del ciudadano JESUS HERNANDEZ, a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librada la misma en esa fecha.
En fecha 16.03.2016 (f. 127), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró al abogado YSAIAS ERNESTO ROSAS MARCANO.
En fecha 28.03.2016 (f. 129), compareció el abogado YSAIAS ROSAS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia rechazó el cargo de defensor judicial del ciudadano JESUS HERNANDEZ.
En fecha 21.04.2016 (f. 130), compareció el abogado JESUS CORDOVA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se le nombrara un nuevo defensor judicial al ciudadano JESUS HERNANDEZ; lo cual fue acordado por auto de fecha 15.07.2016 (f. 131) y designándose como tal a la abogada YUDITH NORIEGA a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librada la misma en esa fecha.
En fecha 08.08.2016 (f. 133), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la abogada YUDITH NORIEGA.
En fecha 11.08.2016 (f. 135), compareció la abogada YUDITH NORIEGA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia rechazó el cargo de defensora judicial del ciudadano JESUS HERNANDEZ.
Por auto de fecha 03.10.2016 (f. 136), se designó al abogado ANTONIO RODRIGUEZ, como defensor judicial del ciudadano JESUS HERNANDEZ, a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librada la misma en esa fecha.
En fecha 18.10.2016 (f. 138), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró al abogado ANTONIO RODRIGUEZ.
En fecha 24.10.2016 (f. 140), compareció el abogado ANTONIO RODRIGUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia aceptó el cargo de defensor judicial del ciudadano JESUS HERNANDEZ y juró cumplir el mismo.
En fecha 27.10.2016 (f. 141), compareció el abogado ANTONIO RODRIGUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia.
En fecha 14.11.2016 (f. 142), compareció el abogado MOISES MILLAN, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la notificación por carteles de la ciudadana IRAY NABILLE BELLO CHEJADE; lo cual fue acordado por auto de fecha 17.11.2016 (f. 143), librándose el cartel en esa misma fecha.
En fecha 24.03.2017 (f. 146), compareció el abogado MOISES MILLAN, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se le librara un nuevo cartel de notificación a la ciudadana IRAY NABILLE BELLO CHEJADE; lo cual fue acordado por auto de fecha 24.03.2017 (f. 147), librándose el cartel en esa misma fecha.
En fecha 29.03.2017 (f. 150), compareció el abogado MOISES MILLAN, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó la publicación del cartel de notificación que se le libró a la ciudadana IRAY NABILLE BELLO CHEJADE; la cual fue agregada al expediente por auto de esa misma fecha (f. 152).
En fecha 27.04.2017 (f. 153), compareció el abogado ANTONIO RODRIGUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 05.05.2017 (f. 155), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial en fecha 15.06.2015 mediante la cual se declaró con lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…PUNTO PREVIO.---------------------------------------------------------------------------------------------
LA IMPUGNACION DE LA CUANTÍA.----------------------------------------------------------------------
Antes de entrar en el mérito del asunto controvertido este Tribunal verifica que la defensora judicial del codemandado JESÚS ANTONIO HERNÁNDEZ JIMÉNEZ, la abogada MARLYN CARREÑO impugnó la cuantía de la demanda por considerarla exagerada. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Su rechazo fue expresado en estos términos:”…rechazo de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil la estimación de la demanda por exagerada, porque en cuanto de existir una deuda es demasiado inferior a la suma demandada”-------------------
La parte actora estimó su demanda en la cantidad de DOSCIENTOS SSENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,00) equivalentes a 2.889 unidades tributarias. Para resolver acerca de este aspecto se observa la impugnación es genérica, es decir, la defensora judicial no señaló los motivos por los cuales la considera exagerada ni aportó prueba alguna capaz de desvirtuar la estimación efectuada, ni indicó cuál –en su parecer- es la cuantía adecuada para la presente causa, siendo tales factores determinantes para que el juez establezca una nueva fijación o rechace la impugnación. En consecuencia al observarse que se trata de un rechazo que no cumple con las condiciones necesarias, esto es, indicar y probar los supuestos de impugnación de la cuantía efectuada por la parte accionantes, se desestima el alegato de impugnación. ASÍ SE DECIDE.--------------------------
FONDO DE LA CONTROVERSIA.---------------------------------------------------------------------
Resuelto el anterior punto previo, este tribunal entra en el mérito de la controversia.---
Del análisis efectuado a las actas del proceso se ha verificado que la empresa INVERSIONES 13 Y MEDIO C.A., representada por el ciudadano ALEXYS ESCALA DIAZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.051.713, y los ciudadanos JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMÉNEZ e IRAY NALLIBE BELLO CHEJADE, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.542.149 y V-13.192.695, por documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 17-08-2005, anotado bajo el número 83, tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría celebraron un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que tiene por objeto un inmueble constituido por una(1) vivienda unifamiliar identificada con el número ocho (8) tipo “Pan”, la cual se construye en la primera etapa del desarrollo en VILLAS PAN DE AZÚCAR, por un precio de CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 141.5000.000,00), que debían pagar los compradores así: 1).- La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), entregados por los opcionantes a la propietaria en fecha 13-07-2005, según consta de recibo, 2).-La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), al momento de la autenticación del presente documento, 3).-La cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) el 15-12-2005 y, 4).- La cantidad de SESENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 61.500.000,00), en catorce (14) pagos de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 4.392.858,00) correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 y enero, febrero , marzo, abril, mayo y junio de 2007, comprometiéndose la propietaria a entregar el inmueble a los opcionantes una vez obtenido el permiso de habitabilidad respectivo a mas tardar en el mes de abril del año 2006, y pactando que en caso de que la venta no se llevare a cabo por causas imputables a los opcionantes, la propietaria quedaba en el derecho de rescindir el contrato y en libertad de negociar el inmueble con un tercero pudiendo retener el veinticinco por ciento (25%) de las cantidades que hasta la fecha hayan entregado los opcionantes. -----------------
Consta de autos, que la parte actora fundamentó la acción ejercida -entre otras normas legales- en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo (…)”, asimismo, invocó el contenido de los artículos 1.527 y, 1.271, que establecen: Art. 1.527.- “ La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”. Art 1.271.-“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”.--------- ----------------------------------------------------------------------------------
Igualmente del examen de las actas del proceso existe plena comprobación de que a pesar de que la parte codemandada ciudadana IRAY NALLIBE BELLO CHEJADE no dio su contestación a la demanda ni promovió pruebas y que el codemandado ciudadano JESÚS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ sí rechazó y contradijo a través de su defensora ad litem los hechos invocados por la parte actora en su libelo y promovió pruebas, éstas sólo ratifican los señalamientos efectuados por la parte actora referidos a la falta de cumplimiento de las obligaciones de pago que contrajeron ambos codemandados en calidad de futuros compradores, ciudadanos IRAY NALLIBE BELLO CHEJADE y JESÚS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ en el contrato de opción de compra venta que suscribieron, y la forma en que debían realizarse los pagos pactados, toda vez, que del documento en cuestión se extrae indiscutiblemente que los codemandados pagaron a la empresa demandante el día 13 de julio de 2005, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) en la actualidad la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), que pagaron a la parte actora en fecha 17 de agosto de 2005, oportunidad en la cual otorgaron de forma auténtica el contrato de opción de compra venta, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) en la actualidad, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), y que se comprometieron a entregarle a ésta el día 15 de diciembre de 2005, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) actualmente la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) y sólo pagaron de dicha suma, la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 11.500.000,00), de manera fraccionada, esto es, en tres (3) pagos, efectuados de la manera siguiente, a saber: A) Un primer pago el día 5 de diciembre de 2005 por la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), actualmente OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), B).- Un segundo pago el día 6 de enero de 2006 por la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 11.000.000,00), actualmente ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00), y, C).-un tercer pago el 6 de mayo de 2006 por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), actualmente UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), para un total pagado a la actora de SESENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 60.500.000,00), que por efectos de la Ley de Reconversión Monetaria en la actualidad representan la cantidad de SESENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 60.500,00), es decir, que la parte accionada quedó a deber a la accionante no sólo las catorce (14) cuotas que debían ser canceladas da partir del mes de mayo de 2006 y hasta el mes de junio de 2007, a razón de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 4.392.858,00), actualmente la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 4.392,00), sino que quedaron adeudando la cantidad de DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500,00), en la actualidad DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.50000), de los CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) actualmente la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) que se comprometieron a pagar el 15 de diciembre de 2005; por consiguiente, la parte demandada incumplió con las obligaciones que contrajo en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de opción de compraventa referido al pago de la cuota “C”, ya que de la misma abonó –como se expresó- la cantidad de VEINTE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 20.500.000,00) actualmente la cantidad de VEINTE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 20.500,00) así como adeuda en su totalidad las CATORCE (14) cuotas mensuales y consecutivas que se obligó a pagar a partir del mes de mayo de 2006 y hasta el mes de junio de 2007. Es decir, consta de autos, porque así lo afirma la parte actora sin que exista contradicción o reclamación al respecto, que la parte demandada efectuó un abono de VEINTE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 20.500.000,00) actualmente la cantidad de VEINTE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 20.500,00), imputables al tercer pago contemplado en el literal “C” de la CLÁSUSULA TERCERA y que para el momento de la interposición de la demanda (27-11-2012), han transcurrido con creces los plazos otorgados a la parte accionada para efectuar los pagos estipulados en dicha cláusula, por tanto, se ha configurado la causal de resolución pactada por las partes en la CLÁUSULA CUARTA del contrato de opción de compraventa, y por vía de consecuencia, la acción de resolución de contrato instaurada indefectiblemente debe ser declarada con lugar por la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas. ASI SE DECIDE.------------------------------------------------------------------------------------
De otra parte, se evidencia que la pretensión de la parte actora incluye la retención de un VEINTICINCO POR CIENTO (25%) de las cantidades que entregó la parte demandada a la parte actora y la devolución de las cantidades de dinero restantes a los opcionantes, ahora demandados.----------------------------------------------------------------------------------------------
Destaca que las partes en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta pactaron de forma expresa: “De conformidad con lo establecido en los artículos 1.263 y 1.271 del CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO y si por causas imputables a “EL OPCIONANTE” no se otorgare el documento definitivo de veta en su oportunidad “LA PROPIETARIA” podrá de pleno derecho rescindir este contrato quedando a su libre arbitrio negociar con un tercero el inmueble objeto del mismo, asimismo, podrá retener para sí un veinticinco por ciento (25%) de las cantidades que a la fecha haya satisfecho “EL OPCIONANTE” y el saldo restante le sería devuelto, a éste, en un tiempo razonable y sin menoscabo del capital de trabajo de la empresa, lo anterior lo acuerdan las partes a manera de indemnizar los daños y perjuicios que el incumplimiento de “EL OPCIOANTE” puedan generar a la actividad económica de aquella…”.--------------------------------------------------------------------------
De la clausula anterior se desprende con claridad que las partes pactaron la forma de reparar los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de cualquiera de ellas, estipulándose de que para el caso de que fuera el opcionante quien incumpliera la futura vendedora tenía el derecho de retener para sí un veinticinco por ciento (25%) de las cantidades que a la fecha haya satisfecho “EL OPCIONANTE” y el saldo restante le sería devuelto, a éste, en un tiempo razonable y sin menoscabo del capital de trabajo de la empresa, de tal modo, que al quedar comprobada la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de los codemandados y por ende, la procedencia de la acción de resolución del Contrato de Opción de Compra venta suscrito se impone condenar a la parte demandada al pago de los daños y perjuicios de la forma estipulada en la clausula cuarta contractual y en tal sentido, la parte actora está en el derecho de retener la cantidad de QUINCE MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 15.125,00) que representa el veinticinco por ciento (25%) de las cantidades que entregaron los codemandados a la parte actora debiendo ésta devolver a los codemandados la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.45.375,00) en un plazo razonable y sin menoscabo del capital de trabajo de la empresa. ASI SE DECIDE.-------------------------------------------------------------------------------------
Bajo tales premisas se impone para este Tribunal la declaratoria con lugar de la acción de resolución de contrato instaurada, dado que la parte demandada, ciudadanos IRAY NALLIBE BELLO CHAJEDE y JESUS ANTONIO HENANDEZ JIMÉNEZ no lograron demostrar que cumplieron con el pago de las cantidades a las cuales se comprometieron contractualmente en el contrato de opción de compra venta que suscribieron con la parte actora, por tanto, se declara resuelto el Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre los litigantes, ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha17 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 83, tomo 53 de los libros de autenticaciones y se condena a la parte demandada la pago de los daños y perjuicios. ASÍ SE DECIDE.----------------------------- V.- DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: ----------------------------------------------------------------------------------
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato instauró la sociedad mercantil INVERSIONES 13 Y MEDIO C.A., en contra de los ciudadanos IRAY NALLIBE BELLO CHAJEDE y JESUS ANTONIO HENANDEZ JIMÉNEZ, todos plenamente identificados.--------------------------------------------------------------------------------
SEGUNDO: RESUELTO el contrato de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha17 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 83, tomo 53 de los libros de autenticaciones por la sociedad mercantil INVERSIONES 13 Y MEDIO C.A., y los ciudadanos IRAY NALLIBE BELLO CHAJEDE y JESUS ANTONIO HENANDEZ JIMÉNEZ.-------------------------------------
TERCERO: CONDENA a los codemandados IRAY NALLIBE BELLO CHAJEDE y JESUS ANTONIO HENANDEZ JIMÉNEZ al pago de la cantidad de QUINCE MIL CIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.15.125,00), que es el equivalente al veinticinco (25%) de las cantidades entregadas preliminarmente como garantía del cumplimiento del contrato que ha quedado resuelto por concepto de daños y perjuicios y ORDENA que la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES 13 Y MEDIO C.A., a devolver a los codemandados la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.45.375,00) que es el excedente de las sumas entregadas luego de la deducción del veinticinco (25%) condenado por concepto de daños y perjuicios. Dicha devolución debe efectuarla la parte actora en un plazo razonable y sin menoscabo del capital de trabajo de la empresa.-.-----------------------------------------------------------------------
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por existir vencimiento total.------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
QUINTO: NOTIFÍQUESE a las partes por haberse proferido el fallo fuera del término legal de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. …”

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Como sustento del recurso de apelación sostuvo el abogado ANTONIO RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada, ciudadano JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
- que consta de la recurrida, específicamente en la parte narrativa de la misma que la citación de la codemandada de autos, ciudadana IRAY BELLO, se llevó a cabo en fecha 18.06.2012, fecha en la que la ciudadana alguacil temporal del Tribunal consignó recibo de citación firmado por dicha ciudadana IRAY BELLO; y que la citación del codemandado JESUS HERNANDEZ, mediante publicación de carteles en prensa (teniendo en cuenta que la citación del mismo se tendrá como hecha con la publicación del primer cartel en prensa) se llevó a cabo en el mes de febrero de 2013;
- que siendo ello así, es evidente que la recurrida viola la ley por inobservancia de normas de orden público, específicamente la contenida en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, y por consiguiente las normas constitucionales contenidas en los artículos 49 y 26 de la Carta Magna, que consagran el debido proceso y la tutela judicial efectiva, que vienen a ser principios constitucionales garantes del derecho a la defensa y legalidad, aplicables a todo proceso, bien sea judicial o bien sea administrativo, y siendo este un procedimiento judicial, es obvio que la recurrida, a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de los demandados y por ende la igualdad entre las partes intervinientes en dicho proceso, ha debido tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 228 eiusdem, lo cual, no fue acatado en forma alguna, ya que como se podrá observar, entre la citación de la codemandada IRAY BELLO y el codemandado JESUS HERNANDEZ, transcurrieron más de sesenta (60) días, y ello no fue tomado en consideración, para decretar una reposición de la causa, en la que en aras del debido proceso y la tutela judicial efectiva, se ordenara citar nuevamente a la codemandada IRAY BELLO, visto que habían transcurrido los sesenta (60) días, que prevé la aludida norma, como suficiente para llevar a cabo la citación de todos los demandados y así, mantener a las partes a derecho dentro del proceso en cuestión;
- que consta del texto de la impugnada, que el juez de la recurrida, estableció, específicamente en el capítulo de la misma destinados a los fundamentos de la decisión, pruebas de las partes, pruebas de la parte actora junto con el libelo de demanda, que de la copia simple (f. 7 al 17) del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil INVERSIONES 13 Y MEDIO C.A., había quedado demostrado que la dirección de dicha empresa está a cargo de tres (3) directores quienes actuando conjuntamente tienen las atribuciones de administración de dicha compañía, siendo elegidos para dicho periodo los socios PEDRO DIAZ SIFONTES, ALEXYS ESCALA DIAZ y JESUS ESCALA DIAZ;
- que siendo ello así, es evidente que el Juez de la recurrida incurrió en violación de la ley por inobservancia de lo dispuesto en el artículo 155 y 169 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en las cláusulas décima sexta y décima séptima del acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa, pues, el poder conferido a los apoderados judiciales de la empresa solo fue otorgado por dos de los tres directores principales de la empresa, quienes según lo dispuesto en las citadas cláusulas estatutarias, deben actuar conjuntamente en todos los actos de representación y administración de dicha empresa, y no habiéndose hecho ello así, es obvio que los referidos directores PEDRO DIAZ SIFONTES, ALEXYS ESCALA DIAZ y JESUS ESCALA DIAZ, carecían de legitimidad necesaria para conferir dicho poder y por ende para intentar la demanda incoada, entre otra, en contra de su representado, pues, los mismos por sí solos no tenían la representación de la empresa, ya que según lo establecido por el juez de la recurrida en el texto de la misma, la representación de la empresa la ejercían tres directores que debían actuar conjuntamente, y en este caso en concreto, solo actuaron dos directores de los tres designados para ello, lo que hace evidente la falta de cualidad de los referidos ciudadanos, la cual, debió ser declarada por el juez de la impugnada en su sentencia como causa de inadmisibilidad de la demanda incoada, y así pide al tribunal se sirva declararlo en la definitiva;
- que consta del punto previo contenido en la sentencia aquí recurrida, relacionado el mismo con la impugnación de la cuantía, que el Juez de la recurrida, desestimó el alegato de impugnación realizado por la defensora judicial del codemandado JESUS ANTONIO HERNANDEZ, bajo el fundamento de que la defensora judicial no señaló los motivos por los cuales, esta considera exagerada ni aportó prueba alguna capaz de desvirtuar la estimación efectuada, ni indicó cuál –en su parecer– es la cuantía adecuada para la presente causa, lo que a su criterio, son factores determinantes para establecer una nueva fijación o rechazo de la impugnación;
- que de la revisión y análisis del fundamento que antecede, se pudo percatar que la recurrida una vez más ha violado la ley por inobservancia de lo dispuesto en los artículos 31, 32 y 33 del Código de Procedimiento Civil, quienes prevén de manera clara y precisa la forma de establecer acertadamente la cuantía de la demanda, donde se reclama el cumplimiento de una obligación, y como quiera que este caso en concreto la demandante de autos, reclama el pago de un 25% de las cantidades totales recibidas por ella de parte de los codemandados, ello, a tenor de lo dispuesto en los artículos que anteceden, ha debido ser tomado en consideración por la demandante para estimar la cuantía de su demanda, y por el Juez de la recurrida a los fines de resolver la impugnación de la cuantía que se hiciera en la presente causa, lo cual no fue así, pues el Juez de la impugnada procede a desestimar la impugnación de la cuantía de la demanda realizada por el codemando en cuestión, no obstante que es más que obvio y evidente que dicha cuantía es exagerada, lo cual se desprende de lo siguiente:
- que como se observa del texto libelar, la demandante de autos, de manera expresa señala, que la suma que quedaron a adeudar los demandados, con ocasión al supuesto incumplimiento por parte de estos, del pago del precio convenido en el contrato de opción de compraventa cuya resolución aquí se demanda, era la suma de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00), lo que hoy en día equivale o es igual a la suma de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), pero no obstante a ello, y de que en su libelo de demanda, solicita se le autorice a retener la suma de quince millones ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 15.125.000,00), que es igual hoy en día a la suma de quince mil ciento veinticinco bolívares (Bs. 15.125,00) que representa el veinticinco por ciento (25%) de las cantidades que a la fecha había recibido la demandante de autos de parte de los codemandados, ciudadanos IRAY BELLO y JESUS HERNANDEZ, la cual, ascendía a la cantidad de sesenta y un millones quinientos mil bolívares (Bs. 61.500.000,00), que es equivalente hoy en día a la suma de sesenta y un mil quinientos bolívares (Bs. 61.500,00); en franco desconocimiento de lo estipulado en los artículos 31, 32 y 33 del Código de Procedimiento Civil, normas estas reguladoras de la estimación de la cuantía de la demanda, procedió de manera exagerada y desproporcionada, y sin ningún tipo de justificación y menos aún, de explicación para ello, a estimar la cuantía de la demanda incoada por esta, en la suma de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00), que evidentemente dista mucho de las sumas supuestamente adeudadas e incluso de la suma cuya retención este solicita se le autorice, con fundamento en lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa cuya resolución aquí se solicita; por lo que, aún cuando en la oportunidad legal de promover pruebas no se haya aportado prueba suficiente para evidenciar aún más lo exagerado de la cuantía de la demanda, no se puede obviar o dejar de lado, que con los elementos cursantes en autos, sobre todo con el libelo de demanda y el mismo contrato de opción de compra venta en cuestión, era más que suficiente para determinar y establecer con certeza lo exagerado de dicha cuantía;
- que también consta del texto de la recurrida, específicamente en el capítulo IV (motivaciones para decidir) de dicha sentencia punto denominado Fondo de la Controversia, en su último aparte; que el juez de la recurrida estableció: “…que al quedar comprobada la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de los codemandados y por ende, la procedencia de la acción de resolución del Contrato de Opción de Compra venta suscrito se impone condenar a la parte demandada al pago de los daños y perjuicios de la forma estipulada en la clausula cuarta contractual y en tal sentido, la parte actora está en el derecho de retener la cantidad de QUINCE MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 15.125,00) que representa el veinticinco por ciento (25%) de las cantidades que entregaron los codemandados a la parte actora debiendo ésta devolver a los codemandados la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 45.375,00) en un plazo razonable y sin menoscabo del capital de trabajo de la empresa; y
- que de la revisión y análisis de lo antes dicho, se puede evidenciar que el juez de la recurrida incurrió nuevamente en violación de la Ley por errónea interpretación y aplicación de lo dispuesto en los artículos 1167, 1263 y 1271 del Código Civil, puesto que a criterio de esta parte procesal el juez de la impugnada erró al declarar con lugar la pretensión de la demandada de autos, de retener conforme a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa cuya resolución aquí se solicita, la cantidad de quince mil ciento veinticinco bolívares (Bs. 15.125,00) que representa el veinticinco por ciento (25%) de las cantidades que entregaron los codemandados a la parte actora, lo cual, a su entender, solo sería procedente en un procedimiento de cumplimiento de contrato y no en el procedimiento de resolución de contrato, tal y como ha sucedido en este caso en concreto, donde la parte actora, no obstante que incoa una acción de resolución de contrato de opción de compraventa, cuyo objetivo, como es obvio, es dejar sin efecto o valor alguno dicho contrato, solicita que en cumplimiento de lo estipulado en la cláusula cuarta del mismo, se autorice a la retención de un veinticinco por ciento (25%) del total de las cantidades recibidas por ella hasta la fecha, por parte de los codemandados, lo cual, resulta contradictorio e improcedente, pues, no se puede pretender resolver un contrato y a su vez pedir el cumplimiento de lo estipulado en el mismo; motivo por el cual, esta parte procesal considera que el juez de la recurrida erró en la interpretación y aplicación de las normas antes dichas, y así pide a este Tribunal Superior se sirva declararlo en la definitiva.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
PUNTO PREVIO.-
FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL.-
Sobre la jurisdicción para conocer de este asunto, conviene hacer un estudio detallado sobre las posturas que al respecto ha asumido la Sala Político-Administrativa dependiendo de la persona que demanda y el objeto de la pretensión, ya que en el caso de que la demanda la proponga el comprador de una vivienda en construcción en contra del contratista que se comprometió a construir la misma y otorgar el documento definitivo de compra-venta, se ha señalado que el poder judicial sí tiene jurisdicción para resolver la demanda, ya que lo que se persigue es que el contratista infractor cumpla con sus cargas contractuales, lo cual esta regulado por los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil. El anterior criterio fue plasmado en la sentencia N° 01378 emitida el 04.12.2013, expediente N° 2013-1402, en donde se estableció lo siguiente:
“…Asimismo, corre inserto en el expediente (folios 146 y 147) el escrito presentado el 14 de agosto de 2013 por el abogado Freddy Delfín Peñaloza, anteriormente identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual ejerció el recurso de regulación de jurisdicción contra la referida sentencia, por considerar que corresponde a la Administración Pública el conocimiento del asunto, toda vez que la fundamentación del accionante en la demanda se basó principalmente en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cuestión esta que, a su decir, determina que “…el proceso debe ventilarse en la espera o ámbito de las normas invocadas por la demandante, donde el órgano Administrativo mediante el procedimiento establecido en dicha norma, determina en su totalidad las pretensiones del denunciante, estableciendo las responsabilidades civiles, administrativas o penales a que diera lugar dado sea el caso…”.
Ahora bien, pudo constatar la Sala de las actas que conforman el expediente, que el accionante pretende con su demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, que tiene por objeto un bien inmueble propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Doña Milagros, C.A., constituido por un apartamento ubicado en el edificio Auyantepui, del Conjunto Residencial “Los Tepuy”, en el sector La Horqueta del Municipio San Rafael De Carvajal, en la Parroquia Carvajal del Estado Trujillo.
En efecto, a través de la acción intentada, el ciudadano Freddy Del Carmen Berrios Andara persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, celebrado entre una persona natural y una persona jurídica de derecho privado, cuyo objeto es el traslado de un derecho real sobre un inmueble destinado a vivienda, el cual se encuentra regulado por lo dispuesto en los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil, referidos al contrato como fuente de las obligaciones, de tal manera que debe esta Sala declarar que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer la demanda planteada en el caso bajo examen y, en consecuencia, declara improcedente el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto y confirma la sentencia de fecha 7 de agosto de 2013 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. Así se declara.
Finalmente, se condena en costas a la sociedad mercantil Inversiones Doña Milagros, C.A., parte demandada, de acuerdo a las disposiciones contenidas en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el recurso de regulación de jurisdicción. …..”

Sin embargo, cuando se pretende rescindir el contrato, cuando se le atribuye a uno de los sujetos del contrato de opción de compra-venta sobre una vivienda en proceso de construcción una conducta infractora, la situación cambia, ya que en ese caso conforme al criterio de la Sala antes mencionada, contenido en la sentencia N° 00761, publicada el 29.05.2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A. la cual se ha venido aplicando de manera reiterada, “…. de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria “cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”.
En este mismo orden de ideas, se extrae que la misma Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 01169 emitida en fecha 29.07.2014 en el expediente N° 2014-0873 en un caso que fue tramitado en esta Circunscripción Judicial donde se pretendía que en sede judicial se resolviera sobre la validez de un contrato de opción a compra de un inmueble, concretamente sobre la resolución del mismo, se estableció lo siguiente:
“…Corresponde a esta Sala Político-Administrativa emitir un pronunciamiento con relación a la consulta de jurisdicción planteada, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en los artículos 23, numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; 26, numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y, 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil; y al respecto se observa:
En primer lugar, de las actas procesales del expediente se desprende que la presente demanda se circunscribe a la solicitud de resolución del contrato de opción a compra de un inmueble constituido por un apartamento para uso residencial, contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 5 de noviembre de 2009, bajo el N° 09, Tomo 111 y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 24 de noviembre de 2011, bajo el N° 2009.1572, Asiento Registral 1, ejercida por la representación judicial de la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A., contra la ciudadana Yunelsy CALVO Serrano, en virtud del supuesto incumplimiento de la demandada en la realización de los pagos acordados, ya que “(…) de las DOCE (12) CUOTAS establecidas en el contrato, que se expresan en el literal B, en este escrito, la demandada, ampliamente identificada solo pago hasta la Decima Primera cuota (…)”.
Igualmente, se aprecia que la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa relativa a la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer del caso de autos, fundamentándose en que la actora antes de ocurrir a la vía jurisdiccional ha debido agotar el procedimiento administrativo establecido en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, toda vez que “(…) se trata de un contrato cuyo objeto es la venta de un inmueble destinado a VIVIENDA QUE SE ENCUENTRA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN aún no terminada, y por tanto, NO PODRAN SER RESCINDIDOS unilateralmente por los constructores, contratistas, promotores, alegando un supuesto incumplimiento o falta de pago del comprador, dado que es la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y hábitat la encargada de decidir a través de un procedimiento administrativo sobre la terminación del contrato” (sic).
Por su parte, del expediente se observa la decisión de fecha 6 de junio de 2014 (folios 129 al 135 del expediente), en la que el tribunal remitente declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública para conocer y decidir la a demanda por resolución de contrato, interpuesta por la apoderada judicial de la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A., antes identificada, contra la ciudadana Yunelsy CALVO Serrano, en virtud de que debió agotar el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
Visto lo anterior, debe esta Sala analizar lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012. A tal efecto, los artículos 1 y 3 del aludido texto normativo establecen:
“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes fines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
“Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”. (Destacado de la Sala).
Como se observa de los artículos transcritos, la referida Ley tiene por objeto regular todo lo relativo a las contratos, cualquiera sea su denominación, relacionados con la venta, preventa y enajenación de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, a fin proteger al eventual comprador para que, como débil jurídico de la relación, no se vea afectado por situaciones de fraude o estafa en virtud de la incorporación, en dichos contratos, de cláusulas abusivas que propicien el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de la partes contratantes y que menoscaben el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, como se encuentra consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, a los fines de resolver el presente asunto es necesario traer a colación el contenido de las cláusulas primera y cuarta del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes (cursante a los folios 17 al 22), las cuales establecen:
“Primera: LA PROMOTORA INMOBILIARIA y LA BENEFICIARIA se comprometen a celebrar un DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA, debidamente protocolizado, sobre un bien inmueble a futuro constituido por UN APARTAMENTO RESIDENCIAL, distinguido con EL NÚMERO; N° 3-1-A, se encontrará ubicado en el Piso N° 3 (…)”. (Destacado del original).
“Cuarta: (…). Es entendido por las partes que las cantidades entregadas y que entregará LA BENEFICIARIA serán destinadas exclusivamente a financiar la Construcción del desarrollo Residencial Multifamiliar ya denominado EDIFICIO MULTIFAMILIAR H.D. BUILDING JORGE COLL RESIDENCE, y que lleva acabo LA PROMOTORA INMOBILIARIA, igualmente serán destinados a la construcción de dicho proyecto, los recursos y aportes propios de la misma (…)” (sic). (Destacado del original).
Como se pudo verificar de lo transcrito, el objeto del indicado contrato era la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo siguiente:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. (Destacado de la Sala).
Conforme a lo previsto en la normativa citada, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos unilateralmente por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que, será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de decidir, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, esta Sala declara confirma la sentencia consultada y, en consecuencia, el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencias de esta Sala Nos. 00739 y 00634 de fechas 27 de junio de 2013 y 6 de mayo de 2014, respectivamente). Así se declara. …”

Determinado lo anterior, en este asunto se advierten dos situaciones que se deben mencionar, la primera es que la presente demanda fue admitida en fecha 05.12.2012 con posterioridad a la puesta en vigencia de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012, en la cual en el artículo 18 se establece que “Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”; y la segunda, que según el libelo de la demanda, la empresa demandante INVERSIONES 13 Y MEDIO, C.A., quien funge en el contrato como propietaria de un bien inmueble en construcción consistente en una vivienda unifamiliar, identificada con el N° 8, tipo Pan, la cual se construye en la Primera Etapa del desarrollo inmobiliario denominado “Villas Pan de Azúcar” ubicado en el sector Campeare, Pampatar, Municipio Maneiro de este estado, quien reclama en sede judicial la resolución del contrato que fue denominado de opción de compra, y el pago de la cantidad de Quince Mil Trescientos Setenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs. 15.375,00) por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato, lo cual obviamente que involucra la extinción del mencionado vínculo contractual, lo cual acarrea que indefectiblemente el poder judicial pierda jurisdicción para conocer de este asunto, ya que conforme al criterio de la Sala de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.
De manera que, atendiendo a que en este asunto, conforme a los planteamientos efectuados por la parte actora, se pretende que se declare resuelto el contrato de opción compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, el 17 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 83, Tomo 53 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual tiene por objeto la compra de un bien inmueble a futuro constituido por una vivienda unifamiliar, identificada con el N° 8, tipo Pan, la cual se construye en la Primera Etapa del desarrollo inmobiliario denominado “Villas Pan de Azúcar” ubicado en el sector Campeare, Pampatar, Municipio Maneiro de este estado, se concluye que en aplicación del criterio de la Sala antes mencionado, es evidente que resulta aplicable lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que establecen en términos generales que la solicitud de rescindir el contrato debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
De tal manera que, en aplicación de dichas disposiciones legales resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la actora, quien como se dijo solicita que se rescinda o se declare extinguido el contrato en virtud de que los compradores no cumplieron con sus cargas contractuales, es evidente que debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en la norma antes enunciada, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias. Esta situación fue inadvertida por el Tribunal de la causa, quien procedió a pesar de todo lo expresado a tramitar el proceso, y a resolverlo estableciendo en el fallo apelado el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito entre las partes, autenticado en fecha 02.06.2011 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 21, Tomo 87.
Dicho lo anterior, se revoca el fallo apelado, y en su lugar, se declara que en vista de la demanda propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 13 Y MEDIO, C.A. atendiendo a que la falta de jurisdicción se puede o debe declararse en cualquier estado y grado del proceso, tal y como lo estatuye el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, se declara la falta de jurisdicción del poder judicial para dirimir esta controversia y se exhorta a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y mas aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual que la parte actora le asigna a los demandados. Y así se decide.
En vista de lo antecedentemente señalado se estima innecesario que se emitan consideraciones sobre los otros aspectos que fueron invocados por ambos sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso. Y así se decide.

V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 15.06.2015 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: De conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, se declara la FALTA DE JURISDICCIÓN DEL PODER JUDICIAL para tramitar y resolver la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 13 Y MEDIO, C.A. en contra de los ciudadanos JESUS ANTONIO HERNANDEZ JIMENEZ e IRAY NALLIBE BELLO CHEJADE, ya identificados, cuyo objeto se circunscribe a obtener la resolución del contrato autenticado en fecha 17.08.2005 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, anotado bajo el N° 83, Tomo 53, el cual tiene por objeto la compra de un bien inmueble a futuro constituido por una vivienda unifamiliar, identificada con el N° 8, tipo Pan, la cual se construye en la Primera Etapa del desarrollo inmobiliario denominado “Villas Pan de Azúcar” ubicado en el sector Campeare, Pampatar, Municipio Maneiro de este estado.
TERCERO: SE EXHORTA a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual que la parte actora le asigna a los demandados.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la resolución dictada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 207º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.
EXP: N° 09115/17
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.