TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LOS ESTADOS ZULIA Y FALCÓN
207° y 158°
Expediente N° 1280

I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

De conformidad con lo establecido en el ordinal segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 186 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, este Tribunal procede a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:

PARTE DEMANDANTE-APELANTE: Ricardo Jesús Osorio García, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.516.544.

APODERADOS JUDICIALES: Israel Fernández Amaya, Elena Molero de Padrón, Carlos Ordóñez Molero, Javier Sosa Pacheco y Leonardo Jesús rincón Leal, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 7.445, 12.430, 89.831, 56.637 y 185.270, respectivamente.

PARTE DEMANDADA-OPOSITORA: Sociedad Mercantil Agropecuaria Gutiérrez Rincón, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio de 1985, anotada bajo el N° 51, Tomo 35-A, siendo su más reciente modificación estatutaria inserta ante la referida oficina de registro mercantil, en fecha tres (03) de agosto de 2012, anotada bajo el N° 32, Tomo 52-A RM1, domiciliada en el Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL: Pedro Miguel Alcalá Rhode, María Carolina Alcalá Rhose y José Luis Alcalá Rhode, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 19.495, 83.641 y 47.756 respectivamente.

DECISIÓN APELADA: Sentencia de fecha cuatro (04) de julio de 2017, dictada por el Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

II
RESEÑA DE LOS ACTOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES

La pretensión de nulidad de acta de asamblea, fue presentada ante el Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de junio de 2017
En fecha tres (03) de junio de 2016, el Tribunal A-Quo admitió la demanda.
En fecha treinta (30) de enero de 2017, el patrocinio de la sociedad mercantil Agropecuaria Gutiérrez Rincón C.A. (AGURICA), presentó escrito mediante el cual contestó a la demanda incoada en su contra, y en el mismo acto intentó reconvención, la cual fue admitida por el A-Quo en fecha dos (02) de febrero de 2017.
En fecha quince (15) de marzo de 2017, se celebró la audiencia preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 220 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.
En fecha veintidós (22) de marzo de 2017, el A-Quo dictó auto mediante el cual fijó los hechos y límites de la controversia.
En fecha cuatro (04) de abril de 2017, el A-Quo dictó auto mediante el cual admitió los medios probatorios promovidos por las partes.
En fecha trece (13) de junio de 2017, se celebró la audiencia de pruebas en la presente causa.
En fecha cuatro (04) de julio de 2017, el Juzgado Agrario de Primera Instancia, dictó decisión.
En fecha doce (12) de julio de 2017, los abogados Elena Molero de Padrón y Javier José Sosa Pacheco, suficientemente identificados, presentaron escrito mediante el cual apelaron de la decisión proferida por el A-Quo en fecha cuatro (04) de julio de 2017.
En fecha dieciocho (18) de julio de 2017, el A-Quo oyó en ambos efectos el recurso de apelación propuesto.
En fecha veintisiete (27) de julio de 2017, este Juzgado admitió el presente recurso de apelación.
En fecha dieciocho (18) de septiembre de 2017, este Tribunal dictó auto mediante el cual se pronunció sobre la admisibilidad de los medios probatorios promovidos por la parte demandada.
En fecha veintiuno (21) de septiembre de 2017, este Tribunal dictó auto mediante el cual se pronunció sobre la admisibilidad de los medios probatorios promovidos por la parte demandante.
En fecha veintisiete (27) de septiembre de 2017, se celebró la audiencia de informes en la presente causa.
En fecha veintitrés (23) de octubre de 2017, este Oficio Judicial profirió el dispositivo del fallo.

III
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN APELADA

El fallo objeto de apelación fue dictado en fecha cuatro (04) de Julio de 2017, bajo los términos que a continuación se reproducen:
“Atendiendo a los criterios establecidos en la sentencia citada, y a la obligación que tienen todos los Juzgados de la República de analizar los contratos sometidos a su conocimiento, para determinar su naturaleza jurídica y sus efectos, se observa que el contrato objeto de la presente controversia, autenticado ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría; establece literalmente lo siguiente:

“(…) se ha celebrado el presente contrato preliminar de compra-venta el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, un Fundo Agropecuario denominado FRANCISCO JOSE (Sic) (…). SEGUNDA: El precio por el cual se compromete “LA PROMITENTE VENDEDORA” a vender a “EL PROMITENTE COMPRADOR” y este a comprarle por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.35.000.000,00). TERCERA: Con la finalidad de demostrar la verdadera intención de compra del señalado inmueble “EL PROMITENTE COMPRADOR” da a “LA PROMITENTE VENDEDORA” en dinero efectivo y a la entera satisfacción de la vendedora, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.12.000.000,00). La cantidad restante, es decir, la cantidad de VEINTITRES (Sic) MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.23.000.000,00) los cancelará EL PROMITENTE COMPRADOR, en el lapso de tiempo que se establece en la clausula (Sic) siguiente.- CUARTA: El plazo de esta opción a compra tendrá una duración de Ciento Veinte (120) días contados a partir de la fecha cierta de éste documento. Vencido el plazo quedará única y exclusivamente de parte de LA PROMITENTE VENDEDORA otorgar una prorroga de 30 días, contados al vencimiento de la presente opción. QUINTA: EL PROMITENTE COMPRADOR está en conocimiento que sobre el inmueble antes descrito NO pesa gravamen Hipotecario. SEXTA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete a entregar el inmueble antes descrito a “EL PROMITENTE COMPRADOR” el mismo día de la compra venta definitiva (…)” (Subrayado de este Juzgado).

Así pues, luego de un análisis del referido contrato, se observa que en el mismo se pactó la obligación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), de venderle el fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), siendo que el opcionante-oferido entregó la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), como muestra de su intención real de comprar el inmueble, estableciéndose que el monto restante del precio, que asciende a la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00), debía ser cancelado en el lapso de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha cierta del contrato, vale decir, a partir del veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), prorrogables por treinta (30) días más si así lo acordare la oferente, comprometiéndose esta a entregar el señalado fundo agropecuario el mismo día de la compraventa definitiva.

La forma en que fueron redactadas las cláusulas contrato objeto de la presente controversia, lleva a este Juzgado a considerar el mismo como una promesa unilateral de venta u opción de compraventa, según los criterios establecidos por la jurisprudencia supra citada, por cuanto la venta definitiva del inmueble al demandante se perfeccionaría una vez el opcionante-oferido ejerciera la opción en las condiciones de modo, tiempo y lugar previstas en el contrato, pero que en ningún momento la venta definitiva se perfeccionó en dicha oportunidad, cuando incluso en la cláusula sexta se hace referencia a ella, señalando que ocurriría con posterioridad. El referido contrato le otorgaba un derecho preferencial al demandante para adquirir el inmueble, en el lapso de tiempo estipulado en el contrato y previo el pago del resto del precio acordado, siendo que la principal obligación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), era respetar el derecho preferente reconocido contractualmente al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA; y en el cual, el acuerdo manifestado por las partes sobre la cosa y el precio, no puede considerarse como una compraventa definitiva. Así se establece.

Con base a lo anteriormente establecido, resulta improcedente en derecho lo alegado por el demandante de autos, en cuanto a peticionar que se considere como un contrato de compraventa definitivo, el contrato autenticado ante la Notaría Pública de La Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, tantas veces identificado a la largo de la presente sentencia, por cuanto, tal como lo señaló la jurisprudencia citada, con ello se desconocería o desaparecería del mundo jurídico contractual venezolano las denominadas promesas unilaterales de venta o de compra u opción de compraventa. Más aun cuando, de la lectura de las cláusulas vertidas en el contrato objeto de análisis, se observa que lo que se consagró fue el derecho del opcionante-oferido para la adquisición del fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, siempre y cuando cumpliera las condiciones pactadas contractualmente.

Establecida la naturaleza jurídica del contrato objeto de la presente controversia, a saber, una promesa unilateral de venta u opción de compraventa, debe este Juzgado proceder a analizar la procedencia de la defensa de fondo, opuesta como punto previo, por la demandada referida a la caducidad contractual; cuya resolución ha querido el Legislador que quede involucrada en la discusión del contrato como cuestión de mérito, pues de proceder dicha defensa, traería como consecuencia la declaratoria Sin Lugar de la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA”.
(…Omissis…)
Defensa de fondo que fuese opuesta en el escrito de contestación y reconvención de la demanda, de la siguiente manera:

“CADUCIDAD CONTRACTUAL
En efecto, señala el actor en su libelo de demanda que el contrato de opción a compra, así denominado por las partes para la época (27-09-2013), es equívoco, y que lo correcto, según su decir, es un negocio jurídico, que en aquel momento equívocamente se calificó como opción de compra, circunstancia o situación esta, que a la fecha no le es dable al actor o a su apoderado Modificar Unilateralmente dicha convención, contrato este que a la luz del artículo 1.113 del Código Civil Venezolano, se erige como un vínculo jurídico, no como desacertadamente lo señala el actor, esto es, un negocio jurídico, sabido que, de la propia cláusula PRIMERA se señala que: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender al PROMITENTE COMPRADOR, no dice le vende o ha vendido, es un compromiso, esto es, una promesa y los compromisos tienen un carácter Moral, no obligacional, no obstante ello, el tiempo de duración del contrato opcional, según la cláusula CUARTA lo fue de Ciento veinte (120) días contados de la fecha cierta del documento (27-09-2013), siendo optativo de La Promitente Vendedora, otorgar o no una prórroga de Treinta (30) días más, situación está que no aconteció, por lo tanto, el contrato opcional o promesa bilateral en compromiso Precluyó, el día (27-12-2013), por ello, se Opone como punto previo a la sentencia, esta defensa perentoria contractual, sabido que, el Promitente Comprador, no ejerció la Opción durante el tiempo de su vigencia, por cuanto, eran sus obligaciones; a) Notificar a mi representada del momento de la firma Registral. b) No redacto el documento que para la concreción y firma del contrato. c) No realizó las diligencias necesaria para su firma y protocolización por ante la Oficina Registral Correspondiente, en otras palabras, hubo negligencia o cesación en su interés de adquirir el Fundo, y hoy tres (3) años después de vencido el contrato, viene a interponer su acción causando un daño injusto, tratando de variar las condiciones o estipulaciones del contrato opcional a su conveniencia, cuando dicha variación las tienen que hacer las partes de común acuerdo, por disponerlo así el artículo 1.159 del Código Civil (…).”
(…Omissis…)
Con base a lo previsto contractualmente, entre el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA y la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), este Juzgado observa que el lapso de vigencia o duración de la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, precluyó suficientemente sin que el demandante cancelara el resto del precio acordado, o hiciere manifestación alguna de su voluntad de hacerlo, para que así le fuere otorgada la prórroga por la demandada, o, inclusive de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, convinieran en un lapso de tiempo mayor para el pago del monto total del precio, por lo que sin lugar a dudas, mal puede el demandante reclamar el cumplimiento del contrato, sin haber cancelado el total del precio pactado, vale decir, sin haber cumplido con su obligación principal, para poder perfeccionar la compraventa definitiva del inmueble prometido.

En efecto, de la revisión de las actas procesales se evidencia que el demandante, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, presentó la demanda en fecha treinta (30) de junio de dos mil quince (2015), vale decir, casi año y medio después de haber expirado el lapso de tiempo pactado contractualmente para que ejerciera el derecho previsto en la opción, el cual debía ser ejercido inicialmente hasta el día veintisiete (27) de diciembre de dos mil trece (2013), o hasta el día veintisiete (27) de enero de dos mil catorce (2014), si la sociedad mercantil demandada, le concedía la prórroga de treinta (30) días prevista en la cláusula cuarta del contrato, situación esta última que no consta en actas que haya ocurrido (otorgamiento de la prórroga), ni fue alegada o probada por el demandante.

De tal manera entonces que, el lapso de tiempo previsto contractualmente expiró sin que el demandante procediera a ejercer la opción y cumpliera con su obligación principal, pagar el resto del precio, lo que evidentemente trajo como consecuencia que le caducara su derecho de opción y en consecuencia el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato.
(…Omissis…)
Siendo además que, la existencia de una hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco de Venenzuela (sic), S.A., tal como quedó probado a lo largo del presente procedimiento, para nada impide el perfeccionamiento del contrato definitivo de compraventa, tal como lo reconocen los apoderados judiciales del demandante en su escrito libelar (artículo 1267 del Código Civil), por cuanto como se señaló anteriormente, lo único que se requería para que la compraventa se perfeccionara, era el ejercicio de la opción por parte del demandante y el pago del resto del precio dentro del lapso de tiempo previsto en el contrato, situación que no ocurrió, tal como se estableció anteriormente.

En virtud de lo anteriormente establecido, la caducidad del derecho de opción, y por ende del derecho a reclamar judicialmente el mismo, este Juzgado Agrario de Primera Instancia en el dispositivo del fallo, deberá forzosamente declarar Sin Lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA). Así se decide.

Continuó, sosteniendo que:

“Observándose al respecto que la sociedad mercantil demandante de la resolución cumplió con su obligación principal (no hacer), la cual consistía en respetar el derecho de preferencia otorgado al opcionante-oferido durante la vigencia del contrato, para que previo el pago del resto del precio, este adquiriera el fundo agropecuario objeto de la promesa unilateral de venta u opción de compraventa; siendo que durante la vigencia del mismo, vale recordar, desde el veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), hasta el veintisiete (27) de diciembre del mismo año, inicialmente, o hasta el veintisiete (27) de enero de dos mil catorce (2014), en el supuesto, no alegado ni probado, que la sociedad mercantil demandada le hubiere concedido al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, la prórroga prevista contractualmente, no se evidencia que la demandante en resolución haya efectuado alguna conducta dirigida a desconocer o irrespetar el derecho de preferencia otorgado al referido ciudadano, situación está que ni siquiera fue alegada por el mismo en su libelo de demanda.

Siendo que el demandado en la reconvención, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, únicamente se limitó a señalar en su demanda de cumplimiento de contrato de compraventa, que la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), había actuado de mala fe o de forma mendaz, al señalar en la cláusula quinta del contrato que sobre el fundo agropecuario opcionado no existía ningún gravamen hipotecario, lo cual, como se estableció anteriormente en la presente sentencia, fue una declaración efectuada libremente por el referido ciudadano y no por la sociedad mercantil optante-oferente. Hecho este por demás, la existencia una hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela S.A., que como lo reconoce expresamente el referido ciudadano en su libelo de demanda, no impedía el perfeccionamiento definitivo del contrato de compraventa, siendo que incluso señala el artículo 1.267 del Código Civil, el cual prohíbe expresamente el acuerdo por el cual se obligue al propietario de un inmueble a no enajenarlo ni gravarlo, en virtud de la existencia de una hipoteca. Por lo que se evidencia que estaba en pleno conocimiento que la existencia de la hipoteca convencional de primer grado, constituida por el documento de fecha once (11) de febrero de dos mil diez (2010), inserto ante la oficina de Registro Público de los municipios Machiques y Rosario de Perijá del estado Zulia, la cual consta en la certificación de gravámenes expedida en fecha dos (02) de junio de dos mil quince (2015), por la referida oficina de registro público, no impedía u obstaba para el perfeccionamiento de la compraventa definitiva, la cual, tal como lo estableció la Sala Constitucional en la sentencia supra citada, se perfeccionaría automáticamente al momento que el opcionante-oferido ejerciera la opción.

Así las cosas, habiéndose demostrado que la sociedad mercantil peticionante de la resolución del contrato, respeto el derecho de preferencia otorgado al demandado en la reconvención, durante el tiempo y en las condiciones previstas contractualmente, es evidente que la misma actuó de buena fe y por ende se considera cubierto el presente requisito. Así se establece”.
(…Omissis…)
“Siendo que en el presente caso, se observa que la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), acudió ante este Juzgado Agrario de Primera Instancia, postulando reconvencionalmente únicamente la pretensión de resolución del contrato suscrito con el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, solicitando adicionalmente la indemnización prevista contractualmente, cuestión que es perfectamente viable desde el punto de vista jurídico, por lo que evidentemente se cumple el presente requisito. Así se establece.

Por cuanto la sociedad mercantil demandante en la reconvención, logró demostrar concurrentemente los requisitos de procedencia de la pretensión de resolución del contrato suscrito entre ella y el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría, en el dispositivo de la presente sentencia, este Juzgado Agrario de Primera Instancia declarará CON LUGAR la demanda reconvencional y consecuencialmente resuelto el referido contrato. Así se decide.”

Finalmente, el Tribunal a quo declaró:

“1°) SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio del año mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 51, Tomo 35-A;

2) SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por el ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-4.592.639, contra de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio del año mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 51, Tomo 35-A;

3) CON LUGAR la demanda reconvencional de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio del año mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 51, Tomo 35-A, contra del ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-4.592.639; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito entre la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), y el ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría;

4°) QUEDA EN BENEFICIO de la demandada-reconviniente, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio del año mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 51, Tomo 35-A, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), en conformidad con lo establecido en la cláusula octava del contrato de opción de compraventa; y,

5°) SE CONDENA EN COSTAS de la demanda principal y de la demanda reconvencional a la parte demandante-reconvenida, ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-4.592.639, por haber sido totalmente vencido en la presente causa, ello en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, el cual es aplicado supletoriamente a la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario”.

IV
ALEGATOS DE LA PARTE APELANTE

Los profesionales del derecho Elena Molero de Padrón y Javier José Sosa Pacheco, suficientemente identificados en actas, presentaron en tiempo oportuno los informes del recurso de apelación; en ellos argumentaron:
“…ERROR EN LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL
Ciudadano Juez, el Juzgado Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, calificó el contrato sobre el cual versa la presente controversia de opción a compraventa, sirviéndose para ello de la exposición de algunos autores patrios sobre el tema y la cita de una sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sin que al efecto haya aplicado algún criterio de los explicados en ésta última fuente, razón por la cual solicitamos a este digno Despacho, proceda a declarar la improcedencia en Derecho de la calificación jurídica realizada y en consecuencia, en base al material probatorio del presente proceso y a un análisis coherente de las diversas fuentes que integran la calificación, declare la existencia de un contrato de compraventa definitivo y perfecto entre las partes, por las razones siguientes:Los hechos consignados en los acápites precedentes, han dejado claro para quien ha de Sentenciar: e perfeccionamiento de un Convenio, en el sentido preceptuado en el artículo1.133 del Código Civil, es decir, de un acuerdo de voluntades, dirigido en el caso sub examine a la creación de un vínculo jurídico. Este vínculo jurídico es calificado por las partes como: “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA” O “PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA”, pues constantemente se hace alusión a PROMITENTE VENDEDORA y PROMITENTE COMPRADDOR [SIC], sin embargo su contenido denuncia a las claras el perfeccionamiento de un CONTRATO DE COMPRAVENTA pleno y definitivo, bien delimitado normativa, jurisprudencial y doctrinariamente…
(…)
INEXISTENCIA DE CADUCIDAD EN LAS PRESTACIONES CONTRACTUALES
Ciudadano Juez, el Juzgado Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, erróneamente determinó que en el contrato de compraventa del cual se trata el presente proceso había operado una caducidad de carácter contractual, sin embargo de los hechos demostrados en el proceso, queda suficientemente demostrado el falso supuesto ideológico en el que incurrió, por lo que solicitamos proceda a revocar el fallo apelado y declarar la eficacia y vigencia de la relación contractual y por tanto el derecho de nuestro Representado a exigir el cumplimiento de las prestaciones contractuales, por las razones siguientes:
La correcta comprensión del sentido de la institución de la caducidad contractual trasciende la estrecha visión e información que de ella lamentablemente tiene el Tribunal a quod; la visión simplista que el transcurso del tiempo es el único elemento a considerar en la Institución de la Caducidad como manifestación de un término extintivo fatal, es cuando menos censurable, puesto que para su aplicación es necesario realizar una serie de consideraciones de orden técnico, que al hacerlas cambian totalmente el contenido del lamentable fallo y pone en evidencia la ausencia de toda información sobre ella…
(…)
Tardanza en el Cumplimiento de la Prestación de Tradición Documental y Posesoria, de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ RINCON, C.A. (AGURICA)

Según el contenido alegatorio, reproducido en el acápite relativo a los hechos en el cual se fundamenta la relación jurídico negocial que se debatirá en la presente causa, existe un contrato de compraventa perfeccionado el veintisiete (27) de septiembre (09) de dos mil trece (2013), en él se estipuló un término para la tradición documental y posesoria del inmueble –puesto que ya la propiedad sobre el mismo, le había sido transmitida a nuestro Representado con el consentimiento- que no ha cumplido la sociedad mercantil AGROPECUARIAGUTIERREZ RINCON, C.A. (AGURRICA), resistiéndose a la ejecución de las obligaciones de hacer asumidas para con el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, en su condición de nuevo propietario del inmueble.
Ello traduce ciudadana (sic) Juez que el término, de ciento veinte días (120) y su prórroga de treinta (30) días para el cumplimiento de las prestaciones de hacer, antes enunciadas, imputables a la sociedad mercantil… se estipuló únicamente en beneficio de la Vendedora; hecha la precisión que antecede, ciudadana (sic) Juez inmediatamente extinguido el término se hacía extinguible la prestación a la sociedad mercantil… que hiciera la tradición instrumental y posesoria, colocando a nuestro Representado en la posibilidad jurídica de actualizar los contenidos del derecho de propiedad…”

V
DE LA COMPETENCIA

Corresponde a este Juzgado Superior Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Zulia con Competencia en el Estado Falcón, pronunciarse acerca de la competencia para conocer del presente recurso de apelación, y en tal sentido, observa que, según la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, en su artículo 197 ordinal 12°, determina que los Tribunales Agrarios son competentes para conocer de las demandas entre particulares que se promuevan contra las acciones derivadas del crédito agrario.
En virtud de ellos, este Tribunal, resulta competente para el conocimiento del recurso de apelación, por ser este, el Superior Jerárquico vertical del Juzgado A quo, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte, de la segunda disposición final de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, que indica lo siguiente:

(…) “Los Tribunales Superiores Regionales Agrarios, además de conocer en alzada de los juicios ordinarios entre particulares en materia agraria, conocerán igualmente del contencioso administrativo y demandas contra los entes agrarios, de conformidad con lo establecido Capítulo II del Título V de la presente Ley”. (Resaltado y negrilla del Tribunal).

Del contenido normativo de las citadas disposiciones legales, este Sentenciador aprecia que en el presente asunto rige la competencia específica, que comprende el conocimiento de acciones con arreglo al derecho común.
Asimismo, este Juzgado Superior Agrario, resulta competente para el conocimiento de las apelaciones respecto de las sentencias dictadas por el Juzgado de Primera Instancia Agraria con fundamento en el artículo 229 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. En consecuencia, el recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada en fecha veintitrés (23) de mayo de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, corresponde el conocimiento a esta Superioridad. Así se decide.
VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Analizadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, este Juzgado Superior procede a pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha doce (12) de julio de 2017, por los profesionales del derecho Elena Molero de Padrón y Javier José Sosa Pacheco, plenamente identificados en actas, y a tal efecto, observa:
Como puede apreciarse de los argumentos esgrimidos por el patrocinio de la parte demandante-apelante, conjuntamente con lo plasmado en las actas procesales, resulta claro y determinante que las resultas del thema decidemdum gravitan sobre el cumplimiento o no del “contrato de compraventa” suscrito entre el demandante y la sociedad mercantil Agropecuaria Gutiérrez Rincón, C.A. (AGURICA), suficientemente identificada en actas.
En el caso sub iudice, este Operador de Justicia Agraria considera pertinente resolver las alegaciones presentadas por los apelantes en su escrito recursivo, las cuales fueron posteriormente ratificadas durante la celebración de la audiencia de informes en fecha veintisiete (27) de septiembre de 2017, que a continuación se reproducen en el siguiente orden:
1) Que el Juzgado A Quo erró en la calificación contractual al denominar el contrato sobre el cual versa la presente controversia como opción de compraventa “razón por la cual solicitamos a este digno despacho proceda a declarar la improcedencia en Derecho de la calificación jurídica realizada y en consecuencia… declare la existencia de un contrato de compraventa definitivo…”. (Negrilla del Tribunal).

2) Que el A Quo“…erróneamente determinó que en el contrato de compraventa del cual se trata el presente proceso había operado una caducidad contractual, sin embargo de los hechos demostrados en el proceso, queda suficientemente demostrado el falso supuesto ideológico en el que incurrió, por lo que solicitamos proceda a revocar el fallo apelado y declarar la eficacia y vigencia de la relación contractual…”. (Negrilla del Tribunal).

3) Que “…existe un contrato de compraventa perfeccionado… en él se estipuló un término para la tradición documental y posesoria del inmueble… que no ha cumplido la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN… resistiéndose a la ejecución de las obligaciones de hacer asumidas para con el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, en su condición de nuevo propietario del inmueble.…”. (Negrilla del Tribunal).

Verificado el primer punto controvertido, y una vez analizado el contenido de la sentencia recurrida, específicamente en lo inherente a la naturaleza de la convención objeto de controversia, considera pertinente este Jurisdicente realizar las siguientes consideraciones de rigor:
Tal como lo establece el tratadista patrio José Mejía Altamirano en su obra “Contratos Civiles: Teoría y Práctica”, los contratos preliminares o preparatorios responden a las siguientes características fundamentales:
1) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
2) Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
3) Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
4) Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
Siguiendo la línea argumentativa del comentario, resulta claro y determinante que la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, debe contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que conste la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
‘Lo que en la práctica se denomina ‘opción’, equivalente a promesa unilateral de venta, es la convención en donde solo se obliga el ‘promitente’, pues se deja a la sola voluntad del beneficiario la facultad de comprar el bien identificado, por el precio en el término convenido’. El profesor Mauricio Rodríguez, en su obra: Contrato de Opción, establece: ‘No hay contrato de opción cuando las dos partes se obligan recíprocamente a celebrar otro contrato. No hay contrato de opción cuando simplemente se hace una oferta. No hay contrato de opción cuando una de las partes se compromete simplemente a celebrar otro contrato, si la otra parte así lo desea. Si el optante está obligado a ejercer la opción, sencillamente no hay contrato de opción. La esencia del contrato de opción, radica en la obligación de una de las partes de desplegar una determinada conducta (No disponer de un derecho por un tiempo determinado, y en la posibilidad de la otra parte (que no tiene la opción) de decidir si acepta o no libremente, la oferta en cuestión). (Mauricio Rodríguez Ferrara. El Contrato de Opción. Segunda edición, Edit. Librosca C.A., Caracas. 1.998, p.5) (Subrayado y negrillas propios).
En igual sentido, y muy acertadamente el jurista Ángel Osorio, en su obra ‘El Contrato de Opción’ manifiesta expresamente en el caso específico de la opción de compra venta: ‘El vendedor se obliga a vender y el comprador no se obliga a comprar’, (Ángel Osorio, El Contrato de Opción. Segunda Edición de México, Edit. Uteha. 1.963. p. 245. Manuales Uteha, Sección 19, Derecho 63). Según lo expuesto por la doctrina, en el Contrato de Opción se puede concluir que, hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de libertad de aceptar o rechazar la oferta irrevocable, a la que se ha obligado la otra parte.
De manera que el contrato examinado por el Juez A Quo, el cual fue consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa unilateral de venta, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual el promitente vendedor se obliga a entregar el bien inmueble, una vez que el promitente comprador pague la totalidad de la suma acordada en el mismo. En consecuencia, el Juez de Primera Instancia Agraria actuó en estricta sujeción a lo alegado y probado por las partes en el expediente y en atención a la jurisprudencia especializada en esta materia, específicamente a la sentencia N° 878, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha veinte (20) de junio de 2015. Así se establece.-
En lo atinente al segundo punto, el apelante esgrime que el A-Quo erróneamente determinó que en el contrato de compraventa del cual se trata el presente proceso había operado una caducidad contractual y por vía de consecuencia, la relación contractual es eficaz y vigente. En ese sentido, esta alzada continuando con el análisis a la decisión recurrida, considera menester en primer lugar determinar si efectivamente el Juzgado Agrario de Primera Instancia acertó, al resolver la caducidad como una cuestión de fondo y no como una cuestión previa.
La caducidad establecida en el numeral décimo (10°) del Código de Procedimiento Civil, es aquella que está circunscrita exclusivamente al lapso previsto en la norma, ahora bien, en el caso de miras nos encontramos en presencia de un contrato preliminar, en cuyo contenido las partes dejaron expresa constancia que el promitente comprador disponía de un lapso de ciento veinte (120) días, prorrogables por treinta (30) días más, para honrar la cantidad adeudada, con la cual se materializaría el traspaso del bien inmueble, tanto desde el punto de vista material como instrumental. Dicho lapso fue acordado por la voluntad de ambas partes, de conformidad a la libertad contractual que garantiza de igual forma la norma adjetiva y sustantiva civil, por lo que mal podría tratarse de una caducidad legal, como quiera que tal como se explanó en líneas anteriores, el lapso para realizar el pago definitivo y así materializar la traslación de la propiedad fue concertado por ambas partes.
Siguiendo esa misma línea, el ilustre procesalista Román J. Duque Corredor, expresa el siguiente criterio en cuanto a la caducidad contractual y legal bajo los siguientes términos:
“En este punto cabe que nos preguntemos si puede oponerse la cuestión previa cuando la caducidad es contractual y no legal. La caducidad contractual no puede ser objeto de cuestión previa. En mi criterio, sólo cabe promover la caducidad contractual como una defensa perentoria, de acuerdo a lo previsto en el artículo 361. En efecto, sería otra defensa más en contra del mérito principal del asunto, que evitaría la discusión acerca de la procedencia o no de la cuestión previa”. (Duque Corredor, Roman J. Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario. Caracas, Ediciones Fundación Projusticia, Colección Manuales de Derecho, 2° Edición, 2000, p. 215). (Negritas del Tribunal)
En total concierto con la doctrina calificada antes traída a colación, este Operador de Justicia Agraria, considera acertado el tratamiento que le dio el A Quo a la caducidad contractual, y por vía de consecuencia su resolución como una cuestión perentoria de fondo, como quiera que dicha cuestión resulta determinante a los fines de resolver la controversia prevista en la relación jurídico-sustancial.
Volviendo al análisis del alegato esgrimido por el demandante-apelante en su escrito recursivo, este Jurisdicente luego de una simple operación aritmética, verifica los ciento veinte (120) días estipulados para que el demandante ejerciera su derecho de opción, comenzó a computarse a partir del día veintisiete (27) de septiembre de 2013 (día siguiente a la fecha de su autenticación ante la Notaría Pública del Municipio Rosario de Perijá del Estado Zulia, precluyeron íntegramente sin que el demandante cancelara el resto del precio acordado, lo que trajo como consecuencia que su derecho de opción de compra caducara y en consecuencia expirando el derecho a accionar jurisdiccionalmente el cumplimiento del contrato. En consecuencia, el Juez A-Quo acertó no sólo al resolver la caducidad como una cuestión de fondo, sino también al declarar la procedencia de la misma. Así se decide.-
Finalmente, en lo respectivo al tercer punto, y tal como se señaló en líneas anteriores, el contrato preliminar objeto de controversia, no fue perfeccionado, como quiera que el promitente comprador, quien demanda que se debe perfeccionar la transmisión de la propiedad del fundo denominado “Francisco José” suficientemente identificado en actas, no pagó la suma restante acordada en la cláusula tercera (3°) del contrato, dentro del lapso estipulado en el mismo. En ese sentido, la compraventa definitiva se perfeccionaría únicamente con el ejercicio de la opción por parte del opcionante-oferido, siendo que con posterioridad al ejercicio de la opción surge para la oferente la obligación de hacer la tradición legal y posesoria del bien opcionado, pero que la compraventa a partir de ese momento se valora como perfeccionada. En virtud de lo anteriormente establecido, no es procedente en derecho la alegación formulada por los demandantes-apelantes, inherente al perfeccionamiento del contrato y posterior traslación de la propiedad del fundo “Francisco José”. Así se declara.-
En mérito de los fundamentos de hecho y de derecho antes esgrimidos, debe este Operador de Justicia Agraria declarar sin lugar el recurso de apelación propuesto y confirmar la decisión proferida en fecha cuatro (04) de julio de 2017, dictada por el Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tal como quedará descrito en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-
VII
DISPOSITIVO

En virtud de las consideraciones expuestas este Juzgado Superior Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y con Competencia en el Estado Falcón, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de Ley emite el siguiente pronunciamiento:

PRIMERO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha cuatro (04) de julio de 2017.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los Ordinales 3° y 9° del artículo 92 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia con Competencia en el Estado Falcón, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de octubre de 2017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR AGRARIO,

Dr. JORGE LUIS CAMACHO GARCÍA
LA SECRETARIA

ABG. ALESSANDRA PATRICIA ZABALA MENDOZA
En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos post meridiem (2:30 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° 1017 y se expidió la copia certificada a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencias llevado por éste Juzgado.

LA SECRETARIA

ABG. ALESSANDRA PATRICIA ZABALA MENDOZA

JLCAG/APZM/CECR