REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: No. 13.234 DEMANDANTE: ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.862.578, domiciliado en el municipio Lagunillas del estado Zulia. APODERADAS JUDICIALES: BEATRIZ PAZ y SOLBELLA CARRASQUERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.348 y 46.489, respectivamente. DEMANDADO: RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.679.115, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADAS JUDICIALES: VICTORIA GRANADILLO, VERÓNICA BRICEÑO y NIRIA JIMÉNEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 140.200, 141.617 y 141.660, respectivamente. JUICIO: Cumplimiento de contrato. SENTENCIA: Definitiva FECHA DE ENTRADA: 04 de julio de 2017. Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.862.578, por intermedio de su apoderada judicial, abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.489, contra decisión de fecha 22 de mayo de 2017, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CUIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por el recurrente, ut supra identificado, en contra del ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.679.115; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, en contra del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA. Asimismo, declaró con lugar la reconvención propuesta por el demandado, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, en contra del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; condenó al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, a la entrega del inmueble constituido por una (1) casa quinta, destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y parcela de terreno propio distinguido con el N° 56-72, ubicada en la avenida 15G, urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, la cual posee una superficie aproximada de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: Noreste: mide VEINTICINCO METROS (25 Mts.) y linda con casa 56-60; Noroeste: mide DOCE METROS (12 Mts.) y linda con casa 56-71; Sureste: mide DOCE METROS (12 Mts.) y linda con la avenida 15G; Suroeste: mide VEINTICINCO METROS (25.00 Mts.) y linda con la casa 56-84. En este orden de ideas, se ordenó al ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, cancelar al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), correspondiente al monto dado por concepto de arras, luego de deducir el diez por ciento (10%) que equivale a la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que corresponde a la cláusula penal prevista en el contrato. Finalmente, se condenó en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida, tanto en el juicio principal como en la reconvención propuesta. Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 22 de mayo de 2017, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, en contra del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA. Asimismo, declaró con lugar la reconvención propuesta por el demandado, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, en contra del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; condenó al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, a la entrega del inmueble constituido por una (1) casa quinta, destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y parcela de terreno propio distinguido con el N° 56-72, ubicada en la avenida 15G, urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, la cual posee una superficie aproximada de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: Noreste: mide VEINTICINCO METROS (25 Mts.) y linda con casa 56-60; Noroeste: mide DOCE METROS (12 Mts.) y linda con casa 56-71; Sureste: mide DOCE METROS (12 Mts.) y linda con la avenida 15G; Suroeste: mide VEINTICINCO METROS (25.00 Mts.) y linda con la casa 56-84. En este orden de ideas, se ordenó al ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, cancelar al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), correspondiente al monto dado por concepto de arras, luego de deducir el diez por ciento (10%) que equivale a la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que corresponde a la cláusula penal prevista en el contrato. Por último, el Tribunal a-quo condenó en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida, tanto en el juicio principal como en la reconvención propuesta; fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) “En este sentido este órgano de jurisdiccional, luego de realizar las consideraciones de hecho y de derecho discriminadas precedentemente, determina que la parte actora no demostró con prueba plena los hechos alegados en la demanda como fundamento del incumplimiento esgrimido, referido a la falta de entrega de parte del vendedor de los recaudos necesarios a los fines de la protocolización de la compra venta definitiva. Bajo este escenario, señala el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciará a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición de poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”; en consecuencia, considera esta Instancia que la pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, no ha prosperado en derecho, por lo que será declarada Sin lugar, en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. Por otra parte, en lo que respecta a la reconvención propuesta, se puntualiza lo siguiente: El demandado planteó reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta, y al efecto argumentó que el comprador no cumpló con la obligación de cancelar el saldo restante del precio establecido, dentro del plazo fijado en el contrato, fue negligente tanto en la tramitación del crédito bancario como en el préstamo que otorga PDVSA, operaciones acuáticas a sus trabadores, y por ende solicita que se restituya la situación jurídica al momento de la negociación, reteniendo a su favor, el diez por ciento (10%) de la cantidad dada en arras por concepto de daños y perjuicios causados, ofreciendo al demandante la cantidad restante mediante cheque de gerencia N° 21052582, girado contra la cuenta N° 0105-0129-62-2129052582 del Banco Mercantil, de acuerdo a lo previsto en el cláusula quinta del contrato. Así pues, de las pruebas promovidas existentes en actas se puede extraer, que el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, como trabajador al servicio de la empresa PDVSA, Operaciones Acuáticas, no tramitó el beneficio del Plan Ayuda para Adquirir Vivienda otorgado por la mencionada empresa, y asimismo que el beneficio en referencia fue utilizado en tiempo anterior por el aludido ciudadano como trabajador al servicio de la contratista GUTESCA, razón por la cual el empleado y comprador en este caso, ya no le era aplicable dicho beneficio, aspectos que se desprenden de la prueba informativa dirigida a la empresa PDVSA, operaciones Acuáticas; asimismo, se demostró que ciertamente el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, solicitó el plan de vivienda en el año 2014, y se le participó que no era elegible para el otorgamiento del préstamo de ayuda de adquisición de Vivienda Inicial (PAAV), puesto que tal beneficio fue disfrutado cuando era trabajador de la contratista antes indicada, tal y como lo contempla la información suministrada por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH). Tomando en consideración lo expuesto, la tramitación de los descritos beneficios tenían como finalidad sufragar el saldo restante del precio pactado, el cual ascendió según la cláusula segunda de la opción de compra venta celebrada a la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), divididos es dos (2) proporciones y ante dos (2) instituciones diferentes, con la tramitación del crédito hipotecario se cancelaría la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00) y con el préstamo o beneficio laboral de PDVSA se pagaría la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00). En consecuencia, el demandante reconvenido incumplió con la obligación contraída en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2013, inserto bajo el N° 64, tomo 103, tal y como quedó evidenciado del material probatorio estimado durante el desarrollo del presente fallo, por lo que, existiendo prueba suficiente para acreditar los hechos esgrimidos y que sirvieron de fundamento para interponer la resolución de contrato in comento, se concluye que la reconvención intentada ha prosperado en derecho, por ende será declarada Con Lugar, en el dispositivo de la presente decisión. Y así se decide. (…Omisiss…) TERCERO DE LOS ANTECEDENTES De la revisión exhaustiva y análisis pormenorizado de las actas procesales, se evidencia que: En fecha 27 de febrero de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibió la demanda presentada por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, e instó al mismo a indicar en unidades tributarias el monto al que asciende la demanda incoada, a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de la pretensión. Seguidamente, el día 09 de marzo de 2015, el Juzgado ¬a-quo, una vez estimada en unidades tributarias la demanda incoada, la admitió en cuanto ha lugar en derecho y ordenó la citación del ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA. En este sentido, en el escrito libelar se alegó que en fecha 26 de diciembre de 2013, celebró con el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, un contrato de opción de compraventa, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, autenticado bajo el No. 64, tomo 103, mediante el cual la parte demandada se obligó a venderle un inmueble de su única y exclusiva propiedad, formado por una casa-quinta destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y sus parcelas de terreno propio, distinguida con el No. 56-72, ubicada en la avenida 15G, urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila, municipio Maracaibo del estado Zulia. En este orden de ideas, indicó que el precio por el cual se obligó a vender el precitado inmueble fue fijado en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) monto éste que se cancelaría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa debidamente protocolizado, seguidamente, arguyó que le entregó a la parte demandada la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), de la siguiente manera: 1) el monto de CIENTO VENTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 125.000,00), mediante cheque de gerencia de la entidad bancaria Banco de Venezuela, No. 00013623, de fecha 16 de junio de 2013; 2) la suma de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00), a través de cheque de gerencia de la entidad bancaria Banco de Venezuela, No. 00013253, de fecha 16 de junio de 2013; 3) la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), mediante cheque personal de la entidad bancaria Banco Provincial, No. 0001211, de fecha 16 de junio de 2013; montos éstos que fueron imputados al precio definitivo de venta y la cantidad restante, a saber, QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) serían cancelados al momento de la compraventa definitiva ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. Aunado a esto, explanó que a la opción de compraventa se le otorgó una vigencia de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días continuos, es decir, ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma del documento de opción de compraventa, esto es, en fecha 26 de diciembre de 2013. En este punto, la parte actora manifestó que la parte demandada ha incumplido algunas de las causales establecidas en el contrato de opción de compraventa celebrado con su persona, y por ende, con las obligaciones estipuladas en el mismo, con respecto a esto, alegó que el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, ha venido demorando la celebración del contrato de venta definitivo, debido a que no tiene intenciones de protocolizar la venta tal como lo establece la cláusula tercera del documento de opción de compraventa, y expresó que por petición del mismo promitente vendedor ha tenido que firmar varios contratos de opción de compraventa por vencimiento de los mismos generando gastos y pérdida de tiempo. Por otra parte, destacó que en ningún momento la parte demandada le manifestó por escrito ni en forma verbal su deseo de querer dejar sin efecto el contrato de opción de compraventa, no obstante, es evidente, según sus dichos, que no quiere protocolizar la venta definitiva del inmueble antes descrito, y han transcurrido más de dos (2) años desde la firma del primer contrato celebrado entre ambas partes. Con fundamento en los artículos 1.167, 1.159 y 1.264, y en atención a las consideraciones de hecho expuestas, la parte actora demandó al ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, por cumplimiento de contrato, en su condición de vendedor de un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el No. 56-72, ubicada en la avenida 15G, de la urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie aproximada de terreno de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300Mts.2) y que se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Nor¬este: En VEINTICINCO METROS (25Mts) con la casa No.56-60; Noroeste: En DOCE METROS (12Mts), con la casa No. 56-71; Sureste: En DOCE METROS (12Mts), con la avenida 15G; y Suroeste: En VEINTICINCO METROS (25Mts), con la casa No. 56-84. El día 26 de marzo de 2015, el Alguacil del Tribunal a-quo expuso que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demandada, en este orden de ideas, en fecha 30 de abril de 2015, el referido Alguacil expuso que se trasladó a la dirección suministrada, los efectos de practicar la citación, no obstante, fue atendido por un ciudadano que dijo ser el vigilante y llamarse JUAN PÉREZ, y le informó que el ciudadano RICARDO VELASQUEZ no se encontraba en ese momento. En virtud de lo solicitado en la diligencia suscrita el día 30 de abril de 2015, por la parte actora, el Tribunal a-quo mediante auto de fecha 04 de mayo de 2015, ordenó librar cartel de citación a la parte demandada, ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, de esta forma, el día 18 de mayo de 2015, la abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.489, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó la publicación del cartel de citación, publicada en los diarios La Verdad y Versión Final, en fechas 11 y 15 de mayo de 2015, respectivamente. Seguidamente, el día 22 de junio de 2015, la Secretaria del Tribunal a-quo dejó constancia que en fecha 19 de junio de 2015, fijó el cartel de citación en la calle 5 de la urbanización La Marina (San Jacinto), residencias Puertas del Este, casa signada con el No. 262 del municipio Maracaibo del estado Zulia, y en la cartelera del Tribunal. El día 29 de julio de 2015, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la designación de un defensor ad-litem para la parte demandada, en virtud de no haberse dado por citada ni por sí ni por medio de apoderado judicial. En fecha 30 de julio de 2015, el Tribunal de la causa designó como defensora ad-litem a la abogada en ejercicio VALERIA DE JESUS QUINTERO FERRER, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 206.644. El día 02 de octubre de 2015, el Alguacil del Tribunal a-quo expuso que notificó de su designación como defensora ad-litem a la abogada en ejercicio VALERIA DE JESUS QUINTERO, quien fue juramentada en fecha 09 de octubre de 2015. El día 25 de noviembre de 2015, la abogada en ejercicio VALERIA DE JESUS QUINTERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 206.644, en su carácter de defensora ad-litem presentó escrito de contestación de la demanda, en el cual, primeramente, señaló que en diversas oportunidades, en su carácter de defensora ad-litem del ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ, se trasladó a su residencia sin la posibilidad de ubicarlo, razón por la cual, procedió a dar contestación a la demanda en los términos siguientes: Negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus términos los hechos alegados en el libelo de demanda por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, por no ser ciertos los mismos y no ser procedente el derecho invocado. Sin embargo, reconoció que en fecha 26 de diciembre de 2013, las partes celebraron un contrato de opción de compraventa. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que la parte demandada haya incumplido con las obligaciones relativas al contrato celebrado entre las partes y que se pueda determinar si realmente tiene o no la intención de protocolizar la venta definitiva del inmueble. No obstante, el día 27 de noviembre de 2015, la abogada en ejercicio VICTORIA ISABEL GRANADILLO SANTOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 140.200, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, presentó escrito de contestación y reconvención a la demanda. En primer lugar, reconoció que su representado celebró con la parte actora un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa quinta destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y su parcela de terreno propio distinguida con el No. 56-72, ubicada en la avenida 15G, de la Urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 26 de diciembre de 2013, bajo el No. 64, tomo 103 de los libros respectivos, de la misma manera, reconoció las condiciones estipuladas en el aludido contrato. No obstante, negó, rechazó y contradijo el hecho de que el incumplimiento en la materialización de la compraventa definitiva del inmueble sub litis se deba a que la parte demandada presuntamente no ha entregado todos los recaudos y requisitos exigidos para la protocolización, dado que, según su decir, lo cierto es que como lo establece la cláusula segunda del referido contrato el promitente comprador, hoy demandante, se comprometió a tramitar un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat y un préstamo por ante la empresa donde labora PETRÓLEOS DE VENEZUELA (PDVSA), Operaciones Acuáticas, S.A., a fin de cancelar el saldo restante de la opción de compraventa, esto es, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 550.000,00), lo cual, según sus dichos, nunca hizo, o de haberlo hecho le fue negado por no cumplir con los requisitos exigidos. De esta forma, argumentó que durante la vigencia de la opción de compra venta la parte actora no cumplió con su obligación de pagar el saldo restante de forma directa, o a través de una oferta real de pago por ante un Tribunal conforme lo establece la Ley, y para pretender exigir el cumplimiento de la parte demandada en otorgarle el título definitivo de compraventa ha debido pagar la cantidad de dinero adeudada, así pues, manifestó que es éste el motivo por el cual, no se materializó la negociación y hasta la fecha no se materializará debido a que se encuentra vencida, sin que exista prórroga del referido lapso pues no hay incumplimiento por parte de su representado en la entrega de la documentación. Con ocasión a que entre las partes media una relación de afinidad, en virtud de ser la parte actora el esposo de su hermana, ciudadana NORECDY DEL CARMEN VELÁSQUEZ VEZGA quienes siempre tuvieron la posibilidad y acceso a todos los documentos de la vivienda así como a la tramitación de pagos y solicitudes de solvencias e impuestos relativos al inmueble, pues siempre eran autorizados por el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, igualmente, alegó que existe confesión por parte de los mismos respecto al referido hecho, que se puede evidenciar de la copia certificada del expediente administrativo signado con el No. CDDAVZ-0230-03-2015, emanado de la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, Estado Zulia. Por otro lado, explanó que el inmueble está solvente con los servicios municipales, por cuanto fueron pagados por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, según lo afirmó la parte actora ante la oficina de Desalojo en audiencia conciliatoria, y a su vez, solicitó ante el Tribunal a-quo medida de prohibición de enajenar y gravar, la cual fue acordada, y se evidenció que sobre el inmueble objeto de litigio no recae ningún tipo de gravamen, por tales motivos, no resulta aplicable la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa. Seguidamente, enfatizó que no es cierto que su representado no haya tenido intención de protocolizar el documento de compraventa, en virtud de los lazos de afinidad que existen, por la buena fe de la parte demandada y su intención de llevar a cabo la negociación es por lo que incluso adelantó la entrega del inmueble, colocándolo a disposición de la parte demandante, estando en plena posesión del mismo, de igual manera, alegó que se celebró un contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del Estado Zulia, en fecha 12 de abril de 2013, anotado bajo el No. 32, tomo 61, donde se comprometió a pagar el precio de la venta a través de crédito hipotecario con la Ley de Política Habitacional, crédito hipotecario solicitado con el Plan Ayuda para la Adquisición de Viviendas que otorga PETRÓLEOS DE VENEZUELA (PDVSA), Operaciones Acuáticas, a sus trabajadores, y ahorros propios de la parte actora, arguyó que, posteriormente, el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO le solicitó a la parte demandada firmar un nuevo contrato de opción de compraventa a lo cual consintió su representado y el mismo se firmó el día 18 de octubre de 2013, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, inserto bajo el No. 58, tomo 88, y luego de éste, se firmó la opción de compraventa de fecha 26 de diciembre de 2013, de la cual cuestionó la parte actora el cumplimiento por parte de la demandada, cuando, según su decir, la verdad es que desde la firma del contrato celebrado el día 12 de abril de 2013, se les entregó el inmueble sub litis para su posesión, la cual se ha mantenido hasta la fecha, sin ser objeto de ningún tipo de perturbación, evidenciándose de esta forma un cumplimiento de forma anticipada de la obligación que recaía sobre la parte demandada respecto a la entrega del inmueble objeto de la negociación, contemplada en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa aún sin estar obligado a ello, debido a que no se le había cancelado la totalidad del precio de la venta. Asimismo, negó, rechazó y contradijo lo expresado por la parte actora concerniente a la supuesta petición de mi representado en rehacer opciones de compra venta, por vencimiento de las mismas, en donde se le ocasionó gastos y pérdida de tiempo a la parte demandante, en este aspecto, explanó que muy por el contrario a partir de allí se denota la constante voluntad de querer ayudar a la parte actora, ya que es cierto que se habían celebrado dos contratos de opción de compra venta, el primero en fecha 12 de abril de 2013, y el segundo el día 18 de octubre de 2013, y producto de no tener la aprobación la parte actora de algún crédito de su lugar de trabajo PETRÓLEOS DE VENEZUELA (PDVSA), Operaciones Acuáticas, o por el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la parte demandada accedió a celebrar un tercer contrato en fecha 26 de diciembre de 2013, lo que denota que a pesar del incumplimiento ocurrido con el primero y el segundo contrato, su representado prefirió contratar con sus familiares, sin hacer ningún tipo de variación en las cláusulas de los mismos. Manifestó que se constata que la parte actora desconoce la celebración de una de las opciones de compraventa, y de todas éstas se evidencia que la parte demandada persistió en su buena fe y por eso accedió a celebrar los tres contratos de opción de compraventa, no estando obligado a suscribir las mismas, pero aún así lo hizo. De igual manera, negó, rechazó y contradijo el supuesto incumplimiento de la cláusula séptima relativa a que su representado debía manifestar por escrito la voluntad de disolver el contrato, cuando para aquel momento tuvo la intención de realizar la negociación, no siendo así en la actualidad. Arguyó que de una interpretación literal de las cláusulas del contrato, se obtiene que el mismo se celebró en fecha 26 de diciembre de 2013, y su duración inicial más su prorroga finalizaban el día 26 de abril de 2014. En este orden de ideas, singularizó que la cláusula séptima prevé que una vez vencido el plazo de la opción, es obligatorio para poder disolver el negocio jurídico que sea manifestado de forma escrita por cualquiera de las partes, el plazo venció el 26 de abril de 2014, si fuese cierto lo alegado por la parte actora que se incumplió con la manifestación por escrito por parte del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA de hacerle de su conocimiento su voluntad de no querer proseguir con la negociación, la propia cláusula séptima dispone que en caso de vencimiento sin que opere manifestación expresa de disolución del contrato se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un único tiempo igual al inicial, es decir, se mantenía desde el día 26 de abril de 2014 hasta el día 26 de agosto de 2014, por una sola vez, y vencida esta única extensión del contrato ya esa supuesta obligación a cumplir por la parte demandada no existía, indicó nuevamente, que para ese momento el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ tenía interés en realizar la negociación y no tenía que efectuar ninguna manifestación de disolución del contrato por escrito. Alegó que en virtud del transcurso de los meses sin que la parte actora pagase la diferencia del precio de la opción de compraventa y al estar en posesión del inmueble, en el mes de marzo de 2015, la parte demandada instauró procedimiento por ante la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, Estado Zulia, Expediente Administrativo signado con el No. CDDAVZ-0230-03-2015, por lo que, con el inicio del procedimiento administrativo se hace del conocimiento de la parte actora de la necesidad del inmueble de forma pública, y se entiende que no se continuará con la negociación, debido a que ambas pretensiones son incompatibles entre sí. Aunado a lo precedentemente expuesto, la parte demandada, presentó reconvención o mutua petición por resolución del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 26 de diciembre de 2013, bajo el No. 64, tomo 103, a fin de que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en resolver el referido contrato por no haber ejecutado la obligación respecto al pago del saldo restante del valor del inmueble propiedad del ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ, dentro del lapso previsto en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa y, según su decir, haber sido negligente en la tramitación del crédito bancario conducente, y en la tramitación del préstamo que otorga PETRÓLEOS DE VENEZUELA (PDVSA), Operaciones Acuáticas, S.A., a sus trabajadores conforme a lo pactado en el aludido contrato en su cláusula segunda, y que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban previo a la negociación, extinguiéndose de manera fulminante todo vínculo contractual, reteniendo a favor de la parte demandada el diez por ciento (10%) de la cantidad dada en arras por concepto de daños y perjuicios causados por la parte actora, en consecuencia, puso a disposición del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, la cantidad restante, mediante cheque de gerencia signado con el No. 21052582, girado contra la cuenta No. 0105-0129-62-2129052582, de la entidad financiera Banco Mercantil, de conformidad con lo previsto en la cláusula quinta. Igualmente, la parte demandada-reconviniente pretendió la entrega del inmueble objeto del contrato libre de personas y bienes, solvente con todos los servicios públicos y en las mismas condiciones en las que fue entregado, con ocasión a la resolución del contrato sub litis que se requiere con la mutua petición, pues la parte actora se encuentra en posesión del inmueble propiedad del ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ, alegó que se agotó el procedimiento previo a la interposición de la demanda o pretensión que tenga por objeto la desocupación de viviendas. De la misma manera, solicitó sea condenada la parte actora en costas y costos procesales, al igual que, sea levantada la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada debido a que no cumple con los requisitos de procedencia. Finalmente, estimó la reconvención en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 550.000,00), equivalentes a TRES MIL SEISCIENTAS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (3.666,67 U.T.). En fecha 09 de diciembre de 2015, la abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, mediante el cual negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta en contra de su representada por resolución del contrato de opción de compra venta, suscrito entre las partes. En este sentido, manifestó que es falso que la parte actora se haya negado a ejecutar la obligación a través del pago restante del valor del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, dentro del lapso establecido en la cláusula cuarta del referido contrato, indicó seguidamente, que es falso el hecho de haber sido negligente en la tramitación del crédito bancario que alegó la parte demandada-reconviniente en su escrito, alegó que lo cierto, según su apreciación, es que el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ se ha negado y aun se niega a cumplir con su obligación como lo es la compraventa definitiva del inmueble, valiéndose de la errada interpretación que le ha dado a la cláusula séptima del mismo, debido a que en ningún momento esa cláusula expresa "...mantener el negocio por UN ÚNICO tiempo igual...”(Cita), es decir por una sola vez. Indicó que es claro que el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, se niega a realizar la venta definitiva la cual es su obligación, en este punto, expresó que no es verdad que la parte demandante-reconvenida haya sido negligente en la tramitación del crédito bancario conducente y en la tramitación del préstamo de PRETROLEOS DE VENEZUELA (PDVSA), Operaciones Acuáticas, S.A, conforme a lo pautado, lo cierto, según su apreciación, es que si hizo lo conducente para optar por el referido crédito ya que él es el primer interesado en celebrar la compraventa definitiva, debido a que actualmente vive en el inmueble y en el supuesto negado de tener que desocupar el mismo no tendría donde vivir con su familia, seguidamente arguyó que por esa vía no logró obtener el dinero faltante, pero alegó que le manifestó al promitente vendedor que si tenía el dinero para pagar y así honrar el compromiso adquirido entre las partes, y éste se negó a recibirlo y por ende a realizar la venta definitiva. Con relación al cheque depositado por el vendedor con la deducción del diez por ciento (10%) prevista en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, según su decir, lo consideró un insulto, ofensa y falta de respeto hacia su representado ya que aquí lo que opera es la venta definitiva del inmueble y pidió que así sea ordenado por el Tribunal. Enfatizó con respecto al procedimiento administrativo que no hubo acuerdo entre las partes, debido a que el vendedor insistía en no querer realizar con el comprador la venta definitiva por ante el Registro Subalterno correspondiente, razón por la cual, el órgano administrativo instó a las partes a acudir a la vía judicial Los días 13, 18 y 19 de enero de 2016, las abogadas en ejercicio VICTORIA GRANADILLO y SOLBELLA CARRASQUERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y de la parte actora, respectivamente, presentaron ante el Tribunal de la causa escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados a las actas del expediente en fecha 21 de enero de 2016. El día 26 de enero de 2016, la apoderada judicial del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, abogada en ejercicio VICTORIA GRANADILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.140.200, presentó escrito de oposición a las pruebas de testigos e informes promovidas por su contraparte, y en fecha 01 de febrero de 2016, el Tribunal a-quo dictó auto mediante el cual declaró admisibles las pruebas promovidas, y declaró improcedente la oposición formulada por la apoderada judicial de la parte actora. El día 28 de noviembre de 2016, la abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, consignó cheque de gerencia, signado con el No. 00092389, de la cuenta No. 0108-0305-59-0900000012 de la institución financiera Banco Provincial, por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) a nombre del Tribunal de la causa, correspondiente al pago total del inmueble sub litis con el objeto de que éste sea entregado al ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA. A razón de esto, en fecha 28 de noviembre de 2016, la abogada en ejercicio VERÓNICA BRICEÑO, solicitó al Tribunal a-quo desestime la consignación del referido cheque, y ordene su devolución sin depositarlo, dado que la misma resulta ser extemporánea. De esta forma, el Tribunal de la causa, mediante auto del día 30 de noviembre de 2016, consideró que dicha consignación comporta una oferta real de pago, la cual es tramitada por un procedimiento especial, diferente al del juicio principal, por lo tanto, acordó devolver el aludido cheque a la abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, en ese mismo auto, fijó para el décimo quinto (15to) día de despacho siguiente, a que conste en actas la última de las notificaciones de las partes, para la presentación de los informes. En fechas 26 de enero de 2017 y 14 de febrero de 2017, la apoderada judicial de la parte demandada y la apoderada judicial de la parte actora, respectivamente, presentaron los escritos de informes en primera instancia. Posteriormente, el día 22 de mayo de 2017, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó la decisión objeto del presente recurso de apelación, el cual fue interpuesto en fecha 30 de mayo de 2017, por la abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.489, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora. En fecha 04 de julio de 2017, este Tribunal ad-quem dio entrada a la presente causa, a los fines del trámite legal correspondiente. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que llegada la oportunidad prevista en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación de los escritos de informes en esta segunda instancia, en fecha 09 de agosto de 2017, en este sentido la abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, presentó los suyos de la siguiente manera: En primer lugar, denunció la infracción, según su decir, cometida en la decisión recurrida, referida a la obligación en la que se encuentra el Juez de valorar todas las pruebas que rielan en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción que le permitan conocer los hechos controvertidos en el proceso, en este orden de ideas, señaló que la Jueza a-quo desestimó medios probatorios adminiculados en el expediente y con esto profirió sentencia que perjudica a la parte demandante, no solo desde el punto de vista patrimonial sino también en el derecho constitucional que le asiste de acceder a una vivienda para sí y su familia. Indicó que de los contratos de opción a compra celebrados entre las partes se evidencia que la parte demandante se encontraba sometida a una incertidumbre jurídica, toda vez que el propietario del inmueble sub litis, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, al retrasar la celebración de la venta definitiva prorrogando el contrato durante años evidenció, según sus dichos, que nunca tuvo intención de protocolizar la venta tal como lo establece la cláusula segunda del referido contrato. Alegó que la Jueza a-quo no apreció, ni valoró las pruebas aportadas por su representado en el proceso, y en consecuencia, su relación con los hechos alegados en el libelo de demanda; seguidamente, manifestó que se demandó el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, según la cual la parte demandada tenía la obligación de entregar los recaudos correspondientes para la ejecución de la venta definitiva, los cuales se refieren a los documentos que emanan de la Administración Municipal de la Alcaldía de Maracaibo y que son los requisitos fundamentales para el registro de ventas inmobiliarias, y cuya solicitud corresponde al propietario, al igual que, cancelar los impuestos definitivos. Posterior a esto, señaló que la Jueza de la causa, en la sentencia recurrida, indicó que de las pruebas de informes se demuestra que en el sistema de Servicios Municipales no existe información registrada con la dirección del inmueble objeto de la presente controversia; que en el Catastro Municipal no se encontró solicitud alguna para la tramitación de solvencia de inmuebles urbanos para la referida parcela en la que se encuentra el bien inmueble objeto de la controversia; que el departamento de código catastral de la Alcaldía del Municipio Maracaibo informó que para la fecha 06 de junio de 2014 hubo una solicitud de código catastral sobre el inmueble en cuestión, realizada por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO CHOURIO, parte actora en la presente causa. De esta manera, enfatizó que lo antes referido demuestra que el propietario del inmueble no realizó las diligencias pertinentes, destinada a la obtención de los requisitos necesarios y que en todo caso una tercera persona, la parte demandante fue quien trato de realizar estos trámites con el fin de poder realizar la venta definitiva, con lo cual quedo demostrado el incumplimiento de la parte demandada. Igualmente, denunció la infracción de la Jueza a-quo en lo relacionado a la prueba de testigos, debido a que, según sus dichos, no precisó cuales eran los "hechos que no guardan relación con la controversia debatida" solo se limitó a enunciar que desechaba tal prueba con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Trajo a colación las deposiciones de los testigos, y alegó que se incurre en incongruencia toda vez que se apreció las pruebas de informes y que demuestran que tales recaudos nunca fueron solicitados por el demandado y, el sistema municipal que se encarga de su emisión, desconoce en algunos casos la existencia del inmueble con lo que se evidencia que sobre el mismo no se han expedido nunca los referidos recaudos, salvo los solicitados por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO. Por otro lado, la apoderada judicial de la parte actora, explanó que en la sentencia apelada, se declaró con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, fundamentando tal decisión en que la parte actora no cumplió con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa, según su apreciación, llegando a esta conclusión desestimando y no valorando pruebas importantes dentro del proceso. Resaltó que si bien es cierto que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO no pagó al vencimiento del contrato de opción a compraventa, no es menos cierto que el ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA se negó a realizar la venta definitiva siendo ésta su obligación, y al no cumplir con la entrega de los recaudos administrativos, mal podría realizarse la misma, razón por la cual, la parte demandante no podía cancelar el monto restante ante la falta de certeza sobre la realización de la venta definitiva. Trajo a colación la decisión No.181 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de febrero de 2001. Finalmente, por las razones precedentemente expuestas, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación, y se ordene la venta definitiva del inmueble objeto de litigio, con todos los pronunciamientos legales correspondientes. Por otra parte, la abogada en ejercicio VERÓNICA ANDREA BRICEÑO MOLERO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, presentó los suyos en los siguientes términos: Primeramente solicitó la desestimación del recurso de apelación intentado por la parte actora, así como la ratificación de la decisión recurrida dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, debido a que según sus alegatos, en primera instancia quedaron suficientemente probadas las afirmaciones realizadas en el escrito de contestación a la demanda y reconvención en favor del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA. En este orden de ideas, argumentó que el contrato fundamento del presente proceso se celebró en fecha 26 de diciembre de 2013, y su vigencia de conformidad con la cláusula cuarta, con su duración inicial más su prorroga, finalizaba el día 26 de abril de 2014. Asimismo, la cláusula séptima, dispone que en caso de vencimiento sin que opere manifestación expresa de disolución del contrato se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un único tiempo igual al inicial, es decir, se mantenía desde la fecha 26 de abril de 2014 hasta el día 26 de agosto de 2014, por una sola vez, desprendiéndose del análisis en cuestión el tiempo de vigencia de la contratación, por no haber argumento en contrario. Seguidamente, la apoderada judicial de la parte demandada precisó que si se realiza un minucioso análisis de la evacuación de las pruebas de informes promovidas por la parte demandada, se evidencia que en fecha 06 de junio de 2014, se realizó una tramitación del Código Catastral del inmueble objeto del litigio, por parte del ciudadano ALEXANDER PEROZO CHOURIO, quedando evidenciado que no puede haber incumplimiento por parte del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, en la entrega de documentación alguna, dado que entre la parte actora y su representado media una relación de afinidad, al ser cuñados, con ocasión a que el mismo es cónyuge de su hermana la ciudadana NORECDY DEL CARMEN VELÁSQUEZ VEZGA quienes siempre tuvieron la posibilidad y acceso a todos los documentos de la vivienda así como a la tramitación de pagos y solicitudes de solvencias e impuestos relativos al inmueble, pues siempre eran autorizados por la parte demandada. En este punto, indicó que de la mayoría de las respuestas informativas de las instituciones bancarias del país, cuya información fue requerida a través de la SUDEBAN, se evidencia que no hay registros, o información de productos entiéndase cuentas o créditos que se relacionen con el ciudadano ALEXANDER PEROZO, igualmente, refirió las resultas de las diferentes pruebas de informes efectuadas, destacó que mediante oficio de fecha 06 de abril de 2016, emitido por el Banco Banesco, que no hay por parte del ciudadano ALEXANDER PEROZO, crédito hipotecario con recursos propios, pero que en los archivos de créditos cancelados se evidencia que existió un crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) signado con el No. 36470111750, protocolizado en fecha 17 de octubre de 2002, cancelado el día 15 de diciembre de 2012, lo cual, según sus dichos, no guarda relación con la vigencia del contrato debatido en el presente juicio. En este mismo orden, arguyó que de los informes presentados por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, y Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) se desprende que no existe información respecto a que el ciudadano ALEXANDER PEROZO haya solicitado algún crédito con recursos del referido ente. Asimismo, del oficio emanado por Petróleos de Venezuela S.A. (PDVSA), según su decir, se constata que en sus sistemas no reposa registro donde se evidencie que el ciudadano ALEXANDER PEROZO CHOURIO, aplicara en los años 2013 y 2014 al beneficio del Plan de Ayuda para adquirir vivienda, observándose en data de verificación que aplicó el préstamo de vivienda por Lagunillas con la contratista GUTESCA, por lo tanto, no es elegible para aplicar nuevamente el plan de vivienda, en virtud de que aplicó su plan con contratista y que solo queda pendiente el plan adiciones de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.750.000). En este sentido, manifestó que conforme lo establece la cláusula segunda del referido contrato, el promitente comprador se comprometió a tramitar un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y un préstamo ante la empresa donde labora Petróleos de Venezuela, Operaciones Acuáticas, S.A., con el objeto de cancelar el saldo restante de la opción de compra, a saber, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.550.000,00), quedando evidenciado, según sus alegatos, de las repuestas de los organismos anteriormente mencionados que no tramitó crédito alguno por ante las instituciones bancarias con las que mantiene relaciones para la cancelación del precio restante del inmueble, y además que hubo una aplicación para el plan de ayuda para adquisición de vivienda que ofrece Petróleos de Venezuela pero el mismo le fue negado. De la misma manera, enfatizó que la parte actora no logró demostrar a través de alguna prueba documental o comprobante de pago que durante la vigencia de la presente opción de compraventa cumpliera con su obligación de pagar el saldo restante de forma directa, o a través de una oferta real de pago por ante un Tribunal, y para pretender exigir el cumplimiento de la parte demandada en otorgarle el título definitivo de compraventa ha debido pagar la cantidad de dinero adeudada, siendo éste el motivo por el cual no se materializó la negociación. Expresó que luego de fenecidas las etapas procesales de actividad probatoria, y expirado el tiempo de vencimiento de la opción de compraventa, el día 28 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte demandante, consignó un cheque de gerencia a la orden del Tribunal con el cual, según su apreciación, pretende realizar el pago del saldo restante, lo cual, señaló no es válido, y así lo indicó el Tribunal al ordenar la devolución del mismo en decisión de fecha 30 de noviembre de 2016. Siguiendo con sus argumentos, la apoderada judicial del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, refirió que del oficio emitido por el Banco Mercantil, quedó evidenciado que su representado emitió cheque de gerencia No.0000009460, el cual, según sus dichos, fue acompañado como instrumento fundante de la reconvención, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.405.000,00), girado contra la cuenta mayor No. 2129052582, en fecha 23 de noviembre de 2015, a nombre del ciudadano ALEXANDER PEROZO, con el fin de devolver la cantidad recibida en arras, menos el diez por ciento (10%) en virtud de la no materialización de la negociación por incumplimiento de parte del demandante. Destacó que de la copia certificada del expediente administrativo emanado de la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas del Estado Zulia, se desprende en algunas de las actuaciones administrativas confesiones de la parte actora, las cuales fueron explanadas en la contestación, y dio por ratificadas y reproducidas ante esta segunda instancia. Del mismo modo, invocó y ratificó el valor probatorio que se desprende de las pruebas documentales promovidas. Con relación a la prueba testimonial promovida por la parte demandante y evacuada por ante el Tribunal comitente en fecha 13 de abril de 2016, sobre la cual presentaron en su oportunidad escrito de oposición, no acudieron para no convalidar la misma. Con respecto a las pruebas documentales promovidas por la contraparte, señaló que en el escrito de contestación a la reconvención las mismas constituyen objeto de hechos que han sido admitidos por la parte demandada e incluso del material probatorio aportado a las actas procesales por el mismo. Por último, solicitó que el recurso de apelación sea declarado sin lugar, en consecuencia, sea ratificada la sentencia proferida a favor de la parte demandada, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA. Por otro lado, se deja constancia que de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones en esta segunda instancia, de acuerdo con el artículo 519 de Código de Procedimiento Civil. QUINTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 22 de mayo de 2017, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, en contra del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA. Asimismo, declaró con lugar la reconvención propuesta por el demandado, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, en contra del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; condenó al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, a la entrega del inmueble constituido por una (1) casa quinta, destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y parcela de terreno propio distinguido con el N° 56-72, ubicada en la avenida 15G, urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo, estado Zulia, la cual posee una superficie aproximada de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: Noreste: mide VEINTICINCO METROS (25 Mts.) y linda con casa 56-60; Noroeste: mide DOCE METROS (12 Mts.) y linda con casa 56-71; Sureste: mide DOCE METROS (12 Mts.) y linda con la avenida 15G; Suroeste: mide VEINTICINCO METROS (25.00 Mts.) y linda con la casa 56-84. De esta forma, se ordenó al ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, cancelar al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), correspondiente al monto dado por concepto de arras, luego de deducir el diez por ciento (10%) que equivale a la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que corresponde a la cláusula penal prevista en el contrato. Por último, el Tribunal a-quo condenó en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida, tanto en el juicio principal como en la reconvención propuesta. Seguidamente, se evidencia que la parte demandada ejerció el recurso de apelación, producto de su disconformidad con la decisión recurrida, por no estar conforme con los fundamentos expuestos por el Tribunal de la causa. De los vicios de la sentencia Destaca esta Superioridad que la parte actora, en el escrito de informes presentados en segunda instancia alegó incongruencia en la sentencia recurrida, no obstante, del análisis de los hechos alegados que, según su apreciación, configuran el aludido vicio, evidencia esta Juzgadora que los mismos se podrían enmarcan dentro de los vicios que deben ser delatados en sede casacional como lo es, la suposición falsa, previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, de manera que, no le corresponde a esta Sentenciadora analizar la procedencia del vicio alegado. Y ASÍ SE DETERMINA. Quedando de esta manera delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, se proceden a analizar los medios probatorios presentados por las partes. Pruebas promovidas por la parte demandante Junto al escrito libelar la parte actora consignó los siguientes medios probatorios: • Original de contrato de opción de compraventa, suscrito entre los ciudadanos RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA (vendedor) y ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO (comprador), autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 26 de diciembre de 2013, bajo el No. 64, tomo 103. Esta Jurisdicente Superior le otorga pleno valor probatorio al medio de prueba bajo estudio, en virtud de que no ha sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte interesada, de acuerdo con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Copia certificada de documento de compraventa suscrito entre los ciudadanos FIDEL GUTIERREZ MORA (vendedor) y RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA (comprador), protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de enero de 2004, bajo el No. 16, tomo 7º, protocolo 1º. Observa esta Juzgadora que el presente medio probatorio constituye original de documento público emanado de funcionario público competente, por este motivo hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en el contenido, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado, todo de conformidad con lo indicado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, esta Alzada lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA. • Copia certificada del Acta de Matrimonio signada con el No. 49, de fecha 16 de junio de 1989, perteneciente a los ciudadanos RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA y DEISY DEL CARMEN DELGADO SAEZ, emanada del Registro Civil de la Parroquia La Victoria, municipio Valmore Rodríguez del estado Zulia. • Copia certificada del Acta de Matrimonio signada con el No. 351, de fecha 08 de diciembre de 1995, perteneciente a los ciudadanos ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO y NORECDYS DEL CARMEN VELASQUEZ VEZGA, emanada de la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Constata este Tribunal Superior que los precitados medios probatorios constituyen originales de instrumentos públicos emanados de los funcionarios públicos competentes, hacen plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos en ellos contenidos, en consecuencia, dado que no fueron tachados de falso, desconocidos ni impugnados, todo a tenor de lo contenido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, esta Superioridad los aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Copia simple de documento de cesión de derechos, suscrita entre los ciudadanos NORECDY DEL CARMEN VELASQUEZ VEZGA y RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, autenticad por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 04 de junio de 2013, bajo el No. 24, tomo 89. • Copia simple de documento de compraventa suscrito entre la ciudadana NURILDA VEZGA DE VELASQUEZ y los ciudadanos RHONY ALFONSO VELASQUZ VEZGA, RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, NILEDDA JOSEFINA VELASQUEZ VEZGA y NORECDY DEL CARMEN VELASQUEZ VEZGA, autenticado por el otrora Juzgado del Municipio Ricaurte, Distrito Mara de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de marzo de 2009, bajo el No. 90, tomo 04. Colige esta Sentenciadora que los medios de prueba sub examine constituyen copias simples de documento privado y público, respectivamente, los cuales no fueron desconocidos, ni tachados de falsos por la parte interesada, por lo tanto, esta Superioridad les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de las cédulas de identidad de los ciudadanos NORECDY DEL CARMEN VELASQUEZ DE PEROZO, RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA y ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO. • Copia simple de los Registros de Información Fiscal (RIF) de los ciudadanos NORECDY VELASQUEZ VEZGA y ALEXANDER PEROZO CHOURIO. Aprecia esta Arbitrium Iudiciis que los referidos medios probatorios constituyen copias simples de documentos público administrativos, a razón de esto, son valorados de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada, de esta forma, de los mismos se desprende la identificación de la parte actora. Y ASÍ SE DECLARA. • Copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF) ilegible. Verifica esta Juzgadora de Alzada que del medio probatorio presentado, resulta ilegible, por lo cual, se desestima del presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA. • Copia simple de documento de opción de compraventa, suscrito entre los ciudadanos RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA (promitente vendedor) y ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO (optante comprador), autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 12 de abril de 2013, bajo el No. 32, tomo 61. Constata esta Jurisdicente que el medio de prueba bajo estudio es copia simple de documento privado suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, en consecuencia, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte contraria, le merece plena fe a esta Superioridad en todo su contenido y valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA. Junto al escrito de contestación a la reconvención, consignó: • Copia simple de opción de compraventa, suscrito entre los ciudadanos RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA (promitente vendedor) y ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO (optante comprador), autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 18 de diciembre de 2013, bajo el No. 58, tomo 88. Determina esta operadora de justicia que el medio probatorio sub examine es copia simple de documento privado suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, por lo tanto, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso, le merece plena fe a esta Juzgadora en todo su contenido y valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA. • Copia simple de la cédula de identidad perteneciente al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO. Colige esta Sentenciadora ad-quem que el medio de prueba bajo estudio fue objeto de valoración precedentemente por esta Superioridad, de forma que, se reproduce el valor probatorio otorgado en la oportunidad correspondiente. Y ASÍ SE DETERMINA. • Copia simple de acta de inicio, fechada 30 de marzo de 2015, emanada por la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Verifica esta Juzgadora que el aludido medio de prueba constituye copia simple de documento público administrativo, de manera que, al no haber sido desconocido, ni tachado de falso por la parte interesada, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Así mismo, en el escrito de promoción de pruebas, la parte actora ratificó las pruebas consignadas junto al escrito libelar, en consecuencia esta Juzgadora de Alzada las valoró en la oportunidad correspondiente, de forma que, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado, del mismo modo fueron aportados los siguientes medios probatorios: • Copia simple de acta de audiencia conciliatoria, celebrada en fecha 27 de mayo de 2015, por ante la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Constata esta Jurisdicente de Alzada que el presente medio probatorio constituye copia simple de documento público administrativo, por lo tanto, al no haber sido desconocido, ni tachado de falso por la parte no promovente, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Testimoniales de los ciudadanos AMERICA VIRGINIA SOTO LABARCA, DARWIN JUNIOR PAZ SOTO y RANEL MANOLO MATOS MOLERO. Aprecia esta Jurisdicente de Alzada que en aras de llevar a efecto la evacuación de la prueba testifical, en virtud de la distribución de ley, correspondió conocer de la comisión al Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en este orden de ideas, se evidencia que el día 13 de abril de 2016, fueron evacuadas las referidas testimoniales. Así las cosas, se desprende de las actas levantadas al efectos que los tres (3) testigos fueron contestes al afirmar que tenían conocimiento de la elaboración de un contrato de opción de compraventa de un inmueble ubicado en la Urbanización La Trinidad, avenida 15G, suscrito entre los ciudadanos RICARDO VELÁSQUEZ y ALEXANDER PEROZO, que el ciudadano ALEXANDER PEROZO tiene su domicilio en la Urbanización La Trinidad; que no se celebró el contrato de compraventa definitivo, dado que el ciudadano RICARDO VELÁSQUEZ quería aumentar el precio del inmueble y el ciudadano ALEXANDER PEROZO tenia la cantidad acordada inicialmente. Constata esta Juzgadora Superior que la prueba testimonial estaba dirigida a demostrar hechos relativos a una obligación, razón por la cual, se desestima el medio probatorio bajo análisis de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.387 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de informes dirigida a la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a los fines de que remita copia certificada del expediente administrativo signado con el No. CDDAVZ-0230-03-2015. Constata esta Sentenciadora Superior que el Tribunal a-quo ofició bajo el No. 080-2016, de fecha 01 de febrero de 2016, sin embargo, no se observa respuesta por parte de la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que, esta Juzgadora desestima la aludida prueba de informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. Pruebas de la parte demandada En el escrito de contestación de la demanda, fueron promovidos los siguientes medios de prueba: • Original de documento poder judicial, otorgado por el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, a la abogada en ejercicio VICTORIA ISABEL GRANADILLO SANTOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 140.200, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 23 de junio de 2015, bajo el No. 9, tomo 59, folios desde el 30 hasta 32. Observa esta Jurisdicente que el mismo constituye original de documento privado, del cual se desprende el carácter de apoderada judicial de la abogada mencionada, respecto de la parte actora, por lo tanto, al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado de falso de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, concatenado con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA. • Copia certificada de expediente administrativo, signado con el No. CDDAV-0230-03-2015, contentivo del procedimiento administrativo seguido por el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, contra el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia. Precisa esta Jurisdicente Superior que la prueba bajo estudio constituye copia certificada de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región Zulia, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad, y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, de acuerdo con el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08 de marzo de 2005, en consecuencia, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Superioridad en todo su contenido, en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE ESTIMA. • Copia simple de cheque de gerencia No. 21052582, de fecha 23 de noviembre de 2015, girado contra la cuenta No. 0105-0129-62-2129052582, a nombre del ciudadano ALEXANDER PEROZO, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 405.000,00), emanado de la institución financiera Banco Mercantil. Evidencia esta Arbitrium Iudiciis que el medio de prueba bajo estudio emana de una institución financiera que requiere ser ratificado en juicio a través de la prueba de informes, a razón de esto, la parte promovió la prueba requerida, dirigida a la institución financiera Banco Mercantil con la finalidad de que informe si emitió cheque de gerencia signado con el No. 21052582, girado contra la cuenta No. 0105-0129-62-2129052582, cuyo titular es el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), a favor del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, por lo tanto, el Tribunal de la causa ofició bajo el No. 078-2016 a la aludida institución financiera, el día 01 de febrero de 2016. Posteriormente, por medio del oficio con número de control 0000009460, de fecha 05 de abril de 2016, el Banco Mercantil informó que si fue emitido un cheque de gerencia signado con el No. 052582 por la cantidad de de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 405.000,00) girado contra la cuenta mayor No. 2129052582 perteneciente al ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, titular de la cédula de identidad No. V- 8.697.115, a favor del ciudadano ALEXANDER PEROZO, portador de la cédula de identidad No. V-7.862.578, en fecha 23 de noviembre de 2015. En consecuencia, presentado como ha sido el informe solicitado, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Juzgadora, de acuerdo a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA. Junto al escrito de promoción de pruebas, fueron presentados los siguientes medios probatorios: • Documento de compraventa, protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de enero de 2004, bajo el No. 16, tomo No. 7, primer trimestre, protocolo primero. • Documento de liberación de hipoteca, protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de junio de 2012, bajo el No. 43, tomo 25, folio No. 198 del protocolo de transcripción del año 2012. Aprecia esta Sentenciadora ad-quem que los referidos medios probatorios se encuentran insertos en la copia certificada del expediente administrativo signado con el No. CDDAVZ-0230-03-2015, no obstante, en el presente expediente los mismos rielan en copias simples, de manera que, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio al no haber sido desconocidos, impugnados, ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE VALORA. • Original de contrato de opción de compraventa, suscrito entre los ciudadanos RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA (vendedor) y ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO (comprador), autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primer de Maracaibo, en fecha 26 de diciembre de 2013, bajo el No. 64, tomo 103. • Copia simple de documento de opción de compraventa, suscrito entre los ciudadanos RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA (promitente vendedor) y ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO (optante comprador), autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 12 de abril de 2013, bajo el No. 32, tomo 61. • Copia certificada del expediente administrativo signado con el No. CDDAVZ-0230-03-2015, emanada de la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, Estado Zulia. Constata esta Operadora de Justicia que los aludidos medios de prueba fueron objeto de valoración precedentemente por esta Juzgadora, razón por la cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado en la oportunidad correspondiente. Y ASÍ SE DETERMINA. • Documento de opción de compraventa, suscrito entre los ciudadanos RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA y ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2013, bajo el No. 58, tomo 88. Constata esta Jurisdicente ad-quem que los referidos medios probatorios se encuentran insertos en la copia certificada del expediente administrativo signado con el No. CDDAVZ-0230-03-2015, sin embargo, en el presente expediente los mismos rielan en copias simples, así pues, de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio al no haber sido desconocidos, impugnados, ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de dos (2) cheques de gerencia signados con los Nos. 00013623 y 00013253, por las cantidades de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 125.000,00) y CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00), emanados por la institución financiera Banco de Venezuela, en fecha 16 de junio de 2013. • Copia simple de cheque de gerencia, signado con el No. 0001211, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), emanado por la institución financiera Banco Provincial. Verifica esta Juzgadora de Alzada que los referenciados medios probatorios constituyen copias simples de instrumentos emanados por una institución financiera, lo cual, amerita que deban ser ratificados en juicio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, al no haber sido solicitada su ratificación por la parte promovente, esta Superioridad la desestima de acuerdo con el artículo 507 ejusdem. Y ASÍ SE DETERMINA. • Prueba de informes dirigida a CORPOELEC, con la finalidad de que informe: primero, la relación de pagos efectuados del servicio de energía eléctrica del inmueble signado con el No. 56-72, ubicado en la avenida 15G, de la Urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, desde el día 12 de abril de 2013 hasta la actualidad; y segundo, si durante el año 2013 y 2014 fue solicitada emisión de solvencia del servicio eléctrico por parte del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, o en caso de haber sido realizada por una tercera persona informe qué persona realizó el trámite. Constata esta Jurisdicente que el Tribunal a-quo ofició bajo el No. 071-2016, de fecha 01 de febrero de 2016, de esta manera, CORPOELEC, mediante oficio No. GR-AL-OCC-C-011-2016, del día 26 de febrero de 2016, informó que no fue posible ubicar el sistema la información solicitada. Al haber sido consignado el informe solicitado, y no ser impugnado o tachado de falso por la parte interesada, de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, merece fe en su contenido a esta Superioridad, sin embargo, la información suministrada nada aporta en la resolución de la presente controversia, por lo que, esta Juzgadora desestima el medio probatorio sub examine, a tenor de lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA. • Prueba de informes dirigida al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria del Municipio Maracaibo (SEDEMAT), con el objeto de que informe la relación de pagos efectuados de los servicios municipales del inmueble signado con el No. 56-72 ubicado en la avenida 15G, de la Urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, desde el día 12 de abril de 2013, hasta la actualidad. Colige esta Juzgadora que el Tribunal de la causa, requirió la información solicitada, mediante oficio signado con el No. 072-2016, de fecha 01 de febrero de 2016, en este sentido, el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria del Municipio Maracaibo (SEDEMAT), a través de oficio No. IMT-GCJ-0287-2016, fechado 11 de agosto de 2016, informó que no existe información registrada con la dirección del inmueble ubicado en la Urbanización La Trinidad, avenida 15, No. 56-72, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia. Si bien el informe solicitado fue consignado, el mismo nada aporta a la resolución de la presente controversia, en consecuencia, se desestima en virtud de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informes dirigida a la Compañía Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), con la finalidad de que informe relación de pagos efectuados del servicio de suministro de agua del inmueble signado con el No. 56-72, ubicado en la avenida 15G, de la Urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, desde el día 12 de abril de 2013, hasta la actualidad ; y segundo, informe si durante el año 2013 y 2014 fue solicitada emisión de solvencia del servicio de suministro de agua, por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO o en caso de haber sido realizada por una tercera persona informe qué persona realizó el trámite. Aprecia esta Jurisdicente que el Tribunal a-quo mediante oficio signado con el No. 073-2016, de fecha 01 de febrero de 2016, en este orden de ideas, a través de oficio No. 0434, del día 29 de marzo de 2016, C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) informó que el inmueble antes descrito se encuentra registrado bajo la póliza No. 74431, a nombre del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEGA, titular de la cédula de identidad No. 8.697.115, presenta un monto deudor de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 40/100 (Bs. 334,40), correspondiente a dos (2) emisiones. Asimismo, anexó histórico de facturación y pagos. Visto como ha sido, que fue consignado el informe solicitado, y al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informes dirigida a la Oficina Municipal de Catastro, Departamento de Valuación Fiscal de la Alcaldía de Maracaibo Estado Zulia, con la finalidad de que informe si durante los años 2013 y 2014, se realizó trámite relativo a obtener cálculo para el pago del impuesto al inmueble signado con el No. 56-72, ubicado en la avenida 15G, de la Urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, en caso afirmativo, si fue cancelado, e informe la persona que realizó el aludido trámite; y si se generó durante el año 2013 y 2014, solvencia municipal del inmueble signado con el No. 56-72, ubicado en la avenida 15G, de la Urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, y en caso afirmativo, a qué persona le fue entregada la solvencia. • Prueba de informes dirigida a la Oficina Municipal de Catastro, Departamento de Código Catastral de la Alcaldía de Maracaibo Estado Zulia, con el objeto de que informe si durante el año 2013 y 2014 se realizó trámite relativo a obtener el código catastral del inmueble signado con el No. 56-72, ubicado en la avenida 15G, de la Urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, y en caso afirmativo, qué persona realizó el trámite ante el organismo. Colige esta Juzgadora que el Tribunal de la causa, ofició bajo los Nos. 074-2016 y 075-2016, de fecha 01 de febrero de 2016, en este orden de ideas, la Oficina Municipal de Catastro, mediante oficio No. DCE-3884-2016, en fecha 25 de noviembre de 2016, informó que no se encontró solicitud alguna para la tramitación de solvencia de inmuebles urbanos para el inmueble ubicado en la Urbanización La Trinidad, avenida 15G, No. 56-72, parroquia Juana de Ávila. Sin embargo, a través del oficio signado con el No. DCE-3883-2016, de esa misma fecha, informó que hubo una solicitud de código catastral sobre el referido inmueble, el día 06 de junio de 2014, realizada por el ciudadano ALEXANDER PEROZO, titular de la cédula de identidad No. 7.862.578. De esta manera, consignado el informe solicitado, se evidencia que el mismo no fue impugnado ni tachado de falso, en consecuencia, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Juzgadora, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informes dirigida a empresas PETRÓLEOS DE VENEZUELA (PDVSA), OPERACIONES ACUÁTICAS, S.A., con el objeto de que informe si hubo tramitación por parte del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, como trabajador de dicha empresa del beneficio para la obtención de vivienda durante los años 2013 y 2014, con la finalidad de cancelar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), monto restante para la cancelación del precio de venta del inmueble opcionado, y en caso afirmativo informe la respuesta otorgada. Constata esta Arbitrium Iudiciis que el Tribunal a-quo ofició bajo el No. 0104-2016, el día 01 de febrero de 2016, al Departamento de Recursos Humanos de PETROLEOS DE VENEZUELA, S.A., así las cosas, se desprende de actas que mediante oficio signado con el No. DEPOCC-AAJJ-2016-DCOCL-1233, de fecha 08 de septiembre de 2016, se le informó al Tribunal de la causa, que no reposa registro donde se evidencie que el trabajador, ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, aplicó el beneficio de Plan de Ayuda para Adquirir Vivienda, sin embargo, aplicó el préstamo de vivienda por lagunillas con la contratista GUTESCA, razón por la cual, ya no es elegible para aplicar nuevamente el plan de vivienda, en virtud de que aplicó su plan con contratista, solo le queda pendiente el plan adicional de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000). Asimismo, mediante oficio No. DEPOCC-AAJJ-2016-DL-1641, de fecha 11 de octubre de 2016, PETROLEOS DE VENEZUELA S.A. (PDVSA), informó que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, solicitó el Plan de Vivienda en el año 2014, a quien se le participó que no era elegible para el Préstamo de Ayuda de Adquisición de Vivienda Inicial (PAAV), por cuanto aplicó cuando laboraba en la Contratista GUTESCA, siendo elegible para optar a Plan Adicional, después de la fecha no existe otro tramite. En este orden de ideas, consignado el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Jurisdicente, de acuerdo con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA. • Prueba de informes dirigida al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), adscrito al Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, con el objeto de que informe si hubo tramitación por parte del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, de crédito hipotecario enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, para adquisición de vivienda principal durante los años 2013 y 2014, a los fines de cancelar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), monto restante para la cancelación del precio de venta del inmueble opcionado, y en caso afirmativo informe la respuesta otorgada por el organismo. Constata quien aquí decide que, el Tribunal de la causa ofició bajo el No. 077-2016, de fecha 01 de febrero de 2016, así pues, el referido ente informó que no se evidenció información del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO. Así pues, consignado el informe solicitado, y no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, se aprecia en todo su contenido y valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA. • Prueba de informes dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), con la finalidad de que informe si el ciudadano ALEXANDER JOSE PEROZO CHOURIO, tramitó durante los años 2013 y 2014 por ante alguna institución financiera y/o bancaria del país crédito hipotecario para la obtención de vivienda con recursos propios. Constata esta operadora de justicia, que el Tribunal de la causa ofició bajo el No. 078-2016, el día 01 de febrero de 2016 a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), quien mediante oficio signado con el No. SIB-DSB-CJ-PA-08621, de fecha 28 de marzo de 2016, informó que solicitó la información requerida a través de circular dirigida al Sector Bancario Nacional y oficio dirigido a la institución financiera Banco Mercantil C.A. En este orden de ideas, se observa que las siguientes instituciones financieras mediante oficio informaron que el ciudadano ALEXANDER PEROZO CHOURIO, no mantiene en ellas ningún instrumento financiero: Delsur Banco Universal, y Citibank, N.A. Sucursal Venezuela, en fecha 05 de abril de 2016; Venezolano de Crédito, Banco Exterior, C.A., Banco Universal, Banco Nacional de Crédito, Banco Universal, Venezolano de Crédito S.A., Banco Universal, Bancamiga Banco Microfinanciero C.A., Banplus Banco Universal C.A., Novo Banco, Sucursal Venezuela, Banco Universal, y BFC Banco Fondo Común, C.A. Banco Universal, el día 06 de abril de 2016; Bancrecer, y 100% Banco, Banco Universal, en fecha 07 de abril de 2016; Bancaribe y el Instituto Municipal de Crédito Popular, el día 08 de abril de 2016; Bangente, en fecha 11 de abril de 2016; Activo Banco Universal, el día 12 de abril de 2016; Banco Caroní Banco Universal, y Banco Sofitasa, Banco Universal, en fecha 13 de abril de 2016; Mi Banco, Banco Microfinanciero C.A., el día 15 de abril de 2016; Banco Internacional de Desarrollo C.A., Banco Universal, en fecha 18 de abril de 2016; Banco del Tesoro, Banco Universal, el día 22 de abril de 2016; Banco de Exportación y Comercio, C.A., en fecha 23 de mayo de 2016; Banco de Desarrollo Económico y Social de Venezuela, el día 31 de mayo de 2016; y el Banco Nacional de la Fuerza Armada Nacional Bolivariana (BANFANB), en fecha 30 de julio de 2016. Por su parte, Banesco Banco Universal, el día 06 de abril de 2016, informó que al referido ciudadano no le aparecen créditos hipotecarios con recursos propios en el sistema y en los archivos de créditos cancelados aparece un crédito FAOV No. 364701 por la cantidad de ONCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.750,00); el Banco de Venezuela, en fecha 07 de abril de 2016, a través de oficio No. GRC-2016-60875, manifestó que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, titular de la cédula de identidad No. V-7.862.578, no ha realizado solicitud de crédito hipotecario, durante los años 2013 y 2014, en esa misma fecha, el BBVA Provincial, mediante oficio No. SG-201601709, informó que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, titular de la cédula de identidad No. 7.862.578, no ha solicitado crédito hipotecario para la obtención de vivienda. Asimismo, Mercantil Banco Universal, a través de oficio fechado 11 de abril de 2016, informó que no tienen registros de solicitud de crédito hipotecario, efectuada por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, titular de la cédula de identidad No. V-7.862.578, durante los años 2013 y 2014; el Banco Occidental de Descuento (BOD), en fecha 26 de abril de 2016, informó que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, para el periodo solicitado no mantuvo créditos hipotecarios en la referida institución financiera; y el Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, en fecha 12 de mayo de 2016, bajo oficio No. OCJ-GAAJA-GAJ-2584/2016, indicó que el ciudadano ALEXANDER JOSÉ PEROZO CHOURIO tiene cuenta en la institución. Presentados los informes solicitados, y al no haber sido impugnados ni tachados de falso por la parte no promovente, esta Superioridad los aprecia en todo su contenido y valor probatorio, en virtud del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informes dirigida a la institución financiera Banco Mercantil, con la finalidad de informar si emitió cheque de gerencia signado con el No. 21052582, girado contra la cuenta No. 0105-0129-62-2129052582, cuyo titular es el ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ VEZGA, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), a favor del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO. Aprecia esta Juzgadora ad-quem que el referido medio de prueba fue promovido con el objeto de ratificar una prueba documental, siendo así, esta Superioridad lo valoró previamente, adminiculado con la referida documental, en consecuencia, se reproduce el valor probatorio que le fue otorgado. Y ASÍ SE DETERMINA. • Prueba de confesión. Evidencia esta Jurisdicente que la parte demandada, promovió la prueba de confesión que se desprende del expediente administrativo signado con el No. CDDAV-0230-03-2015, en este sentido, el mismo fue valorado precedentemente por esta Superioridad como un documento público administrativo, otorgándosele pleno valor probatorio, de manera que se extraerá de él lo conducente a los fines de dirimir la presente controversia, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. Conclusiones La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoado por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.862.578, en contra del ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.679.115, con fundamento en un contrato de opción de compraventa, de fecha 26 de diciembre de 2013, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, autenticado bajo el No. 64, tomo 103, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y sus parcelas de terreno propio, distinguida con el No. 56-72, ubicada en la avenida 15G, urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila, municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual cuenta con una superficie aproximada de terreno de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300Mts.2) y que se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Nor¬este: En VEINTICINCO METROS (25Mts) con la casa No.56-60; Noroeste: En DOCE METROS (12Mts), con la casa No. 56-71; Sureste: En DOCE METROS (12Mts), con la avenida 15G; y Suroeste: En VEINTICINCO METROS (25Mts), con la casa No. 56-84. Por su lado, la apoderada judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo que el incumplimiento en la materialización de la compraventa definitiva del inmueble sub litis se deba al incumplimiento del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, alegó que la parte actora no cumplió con su obligación de pagar el saldo deudor durante la vigencia de la opción de compraventa, consecuencialmente, reconvino por resolución de contrato de opción de compraventa. Prima facie, la parte actora alegó la suscripción de un contrato de opción de compraventa con la parte demandada, sin embargo, el mismo fue reconocido al momento de rendir contestación a la demanda, razón por la cual, no resulta un hecho controvertido la celebración del contrato objeto del presente litigio. Y ASÍ SE DECLARA. Determinado lo anterior, el tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa a las obligaciones contractuales, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, expresa lo siguiente: “El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”. A este respecto el Código Civil dispone lo siguiente: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. (Negrillas de este Tribunal Superior) De lo establecido previamente, se desprende que las partes al momento de suscribir un contrato se comprometen a cumplir con las obligaciones en él contenidas, y el incumplimiento de algunas de ellas, da lugar a que la otra parte demande la resolución o el cumplimiento del mismo. Ahora bien, a los efectos de esclarecer el objeto de la presente controversia se hace necesario determinar si estamos en presencia de un contrato de opción de compraventa o ante un contrato de venta definitivo, por lo que, resulta imperioso citar el criterio acogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-1274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara: (…Omissis…) “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Negrillas de esta Juzgadora ad-quem) Del criterio jurisprudencial precedentemente expuesto se colige que los contratos de opción de compraventa equivalen a un contrato de venta, cuando en el mismo se encuentran presente el consentimiento, objeto y precio, debiendo ser resuelto como tal. En este sentido, se evidencia que el contrato de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2013, bajo el No. 64, tomo 103, fue celebrado entre el ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, en su condición de vendedor, y el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, como comprador. Del mismo modo, se verifica de la cláusula primera que el referido instrumento tiene por objeto un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el No. 56-72, ubicada en la avenida 15G, de la urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie aproximada de terreno de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300Mts.2) y que se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Nor¬este: En VEINTICINCO METROS (25Mts) con la casa No.56-60; Noroeste: En DOCE METROS (12Mts), con la casa No. 56-71; Sureste: En DOCE METROS (12Mts), con la avenida 15G; y Suroeste: En VEINTICINCO METROS (25Mts), con la casa No. 56-84. Asimismo, se determinó como precio de venta del inmueble descrito, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00). A razón de lo explanado ut supra, colige esta Juzgadora de Alzada que se encuentran presentes los tres (3) elementos ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compraventa. Y ASÍ SE DECLARA. Precisado lo anterior, es menester hacer referencia a la carga probatoria de las partes, así pues, los artículos 506 y 1.354 del Código de Procedimiento Civil y del Código Civil, respectivamente, disponen lo siguiente: “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Con respecto a esto, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente No. 06-0031, lo siguiente: “Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”. En la misma perspectiva, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos No. 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, señaló: “Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”. De lo expresado anteriormente, se colige que las partes deben aportar al proceso elementos que generen convicción acerca de los hechos que son alegados, en este sentido, la parte demandada-reconviniente al momento de plantear la reconvención alegó que la parte demandante-reconvenida durante la vigencia del contrato de opción de compraventa no cumplió con la obligación de pagar el saldo restante, y, según sus dichos, ser negligente en la tramitación del crédito bancario y el préstamo ante Petróleos de Venezuela, Operaciones Acuáticas S.A. Dentro de este marco, es menester para esta Jurisdicente ad-quem, primeramente, en aras de determinar un posible incumplimiento de las partes, analizar las cláusulas contractuales, en este sentido, al momento de la interpretación de los contratos prevalece el principio de autonomía de los particulares, el cual es entendido por el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, Serie Estudios, Págs. 20 y 21, de la siguiente manera: “Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que aquellas celebran; y lo hace según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto los tipos de contrato que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. 21. Sus consecuencias. Consecuencias de este principio son: a) La partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1140 C.C.) b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aun orgánicas, de los contratos previstos en el Código Civil y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así, pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1161 C.C.), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1257 y ss.); o pueden alterar la regla de Art. 1344 C.C. según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida o deterioro ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, él continuará obligado, etc. c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento privado) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.” (Negrillas de este Tribunal ad-quem) Del mismo modo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Negrillas y subrayado de esta Juzgadora Superior) Por su parte, la Sala de Casación Civil mediante sentencia N° 0065 de fecha 29 de enero de 2002, bajo ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-0991, ha expresado: “El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación (…). (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569). (Destacado de la Sala).” (Negrillas de esta Superioridad) A partir de lo explanado previamente, se desprende que el juez en su labor de interpretación, no puede desnaturalizar lo convenido por las partes, de tal manera, debe atenerse a la manifestación de voluntad y la intención del contrato. Así las cosas, en lo que respecta al contrato de opción de compraventa, éste debe tenerse como un documento de compraventa, como fue determinado en líneas pretéritas, así pues, existía por parte de los contratantes la intención de vender y comprar, respectivamente, el inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el No. 56-72, ubicada en la avenida 15G, de la urbanización La Trinidad, parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie aproximada de terreno de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300Mts.2) y que se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Nor¬este: En VEINTICINCO METROS (25Mts) con la casa No.56-60; Noroeste: En DOCE METROS (12Mts), con la casa No. 56-71; Sureste: En DOCE METROS (12Mts), con la avenida 15G; y Suroeste: En VEINTICINCO METROS (25Mts), con la casa No. 56-84. Dicho contrato tenía una vigencia, de acuerdo con lo estipulado en la cláusula cuarta, de noventa (90) días continuos, con una prorroga de treinta (30) días, igualmente, continuos, contados a partir de la firma del contrato, a saber, el día 26 de diciembre de 2013, y de conformidad con la cláusula séptima, la cual establece “Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, “EL VENDEDOR”, o “EL COMPRADOR”, deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación de expresa, entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo inicial igual al inicial”, de esta manera, debe destacar esta Sentenciadora que las partes determinaron en las referidas cláusulas los lapsos de duración del contrato, siendo así, no se dejó dicha duración sometida a un periodo de tiempo indeterminado. Asimismo, en la cláusula segunda se fijó el precio de venta del inmueble descrito, en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), indicando que se había cancelado la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), desglosado de la siguiente forma: 1) el monto de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 125.000,00), mediante cheque de gerencia de la institución financiera Banco de Venezuela, signado con el No. 00013623, en fecha 06 de junio de 2013; 2) la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00), a través de cheque de gerencia signado con el No. 00013253, el día 06 de junio de 2013; y 3) la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), por medio de cheque personal del Banco Provincial girado contra la cuenta del comprador, distinguido con el No. 0001211, en fecha 06 de junio de 2013. En virtud de lo anterior, quedaba por cancelar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), los cuales serían cancelados al momento de protocolizar la compraventa, dentro de este contexto, el monto adeudado sería cancelado a partir del otorgamiento de un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal por el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), y los restantes DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) por un préstamo otorgado por Petróleos de Venezuela, Operaciones Acuáticas, S.A. Así las cosas, determina esta Jurisdicente Superior que la duración del contrato de opción de compraventa era hasta el día 26 de abril de 2014, sin embargo, el aludido contrato podía prorrogarse, y en virtud de esa prorroga determina esta Operadora de Justicia, que la vigencia del mismo era hasta la fecha 26 de agosto de 2014. Y ASÍ SE DETERMINA. Por otra parte, en el escrito de contestación a la demanda se alegó el incumplimiento de la parte actora en relación a lo adeudado del pago total, de esta manera, de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente se colige de los informes presentados por las diversas instituciones financieras y del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) se evidencia que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, no tramitó crédito alguno para la obtención de vivienda, durante la vigencia del contrato, a saber, desde el día 26 de diciembre de 2013 hasta la fecha 26 de agosto de 2014. Al igual que, de los informes rendidos por Petróleos de Venezuela, Operaciones Acuáticas S.A. señaló que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO en el año 2014 aplicó al Préstamo de Ayuda de Adquisición de Vivienda Inicial (PAAV), no obstante, el aludido ciudadano no era elegible para aplicar a dicho plan. Aunado a esto, no consignó medio probatorio alguno tendiente a demostrar judicialmente que a pesar de no haber tramitado los créditos, contaba con el monto adeudado para pagar la obligación contraída, y en los informes consignados por la parte actora, tanto en primera como en segunda instancia, se reconoce que el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, no pagó al vencimiento del contrato de opción de compraventa. De conformidad con lo ut supra señalado la parte demandante-reconvenida, ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, no cumplió dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compraventa, su obligación de pagar el precio convenido, del mismo modo, no se evidencia que éste haya cumplido con su obligación de realizar las solicitudes de crédito correspondientes para cancelar el monto adeudado, lo que acarrea en consecuencia, el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 26 de diciembre de 2013, por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 64, tomo 103. Puntualizado lo anterior, aprecia esta Juzgadora de Alzada que de los medios probatorios aportados al proceso se colige que hubo una solicitud de código catastral sobre el inmueble sub litis, el día 06 de junio de 2014, realizada por el ciudadano ALEXANDER PEROZO, lo que no comporta que el ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA haya incumplido su obligación, de manera que, a tenor de lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, mal podría esta Juzgadora de Alzada condenar a la parte demandada cuando no quedó plenamente demostrado ante esta Superioridad que el referido ciudadano, no entregó todos los recaudos correspondientes para la suscripción del contrato definitivo de compraventa. Y ASÍ SE DECIDE. En consecuencia, al no quedar demostrado el incumplimiento de la parte demandada debe esta Juzgadora declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO. Y ASÍ SE DECIDE. De la reconvención De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se desprende que la parte demanda reconvino por resolución de contrato, para lo cual alegó que la parte actora incumplió con su obligación de pagar, y según sus dichos, fue negligente en la tramitación del crédito dirigido a obtener la diferencia del precio para la venta del inmueble. De manera que, determinado como ha sido, en líneas pretéritas el incumplimiento de la parte demandante-reconvenida en lo que respecta al pago, y siendo que, el mismo acarrea la resolución del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, esta Arbitrium Iudiciis declara con lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la abogada en ejercicio VICTORIA ISABEL GRANADILLO SANTOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 140.200, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA. Y ASÍ SE DECLARA. Declarado como ha sido el incumplimiento de la parte demandante-reconvenida y en consecuencia, al no haberse celebrado el contrato definitivo de venta por causas imputables al comprador, como lo es, la falta de pago, en virtud de lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, autenticado en fecha 26 de diciembre de 2013, bajo el No. 64, tomo 103, le corresponde a la parte demandada, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, deducir el diez por ciento (10%), equivalente a la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) de la cantidad entregada en arras, con ocasión a la cláusula penal prevista en el referido contrato, asimismo, se ordena a la parte demandada pagar al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), correspondiente al monto dado por concepto de arras, luego de deducir el señalado diez por ciento (10%). Y ASÍ SE DECLARA. En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, declarar: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, anteriormente identificado, por intermedio de su apoderada judicial, abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.489, contra la decisión dictada en fecha 22 de mayo de 2017, por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, razón por la cual, SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 22 de mayo de 2017, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y en tal sentido, se declara: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compraventa, incoada por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, en contra del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, anteriormente identificados. Del mismo modo, se declara CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por el demandado, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, en contra del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, ambos previamente identificados; SE CONDENA al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, a la entrega de bien inmueble constituido por una (1) casa quinta, destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y su parcela de terreno propio distinguido con el N° 56-72, ubicada en la avenida 15G de la Urbanización La Trinidad, en la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual posee una superficie aproximada de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos, Nor-este: mide Veinticinco Metros (25.00 Mts.) y linda con casa 56-60; Nor-oeste: mide DOCE METROS (12.00 Mts.) y linda con casa 56-71, Sur-Este: mide DOCE METROS (12.00 Mts.) y linda con la avenida 15G, Sur-oeste: mide VEINTICINCO METROS (25.00 Mts.) y linda con la casa 56-84, y SE ORDENA al ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, cancelar al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), que corresponde al monto dado por concepto de arras al momento de la firma del contrato antes señalado, luego de deducir el diez por ciento (10%) que equivale a la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que corresponde a la cláusula penal prevista en el contrato. Por último, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoado por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.862.578, en contra del ciudadano RICARDO ANTONIO VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.679.115, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, anteriormente identificado, por intermedio de su apoderada judicial, abogada en ejercicio SOLBELLA CARRASQUERO MONTES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.489, contra la decisión dictada en fecha 22 de mayo de 2017, por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 22 de mayo de 2017, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara: TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compraventa, incoada por el ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, en contra del ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, anteriormente identificados. CUARTO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por el demandado, ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, en contra del ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, ambos previamente identificados. QUINTO: SE CONDENA al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, a la entrega de bien inmueble constituido por una (1) casa quinta, destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y su parcela de terreno propio distinguido con el N° 56-72, ubicada en la avenida 15G de la Urbanización La Trinidad, en la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual posee una superficie aproximada de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos, Nor-este: mide Veinticinco Metros (25.00 Mts.) y linda con casa 56-60; Nor-oeste: mide DOCE METROS (12.00 Mts.) y linda con casa 56-71, Sur-Este: mide DOCE METROS (12.00 Mts.) y linda con la avenida 15G, Sur-oeste: mide VEINTICINCO METROS (25.00 Mts.) y linda con la casa 56-84. SEXTO: SE ORDENA al ciudadano RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, pagar al ciudadano ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), que corresponde al monto dado por concepto de arras al momento de la firma del contrato antes señalado, luego de deducir el diez por ciento (10%) que equivale a la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que corresponde a la cláusula penal prevista en el contrato. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia 158° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ En la misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-123-17. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ GSR/Lr/S3