TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
207° y 158°
EXP. N° 14.382.-
PARTE DEMANDANTE:
RICARDO RAFAEL RAMÍREZ CAMACHO y YEINNITH CAROLINA BENÍTEZ DE RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-14.921.906 y V.-17.089.504, domiciliados en la ciudad y municipio de Maracaibo, estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
EDDY BOSCÁN SOTO, GONZALO ARAUJO MENDA y RAUL GARCÍA CHACÍN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nos. 10.528, 10.437 y 10.529.
PARTE DEMANDADA:
JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ y LORENA EMILIA LOZANO RODRÍQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 12.577.519 y V.-8.280.908.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
RAFAEL DE JESÚS DELGADO ALTAMAR, venezolano, titular de la cédula de identidad No. V.-7.714.057, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 87.742, domiciliado en la ciudad de Maracaibo, estado Zulia.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
FECHA DE ENTRADA: 03 de julio de 2015.-
I. RELACIÓN DE ACTAS.
En fecha 3 de julio de 2015, este Tribunal admitió en cuanto hubo lugar en derecho demanda presentada por la parte actora, la cual diera inicio al presente proceso. En este mismo sentido, previa solicitud de parte, se ordenó comisionar al Órgano Distribuidor de los Juzgado de Municipios Urbanos de los Municipio Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta del Estado Anzoátegui, a los fines de que sea practicada la citación de ciudadana LORENA EMILIA LOZANO RODRÍQUEZ. En fecha 10 de octubre de 2015, se recibió del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a quien correspondió conocer de la comisión librada, habiéndose cumplido la misma.
Por otra parte, en fecha 4 de noviembre de 2015, el alguacil de este Tribunal, expuso que no haber encontrado al ciudadano JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ. En fecha 10 de diciembre de 2015, este Tribunal libró cartel de citación a los fines de su publicación, con aras de practicar la citación por carteles del mencionado ciudadano. Posteriormente, en fecha 26 de enero de 2016, constó en actas el ejemplar periódico contentivo de la publicación del cartel de citación librado por este Tribunal.
En fecha 10 de febrero de 2016, se presentó el ciudadano RAFAEL DE JESÚS DELGADO ALTAMAR, previamente identificado, indicando que era el apoderado judicial de la parte demandada, y consignó poder a tales efectos.
En fecha 15 de febrero de 2016, tiempo hábil, la parte actora presentó escrito contentivo de reforma de la demanda presentada, la cual fue admitida en fecha 16 de febrero del mismo año. En fecha 6 de abril de 2016, la parte demandada presentó escrito de contestación y reconvención a la parte demandante, la cual fue admitida en fecha 11 de abril de 2016, por parte de este Tribunal, reconociéndose el término de 5 día de despacho a los fines de la contestación a la reconvención, la cual fe consignada en fecha 24 de abril del mismo año.
Posteriormente, en fechas 16 y 20 de junio de 2016, las partes actora reconvenida y demandado reconviniente, respectivamente, presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas a actas en fecha 21 de junio de 2016. Posteriormente, en fecha 30 de junio del mismo año, se procedió a admitir las pruebas promovidas por ambas partes. Con ocasión a lo antes mencionado, se libraron los oficios Nos. 359-2016, 360-2016, 361-2016, 362-2016, 363-2016, 364-2016, 365-2016, 366-2016, 367-2016 y 368-2016. En fecha 27 de julio de 2016, la parte demandada reconviniente presentó escrito contentivo de oposición a las pruebas promovidas, lo cual se declaró extemporáneo mediante auto de fecha 28 de julio de 2016.
En fecha 22 de septiembre de 2016, se consignó en el expediente resultas del oficio No. 360-2016, proveniente de la sociedad mercantil BBVA Provincial C.A. Por otra parte, en fecha 26 de septiembre de 2016, el alguacil natural de este Tribunal expuso la imposibilidad de entregar el oficio No. 359-2016 al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL). En fecha 27 de septiembre de 2016, se consignó en actas resultas del oficio No. 363-2016, por parte de la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO). Posteriormente, en fecha 30 de septiembre de 2016, se consignó en actas resultas del oficio No. 361-2016, por parte del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En fecha 11 de octubre de 2016, se agregó a las actas las resultas del oficio y comisión librado bajo el No. 364-2016, proveniente del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En fecha 21 de octubre de 2016, se recibió respuesta del oficio No. 362-2016, proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Maracaibo.
En fecha 25 de octubre de 2016, la parte demandante reconvenida, presentó escrito contentivo de informe. En fecha 23 de enero de 2017, este Tribunal instó al alguacil de este Tribunal, a indicar si había recibido los emolumentos necesarios para la remisión de los oficios librados por este Tribunal, con ocasión a la evacuación de pruebas. En fecha 26 de enero de 2017, el alguacil natural de este Tribunal indicó que no había recibido los emolumentos necesarios para la remisión de los oficios. En fecha 31 de enero de 2017, este Tribunal fijó el décimo quinto (15to) día siguiente a los fines de la presentación de los informes respectivos, previa notificación de las partes.
En fecha 17 de julio abril de 2017, el alguacil de este Tribunal indicó la imposibilidad de practicar la notificación de forma personal, respecto de la parte demandada reconviniente, en virtud de lo cual se ordenó su notificación mediante carteles. En fecha 11 de mayo de 2017, se consignó en actas ejemplar periódico contentivo de publicación del cartel de notificación librada. En fecha 23 de mayo de 2017, la parte demandada reconviniente se dio por notificada de la fijación de la oportunidad para informes, consignando el mencionado escrito en fecha 16 de junio de 2017. Por otra parte, la parte demandante reconvenida presentó escrito de informes en fecha 22 de junio de 2017, los cuales fueron tempestivos. No hubo observaciones.
II. LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.
A tenor de las actas procesales, este Tribunal observa que la parte demandada interpuso demanda de cumplimiento de contrato, lo cual se tramita por juicio principal. Ahora bien, la parte demandada, como se mencionó con anterioridad, presentó escrito contentivo de reconvención, argumentos que serán igualmente desarrollados en la presente sentencia, a los fines de resolver ambas pretensiones.
Demanda principal y contestación.
En el escrito de demanda, la parte actora alegó, que fue celebrado un contrato de opción a compraventa entre el ciudadano JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ, en nombre propio y representación de la ciudadana LORENA EMILIA LOZANO RODRÍQUEZ, ambos suficientemente identificados; como parte promitente vendedora, y por otra parte los ciudadanos RICARDO RAFAEL RAMITEZ CAMACHO y YEINNITH CAROLINA BENITEZ DE RAMIREZ, igualmente identificados. Se indicó igualmente que el referido contrato se celebró en fecha 4 de noviembre de 2014, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, quedando anotada bajo el No. 11, tomo 89.
Según se observa de los alegatos introducidos, el objeto del contrato celebrado es el indicado en el documento contentivo del contrato celebrado, cuya propiedad es del promitente vendedor según documento registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 2008, inscrito bajo el No. 2008.158, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.29.5.7.19, correspondiente al libro del Folio Real del año 2008.
A tenor de los documentos señalados, se observa que la opción a compraventa celebrada, versó sobre un bien identificado como un apartamento distinguido con el No. 00-04, ubicado en la planta bajo del edificio 01, del bloque 14 de la Urbanización San Jacinto, en la parroquia Juana de Ávila de Maracaibo, estado Zulia. En este mismo sentido, se indicó que el bien tiene una superficie de SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (61,51m2), y se encuentra comprendido entre los linderos NORTE; con fachada norte del edificio y pasillo, SUR; con fachada sur del edificio, ESTE; con fachada este del edificio y OESTE, con apartamento No. 00-03, y le corresponde un porcentaje de condominio de doce punto cincuenta por ciento (12,50%).
En este mismo sentido, del escrito libelar de demanda, se evidencia que la parte alegó que en el mencionado contrato de opción a compraventa, el precio causal del negocio era de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), a tenor de lo establecido en la cláusula segunda del documento contentivo de la convención. Se señaló igualmente que los promitentes compradores entregaron la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) a los promitentes vendedores, mediante cheque de fecha 31 de octubre 2014, No. 25889257, girado contra el banco Banesco, a favor del mencionado JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ, parte demandada en el presente juicio.
Se indicó por otra parte, que la cantidad restante de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00), serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, ante la correspondiente oficia de registro, mediante otorgamiento de un crédito hipotecario, a tenor de los dichos de la parte demandante. Igualmente, se indicó que los promitentes vendedores se habían obligado a hacer la entrega efectiva del inmueble al momento de la protocolización, para lo cual debía estar solvente de todo tipo de deudas, así como libre de bienes y personas, al igual que de gravámenes e impuestos. Fue alegado igualmente, que al momento de la celebración del contrato de opción a compraventa, pesaba sobre el bien inmueble un gravamen hipotecario, el cual los promitentes vendedores se obligaban a liberar para el momento del otorgamiento definitivo por ante el registro correspondiente.
A la par de lo señalado, en la cláusula cuarta del contra en cuestión se indicó que la vigencia del contrato de opción a compraventa sería de noventa (90) días continuos, mas una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la firma del mencionado contrato por ante la oficina notarial; fecha la cual fue verificada en fecha 4 de noviembre de 2014. Igualmente, se alegó que los promitentes vendedores se obligaban a entregar a los promitentes compradores, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización del documento de compraventa, indicándose que si los promitentes vendedores no suministran la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva. Igualmente, se señaló que el lapso se prorrogaría automáticamente, en caso de no haber suministrado los recaudos señalados.
En este mismo sentido, se señaló que la cláusula quinta del contrato señalaba que en caso incumplimiento de cualquiera de las cláusula estipuladas en el mencionado contrato, por parte de los promitentes compradores, o en caso de no materializarse la venta definitiva, por causas imputables a éstos, los promitentes vendedores tendrían derecho a retener el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada con la celebración del contrato de opción a compraventa, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), por concepto de cláusula penal, así como de rescindir unilateralmente el contrato; debiendo reintegrar a los promitentes compradores, el resto de la cantidad entregada en primer momento.
Se indicó igualmente que en caso de que no se comprobara que la venta definitiva no se haya efectuado por causas imputables al promitente comprador, los promitentes vendedores debían restituir la totalidad de la cantidad entregada, es decir, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), más un diez por ciento (10%) por concepto de cláusula penal. En estos términos, la parte esbozó el contrato celebrado entre las partes.
Habiendo hecho consideraciones legales, de las cuales este Tribunal tiene conocimiento, indicó que en el documento celebrado en fecha 4 de noviembre de 2014: “(…) existe una obligación recíproca de comprar y de vender, identificación plena de la cosa, y el precio de la venta, por lo que no cabe duda que dicha operación o negocio jurídico equivale a una verdadera venta, quedando sólo pendiente por parte de los llamados PROMITENTES VENDEDORES La firma definitiva del documento de venta, el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte de los vendedores de hacer la tradición del inmueble vendido (…)”.

Igualmente, señaló la parte demandante que tiene el derecho de exigir el cumplimiento de lo principal, pues presuntamente cumplió a cabalidad sus obligaciones contractuales, sin que los promitentes vendedores hayan cumplido con las suyas, principalmente con la obligación de suministrar los recaudos exigidos para realizar la protocolización del inmueble.
En estos términos, la parte demandante demandó el cumplimiento de contrato, a fin de que se otorgue el documento de propiedad del bien inmueble suficientemente identificado, o que de lo contrario la sentencia dictada sirva como título respectivo. En tales términos quedó planteado los alegatos indicados por la parte demandante en su escrito libelar de demanda, estimando la misma en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.250.000,00).
Por otra parte, la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, negó los hechos indicados en el escrito de demanda, por ser presuntamente falsos los hechos. En primer lugar, la parte indicó que en fecha 4 de noviembre de 2014, en efecto el ciudadano JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ, suscribió un contrato de compromiso de compraventa, anteriormente señalado y descritos sus datos notariales. Indicó que era igualmente cierto que la vigencia del contrato se había acordado por noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días más, contados a partir de la fecha del otorgamiento del documento en cuestión. Reconoció la parte demandada, por último, que el precio del negocio jurídico había sido de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00).
Según los dichos de la parte demandante, la misma considera que el promitente comprador no dio cumplimiento a lo establecido en la segunda parte cláusula segunda, negando que haya pagado la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (550.000,00), negando que sólo haya quedado a deber la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00).
En estos mismos términos, indicó que firmó el contrato en cuestión porque presuntamente: “(…) los promitentes compradores me habían engañado diciendo me, que no me preocupara por el cheque que firmara, que el cheque ya se los iban a traer que ya venían en camino con el cheque, que firmara que cuando saliera de la notaria la persona estaría en el lugar con el cheque, y como yo los conocía, porque le s había prestado otros servicios creí en su buena fe, y el cheque nunca llego (…)”.

Igualmente, indicó la parte demandada que presuntamente para evitar que el promitente vendedor “(…) entrara y anulara el contrato (…)”, los promitentes compradores le pidieron una oportunidad de conseguir un préstamo bancario y cancelarían la totalidad de la deuda. Señaló que con ocasión al requerimiento, el promitente vendedor les entregó “(…) ese mismo día (…)”, copias de los documentos que requerían para el préstamo y los originales de las solvencias todos los requisitos que presuntamente necesitaba para la protocolización del documento. En este sentido, afirmó la parte demandada que “(…) nunca se (Sic) entrego el inmueble porque nunca se realizó una protocolización del documento traslativo de la propiedad porque los promitentes vendedores no cumplieron con el contrato desde el mismo día de la firma del mismo (…)”.
En este sentido, se alegó que presuntamente el promitente vendedor sí cumplió con la cláusula cuarta del contrato de opción a compraventa, por cuanto –a su decir-, desde el día de la firma del mencionado contrato, hizo entrega de todas las solvencias en original, adicionalmente de las copias del documento del inmueble, requisitos necesarios, a su pensar, para la tramitación de un crédito bancario con el cual iban a efectuar la compra. Por lo antes mencionado, la parte demandada indicó que el incumplimiento de la cláusula cuarta del mencionado contrato no fue por parte del promitente vendedor, sino por el contrario, por parte del promitente comprador, por cuanto este último no contaba con los recursos necesarios para efectuar el negocio indicado, a tenor de lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación.
Según lo indicado, los promitentes compradores informaron vía telefónica a los promitentes vendedores que el crédito bancario que habían solicitado les fue negado, y que “(…) estaban buscando la manera de conseguir un crédito por otro banco y que entonces ese documento de opción a compra no serviría y se tendría que firmar otro (…) porque esos documentos (…) los recibe el Banco con solo siete días (7 días) de otorgados (…)”. Según alegó la parte demandada, la respuesta de ésta –el promitente vendedor-, fue que no podía hacer otro documento por cuanto “(…) había sido muy generoso en esperarlos a pesar de todas las mentiras y engaños que ellos le habían dicho que le habían causado un daño porque ellos necesitaban vender para cumplir con algunos compromisos con tercero.”
A pesar de lo indicado –introdujo la parte demandada-, que en el mes de enero del año 2015, los promitentes compradores comunicaron a los promitentes vendedores, manifestándole que iban a solicitar créditos personales por varios bancos como Provincial y Banesco, a los fines, presuntamente; de pagar el dinero y comprar el bien inmueble objeto de contrato suscrito. En estos mismos términos, la parte demandada igualmente señaló que en el mes de febrero del mismo año, el promitente comprador indicó no tener aún los recursos necesarios para dar cumplimiento a la obligación contraída. Indicó la parte demandada que con ocasión a lo indicado, en el caso en cuestión no procedía la prórroga automática contemplada en la cláusula cuarta del contrato suscrito.
Por lo alegado, la parte demandada aseveró que el contrato llegó a su fin en fecha 4 de marzo de 2015, no habiendo la parte demandante –según los dichos del demandado-, cumplido con la obligación contraída. En relación a lo cual se alegó igualmente que el promitente comprador “(…) no actuó de buena fe, y dándole cumplimiento a la cláusula quinta de la opción de compra-venta, sin siquiera exigirle indemnización alguna (…)”. Igualmente, el promitente vendedor, a tenor de lo indicado, presuntamente le indicó al promitente vendedor que el contrato había quedado sin efecto, con ocasión al transcurso del tiempo, sin haber recibido el promitente vendedor ninguna oferta de pago para concretar el negocio –a tenor de lo indicado-, todo por medio de la inmobiliaria, y su representante la ciudadana MARIELA MADRIZ.
La parte demandada negó el hecho de haber recibido la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), por presuntos conceptos de arras, por lo cual nada adeuda éste a la parte demandante, en otrora promitente comprador. Igualmente el demandado negó que la venta no se haya efectuado por causas imputables al promitente vendedor, sino que por el contrario; el promitente comprador nunca cumplió con la cláusula segunda ni quinta del contrato, lo cual significa que éste no le dio, desde el inicio, cumplimiento al contrato –según afirmó la parte demandada-.
Advirtió la parte demandada que la parte actora invocó en su escrito libelar de demanda, la cláusula séptima del contrato, la cual establece presuntamente la manifestación escrita de voluntad de disolver el contrato, señalando –el demandado-, que “(…) quien espera una manifestación escrita cuando está en pleno conocimiento que nunca cumplió el promitente vendedor con las cláusulas del contrato y por lo tanto se aplica lo dispuesto en la cláusula quinta (…)”. En este aspecto, la parte demandada alegó que se “(…) sobre entendía que estaba disuelto el contrato de pleno derecho.”, por lo cual –continúa la parte-, mal podría automáticamente prorrogarse el contrato o estar obligada la el promitente comprador a hacer una manifestación escrita. En tales términos quedó resumida la defensa de la parte demandada.
Reconvención y su contestación.
La parte demandada, en su oportunidad para dar contestación a la demanda incoada, presentó igualmente pretensión reconvencional, la cual se desarrolló en los términos que a continuación se indican. En primer lugar, la parte demandada pidió a este Tribunal que “(…) declare la resolución del contrato y declare sin efecto la demanda (…)”. En este sentido, se evidencia claramente que la parte demandada, pretende mediante su escrito de reconvención que se declare judicialmente la resolución del contrato celebrado en fecha 4 de noviembre de 2014, anteriormente indicado.
Igualmente, la parte demandada reconviniente, indicó que la parte demandante “(…) le ha causado un daño irreparable (…)” al que fuere promitente vendedor, por lo que solicitó que se le sea indemnizado con la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), por conceptos de daños “(…) económicos y perjuicios morales y de salud, que le ha ocasionado a mi representado durante todo el tiempo que no ha podido vender el apartamento de su propiedad (…)”.
La parte demandante reconvenida, a tenor de los alegatos reconvencionales indicados por la parte demandada, indicó que no se precisa –en el escrito presentado-, cuáles es la lesión específica que sufrió la parte demandada reconviniente. En este sentido, advirtió la parte reconvenida que “(…) no hay ni un solo hecho concreto en la reconvención, que sea determinado y determinable que pueda engendrar responsabilidad civil y que sea antecedente necesario, en el sentido que sea la causa eficiente de los supuestos perjuicios morales (…)”. Por tanto, la parte indicó que no había lugar a la indemnización solicitada, por los argumentos expuestos.
Adicional a lo alegado, señaló que no solo no existe una responsabilidad civil extracontractual, sino que tampoco existe alguna derivada del contrato. Indicó entonces que los demandantes reconvenidos habían accionado a los fines de que sea declarado el cumplimiento en especie de la obligación, lo cual consiste en la ejecución del contrato tal como fue acordado, y no por uno equivalente. En este sentido, se observa que la parte afirmó que: “(…) si los demandados pretenden que se les indemnice por daños y perjuicios, debieron, reconvenir por la resolución del contrato por el supuesto incumplimiento de mis mandantes, y como consecuencia dicha declaratoria de resolución sería aplicable la indemnización de daños y perjuicios, limitados en el caso que nos ocupa a la cláusula penal (…)”. En este sentido, la parte demandante reconvenida aseveró que la parte demandada reconviniente “(…) no reconvinieron a mis representados por el incumplimiento de la obligación, mediante la acción de resolución del contrato (…)”. En tales términos quedaron resumidos los alegatos relacionados con la reconvención.
III. VALORACIÓN PROBATORIA.
Revisadas como han sido las actas procesales en el presente expediente, este Tribunal, en su función sentenciadora procede en este acto a observar, estimar y valorar las pruebas promovidas y evacuadas en el presente proceso, en los términos que a continuación se señalarán; con la finalidad última de la inteligibilidad de la actividad probatoria desarrollada por las partes.
MEDIO DOCUMENTAL.
Según se observa, las partes presentaron en juicio los documentos que se describen y valoran de la siguiente manera:
Documentos públicos administrativo.
Deben entenderse los documentos administrativos como aquellos emitidos por entes u órganos de la administración pública en sentido amplio. En este sentido, los mismos tendrán el mismo valor probatorio que los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Cabe acotar que los documentos ahora analizado, por su naturaleza, admiten prueba en contrario. La afirmación antes mencionada ha sido sostenida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 1.257 de fecha 12 de julio de 2007.
Cabe señalar que los mencionados documentos pueden presentar tanto en su original, como en su copia certificada, los cuales tendrán el mismo valor probatorio, entre tanto no sean tachados, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, se observa que en el presente juicio se presentaron los documentos públicos administrativos que a continuación se señalan, indicando igualmente que ninguno de ellos fue impugnado por la ninguna de las partes.
Originales.
1. Presentado por la parte demandante con su escrito de demanda, signado con el número “2”, original de consignación de telegramas de contado, de fecha 30 de junio de 2015, No. 3.349, constante de cincuenta y cinco (55) palabras tasables y cuarenta y nueve (49) palabras reales, con firma y sello húmedo. Anexa factura No. 2962, producida el 30 de junio de 2015, a las 2:19 p.m., de la oficina del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) en Bella Vista, Maracaibo, por la cantidad de DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 2,80). Se observa que el texto contenido es “Por aproximarse vencimiento del contrato de opción compra-venta, notificándoles estar dispuesto a efectuar la operación acordada. Necesitamos entrega de recaudos necesarios”.
En relación al documento presentado por la parte actora, signado con el numeral 1, este Tribunal observa que en fecha 30 de junio de 2015, el promitente comprador requirió por vía telegráfica los recaudos necesarios, lo cual se considera como un hecho cierto. Ahora bien, resulta importante relacionar la fecha antes mencionada con la fecha de suscripción del contrato de opción a compraventa al cual se refiere el numeral 9 de la presente valoración documental, el cual fue el 4 de noviembre de 2014. En este sentido, debe concluir este Tribunal que no fue sino después de más de seis (6) meses que quedó registro documental del requerimiento realizado, sin perjuicio de que se haya efectuado alguno anterior a tal fecha. Así se valora.
2. Presentado por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas, signado con el literal “B”, constancia de solvencia de pago, librada por CORPOELEC en fecha 3 de septiembre de 2014, con el número de control 100013146377, número de interlocutor 21275439, cuenta contrato No. 100001604571, del usuario JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ.
En relación al documento presentado por la parte demandada, signado con el numeral 2, este Tribual tiene como hecho cierto que para la fecha de 3 de septiembre de 2014, el promitente vendedor se encontraba solvente en cuanto al servicio eléctrico, lo cual resulta necesario para la protocolización del documento de compraventa. Por tanto, se evidencia la disposición, en cuanto a los recaudos necesarios, con la que contaba el promitente vendedor, de formalización la negociación. Así se valora.
Copias simples.
3. Presentado por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas, signado con el literal “E”, copias simples de facturas Nos. 954610, 954611 y 954612, de Servicios Municipales del municipio Maracaibo, producidas en fecha 3 de septiembre de 2014, respecto del contrato No. 100000158075, correspondiente a los periodos octubre-diciembre 2012, enero-diciembre 2013, enero-diciembre 2014, respectivamente, cancelando las cantidades de SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 64,11), DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 256,44) y DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 256,44), respectivamente.
4. Presentado por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas, signado con el literal “D”, copia simple de constancia de solvencia de impuesto sobre inmuebles urbanos, No. 0007964-2014, de fecha 25 de septiembre de 2014, a favor del contribuyente JORGE LÁREZ, respecto del inmueble ubicado en la Urb. San Jacinto, bloque 14, edificio 01, apartamento 00-04, solvente inclusive hasta el tercer trimestre del año 2014.
De los documentos señalados con los numerales 3 y 4, de la presente valoración documental, este Tribunal observa que en fecha 3 y 25 de septiembre de 2014, el promitente contratante pagó su deuda respecto del servicio eléctrico y solvencia de impuestos sobre inmuebles urbanos, correspondientemente. Cabe mencionar que, así como en el caso de la información que se desprende del documento signado con el numeral 2 de la presente valoración documental, la solvencia en los servicios es un requisito indispensable para la protocolización de la compraventa de un bien inmueble. Así se valora.
Documentos privados.
Deben entenderse documentos privados como aquellos que emanan de las partes, y son manifestación de su voluntad. Es de considerar que los documentos privados pueden ser simples, es decir, cuya suscripción no hay sido verificada o presenciada por un funcionado con tal competencia, lo cual no menoscaba su valor. Por otra parte, el documento privado puede ser autenticado, esto es, suscrito ante un funcionario público, comúnmente un notario público, quien dejará constancia de la identidad de los firmantes, sin interferir en el contenido del acto. En este sentido, de los documentos presentados no fueron impugnados, de ninguna forma, por lo cual se tienen como válidos, a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Originales.
5. Presentado por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas, signado con el literal “A”, original de cheque No. 25889257, del banco Banesco C.A., de la cuenta No. 0134-0001-65-0011169244, perteneciente al ciudadano RICARDO RAFAEL RAMIREZ CAMACHO, por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), de fecha 31 de octubre de 2014, librado a favor del ciudadano JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ.
Respecto del documento signado con el numeral 5 de la presente valoración documental, este Tribunal observa que al momento de su presentación, el mismo fue promovido y evacuado indicándose el mismo como sin fondos. Por tanto, el demandado reconviniente, indica que el mismo, aún cuando fue entregado por el promitente vendedor, el mismo no contaba con fondos suficientes, a su decir. Ahora bien, respecto de lo indicado, se tiene como hecho cierto, por admitido, la entrega de un cheque por parte del promitente vendedor, en calidad de arras. Por otra parte, aún cuando fue indicado que el cheque entregado no tenía fondos, tal hecho no quedó demostrado en el presente proceso. Es de mencionar que el medio por excelencia para verificar la ausencia de un cheque como documento cambiario, es el protesto, a tenor de las disposiciones contempladas en el Código de Comercio.
6. Presentado por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas, signado con el literal “E”, copia certificada de solicitud presentada por JORGE ENRIQUE LÁREZ DÍAZ, solicitando al Banco Occidental de Descuento C.A. la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble ubicado en la Urb. San Jacinto, calle 3, bloque 14, edificio 01, apartamento 00-04. Consta con firma de recibido en fecha 15 de octubre de 2014, y sello húmedo.
Según se evidencia del documento signado con el numeral 6 de la presente valoración documental, el promitente vendedor solicitó en fecha 15 de octubre de 2014, ante la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento, que se tramitara la liberación del gravamen hipotecario que pesa sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción a compraventa. En este sentido, debe concluirse que el promitente vendedor tenía la disposición, incluso anterior a la fecha de la suscripción del contrato de opción a compraventa, de hacer lo conducente para la liberación hipotecaria, necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Así se considera.
7. Presentado por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas, sin signatura particular, recibos de pago de CORPORACIÓN NACIONAL ELÉCRICA (CORPOELEC), sucursal Delicias Norte, Maracaibo, estado Zulia, impreso en fecha 3 de septiembre de 2014, a la 1:33:14 p.m. y 1:33:36 p.m., en la cuenta del contrato No. 100001604571, cuyo documento de compensación fue el No. 5263970447, cliente JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ, por las cantidades de MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.400,00) y DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 227,90), pagado mediante tarjeta de débito del Banco Occidental de Descuento, No. 601400******0022 (omisión de origen), y en efectivo, respectivamente.
Según se evidencia del documento al cual se refiere el numeral 7 de la presente valoración documental, que el promitente vendedor, en fecha 3 de septiembre pagó la cantidad señalada, a los fines de la solvencia en cuanto al servicio público eléctrico. La presente prueba documental se relaciona con los documentos signados con los numerales 2 y 3 de la presente valoración, con lo cual se concluye lo mencionado con anterioridad, respecto de la disposición del promitente vendedor de protocolizar la venta del inmueble antes indicado. Así se valora.
Copias certificadas.
8. Presentado por la parte demandada al darse por citado, sin signatura particular, copia certificada de documento poder otorgado por los ciudadanos JORGE LAREZ y LORENA LOZANO, al ciudadano RAFAEL DELGADO, en fecha 3 de noviembre de 2015, otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, dejándolo inserto bajo el No. 43, tomo 133 del libro de autenticaciones.
Según se evidencia del documento indicado con el numeral 8 de la presente valoración documental que el ciudadano RAFAEL DELGADO, actúa válidamente en el presente proceso, en representación de los ciudadanos JORGE LAREZ y LORENA LOZANO, quienes conforman la parte demandada reconviniente en el presente proceso. Por tanto, se concluye como válida su defensa, dejando constancia de que en ninguna oportunidad el documento poder fue impugnado por la parte demandante. Así se valora.
9. Presentado por la parte demandante con su escrito de demanda, signado con el numeral “1”, copia simple de contrato de opción a compraventa suscrito por los ciudadanos JORGE LÁREZ, por una parte, y por otra RICARDO RAMÍREZ y YEINNITH BENÍTEZ, de fecha 4 de noviembre de 2014, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, inserto con el No. 11, tomo 89 del libro de autenticaciones.
Del documento señalado con el numeral 9 de la presente valoración documental, evacuado en el proceso sustanciado, se observa que la convención configurada entre las partes, fue documentada a los fines probatorios. Por tanto, queda para este Tribunal probado en su totalidad la existencia de contrato de opción a compraventa del bien inmueble antes indicado. Igualmente es importante acotar que lo antes señalado resulta un hecho admitido por las partes. Sí se valora.
PRUEBA DE INFORME.
Según se observa de las actas procesales, en el presente expediente fue promovida y evacuada la prueba informativa, con ocasión a la cual se solicitó que se le oficiara a los entes que a continuación se señalan:
1. INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO DE VENEZUELA (IPOSTEL), se le requirió mediante oficio No. 359-2016, que informara:
“(…) 1) Si en fecha 30 de junio de 2015, fue consignado telegrama a solicitud de la remitente YEINNITH CAROLINA BENITEZ DE RAMIREZ (…). 2) Si dicho telegrama fue enviado a su destinatario, por el ciudadano JORGE ENRIEQUE LARES DIAZ, (…), a la siguiente dirección: urbanización la Marina, Calle 3. Edificio 1, Bloque 14, Piso P.B, apartamento 00-04, Maracaibo Estado Zulia (…)”.

2. BANCO PROVINCIAL C.A., se le requirió por medio la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN), oficio No. 360-2016, que informara:
“(…) 1) Si el cheque Nro. 00000207, por Bolívares 550.000,00, a nombre de Jorge Larez Díaz, de fecha 04-11-2014, librado por Yeinnith Carolina Benítez Plata, cuenta Nro. 01080211380100071247, en contra del Banco Provincial, Agencia. Delicias Sur, fue cobrado por el ciudadano Jorge Enrique Lares Días (…), o depositado en alguna cuenta bancaria a su nombre (…)”.

Según consta en el expediente, se agregó a las actas el oficio proveniente del ente requerido, en fecha 22 de septiembre de 2016. Se observa de la información proveída que el cheque No. 00002075, fue pagado a la orden del ciudadano Jorge Lárez, depositado en su cuenta No. 01150101011002140423, la cantidad de QUINIENTOS CIENCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), en fecha 5 de noviembre de 2014, remitiendo copia certificada del cheque en cuestión.
Tal como consta de la información proveída por la entidad bancaria, este Tribunal observa que en efecto, el ciudadano demandado reconviniente, JORGE LÁREZ, promitente vendedor en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, hizo cobro del cheque No. 00002075, antes identificado, debitándose la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) de la cuenta No. 0108-0211-38-0100071247, perteneciente a la ciudadana YEINNITH BENÍTEZ, actora en el presente proceso, y promitente compradora a tenor del contrato referido. En este sentido, se tiene como hecho cierto que la promitente vendedora recibió la cantidad establecida como arras en el contrato de opción a compraventa, tal como en el referido documento.
3. REGISTRO PÚBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, se le requirió mediante oficio No. 361-2016, que informara:
“(…) 1) Si el gravamen hipotecario que pesa a favor del Banco Occidental de Descuento, constituido por los vendedores JORGE ENRIQUE LARES DÍAZ Y LORENA EMILIA LOZANO RODRÍQUEZ, según documento de fecha 20-11-2008, inscrito bajo el Nro. 2008-158, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 479.29.5.7.19, correspondiente al libro de folio real del año 2008, fue liberado o cancelada dicha obligación por parte de dicha entidad bancaria. De ser afirmativo informe al Tribunal fecha y datos de registro de la liberación de la hipoteca. 2) Si el poder especial conforme al cual el vendedor Jorge Larez Díaz, actuó en representación de su comunera la co-vendedora Lorena Emilia Lozano Rodríguez, otorgado ante la Notaría Pública de Puerto la Cruz (…), inscrito en fecha 26 de septiembre de 2014 (…) fue debidamente inscrito o protocolizado por ante dicha oficina de Registro Público. De ser afirmativo la respuesta, informe al Tribunal fecha y demás datos de registro (…)”.

Según consta en el expediente, se agregó a las actas el oficio proveniente del ente requerido, en fecha 30 de septiembre de 2016. Se observa de la información proveída que respecto a lo solicitado que en primer lugar, existe un gravamen hipotecario de primer grado constituido a favor del Banco Occidental de Descuento hasta por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00), respecto del bien inmueble señalado en el oficio. En este sentido, se indicó que hasta la fecha de verificación de la información, el mencionado gravamen no había sido liberado.
En este sentido, señalaron igualmente que documento poder autenticado por la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz inscrito en fecha 26 de septiembre de 2014, antes mencionado, no fue protocolizado por ante la oficina de registro requerida. Por último, el ente indicó que existía en sus registros una constancia de recepción de documento de fecha 22 de julio de 2015, respecto del trámite No. 479.2015.3.636, a nombre del presentante Ricardo Rafael Ramírez Camacho, antes identificado, correspondiente al “(…) acto jurídico Opción de Compra Venta (…), documento el cual no fue otorgado definitivamente –al decir del ente-. En este sentido, se el ente indicó que “(…) el mismo fue retirado tal como se evidencia en el Comprobante de Retiro No. 550 folio 661 de fecha Veintidós (22) de Julio de Dos Mil Dieciséis (2016), el cual se anexa para su verificación.
Ahora bien, en observancia al comprobante anexado al oficio remitido, este Tribunal observa que en efecto el mismo es el No. 550, del folio 661, pero sin embargo, del mismo se expresa que la fecha del retiro del documento fue el 12 de noviembre de 2015, correspondiente al documento de opción de compra, trámite 3.636, iniciado en fecha 22 de julio de 2015, oportunidad en la cual fue presentado el documento. Igualmente, se evidencia del comprobante, que el presentante del documento fue el ciudadano Edy Boscán Soto, apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio.
A tenor de la valoración que este Tribunal haga respecto de la información proveída por el ente en cuestión, se tiene como hecho cierto que, en efecto, sobre el bien objeto de contrato de opción a compraventa, pesaba un gravamen hipotecario de primer grado, a favor del Banco Occidental de Descuento. Lo señalado se relaciona directamente con el alegato en base al cual se anunció que el promitente vendedor no había efectuado la liberación de la hipoteca que pesa sobre el bien en cuestión.
Sin embargo, es de observar el documento al cual se refiere el numeral 6 de la valoración documental, el cual corresponde a la solicitud presentada por el promitente vendedor ante la entidad bancaria acreedora de la garantía hipotecaria, a los fines de la liberación de esta última. En este sentido, articulando los medios probatorios indicados, este Tribunal concluye que aun cuando el bien inmueble no estaba liberado de su gravamen, se evidencia la voluntad del promitente vendedor, de hacer lo conducente para su liberación, y posterior protocolización de la venta. Así se considera.
Igualmente, se observa de la información proveída que el poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, de fecha 3 de noviembre de 2015, señalado en el numeral 8 de la valoración documental, no había sido registrado por ante el REGISTRO PÚBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, lo cual es un requisito necesario, a los fines de disponer de un bien inmueble de un tercero. Lo anteriormente indicado hace arribar a la conclusión de que, en efecto, el promitente vendedor actuaba en nombre suyo y de comunera, pero que sin embargo, aún no se había protocolizado el referido poder en la instancia registral.
Es de observar igualmente, que del oficio remitido, así como la copia de la constancia de retiro del documento, se aprecia que la fecha en que se dio inicio al procedimiento para el otorgamiento definitivo del documento de compraventa, fue el 22 de julio de 2015, lo cual resulta importante a los fines de evidenciar el impulso brindado por la parte demandante, en relación al contrato definitivo.
4. SERVICIO DESCONCENTRADO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUATARIA DE LA ALCANDÍA DE MARACAIBO, se le requirió mediante oficio No. 362-2016, que informara:
“(…) 1) Si el apartamento 00-04, Edificio 1, Bloque 14, piso PB, Calle 3 de la Urbanización La Marina de esta Ciudad de Maracaibo, se encuentra solvente, con el servicio (Sic) municipales;: IMAU, SAGAS Y SEDEMAT, en caso afirmativo, informe a este Tribunal la fecha de pago de dichos servicios, 2) Si dicho inmueble se encuentra solvente con la solvencia municipal, e indique a este Tribunal fecha y periodo correspondiente de pago (…)”.

Según consta en el expediente, se agregó a las actas oficio proveniente del órgano requerido, en fecha 21 de octubre de 2016. Se observa de la información proveída que respecto al primer particular, existe la Cuenta Contrato No. 100000158075, a nombre del ciudadano LUCIDO FINOL, titular de la cédula de identidad No. V.-1.680.651, correspondiente al inmueble ubicado en la Urbanización San Jacinto, Bloque 14, edificio 01, apartamento 00-04 y que éste se encontraba solvente hasta el mes de diciembre de 2014, anexando así copias de las facturas de cancelación de los servicios municipales, No. 954612.
En relación al segundo requerimiento, se indicó que sobre el mencionado inmueble, existe un expediente de inmuebles urbanos, de fecha 25 de septiembre de 2014, signado con el No. 10161037, a nombre del ciudadano Jorge Lárez, antes identificado, referencia No. &000029269 correspondiente al inmueble ubicado en la Urbanización San Jacinto, Bloque 14, edificio 01, apartamento 00-04, el cual se encuentra solvente hasta el tercer trimestre del año 2014.
Se observa que el órgano requerido anexó a su oficio copia certificada de factura No. 954612, de la Intendencia de Servicios Municipales, respecto de la cuenta de contrato No. 100000158075, producida en fecha 3 de septiembre de 2014, correspondiente al periodo enero-diciembre del año 2014, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 256,44).
Igualmente, una impresión de pantalla de la consulta de planillas, del sistema llevado por SEDEMAT, en relación al número 26314016281, código catastral 05-00-49-94-301, del ramo 111, referencia &000029269, inmueble ubicado en la Urbanización San Jacinto, bloque 14, edificio 01, apartamento 00-04, cuyo motivo era 3T, del año 2014, documento 3T-2014. Se observa que la fecha de liquidación fue el 25 de septiembre de 2014, y la fecha de vencimiento el 30 de septiembre del mismo año. Según resaltado del propio órgano, está liquidado desde el cuarto trimestre del año 2012, hasta el tercer trimestre del año 2014.
Como último anexo remitido, se observa un estado de cuenta, de fecha 28 de septiembre de 2016, respecto de la referencia &000029269, del ciudadano Jorge Lárez, antes identificado, respecto de su inmueble en la Urbanización San Jacinto, bloque 14, edificio 01, apartamento 00-04. En relación al mencionado estado de cuenta, se observa que el total cancelado desde el tercer trimestre de 2008, hasta el tercer trimestre de 2014, fue DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES, CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 2.795,71).
Según se evidencia de la información proveía, es de considerar, y se tiene como un hecho cierto, que la parte demandada reconviniente se encontraba solvente hasta el mes de diciembre de 2014, en lo que respecta a los servicios municipales correspondientes a la Alcaldía de Maracaibo. En este sentido, toda vez que se evidencia que la fecha de facturación de pago de los servicios municipales fue el 3 de septiembre de 2014, fecha anterior al 4 de noviembre de 2014, oportunidad de la autenticación del documento al cual se refiere el numeral 9 de la valoración documental, correspondiente a documento de compraventa.
5. HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO, se le requirió mediante oficio No. 363-2016, que informara:
“(…) 1) Si el apartamento 00-04, Edificio 1, Bloque 14, Piso PB, Calle 3, de la Urbanización La Marina de esta Ciudad de Maracaibo, se encuentra solvente, con el servicio de agua, e informe a este Tribunal la fecha de expedición de la última solvencia de dicho inmueble (…)”.

Según consta en el expediente, se agregó a las actas el oficio proveniente del ente requerido, en fecha 27 se septiembre de 2016. Se evidencia de la información proveída que según el sistema llevado por el ente mencionado el inmueble registrado bajo la póliza No. 1711806, a nombre de la ciudadana MARÍA DENICE FINOL VILLALOBOS, presentaba un monto deudor, para la fecha de la revisión, era la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 2.313,25), correspondiente a veintitrés (23) recibos.
Se evidencia igualmente que el ente anexó al oficio remitido, relación de recibos pendientes por el cliente, producida en fecha 22 de septiembre de 2016, respecto de código de cliente No. 397298, código de contrato No. 392137, zona de facturación No. 5, indicando un total de veintitrés (23) recibos pendientes, el cual se refleja la deuda total antes mencionada.
De la información proveída se observa que en efecto, el bien inmueble objeto de la opción de compraventa suscrita por las partes, se encontraba insolvente en cuento al servicio público de suministro de agua urbano, lo cual se considera como un hecho cierto. Es de observar que el pago de la totalidad de los servicios públicos, incluyendo la de suministro de aguas, es un requisitos necesario a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, por ante la oficina de registro correspondiente.
En relación a la información constante en los oficios signados con los numerales 4 y 5 de la presente valoración informativa, así como el documento al cual se refieren los numerales 2, 3, 4 y 7 de la valoración documental, este Tribunal considera que la parte demandada había cumplido parcialmente con sus obligaciones en cuanto al pago de los servicios públicos, lo cual resulta indispensable para protocolizar el negocio jurídico de la compraventa del bien inmueble. Lo antes indicado conlleva a la convicción a este Tribunal de que el promitente vendedor tenía la disposición de llevar a cabo el negocio jurídico pactado.
6. BANCO MERCANTIL, C.A., se le requirió mediante oficio No. 366-2016, que informara:
“(…) 1) Para que Informe a este Tribunal si en el periodo comprendido desde el 04 de Noviembre del año 2014 hasta el día 04 de Marzo de 2015, los ciudadanos RICARDO RAFAEL RAMIREZ CAMACHO Y YEINNITH CAROLINA BEÍTEZ DE RAMIREZ (…) solicitaron un crédito por ante esa entidad Bancaria. Y en caso de ser afirmativo, informe a este Tribunal si le fue aprobado o no dicho crédito hipotecario, sobre un inmueble constituido por apartamento distinguido con el Nro. 00-04, ubicado en la planta baja del edificio 01, bloque 14 de la Urbanización San Jacinto (…)”.

7. REGISTRO PÚBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, se le requirió mediante oficio No. 367-2016, que informara:
“(…) Si en el periodo comprendido desde el 04 de Noviembre del año 2014, hasta el 04 de Marzo de 2015, los ciudadanos JORGE ENRIQUE LARES DÍAZ Y LORENA EMILIA LOZANO RODRÍQUEZ, (…) tramitaron ante ese despacho documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 00-04, ubicado en la planta baja del Edificio 01, bloque 14 de la Urbanización San Jacinto (…). De ser afirmativo la respuesta, remitir a este Tribunal copias certificadas de la Planilla Única Bancaria (PUB) y del trámite (…)”.

8. SERVICIO DESCONCENTRADO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUATARIA DE LA ALCANDÍA DE MARACAIBO, mediante oficio No. 368-2016, se le requirió que informara:
“(…) 1) Si la solvencia Municipal Nro. i.u-0007964 2014, fue remitida por esa institución en fecha 25 de septiembre 2014, asimismo haga referencia a la dirección del inmueble para la cual se emitió dicha solvencia (…)”.

Según se observa de actas, lo que respecta al oficio indicado con el numeral 1, en la presente valoración, el alguacil de este Tribunal, mediante diligencia indicó mediante diligencia de fecha 26 de septiembre de 2016, que habiéndose dirigido a IPOSTEL, el oficio a entregar no fue recibido, por parte del inspector de servicios, quien le informó “(…) que los telegramas tienen un número en específico y en la comunicación sólo aparece nombre y número de cédula (…)”. No habiendo sido recibido el oficio a entregar, consignó en actas tanto el original como la copia. No consta en actas que la parte interesada haya impulsado la remisión nuevamente del oficio antes indicado.
Por otra parte, respecto de los oficios a los cuales se hace referencia en los numerales 6, 7 y 8, la remisión de los mismos no fue impulsada por la parte. Todo según se evidencia de diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal, en fecha 26 de enero de 2017, por lo cual fue imposible su remisión, a los fines de su evacuación, y así debe tenerse en el presente proceso.
MEDIO TESTIMONIAL.
Según la revisión de las actas procesales contentivas en el presente expediente, este Tribunal observa que fueron promovidos como testigos los ciudadanos NELSON CARRILLO GUERRERO, JESÚS MACHADO, MARY ENRIQUE ZAMBRANO BOSCÁN y MARIELA DEL CARMEN MADRID PÉREZ, ésta última promovida por la parte demandada, y el resto por la parte demandante. En este sentido, se observa igualmente que respecto de la evacuación de los mismos, se procedió de la forma que a continuación se indica.
MARY ENRIQUE ZAMBRANO BOSCÁN, venezolana, de veinticuatro (24) años de edad, de ocupación estudiante, portadora de la cédula de identidad No. V.-247.375.059 y domiciliada en la ciudad de Maracaibo, sector Delicias, calle 85 casa No. 15-69; presente en la sala del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de septiembre de 2016, prestando debido juramento de ley, manifestó no tener impedimentos para declarar, ni interés la presente causa. En este sentido, se procedió a interrogar al testigo en primer lugar, si conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Ricardo Ramírez y Yeinnith Benítez de Ramírez, a lo cual contestó que afirmativamente. En segundo lugar, se le preguntó si estuvo presente en la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 4 de noviembre de 2014, a lo cual contestó afirmativamente, indicando que presenció el momento en que “(…) concretan el acto de la compra-venta y allí mismo la señora Yeinnith Benítez le (Sic) entrego un cheque como forma de pago, como primer pago de la venta del apartamento del señor (Sic) Lares.”
En tercer lugar, se le preguntó al testigo, si al ciudadano JORGE LÁREZ se le pagó las arras relacionadas con el documento de opción a compra con un cheque del Banco Provincial, con la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00). En relación a lo cual el testigo contestó afirmativamente, indicando que quien había entregado el cheque era la ciudadana Yeinnith Benítez. Por último, se le preguntó a la testigo “(…) si fue varias veces a (Sic) el apartamento ubicado en la planta baja del edificio 01, bloque 14, apartamento 00-04, de la urbanización San Jacinto, a pedir a Jorge (Sic) Lares, los recaudos de la liberación hipotecaria, para efectuar la operación de compraventa.” En relación a lo cual indicó que “(…) Yo (Sic) verías veces fui a acompañar a la pareja, al señor Ricardo mas que todo, pero el señor (Sic) Lares nunca respondió por los papeles ni nada, y por eso no se efectuó me imagino, por que nunca le (Sic) entrego los papeles.” En este estado terminó la evacuación de la testigo, no habiendo repreguntas.
Respecto de los testigos promovidos identificados como NELSON CARRILLO GUERRERO, JESÚS MACHADO y MARIELA DEL CARMEN MADRID PÉREZ, no consta en actas su evacuación. En caso de los dos primeros de ellos, quedó desierto el acto en fecha 21 de septiembre de 2016, y en caso del tercero, la evacuación nunca fue impulsada, como consta en diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal, en fecha 26 de enero de 2017, por lo cual fue imposible su evacuación.
En cuanto a la única testigo evacuada en el lapso probatorio correspondiente, este Tribunal observa que la ciudadana MARY ENRIQUE ZAMBRANO BOSCÁN prestó declaración testimonial sin que se evidencie de las actas algún impedimento legal para el referido acto. Igualmente, en atención a su edad y profesión, y por no resultar contradictoria ni incoherente su declaración; se considera que los dichos de la misma merecen valoración probatoria en el presente juicio.
En este sentido, realizando un análisis de la deposición testimonial, este Tribunal observa que la misma alegó haber presenciado el momento en que la ciudadana YEINNITH BENÍTEZ, demandante reconvenida en el presente causa, le hizo entrega de un cheque en la oportunidad de la celebración del contrato de compraventa al ciudadano JORGE LÁREZ, lo cual es un hecho natural sobre el cual puede rendirse declaración testimonial, sin que ello comporte testificar respecto del cumplimiento o no de una obligación.
Por otra parte, la testigo afirmó que al promitente vendedor, antes identificado, se le habían pagado las arras, correspondientes al contrato suscrito, a lo cual la testigo respondió afirmativamente. Ahora bien, lo indicado anteriormente comporta el cumplimiento de una obligación contractual, referido directamente al pago de una cantidad de dinero, respecto de lo cual un testigo no puede declarar. En este sentido, no habiendo lugar a la prueba testimonial respecto del cumplimiento de las obligaciones, este Tribunal desecha la segunda pregunta y respuesta evacuada en la oportunidad correspondiente, en relación a lo cual no trasciende jurídicamente la declaración brindada en ese particular.
Según se analiza, el testigo por último indicó haber presenciado los presuntos requerimientos realizados al promitente vendedor respecto de los recaudos necesarios, habiendo acompañado a los promitentes compradores. Ahora bien, en relación a tal declaración, este Tribunal considera resulta imprecisa el hecho advertido, por cuanto no se manifestó con precisión fechas en las cuales presuntamente les fue requerida la documentación. En este sentido, resulta trascendente para este Tribunal tener precisado con claridad los actos de requerimientos presuntamente realizado, a los fines de verificar su tempestividad en relación al acuerdo suscrito por las partes. En consecuencia, toda vez que la testigo no precisó una fecha, debe tomarse tal declaración como vaga, por lo cual se desecha en ese aspecto. Por tanto, se tiene como fecha del requerimiento de la documentación necesaria, la expuesta y analizada en el numeral 1 de la valoración documental en la presente decisión.
En conclusión, respecto de la deposición realizada, el único hecho acreditado testimonialmente fue la entrega del cheque por parte de la promitente compradora, a la promitente vendedora, lo cual, al decir del testigo, se efectuó en la oportunidad de la suscripción del contrato de opción a compraventa, al cual se refiere el numeral 9 de la valoración documental. Ahora bien, según un análisis integral de las actas y las pruebas, este Tribunal observa que el promitente comprador había admitido el hecho de que recibió un cheque por parte del promitente comprador, en calidad de arras, lo cual se tiene como un hecho cierto. Así se valora.
IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Revisadas como han sido las actas procesales, sintetizados los argumentos, y valoradas las pruebas, este Tribunal considerar que resulta pertinente darle solución a la presente controversia, no sin antes hacer las consideraciones a las que haya lugar. En este sentido, debe afirmarse que lo antes analizado resulta un límite a los fines de la decisión que este Tribunal profiera, a tenor del principio dispositivo presente en el proceso civil.
De la pretensión principal.
Haciendo un recorrido por los hechos indicados, se tiene como un hecho cierto por admitido y probado, la existencia de un contrato de opción a compraventa, signado con el numeral 9 de la valoración documental, suscrito por el ciudadano JORGE LÁREZ, en su nombre y en nombre de la ciudadana LORENA LOZANO, como promitentes vendedor, y los ciudadanos RICARDO RAMÍREZ y YEINNITH BENÍTEZ como promitentes compradores. Este Tribunal observa que fue citada por las partes, en múltiples ocasiones, la cláusula segunda del contrato de opción a compraventa, la cual establece que:
“SEGUNDA. El precio de venta del señalado apartamento será la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS 2.200.00,00) y será cancelado de la siguiente manera: A) La suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 550.000,00) que los COMPRADORES entregan en este acto a LOS VENDEDORES, en calidad de arras o inicial, la imputará al precio de venta y que entregan mediante cheque de fecha 31 de octubre de 2014, N° 25889257, girado contra el ente financiero BANESCO, a favor del ya identificado vendedor JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ; y B) La cantidad restante de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 1.700.000,00) al momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta ante la correspondiente oficina de Registro, mediante el otorgamiento de Crédito Hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.”

En este sentido, se observa que fue igualmente mencionada en múltiples ocasiones, la cláusula cuarta del mencionado contrato, la cual establece que:
“CUARTA: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento, LOS VENDEDORES, se obligan a entregar a LOS COMPRADORES, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta, si LOS VENDEDORES, no suministren la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrata se prorrogará automáticamente en igual proporción el retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables LOS COMPRADORES.”

A tenor de los alegatos planteados, el promitente comprador, hoy actor, indicó que dio cumplimiento con la cláusula segunda del contrato señalado, indicando que entregó la cantidad correspondiente a las arras, por QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), lo cual fue negado por la parte demandada., indicando que recibió un cheque sin fondo. Respecto de tal hecho, es necesario observar que mediante la prueba de informe a la cual se refiere el numeral 2, quedó probado que el promitente vendedor recibió la cantidad acordada como arras, habiéndose hecho efectivo en fecha 5 de noviembre de 2014, lo cual corresponde cronológicamente con la suscripción del contrato, en fecha 4 de noviembre de 2014.
Por los alegatos y pruebas indicadas, este Tribunal considera que el promitente comprador cumplió parcialmente con la obligación contenida en la cláusula segunda del contrato de opción a compraventa, en lo que se refiere al pago de las arras, por la cantidad anteriormente indicada. No se verifica de actas, entonces, que haya cumplido con la totalidad de su obligación, contenida en la mencionada cláusula. Así se decide.-
Por otra parte, la parte demandada alegó que había dado cumplimiento a su obligación contenida en la cláusula cuarta del mencionado contrato, en relación a suministrar todos los recaudos necesarios para llevar a cabo la protocolización definitiva del documento de compraventa. El alegato mencionado fue negado por la parte demandante, indicando que nunca recibió los mencionados recaudos, señalando igualmente haberlos requerido en múltiples ocasiones.
Respecto del cumplimiento de la cláusula cuarta, este Tribunal observa que en efecto, el promitente vendedor tenía la obligación de suministrar los recaudos necesarios al promitente comprador. Ahora bien, haciendo un análisis a la disposición antes mencionada, este Tribunal verifica que la vigencia del contrato en pleno era de noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días más. Sin embargo, no se evidencia que se haya estipulado un lapso o término para el cumplimiento de la obligación de suministrar los recaudos, tantas veces mencionados. En este sentido, toda vez que para una obligación no esté estipulado una oportunidad para su cumplimiento, no se estará en mora sino después del requerimiento realizado por el acreedor, en este caso el promitente comprador. Lo antes mencionado se desprende del contenido del artículo 1.269 del Código Civil, lo cual establece que:
“Artículo 1.269.- Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.
(…)
Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente”. (Resaltado de este Tribunal).

En este sentido, toda vez que no se estipuló en el contrato la oportunidad para el cumplimiento de la obligación, se entenderá que el obligado queda en mora posterior a que se verifique un acto de requerimiento por parte del acreedor. Aplicado al presente caso, el promitente comprador, quien era acreedor de la obligación contraída, debía efectuar un requerimiento al promitente vendedor, deudor de la obligación, respecto de la documentación necesaria.
De la revisión exhaustiva de las actas, así como de las pruebas promovidas y evacuadas, este Tribunal observa que el promitente comprador en efecto requirió al promitente vendedor la documentación necesaria, a tenor de lo que se desprende del documento al cual se refiere el numeral 1 de la valoración documental. En este sentido, se desprende del contenido que mediante telegrama enviado por IPOSTEL, se comunicó que por aproximarse vencimiento del contrato de opción compra-venta, y estando dispuesto a efectuar la operación acordada, se necesitaba la entrega de recaudos necesarios. Ahora bien, si bien es cierto que el promitente comprador intimó expresamente al promitente vendedor, respecto de los recaudos necesarios, se observa que el telegrama enviado fue en fecha 30 de junio de 2015.
Resulta necesario realizar un cómputo para determinar la vigencia del contrato de opción a compraventa, a los fines de verificar la tempestividad en el cumplimiento de las obligaciones. En este sentido, teniendo como fecha cierta del inicio del lapso de vigencia del contrato en 4 de noviembre de 2014, se observa que el cómputo de noventa (90) días continuos culmina el 2 de febrero de 2015. Así mismo, computada la prórroga de treinta (30) días, el lapso culminaría en fecha 4 de marzo de 2015, fecha hasta la cual tenía vigencia el contrato suscrito.
Habiendo realizado las anteriores consideraciones, este Tribunal observa que, si bien el promitente comprador realizó un requerimiento, el mismo fue efectuado con extemporaneidad por demasía. En este sentido, se observa que toda vez que no se requirió a tiempo, el acreedor quedaba librado de la obligación, una vez terminado el lapso inicialmente establecido, así como su prórroga. Así se decide.
Por otra parte, es de apreciar que el demandado, promitente vendedor, se excepciona en el cumplimiento de su obligación, a causa del incumplimiento del otro contratante, invocando así el artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece que:
“Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” (Resaltado del Tribunal).

En este sentido, se observa que la disposición legal antes indicada comporta la excepción del contrato no cumplido. Por tratarse de tal defensa, el contratante podrá negarse al cumplimiento de su obligación, entre tanto el otro no haya dado cumplimiento a la suya. En el presente caso, toda vez que el acreedor no cumplió con su carga de requerir al deudor, el deudor se excusó en tal punto, para legítimamente no dar cumplimiento a su obligación, entre tanto el otro diera a la suya.
En otro sentido, causa suspicacia para este Tribunal observar de las actas procesales que la parte demandante, promitente compradora, en fecha 22 de julio de 2015, presentó documento de compraventa, a los fines de que fuera iniciado el procedimiento administrativo para su protocolización ante la instancia registral correspondiente. La particularidad de lo antes indicado radica en que la fecha de admisión de la presente demandada es el 3 de julio de 2015, anterior al inicio de trámite de protocolización.
Sin embargo, es de acotar que en fecha 15 de febrero de 2016, presentaron escrito de reforma de demanda, en cual fue admitido en fecha 15 de febrero de 2015. Es decir, una vez habiendo demandado primitivamente, y vencido por demás el contrato de opción a compraventa, iniciaron el procedimiento de protocolización. Según se evidenció, el documento fue retirado en fecha 12 de noviembre de 2015, sin haberse suscrito por las partes.
Se observa igualmente que fue alegado por la parte demandada, que el promitente comprador solicitaría un crédito hipotecario, lo cual se desprende igualmente de la cláusula segunda del contrato de opción a compraventa. En este sentido, aún cuando se ofició al ente bancario Banco Mercantil C.A., a los fines de conocer las resultas de un trámite hipotecario que realizara el promitente comprador, la mencionada prueba no fue impulsada para su evacuación. Por tanto, por no constar en el presente expediente, resultas positivas o negativas del mencionado crédito, debe entenderse como negativo el trámite. Así se considera.
Se concluye entonces que la frustración en el cumplimiento del contrato de opción a compraventa es imputable al promitente comprador, por no haber requerido tempestivamente los recaudos necesarios para la protocolización, ni presentar prueba fehaciente de la tramitación del crédito bancario al cual se obligó mediante la cláusula segunda del contrato de opción a compraventa, lo cual origina la declaratoria sin lugar de tal pretensión. Así se decide.
De la pretensión reconvencional.
Es de observar que la parte demandada presentó escrito de reconvención en la oportunidad correspondiente, mediante el cual solicitó, como ya fue mencionado con anterioridad, que se declarara resuelto el contrato, así como que sea condenada al la parte actora reconvenida, a los daños y perjuicios causados por el presente juicio. Por tanto, en tales términos, este Tribunal considera prudente resolver las mencionadas pretensiones.
En este sentido, este Tribunal observa que, a los fines de la pretensión de resolución, quedan por reproducidos los alegatos con fundamento a los cuales se contestó la pretensión principal de cumplimiento. En este sentido, alegado como fue el incumplimiento de la obligación por parte del promitente comprador, y verificado así mismo, hay lugar pues a la pretensión de resolución, tal como fue solicitado por el promitente vendedor. Todo lo antes mencionado con fundamento en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece que:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el mismo orden, se observa que la parte demandada reconviniente pretendió expresamente la resolución del contrato. Sin embargo, la el actor reconvenido, nada alegó respecto del aspecto, limitándose a presentar alegatos respecto de la segunda pretensión reconvencional, circunscrita a la indemnización por daños y perjuicios, antes indicada. Más aún, la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención indicó erradamente que el reconviniente no había, en ningún momento, pretendido la resolución del contrato, lo cual si solicitó.
Por los argumentos antes expuestos, habiéndose analizado con anterioridad el incumplimiento del contrato por parte del promitente comprador, este Tribunal da por reproducido el análisis a los hechos alegados y probados. En este sentido, lo prudente es declarar la resolución del contrato, por cuanto hay lugar en derecho, y mérito, para tal pronunciamiento. Así se decide.-
Ahora bien, habiendo precisado la procedencia de la pretensión de resolución contractual, este Tribunal debe observar igualmente la cláusula quinta del contrato de opción a compraventa, por haber sido ésta mencionada por las partes, la cual establece al pie de la letra que:
“QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquier de las Cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte LOS COMPRADORES, o en caso de no realizarse la venta definitiva del Inmueble mencionado, por causas imputables a éstos, dará derecho a LOS VENDEDORES de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente documento, es decir la cantidad de (Sic) CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (5.500,00) por concepto de cláusula penal y LOS VENDEDORES podrán rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra-venta, debiendo reintegrar a LOS COMPRADORES las sumas restantes luego de deducida la cantidad correspondiente a la cláusula penal. (…)”.

En consecuencia, se observa que las partes contratantes dispusieron una cláusula penal en caso de que el contrato no se pudiese cumplir, sanción la cual dependerá del centro de imputación sobre el cual recaiga el incumplimiento. Es de observar, antes de precisar lo conducente, que las partes erraron materialmente al documentar el acuerdo en cuestión, a tenor de lo que se evidencia del fragmento citado. Se observa que las partes establecieron como cláusula penal, el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en arras, siendo esta última, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00).
Ahora bien, las partes al precisar el diez por ciento (10%) de la cantidad, expresaron que tal porcentaje correspondía nominalmente a la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.000,00). Lo correcto, desde un punto de vista matemático, es que el diez por ciento (10%) de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) es CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), y no la cantidad erróneamente expresada. A los fines de dar solución al error material, es de observar el segundo aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:
“Artículo 12.- (…)
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

En este sentido, a tenor de la disposición legislativa, en caso de ambigüedad en un contrato, debe tenerse en cuenta el propósito o intención de las partes. Este Tribunal verifica, pues, que la intención de las partes fue que la cláusula penal estuviera configurada por el diez por ciento (10%) de las arras, lo cual es nominalmente CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), y así se considera.
Este Tribunal, en un punto anterior consideró como imputable el incumplimiento del contrato a la promitente compradora, por lo cual, considerando la disposición contractual, los promitentes vendedores tendrán derecho a retener la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00) por concepto de cláusula penal, debiendo reintegrar a los promitentes compradores, la cantidad de CUATROSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 495.000,00), por concepto de reintegro de arras. Así se decide.
Respecto de la segunda pretensión reconvención, ateniente a la indemnización por daños y perjuicios, este Tribunal considera prudente analizar lo que a continuación se indica. En primer lugar, se evidencia que el demandante reconvenido demando la cantidad de de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), por presuntos daños causados a la parte demandada con ocasión al presente juicio, y principalmente a la medida nominada de prohibición de enajenar y gravar.
En este sentido, se debe observar que la parte demandada reconviniente no especificó o precisión ni los daños causados, ni su naturaleza, por lo cual los mismos no pueden ser percibidos con claridad. En este sentido, es de observar el numeral 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:
“Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar: (…)
7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas. (…)”.

En este sentido, según establece el legislador, la especificación de los daños y sus causas son esenciales en las demandas –o reconvenciones-, de indemnización por daños y perjuicios. Por tanto, el simplemente anunciar presuntos daños materiales o morales, sin identificarlos y detallarlos, conllevaría a una indeterminación objetiva en la pretensión, así como una indefensión a la parte demandada –o reconvenida-.
Por los argumentos antes señalados, fundamentados en la indeterminación de los daños y sus causas, este Tribunal considera que no hay mérito suficiente, ni en los hechos ni en el derecho, para la satisfacción de la pretensión reconvencional planteada por la parte demandada, cuyo contenido en la indemnización por daños y perjuicios. Así las cosas, aún cuando los mismos fueron alegados, carecieron de prueba en el presente juicio. Así se decide.-
V. DISPOSITIVO.-
En consecuencia, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA; PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que incoaran los ciudadanos RICARDO RAFAEL RAMÍREZ CAMACHO y YEINNITH CAROLINA BENÍTEZ DE RAMIREZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-14.921.906 y V.-17.089.504, en contra de los ciudadanos JORGE ENRIQUE LAREZ DÍAZ y LORENA EMILIA LOZANO RODRÍQUEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-12.577.519 y V.-8.280.908; respecto del cumplimiento del contrato de opción a compraventa suscrito en fecha 4 de noviembre de 2014, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, inserto con el No. 11, tomo 89 del libro de autenticaciones. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada, en consecuencia, PROCEDENTE resolución del contrato de opción a compraventa, por lo cual se declara resuelto el contrato suscrito en fecha 4 de noviembre de 2014, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, inserto con el No. 11, tomo 89 del libro de autenticaciones. Por otra parte, IMPROCEDENTE la pretensión reconvencional planteada por daños y perjuicios estimada en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00). Así se decide.-
Publíquese, Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en el Sala de despacho de este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Es justicia que se dicta en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de octubre de 2017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN.-
LA SECRETARIA,

MSc. DIANA BOLÍVAR.
En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior resolución, quedando anotada en el libro de sentencias interlocutorias bajo el No. 14.-
LA SECRETARIA,

MSc. DIANA BOLÍVAR.
IVR/DBB/DASG.-