TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:
EXPEDIENTE: 48.379
PARTE DEMANDANTE: EDUARDO JOSÉ COELLO TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.529.780, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio MARCOS OQUENDO SÁNCHEZ y POMPILIO ARDILA RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.146 y 37.930 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ANA LUCÍA BOTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-18.381.554, y de este mismo domicilio.
DEFENSORA PÚBLICA DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada INGRIS DEL VALLE CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.740.453, en su condición de Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA
FECHA DE ADMISIÓN: 9 de agosto de 2013

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este órgano jurisdiccional procede a reproducir por escrito el fallo oral dictado en la audiencia de juicio celebrada en fecha 18 de octubre de 2017, en los términos siguientes:
I
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA
Manifiesta en su escrito libelar el abogado MARCOS OQUENDO SÁNCHEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano EDUARDO JOSÉ COELLO TORRES, antes identificados, que se desprende el carácter y cualidad de arrendataria de la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO, de las actas que integran el expediente administrativo signado con el No. A-483/09-12, ya que según su dicho, la referida ciudadana confesó, reconoció y aceptó, su cualidad de arrendataria, el carácter de propietario del demandante, la existencia del contrato verbal de arrendamiento y el pago del canon de arrendamiento.
Señala que se encuentra demostrado que desde el año 1990 aproximadamente, el ciudadano EDUARDO JOSÉ COELLO TORRES, celebró un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO, estipulándose un canon de arrendamiento de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) que equivaldría en la actualidad según la reconversión monetaria a la cantidad de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,oo), acordándose posteriormente un canon de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo). Aduce que por convenio con la arrendataria, se estableció que los cánones de arrendamiento serían cancelados a través de depósitos en la cuenta corriente No. 0134-32-0393054050 de la entidad financiera Banesco.
Aduce además, que desde el año 2006, la arrendataria procedió a subarrendar el inmueble sin autorización expresa y escrita, abandonando el mismo y demostrando con dicha actitud que no necesita la vivienda y que por tanto no es sujeto de protección de la ley arrendaticia. Señala como fundamento de su pretensión de desalojo, que el hijo de su representado, ciudadano JUAN ANDRÉS COELLO AMADO, contrajo nupcias en el año 2011, por lo que se encuentra en un estado actual directo e imperioso de necesidad de ocupar el mencionado inmueble para fundar y realizar su vida matrimonial.
En derivación, solicita el desalojo de un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con el No. 2-A, del edificio 01, ubicado en la urbanización Montecarlo, construido por la Fundación Instituto de Vivienda Cooperativa (INVICA), situado en la margen derecha de la carretera que conduce a la ciudad de Maracaibo a Santa Cruz de Mara, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del estado Zulia, con fundamento en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Estimó su demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 428.000,oo) equivalentes a CUATRO MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (Bs. 4.000 U.T).
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA
En virtud de que la parte demandada se encuentra representada por DEFENSOR PÚBLICO, se observa de actas, que para el momento de la contestación de la demanda fungía como tal, el abogado YBRAIN JOSÉ RINCÓN MONTIEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 148.335, quien procedió a negar, rechazar y contradecir de manera pormenorizada cada uno de los hechos alegados en la demanda, así pues rechazó la cualidad de propietario del demandante, la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, que se haya reconocido el carácter de arrendador del ciudadano EDUARDO COELLO, que se haya acordado como canon de arrendamiento la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,oo), que su representada haya subarrendado el inmueble, y la necesidad del ciudadano JUAN ANDRÉS COELLO AMADO de ocupar el inmueble.
II
MOTIVOS PARA DECIDIR
La pretensión sub examine se encuentra determinada por el DESALOJO de un inmueble destinado a vivienda, cuyas bienhechurías son propiedad del ciudadano EDUARDO COELLO TORRES, según consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo de fecha 18 de abril de 1977, anotado bajo el No. 111, tomo 6 de los libros de autenticaciones, instrumento este consignado junto al escrito libelar, y que al no ser impugnado ni tachado de falso se estima en todo su valor probatorio. El referido inmueble se encuentra constituido por un apartamento signado con el No. 2-A, del edificio 01, ubicado en la urbanización Montecarlo, construido por la Fundación Instituto de Vivienda Cooperativa (INVICA), situado en la margen derecha de la carretera que conduce a la ciudad de Maracaibo a Santa Cruz de Mara, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del estado Zulia, que fue presuntamente cedido a través de un contrato de arrendamiento verbal a la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO aproximadamente desde el año 1990, por lo que con fundamento en la causal contenida en el ordinal 2° del artículo 91 de la ley que regula la materia arrendaticia de viviendas, solicita la desocupación del inmueble con base a la necesidad que tiene su pariente (hijo) de ocupar el mismo.
En contraposición a ello, y tal como se estableció previamente, el representante de la defensoría pública, actuando en defensa de los derechos de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo de forma detallada cada uno de los hechos alegados en la demanda, lo que implica una inversión en la carga de la prueba según lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que indica: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
De este modo, dada la naturaleza de la pretensión propuesta, y en virtud de que el defensor público negó entre otros aspectos, la existencia de un contrato verbal de arrendamiento entre el demandante y su representada, corresponde entonces a la parte actora demostrar en primer lugar, la existencia de la relación arrendaticia y la cualidad de arrendataria de la demandada, para luego descender a la procedencia de los demás argumentos –necesidad de ocupar el inmueble y prueba de la filiación-.
En torno a ello, el accionante arguye la existencia de un contrato verbal celebrado con la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO desde el año 1990 aproximadamente, sosteniendo a lo largo del presente juicio, que se encuentra reconocida y aceptada por dicha ciudadana la referida relación arrendaticia y su cualidad de arrendataria, todo ello en virtud del procedimiento administrativo cumplido previo a la habilitación de la vía judicial, para lo cual, consigna copias certificadas del referido expediente signado con el No. A-483/09-12, admitido en fecha 7 de septiembre de 2012 y sustanciado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, instrumento este que se valora como documento público administrativo que goza de una presunción de veracidad y legitimidad, específicamente en lo que se refiere a la resolución dictada en fecha 18 de octubre de 2012.
Así pues, dado que el presunto reconocimiento deviene del contenido de dicho expediente, esta operadora de justicia estima pertinente traer a colación los argumentos expuestos por las partes y asentados en el acta de la audiencia conciliatoria celebrada en las instalaciones del mencionado organismo administrativo en fecha 15 de octubre de 2012, observándose lo siguiente:
“(…) la Funcionario Instructor AMÉRICA FERRER ya identificada, le otorgó el derecho de palabra al ciudadano MARCOS ALBERTO OQUENDO SÁNCHEZ ya identificado, para que exponga los hechos, razones y pedimentos, manifestando que: insisto en cada una de sus partes y ratifico en este acto todo lo expuesto en la solicitud de Desalojo en contra de la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO DÍAZ, por ser inquilina del antes mencionado inmueble objeto de este litigio según contrato verbal celebrado entre mi representado y la antes mencionada inquilina, quiero aclarara (sic) a la parte accionada que este es un procedimiento que está basado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y así mismo no es un procedimiento de reivindicación como mal nos hace entender en su exposición el ciudadano abogado asistente de la parte accionada en el presente procedimiento administrativo, aquí el fundamento de la presente demanda es un contrato de arrendamiento verbal efectuado con la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO DÍAZ, con mi representado el ciudadano EDUARDO COELLO, así mismo, hago valer en este acto todos los documentos presentados con la solicitud de desalojo contra la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO DÍAZ, por ser los hechos aquí alegados verdaderos y el documento que indica la propiedad del inmueble está vigente, e insisto en esta Audiencia de Conciliación que se tome en cuenta para la decisión definitiva que emita este organismo administrativo. (…) le otorgó el derecho de palabra al ciudadano JOSÉ RAUSEO ACEVEDO ya identificado, para que exponga sus alegatos y defensa, manifestando que: establecemos la falta de cualidad del solicitante por cuanto sustenta su pretensión en ser presunto propietario de un inmueble al cual alude en su solicitud y no puede ser propietario por cuanto existe una decisión de la sala civil del Tribunal Supremo de Justicia la cual expresa que ‘Al tratarse de la Reivindicación de un inmueble, el medio idóneo para probar el derecho de propiedad sobre dicho inmueble ante el poseedor, necesariamente tiene que ser título registrado’(…) por otra parte de acuerdo al argumento que alude la actora relativo a que mi asistida subarrendó el inmueble es falso por cuanto ella viene poseyendo el inmueble por más de veinte (20) años ininterrumpidamente (…) el accionante arguye el desalojo del inmueble ante la necesidad justificada por parte de su hijo de ocupar el inmueble, lo cual es incierto y esto constituye una simulación por cuanto sus condiciones económicas le impedirían teleológicamente ocupar ese inmueble. Es todo.- A tal Efecto (sic), tomo (sic) la palabra la Funcionario Instructor AMÉRICA FERRER ya identificada, y expuso que: vista las situaciones planteadas por las partes en conflicto, existen alegatos que deben ser probados y sustanciados mediante un órgano judicial, así como, fue imposible lograr un Acuerdo satisfactorio entre las partes a fin de resolver el conflicto planteado…”

Visto lo anterior, no se desprende un reconocimiento expreso por parte de la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO respecto a la presunta relación arrendaticia alegada por la parte actora, observando esta sentenciadora que el simple hecho de haber comparecido a la audiencia conciliatoria celebrada ante el órgano administrativo competente, como lo señala el actor en la audiencia de juicio, no implica un reconocimiento de los hechos alegados en la solicitud o en la demanda, máxima cuando el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda señala lo siguiente:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

De este modo, concluye esta operadora de justicia que el procedimiento administrativo previo a la instancia judicial si bien se aplica principalmente para todos aquellos casos relativos a las relaciones arrendaticias, también debe cumplirse previo a todo proceso que conlleve la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, adicionado a que dicho procedimiento tiene una naturaleza conciliatoria, dirigido a lograr un consenso de soluciones entre las partes, y de ser el caso, establecer la forma y tiempo para la ejecución de lo acordado. Si por el contrario, no hubiere acuerdo entre las partes siendo por tanto infructuosas las gestiones conciliatorias realizadas, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas y posterior a ello, independientemente de dicha decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones, todo lo cual, significa que constituye un requisito previo a la instancia judicial, pero las partes interesadas deberán gestionar ante el órgano judicial competente el proceso jurisdiccional que corresponde, a través del cual deberán demostrar su pretensión para obtener el pronunciamiento judicial que persiguen. Y así se establece.
Establecido lo anterior, pasa esta juzgadora a analizar el resto de los medios probatorios aportados por la parte actora en la presente causa, observando que fueron presentados seis (6) recibos de pago suscritos por el ciudadano GREGORIO JOSÉ COELLO RUIZ, titular de la cédula de identidad No. V-100.147, mediante el cual, hace constar que recibió de la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO, la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,oo) por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2004, febrero, marzo, mayo, julio y agosto de 2005. Al respecto, aprecia esta juzgadora que dichas documentales emanan de un tercero ajeno a la presente causa, que no fueron ratificadas en juicio, así como tampoco, se refleja en su contenido, alguna señal de recepción o intervención de la demandada ANA LUCÍA BOTERO, que permita a quien decide, considerarlo como un indicio de la relación arrendaticia alegada por la parte actora, debiendo por tanto desestimarse en todo su valor probatorio.
De igual forma, fueron presentados impresiones de página web www.banesconline.com referida a consulta de movimientos de la cuenta corriente No. 0134-****-**-***3054050 de Banesco, cuyo titular es el ciudadano GREGORIO JOSÉ COELLO, avalados con sello y rúbrica de la agencia Bella Vista Norte (0039), en los que se resaltan depósitos de los meses mayo, junio, agosto, septiembre y diciembre de 2011, y febrero, marzo y abril de 2012, y enero de 2013, por un monto de quinientos bolívares (Bs.500,oo) cada uno. En lo que a ello respecta, al tratarse de consulta de movimientos bancarios, que se encuentran avalados por la entidad bancaria, requieren para su validez la ratificación en juicio según lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y a falta de ella, deben desestimarse en todo su valor probatorio, aunado a que dichas documentales por sí solas, no constituyen prueba suficiente de que se traten de pagos relativos a los cánones de arrendamiento que alude el demandante.
Por otro lado, fue consignada el acta de nacimiento No. 2216, correspondiente al ciudadano JUAN ANDRÉS COELLO AMADO, que lo identifica como hijo del demandante EDUARDO JOSÉ COELLO TORRES, como prueba de la filiación existente; así como también, se presentó acta de matrimonio No. 067 relativa a la unión existente entre los ciudadanos JUAN ANDRÉS COELLO AMADO e ISABEL ANDREINA FARÍA URDANETA, como prueba de la celebración de dicho matrimonio y de la necesidad que surge en ellos de ocupar el inmueble. En lo que a dichos instrumentos se refiere, se tratan de documentos públicos que se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, los hechos que se demuestran con los mismos, se encuentran supeditados a la demostración previa de la relación arrendaticia.
Por último, fueron promovidas las testimoniales de las ciudadanas LILIBETH OSORIO, NEREIDA RIERA y FRANCIS LUGO RIERA, siendo evacuadas durante la audiencia de juicio las dos últimas únicamente, por la falta de comparecencia de la primera de las nombradas.
En ese sentido, se observa que el interrogatorio de la parte promovente se circunscribió a determinar si la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO se encontraba actualmente viviendo en el inmueble identificado como el apartamento 2A, del edificio 1 del conjunto Residencial Monte Claro, quien se encontraba viviendo en dicho inmueble, si conocían a su hijo Juan Andrés Coello y si les constaba la necesidad de éste de ocupar el inmueble para formar su hogar. Con respecto a la testigo NEREIDA RIERA, expresó que la demandada no vivía actualmente en el inmueble, que se encontraba viviendo su sobrina Inés Alejandra Botero, y que antes vivió también el hermano de ella, quien le cobraba cien bolívares (Bs. 100,oo); que si conoce al ciudadano Juan Andrés Coello porque lo ha visto en algunas reuniones de condominio, y él ha manifestado a sus vecinos que necesita el apartamento para formar su familia, que ellos son vecinos.
La segunda testigo, ciudadana FRANCIS LUGO RIERA manifestó que si conocía a la demandada porque es vecina del edificio donde ella vive, que desde aproximadamente el año 2006 vivió un señor colombiano Luis Botero, pero que hace unos meses se retiró y quedó viviendo su hija Ines; que si conoce al ciudadano Juan Andrés Coello porque el testificó que él necesitaba el apartamento. Finalizada su declaración, esta operadora de justicia procedió a preguntarle si del conocimiento que tiene de la demandada, podría calcular que edad tenía, a lo que respondió que aproximadamente unos cincuenta (50) años; se le preguntó si desde el año 2006, ya no se encontraba la ciudadana Ana Lucía Botero en el inmueble identificado en actas, a lo que contestó que desde ese año ya se encontraba el señor Luis Botero.
Respecto a dichas testimoniales, aprecia esta sentenciadora que son contestes respecto a que la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO no se encuentra viviendo actualmente en el inmueble, encontrándose presuntamente la ciudadana Inés Botero, y que conocen al ciudadano Juan Andrés Coello quien ha manifestado necesitar el inmueble para formar su hogar. No obstante, siendo necesario en primer término, que sea demostrada la existencia del contrato verbal o de la relación arrendaticia entre las partes, se observa que las declaraciones de las testigos no arrojan a esta juzgadora ningún elemento suficiente que permita determinar que dicha ciudadana se encontraba en calidad de arrendataria en el referido inmueble, así como tampoco, la cualidad de su ocupante actual, adicionado a que el hecho de que el ciudadano Juan Andrés Coello manifieste verbalmente su necesidad de ocupar el inmueble no constituye medio de prueba contundente que compruebe la necesidad justificada a la que se refiere el ordinal 2° del artículo 91 de la ley que rige la materia.
En derivación, analizados los medios de prueba aportados en la presente causa, visto que los mismos resultaron insuficientes para demostrar las afirmaciones de hecho alegadas por la parte actora en su escrito libelar, especialmente la existencia de la relación arrendaticia o la cualidad de arrendataria de la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO, este órgano jurisdiccional considera forzoso declarar SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE VIVIENDA incoada por el ciudadano EDUARDO JOSÉ COELLO TORRES en contra de la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO, y así se plasmará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECLARA.
III
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE VIVIENDA incoada por el abogado MARCOS OQUENDO SÁNCHEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EDUARDO JOSÉ COELLO TORRES, en contra de la ciudadana ANA LUCÍA BOTERO, todos identificados previamente, con fundamento en las consideraciones plasmadas en la parte motiva del presente fallo.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los veinticinco (25) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017) Años: 207° de la
LA JUEZA

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
LA SECRETARIA

Abog. ANNY CAROLINA DÍAZ

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo la una de la tarde (1:00 p.m), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.292-17
LA SECRETARIA

Abog. ANNY CAROLINA DÍAZ

AMM/ad/bc