REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Maracaibo, 19 de octubre de 2017
207° y 158°
En auto de fecha 22 de mayo de 2017, el Tribunal admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenando la citación de la parte demandada ciudadana Esthella González de Piña, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.378.699, la cual se hizo constar en actas por exposición del alguacil emitida en fecha 18 de julio de 2017.
Posteriormente, en fecha 27 de julio de 2017, tuvo lugar en este Tribunal la audiencia de mediación prevista en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, compareciendo sólo el abogado Jesús López, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.628, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante el ciudadano Omar Enrique Labarca Prieto, venezolano, mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 2.738.982.
En fecha 9 de agosto de 2017, el abogado Alejandro González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.196, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda y opuso la cuestión previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, en fecha 21 de septiembre de 2017, el abogado en ejercicio Antonio Suárez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.330, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta.
En fecha 02 de octubre de 2017, el abogado Antonio Suárez, antes identificado, promovió pruebas en la incidencia de cuestiones previas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal por auto dictado en la misma oportunidad.
ARGUMENTOS DE LA CUESTIÓN PREVIA:
La parte demandada en el escrito de fecha 09 de agosto de 2017, argumentó que el ciudadano Omar Enrique Labarca Prieto, omitió información referente a los motivos y causales de desalojo que fundamentaron la anterior solicitud presentada ante SUNAVI (MC-01030/2014) situación similar que ocurrió en la anterior demanda (Exp. 3.015-15), en la cual invocó sólo las causales previstas en los ordinales 3° y 5° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Del mismo modo señaló, que ha presentado una nueva demanda de desalojo, con nuevos motivos y/o causales, sirviéndose del procedimiento administrativo tramitado ante SUNAVI, signado con el N° 00702, de fecha 03 de diciembre de 2014, en el cual se planteó las mismas causales previstas en los ordinales 3° y 5° de la ley especial en referencia, no siendo planteada en esa fase administrativa la falta de pago de los cánones de arrendamiento alegada en este juicio; en consecuencia, a su decir, el actor pretende utilizar el referido procedimiento administrativo en este proceso, sin haberse tratado en el mismo la aludida causal de falta de pago de cuatro (4) mensualidades del canon de arrendamiento, poniendo el actor a la parte demandada en un estado de absoluta indefensión, pues expone que lo ha privado de la fase administrativa previa para conocer todos y cada uno de los hechos, circunstancias, pruebas y pretensiones tratadas en tal procedimiento.
Asimismo, esgrimió que los hechos y las causales invocadas en los juicios de desalojo deben ser las mismas que fueron objeto de debate en el procedimiento administrativo previo, ya que constituye una de las razones y propósitos de la protección legal contra la desocupación y los desalojos arbitrarios de vivienda, ello con el fin de garantizar el derecho a la defensa, el debido proceso y la tutuela judicial efectiva del arrendatario, por ser el débil jurídico de la relación arrendaticia.
En virtud de lo expuesto, manifestó que la parte actora si bien acudió ante la Superintendencia para tramitar el procedimiento administrativo previo, el mencionado no fue producto de la falta de pago de las mensualidades del canon de arrendamiento, lo que se traduce a la falta de cumplimiento del citado procedimiento administrativo estatuido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, específicamente en los artículos 94, 95 y 96, en concordancia, con los artículo 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, sin el cual no puede acudir a la vía judicial, motivos suficientes por lo que opuso la cuestión previa 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, y solicitó sea declarada con lugar, quedando desechada la demandada incoada.
ARGUMENTOS DE LA CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA ALEGADA:
La parte actora de manera tempestiva presente escrito de contradicción a la cuestión previa alegada, en fecha 21 de septiembre de 2017, argumentando que se observa en actas en lo que respecta al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de parte de la ciudadana Esthella González de Piña, sobrevino luego de intentada la demanda inicial, la cual fue recurrida y declarada inadmisible en segunda instancia, por lo tanto, resultaba imposible esgrimir en SUNAVI, una causal que no existía para ese momento, a su decir, la causal de falta de pago quedó demostrada en la con testación de la demanda, por cuanto en la mencionada oportunidad no presentó recibo de pago alguno, así como tampoco solicitó se oficie alguna entidad bancaria, a los fines de demostrar haber depositado los cánones de arrendamiento y dejar constancia de ello.
Por otro lado, esbozó que las leyes que rigen la materia de desalojos de viviendas, no señalan que la parte interesada deberá tramitar un procedimiento administrativo para cada causal y para cada vez que desee demandar; igualmente enfatizó, que en el derecho existe un principio el cual establece lo siguiente: “Lo que no está expresamente prohibido por la Ley, esta entonces permitido”, y siendo esto así, si la ley no prohíbe expresamente que para cada causal de desalojo se debe agotar un procedimiento administrativo ante SUNAVI, entonces está permitido.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
El artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estatuye:

“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reíntegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

De la norma antes transcrita, se desprende que el arrendador para intentar una demanda derivada del contrato de arrendamiento bien sea por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de la relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento administrativo previo de conformidad con lo regulado en los artículos 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Y el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala las causas para el desalojo de un inmueble, estableciendo al respecto lo siguiente:
“Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para él previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2 el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

En el caso bajo examen, esta Juzgadora pasa a precisar los términos en que fue presentada la solicitud de inicio del procedimiento administrativo previo a la demanda judicial y otros aspectos durante el curso del mismo ante la Superintendencia, dado que el no agotamiento del procedimiento administrativo ciertamente constituye una causal de inadmisibilidad en vía judicial. Sin embargo, advierte que en actas solo consta copia certificada de la sentencia dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia, de fecha 03 de diciembre de 2014, número 00702, que en su parte narrativa se hace mención a los artículos 3 y 5 del artículo 91 de la LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, y por otra parte, el demandante en su escrito de contradicción a la cuestión previa, señala que con respecto al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de parte de la ciudadana Esthella González de Piña, sobrevino luego de intentada la demanda inicial, la cual fue recurrida y declarada inadmisible en segunda instancia, por lo tanto, resultaba imposible esgrimir en SUNAVI, una causal que no existía para ese momento.
Ahora bien, una vez revisada la decisión administrativa y el argumento de la parte actora, es importante acotar que el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial previsto en los artículos del 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es obligatorio, pues la parte demandante no agotó la vía administrativa con todas las causales invocadas en la presente demanda de desalojo, específicamente la falta de pago de cánones de arrendamiento previsto en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal omisión de agotar la vía administrativa por la causal del artículo 91 numeral 1°, afecta a la parte demandada en su derecho a la defensa y al debido proceso que debe preservarse en la vía administrativa y en todo procedimiento judicial, en lo que respecta a exponer sus alegatos, aportando y contradiciendo las pruebas que puedan surgir en su contra en resguardo de sus derechos e intereses; razones por las cuales, considera quien suscribe que ha procedido en derecho la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en el presente caso bajo análisis.
Por todos los fundamentos expuestos, este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara CON LUGAR la Cuestión Previa referida al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se desecha la demanda y se extingue el proceso con base al artículo 356 del referido texto legal.
Publíquese y Regístrese. Notifíquese.
Déjese copia certificada por Secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de 2017. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

Abog. GLENY HIDALGO ESTREDO.
LA SECRETRIA TEMPORAL

Abog. KARLA FRANCO
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo cumplimiento de las formalidades de ley, siendo las nueve y diez de la mañana, y se ordena expedir la copia por secretaría y se archivó en el copiador. LA SECRETARIA TEMPORAL

GHE/zf.
Exp. 3110.