TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 4048-15.
Celebrada la Audiencia Oral y Pública, y dictado el Dispositivo del Fallo con arreglo alo establecido en el articulo 876 del Código de Procedimiento Civil corresponde a este Tribunal de Merito, proferir en tiempo hábil el fallo completo para ser agregado a los autos y expresando los motivos de hecho y de Derecho de la decisión y los demás requisitos exigidos en el articulo 243 de la Ley Adjetiva, y sin necesidad de transcribir las actas que integran el expediente ni los documentos que constan en los autos a objeto de garantizar la concisión del fallo.
Del escrito de demanda, contentivo de la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, interpuesto por el ciudadano MOUHAMAD HAMADEH, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 83.464.185, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de PROMITENTE COMPRADOR, representado por sus apoderadas judiciales BETSY COLMENTER DE MARTÍNEZ y MIRIAM ZAMBRANO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 25.788 y 91.376, respectivamente y de este domicilio, en contra de los ciudadanos MARCO ANTONIO CÁRDENAS e IRVING ANTONIO CÁRDENAS NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-142.977 y V- 4.144.680, respectivamente y del mismo domicilio en su carácter de PROMITENTES VENDEDORES, y admitida por este Juzgado por auto de fecha 23 de marzo de 2.015.

ANTECEDENTES.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.
Narra el actor en su Libelo de demanda que en fecha 20 de marzo de 2.012, celebró Contrato de Opción de Compra- venta, por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo del Estado Zulia, quedando inserto bajo el No. 01, Tomo 37, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con los ciudadanos MARCO ANTONIO CÁRDENAS e IRVING ANTONIO CÁRDENAS NAVA, antes identificados, sobre un inmueble de su única propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 202, situado en el Veinteavo piso del cuerpo B, del Edificio Mirador del Lago, ubicado en la Avenida 2C, esquina Calle 77, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
Asimismo, se desprenden del escrito Libelar los siguientes argumentos:
Que en la CLÁUSULA SEGUNDA del mencionado contrato, se estableció que: “El precio por el cual LOS PROMITENTES VENDEDORES, se obligan a vender al EL PROMITENTE COMPRADOR es por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), suma esta que sería entregada por mí en mi condición de PROMITENTE COMPRADOR de la siguiente manera: La cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 55.000,00) en calidad de arras, que fueron entregados en el acto de otorgamiento del documento de opción de compraventa y serian imputados al precio de venta definitiva; y el saldo restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 495.000,00), serían cancelados cuando se realizare la venta definitiva; que siguiendo lo dispuesto en la CLÁUSULA TERCERA del referido documento, el cual a la letra dispuso: “ El lapso o término de la presente opción de compra venta será de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento, mas treinta (30) días de prorroga”; quedando igualmente establecido en el citado documento, de opción de compraventa en su CLAUSULA QUINTA, que “los promitentes vendedores se obligan a entregarle el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, igualmente deben hacer entrega de las solvencias municipales y de los servicios públicos, antes de la protocolización del documento definitivo de venta, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el correspondiente documento de compra venta definitiva”.
Asimismo, alega la parte accionante que a pesar de las obligaciones establecidas convencionalmente en el contrato en la Cláusula Quinta y del artículo 1491, del Código Civil, los PROMITENTES VENDEDORES después de firmado el documento de opción de compraventa, manifestaron a la parte accionante que ellos no contaban con los medios económicos suficientes, para sufragar todos los gastos necesarios para formalizar la venta definitiva por enfermedad de su esposa y progenitora, proponiéndole al comprador que se encargara, no sólo de la cancelación de todos los gastos sino que desarrollaran todas las diligencias para lograr dicho fin; y que todos los gastos erogados por el actor se le reconocerían e imputarían como parte del pago del precio de la venta del inmueble, proposición que fue de manera verbal, y todo con el propósito de protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble antes identificado, y ante el incumplimiento de la Cláusula Quinta del referido contrato, el promitente comprador incurrió en los gastos previos y necesarios para materializar el contrato proyectado, a saber:
1. El documento de Liberación de Hipoteca.
2. El Código Catastral.
3. Impuestos inmobiliarios.
4. Gastos de condominio para obtener la solvencia de hidrólago por parte de su junta de condominio.
Por último se agrega que los gastos incurridos ascendieron a la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 80.000,00).
Ahora bien, narra el actor que se ejecutó oportunamente las diligencias necesarias para contar con los instrumentos indispensables para la venta, lo cual obtuvo dentro de los de treinta (30) continuos pertenecientes a la prórroga convencionalmente pactada y que contaba además con los recursos económicos para terminar de pagar el precio de venta convenido, previa deducción de los gastos efectuados por cuenta del actor, motivo por el cual, intentó comunicarse con los promitentes vendedores para informarles que ya contaba con los requerimientos para que se otorgara el documento definitivo de compraventa, sin embargo, agrega que no logró comunicarse con los accionados y pasado los tres (3) meses mencionados, los mismos informaron al promitente comprador que no iban a firmar el contrato definitivo de venta, ya que el valor del inmueble se había incrementado en un treinta por ciento (30%) producto de la inflación, y en consecuencia, el precio ya no era de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 550.000,00), sino que debería pagar la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 700.000,00), que luego redujeron a SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.630.000,00), y que en razón de haber vencido el termino de la opción de compra venta, es por lo que le propusieron la firma de otro documento bajo esta nueva modalidad.
Así las cosas, con vista a los hechos narrados y en virtud del incumplimiento que el actor le atribuye a los accionados en cuanto a las estipulaciones contractuales, solicita se cumpla con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, o sean obligados por el Tribunal a suscribir el correspondiente documento relativo a la propiedad inmobiliaria y en caso contrario solicita que la sentencia dictada sirva de titulo de propiedad, y surta los efectos de la escritura no otorgada, manifestando que se encuentra dispuesto a cumplir con el pago del saldo acordado. Por ultimo, fundamenta la pretensión en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1354 y 1474 del Código Civil y la estima en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 135.000,00), equivalente a novecientas Unidades Tributarias (900 U.T) y solicita sea tramitado por el Procedimiento Oral.
Asimismo, acompañó en al Libelo de demanda como medios probatorios los siguientes instrumentos:
1. Copia Certificada del contrato de Opción de Compraventa celebrado entre las partes.
2. En dos (2) folios útiles, comunicación privada recibida de uno de los promitentes vendedores, en virtud de la cual se reconoce el monto erogado por el actor, por concepto de gastos de tramitación de documentos y solvencias.
3. En un (1) folio útil, constancia del Código Catastral, emanado de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
4. Original de documento de Liberación de Hipoteca que pesaba sobre el inmueble litigioso.
5. Solvencia Municipal signada con el No. IU.0003241 2012.
6. Originales de recibos cancelados de los servicios públicos municipales por ante el SEDEMAT.
7. Original y copia de impuesto de Propiedad inmobiliaria por ante el SAMAT.
8. Original y Copia de cancelación de impuesto de constancias de solvencias fiscales.
9. Original de comunicación de fecha 18 de julio de 2.012, emitida por la junta directiva de Edificio MIRADOR DEL LAGO, en la cual hace constar, que el inmueble antes identificado se encuentra solvente de las cuotas ordinarias y extraordinarias.
10. Copia certificada de sentencia proferida por el Juzgado Octavo De Municipio, Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada Y San Francisco De La Circunscripción Judicial Del Estado Zulia, en el que se reconoce un préstamo privado suscrito por los ciudadanos MOUHAMAD HAMADEH, como prestatario y el ciudadano IRVING ANTONIO CÁRDENAS NAVA, en su condición de deudor de fecha 17 de febrero de 2.012.
11. Prueba de informes.
12. Prueba testimonial de los ciudadanos GERARDO BARRIOS, CANDIDA DEL CARMEN VILLALOBOS, RAFAEL BELLOSO MATA, ANGÉLICA PICON Y NELLY TREJO.

Cumplidos los trámites para la Citación personal de la parte accionada y ante la imposibilidad de encontrar a la persona de los citados, para realizar la citación personal, se cumplió como formula sustitutiva o extraordinaria, la Citación Cartelaria, con arreglo a lo previsto en el artículo 223 de la Ley Adjetiva.
Ahora bien, al no haber comparecido voluntariamente los demandados dentro del término de Ley para darse por citados, el Tribunal a pedimento de parte nombró como Defensor Judicial de los mencionados ciudadanos a la abogada MIRIAM PARDO CAMARGO, abogada en ejercicio y de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 49.336, quien una vez designada y por haber aceptado el cargo, prestó juramentó ante el Juez, conforme a lo establecido en la Ley Procesal, y posteriormente fue citada para la contestación a la demanda, con lo cual la parte demandada, quedo a derecho en el proceso.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En fecha once (11) de noviembre de 2.015, la defensora Ad-Litem MIRIAM PARDO CAMARGO, antes identificada, rindió contestación a la demanda, quien negó rechazó y contradijo cada uno de los términos y hechos alegados en la misma por no ser procedente el derecho invocado, asimismo, negó, rechazó y contradijo que sus defendidos no cumplieron con sus obligaciones, conforme a lo establecido en las cláusulas del contrato de Opción de Compraventa, asimismo, alegó que sus defendidos están obligados a vender el inmueble y mucho menos deban ser obligados por el Tribunal a ellos. Por último, solicita se declare sin lugar la acción incoada en contra sus defendidos.

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.

Celebrada oportunamente la Audiencia Preliminar y fijados los limites de la controversia, el juicio quedó aperturado a pruebas por cinco (5) días dentro del cual, la parte accionante ratificó como medios de prueba los instrumentos acompañados al Libelo de demanda, del mismo modo, solicitó prueba de Inspección Judicial y de Informes a las instituciones públicas indicadas oportunamente, las cuales se evacuaron dentro del proceso, y que han sido valoradas por el Operador de Justicia.
Así las cosas, dentro de la pretensión libelada el actor, además de establecer la existencia de una relación contractual a través de la cual las partes fijaron reglas para la transmisión de la propiedad del inmueble litigioso, lo cual quedó probado con el documento autentico acompañado a la demanda, se agregó sin embargo, como un elemento modificatorio de la Cláusula Tercera, relativa al momento en que debió ejecutarse el contrato de opción de compraventa, en el sentido de que las partes estipularon convencionalmente prorrogar el termino para el cumplimiento del contrato, con el objeto de que el actor asumiera por cuenta y con cargo de los demandados un conjunto de actos legales y tramites administrativos para poder materializar ante el Registro Subalterno correspondiente la firma de la escritura pública, traslativa de la propiedad inmobiliaria. Estos trámites corresponden conforme a la Ley y el contrato (Cláusula Cuarta) a los promitentes vendedores demandados.
A este respecto, y de un examen minucioso del material probatorio encuentra el Juez, que quedó probada la relación material contenida en el documento de opción de compraventa, al no haberse impugnado la existencia y condiciones del contrato fundante de la pretensión, a través de las vías procesales dispuestas en la Ley. Así, se observa de actas que la parte demandante, con las pruebas ofertadas, dejó acreditado en el juicio que en efecto entre las diligencias cumplidas por orden y cuenta de la parte demandada, tramitó la liberación de la hipoteca existente sobre el inmueble a favor de la institución bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, como lo prueba la escritura pública contentiva de la Liberación de Hipoteca que pesaba sobre el mismo, la cual fue producida junto a la demanda en cumplimiento a lo establecido en el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil, que impone al actor la obligación de acompañar con el libelo toda prueba documental de que disponga, so pena de no admitirse posteriormente. De igual manera consignó original del cumplimiento del trámite ante el SEDEMAT, para obtener la Solvencia Municipal y el pago de los impuestos inmobiliarios y todo lo cual es indispensable para la formalización de la venta definitiva.
Estas diligencias con sus correspondientes erogaciones a pesar de que legalmente corresponden al vendedor como lo contempla el artículo 1491 del Código Civil, fueron tramitadas y sufragadas por el optante comprador como se desprende de la presentación de los originales de los referidos instrumentos, así como el contrato privado de prestación de servicios, celebrado entre el actor y el escritorio Jurídico Trejo Villalobos, observado por este Juzgador por vía de Inspección Judicial que cursa en los folios 99 al 101 del expediente, la cual fue practicada el día doce (12) de Abril de 2.016 y por ultimo como lo reconoce la profesional del derecho ANGÉLICA PICON, en su declaración rendida como testigo en la Audiencia Oral y Pública, a pesar de que en comunicación privada de fecha 19 de noviembre de 2.012, suscrita por el ciudadano IRVING CÁRDENAS, quien reconoce la autorización extendida al actor para el cumplimiento de las referidas gestiones extrajudiciales aunque a pesar de haber establecido el monto en la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.25.000,00) la parte actora logró probar que los mismos alcanzaron a la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS.80.000,00) como lo aprecio el Juez a través de los medios antes examinados.
Igualmente, con respecto a las modificaciones de las estipulaciones referidas a los tramites administrativos previos a la venta, ejecutados por el demandante, encuentran su fundamento y sustento en la autonomía de la voluntad de las partes para constituir normas destinadas a regular la relación jurídica existente entre ellas, lo que doctrinariamente se conoce como principio de la autonomía de la voluntad de las partes, previsto en el articulo 1159 del Código Civil, el cual autoriza a la voluntad privada para producir modificaciones a la convención originaria, que por su naturaleza quedan subordinadas al contrato y a sus efectos.
Lo anterior lleva al Operador de Justicia, a inferir que ciertamente las partes establecieron con posterioridad a la celebración del contrato de opción de compraventa, nuevas modalidades que fueron plenamente satisfechas por el actor, todo lo cual, en criterio del Juez, determina y comprueba la posición remisa atribuida en esta causa a los demandados en cuanto a la obligación principal de cumplir y de otorgar la escritura pública traslativa de los derechos de propiedad sobre el inmueble litigioso, momento en el cual percibirían el saldo del pago restante.
Así la cosas, encuentra el Juez que el demandante con sus alegatos y probanzas, acreditó fehacientemente en la secuela del proceso la certeza de sus afirmaciones de hecho, lo que lleva al sentenciador a inferir con base a las máximas de experiencias y con una cadena de proposiciones y argumentos (teoría de la argumentación), que sirven de complemento en el campo de la lógica jurídica, para concluir que la pretensión contenida en la demanda quedó probada en su mérito, al haber justificado plenamente que al accionante se le violó el derecho subjetivo que aduce como infringido por los demandados, al no haber efectuado la tradición legal sobre el inmueble litigioso en los términos convenidos, lo que lleva al Operador de Justicia a dictar el presente fallo de mérito, a través del cual, deja establecido que hubo una trasgresión al derecho subjetivo del accionante por no haberse consumado la venta del inmueble una vez que este realizó las operaciones y diligencias previas que con arreglo a la Ley le son atribuibles a los vendedores con lo cual se violaron los artículos 1159, 1160, 1161, 1167,1354 y 1474 del Código Civil.
En derivación de lo anterior, por haberse acogido positivamente la pretensión contenida en la demanda, supone en primer lugar la declaración de la existencia, en el caso de autos, del derecho subjetivo invocado por el actor reconocido en las normas jurídicas citadas, en consecuencia, el asunto analizado se encuentra en la hipótesis prevista en las normas mencionadas.

Así las cosas, el accionante en virtud del mandato individual y concreto contenido en este fallo de mérito que reconoce la pretensión hecha valer en el presente juicio, queda obligado conjuntamente con los demandados MARCO ANTONIO CÁRDENAS e IRVING ANTONIO CÁRDENAS NAVA, a suscribir el correspondiente documento de propiedad previo al pago por parte del comprador ante este Juzgado del saldo del precio de venta convencionalmente establecido, montante a la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 415.000,00), producto de haberse deducido del precio convencionalmente pactado, la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 55.000,00) en calidad de arras, y la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 80.000,00), en concepto de gastos ocasionados para el otorgamiento del documento definitivo de venta y en caso de que voluntariamente no se cumpla con el mandato impuesto a los demandados por el Tribunal, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido en los términos establecidos en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, lo que representa una importante innovación para regular la ejecución de las obligaciones de hacer y de no hacer, siempre que conste en autos el pago del saldo del precio de venta en los términos antes referidos y a favor de los vendedores. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, se declara CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, que interpuso el ciudadano MOUHAMAD HAMADEH, antes identificado en contra de los ciudadanos MARCO ANTONIO CÁRDENAS e IRVING ANTONIO CÁRDENAS NAVA, y se ordena suscribir entre las partes el correspondiente documento de propiedad previo al pago por parte del comprador ante este Juzgado del saldo del precio de venta convencionalmente establecido, montante a la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 415.000,00), producto de haberse deducido del precio convencionalmente pactado, la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 55.000,00) en calidad de arras, y la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 80.000,00), en concepto de gastos ocasionados para el otorgamiento del documento definitivo de venta y en caso de que voluntariamente no se cumpla con el mandato impuesto a los demandados por el Tribunal, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido en los términos establecidos en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil
Por último, se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionada, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad a lo establecido artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en Maracaibo a los dieciséis (16) días del mes de octubre de 2.017, en el despecho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Años: 207° de la Independencia y 158º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR.

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA.
EL SECRETARIO.

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO.
En la misma fecha, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó el presente fallo, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 a.m.).- Sentencia Definitiva Nº 086-2017.
SRIO.
FAB/JP