TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 16.336.785.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados JESÚS EDMUNDO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, LORENA HERNÁNDEZ JÍMENEZ, YVAN HERNÁNDEZ JIMENEZ, OLIVER HERNÁNDEZ JIMENEZ y GERARDO ARTEGAGA MORFE, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 19.159, 48.513, 64.241, 88.366 y 62.668, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.881.941 y 11.566.064, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogadas BLANCA GONZÁLEZ DE ACCARDI, REINA JOSEFINA ROJAS e IDA CAROLINA VARGAS FECOROTTI, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 28.121, 149.295 y 246.319, respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la parte actora, ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, debidamente asistida de abogado, en contra de la sentencia dictada en fecha 02.08.2017 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 03.10.2017.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 09.10.2017 (f. 178) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 10.10.2017 (f. 179), se le dio entrada al expediente y de conformidad con lo establecido en el artículos 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se fijó la audiencia oral para el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana.
En fecha 16.10.2017 (f. 180 al 183), tuvo lugar la audiencia oral, siendo dictada la dispositiva del fallo y se le advirtió a las partes que el texto integro sería publicado dentro del lapso de tres (3) días de despacho siguientes.
Siendo la oportunidad para publicar el fallo completo, se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ en contra de la ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, ya identificadas.
Fue admitida por auto de fecha 13.07.2016 (f. 18), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que compareciera a las 9:30 de la mañana, del quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, día en el cual tendrá lugar la audiencia de mediación a celebrarse en la sede de ese Tribunal.
En fecha 20.07.2016 (f. 20), se dejó constancia de haberse librado recibos de citación a la parte demandada.
En fecha 26.07.2016 (f. 56), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados HECTOR MANUEL BRITO SAN JUAN, JESUS EDMUNDO HERNANDEZ GONZALEZ, LORENA HERNANDEZ JIMENEZ, OLIVER HERNANDEZ JIMENEZ e YVAN HERNANDEZ JIMENEZ.
En fecha 12.08.2016 (f. 58), compareció la alguacil del Tribunal y consignó sin firmar los recibos de citación que se le libraron a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 20.09.2016 (f. 77), compareció la abogada LORENA HERNANDEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada y el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento N° 8, ubicado en la planta alta del edificio Residencias Kasapis II, construido en la parcela 112, en la calle El Fortín, Segunda Etapa de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro de este Estado.
Por auto de fecha 22.09.2016 (f. 78), se ordenó la citación por carteles de la parte demandada; siendo librado el cartel en esa misma fecha.
En fecha 28.09.2016 (vto. F. 79), se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas.
En fecha 27.10.2016 (f. 81), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia consignó la publicación del cartel de citación y solicitó que el mismo se fijara en el domicilio de la parte demandada; siendo agregado al expediente dicha publicación por auto de esa misma fecha (f. 84).
En fecha 27.10.2016 (f. 85), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados JESUS EDMUNDO HERNANDEZ GONZALEZ, GERARDO ARTEAGA, LORENA HERNANDEZ JIMENEZ, OLIVER HERNANDEZ JIMENEZ e YVAN HERNANDEZ JIMENEZ.
En fecha 07.11.2016 (f. 87), la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado en el domicilio de la parte demandada el cartel de citación que se le libró.
En fecha 07.12.2016 (f. 88), compareció el abogado JESUS HERNANDEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se le nombrara defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 08.12.2016 (f. 89), y designándose como tal al abogado YSAIAS ERNESTO ROSAS MARCANO, a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta.
En fecha 20.12.2016 (f. 91), se dejó constancia de haberse librado boleta de notificación
al defensor judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 10.01.2017 (f. 93), se anuló por contrario imperio la designación del abogado YSAIAS ERNESTO ROSAS MARCANO como defensor judicial, y todas las actuaciones consecutivas a ella, de la misma manera se ordenó dictar un nuevo auto a los fines del nombramiento de los dos defensores judiciales.
Por auto de fecha 10.01.2017 (f. 94), se designó a la abogada WILLIANA DEL VALLE LOPEZ como defensora judicial de la ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ y al abogado YSAIAS ERNESTO ROSAS MARCANO como defensor judicial de la ciudadana ELBA PEREZ PAEZ, a quienes se ordenó notificar de dichos cargo mediante boletas; dejándose constancia de haberse librado las mismas en fecha 20.01.2017 (f. 96).
En fecha 08.02.2017 (f. 99), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró al abogado YSAIAS ERNESTO ROSAS MARCANO.
En fecha 09.02.2017 (f. 101), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la abogada WILLIANA DEL VALLE LOPEZ.
En fecha 14.02.2017 (f. 103), compareció el abogado YSAIAS ROSAS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia aceptó el cargo de defensor judicial de la ciudadana ELBA PEREZ PAEZ y juró cumplir el mismo.
En fecha 14.02.2017 (f. 104), compareció la abogada WILLIANA DEL VALLE LOEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia aceptó el cargo de defensora judicial de la ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ.
En fecha 20.02.2017 (f. 105 y 106), compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia solicitaron que se dejara sin efecto la designación de los defensores judiciales, y que es a partir de esa fecha cuando se hacen parte en la presente causa y se dan por citadas expresamente.
En fecha 20.02.2017 (f. 107), compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a las abogadas BLANCA GONZÁLEZ DE ACCARDI, REINA JOSEFINA ROJAS e IDA CAROLINA VARGAS FECOROTTI.
Por auto de fecha 20.02.2017 (f. 109), se declaró la nulidad de la aceptación de los defensores judiciales de la parte demandada.
En fecha 01.03.2017 (f. 110), tuvo lugar la audiencia de mediación y se acordó seguir con la secuela del procedimiento la cual tendrá lugar con la contestación de la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguientes.
En fecha 15.03.2017 (f. 111), compareció la abogada BLANCA GONZALEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 22.03.2017 (f. 138), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia consignó escrito de contradicción de la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada.
En fecha 03.04.2017 (f. 141), compareció el abogado GERARDO ARTEAGA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de pruebas.
En fecha 03.04.2017 (f. 144), compareció la abogada BLANCA GONZALEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de pruebas.
Por auto de fecha 05.05.2017 (f. 155), se admitió la prueba documental marcada D y se inadmitió la prueba de informes.
En fecha 02.08.2017 (f. 158 al 165), se dictó sentencia mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la caducidad de la acción establecida en la ley. Promovida por la parte demandada; se declaró inadmisible la demanda; no hubo condenatoria en costas y se ordenó notificar a las partes.
En fecha 07.08.2017 (f. 166), se dejó constancia de haberse librado boletas de notificación a las partes.
En fecha 21.09.2017 (f. 170), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada.
En fecha 25.09.2017 (f. 173), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora.
En fecha 28.09.2017 (f. 175), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 28.09.2017 (f. 175), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto de fecha 28.09.2016 (f. 1), se aperturó el cuaderno de medidas y se decretó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre un apartamento propiedad de la parte codemandada, ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ que forma parte del edificio Residencias Kasapis II, parcela 112, calle El Fortín, segunda etapa de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, ubicado en la planta alta, signado con el N° 8, el cual cuenta con un área aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO CENTIMETROS CUADRADOS (56,28 mts2), y sus linderos y medidas son las siguientes: NORTE: En cinco metros con siete centímetros (5,07 mts) con fachada norte del edificio; SUR: En cinco metros con siete centímetros (5,07 mts) con fachada sur del edificio; ESTE: En once metros con cinco centímetros (11,05 mts); OESTE: En once metros con cinco centímetros (11,05 mts), con el apartamento numero 7 y pasillo de circulación que le da acceso, le corresponde el puesto de estacionamiento N° 8, y está identificado por ante la Oficina de Catastro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta con la Ficha Catastral N° JC24589, y le pertenece según consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 17 de Octubre de 2011, anotado bajo el N° 2011-1084, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 396.15.4.1.3873, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011; siendo participada dicha medida al Registrador Público del Municipio Maneiro de este Estado mediante oficio N° 9157-442 librado en esa misma fecha.
En fecha 23.02.2017 (f. 3), compareció la abogada BLANCA GONZALEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte codemandada, ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ y mediante diligencia consignó escrito mediante el cual se opuso a la medida decretada.
En fecha 17.03.2017 (f. 8 al 11), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la oposición y se ratificó la medida de prohibición de enajenar y gravar; ordenándose notificar a las partes de la misma.
En fecha 05.04.2017 (f. 12), se dejó constancia de haberse librado las boletas de notificación.
En fecha 07.04.2017 (f. 16), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora.
En fecha 20.04.2017 (f. 18), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmadas las boletas de notificación que se le libraron a las ciudadanas ELBA PEREZ y EKATERINI KASSAPIS.
En fecha 25.04.2017 (f. 21), compareció la abogada BLANCA GONZALEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte codemandada, ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en un solo efecto por auto de fecha 28.04.2017 (f. 22), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
En fecha 25.05.2017 (f. 31 al 40), esta Alzada dictó sentencia mediante la cual se declaró con lugar la apelación interpuesta por la abogada BLANCA GONZALEZ DE ACCARDI, en su carácter de apoderada judicial de la parte codemandada, ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PÉREZ, en contra de la sentencia dictada en fecha 17.03.2017 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial; se revocó la misma; con lugar la oposición planteada por la abogada BLANCA GONZALEZ DE ACCARDI, en su carácter de apoderada judicial de la parte codemandada, ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ en contra de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 28.09.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial; y se suspendió dicha medida.
Por auto de fecha 26.06.2017 (f. 44), el Juzgado de la causa le dio entrada al cuaderno de medidas.
Por auto de fecha 29.06.2017 (f. 45), se ordenó librar el correspondiente oficio al Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, a los fines de participarle sobre la suspensión de la medida; siendo librado el oficio en esa misma fecha.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 02.08.2017 mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la caducidad de la acción, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…LA NOTIFICACION DE LA VENTA EFECTUADA.----------------------------------------
Señala el artículo 139 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
(…Omissis…)
Conforme a la disposición legal apuntada, el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles para el ejercicio del retracto legal comienzan a contarse a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación que se efectúe haga el adquirente debiendo acompañar la copia certificada del documento que contiene la negociación. Pues bien, en el caso de autos, no existe la notificación de la negociación celebrada por el contrario, afirma el representante judicial de la demandante que ésta se enteró o tuvo conocimiento cierto de la operación de compraventa efectuada entre la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINA CRUZ KASSAPIS PEREZ el día 14-09-2015, cuando acudió a la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta por recomendaciones que le hiciera su abogado asistente en aquella ocasión que atendía el asunto administrativo relacionado con la fijación del canon mensual de arrendamiento ante la Superintendencia nacional de Arrendamientos de Vivienda y tal afirmación quedó plasmada en el libelo de la demanda y también en el escrito (f.138 y vto.) por el cual contradice la cuestión previa de caducidad promovida por las demandadas.-------------------
El término de caducidad concedido por la ley para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio no se inicia por alguna clase de manifestación que haga presumir que el bien inmueble arrendado fue vendido a un tercero; el término se inicia como lo expresa la disposición legal precedentemente transcrita, esto es, a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada debe hacer el adquirente al arrendatario, en este caso, a la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ con la carga de acompañar a la notificación la copia certificada del instrumento que contiene la operación de compraventa realizada.----------------------------------------------------------------------
Ahora bien, de autos no emerge elemento alguno que permita acreditar que la acción de retracto legal arrendaticio interpuesta por la actora ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ había caducado por cuanto no existen elementos de prueba aportados por las Codemandada ciudadana EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ que demuestren de forma fehaciente que notificó a la actora de que adquirió el inmueble por la venta que le hizo la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ el día 17-10-2011, así como tampoco demostró la demandada que entregó a la arrendataria, ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, una copia certificada del documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 17-10-2011, sólo existe la afirmación de la actora, no desvirtuada por las demandadas con ninguna prueba, de que se enteró porque acudió al Registro Inmobiliario mencionado donde el día 14-09-2015, hizo una revisión y encontró la venta que del apartamento donde habita hizo su propietaria ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ a la ciudadana EKATERINA CRUZ KASSAPIS PEREZ y que tiene por objeto el inmueble del cual forma parte el apartamento arrendado por la actora. Así pues, esta afirmación no desvirtuada por las accionadas unido al hecho de que la demanda se presentó el día 07-07-2016, revelan que la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, en su condición de arrendataria instauró la demanda de retracto legal arrendaticio en forma oportuna, esto es, dentro de los ciento ochenta (180) días hábiles que consagra el artículo 139 del Decreto-Ley para ejercer el derecho a retraer ya que no fue notificada, es decir, resultó ignorada por la compradora.------------------------------
Más claramente, el derecho a retraer que consagra el artículo 139 del Decreto-Ley contempla un plazo para ejercerse; plazo éste que debe comenzar a contarse a partir de la notificación cierta que le haga el comprador al arrendatario, debiendo –se insiste- el comprador acompañar a dicha notificación la copia certificada del documento de compraventa, es decir, de aquel que contiene la negociación que se notifica al arrendatario.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Luego, si la ley lo que persigue es poner en conocimiento del arrendatario el hecho de la operación de venta efectuada -y en este caso-, ello se ha omitido, es viable entonces permitir que la noticia de la enajenación del inmueble la conozca el arrendatario por otra vía, o de otra manera; de ahí, que se reconozca que la falta de notificación puede suplirla otro evento, entre ellos, por sí mismo dado que la arrendataria acudió a la oficina de Registro Público y halló el documento traslativo de la propiedad; en consecuencia, sólo debe determinarse para los efectos de la caducidad desde cuándo o ha partir de qué fecha, en virtud de la ausencia de notificación, se inicia el plazo para el ejercicio del derecho a retraer. ASÍ SE DECIDE.------------------------------------------------------------------------
De lo anterior se estableció que el inicio del plazo se cuenta a partir de la notificación al arrendatario por el comprador de la forma explicada; sin embargo, en ausencia de tal notificación emerge de autos una fecha cierta, aportada por la actora, cuando acudió a la Oficina de Registro Público y halló el documento traslativo de la propiedad el día 14-09-2015, de modo que inequívocamente es a partir de dicha fecha comienzan a computarse los ciento ochenta (180) días hábiles destinados por la ley como lapso para el ejercicio del derecho de retracto legal.---------------------------------------------------
La Sala Constitucional en ejercicio de la potestad de interpretación que le otorga el artículo 334 constitucional estableció en fallo N° 260 del 20-05-2005, expediente Nº 04-807 (Caso: Regalos Coccienelle C.A. contra Inversora El Rastro C.A., y Promociones La Pintoresca C.A.), y bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, cuándo se inicia el plazo para quien tiene el derecho a retraer y no fue notificado, estableciendo:
(…Omissis…)
De acuerdo al análisis efectuado a las actas procesales y observándose que la actora no hizo uso de ningún medio de prueba para desvirtuar el alegato de las demandadas relacionado con la oportunidad en que se enteró de la operación de compraventa del apartamento arrendado por haber acudido al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro donde obtuvo conocimiento el día 14-09-2015, de la operación de compraventa efectuada entre las ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINA CRUZ KASSAPIS PEREZ, el 17-10-2011, datos éstos aportados por ella misma en el escrito libelar y ratificados en el escrito por el cual rechaza la cuestión previa de la caducidad de la acción promovida por las accionadas, es indiscutible que desde aquella ocasión (14-09-2015) en que tuvo conocimiento de la compraventa hasta la fecha de interposición de la demanda (07-07-2016), había transcurrido más de ciento ochenta (180) días hábiles que es el plazo concedido por el legislador para el ejercicio del derecho a retraer. Por ello, debe estimarse que el alegato de caducidad esgrimido por las demandadas en el acto de la contestación de la demanda, es procedente y por ende, que la acción de retracto legal arrendaticio se ejerció fuera del término de los 180 días a que alude la norma legal contenida en el artículo 139.------------------------------------------------------
Sin embargo se evidencia que las partes discuten en torno al carácter de los ciento ochenta (180) días, en el sentido de que la actora señala que son de despacho, mientras que las demandadas afirmas, que son días hábiles los que conforman el plazo de caducidad.---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Este Tribunal concluye que se trata de días de habiles en armonía con el texto de la norma contenida en el artículo 139, mencionado, por ello, en refuerzo de lo afirmado, destaca el criterio establecido en la sentencia N° 80 del 01-02-2001, (Caso: José Pedro Barnola y otros), dictada por la Sala Constitucional del Supremo Tribunal de Justicia, referida al cómputo de términos o lapsos procesales y en la cual, expresó que es un día hábil, estableciendo:
(…Omissis…)
Aplicando el anterior fallo al caso de autos evidenciamos que el artículo 139 del Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que el derecho de retracto, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, , lo cual evidencia que el plazo establecido por el legislador para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto fue ampliado por el Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a ciento ochenta (180) días hábiles, es decir, que para el ejercicio de esta acción, deben ser suputados todos los días del calendario, debiendo excluirse únicamente los sábados y domingos, los días jueves y viernes santos, los días de Fiesta Nacional, o uno declarado no laborable por una ley distinta a la de Fiestas Nacionales ( Por ejemplo: 4 de mayo-31 de julio), pero deben computarse a este plazo el día que el tribunal despache o no, siempre que sea hábil; de modo, que el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles concedidos por la ley a la actora transcurrieron, así: Desde el 14-09-2015, exclusive, fecha en que expresa la actora haber tenido conocimiento cierto de la venta del inmueble, efectuada por la arrendadora propietaria ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ a la ciudadana EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ, hasta el día 07-07-2016, inclusive, fecha en que se recibió en este Juzgado la demanda por retracto legal: Del 15-09-2015 al 30-09-2015: 12 días hábiles; mes de octubre de 2015: 21 días hábiles, noviembre de 2015: 21 días hábiles y diciembre de 2015: 20 días hábiles; enero de 2016: 21 días hábiles; febrero de 2016: 19 días hábiles; marzo de 2016: 21 días hábiles; abril de 2016: 20 días hábiles; mayo de 2016: 21 días hábiles; junio de 2016: 21 días hábiles, y desde el 01-07-2016 hasta el 07-07-2016, inclusive: 5 días hábiles; para un total de 202 días hábiles.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Por consiguiente, estima quien decide, que cuando la ley en el artículo 139 estableció un plazo de ciento ochenta (180) días hábiles para la realización de un acto procesal, en este caso, el acto introductorio de la instancia como lo es la demanda;, se trata del plazo que consideró razonable y por ello, debe calcularse por días hábiles, esto es, con exclusión de los feriados nacionales o decretados de fiesta por otra ley, los sábados y domingos, jueves y viernes santos, sin importar si el tribunal da despacho o no; de tal forma, que el cómputo por días de despacho como pretende la actora, no procede por ser abiertamente contrario al fundamento legal contenido en la disposición anotada.------------------------------------------------------------------------------------------------------------
En consecuencia, es cierto, como lo considera la apoderada judicial de las demandantes, que la acción estaba caduca al momento de ser propuesta porque habían transcurrido con creces el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles que confiere el legislador al arrendatario para ejercer el retracto legal, y por ello, se declara con lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada, que es la contemplada en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual trae como consecuencia que se declare inadmisible la acción propuesta y extinguido el procedimiento a tenor del artículo 346 eiusdem.. ASÍ SE DECIDE.-------------------------------------------------------------------
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:------------------------------------------------------------
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la caducidad de la acción establecida en la ley, promovida por las ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ, plenamente identificadas.----------------------------------------------------------
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO instauró la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ en contra de las ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ, todas plenamente identificada en autos y EXTINGUIDO el procedimiento conforme al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.---------------------------------------------------------
TERCERO: NO HA LUGAR a la condena en costas por la índole de la decisión.----
CUARTO: NOTIFIQUESE a las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del plazo legal de acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil,
Publíquese, regístrese y déjese copia.-----------------------------------------------------------------…”

V.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
PUNTO PREVIO.-
Como primer aspecto a analizar en este asunto, atendiendo al mandato contenido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, está el concerniente a la impugnación de la cuantía efectuada por la parte accionada por intermedio de su apoderada judicial, abogada BLANCA CECILIA GONZALEZ DE ACCARDI alegando que no puede convenir que la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) sea el precio que pretenda la demandante que se le venda actualmente el inmueble, por cuanto el valor del mismo es la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) aproximadamente, y éste debería ser el monto de la cuantía de esta demanda, observándose al respecto, que el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial no hizo pronunciamiento al respecto, a pesar de que fue alegado en forma oportuna, y que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil es claro al establecer que “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considera insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.
La omisión detectada por esta alzada, genera indefectiblemente la infracción del numeral 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que “Toda sentencia debe contener: …4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión”, ya que los requisitos de la sentencia son de estricto y obligatorio cumplimiento por cuanto los mismos están estrechamente vinculados con el orden público y constitucional.
De tal manera que se declara nula la sentencia apelada, y de conformidad con lo previsto en el artículo 209 eiusdem se pasa a resolver sobre los puntos controvertidos en este asunto, y al respecto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00631 de fecha 03.08.2007, expediente N° 06-297, estableció en torno a la impugnación de la estimación de la demanda, lo siguiente:
“...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.
Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide...”.

Del extracto transcrito ha establecido la Sala que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo.
En relación a la impugnación de la cuantía se observa que si bien la parte accionada la objetó dentro del lapso legalmente previsto, esto es en el momento de dar contestación a la demanda, y señaló como sustento de la impugnación que el valor del inmueble es la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) aproximadamente, y éste debería ser el monto de la cuantía de esta demanda, durante el lapso correspondiente no probó su alegato, no demostró que el inmueble objeto de la venta protocolizada en fecha 17.10.2011 ante el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, bajo el N° 2011.1084, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.3873 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 tiene el valor de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), por lo cual se desestima dicha impugnación. Y así se decide.
En este asunto consta, que la referida profesional del derecho se limitó a referir sobre la estimación efectuada por la actora en el escrito de libelar que es un monto insuficiente, sin embargo a pesar de que señaló el monto de la cuantía que a su juicio debía asignársele a esta demanda, no lo probó durante el desarrollo del juicio, lo cual conlleva a que esta sentenciadora aplicando el criterio antecedentemente analizado desestime la impugnación planteada y la considere como no efectuada. Y así se decide.
LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 10º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA CADUCIDAD DE LA ACCION ESTABLECUIDA EN LA LEY.-
Dispone el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…10° La caducidad de la acción establecida en la Ley. ….”.

Sobre este particular, la abogada BLANCA CECILIA GONZALEZ DE ACCARDI, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ al momento de dar contestación a la demanda procedió a oponer la cuestión previa del numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando:
- que la acción de retracto legal arrendaticio se encuentra establecida en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en el artículo 139 se desprende que el lapso de caducidad para el ejercicio de ese derecho es de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la notificación que el propietario vendedor del inmueble debe hacerle al arrendatario, o a partir del momento que el arrendatario tenga conocimiento de la operación de compra venta y que quede demostrado haber tenido conocimiento cierto de ese hecho. En el presente caso la demandante, ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, en su libelo de demanda dice expresamente lo siguiente:
“…En fecha 19-06-2015 el Coordinador Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, dictó auto de entrada de dicha solicitud de fijación de canon de arrendamiento ordenando mi notificación. El 07-09-2015, recibo notificación de dicho despacho indicándome que se dio inicio al procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento, incoado por la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ, ante tal hecho, tuve que solicitar los servicios profesionales de la abogada Lorena Hernández Jiménez, quien me asistió para el momento de la contestación de dicha solicitud de fijación de canon arrendaticio y me recomendó ir al Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta y cuál fue mi gran sorpresa al enterarme el 14-09-2015 que dicha ciudadana YA NO ERA PROPIETARIA DEL APARTAMENTO N° 8, el cual habito desde el año 2000 junto a mi menor hijo, porque se lo vendió fraudulentamente en el año 2011 a su hija EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad número N° 11.566.064, soltera, específicamente el 17-10-2011 según consta de documento inscrito ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 17-10-2011, bajo el N° 2011.1084, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.3873 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, cuyas medidas y linderos constan en el documento que anexo en copia certificada marcada “D”…”;

- que del párrafo anteriormente transcrito se evidencia fehacientemente y de manera indubitable que la demandante ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ se enteró de la operación de compra venta el día 14 de septiembre del 2015, y es a partir de ese día, según la ley, empezaba a contarse o a computarse el término de ciento ochenta (180) días hábiles que establece el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para que la mencionada ciudadana ejerciera su derecho de instaurar la demanda de retracto legal arrendaticio. De la misma forma se desprende del auto de admisión de la demanda, que ésta fue presentada el día 07.07.2016 y admitida el 13.07.2016, por lo que habían transcurrido para el momento de la instauración de la demanda de retracto legal, en exceso más de los ciento ochenta (180) días hábiles que consagra la Ley para ejercer ese recurso, específicamente transcurrieron desde el día 15.09.2015, fecha en la que comenzó a correr el lapso de caducidad, hasta el día 07.07.2016, fecha en que fue instaurada la demanda de retracto legal, doscientos siete (207) días hábiles, por lo tanto es lógico que para el día 07.07.2016, fecha en la cual se interpuso la demanda en referencia ya había operado la caducidad de la acción propuesta;
- que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 31.07.2007, estableció que para las acciones de retracto legal el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de 40 días empero contado a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la precitada enajenación…”; y
- que en el caso de autos, si bien es cierto, la nueva Ley concede un lapso no de 40 días, sino de 180, para intentar la acción de retracto legal, la misma demandante, ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, confiesa expresa y categóricamente en su libelo de demanda que se enteró de la enajenación del inmueble objeto de la demanda de retracto legal, el día 14.09.2015, razón por la cual la presente cuestión previa contenida en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la caducidad de la acción establecida en la ley, es procedente desde todo punto de vista lógico y de derecho.
Por su parte, la actora, ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, debidamente asistida de abogado, procedió dentro de la oportunidad establecida en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, a contradecir la cuestión previa opuesta por la parte demandada de la siguiente manera:
- que de acuerdo con el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el arrendatario deberá ejercer el retracto legal siempre y cuando el adquiriente que en este caso es la ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, le haya notificado a la arrendataria mediante documento público de la negociación celebrada, lo cual no ocurrió. Por lo tanto al no haberse dado tal notificación no existe legalmente un lapso de caducidad para intentar el retracto legal; y
- que sin embargo, ante el vacío legal que establece el referido artículo, en el cual “no contempla el supuesto en el que la adquiriente nunca notifique a la arrendataria del inmueble que está comprando o de que compró” y ante el hecho de que efectivamente su representada se enteró el 14.09.2015 (con ocasión de que la ciudadana ELBA PEREZ, solicitó regulación de alquileres ante la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Nueva Esparta) fecha en la que se dirigió al Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta y revisó el documento que figura bajo el N° 2011.1084, Asiento Registral 1 de fecha 17.10.2011, del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.3873, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, percatándose que su arrendadora ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ, le vendió a su hija EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, el inmueble del cual su representa es arrendataria y ocupa por más de 17 años, es por ello que ante tan incertidumbre legal y en virtud del silencio de las ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ (propietaria arrendadora y vendedora quien para la fecha de la venta tenía la obligación legal de notificar mediante documento auténtico a su inquilina de la venta que planeaba hacer, lo cual no hizo) y ante el silencio de la nueva adquiriente EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ quien como compradora debía también notificar a la arrendataria del inmueble que estaba comprando y tampoco cumplió con su deber, ante tales hechos que pusieron en absoluta indefensión legal a su representada y en virtud de que el artículo 135 eiusdem el cual establece que “…Toda venta a un tercero de la vivienda alquiladaza, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad”, es por lo que se procedió a demandarlas por retracto legal. Cabe destacar que la ley que rige la materia y jurisprudencia patria más avanzada ha expresado en innumerables oportunidades que los derechos de los inquilinos son de orden público e irrenunciables.
Sobre el retracto legal y el lapso de caducidad el cual se dice que está ligado al orden público y que por ende, puede hasta inclusive ser declarado de oficio, la Sala de Casación Civil del máximo tribunal en la sentencia N° RC.000036 dictada en fecha 26.02.2015 en el expediente N° 14-465, estableció varios aspectos de interés, a saber:
“…En adición a lo anterior, observa esta Sala que la parte demandada opuso en su contestación como cuestión previa la caducidad de la acción propuesta (ex artículo 346, ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil), en los siguientes términos:
“Aún cuando la ciudadana JACQUELINE MARIA AGUILERA MARCANO, no demanda a mis representados por retracto legal Arrendaticio (sic), sino que solicita al Tribunal declare la nulidad de la venta en la cual ella no ha participado, como si se tratase de una jurisdicción voluntaria, debe presumirse que esa era la intención.
Ahora bien, el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé en su artículo 47, que el derecho de retracto legal DEBE SER EJERCIDO POR EL ARRENDATARIO DENTRO DEL PLAZO DE CUARENTA (40) DÍAS CALENDARIO, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle la adquirente.
Es el caso, que la ciudadana JACQUELINE MARIA AGUILERA MARCANO, quedó notificada de la venta del inmueble arrendado en fecha 20 de octubre del 2010, es decir, a DOS (2) AÑOS, UN (1) MES Y DIECISIETE (17) DIAS de la fecha de presentación de esta demanda (07-12-2012).
Efectivamente Ciudadana Jueza, mi representada YAJAIRA TERESA VALERO DE MOTA, en fecha 12 de julio del 2010 intentó formal demanda por resolución de contrato de arrendamiento en contra de la ciudadana JACQUELINE AGUILERA MARCANO, por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, según expediente Nro. 1.629, cuya copia certificada se agregó a los autos el día 23 de julio de 2013 marcada “1!.
En el libelo de la demanda, entre muchas otras cosas, la arrendadora demandante le hace saber a la arrendataria JACQUELINE MARIA AGUILERA MARCANO, en la Sección II, DE LOS HECHOS, lo siguiente:
‘En fecha 12 de mayo del 2008 mi representada conjuntamente con el ciudadano OSWALDO EMILIO MOTA RIVAS, dio en venta con reserva de usufructo vitalicio el inmueble arrendado a la ciudadana DANELA ANDREINA MOTA VALERO, reservándose mi representada YAJAIRA TERESA VALERO DE MOTA el usufructo del inmueble de manera vitalicia. Documento que acompaño a la demanda marcado ‘E’.
Como puede observarse, de una manera clara, transparente y directa, la arrendadora le está comunicando a la arrendataria a través del libelo de la demanda, que es ahora usufructuaria del inmueble arrendado, por haberlo dado en venta a su hija y además acompaña con dicho libelo de demanda, copia certificada del documento de venta protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, en fecha 12 de mayo del 2008, bajo el Nro. 11, Protocolo Primero, Tomo 39, manifestando en la Sección VII, PETITORIO, lo siguiente:
‘Se acompañan a la demanda los recaudos marcados:
‘E’ Contrato de compraventa debidamente registrado donde mi representada conjuntamente con su cónyuge, vende el inmueble arrendado a la ciudadana DANIELA (sic) ANDREINA MOTA VALERO de fecha 12 de mayo del 2008.’
Dicha demanda fue admitida en fecha 22 de julio de 2010, ordenándose la citación de la arrendataria JACQUELINE AGUILERA MARCANO.
En fecha 19 de octubre del 2010, se produjo la citación personal de la ciudadana JACQUELINE MARIA AGUILERA MARCANO, dejando constancia el Alguacil de haberle entregado la respectiva compulsa (copia del libelo de la demanda), con lo cual la ciudadana JACQUELINE AGUILERA MARCANO no sólo quedó enterada de la demanda en su contra, sino además quedó enterada de la venta del inmueble arrendado y al haber comparecido al Tribunal en fecha 22 de octubre del 2010, tener en sus manos el expediente para dar contestación a la demanda y poder observar la copia certificada del documento de compraventa que se anexó al libelo de la demanda, quedó ciertamente enterada de la venta, por lo que si realmente estaba interesada en el inmueble debió aprovechar la oportunidad legal y reconvenir por retracto legal arrendaticio a la parte actora o en su defecto demandarla dentro del lapso fatal de 40 días, y no lo hizo, motivo por el cual en fecha 29 de noviembre del 2010, operó la caducidad de la acción.
De hecho Ciudadana Jueza, la ciudadana JACQUELINE AGUILERA MARCANO ya sabía de la venta del inmueble mucho antes, ya que en fecha 27 de enero de 2010 comenzó a consignar el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, según expediente Nro. 7.912, cuya copia certificada se agregó a los autos el día 23 de julio del 2013 marcada ‘2’ y en su escrito define a la ciudadana YAJAIRA TERESA VALERO DE MOTA como usufructuaria arrendadora.
Ahora bien, desde la fecha en que la arrendataria JACQUELINE MARIA AGUILERA MARCANO, quedó ciertamente notificada de la venta del inmueble, a través de la demanda por resolución de contrato intentada en su contra (19-10-2010) al momento de la presentación de esta demanda (07-12-2012) transcurrieron SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE (787) DIAS CALENDARIO, por lo cual es evidente que en el presente caso operó LA caducidad DE LA ACCIÓN, la cual debió intentar dentro de los 40 días continuos, a partir de que tuvo conocimiento de la venta, y así pido sea declarado por el Tribunal al momento de dictar sentencia”.
La caducidad de la acción constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cuál momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes.
Pues bien, de las copias certificadas acompañadas por la parte demandada para acreditar la caducidad de la pretensión se comprueba que ciertamente, el 19 de octubre del 2010, la demandante ciudadana Jacqueline María Aguilera Marcano, tuvo conocimiento de la venta con reserva de usufructo de fecha 12 de mayo de 2008, que cuestiona en su demanda, al haber firmado como recibida la boleta de citación que, junto con el libelo de demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoara en su contra la ciudadana Yajaira Teresa Valero de Mora (arrendadora), en el que expresamente se hace alusión a dicha venta, además de que el documento contentivo de la negociación fue acompañado como recaudo anexo en copia certificada signado con la letra “E”, por ende, ha de presumirse de su pleno conocimiento, por lo que el retracto legal arrendaticio ejercido en la demanda con la que se dio inicio a la presente en fecha 7 de diciembre de 2012, lo fue de forma totalmente extemporánea por tardío, cuando efectivamente ya había operado la caducidad de la pretensión, por cuanto, para ese entonces, había transcurrido con creces el lapso de cuarenta (40) días que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratio temporis, lo que conduce a esta Sala a declarar inadmisible la misma. Así se decide. …”

Como se desprende del fallo parcialmente copiado queda claro que la caducidad de la acción constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cuál momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se planteen durante el proceso.
Con respecto a la decisión emitida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial mediante la cual declaró procedente la caducidad de la acción, se advierte en primer lugar que de acuerdo al criterio que ha venido manejando la Sala de Casación Civil del máximo tribunal conforme se desprende de la sentencia N° RC.000036 dictada en fecha 26.02.2015 en el expediente N° 14-465, que el lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en los casos en que el arrendatario no haya sido notificado sobre el cambio de propietario del bien inmueble que ocupa, es desde la oportunidad en que éste tenga conocimiento sobre dicha venta, lo cual deberá ser demostrado en forma clara y definida en el juicio puesto que ese momento específico constituye el punto de partida para que se realice el computo del precitado lapso para ejercer la demanda.
En el caso de autos, se debe tener claro en primer lugar que el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal que rige para este caso en concreto, es el establecido en el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de ciento ochenta (180) días hábiles, aplicable “ratio temporis” ya que para la fecha en que se presentó la demanda ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, el día 07.07.2016 se encontraba vigente la referida ley, y en el mencionado artículo, está establecido de manera clara e indubitable que el derecho de retracto deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público; y en segundo lugar, que en este caso, habiendo quedado demostrado que el momento en que la demandante tuvo conocimiento sobre la venta que dio lugar a esta demanda, lo fue el día 14.09.2015, ya que así lo expresa en su escrito libelar, cuando textualmente reseña “…y cuál fue mi gran sorpresa al enterarme el 14-09-2015, que dicha ciudadana YA NO ERA PROPIETARIA DEL APARTAMENTO N° 8, el cual habito desde el año 2000, junto a mi menor hijo, porque se lo vendió fraudulentamente en el año 2011 a su hija EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, …” para el momento en que se presentó la demanda, el día 07.07.2016 habían transcurrido doscientos dos (202) días hábiles de acuerdo al computo efectuado por el mismo juzgado de cognición discriminado en la sentencia apelada, por lo cual es evidente como lo aseveró la demandada, que en este asunto operó la caducidad de la acción. Y así se decide.
Bajo tales consideraciones es evidente que la defensa sobre la caducidad de la acción planteada es PROCEDENTE, y en tal sentido se declara EXTINGUIDO el proceso e INADMISIBLE la presente demanda. Y así de decide.
VI.- DISPOSITIVA.-
Por las consideraciones antes descritas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, debidamente asistida de abogado, en contra de la sentencia dictada en fecha 02.08.2017 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: NULA la sentencia dictada en fecha 02.08.2017 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la caducidad de la acción, opuesta por la abogada BLANCA CECILIA GONZALEZ DE ACCARDI, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ.
CUARTO: EXTINGUIDO el proceso interpuesto por la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ en contra de las ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, ya identificadas e INADMISIBLE la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 207º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: N° 09187/17
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.