0 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. EXPEDIENTE: No. 13.220 PARTE DEMANDANTE: SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.756.900, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADA JUDICIAL: INIRIDA ZAPATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el numero No. 77.158. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 22 de abril de 1996, bajo el Nº 18, tomo Nº 27-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. ASISTIDA JUDICIALMENTE POR: YOLANDA GALBAN JIMÉNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el 37.882. MOTIVO: DESALOJO. FECHA DE ENTRADA: 7 de junio 2017. En virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio YOLANDA GALBAN JIMÉNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 37.882, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 22 de abril de 1996, bajo el Nº 18, tomo Nº 27-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha 28 marzo de 2017, proferida por el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio por DESALOJO que fue incoado por la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SALVIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.756.900, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, antes identificada, decisión ésta, mediante la cual el Tribunal a-quo, declaró con lugar la demanda y condenó en costas procesales a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el juicio. Apelada dicha resolución y oído en ambos efecto el recurso interpuesto, este Tribunal, procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para decidir el presente recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Tribunal de Alzada competente al otrora Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en concordancia con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente Nº AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 28 de marzo de 2017, mediante la cual el Tribunal a-quo, declaró con lugar la demanda por DESALOJO, propuesta por la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, contra la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, con fundamento en los siguientes argumentos: (…Omissis…) En este orden de ideas, una vez analizadas las obligaciones asumidas por las partes, así como los alegatos rendidos en la presente causa, determina quien Juzga que el thema decidendum, versa sobre la solvencia de la parte accionada con respecto a los cánones de arrendamiento imputados como insolutos por parte de la accionante. En este sentido, es pertinente acotar que las obligaciones contractuales que las partes se establecieron deben ser cumplidas a cabalidad, con la consecuencia que el incumplimiento ocasionaría la resolución del contrato y siendo un contrato de arrendamiento sobre un local comercial opera así el artículo 40, ordinal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En razón a lo anterior, se evidencia que queda establecido entre las partes la manera en que se rige el contrato, siendo la manifestación de voluntad de los contratantes la que impera antes que la ley, esto de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad y en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil vigente el cual establece: (…Omissis…) En virtud a la norma Supra transcrita, las obligaciones contractuales que las partes se establecieron deben ser cumplidas a cabalidad, con la consecuencia de que el incumplimiento ocasionaría la resolución del contrato y siendo un contrato de arrendamiento sobre un local comercial opera así el artículo 40, ordinal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece: (…Omissis…) En este orden de ideas, visto que las obligaciones por las partes fueron pautadas de manera autónoma por ellas mismas por lo cual es deber de ellas presentar las pruebas que demuestren el cumplimiento de la obligación; en razón a ello, es necesario una vez determinada la obligación analizar los alegatos de las partes; a los fines de verificar el cumplimiento o no de la obligación pactada, esto es, el pago de los cánones de arrendamiento de forma tempestiva. Ahora bien, ante los alegatos y las pruebas promovidas por la parte accionada, se evidencia que la misma manifiesta que dio cumplimiento al pago del canon de arrendamiento a través del órgano judicial a los fines de realizar una consignación, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…Omissis…) Sobre este particular y en relación a lo anterior, se evidencia de la copia certificada de la consignación en referencia, que la misma fue admitida en fecha nueve (09) de mayo de 2016; fecha en la cual consignó el primer canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2016; en este orden de ideas, corresponde analizar si la parte consignante- accionada, cumplió con la carga de practicar la notificación de la parte beneficiaria- accionante de conformidad con el segundo aparte del Articulo 53 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual a la letra establece: (…Omissis…) En este sentido, en referencia a la consignación antes señalada se desprende que la parte consignante-demandada, (ab initio) en la solicitud de consignación pidió se realizara la notificación correspondiente en la persona de LUIGI DEL SAVIO ROSSI, quien es un tercero que no integra en forma alguna el vinculo arrendaticio, es decir, es un extraño a la relación, de ello deduce quien Juzga que no existía la verdadera voluntad del deudor arrendaticio de solventarse frente a su acreedor, que es quien goza del derecho a cobrar de conformidad con el Articulo 27 de la Ley Especial en concatenación con el articulo 1592 del Código Civil; no fue sino hasta el día 30 de junio del 2016, que efectivamente cumplió con la carga que le impone la ley respecto a la notificación de la parte beneficiaria. En este sentido, se evidencia que desde fecha veintitrés (23) de mayo de 2016, esto es fecha en que se recibió la primera consignación hasta la fecha en que se proveyó la dirección y los emolumentos necesarios para la práctica de la notificación de la beneficiaria; esto es, en fecha treinta (30) de junio de 2016, han transcurrido cincuenta y dos (52) días continuos. (…Omissis…) De igual forma, establece el citado autor en la obra antes mencionada sobre la impugnación del arrendador o propietario, en el sentido de que la impugnación aun cuando no hace que la misma quede desvirtuada de la presunción iuris tamtum, obliga al tribunal de la causa al pronunciamiento sobre la validez o no de la consignación efectuada, puesto que la sola impugnación no suprime la presunción iuris tantum del estado de solvencia, pero deja la duda hasta tanto el tribunal de la causa emita el correspondiente pronunciamiento. En este sentido, atendiendo al criterio doctrinal antes trascrito y el articulo Ut Supra citado, se constata la obligación en la cual se encuentra el consignatario de proveer la dirección y los emolumentos necesarios para la práctica de la notificación del beneficiario; de tal manera, como se aclaró anteriormente desde la fecha en la que se realizó la primera consignación hasta la fecha en la cual se presentó diligencia indicando la dirección para la práctica de la notificación, transcurrieron más de treinta (30) días continuos como lo establece la ley, por lo cual se configura así un hecho imputable al consignante; en consecuencia, es deber de quien hoy juzga declarar como NO VALIDA la consignación realizada por la Sociedad Mercantil TU MASKOTA, C.A a favor de la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO. Ahora bien, visto que la consignación realizada por la accionada no cumple con los requisitos establecidos en la Ley y es considerada como no válida, se tiene así que existe un incumplimiento de la Cláusula Quinta del Contrato de arrendamiento, por lo cual resulta forzoso para quien hoy juzga declarar Con Lugar la demanda que por desalojo intento la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO en contra de la Sociedad Mercantil TU MASKOTA, C.A. ASI SE DECIDE.- Por último, determinada la insolvencia de la sociedad mercantil arrendataria, la misma no posee del derecho a la prorroga legal, con arreglo a contenido del Articulo 40 de le Ley de Arrendamiento Inmobiliario. ASI SE DECIDE.- En razón a la decisión ut supra tomada, se ordena a la parte accionada hacer entrega del inmueble arrendado libre de cosas y personas y en las mismas condiciones que lo recibió PARTE DISPOSITIVA Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDA DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por Desalojo instauro la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, en contra de la Sociedad Mercantil TU MASKOTA, C.A. SEGUNDO: Se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionada, al resultar totalmente vencida en el presente juicio, ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO DE LOS ANTECEDENTES De un estudio pormenorizado y detallado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende: En fecha 30 de septiembre de 2016, el Tribunal a-quo admitió la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio JESÚS BENITO URDANETA VILLASMIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.715, mediante la cual expuso que en fecha primero de abril de 2014, suscribió un contrato de arrendamiento con la duración de un año con la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A la cual está representada por el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.873.095; según lo estipulado en dicho contrato, autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, bajo el Nº 95, Tomo 49, la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, en su carácter de arrendadora y copropietaria, cedía en calidad de arrendamiento un local comercial signado con el Nº 5 de la planta baja del centro comercial del Savio. En este sentido, alegó que en fecha 7 de junio de 2016, se le notificó el traslado del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, notificación está que fue signada con el numero de exp.2752-16, de la nomenclatura interna llevada por el antes referido Tribunal. En este orden de ideas, manifestó que dicha notificación fue firmada y recibida por la ciudadana Oli Margarita Osorio Urdaneta, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.830.434, en su condición de empleada de la parte demandada, en tal sentido, arguyó la parte actora, que la finalidad de dicho traslado era comunicarle al haber hecho uso de su prorroga legal, le correspondía realizar la entrega material del inmueble en fecha primero de abril de 2016. Por otra parte, manifestó que la referida relación arrendaticia inició en fecha primero de abril de 2008, la cual había permanecido en el tiempo hasta el primero de abril de 2015, para lo cual, según argumento del accionante, el demandado desde la fecha primero abril de 2016, no ha cancelado el canon de arrendamiento. Afirmó, que la arrendataria disfrutó de la prorroga legal y a la fecha de la interposición de la demanda, se niega a desalojar el inmueble. Por otra parte, señalo que el contrato se convierte a tiempo indeterminado, puesto que en fecha 29 de enero de 2009, se le notificó el desahucio por intermedio de la Notaria Publica Décima de Maracaibo, aunadamente, argumentó, que en fecha 18 de abril de 2008, suscribieron un contrato con la duración de un (1) año, para el cual se disfrutó la correspondiente prorroga legal y debió realizar la entrega material del inmueble en fecha primero de abril de 2010, en virtud de corresponderle seis meses de prórroga legal, lo cual no cumplió según manifiesta el actor. Aunado a ello, indicó que suscribieron un nuevo contrato por un lapso de un año, el cual tendría vigencia desde el primero de abril de 2012, (fecha en la que se suscribió) hasta el primero de abril de 2013, dicho contrato, fue autenticado por ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo, signado bajo en Nº 12, Tomo 37. Posteriormente, en fecha 23 de marzo de 2012, la arrendataria sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, por medio del ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, solicitó que le concedieran el local objeto de litigio en calidad de arrendamiento por el plazo de un año, el cual no seria renovable, para lo cual, argumentó la parte actora “por lo cual reconoce que debió entregar el inmueble arrendado” (…) cita. Por otra parte, señaló que en fecha primero de abril de 2013, se suscribió un nuevo contrato, el cual tendría un plazo de un año, comprendido desde la fecha primero de abril de 2013 hasta el primero de abril de 2014. En este sentido, manifestó que en fecha 15 de mayo de 2014, suscribieron un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Maracaibo, el cual tendría una duración comprendida desde el primero de abril de 2014 al primero de abril de 2015, es decir, por el plazo de un año, sin embargo, alegó el actor que el referido contrato, fue el último que se suscribió. Por todo lo anterior, concluye el actor lo siguiente: “podemos apreciar que hubo: renuncia del ARRENDATARIO, DESAHUCIOS, fin y comienzos de lapso; por lo cual el tiempo no se determina con precisión y es el placé (SIC) para la demanda por desalojo según Art 34 (SIG) Ley de Arrendamiento Inmobiliario y el decreto presidencial de fecha 14 de febrero 2014. GACETA OFICIAL Nº 40.418. Alegó que por medio del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se notificó nuevamente a la parte accionada que debía entregar el aludido local comercial, el primero de abril del año 2016. Por otra parte, arguyó que desde el primero de abril de año 2016, la arrendataria no ha realizado el pago por lo cual adeuda el pago correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, los cuales estaban estimados en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000) para lo cual manifiesta el actor que: “es decir: 12.000 Bs X6 meses= 72.000 bolívares adeudados a la fecha 26/09/2016. En tal sentido, la Arrendataria cae en la causal de DESALOJO por incumplimiento de la Cláusula QUINTA del contrato” En este orden de ideas, la parte actora se pronunció sobre los gastos comunes no cancelados, señalando que la parte demandada se ha negado a cancelar los gastos comunes, a los cuales esta obligado según lo previsto en la normativa especial vigente, el cual esta estimado en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2700), mensuales, y con un monto total de DIECISÉIS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.200). Por otra parte, manifestó que la prorroga legal disfrutada finalizó el día 16 de julio de 2016. Alegó que el demandado de autos, se niega a pagar lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, lo cual esta estipulado en el monto de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) por el periodo de un mes, los cuales se computan de la siguiente manera: CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,00) por días, para una totalidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000), por 180 días para un total de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,00) por concepto de cláusula penal, por causa del 20% diarios sobre el canon mensual, constituyendo el monto de TRESCIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 306.000,00), de lo anterior colige el accionante que la falta de pago de las cantidades antes expresadas constituyen un incumplimiento del contrato de arrendamiento, lo cual trastoca los establecido en el articulo 1.167 del Código Civil, concatenado con la cláusula tercera y cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado por las partes. En este orden de ideas, manifestó que demanda a la sociedad mercantil TU MASKOTA C.A, antes identificada, en la persona del ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, ya descrito, por haber incumplido las cláusulas tercera y quinta del referido contrato, aunadamente, por falta de pago del canon respectivo por un periodo de seis meses; por haber dejado de cancelar los gastos comunes, valorados en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.700,00) con una totalidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000). Aunado a ello, señaló que no dio cumplimiento a la obligación relativa al pago del 20% diario del monto del canon de arrendamiento pactado. Una vez expresado lo anterior, discurre la parte actora, que de conformidad con lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 858 y siguientes, y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 1.1.59 y 1.1.67 y siguientes del Código Civil, y con fundamento en el Decreto publicado en Gaceta Oficial del Ejecutivo Nacional N° 40.418, de fecha 14 de mayo 2016, artículo 40. a), g), j), y en el artículo 34 de la Ley Arrendamiento Inmobiliario, demanda a la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A., representada por el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, para que cumpla voluntariamente con la entrega del inmueble, o en su defecto, sea desalojada por el Tribunal, y además pague lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato, esto es, el 20% diario del canon mensual, que equivale a la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.400,00), que multiplicado por ciento ochenta días, asciende a la suma de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.432.000,00) A su vez, solicitó que le sean entregadas las cantidades equivalentes a seis meses de gastos comunes a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) los cuales según manifiesta el accionante deben ser cancelados cada mes, a razón de esto, la cantidad solicitada asciende a DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,00), por otra parte, solicitó que le sean entregadas las cantidades equivalentes a seis meses de canon insoluto, estimados en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.12.000), por mes, los cuales se valorizan en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.72.000). Por último, estimó la demanda en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 520.200,00). En esta misma oportunidad el Tribunal a-quo, ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A. En fecha 7 de octubre de 2016, el Alguacil del Juzgado a-quo, expuso haber recibido los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada, sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A. Y en esa misma oportunidad, expuso haber citado al ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORCA, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil que funge como parte accionada en el presente juicio. En fecha 9 de noviembre de 2016, el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, asistido por la abogada en ejercicio YOLANDA GALBAN JIMENEZ, antes identificada, presento escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó que la pretensión deducida por la parte actora carece de fundamentos jurídicos, toda vez que no corresponde a los lineamentos planteados en la Ley de Regularización del Arrendamiento para el Uso Comercial, en relación a lo estipulado en su articulo 26, en ese sentido, manifestó que mal podría decir la parte actora que celebró el primer contrato de arrendamiento en fecha 01 de abril de 2008, y aunadamente, que la relación arrendaticia comenzó en el año 2008, puesto que existen recibos de pago correspondiente a los cánones de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A y firmado como cancelados por el ciudadano LUIGI DEL SALVIO, los cuales tienen fecha de 01 de junio de 2005, 01 de octubre de 2005, este ultimo por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2005, de igual manera, expresó que existe comunicación dirigida a los inquilinos del Centro Comercial del Salvio, mediante la cual se les notificó que a partir de la fecha 01 de junio de 2005, se le pagará el respectivo canon de arrendamiento a la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SALVIO. En este sentido, trajo a colación la existencia de recibos por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de 01 de marzo de 2006, 01 de marzo de 2007 y primero de diciembre de 2007. Por otra parte, negó, rechazó y contradijo los hechos invocados por el actor, al ser su pretensión, arbitraria e incongruente, toda vez que alega hechos que no son ciertos. De igual manera señaló que en el escrito libelar aparece un primer incumplimiento de la arrendataria, la cual está relacionada con el disfrute de la prorroga legal y que presuntamente a la fecha se niega a desalojar el inmueble, en torno a este alegato empleado por el actor, manifestó la demandada lo siguiente: “niego, rechazo y contradigo, lo alegado por la parte actora que lo único que puede evidenciarse es toda falsedad al decir que disfruto de la prorroga legal cuando menciona en el libelo el último contrato de Arrendamiento, se celebro el día primero de abril de 2014, y el primer contrato comienza en fecha 01 de abril de 2008” (…) (cita). Bajo esta esfera de ideas, alegó que puede evidenciarse la existencia de contratos de arrendamiento suscritos en fecha 17 de mayo de 2001, autenticado por ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo, anotado bajo el No: 28, Tomo: 27, de los libros respectivos, entre Inversiones Del Salvio y el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA; en fecha 29 de marzo de 2005, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Maracaibo, anotado bajo el No: 12, Tomo: 41, de los libros de autenticaciones; en fecha 18 de abril de 2008, otorgado por ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo, anotado bajo el No: 38, Tomo: 22, de los libros respectivos; contrato de fecha 15 de mayo de 2014, autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Maracaibo, anotado bajo el No:95, Tomo 49 de los libros respectivos. Por otra parte, manifestó que se encuentra en posesión del local comercial signado con el N° 5P.B, de la planta baja del Centro Comercial Del Savio, y por todo lo anterior, el lapso de prorroga legal es de tres (3) años, según lo establece textualmente el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Alegó que, el accionante tiene pleno conocimiento del tiempo de existencia de la relación arrendaticia celebrada entre el ciudadano LUIGI DEL SALVIO, SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO y la sociedad mercantil TU MASKOTA. C.A, como puede observarse en el contrato de arrendamiento de fecha 18 de abril de 2008, antes referido, en cual en su cláusula SEXTA, titulada de la EXTENSIÓN, señala “El presente contrato de Arrendamiento deja sin efecto los contratos que las partes otorgantes hayan celebrado con anterioridad, sin embargo de manera excepcional. El arrendador acepta que el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOSA MAYORGA, antes identificado, como persona natural, cede a favor de la Empresa arrendataria, que igualmente representa en este acto, su derecho a la Prorroga (sic) Legal que le corresponde sobre el inmueble que arrienda, pues mantuvo una relación arrendaticia por espacio de 10 años consecutivos, de manera que en caso de producirse la notificación de voluntas de una de las partes de no continuar con el contrato LA ARRENDATARIA podrá beneficiarse de la prorroga (sic) legal, por un lapso de tres años consecutivos, conforme a la Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios.” (cita). Argumentó que, en el mismo contrato de arrendamiento la parte actora reconoce la antigüedad de diez (10) años, anteriores al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de abril de 2008, es por ello, que colige el accionado, que la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, tiene pleno conocimiento del tiempo de vigencia en la relación arrendaticia y la prorroga legal que corresponde al caso. Por último, negó, rechazó y contradijo que las aseveraciones realizadas por la parte actora, en lo relacionado con la falta de pago de cánones de arrendamiento, cuando cursó por ante el Tribunal Séptimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, consignación, signada con el número C-150, de fecha 9 de mayo de 2016, asimismo, negó, rechazó y contradijo los alegatos relacionados con el incumplimiento de la arrendataria a los gastos comunes y a lo pactado en la cláusula cuarta, cuando, según manifestó la parte demandada, nunca presentaron recibos de condómino. En fecha 16 de noviembre de 2016 el Tribunal a-quo, fijo el quinto 5° día de despacho siguiente para la celebración de la audiencia preliminar. En fecha 24 de noviembre de 2016, se realizó la audiencia preliminar, mediante la cual, las partes solicitaron la suspensión de la causa, a fin de realizar un posible acuerdo, para lo cual el Tribunal procedió a fijar el quinto 5° día de despacho siguiente para la reanudación de la referida audiencia. En fecha 1 de diciembre de 2016, se celebró la continuación de la audiencia preliminar, en la que el Tribunal de primera instancia, levantó un acta señalando que las partes no pudieron alcanzar un acuerdo. En fecha 07 de diciembre de 2016, el Juzgado a-quo fijó los límites de la controversia. En fecha 23 de febrero de 2017, el Juzgado a-quo, fijó fecha y hora para la audiencia de juicio. En fecha 15 de diciembre de 2016, el Tribunal a-quo agregó a las actas los escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes. En fecha 17 de marzo de 2017, el Tribunal de la causa celebró la audiencia de juicio, y en esta misma oportunidad dictó dispositivo. Posteriormente, en fecha 28 de marzo de 2017, el Tribunal a-quo publicó el extenso del fallo en los términos plasmados en el capítulo segundo del presente fallo. En este sentido, en fecha 4 de abril de 2017, el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, asistido judicialmente por la abogada en ejercicio YOLANDA GALBAN JIMENEZ, apeló de la decisión dictada en fecha 28 de marzo de 2017, proferida por el Tribunal a-quo. Y en fecha 5 de abril de 2017, el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, oyó la referida apelación en ambos efectos. En fecha 7 de junio de 2017, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procedió a darle entrada la presente causa. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONE S De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES y OBSERVACIONES por ante esta Superioridad, se verifica que ambas partes presentaron los suyos en los siguientes términos: Primeramente la parte actora, alegó que la medida de desalojo del inmueble destinado a local comercial, es regulado por la normativa especial que rige en la materia de arrendamiento y ésta establece nueve (9) causales por las que puede procederse al desalojo, siendo que, además de señalarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prórroga o renovación entre las partes, se encuentran entre tales la referente a la cesación de pagar consecutivamente dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes. Manifestó que, el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORCA no le ha dado uso al local y se encuentra en estado de abandono, además de darle distinto fin, ya que según relata la parte actora, han convertido el mismo en un depósito y al cual le han negado el acceso como propietario para realizar inspecciones rutinarias ni judiciales que intentaron practicar con el Tribunal, así mismo, aclaro, que dicho inmueble se encuentra en estado de deterioro total, en lo referente a las paredes, pisos, todo con ocasión del mal uso que la demandada de autos le ha dado. En este sentido, solicitó que este Juzgado de forma anticipada, proceda a resolver si se cumplieron obligaciones de índole procesal, en lo referente a la legitimidad, sobre las cuales señala que estás se encuentran establecidas en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando es necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte. En este orden de ideas, manifestó que la representación procesal de la parte demandada, actuó sola en la interposición del recurso de apelación por ante el Tribunal a-quo, razón por la cual señala que la misma carece de la cualidad necesaria para sostener el juicio, y es por ello, que manifestó su deseo de que la misma sea resuelta en la sentencia definitiva en punto previo. Aunado a ello, solicitó a este Juzgado Superior, para que oficie a un Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de que deje constancia de si en fecha 04 de abril de 2017, asistió a las instalaciones del edificio Torre Mara y a la hora de su visita donde funcionan los Tribunales Civiles, ya que, según alegatos del actor, presentó incertidumbre si se presentó el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, antes identificados, a interponer el recurso de apelación sub iudice. Alegó que el demandado de autos debía solicitar personalmente la apelación de la sentencia en su contra, siendo el día 4 de abril de 2017, el último día para apelar; y no la abogada YOLANDA GALBAN JIMÉNEZ, antes identificada, puesto que, al hacer ella sola la solicitud de apelación sin su representado, carecía, según relato del accionante, de capacidad para interponer dicho recurso. Por otra parte, manifestó haber realizado una inspección judicial por ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial de Estado Zulia, mediante la cual se dejó constancia de que el local objeto de controversia está cerrado con candados y de aspecto sucio o estado de abandono. De allí, que agregó, que el demandado en la presente causa no tiene interés en ocupar dicho local, ya que desde el mes de febrero de no lo utiliza, aunado a ello, no realiza las labores de mantenimiento necesarias. En otro sentido arguyó que la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, por medio de su presidente, ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, ha dilatado el lapso que tenía para entregar el local a su propietaria y no solo eso, alega la actora que es obligación del arrendatario la entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Por otro lado, señaló que pretende demostrar la insolvencia del accionado, puesto que este último ha dejado de pagar los cánones arrendaticios desde el mes de abril de 2014 hasta el mes de julio de 2017, para lo cual, trae a colación lo estipulado en la cláusula QUINTA del contrato, que establece la obligación de pagar la antes referida contraprestación valorada en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), la cual debe ser sufragada puntualmente dentro de los 5 primeros días de cada mes y que la falta de pago de dos (2) cánones, da derecho a la arrendadora de solicitar la resolución del contrato. Manifestó además que se evidencia de la copia certificada de la consignación del canon de arrendamiento intentada por el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, que la misma fue admitida en fecha 9 de mayo de 2016, fecha en la cual consignó el primer canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de año 2016, de lo anterior, discurre el demandante que no solo se atrasó en el pago del canon, sino que no cumplió con la carga de practicar la notificación de la parte beneficiaria. Trajo a colación la normativa especial que regula la materia de arrendamiento de locales comerciales, por tanto, concluyó que se demostró en todo el juicio el incumplimiento de la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento y se determinó la insolvencia de la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, razón por la cual, según relato del actor, no merece hacer uso del derecho a la prorroga legal, con arreglo al artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Reseñó que en el artículo 1.599 del Código Civil, se estipula el principio de terminación del contrato, solo cuando es a tiempo determinado por el hecho del fenecimiento de lapso de duración de la relación contractual. De allí que señaló que las consecuencias de orden procesal de la prórroga legal se refieren especialmente a la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y al secuestro del inmueble arrendado, es por ello, que al vencimiento de la prórroga legal el arrendador podrá exigir al sujeto pasivo de la obligación el cumplimiento de esta misma, en lo referente a la entrega del inmueble. En este caso, según alegatos del demandante, el Juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble quedando afectada la cosa para responder al arrendatario. Alegó con relación a lo anterior, que el efecto o consecuencia inmediata del vencimiento de la prórroga legal es la devolución del inmueble arrendado, y de actuar de tal modo el arrendador puede intentar la acción de cumplimiento por vencimiento del término del contrato, porque la prorroga legal no comporta un contrato diferente sino la continuación del mismo por efecto de ley. Por último, argumentó que el demandado no tiene interés en ocupar el inmueble constituido por un local comercial, toda vez que exige dinero al propietario, ya que, como relata el actor, éste manifiesta que ha hecho el “punto” con el transcurso del tiempo que tiene ocupando el inmueble, para lo cual alegó el actor haber intentado realizar una transacción, sin que esta haya producido efectos favorables, con relación a lo anterior, señaló que el demandado ofrece un aire por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), puesto que este último no quiere seguir en juicio y que dicho dinero debe cancelarlo antes de hacer cualquier transacción. Por otra parte, la demandada, ratificó todos y cada uno de lo alegatos, excepciones y defensas interpuestos en la oportunidad de la contestación a la demanda. Sin embargo, añadió que viene ocupando el referido inmueble desde hace 22 años, no obstante, fue victima de insultos, hostigamiento por parte de los propietarios del inmueble objeto de la controversia. Manifestó que se ha negado a pagar los aumentos del canon de arrendamiento, que a su parecer se estimaban en precios abusivos a los que se venían implementando cada año, mediante los cuales la arrendadora pretendía duplicar y hasta triplicar el monto del canon, separándose así de lo señalado por la Ley especial que regula la materia. Por otra parte, señaló que el demandante de autos, tomó una actitud que puede ser considerada insultante y hasta amenazante. En otro sentido, manifestó que la parte actora solicitó a la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, antes identificada, que desalojara el referido inmueble, para lo cual, alegó el demandado que exigió su derecho a la respectiva prórroga legal, que por Ley le asistía. Además manifestó que el accionante interpuso un juicio por desalojo que sigue en curso, mientras se realizaba una consignación del canon de arrendamiento por ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del a Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual fue signado en el número C-150, pero la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, insistía en el desalojo del local comercial antes individualizado. Refirió, que en otra oportunidad, el ciudadano LUIGI DEL SALVIO, los esperó en la puerta del local, y con insultos y amenazas les dijo que los desalojaría, a partir de allí, el acoso se hizo más persistente, siendo cortado el servicio eléctrico, según su dicho, por el ciudadano ALFREDO DEL SAVIO, lo que impidió que pudieran realizar sus actividades comerciales en el local arrendado, quien también daño, según su aseveración, el teléfono, para que se quedaran sin punto de venta, y sus ingresos mermaran a menos de la mitad, y se encargó de bajar el breker de la corriente. Por tal motivo, buscaron una persona para arreglar la brekera, sin embargo, el aludido ciudadano impidió que se realizara la reparación. Consecuencia de lo anterior, acudieron a la Oficina de Atención a la Víctima de la Fiscalía, para solicitar ayuda y protección, siendo remitidos a la Intendencia de la parroquia Olegario Villalobos donde presentaron la denuncia. Expuso, que en fecha 22 de junio de 2017, se acordó firmar una transacción con el propósito de ponerle fin al presente juicio de desalojo, empero, en la aludida fecha fueron sorprendidos cuando una comisión del CUERPO DE INVESTIGACIONES CIENTÍFICAS, PENALES Y CRIMINALÍSTICAS (CICPC), los esperaba por un denuncia de extorsión, siendo trasladados a la sede de dicho organismo, donde se comprobó –según su alegato- que no existía ningún delito. Expuso, que los hechos antes descritos viola el derecho humanos al trabajo. Por lo motivos expuestos, requirió se declare con lugar el recurso de apelación. La apoderada judicial de la parte demandante, abogada en ejercicio INRIDA ZAPATA, presento, sus observaciones a los informes presentados por su contra parte, en los siguientes términos: Primeramente, ratifico alegatos ya explanados en el escrito de informes promovidos ante esta instancia, en lo relativo, a la falta de uso del local comercial objeto del contrato. Por otra parte, manifestó que según constancia de asistencia realizada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se verificó que el ciudadano CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA, no asistió el día 4 de abril de 2017, a las instalaciones del edificio Torre Mara, a los fines de apelar de la sentencia proferida en su contra por el Tribunal a-quo, por lo que concluye la parte demandante, que la representación judicial de la demandada no posee facultad para poder apelar, toda vez que no se encontraba presente su represando. Por último, citó criterios doctrinarios, relacionados con la falta de cualidad. QUINTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia, se contrae a sentencia proferida por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 28 de marzo de 2017, mediante la cual, declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, contra la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A. Del mismo modo, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión apelada, concluye esta Juzgadora Superior, que la apelación interpuesta por la parte demandada sobreviene de sus interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior en los términos suficientemente expuestos por las partes en la etapa de informes y observaciones, adecuadamente delimitados en el capítulo cuarto del presente fallo. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia. PUNTO PREVIO Verifica esta Superioridad, que la parte demandante, ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, demandó por desalojo a la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, en virtud del presunto incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos desde abril hasta septiembre de 2016, a razón de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.12.000,00) cada uno, que totalizan el monto de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.72.000,00), adicionado a la suma de DIEICISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs.16.000,00), por concepto de gastos comunes no sufragados en los referidos seis (6) meses, más la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.432.000,00) por concepto de cláusula penal. En tal sentido, requirió el pago de tales montos y la entrega del inmueble arrendado. Del mismo modo, aseguró la demandante que la sociedad mercantil accionada disfrutó la prórroga legal. Ahora bien, se obtiene de actas que la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, fundamentó su pretensión, como se obtiene del escrito libelar, en el instrumento marcado con el N° 7, esto es, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana GINA DEL SAVIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.816.454, actuando en nombre y representación del ciudadano LUIGI DEL SAVIO ROSSI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.715.454 (arrendadores), y la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A. (arrendataria), respecto del inmueble objeto de juicio, autenticado por ante la Notaría Publica Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2014, anotado bajo el No 95, tomo 49. Dentro de este marco, es importante precisar, que la demandante afirmó en su libelo: “En fecha 01 de Abril del año 2014, celebré el ultimo (sic) contrato de arrendamiento por un año con la empresa Tu Maskota, (anexo N°7) que finalizó el día 01 de Abril 2015, según contrato anexo autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo bajo el N° 95, Tomo 49, en calidad de arrendadora y copropietaria” No obstante, se obtiene de autos, que la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, acompañó junto a su escrito libelar, las siguientes pruebas: • Original de Recibo de Distribución, de fecha 28 de marzo de 2016, mediante la cual se distribuyó al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la solicitud de notificación judicial efectuada por la ciudadana GINA DEL SAVIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.816.454, dirigida a la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A. • Copia simple de notificación judicial signada con el No. 2752, realizada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se le participó a la ciudadana OLY MARGARITA OSORIO URDANETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.830.434, en su condición de empleada de la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A., que el contrato de arrendamiento autenticado el día 15 de mayo de 2014, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el N° 95, tomo 49, finalizó, y que debían hacer entrega del local comercial arrendado, en fecha 1 de abril de 2016, todo con ocasión de haber ejercido su derecho de disfrutar la prórroga legal correspondiente. • Copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil TU MASKOTA. C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de abril de 1996, bajo el No 18, Tomo 27-A, de la que se desprende, entre otros aspectos, que los ciudadanos CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA y MARÍA DEL CARMEN MAYORGA DE ESPINOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.873.095 y 13.461.251, respectivamente, son Presidente y Vicepresidente, respectivamente, en la aludida sociedad de comercio. • Copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, celebrada el día 22 de diciembre del 1999, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de diciembre de 1999, bajo el No 45, Tomo 75-A, de la que se obtiene que los ciudadanos CRISTIAN RAFAEL ESPINOZA MAYORGA y MARÍA DEL CARMEN MAYORGA DE ESPINOZA, fueron ratificados como Presidente y Vicepresidente, respectivamente, en la aludida sociedad de comercio. • Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos GINA DEL SAVIO y LUIGI DEL SAVIO ROSSI (arrendadores), éste último venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de de identidad N° 9.715.454, y la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A (arrendataria), respecto del inmueble objeto de juicio, autenticado por ante la Notaría Publica Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2014, anotado bajo el No 95, tomo 49. • Copia simple de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana GINA DEL SAVIO ESPOSITO actuando como representante de la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.756.900, según poder de disposición y administración (arrendadora), y el ciudadano CRISTIAN RAFAEL MAYORGA (arrendatario), respecto del inmueble sub litis, del que se obtiene, entre otros aspectos, que el canon se estipuló en la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.7.000,00), y que la duración del mismo, era de un (1) año. • Original de recibo, de fecha 30 de marzo de 2012, mediante el cual el ciudadano CRISTIAN RAFAEL MAYORGA, hace constar que ha recibido del ciudadano LUIGI DEL SALVIO ROSSI, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES, (Bs. 4.873,00) equivalentes a la devolución de dos (2) meses de depósito del año 1996, por la suma de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs.160,00), para los cuales se realizó el respectivo ajuste inflacionario. • Original de misiva de fecha 23 de marzo de 2012, mediante el cual el ciudadano CRISTIAN RAFAEL MAYORGA, en representación de la sociedad mercantil demandada, hace saber al Centro Comercial Del Savio, su interés de continuar como arrendataria del inmueble sub iudice, producto de lo cual, ofreció pagar la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs.6.000,00), por un año no renovable. + • Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana GINA DEL SAVIO ESPOSITO SAVIO actuando en representación del ciudadano LUIGI DEL SAVIO ROSSI, según documento poder (arrendadora), y el ciudadano CRISTIAN RAFAEL MAYORGA (arrendatario), respecto del inmueble sub litis, autenticado por ante la Notaría Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de abril de 2012, anotado bajo el No 12, tomo 37, del que se desprende, entre otros aspectos, que el canon se estipuló en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.6.000,00), y que la duración del mismo, era de un (1) año. • Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana GINA DEL SAVIO ESPOSITO SAVIO actuando en representación del ciudadano LUIGI DEL SAVIO ROSSI, según documento poder (arrendadora), y el ciudadano CRISTIAN RAFAEL MAYORGA (arrendatario), respecto del inmueble sub litis, autenticado por ante la Notaría Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de abril de 2008, anotado bajo el No 63, tomo 33, del que se desprende, entre otros aspectos, que el canon se estipuló en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.800,00), y que la duración del mismo, era de un (1) año. • En original, notificación efectuada por el Notario Público Décimo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 29 de enero de 2009, mediante la cual la ciudadana GINA DEL SAVIO ESPOSITO SAVIO actuando en representación del ciudadano LUIGI DEL SAVIO ROSSI, según documento poder (arrendadora), le notificó al ciudadano CRISTIAN RAFAEL MAYORGA (arrendatario), la voluntad de su representado de no renovar y no prorrogar el contrato autenticado por ante la Notaría Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de abril de 2008, anotado bajo el No 63, tomo 33. Y promovió en la etapa probatoria: • Prueba de informe dirigida al Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a fin de que indique si cursa ante dicho Juzgado, solicitud de consignación arrendaticia signada con el N° C-150, de fecha 9 de mayo de 2016, realizada por la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, a favor del ciudadano LUIGI DEL SAVIO ROSSI. Producto de lo cual, se constata con total claridad, que no promovió la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, prueba que acredite su condición de arrendadora o copropietaria del inmueble objeto de juicio, por cuanto el último contrato de arrendamiento, consignado en autos, fue suscrito por la ciudadana GINA DEL SAVIO, actuando en nombre y representación del ciudadano LUIGI DEL SAVIO ROSSI, en su calidad de arrendador, y por la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A., en su condición de arrendataria. Motivo por el cual, resulta forzoso traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 102 de fecha 6 de febrero de 2001, caso: Oficinas González Laya C.A. y otros en amparo, expediente N° 00-0096, bajo la ponencia del Magistrado Dr. José Manuel Delgado Ocando, en relación a la falta de cualidad: (…Omissis…) “En la presente causa se origina un problema de legitimación (legitimatio ad causam), ya que las personas jurídicas accionantes carecen de cualidad para sostener el presente juicio (…) (…Omissis…) La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489). La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. Pág. 193). Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser; “…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. Pág. 165). Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. (…Omissis…) (Negrillas de este operador de justicia) Aunadamente, dispuso la Sala Constitucional del Tribunal de Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 3592 de fecha 6 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, Exp. 04-2584, lo siguiente: (…Omissis…) “De la lectura efectuada a la sentencia dictada por el Juez presuntamente agraviante se observa, que aun cuando reconoce que la parte demandada en el Juicio de resolución de contrato de arrendamiento, no dio contestación a la demanda, ni probó nada que la favorezca; la pretensión de la parte actora resultaba contraria a derecho, al no haber demostrado su interés para accionar, ya que no consignó los documentos fundamentales de la demanda (demostrativos de su condición de herederos), faltando así, el tercer requisito para que operara la confesión ficta, conforme el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, declaró sin lugar la demanda. Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente. En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción. Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada. (…Omissis…) Por último, observa esta Sala Constitucional, que no obstante el tribunal de la causa y el superior que conoció de la apelación ejercida, consideraron que la parte actora no tenía interés para incoar el juicio, procedieron a declarar sin lugar la demanda ejercida, como si hubiesen entrado a pronunciarse sobre el mérito de la pretensión. Sin embargo, es preciso aclarar que los términos en que fue resuelta la controversia, no impiden que la parte actora, vuelva a interponer la demanda previo el cumplimiento de los extremos de ley, si es que adquiere la cualidad o el interés, pues la cosa juzgada del fallo emitido, fue formal y no material. Así se decide.” (…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior) Criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000258 de fecha 20 de junio de 2011, bajo ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 2010-000400, de la siguiente manera: “La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).” (Negrillas de esta Superioridad) En virtud del análisis de la doctrina jurisprudencial ut supra citada, la cual este Tribunal Superior acoge para sí, se colige que, para poder examinarse la pretensión procesal en cuanto al fondo, es impretermitible determinar quiénes tienen derecho por indicación de la Ley, para que en condición de demandantes se resuelva la acción incoada, y quiénes en condición de demandados deben ser traídos al juicio; esto es, la legitimatio ad causam, la cual constituye uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos ineludibles para que el Juez pueda resolver si el accionante o los accionantes tienen el derecho a lo exigido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; consecuencialmente, estima este Tribunal ad-quem que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de todas las acciones como vehículos para el alcance de la justicia, consideraciones que los mismos eruditos y procesalitas en amplios compendios doctrinales, han dejado así asentado como bases de toda secuela procesal. La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Derivado de lo cual, determina esta Superioridad que si bien es cierto que nuestro sistema dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al Juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no afirmados ni demostrados; la falta de cualidad e interés aún cuando no haya sido alegada, comporta una causal de inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del Juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer la pretensión demandada, todo lo cual conlleva a precisar que la misma puede ser declarada de oficio. De manera que, constatado como ha sido que la presente causa se tramitó por el procedimiento oral, previsto en los artículos 864 al 880 del Código de Procedimiento Civil, resulta impretermitible traer a colación el artículo 864 in comento: “Artículo 864.- El procedimiento oral comenzará por demanda escrita que deberá llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 de este Código. Pero el demandante deberá acompañar con el libelo toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si se pidieren posiciones juradas, éstas se absolverán en el debate oral. Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran. (Negrillas de esta Juzgadora Superior) En este sentido, observa este Tribunal ad-quem que si bien es cierto que promovió la demandante diversos contratos de arrendamiento celebrados respecto del local comercial signado con el N° 5 P.B, de la Planta baja del Centro Comercial Del Savio, distinguido con la nomenclatura municipal N° 55-243, situado en la avenida 15 Las Delicias, del municipio Maracaibo del estado Zulia, no es menos cierto que, el último contrato de arrendamiento, del cual deriva la legitimación ad causam, autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha 15 de mayo de 2014, bajo el Nº 95, Tomo 49, fue suscrito, como se indicó en líneas pretéritas, por la ciudadana GINA DEL SAVIO, actuando en nombre y representación del ciudadano LUIGI DEL SAVIO ROSSI, en su calidad de arrendador, y por la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A. (arrendataria), y no así, por la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, quien no presentó, en la oportunidad legal correspondiente, esto es, junto al escrito libelar, medio probatorio que demostrare su condición de arrendadora, o en su defecto, de copropietaria del local comercial signado con el N° 5 P.B de la Planta Baja. En otras palabras, correspondía a la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO, acompañar su libelo con prueba documental que acreditare su cualidad para interponer la pretensión in examine, o en caso contrario, indicar, en aplicación del artículo 864 ut supra citado, la oficina en la que se encontraren tales documentales. Por consiguiente, verificado como ha sido por esta Arbitrium Iudiciis que la legitimación activa no fue debidamente demostrada por la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, y, una vez constatado que correspondía, conforme al último contrato de arrendamiento, al ciudadano LUIGI DEL SAVIO ROSSI, en su condición de arrendador, al propietario del local comercial sub litis o a alguno de sus copropietarios, de ser el caso, demandar el desalojo, quienes debían demostrar en juicio, en la etapa procesal pertinente, tal condición, resulta acertado en derecho, declarar, de oficio, la falta de cualidad activa. Y ASÍ SE ESTABLECE. Por otra parte, esclarece esta Superioridad que declarada como fue la falta de cualidad activa, se encuentra imposibilitada quien aquí decide para descender al fondo del asunto debatido. Y ASÍ SE DECIDE. Finalmente, se esclarece que la presente decisión no produce cosa juzgada material, sino formal, motivo por el cual, podrá la parte interesada, interponer con posterioridad, la pretensión de desalojo. Y ASÍ SE DECLARA. En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Jurisdicente, REVOCAR la decisión proferida por el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 28 marzo de 2017, en el sentido de declarar INADMISIBLE la demanda incoada, en virtud de la falta de cualidad activa (legitimatio ad causam) declarada por este órgano jurisdiccional de Alzada en los parágrafos precedentes, y consecuencialmente, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la demandada-recurrente, por intermedio de su representación judicial, por haber sido revocada la sentencia apelada; fin último del recurso de apelación sometido a consideración de esta Sentenciadora Superior, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO seguido por la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, en contra de la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, por intermedio de su apoderado judicial YOLANDA GALBAN JIMÉNEZ, contra sentencia de fecha 28 marzo de 2017, dictada por el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 28 de marzo de 2017, proferida por el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el sentido de declarar INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana SILVANA MIRANGELA DEL SAVIO ESPOSITO, en contra de la sociedad mercantil TU MASKOTA, C.A, en virtud de la falta de cualidad activa (legitimatio ad causam) declarada por este órgano jurisdiccional de Alzada, de oficio, todo ello, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del presente fallo. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo proferido. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO LA SECRETARIA TEMPORAL, ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ En la misma fecha, siendo las tres y once minutos de la tarde (3:11p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-143-17. LA SECRETARIA TEMPORAL, ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ GS/lr.S1.