LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE No. 14.633 I INTRODUCCIÓN PARTE DEMANDANTE: La ciudadana SHIRLEY YELANIS OQUENDO OLARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-10.413.805, con domicilio en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia. PARTE DEMANDADA: ANY VIRGINIA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-10.426.332, con domicilio en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Los profesionales del derecho JESUS RENE LOPEZ SUAREZ y ANTONIO RAMON SUAREZ ALVARADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.628 y 46.330, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: El profesional del derecho JESUS ALBERTO CUPELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 130.325. A este superior órgano jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativas al juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL seguido por la ciudadana SHIRLEY YELANIS OQUENDO OLARTE, en contra de la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, plenamente identificadas en actas, con motivo de la apelación interpuesta el día veintiocho (28) de julio de 2017, por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha veinticinco (25) de julio de 2017. II ANTECEDENTES Acudió por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la ciudadana SHIRLEY YELANIS OQUENDO OLARTE, plenamente identificada en actas, debidamente representada por el profesional del derecho ANTONIO RAMON SUAREZ ALVARADO, y demandó por DESALOJO, a la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, de conformidad con lo establecido en literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a los fines de solicitar la desocupación inmediata de un supuesto local comercial que dice ser de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida 12, identificado con el No. 50-125, Urbanización Canta Claro, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual viene ocupando la demandada en calidad de arrendamiento, e igualmente incorporó junto con su escrito los instrumentos que consideró pertinente. En fecha seis (06) de octubre de 2016, el Tribunal de la causa, admitió en cuanto a lugar en derecho el libelo de demanda anteriormente descrito, y por tal motivo, ordenó emplazar a la ciudadana ANY VIRGINIA DIAZ antes plenamente identificada. Una vez cumplidas las formalidades relativas a la citación de la parte demandada, en fecha nueve (09) de marzo de 2017, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JESUS ALBERTO CUPELLO, presentó escrito de contestación a la demanda. Verificado el acto de contestación de la demanda, el Tribunal de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, mediante acta de fecha quince (15) de marzo de 2017, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar para el quinto (5) día despacho siguiente. En fecha veintidós (22) de marzo de 2017, el juzgado ad quo llevo acabo la celebración de la audiencia preliminar. Consta en actas que en fecha veintisiete (27) de marzo de 2017, el juzgado ad quo procedió a fijar los límites de la controversia, aperturando el lapso probatorio respectivo. En fecha treinta (30) de marzo de 2017, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. Por su parte, el día tres (03) de abril de 2017, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha dieciocho (18) de abril de 2017, el Tribunal de la causa, negó la admisión de las pruebas documentales promovidas por la parte accionante, en virtud de que fueron impugnadas por la parte demandada por haber sido ofrecidas en copias simples, y no se presentaron sus originales o copias certificadas en la etapa correspondiente. Admitiendo en cuanto a lugar en derecho las pruebas documentales, testimoniales, de Inspección Judicial y de Informe promovidas por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda y en el correspondiente escrito de pruebas, respectivamente. Mediante auto de fecha doce (12) de junio el Juzgado de la causa, dejó constancia del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas en la presente causa, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, fijó el día siete (07) de julio del año en curso, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para la celebración de la audiencia oral. Consta en actas que, el día veinticinco (25) de julio de 2017, el Tribunal de la causa, dictó su fallo declarado CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana SHIRLEY OQUENDO OLARTE, en contra de la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, y en consecuencia, ordenó a la parte accionada la entrega del inmueble arrendado a la demandante de autos, previo el cumplimiento de las formalidades consagradas en la Ley Adjetiva, fundamentándose en las siguientes consideraciones: “Del material probatorio cursante en los autos, se observa en primer lugar el resultado de la prueba de Inspección Judicial, promovida por la parte demandada y practicada sobre un inmueble ubicado en la Avenida 12, que forma parte integrante del identificado con el No.50-125, Urbanización Canta Claro, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, diligencias probatorias cumplidas por este Juzgado en fecha 09 de mayo de 2.017, en la etapa de evacuación de pruebas, con el objeto de dejar constancia del estado en que se encuentra el inmueble litigioso y otras circunstancias determinadas en el escrito de promoción de pruebas. En este acto intervino la parte accionada a través de su apoderado judicial JESÚS ALBERTO CUPELLO, medio este que permitió que el Juez a través de sus sentidos apreciara las condiciones físicas en que se encuentra el inmueble litigioso y que además está habitado por la arrendataria y su grupo familiar, lo cual constituía el objeto de la prueba. (…Omissis…) Con el resultado que nos ofrece este medio de prueba, se observa por una parte, que tiende a probar el alegato de la actora en cuanto al cambio del uso del inmueble arrendado por parte de la arrendataria y al mismo tiempo, lo expuesto por la accionada en cuanto a que viene ocupando el inmueble arrendado en el ámbito familiar y así modificar el contenido de la Cláusula Cuarta de la convención. Esta discordancia obliga al Juez a determinar en definitiva, a cual de los litigantes favorecerá el medio de prueba en examen, por estar directamente relacionado a las afirmaciones de hecho rendidas en el proceso por ambas partes. En este sentido, el Juez de visu pudo apreciar objetivamente que el inmueble esta ubicado en la dirección señalada, formado por varias unidades separadas, y en lo que respecta al ocupado por la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, está constituido por una sala, una cocina, comedor, corredor, habitación y baño; se encuentra en buen estado de conservación y dentro del mismo se observaron enseres propios para una vivienda. (…Omissis…) Asimismo, los hechos captados por el Juez de causa al momento de evacuar el medio en referencia, se debe determinar que su resultado guarda identidad y contenido con respecto a la prueba de Inspección Judicial extrajudicial (extralitem), practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 20 de enero de 2.016 y agregada a los folios ciento cuarenta (140) al ciento sesenta (160), de suerte que lo captado por el Juez en su oportunidad, no discrepa en modo alguno con la prueba de Inspección Judicial practicada en el curso del presente proceso, es decir, que en esa ocasión, se observó que lo habitaba la demandada y que dentro del inmueble litigioso existían enseres para vivienda y que posee idénticas características en cuanto a su distribución y estructura. Las conclusiones mencionadas, las extrajo el Juez de la Inspección Judicial objeto de valoración, en la cual no se apreció en la evacuación de la de la misma ninguna actividad comercial, no existe ningún aviso que indique actividades de tal naturaleza, sino que por el contrario está destinado como se dijo para vivienda. Estas apreciaciones del Juez de causa quedaron patentadas en las impresiones fotográficas tomadas en el inmueble objeto de litigio al momento de practicarse las anteriores diligencias probatorias, que contaron con asesoramiento del práctico designado por el Tribunal y que personalmente el Operador de Justicia captó los hechos y circunstancias obtenidos a través de sus sentidos en los términos narrados, como igualmente se resaltan en el acta levantada al efecto y que cursan a los autos. ASÍ SE DECIDE. En relación a la prueba de Informes obtenida mediante el Oficio No. IMT. GCT-0195-2017 de fecha 27 de abril de 2.017, emanado del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), cursante a los folios 201 y 202 del expediente, determina el titular de la cuenta No. 100001156037, dirección del inmueble asociado a la cuenta y tipo de servicio asociado a la misma desde el año 2.013 al 2.017 y que corresponde a la ciudadana SHIRLEY OQUENDO OLARTE, inmueble ubicado objeto de certificación en la Urbanización Canta Claro Avenida 12, 3798020 No. 50.125, al fondo del Centro Comercial La Caridad del Cobre, Maracaibo-Zulia y en lo que refiere a los tipos de servicios asociados a la cuenta, activa y solvente hasta el mes de junio de 2.017, Servicio Asociado años 2.013, 2.014, 2.015 (IMAU) y años 2.016, 2.017 (IMAU E INMUEBLES). Este medio de prueba fue promovido por la parte accionada para acreditar en el proceso que el inmueble arrendado se encuentra destinado para servicio residencial y no para el desarrollo de actividades comerciales, con lo cual se pretendía probar un hecho relevante dentro del proceso, conforme a la carga procesal que asumió sobre este elemento de trascendencia, cuando delimitó con su contestación los hechos controvertidos de interés procesal. Ahora bien, con el resultado de la prueba y con vista al contenido del oficio objeto de valoración, el mismo no aporta el resultado esperado por la promovente, ni en nada ayuda para la solución de lo alegado por la demandada para desvirtuar la pretensión de la actora, y poder comprobar sus propias afirmaciones de hecho. Siendo así, no logró la parte promovente con el resultado de esta prueba informativa demostrar el hecho litigioso afirmado, por lo que Juez determina su impertinencia dentro del proceso. (…Omissis…) Sin embargo, se observa en el caso de autos que no se ejercitó el mecanismo de control de la prueba para constatar la eficacia del informe rendido, lo que lleva al Juzgador a concluir que con el Informe obtenido en el juicio, no logró la parte demandada probar la circunstancia fáctica alegada en cuanto a que el inmueble objeto del litigio fue arrendado única y exclusivamente para vivienda. En consecuencia se desestima la prueba ofertada por el Sistema de Servicios Municipales llevado por la Alcaldía del Municipio Maracaibo por Órgano del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), ya que nada aporta como elemento de interés procesal para la decisión de esta causa. ASÍ SE DECIDE. En el debate probatorio, la parte accionada a pesar de existir un contrato escrito entre las partes que reglan el vinculo arrendaticio que les une, presentó como testigos a los ciudadanos MARIELIS DEL CARMEN SULBARAN, GERARDO JOSÉ HERRERA, MARISEL MONTIEL GOTERA y NORELKYS RAMÍREZ, mayores de edad y de este domicilio, con el fin de demostrar en el juicio que el contrato arrendaticio se celebró con el propósito de que el inmueble fuese destinado para vivienda a pesar de haberse establecido contractualmente que se destinaría para el uso comercial. Siendo así, se observa la discrepancia entre los contratantes a un elemento de significación dentro del vinculo arrendaticio existente, como lo es el destino que la arrendataria debía darle al inmueble objeto del contrato, por ser este uno de los hechos en el que se asumen posiciones que son contrarias entre si y que el Juez debe determinar con arreglo a las normas adjetivas y sustantivas que resulten aplicables en el caso de autos. Para estos efectos corresponde al Juez realizar en primer lugar una interpretación del contenido de la Cláusula Primera y Cuarta del contrato privado, que expresamente reconocen ambos litigantes y al mismo tiempo determinar si con los testigos promovidos y evacuados en la Audiencia Oral, logró la accionada desvirtuar el contrato arrendaticio en cuanto a su naturaleza. “PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA un Local Comercial constante de un (1) baño con pieza sanitaria y en buenas condiciones y sin estacionamiento, ubicado en la Avenida 12, N° 50-125, Urbanización Canta Claro, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo Estado Zulia. CUARTA: LA ARRENDATARIA destinara el inmueble única y exclusivamente para uso comercial”. (…Omissis…) En el caso de autos, las partes suscribieron un contrato privado de arrendamiento sobre el inmueble litigioso que corre a los folios 9, 10 y 11 del expediente, cuya existencia fue expresamente admitida y reconocida por la accionada en el acto de contestación de la demanda, quien puntualiza y niega categóricamente en sus intervenciones que el inmueble objeto de arrendamiento, se encontraba destinado para uso comercial, expresando que el mismo seria “destinado a habitación, vivienda o residencia habitacional, sin embargo, una de las condiciones para concretar el arrendamiento era la firma de un contrato de arrendamiento por escrito y el mismo tendría características de locales comerciales (…)”, lo que conlleva a que el Juez deberá en su decisión determinar si en efecto, el inmueble fue arrendado para que la inquilina desarrollara actividades comerciales o por el contrario lo utilizaría para habitarlo, todo lo cual implica resolver a través del fallo con base a las situaciones facticas a examinar, si resulta aplicable la legislación contenida en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, o en su defecto, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Los contratos en nuestra legislación civil contienen un acuerdo unánime caracterizado por la concurrencia o conjunción de dos voluntades destinadas de un modo general a producir efectos jurídicos. Al respecto, para la determinación de la noción de uso que se le da al inmueble en el ámbito de aplicación la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debemos considerar lo dispuesto en el artículo 2 que en su segundo aparte dispone: “(…) Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial, los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial destinados a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formen parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento (…)”. La Ley en comento, contempla en su artículo 40 las causales para solicitar el desalojo de los inmuebles regulados por esta Ley y que fueran invocadas por la actora en su escrito de demanda como fundamento de su pretensión, cuando dispone que: (..Omissis…) Ahora bien, de un análisis concatenado de los hechos alegados por las partes en sus intervenciones principales, es decir, la demanda y la contestación, debe el Juez con la aplicación del Derecho que resulte aplicable a la situación fáctica a examinar, si nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia de carácter comercial como lo narra la actora en su demanda con base al contrato arrendaticio privado acompañado a la demanda como fundamento de la pretensión, o por el contrario nos encontramos en presencia de un vinculo arrendaticio para vivienda como lo sostiene y narra la accionada en su escrito de contestación para lo cual hizo valer las actas levantadas ante la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Olegario Villalobos Adscrita a la Secretaria de Seguridad y Orden Público de la Gobernación del Estado Zulia y demás actuaciones cumplidas ante la Fiscalía del Ministerio Público y muy especialmente la prueba de Inspección Judicial anteriormente analizada, así como las testificales rendidas en la Audiencia Oral y Pública por los ciudadanos MARIELIS DEL CARMEN SULBARAN, GERARDO JOSÉ HERRERA, MARISEL MONTIEL GOTERA y NORELKYS RAMÍREZ, quienes fueron contestes en afirmar que el inmueble litigioso desde el inicio de la relación arrendaticia estaba destinado para ser habitado por la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ y que el mismo no fue celebrado para reglar un contrato arrendaticio de carácter comercial, con lo cual se pretende desvirtuar el contenido y la escritura del contrato de arrendamiento escrito producido junto al Libelo. (…Omissis…) Lo anterior quiere significar que, el negocio jurídico contenido en un documento privado como sucede en el caso de autos, no puede ser desvirtuado por medio de la prueba testifical, ni menos aun los efectos de lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, puesto que, nuestro legislador es categórico en determinar la inadmisibilidad de este medio probatorio, cuando se pretende modificar lo establecido por las partes en el contrato, prohibición ésta que radica en la superioridad que se le atribuye a la prueba documental en presencia de la de la de testigos, motivo por el cual, se declara la INADMISIBILIDAD la prueba de testifical promovida en este juicio dada su ilegalidad, pues se repite, que con ella se pretende establecer un contenido distinto al pautado en el contrato arrendaticio en cuanto al uso que la inquilina debía darle al inmueble arrendado, y debe entenderse que el contrato en referencia, debe considerarse para la decisión de mérito como un contrato de arrendamiento para uso comercial, lo que implica que la arrendataria viene ejerciendo una ocupación ilegitima, no tutelada por el ordenamiento jurídico en los términos narrados en la contestación. (…Omissis…) En este sentido, la parte demandada consignó junto al escrito de contestación a la demanda once (11) recibos de pagos arrendaticios contenidos en la copia certificadas emitidas por la Secretaria de Defensa y Seguridad Ciudadana del Estado Zulia, Parroquia Olegario Villalobos, que forman parte integrante del expediente tramitado ante esa instancia. Es de señalar, que al arrendatario le corresponde una pluralidad de obligaciones derivadas del uso y goce del inmueble y la Ley sustantiva Civil en su artículo 1592, dispone que además de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia para el uso determinado, debe pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos como lo contempla el Numeral 2 de dicha disposición. En consecuencia, esta obligación contenida en el numeral primero de dicha norma, conlleva la de no utilizar el inmueble dado en arrendamiento para un uso distinto a aquél a que se le ha destinado. Como consecuencia de lo anterior, y de un examen minucioso de las instrumentales objeto de examen, se observa que los recibos presentados en modo alguno pueden demostrar que el inmueble objeto de arrendamiento, se haya destinado para uso familiar como lo sustenta la demandada en su contestación, de suerte que, las probanzas examinadas no permiten, ni ayudan a demostrar hechos que favorezcan a la parte que hizo valer estos medios de prueba, de forma que el Juez debe considerarlos como pruebas irrelevantes y no influyentes, ni capaces de modificar los argumentos esgrimidos por la actora en cuanto a que el inmueble litigioso fue arrendado para desarrollar dentro del mismo, actividades comerciales como igualmente lo establece la Cláusula Cuarta del contrato arrendaticio. En síntesis los citados medios probatorios es decir, las testificales y las documentales (recibos arrendaticios), no son los idóneos o conducentes para demostrar los hechos controvertidos que asumió la parte demandada, que puedan sirvan de presupuesto de la norma jurídica cuyo efecto jurídico se invoca, lo que nos lleva a concluir que las testificales promovidas son inadmisibles dada la ilegalidad que presentan en el caso de autos y los recibos objeto de valoración son impertinentes e ilegales por los motivos expuestos. ASÍ SE DECIDE. Por último cabe destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 14 de agosto de 2.015, con Ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón, expediente No.15-0587, cuando examinó por vía de Amparo Constitucional una situación procesal, en la que se pretendía desnaturalizar la cláusula contractual que determinaba la naturaleza comercial de una relación arrendaticia, y que una vez dictada la decisión de mérito, se pretendía invocar la existencia de una ocupación para vivienda la que en definitiva calificó como ilegitima, expresando lo siguiente: “No obstante, observa esta Sala que el inmueble arrendado (constituido por un galpón y un local comercial), objeto de desalojo judicial, estaba destinado a uso comercial, como lo alega el solicitantes según quedó determinado en la sentencia que ordenó la restitución de la posición del mismo al propietario, por lo que mal podía suspendérsele la ejecución de la sentencia que había sido favorable al hoy solicitante de esta revisión constitucional con base en las disposiciones del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, la ocupación de una parte del mismo destinado a un uso distinto al pactado en el contrato de arrendamiento no permite que se considere a dichos ocupantes como poseedores legítimos, a tenor de lo que establece el artículo 2 del mencionado Decreto-Ley, toda vez el bien dado en arrendamiento estaba destinado a uso comercial y el mencionado Decreto solo protege a quienes de forma legitima ocupen un inmueble destinado al uso de vivienda principal… En virtud de lo anterior, al no estar ampara la posesión del inmueble por un contrato que permitiese poseerlo como vivienda principal, su ocupación con tal carácter seria ilegitima y por tanto no tutelada por el ordenamiento jurídico, razón por la cual se estaría en presencia de una violación del orden publico y de derechos constitucionales, como la tutela judicial efectiva, que implica, entre otros aspectos, la ejecución de los fallos que diriman controversias entre particular para la restitución de un derecho, en este caso el de propiedad el de accionante …” En consecuencia por las razones antes expuestas y habiendo la actora probado en su mérito la certeza de sus afirmaciones de hecho contenidas en la demanda, se declara CON LUGAR la misma y se acuerda el Desalojo del inmueble arrendado y su entrega a la arrendadora SHIRLEY OQUENDO OLARTE. Por su parte la ciudadana ANY VIRGINIA DIAZ, en su condición de arrendataria, queda obligada a restituir a la actora el inmueble identificado en las actas por haber violado la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su articulo 40 literales “D” e “I”, por haberle dado un uso distinto al inmueble litigioso violando así mismo, lo establecido en el articulo 1592 del Código Civil en su Numeral 1°, tomando en cuenta que debió servirse de la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato. ASÍ SE DECIDE.” En fecha veintiocho (28) de julio de de 2017, el profesional del derecho JESUS ALBERTO CUPELLO, actuando en representación de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra de la referida decisión. Vista la apelación formulada, el juzgado ad quo ordenó la remisión de la presente causa, a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, a los fines legales consiguientes. Por distribución efectuada en fecha ocho (08) de agosto de 2017, correspondió el conocimiento del recurso de apelación a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien le dio entrada en fecha diez (10) de agosto de 2017. En fecha trece (13) de octubre de 2017, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informe y se levantó acta. Con estos antecedentes históricos de asunto, y estando dentro del lapso establecido para sentenciar, este Juzgado Superior procede a dictar su fallo, por considerar que es competente de conformidad con establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En ese sentido, se efectúan las siguientes consideraciones: III PUNTO PREVIO DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA La admisión de la demanda en el sistema procesal venezolano constituye un típico acto decisorio sobre los presupuestos procesales y los requisitos constitutivos de la acción ejercida; razón por la cual, el referido acto de la fase de iniciación del proceso se encuentra jurídicamente supeditado al cumplimiento de ciertos extremos que de manera expresa prevé la Ley, y que a la vez, condicionan la existencia jurídica y validez formal de lo pretendido. Como consecuencia de lo anterior, una vez presentada la demanda, al momento de pronunciarse sobre su admisión, el Juez verificará que la petición no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, presupuestos procesales de carácter concurrente previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. De modo que, en caso de constatar lo contrario, el Juez negará la admisión del escrito libelar, siendo imperioso expresar los motivos de la negativa. En este orden de ideas, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil antes citado, señala: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario negará su admisión expresando los motivos de su negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” La anterior estructura regulativa, al emplear el vocablo “la admitirá”, revela claramente el mandato que el legislador impone al Juez de asumir una determinada conducta, esto es, de admitir la demanda siempre y cuando no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Razones por las cuales, por mandato legal se delimitó, expresamente, los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, negando al Juez en consecuencia, la discrecionalidad para decidir cuándo una demanda es o no admisible. Además, impone el deber de señalar los motivos que originaron tal inadmisibilidad, esto con respecto al control sobre lo decidido y poder ejercer contra dicho fallo las actividades impugnativas de ley, a través de los recursos que correspondan. Sobre esta materia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 333 de fecha once (11) de octubre de 2000, estableció: “Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda (...)” El autor Humberto Bello Lozano, en su texto “Las Fases del Procedimiento Ordinario”, aclara el alcance de las causales de inadmisibilidad de la demanda, señalando que una demanda es contraria al orden público, cuando de algún modo afecta el interés jurídico colectivo, que no es susceptible de ser derogado por intereses particulares; igualmente, se reputa una demanda como contraria a las buenas costumbres cuando atenta contra las prácticas más aceptadas, usadas, respetadas y generalizadas por la colectividad, y por último la demanda es contraria a alguna disposición expresa de la Ley, cuando un determinado dispositivo legal, claramente actúa como obstáculo impeditivo a alguna pretensión, o que ésta se halla sometida al cumplimiento de ciertos requisitos no satisfechos por el accionante. Vale precisar que, una vez constatado alguno de los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, en atención a lo dispuesto en el artículo 341 de la Ley Adjetiva Civil, disposición normativa que comporta una manifestación del poder de impulso de oficio atribuido al Juez, en virtud de la cual, se reitera, ex officio deberá negar la admisión de la demanda. De lo contrario, si la inadmisión se funda en una prohibición que ampara sólo el interese privado, el juez no podrá proceder oficiosamente, y será menester aguardar el ejercicio de la cuestión o defensa previa correspondiente. Para mayor abundamiento, este Juzgado Superior considera ineludible exponer el criterio expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 776, de fecha 18 de mayo de 2001, Exp. No. 00-2055, con la ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, la que estableció: “…(OMISSIS)… La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso. …(OMISSIS)… Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo). Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso. Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad. …(OMISSIS)… 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres… 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez,… …(OMISSIS)… 6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa... …(OMISSIS)… 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente. Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, (…)” Así pues, conforme al criterio emitido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se constata que la permisibilidad conferida al Juez de valorar otros supuestos distintos a los contemplados expresamente en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, al momento de determinar la inadmisibilidad o no de una determinada acción, le está vedada; salvo que la tutela jurisdiccional ejercida no cumpla con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. De acuerdo a lo precedente, debe igualmente declararse inadmisible la tutela judicial efectiva cuando no existe interés procesal, falta de legitimación activa o pasiva, se activen los órganos de justicia para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, el proceso se utilice como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, la demanda contenga conceptos ofensivos o injuriosos, sea incoada con fines ilícitos o constituya un abuso de derecho, que el accionante no pretenda que se le administre justicia, se atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado, entre otros; estos supuestos o estructuras contingentes antes observados se reputan como de carácter enunciativo. Visto lo anterior, acogiendo esta superioridad la labor revisora del iter procesal, incluso de la admisión de la demanda, es por lo que, en ejercicio de dicha función, constata que la interposición de la demanda que por desalojo de local comercial incoara la ciudadana SHIRLEY YELANIS OQUENDO OLARTE, contra la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, está fundamentada en lo siguiente: Expresa la actora en su libelo de demanda que, en fecha treinta y uno (31) de septiembre de 2013, dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, un local comercial sin número, que afirma ser de su única y exclusiva propiedad, situado en la Planta Baja de un pequeño Centro Comercial, ubicado en la Avenida 12, identificado con el No. 50-125, Urbanización Canta Claro, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Afirma la accionante que, la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, incumplió y vulneró lo previsto en el contrato de arrendamiento por ambas suscrito, al cambiar con el paso del tiempo al uso y destino del local comercial arrendado, cuando trasladó algunos muebles al interior del mismo durante horas de la noche e inclusive en complicidad con otros inquilinos alentándose mutuamente. Asimismo, expone que la demandada, siempre le manifestaba que ella venía pernoctando una que otra noche en dicho inmueble y que por lo tanto, debía suponer que esto pasaría. Además, agrega que fueron múltiples las advertencias verbales efectuadas a la arrendataria, antes de que se mudara de manera definitiva al local comercial, incumpliendo flagrantemente la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento por ellas suscrito. Aludiendo que la accionada, conjuntamente con otros inquilinos, le referían que esta situación era transitoria y que pronto ubicarían un lugar donde vivir y que le ofreciera las condiciones necesarias. Igualmente, manifestó la accionante que la parte demandada, conjuntamente, con otros inquilinos en situación similar, presentaron denuncia colectiva por ante la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Olegario Villalobos, el pasado año, por falta de agua en sus locales y por la carencia de estacionamientos, cuando era de su conocimiento que el Edificio no estaba acondicionado para vivienda y al proceder a lavar ropas, usar duchas, lavar enseres, entre otros, la provisión de agua sería insuficiente; además no fue arrendado con estacionamientos, tal como lo establece el documento contentivo de la relación arrendaticia. En base a los anteriores argumentos de hechos, es por lo que, la ciudadana SHIRLEY YELANIS OQUENDO OLARTE, fundamentó su pretensión de desalojo de conformidad con lo establecido en literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ahora bien, este Operador de Justicia, en atención a los argumentos de hecho manifestados por la ciudadana SHIRLEY YELANIS OQUENDO OLARTE en su escrito libelar, en el que precisó que la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, parte demanda de autos, ocupa en calidad de arrendataria un inmueble que según aseveró, es de su única y exclusiva propiedad, constituido presuntamente por un local comercial sin número, situado en la Planta Baja de un Centro Comercial, ubicado en la Avenida 12, identificado con el No. 50-125, Urbanización Canta Claro, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y al respecto, afirmó que la mencionada ciudadana, cambió el uso del inmueble arrendado antes descrito, toda vez que, se encuentra habitándolo, como vivienda principal. Ante tal afirmación y, a los efectos de resolver el asunto sometido en apelación ante esta superior instancia, se considera necesario esbozar ciertos lineamientos para inteligenciar con precisión metodológica la decisión que ha de ser proferida en esta instancia: A partir de la promulgación de la Constitución de 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático Social de Derecho y de Justicia, que protege como derecho fundamental a la familia como centro primigenio de la sociedad, así como el derecho a una vivienda digna, toda vez que resulta dificultoso concebir la posibilidad de producirse un desarrollo apacible de la vida familiar sin un espacio físico elemental donde pueda desarrollarse y crecer. Así se observa por una parte, que el constituyente protegió a la familia tal como se desprende del encabezamiento del artículo 75 que a la letra dice: “El Estado protegerá a la familia como asociación natural de la sociedad, y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas…”; y por la otra, acorde con esa protección, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé: “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de las viviendas” La precitada norma transcrita, consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna, y al efecto el Estado ha desarrollo políticas sociales a fin de que las familias puedan acceder a esa vivienda digna reconocida en la Constitución, tales como la creación del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda, entre otras. Este derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada ha sido una de las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del Buen Vivir, lo que dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuyo objeto se circunscribe en lo que sigue: “Artículo 1°: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” De lo anterior se denota un ámbito jurídico de protección a todas las personas naturales y sus grupos familiares que pudiesen ser objeto de desocupación, desahucio o desalojos de aquellos inmuebles que ocupen bien sea, en calidad de arrendatarias, comodatarias, usufructuarias o, posean en cualquier forma legítima, siempre que el inmueble comporten como destino una vivienda principal. En ese sentido, bajo tal concepción proteccionista, el legislador en la materia consagró que, previo al ejercicio de cualquier acción, ya sea judicial o administrativa que pudiera conllevar en efecto la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal en detrimento de alguno de los sujetos especiales amparados, la parte interesada deberá agotar el procedimiento administrativo consagrado en el artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley in comento: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. Del contenido de la estructura regulativa antes citada, se observa un procedimiento administrativo con fines conciliatorio que debe desarrollarse previo a la ocurrencia de la vía jurisdiccional, sin el cual no debe ser admitida cualquier demanda que establezca como derivación el desalojo o desocupación de un inmueble destinado a vivienda principal. Lo anterior, tiene como propósito, entre otros, evitar la materialización de ejecuciones forzosas que comporten una medida interruptiva del goce de una vivienda digna, como derecho fundamental reconocido en nuestra Carta Magna en su artículo 82, sin que previamente se haya agotado un procedimiento administrativo conciliatorio, que en el marco del derecho igualmente fundamental del acceso a los medios alternos de resolución de conflictos, reconocido en el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de igual modo se garantice que los confluctuantes puedan advenir un arreglo conciliatorio que obste la vía jurisdiccional, de manera de garantizar la convivencia y la paz social entre todos los ciudadanos, esto en el contexto de los valores intrínseco en el artículo 2° del Texto Político. En ese orden de ideas, cuando una persona pretenda incoar una demanda, independientemente de la tutela jurisdiccional que se trate, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte como consecuencia la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, ocupado por personas naturales y sus grupos familiares, en calidad de arrendatarias, comodatarias, usufructuarias, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal, caso en el cual, ineludiblemente, el interesado deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 y subsiguientes del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, consagrado en resguardo de los sujetos protegidos por el Decreto in comento, en connotación al derecho constitucional a una vivienda digna, como derecho fundamental inherente a la existencia humana. En atención a lo anterior, debe ser sometido al conocimiento del órgano administrativo respectivo, en este caso a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), adscrita al Ministerio Para el Poder Popular de Vivienda y Hábitat, la situación de hecho y de derecho invocada por el eventual accionante, esto de manera integra y sin excluir estructura contingente alguna que pudiere ser de igual manera invocada como fundamento fáctico de una futura pretensión por ante los órganos jurisdiccionales. De modo que, en la respectiva sede administrativa, puedan ser abrazadas todas esas circunstancias, se insiste, de modo de advenir una solución conciliatoria entre los interesados. Ahora bien, en la exposición de los hechos delatados en el escrito libelar, se determinó que la parte demandada ocupa en calidad de arrendataria un inmueble que según la accionante, es de su única y exclusiva propiedad, constituido presuntamente por un local comercial, del cual reclama su desocupación con ocasión a la acción de desalojo incoada. No obstante, al exponer que la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, cambió el uso del inmueble arrendado, toda vez que, se encuentra habitándolo como vivienda, distingue esta Alzada que la afirmación de hecho se traduce en la configuración de la situación de fáctica amparada en nuestro ordenamiento jurídico, antes analizada, esto es, que ante la interposición de una demanda, independientemente de la tutela jurisdiccional que se trate, y que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, por disposición expresa de Ley, el interesado deberá tramitar el procedimiento administrativo conciliatorio, sin el cual no debe ser admitida la demanda incoada. En base a lo anterior, de un estudio minucioso de las actas, esta Segunda Instancia, no se aprecia que la parte demandante acompañará a su libelo el expediente administrativo alguno que evidencia la sustanciación y agotamiento del trámite administrativo conciliatorio a seguir por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en miras de demostrar su habilitación para interponer la presente demanda, esto es, que deduzca el cabal cumplimiento de la parte accionante del procedimiento administrativo previo al juicio que pudiera conllevar la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, procedimiento éste que debe ser valorado como requisito de validez previo para interponer cualquier demanda que comporte la desposesión material de una vivienda de conformidad con el artículo 5 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.- En consecuencia, basado en lo antes explanado, en el ejercicio de las facultades oficiosas que posee este juzgador para entrar a considerar aquellos aspectos en los cuales está interesado el orden público, y en virtud que el artículo 5° citado ut supra se reputa como una norma de orden público, ineludiblemente, en la dispositiva que corresponda se declarará: INADMISIBLE la demanda incoada por la ciudadana SHIRLEY YELANIS OQUENDO OLARTE, identificada en actas, contra la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, igualmente identificada en autos. Por ende, se ANULA la sentencia recurrida, dictada por Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de julio de 2017. ASÍ SE DECIDE. IV DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, y en fuerza de los argumentos vertidos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda incoada por la ciudadana SHIRLEY YELANIS OQUENDO OLARTE, identificada en actas, contra la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, igualmente identificada en autos. SEGUNDO: SE ANULA la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de julio de 2017. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. Se ordena dejar copia certificada de la presente decisión por Secretaria. Dada, firmada y sellada en la Sala de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los seis (06) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). AÑOS: 207º de la Independencia y 158º de la Federación. EL JUEZ TITULAR, Dr. JOSÉ GREGORIO NAVA GONZÁLEZ El SECRETARIO, ABOG. ALEXANDER JOSÉ LEÓN DÍAZ. En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. El SECRETARIO, ABOG. ALEXANDER JOSÉ LEÓN DÍAZ.