TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 14.635

I
DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., constituida ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de diciembre de 2004, bajo el No. 27, tomo 78-A con domicilio social asentado en la ciudad y Municipio de Maracaibo del estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Estado Zulia, el día 10 de junio de 2005, bajo el No. 33, tomo 35-A, con domicilio social en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: HERNANDO BARBOZA RUSSIAN, JOSÉ ALEXIS FARÍAS, ANDRÉS MELEÁN NAVA, SUÑÉ DEL MAR VÉLCHEZ, RICARDO ENRIQUE RUBIO y MIGUEL CARDOZO venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 115.623, 142.935, 205.695, 133.656 y 105.866, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANDRÉS ERNESTO LÓPEZ, YAMID GARCIA CUADRA, MARTHA E. PADRÓN, SIMÓN GOTERA OTERO y LUIS ALFREDO SURMONT, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 74.152, 85.253, 108.025, 141.647 y 205.686, respectivamente.

A este Órgano Jurisdiccional fueron remitidas por parte del Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de lo Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las actas contentivas del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, que incoare la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS C.A., con motivo a la apelación interpuesta el día 1° de agosto del año 2017, por el profesional del derecho YAMID GARCIA CUADRA, quien actúa en representación de la parte demandada, Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA C.A., contra la decisión dictada en la audiencia oral y pública, celebrada el día 12 de julio de 2017, cuyo extenso fue publicado el día 31 de julio de 2017, por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de lo Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

II
ANTECEDENTES

En fecha 06 de mayo del año 2015, fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, escrito libelar de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por parte del profesional del derecho JOSÉ ALEXY FARÍAS JUÁREZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE C.A.

Presentada como fue la demanda propuesta, el día 11 de mayo del año 2015, el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la admitió cuanto a lugar a derecho, y se ordenó el emplazamiento a la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA C.A., en la persona del ciudadano RUSSO TEMPONE NOCOLINO, en atención al artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.

El 14 de octubre del año 2015, el profesional del derecho LUIS ALFREDO SURMONT MONTERO, presentó por ante el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, poder judicial de representación, otorgado por la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A.

Seguidamente, el abogado en ejercicio YAMID GARCÍA CUADRA, actuando en representación de los derechos e intereses de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C,A., consignó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 30 de noviembre del año 2015, por ante Tribunal de la causa se llevó a cabo la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil, en la cual compareció el apoderado judicial de la parte demandante, el profesional del derecho JOSÉ ALEXIS FARÍAS JUÁREZ, ratificando la solicitud de desalojo de conformidad con el literal “a”, e “i”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Asimismo, alegó que el contrato no ha sido adecuado a la nueva ley, la cual en la disposición primera acordó un lapso de seis meses para tal circunstancia. También negó que la cláusula décimo octava referente a la adquisición de una póliza de seguro, haya sido modificada por convenio entre las partes y que se haya clausurado una cuenta bancaria. De igual manera, compareció el abogado en ejercicio YAMID GARCIA CUADRA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte accionada, Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA C.A., quien ratificó en todos sus términos el escrito de contestación a la demanda.

El día 15 de diciembre del año 2015, el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, agregó a las actas los escritos de pruebas presentados por las partes.

El 12 de enero del año 2017, el Tribunal a quo dictó un auto en virtud del cual exhortó a las partes del proceso a una reunión conciliatoria, de conformidad con el artículo 257 de la Ley Civil Adjetiva, la cual fue efectuada el día 17 de marzo del mismo año, compareciendo el ciudadano LUCIANO FRANCO CAUTILLI PAOLINI, en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE C.A., asistido por el profesional en derecho JOSÉ ALEXY FARÍAS JUÁREZ. De igual manera, concurrió el abogado en ejercicio YAMID GARCÍA CUADRA, representando los derechos e intereses de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., sin que fuera posible lograr acuerdo alguno.

Posteriormente, en fecha 07 de abril del año 2017, la abogada ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO, en su carácter de Juez del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, presentó diligencia por medio de la cual procede a inhibirse de seguir conociendo de la causa in examine, la cual fue declarada con lugar por este Juzgado Superior el 08 de mayo de 2017.
El 19 de junio del año 2017, por medio de auto el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, juzgado designado para continuar conociendo de la presente causa, fija la celebración de la audiencia oral y pública, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, el día 12 de julio del año 2017, se llevó a cabo la celebración de la audiencia oral y pública, en la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A, cuyo extenso fue publicado el 31 de julio de 2017.

En fecha 08 de agosto de 2017, el Juzgado a quo acordó oír la apelación interpuesta en ambos efectos, y se ordenó la remisión de las presentes actas procesales a este Tribunal Superior, quien le dio entrada el 11 de agosto del año 2017.

El 16 de octubre del presente año 2017, la parte demandante por medio de la representación del abogado en ejercicio JOSÉ ALEXIS FARÍAS, consignó por ante esta superioridad escrito de informe.

III
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

1.- Motivos de la pretensión

Observa este sentenciador que el profesional JOSÉ ALEXY FARÍAS JUÁREZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., arguyó en el escrito libelar los siguientes hechos:

En el año 2005 inició la relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., y la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., en virtud de un local comercial identificado con el No. 20B, con área aproximada de ciento diez metros cuadrados (110 mts2) situado en la planta baja del centro comercial Galerías Mall, ubicado el referido centro comercial con frente a la Av. 28, entre Av. 57, conocido también como Circunvalación No. 2, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyo desalojo solicita en virtud del literal a y del literal i del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Señala que el 22 de junio del año 2009, fecha de la celebración del último contrato de arrendamiento, se estableció como canon la cantidad de veintidós mil bolívares (Bs.22.000, 00) el cual sería reajustado de acuerdo al índice de Precios de Consumidor (I.P.C.) que señalaría el Banco Central de Venezuela. Siendo así las cosas, el canon de arrendamiento para el mes de junio de 2013 alcanzó la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00).

Seguidamente alega que, para el mes de julio del año 2013, la arrendataria, Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., inició un procedimiento de consignación de canon de arrendamiento por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Igualmente expresa que, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto No. 602, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.305 del 29 de noviembre de 2013, cuya vigencia comprendió un lapso de 6 meses, el canon de arrendamiento fue reducido a la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00), el cual fue consignado por la arrendataria a partir del mes de marzo de 2014, y durante los meses siguientes, aún cuando el respectivo Decreto fue derogado con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el día 23 de mayo de 2014. Por lo cual, la parte demandada ha efectuado consignaciones de pago insuficientes durante los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2015, quien además no ha atendido al llamado de adecuar el contrato a las disposiciones establecidas en la nueva ley.

Por otro lado, expresa la parte actora que la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., durante los meses de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014, consignó el canon de arrendamiento según lo previsto en el contrato, es decir, por la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00) y no de acuerdo al Decreto No. 602 del 29 de noviembre de 2013, que era la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00). Pero bien, no es menos cierto que la arrendadora desde el mes de marzo de 2014, ha depositado un canon de arrendamiento de (Bs. 27.500,00), y aún después de fenecido dicho Decreto, por lo cual operó una compensación entre los montos adeudados.

Sin embargo, que para el mes de agosto de 2014, cuando se realizó la consignación correspondiente, no se satisfizo en su totalidad el pago, toda vez que verificada la compensación quedó pendiente por pagar la suma de dos mil novecientos cincuenta y nueve bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 2.959,44), lo cual aunado a la diferencia del canon del mes de septiembre, de octubre y noviembre de 2014, por al menos catorce mil setecientos noventa y siete bolívares (Bs. 14.797,00) cada uno, se verifica la insolvencia e insuficiencia en el pago de más de 2 mensualidades consecutivas.

En este mismo sentido, la parte demandante alega que la arrendadora no ha tenido la voluntad de reajustar el contrato último celebrado a la nueva ley, en el lapso propuesto de 6 meses, por lo que el mismo sigue teniendo vigencia. Que en virtud de darle cumplimiento al nuevo Decreto Ley, se efectuó un avaluó sobre el inmueble en cuestión, tomando en consideración el método de costo por reposición.

De igual manera, la parte demandante expresa que la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A. no cumplió con la obligación pactada referente a la contratación de una póliza de seguros contra incendio donde la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., tuviese el carácter de beneficiaria.

2.- Defensas de la parte demandada

Por su lado, el profesional del derecho YAMID GARCÍA CUADRA, representado los derechos e intereses de la parte demandada, Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., esgrimió las siguientes defensas:

Rechaza todos y cada uno de los argumentos de hecho y de derechos expuestos por la demandante, y específicamente:

Que la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., en su condición de arrendataria, haya dejado de pagar 2 o más cánones de arrendamiento, ya que desde el inicio de la relación arrendaticia siempre ha pagado todas las cantidades por concepto de cánones de arrendamiento, condominio y servicios públicos, desde que estaba activa la cuenta bancaria No. 01210321290101342640, del Banco Occidental de Descuento, destinada para tal fin, y cuando la misma fue clausurada deliberadamente, también cumplió con esta obligación mediante consignación judicial.

Niega, rechaza y contradice que, a partir de mayo del año 2014, debía cancelar la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297, 00), ya que en el contrato se estableció que el canon de arrendamiento debía ser pagado los primeros cinco días de cada mes, y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, por lo tanto, el pago exigido por la demandante no operaba para ese mes sino para el siguiente, si fuera el caso.

Rechaza que su poderdante haya ignorado la norma referente a la adecuación del contrato de arrendamiento en un lapso de 6 meses al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Continúa y expresa que el contrato suscrito entre las partes litigantes se puede mantener vigente salvo lo referido al monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento, ya que lo estipulado en el contrato no es la forma prevista en el Decreto Ley vigente. Por lo tanto, en virtud de no haber acuerdo entre las partes, lo conducente es que los contratantes acudan al SUNDDE para la determinación del canon de arrendamiento, y mal puede la parte actora indicar que el canon vigente es la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), ya que el último canon vigente fue la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00), hasta tanto no se adecue el contrato.

Que la realidad es que la parte demandante adeuda a su representada la cantidad de cuarenta y cuatro mil trescientos noventa y un bolívares (Bs. 44.391,00), que corresponde a la cantidad de dinero cancelada de forma excedente, en relación a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014, cantidad que será exigida, según señala la accionada, una vez finalizada la relación arrendaticia. Igualmente, rechaza que tenga la voluntad de compensar alguna cantidad de dinero pagada por encima de los montos acordados como cánones de arrendamiento.
En relación al supuesto avalúo que realizó la demandante sobre el local comercial que ocupa la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA C.A., indica que no ha sido notificada sobre la realización de dicho informe pericial del cual se desprende el valor del inmueble objeto de arrendamiento, por lo que no puede ser utilizado como instrumento de cálculo del canon mensual.

Finalmente, adujo que la cláusula décima octava del contrato, referente a la contratación de una póliza de seguro contra incendios, fue modificada por convenio entre las partes, en razón de que se acordó que la arrendadora debía llevar a cabo la contratación de la póliza, correspondiéndole a la arrendataria pagar las cantidades atenientes a las primas por coberturas contratadas. Pero bien, la arrendadora dejó de realizar la contratación de la póliza de seguros contra incendios sobre el local arrendado, con la intención de demostrar fraudulentamente que la arrendataria dejó de cumplir con la respectiva obligación. Sin embargo, destaca que en la actualidad se encuentra vigente una póliza de seguro contra incendios sobre el local comercial objeto de controversia.

3.- Fundamentos de la decisión recurrida:

Se soporta la sentencia recurrida en los siguientes razonamientos de hecho y de derecho:

“Ahora bien, de un examen de los elementos probatorios traídos al juicio se puede desprender el interés por parte del actor de comunicar el cambio en las disposiciones atinentes a través del telegrama enviado al arrendatario exponiendo la situación al respecto y la necesidad de adecuar el contrato celebrado, o de pactar uno nuevo, a los fines de evitar la insolvencia del arrendatario y recibir un canon menor al acordado, como se pudo apreciar que ocurrió. En consecuencia, quedo evidenciado de actas, que al haber cancelado el arrendatario cantidades de dinero inferiores a las que le correspondía según el último contrato celebrado, y tras haberse comprobado la intención del arrendador de adecuar el mismo a las exigencias de la nueva ley, se puede desprender el pago insuficiente y la insolvencia en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas de parte del arrendatario, causal suficiente, según la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en su artículo 40, literal “a”, por lo que prospera el desalojo incoado en el presente juicio al haberse verificado el incumplimiento o insolvencia del demandado en dos (02) mensualidades consecutivas y la falta de reajuste del canon de arrendamiento.- ASÍ SE DECIDE.-

(…omissis…)

En el caso que nos ocupa se evidencia de las actas procesales, que ambas partes aducen ser deudoras la una de la otra, la accionante por la cantidad de cuarenta y cuatro mil trescientos noventa y uno (Bs. 44.391,00) y la accionada por la cantidad de Cuarenta (Sic) y ocho mil trescientos treinta seis bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 48.336.92), observando quien aquí juzga, que efectivamente en el presente asunto, ocurrió una compensación legal es decir, aquella que opera de derecho en virtud de la Ley, y ante la existencia simultanea de las dos deudas, están se extinguen de pleno derecho.- Así se confirma.-

Por último, pasa esta Juzgadora, a analizar oro (Sic) punto debatido en la presente causa, la falta de contratación de la póliza de seguro contra incendio por parte de la demandada, en atención a lo establecido por los contratantes en la cláusula décima octava del vigente contrato de arrendamiento.

(…omissis…)

Del recorrido realizado a las actas, se evidencia que la parte accionada no aporto prueba alguna que desvirtuara lo alegado por la parte accionante, por cuanto solo existen cuadros de pólizas de seguros, cuya vigencia ha expirado, observando quien aquí juzga de la lectura realizada a la mencionada cláusula contractual, que las partes establecieron que la no contratación de la póliza, dentro del término de treinta días continuos contados a partir de la fecha cierta del contrato en cuestión, por parte de la arrendataria, se consideraría como una condición para resolver el contrato celebrado entre ambos, en consecuencia, es forzoso concluir, que al no existir prueba fehaciente en actas de su cumplimiento, la accionada se encuentra incursa en el incumplimiento contractual de la obligación accesoria indicada, es decir, en la adquisición de la póliza de seguros contra incendio para el inmueble objeto de litis.- Así se decide.-

(…omissis…)

En consecuencia, y como quiera que quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada de las obligaciones de carácter contractual que sirvieron de fundamento a la acción de Desalojo ejercida por el demandante, considera este Tribunal que la misma es procedente en derecho.- Así se decide.-
IV. DISPOSITIVO
Por todos los fundamentos antes expuestos este Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Losada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:
A.- CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentara la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., ambas supra identificadas, y en consecuencia se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes de fecha 22 de junio del 2009, anotado bajo el No. 69, Tomo 95 de los Libros Llevados por la Notaria Publica Octava de Maracaibo.-
B.- Se ordena a la demandada hacer ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE objeto del presente litigio a la parte actora, libre de personas y de cosas.

IV
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

1.- Contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., y la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., sobre el inmueble objeto del presente litigio, autenticado el 15 de julio de 2005, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 61, tomo 93, en cuanto a la firma del Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., el ciudadano LUCIANO CAUTILLI; y en fecha 05 de septiembre de 2005, por ante la Notaría Pública de Valencia, anotado bajo el No. 20, tomo 126, en cuanto a la firma del Presidente de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., el ciudadano RUSSO TEMPONE NICOLINO, constante en el expediente desde el folio treinta (30) hasta el folio treinta y cinco (35), de la pieza principal No. 1.

2.- Contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., y la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., sobre el inmueble objeto del presente litigio, autenticado en fecha 22 de junio del año 2009, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 69, tomo 95, en cuanto a la firma del Presidente de INVERSIONES CALAFATE, C.A., el ciudadano LUCIANO CAUTILLI; y el día 08 de julio de 2009, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del estado Carabobo, en cuanto a la firma del Presidente de CALZADOS GALERÍA, C.A., el ciudadano RUSSO TEMPONE NICOLINO, el cual corre inserto desde el folio treinta y ocho (38) hasta el folio cuarenta y dos (42), de la pieza principal No. 1.

Las formulas probatorias puntualizadas en los particulares 1 y 2, comprenden documentos privados debidamente autenticados, constantes de los contratos de arrendamiento celebrados por las partes, que al no haber sido impugnados por los medios legales regulados gozan plenamente de valor probatorio, esto de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Sin embargo, a los efectos del sub iudice, debe tomarse como relación arrendaticia a examinar en la presente litis, el último de los documentos antes indicados, por ser el negocio jurídico vigente entre los confluctuantes.

Se es de advertir, que de la instrumental in examine, fundamento de la pretensión de la parte actora, se desprende el vinculo arrendaticio existente entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. y la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A, circunstancia en virtud de la cual se estima la referida documental a los efectos de esta sentencia definitiva. Así se establece.

3.- Copia certificada de la sentencia dictada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de febrero de 2014, en el juicio que por cumplimiento de contrato incoare la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A, y que riela desde el folio cuarenta y ocho (48) hasta el folio cincuenta y siete (57), de la pieza principal No. 1.

La documental referente, comporta la copia certificada de un documento público, el cual ostenta pleno valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, en razón de no haber sido rebatido por la parte demandada. Sin embargo, aún cuando este medio de prueba goza de validez, no se desprenden elementos que puedan coadyuvar a esta jurisdicente a disipar la presente controversia, se insiste, circunscrita en un desalojo de local comercial con fundamento a la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento y en el incumplimiento de las cláusulas del contrato respectivo, que establecen la contratación de un seguro que cubra de siniestros al bien objeto del contrato. Así se observa.

4.- Copia certificada del expediente No.477-13, que por consignación judicial de cánones de arrendamiento, incoare la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A, por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, constante desde el folio cincuenta y ocho (58) hasta el folio doscientos cinco (205), de la pieza principal No. 1.

En virtud que la mencionada prueba esta constituida por una copia certificada de un documento público, debe esta Alzada proceder a valorarla de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. En este sentido, la misma se refiere al expediente del procedimiento de consignación de cánones de arrendamientos seguido por la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A. quien ostenta el carácter de arrendataria en el nexo arrendaticio convenido con la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., del cual se evidencia que la arrendataria, Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., consignó por canon de arrendamiento la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00) durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013, enero y febrero de 2014, y que a partir del mes de marzo de 2014, hasta el mes de abril del año 2015, presentó consignación de canon de arrendamiento por la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00). Con fundamento en el Decreto No. 602 del 29 de noviembre de 2013. En razón a lo expuesto, se considera estimado el medio probatorio analizado a los efectos de esta definitiva. Así se determina.

5.- Copia certificada del telegrama emitido a la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., de fecha 23 de junio de 2014 y acuse de recibo, de fecha 08 de julio de 2014, constante en los folios ciento sesenta y tres (163) y ciento sesenta y cuatro (164), de la pieza principal No. 1.

Es menester indicar que este medio documental debe ser valorado en conjunto con la prueba de informe, dirigida al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyas resultas constan en los folios desde el trescientos sesenta y cuatro (364), hasta el trescientos sesenta y siete (367) de la pieza principal No. 1; de las cuales se desprende que dentro del expediente No. 477-15 de consignación judicial de canon de arrendamiento, llevado por la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., consta el acuse de recibo del telegrama remitido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE C.A., a la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., y el cual fue anexado por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en copia certificada.

Asimismo, debe comprender dentro de esta valoración la prueba de informe dirigida al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), resultas que constan en los folios dos (02), tres (03) y cuatro (04) de la pieza principal No. 2, de la que se puede desglosar que el telegrama ZAWAV 2279, dirigido a la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., en la persona de NICOLINO RUSSO TEMPONE, fue entregado y recibido el día 30 de junio de 2014, por la ciudadana LISBETH VIVAS, titular de la cédula de identidad No. V- 15.561.371, a las 10:30 a.m., en el centro comercial Galerías Mall, ubicado en la Av. La Limpia, local No. 20b, planta baja.

Así las cosas, observa este administrador de justicia que las pruebas de informes señaladas, fueron promovidas en virtud de lo prescrito en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se les atribuye pleno valor probatorio. De allí que, al examinar las pruebas ut supra señaladas, este operador de justicia, exclusivamente puede cotejar la intención de la arrendadora Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., de comunicarle a la arrendataria CALZADOS GALERÍAS, C.A., la necesidad de adecuar el contrato de arrendamiento al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. De esta manera, se estiman las formulas probatorias indicadas a los efectos de la definitiva. Así se estipula.

6.- Informe técnico de avalúo del inmueble objeto del litigio, de fecha 06 de junio de 2014, realizado por el Economista ROBINSON SANDOVAL, insertado desde el folio doscientos seis (206) hasta el folio doscientos treinta y dos (232) de la pieza principal No. 1.

El instrumento expuesto, pertenece a la categoría de documentos privados emanados de terceros al proceso, cuya regla de valoración se encuentra estipulada en el artículo 431 de la Ley Civil Adjetiva que prescribe: “(…) Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”.

Sobre esta clase de instrumentos se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, y mediante la sentencia 00088 de fecha 25 de febrero de 2004, señala lo siguiente:

De forma más precisa, la Sala estableció que “...El reconocimiento de un instrumento privado por tercero carece de eficacia como prueba válida. A menos que esos mismos testigos instrumentales, en los casos en que la ley lo admite, hubieran sido llamados a declarar en juicio, mediante la promoción de los correspondientes interrogatorios y bajo el control de las repreguntas de la contraparte, sobre los hechos de que hubieran tenido conocimiento por su intervención presencial en la operación cuya existencia se trata de demostrar...”. (Sentencia de fecha 11 de marzo de 1975, GF. 87, 2E, pág. 614); igualmente, dejó sentado que el documento emanado de tercero no queda reconocido con la declaración testifical de su firmante. (Sentencia de fecha 11 de agosto de 1983. G.F. 121 Vol. I, 3E. pág. 1.196).

Acorde con esos precedentes, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone que “...Los documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.

En interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ratificó el precedente jurisprudencial y dejó sentado que “...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987 tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en un juicio en el cual no sean partes los otorgantes de tales documentos, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles más valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presenten como un simple auxilio de precisión, para que entiendan mejor lo que se le pregunta...”. (Sentencia de fecha 15 de julio de 1993, Corporación Garroz C.A. c/ Urbanizadora Colorado C.A., ratificada el 28 de abril de 1994, Hernán Valecillos c/ Nelson Troconis).

En correspondencia con ese criterio, el autor Román José Duque Corredor ha expresado que no se trata de una prueba documental, sino un testimonio, que debe ser apreciado por las reglas de valoración de la prueba de testigo prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y no de acuerdo con las de los documentos privados a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil. (Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, pág. 216. Edt. Alva S.R.L. Caracas).

En igual sentido, Arístides Rengel Romberg ha indicado que “...no se aplican aquí las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio... porque el documento no emana de la otra parte, sino de un tercero (testigo), razón por la cual el tratamiento procesal establecido en la ley es el de la prueba de testigos, dada la naturaleza de la declaración contenida en el documento, asegurándose así el contradictorio en esta etapa de la instrucción del proceso, mediante las repreguntas que puede formular la parte contraria al testigo, quedando así la valoración de la prueba sometida a la regla general de apreciación de la prueba de testigos...”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Vol. IV, Pág. 353).

(…omissis…)

No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, Vicente Geovanny Salas Uzcategui c/ Luis Alfonso Urdaneta Goyo, y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.).

Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ Pedro Añez Sánchez).

Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes.

El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir.

Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

En disquisición del criterio emanado del Alto Tribunal de la República, se desprende que el contenido de los documentos privados provenientes de terceros al juicio, tendrán validez probatoria siempre y cuando sean valorados como parte de una prueba testimonial. Así bien, consta en actas que la parte demandante promovió la testimonial del ciudadano ROBINSON SANDOVAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.020.119, con domicilio asentado en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, la cual fue evacuada en la audiencia de juicio oral y pública celebrada por ante el Tribunal de conocimiento de la causa.
En este sentido, al analizar el interrogatorio efectuado al ciudadano ROBINSON SANDOVAL, se aprecia que el mismo ratificó el contenido del avaluó efectuado sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. y la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., señalando que el método empleado se corresponde al de costo a reposición, regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para Uso Comercial. Pero bien al momento en el cual la Jueza a quo le preguntó si la parte demandada tenia conocimiento del avaluó efectuado, el testigo manifestó que sin duda los dueños sabían de la realización del avalúo, respuesta que evidentemente no se corresponde a la interrogante planteada.

Por lo visto en el párrafo que antecede, observa quien decide que si bien el ciudadano ROBINSON SANDOVAL, en el avalúo efectuado explana detalladamente haber llevado a cabo una inspección ocular, y recaudar la información necesaria para determinar el valor justo del inmueble, al responder al interrogatorio efectuado indicó que al llegar al local objeto de litigio solo logró tomar fotos al mostrador y al frente del mismo. Por lo tanto, mal podría este Juzgador tener certeza sobre la veracidad del avalúo efectuado, cuando quien llevó a cabo su realización, no tuvo acceso al inmueble. En este sentido, constata este Órgano Jurisdiccional que la testimonial del ciudadano ROBINSON SANDOVAL es ambigua y se encuentra inmersa en contradicciones, por lo cual resulta conducente desestimarla, esto en acatamiento a lo estipulado en el artículo 508 de la Ley Civil Adjetiva. Así se establece.

7.- Copia simple del cuadro de Póliza combinado de industria y comercio No. EMPI-600000584, recibo No. 1714773, emitido por la compañía SEGUROS LA VITALICIA, en fecha 03 de junio del año 2015, y cuya vigencia comprende hasta el 03 de junio de 2016, tomado por la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., cuya asegurado es la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A, que riela en el folio trescientos tres (303), de la pieza principal No. 1.

La instrumental señalada se trata de la reproducción fotostática de un documento privado, por ende, al no tratarse de una copia de un documento público o privado reconocido o tenido como tal, no puede ser incorporada al proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por ello se desestima a los efectos de la definitiva. Así se decide.

8.- Cuadro de Póliza de incendio No. 1028263, recibo No. 11868633, emitido por la Compañía Anónima SEGUROS LA OCCIDENTAL C.A., con vigencia desde el 11 de marzo de 2011, hasta el 11 de marzo de 2012, a nombre de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A, que cursa en el folio trescientos cuatro (304), de la pieza principal No. 1.

9.- Cuadro de Póliza de terremoto No. 1028264, recibo 11868639, emitido por la Compañía Anónima SEGUROS LA OCCIDENTAL C.A., con vigencia desde el 11 de marzo de 2011, hasta el 11 de marzo de 2012, a nombre de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A, constante en el folio trescientos cinco (305) de la pieza principal No. 1.

Resulta necesario valorar de manera concatenada las documentales contenidas en los particulares 9 y 10, con la prueba de informe dirigida a la Compañía Anónima de Seguros La Occidental, cuyas resultas se encuentra insertadas en el folio diecisiete (17) y dieciocho (18) de la pieza principal No. 2, en las que se indica que la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., fue tomadora de las pólizas de seguro identificadas con los Nros. 1028263 Y 1028264, durante el periodo del 11 de marzo del año 2011, al 11 de marzo de 2012, teniendo como objeto un bien inmueble ubicado en la Av. 28, centro comercial Galerías Mall, nivel 1, local 20B, en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia. Además, se indica que el intermediario de seguros fue el ciudadano RAFAEL ENRIQUE FINOL LUQUE.

En correspondencia a lo antes expuesto, este jurisdicente le otorga valor probatorio a las pruebas ut supra señaladas, en virtud del artículo 432 de la Ley Civil Adjetiva, de las cuales se evidencia que el inmueble objeto del presente litigio, vale decir, el local comercial ubicado en el Centro Comercial Galerías Mall, nivel 1, No. 20B, de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, fue objeto de unas pólizas de seguro de incendio y terremoto durante el periodo comprendido desde el 11 de marzo de 2011, al 11 de marzo de 2012, cumpliendo de esta manera la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., con lo convenido en la cláusula décimo octava del contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., específicamente, durante el lapso señalado. De este modo, se estima la presente prueba a los efectos de la definitiva. Así se decide.

10.- Recibo de seguro contra incendio No. 56-19-564228, recibo No. 2430969, emitido por la Sociedad Mercantil SEGUROS CARACAS, con vigencia desde el 28 de noviembre de 2006, hasta el 28 de noviembre de 2007, a nombre de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., que riela en el folio trescientos seis (306), de la pieza principal No. 1.

Esta fórmula probatorio de tipo documental corresponde ser valorada de manera articulada con la prueba de informes dirigida a la Compañía SEGUROS CARACAS DE LIBERTY MUTUAL, resultas que constan en el folio diecinueve (19) de la pieza principal No. 2, y en la cual se indica que la póliza de incendio No. 56-19-564228, No. de recibo N-2430969, fue emitida por la entidad aseguradora SEGUROS CARACAS DE LIBERTY MUTUAL el día 28 de noviembre de 2006, cuyo periodo de vigencia finalizó el 28 de noviembre de 2007; que el bien asegurado se encontraba constituido por una edificación ubicada en la Av. La Limpia en el Centro Comercial Galerías Mall, PB, local 20B; y, que el intermediario de seguros que tramitó la póliza fue el ciudadano RAFAEL ENRIQUE FINOL LUQUE.

En este orden de ideas, de los medios probatorios antes descritos se puede únicamente desprender que durante el 29 de noviembre de 2006, al 29 de noviembre de 2007, sobre el bien objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE y la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., se contrató una póliza de seguros, acatándose particularmente durante ese periodo lo estipulado en la cláusula décimo octava del contrato; por lo tanto, se estiman las referidas pruebas a los efectos de la definitiva. Así se observa.

11.- Testimonial del ciudadano RAFAEL ENRIQUE FINOL LUQUE, quien es venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
Observa este juzgado superior, que la testimonial indicada correspondía ser evacuada durante la audiencia de juicio oral y pública celebrada por ante el Tribunal de la causa, y a la misma no compareció el ciudadano RAFAEL ENRIQUE FINOL LUQUE, en consecuencia, nada tiene este jurisdicente que valorar a los efectos de la definitiva. Así se establece.

V
MOTIVOS PARA DECIDIR

Una vez exploradas las actas que conforman el expediente contenedor de la presente causa, observa este juzgador que el thema decidendum del presente litigio se circunscribe en el desalojo de local comercial incoado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., en vigor de la relación arrendaticia iniciada el 15 de julio del año 2005, cuyo objeto comprende un local comercial ubicado en la Av. La Limpia, centro comercial Galerías Mall, nivel 1, local No. 20B, en la jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

En este aspecto, sobre la acción de desalojo el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO en la obra titulada Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (2006), página 171, señala que el desalojo comporta: “aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley (…).

Se tiene pues, que el desalojo comprende aquella acción que el legislador venezolano le otorga al arrendador de una relación arrendaticia, cuya procedencia debe estar fundamentada exclusivamente en una de las causales establecidas en la norma reguladora, verbigracia, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, cuyo fin se encuentra encaminado a terminar la relación arrendaticia y la devolución del inmueble por parte del arrendatario. De este modo, el artículo 40 del Decreto Ley mencionado, a la letra expresa:

“(…)Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Bajo este argumento, avista este administrador de justicia que la parte accionante sustenta su pretensión en los literales “a.” e “i.” de la norma ut supra citada. De esta manera, en primer lugar, procederá este sentenciador a examinar la causal contenida en el literal “a” antes indicado, referida a la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, controversia que se suscita en razón que la parte demandante alega que el canon de arrendamiento a partir del 23 de mayo del año 2014, debía ser pagado en virtud del último acuerdo efectuado por los contratantes en junio del año 2013, es decir, por la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00). Por su parte, la sociedad mercantil demandada aduce que el canon de arrendamiento correspondía ser cancelado, tal y como ha venido siendo, en virtud del Decreto No. 602 del 29 de noviembre 2013, esto es, en la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs.27.500, 00).

Así las cosas, se percata este Órgano Jurisdiccional que a partir del mes de junio del año 2013, la arrendataria Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A, comenzó a consignar por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el monto de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), por concepto de canon de arrendamiento; consiguientemente, a partir del mes de marzo del año 2014, la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., procedió a consignar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00), en virtud de la publicación en Gaceta Oficial del Decreto No. 602 del 29 de noviembre de 2013, que en su artículo 2 contempló lo siguiente:

(…) A partir de la publicación del presente Decreto en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, los cánones de arrendamiento de inmuebles constituidos por locales o establecimientos en los que se desarrollen actividades comerciales en edificaciones de viviendas u oficinas, edificaciones con fines turísticos, galpones, oficinas, edificaciones de uso educaciones, edificaciones de uso médico asistencial, centros comerciales y, en general, cualesquiera clase de locales o establecimientos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, productivas o de servicios, no podrán exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2)

Seguidamente, es importante aludir que el 23 de mayo del año 2014, entra en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual derogó el Decreto No. 602, y cuya disposición transitoria primera prevé:

“Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”

De igual manera, en corolario a la norma anterior, resulta importante aludir a lo previsto en el artículo 17 ejusdem:

“Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.”

En esta perspectiva, se desprende de las normas ut supra citadas, que el legislador establece un lapso en el cual las partes de un contrato de arrendamiento preexistente se encuentran constreñidas en adecuar su contrato a las normas contempladas en el Decreto Ley regulador vigente, el cual además, establece la prohibición de cobrar cánones de arrendamiento calculados por un método distinto a los establecidos en el Decreto Ley, por lo cual deben las partes de un contrato celebrado previo a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, seleccionar dentro del lapso señalado de seis (6) meses, cuál de los métodos previstos en el Decreto Ley será el utilizado para calcular los cánones de arrendamientos respectivos y cumplir así el deber insoslayable de adecuación del contrato preexistente a las disposiciones normativas vigentes.

En ese orden de ideas, el artículo 32 del Decreto Ley referido contempla los métodos que las partes de una relación arrendaticia debe elegir para llevar a cabo el calculo del monto del canon de arrendamiento que corresponda, los cuales son: el método del canon de arrendamiento fijo, canon de arrendamiento variable y canon de arrendamiento mixto, y que consisten en:

“Artículo 32:. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.

(…omissis…)

2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:

Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas: La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.”

En el caso bajo análisis, constata esta superioridad que tanto la parte demandante como la parte demandada alegan cantidades por concepto de canon de arrendamiento cuyo calculo no se encuadra dentro de los métodos previstos en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, específicamente, en la norma reguladora contenida en el artículo 32 del Decreto Ley; y si bien, la parte demandante afirma haber tenido la intención de ajustar el contrato de arrendamiento al nuevo Decreto Ley, y realizado un avaluó para obtener el valor real del inmueble, no se refleja un acuerdo entre las partes con respecto al método elegido para calcular el monto del canon de arrendamiento, tal como se exige en el elemento regulador precitado.

Por lo tanto, aún cuando resulto infructuoso el acuerdo para establecer el calculo del canon de arrendamiento, el legislador prevé la posibilidad a las partes de dirigirse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos para solicitar su determinación, lo cual no fue efectuado por la parte demandante, Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. Por ende, al no haber atendido la parte actora a lo consagrado en el Decreto Ley, mal podría exigir el desalojo de local comercial ubicado en la Av. La Limpia, centro comercial Galerías Mall, nivel 1, local No. 20B, en la jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIAS, C.A., con fundamento en el pago insuficiente de cánones de arrendamiento, se insiste, cuando estos no resultan computados en virtud de lo estipulado en la norma reguladora. Por lo que, en consecuencia, los cánones antes referidos no pueden exigirse en razón de la prohibición contenida en el artículo 17 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se decide.

En relación a la compensación que alega en el escrito libelar la parte demandante, se tiene que al no ser declarada la insuficiencia del pago de cánones de arrendamiento, dicha figura extintiva de las obligaciones no sería posible, pues, para que puede ser verificada la compensación se requiere que dos personas sean deudoras mutua o reciprocamente, tal como lo prevé el artículo 1.331 de la Ley Civil Sustantiva, lo que no se verifica en el caso in examine. Así se decide.

Por otro lado, la demandada, Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., entre sus defensas asienta que la arrendadora, Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. ha realizado gestiones para que la arrendataria incurriera en insolvencia, entre lo que se debe resaltar, que la parte demandante clausuró la cuenta bancaria No. 01210321290101342640 del Banco Occidental de Descuento, la cual se encontraba destinada para el pago de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, al efectuar la revisión del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, este jurisidicente pudo identificar que en los mismo no se regula ni se hace referencia a la existencia de una cuenta bancaria para la cancelación de los cánones de arrendamiento por parte de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., así como tampoco consta en el acervo probatorio evidencia alguna al respecto. Así se decide.

Ahora bien, debe este Juzgado Superior pronunciarse sobre la procedencia del desalojo de local comercial, previamente identificado, en fundamento en el literal “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual alude a la inobservancia de una cláusula del contrato de arrendamiento o de la ley por parte del arrendatario. Señala el demandante, que la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., incumplió con la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento, relativa a la contratación de una póliza de seguros, la cual está establecida en los siguientes términos:

“DÉCIMA OCTAVA: LA ARRENDATARIA se obliga a contratar, dentro del lapso de treinta días continuos contados a partir del día PRIMERO (01) DE JULIO DE 2009, una póliza de seguro de incendio que cubra los daños al inmueble arrendado hasta por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,oo) y que además cubra el llamado riesgo locativo y los daños que se pudiesen causar a los inmuebles o establecimientos mercantiles cercanos o vecinos del inmueble. La no contratación de esta póliza, dentro del término de treinta días continuos contados a partir de la fecha cierta de este contrato, por parte de LA ARRENDATARIA se considerará como condición resolutoria de este contrato. La contratación de la póliza de seguro contra incendio no limita la responsabilidad de LA ARRENDATARIA en cuanto a los daños que pudiesen ser causados al inmueble o a los terceros.

La parte demandada, por su parte, alega que de muto consentimiento se modificó la cláusula transcrita, y se acordó que sería la arrendadora quien gestionaría la contratación de la póliza de seguro y ésta, es decir, la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., sería quien cubriría los gastos correspondientes a las primas de la referida póliza de seguro. En cuanto lo antes señalado, este jurisdicente al llevar a cabo la revisión de las actas que constan en el expediente, observa que no cursa en autos la modificación de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. y la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., según el cual se invierten los términos de la obligación in commento, en el sentido que es la arrendadora quien debía cumplir dicha prestación.

Además, es importante resaltar que aún cuando del acervo probatorio se desprende que durante el periodo comprendido desde el 28 de noviembre de 2006, hasta el 28 de noviembre de 2007, se contrató sobre el local comercial referido, una póliza de seguro con la Compañía SEGUROS CARACAS DE LIBERTY MUTUAL, la cual no fue renovada; así como también, que existía una póliza de seguro contratada con la Compañía Anónima DE SEGUROS LA OCCIDENTAL, durante el periodo estrictamente entendido desde el 11 de marzo del año 2011, hasta el 11 de marzo de 2012, la parte demandada no aportó algún medio probatorio al proceso tendiente a evidenciar su defensa, referente que a la fecha de interposición de la demanda por parte de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., sobre el local comercial objeto de la litis, existía vigente la contratación de una póliza de seguro tal como se previó en el contrato de arrendamiento que conforma el sub iudice.

Por lo cual, si bien la arrendadora y la arrendataria no adecuaron su convención al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, se percata este sentenciador que la cláusula décima octava no contraria alguna disposición comprendida en el Decreto Ley vigente, por lo cual la parte arrendataria debía atender a lo prescrito en ella en las condiciones pactadas. Asimismo, dada la naturaleza de dicha cláusula y los fines que con ella se persiguen, los cuales no son otros que garantizar la protección del arrendador propietario del inmueble arrendado ante cualquier siniestro, mal debía estar supeditada su satisfacción a la adecuación ulterior del negocio arrendaticio, esto ante los riesgos que correría el inmueble objeto del contrato al no estar amparado por póliza de seguro alguna.

En correspondencia con lo expuesto, al quedar verificado la inobservación por parte de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIAS, C.A., de la obligación pactada en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrado el 22 de junio de 2009, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., se corrobora la procedencia del desalojo del local comercial ubicado en la Av. La Limpia, centro comercial Galerías Mall, nivel 1, local No. 20B, en la jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni, del Municipio Maracaibo del estado Zulia, se reitera, incoado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A, con basamento en el literal i del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del 23 de mayo de 2014. Así se decide.

En consecuencia, basado en los fundamentos de hecho y derecho constantes en la presente motiva, irremisiblemente, en la dispositiva que corresponda este Órgano Jurisdiccional declarará: SIN LUGAR la apelación interpuesta el día 1° de agosto del año 2017, por el profesional del derecho YAMID GARCIA CUADRA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 12 de julio del año 2017, en la celebración de la audiencia oral y pública, y cuyo extenso fue publicado el día 31 de julio de 2017, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A. Así se decide.

Por lo anterior, SE CONFIRMA la apelada, aunque por razones distintas a las expresadas en la recurrida. En ello, se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A. Así se decide.

VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el día 1° de agosto del año 2017, por el profesional del derecho YAMID GARCIA CUADRA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 12 de julio del año 2017, en la celebración de la audiencia oral y pública, cuyo extenso fue publicado el día 31 de julio de 2017, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A.

SEGUNDO:. SE CONFIRMA la sentencia apelada, aunque por razones distintas a las expresadas en el fallo recurrido. En consecuencia:

Se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A.

TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, en virtud de lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. Y REGISTRESE Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los trece (13) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207 de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Dr. JOSÉ GREGORIO NAVA GONZÁLEZ
EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ

En la misma fecha anterior siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ