TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:
EXPEDIENTE NÚMERO 0096-16
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA

I. Narrativa.
Cursa por ante este Tribunal, demanda por DESALOJO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA, incoado por por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS PORTILLO OJEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.535.434, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representado judicialmente por el profesional del derecho Edgar Sánchez Navarro, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 38.524, del mismo domicilio contra la ciudadana NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.469.772, de este domicilio, representada por la abogada en ejercicio Miriam Pardo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.336, en su condición de defensora Ad-Litem, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
Agotadas íntegramente las fases iniciales del proceso, como lo son, la fase Instructoria y Preliminar, condujo al Tribunal a fijar la Audiencia Oral y Pública, la cual se celebró el día 10.11.2016, en la Sala de Audiencias No. 2 de los Tribunales Ordinarios y Ejecutores de Medidas de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y al momento de dictar el dispositivo se declaró: Primero: Con lugar la pretensión de desalojo, interpuesta por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS PORTILLO OJEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.535.434, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la ciudadana NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.469.772, de este domicilio, con fundamento en el artículo 91 numeral 2° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referido a: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 2° La necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”, en virtud de lo cual se ordena a la demandada NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, hacer entrega formal del apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Amparito, situado en la avenida circunvalación N° 2, signado alfanumérico 4-B, ubicado en la primera planta, tipo edificio, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni (antes Municipio Cacique Mara) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano FRANCISCO DE JESÚS PORTILLO OJEDA, antes identificado, quien lo recibirá quedando en cuenta que no podrá alquilarlo por espacio de tres (3) años, conforme lo dispuesto en la Ley especial. Segundo: Se desestima la pretensión del accionante al cobro de los cánones de arrendamiento de diez (10) meses, a partir del mes de septiembre de 2015, hasta la fecha de la introducción de la demanda, y por tanto se desecha la causal contenida en el artículo 91 numeral 1° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referida a: "Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. . Tercero: Se desestima la pretensión del accionante referida al reconocimiento de los deterioros o daños a los muebles o equipos pertenecientes al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y por tanto se desecha la causal contenida en el artículo 91 numeral 4° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referida a: "Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 4° Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble”. Cuarto: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.469.772, de este domicilio por haber sido vencida en esta instancia, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en el en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a la publicación del texto en extenso del fallo anunciado en la audiencia oral y pública de juicio; se prescinde de la narrativa y de la trascripción de las actas procesales y se continúa en consecuencia con la exposición clara, precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho que justifican el dispositivo oral pronunciado en la audiencia de juicio, para lo cual se hace bajo las siguientes consideraciones:

II. De la Demanda.
De un estudio practicado al memorial inicial se extraen los siguientes hechos postulados por la representación judicial de la parte demandante ciudadano FRANCISCO DE JESÚS PORTILLO OJEDA, para lo cual, de seguidas se resumen los datos objetivos y necesarios para constituir la litis.

 Que en fecha 01 de noviembre de 2013, celebró contrato verbal de arrendamiento con la demandada, sobre un apartamento de la única y exclusiva propiedad de su representado que forma parte del Edificio denominado Residencias Amparito, situado en la avenida circunvalación N° 2, signado con el número 4-B, ubicado en la primera planta, tipo edificio, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni (antes Municipio Cacique Mara) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y que le pertenece según consta en documento registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de julio de 1991, bajo el N° 38, Protocolo 1°, Tomo 5.
 Que el tiempo de duración del contrato fue convenido por seis (6) meses comprendidos desde el 01 de noviembre de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014, y siendo que el contrato de arrendamiento se realizó en forma verbal el mismo entra entre los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado.
 Que el canon de arrendamiento se convino en CINCO MIL BOLIVARES (BS. 5.000,00) mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, sin la inclusión del condominio y cuotas extraordinarias, las cuales correrían por cuenta de la arrendataria, así como el pago de los servicios públicos.
 Que una vez finalizado los primeros seis (6) meses del contrato de arrendamiento verbal, es decir, el 01 de junio del año 2014, su representado tuvo conversaciones con la arrendataria para realizar un ajuste al canon de arrendamiento para los siguientes seis meses en el caso de querer continuar con el contrato de arrendamiento verbal, negándose la arrendataria a dicho ajuste porque el ajuste debe ser de manera anual y que seguiría cancelando los CINCO MIL BOLIVARES (BS. 5.000,00) como canon de arrendamiento.
 Que al cumplirse el año, se reajustó el canon de arrendamiento a SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 6.500,00) y desde esa fecha la arrendataria demostró una conducta contraria a sus obligaciones de cancelar al día dicho canon de arrendamiento.
 Que adeuda por canon de arrendamiento diez (10) meses, a partir del mes de septiembre de 2015, hasta la fecha de la introducción de la demanda, arrojando la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 65.000,00), a razón de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 6.000,00) mensuales.
 Que aunado a la falta de pago como causal de desalojo, manifiesta el demandante la necesidad de su hija GINA ANDREA PORTILLO PALMAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.449.678, de este domicilio, de ocupar el inmueble arrendado ya que la misma no posee vivienda.
 Que el inmueble antes descrito le fue entregado a la demandada totalmente pintado con pintura brillo de seda clase A, pisos recién emplomados, además de un sistema interno de hidroneumático compuesto de tanque plástico de 500 litros de capacidad, bomba eléctrica de medio (0,5) Hp de capacidad, pulmón y sistema de control o presotasto, manómetro y válvulas del conjunto de control, tuberías por el sistema de agua caliente, que a su decir se encontraban totalmente nuevos. Asimismo, determina la representación judicial que el inmueble cuenta con gabinete de cocina compuesto por un mueble de madera forrado en formica, con mueble tanto en la parte superior del lado de la cocina, con campana eléctrica de 60 pulgadas y del lavadero, en la parte inferior en forma de L, incluye cocina de 60 pulgadas y el lavaplatos con fregadero del lado de la fachada con su grifería completa; instalaciones eléctricas con sus respectivos tomacorrientes, lámparas y apagadores en perfecto funcionamiento; sistema de aguas servidas en perfecto estado, los baños con cerámica hasta el techo y sus piezas sanitarias completas y nuevas, con el baño del cuarto principal completamente remodelado o nuevo. Los cuartos presentan todos los closets en madera y puertas completamente terminados y acabado en buen estado, con ventanas corredizas de vidrios y marcos de aluminio, con sus respectivas protecciones de hierro tanto en ventanas, como en la puerta principal, con dos juegos de llaves para la puerta y reja principal como de cada cuarto. Que la arrendataria, no ha cuidado del inmueble dado en arrendamiento como un buen padre de familia, ocasionado deterioro o daños a los muebles o equipos pertenecientes al mismo, como es el caso del daño causado a la bomba de agua del hidroneumático y otros muebles como el caso del gabinete de cocina, cuyo costo de reparación se acordó se descontaría del canon de arrendamiento. Fundamenta su pretensión en los ordinales 1°, 2° y 4° del Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
 Que pese a las múltiples gestiones de carácter extrajudicial que ha realizado el actor para que la demandada cumpla con sus obligaciones originadas del relacionado contrato verbal, sin que haya habido acuerdo, es que acude a la vía correspondiente a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia, dándose inicio al procedimiento administrativo el día 20.01.2016, signado con el No. MC-01391/01/16, y siendo que ante dicho ente tampoco hubo acuerdo posible fue dictada Resolución en fecha 11.03.2016, en la cual se habilita la vía judicial para dirimir el conflicto de intereses.
 Fuerza que la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2015 hasta la fecha de interposición de la demanda, es decir diez (10) meses a razón de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,00) mensuales, haciendo un total de de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 65.000,00), aunada a la necesidad de que dicho inmueble sea habitado por su hija GINA ANDREA PORTILLO PALMAR, ya que no posee vivienda.
 Que pide primero, que la demandada entregue el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y libre de personas y cosas, salvo los bienes que forman parte del inmueble y que están adheridos a él; segundo, en cancelar las pensiones arrendaticias insolutas, las cuales ascienden hasta la fecha de interposición de la demanda a la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 65.000,00),, con sus respectivos intereses y las que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble; tercero, en condenar ala arrendataria a cancelar todos los gastos por los daños que haya sufrido el inmueble y cuarto lugar, que convenga la demandada en cancelar las costas procesales derivadas del presente juicio.

III. De la contestación.
En el momento de la contestación de la demanda, la defensora ad litem, manifestó no haber logrado tener contacto con la demandada, por lo que en resguardo de sus garantías fundamentales del debido proceso y derecho de defensa, niega, rechaza y contradice los hechos narrados en la demanda por no ser ciertos, así como el derecho invocado.

IV. De los límites de la controversia y los supuestos objeto de pruebas.
En auto del día 18.07.2017, se fijaron los hechos y los límites de la controversia, concisos en los hechos de que la demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2015 hasta la fecha de interposición de la demanda, es decir, diez (10) meses a razón de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,00) mensuales, haciendo un total de de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 65.000,00), por lo que se exige la aplicación de la causal de desalojo establecida en el numeral primero del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, insolvencia en el pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada. Así como, la necesidad de que dicho inmueble sea habitado por la hija del actor, ciudadana GINA ANDREA PORTILLO PALMAR, ya que no posee vivienda, peticionado el desalojo en aplicación a la disposición del numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y finalmente en los daños causados por la arrendataria al inmueble objeto de arrendamiento, lo que tipifica la aplicación del desalojo por imperativo del ordinal 4 de la ley singularizada.
En el relacionado auto, también el Tribunal fijó que los hechos objeto de prueba debían ser demostrados por el actor dada la contradicción y rechazo genérico hecho por la defensora de oficio, atenidos a: 1. Que celebró un contrato de arrendamiento verbal con la parte demandada desde el 1° de noviembre de 2013. 2. Que es propietaria del inmueble que aduce fue objeto del contrato de arrendamiento presuntamente celebrado con la demandada. 3. Que la parte demandada se encuentra morosa en el pago de los cánones de arrendamiento, una vez que se cumplió un año del contrato de arrendamiento presuntamente celebrado. 4. Que su hija, ciudadana GINA ANDREA PORTILLO PALMAR, se encuentra en necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ya que ésta no posee vivienda. 5. Que la parte demandada no ha cuidado el inmueble dado en arrendamiento como un buen padre de familia al ocasionar deterioros o daños a los muebles o equipos pertenecientes al mismo.

V. De las Pruebas de las partes y su valoración.
DEMANDANTE:
Con el escrito de demanda, el actor acompañó los siguientes elementos probatorios:
1. INSTRUMENTALES
A) Documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de julio de 1991, bajo el N° 38, Protocolo 1°, Tomo 5, agregado en copia simple. El instrumento in comento, siendo de naturaleza pública, emanados de funcionarios públicos competentes, hacen plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en él contenido, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado por el demandado, se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil
B) Documento de cancelación de hipoteca, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de septiembre de 2004, anotado bajo el N° 17, Tomo 229 y posteriormente registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 10 de octubre de 2007, bajo el N° 14, Protocolo 1°, Tomo 5, agregado en copia simple. Al igual que el anterior por ser emitido por un Organismo Público que merece fe, salvo prueba en contrario, se aprecia en todo su valor probatorio.
C) Procedimiento Administrativo N° MC-01391/16, seguido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Zulia (SUNAVI), en copia certificada. Este medio siendo copia certificada de documento público de orden administrativo, al no haber sido tachado sus efectos por la parte demandada, adquiere plena fe a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA).

2. TESTIMONIALES: Promovió la declaración jurada de los ciudadanos ARTURO RAFAEL MENDOZA YANEZ, JOSE CAMILO GONZALEZ, IVIS OCHOA CARDENAS, RAFAEL RAMON VALERA MEDINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 7.361.733, 15.841.109, 16.987.332 y 20.862.116 respectivamente, de este domicilio.
Este medio de pruebas fue efectivamente evacuado en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral y pública de juicio, se presentaron los ciudadanos:
JOSE CAMILO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.841.109, de estado civil casado, de 40 años de edad, de profesión Obrero Civil, domiciliado en Residencias Amparito, situado en la avenida circunvalación N° 2, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni (antes Municipio Cacique Mara) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien manifestó no tener interés en las resultas del juicio, ni impedimento para declarar, prestando el respectivo juramento de Ley. Ante la primera pregunta formulada por el promovente, abogado Edgar Sánchez Navarro, referida a que si le constaba que el apartamento le pertenecía al demandante. Contestó: si. 2) Que si le constaba que el apartamento estaba arrendado. Contestó: Si. 3) Que si conoce a la arrendataria; contestó: Si, de vista. 4) Que si la arrendataria cumple con el mantenimiento del apartamento. Contestó: no, lo tiene descuidado, esta abandonado. 5) Si sabe y le consta sobre el pago de servicios que debía realizar la arrendataria. Contestó: no se nada sobre dicho pago de servicios. 6) Como le consta los hechos narrados. Contestó: Porque tiene tres (3) años alquilado en el apartamento ubicado al lado del apartamento objeto de la demanda. Al ser repreguntado por la defensora de oficio de la parte demandada, quien le requirió hiciera indicación precisa de la dirección del inmueble objeto del litigio y que manifestara si tenía algún tipo de interés en hacer declaración en el juicio, ante lo cual dicho ciudadano señaló con precisión la dirección del apartamento y manifestó no tener interés en las resultas del juicio.
ARTURO RAFAEL MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.361.733, de estado civil casado, de 54 años de edad, de profesión ingeniero, domiciliado en el sector Santa María, Residencias Katty, avenida 70, apartamento 4B, Parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, quien manifestó no tener interés en las resultas del juicio, ni impedimento para declarar, prestando el respectivo juramento de Ley. Procediendo el abogado Edgar Sánchez Navarro, a interrogarlo, de la siguiente manera: 1) Diga el testigo como le consta que el inmueble de esta causa le pertenece al demandante. Contestó: si me consta, porque él me lo arrendó hace dos años. Esto es, para los años 2013-2014. 2) Cómo le consta la existencia del arrendamiento entre las partes del juicio. Contestó: Porque cuando me tocó entregar las llaves se lo hice a la demandada por orden del demandante. 3) Si sabe cuáles fueron las condiciones del arrendamiento que hizo el actor con la demandada. Contestó: las desconozco. Al ser repreguntado por la defensora de oficio de la parte demandada, quien le requirió hiciera indicación precisa de la dirección del inmueble objeto del litigio y que manifestara si tenía algún tipo de interés en hacer declaración en el juicio, ante lo cual dicho ciudadano señaló con precisión la dirección del apartamento y manifestó no tener interés en las resultas del juicio.

Esta operadora de justicia haciendo lectura detenida de las declaraciones rendidas por los mencionados testigos, debe desarrollar las facultades de aplicación de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y al sopesar en especifico el dicho del testigo Arturo Rafael Mendoza, el mismo resulta incongruente con los hechos litigiosos, pues refiere haber estado arrendado en el mismo inmueble hace dos años, para los años 2013-2014, circunstancia que se topa con la narrada en la demanda, ya que la relación arrendaticia que se reclama en esta instancia se encuentra comprendida desde el 01.11.2013 hasta el 31.05.2014; no le merece fe a esta Juzgadora el testimonio hecho por este ciudadano y por tanto lo desestima sin entrar a mayor profundidad de evaluación de sus dichos.
Siendo que el medio testifical se desenvolvió con la comparecencia de dos (2) testigos y habiendo uno de ellos resultado desechado por este Tribunal, no puede esta Juzgadora hacer estimación valida de dicho medio con la exposición o testimonial de uno solo, por lo que queda sin ningún valor probatorio el medio en comento y así se decide.

3. INSPECCION JUDICIAL sobre el inmueble objeto de la causa. Este medio de prueba habiendo quedado obrado por esta misma autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente se le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados en el momento de su práctica, en consonancia con lo consagrado en el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil, y así se aprecia.

4. INFORMES: Solicitó se oficie a los TRIBUNALES ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE ESTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL y al SUNAVI, para que informen si en esos despachos cursa algún procedimiento por consignación arrendaticia efectuada por la demandada a favor del demandante. Este medio en caminado a la demostración de la insolvencia arrendaticia de la demandada, para verificar la existencia o no de procedimientos de consignación arrendaticia por parte de la demandada, si bien el Tribunal en el auto mediante el cual fueron providenciados los medios probatorios no precisó la evacuación del mismo, es el caso que a tenor de lo normado en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil y no resultando de autos oposición de la demandada, se entendió por admitido, observando que en la fase correspondiente no fue impulsada por la parte promovente en ningún momento, por lo que no puede hacerse pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

En el lapso de promoción de pruebas, promovió:
Ratificó los testigos promovidos en su escrito de demanda y los instrumentos presentados, específicamente el procedimiento administrativo, en relación a la falta de cancelación de cánones de arrendamiento. Este medio ya fue objeto de valoración y así se reitera.
Ratificó la inspección judicial solicitada con el escrito de demanda, para demostrar los daños causados al inmueble objeto de la demanda. Este medio ya fue evaluado en su debida ocasión.
Promovió inspección judicial para ser realizada en una habitación del inmueble ubicado en el Barrio Alto Sano, Av. 94A, calle 95M-1, casa 164, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el objeto de demostrar el estado de necesidad de su hija, ciudadana GINA ANDREA PORTILLO PALMAR. Se repite el mismo criterio de valoración que el que fue expuesto en el estudio de la prueba numerada 3 antecedentemente. Así se decide.

El demandante en la oportunidad de la celebración de audiencia oral y pública de juicio consignó acta de nacimiento N° 2399 de la ciudadana GINA ANDREA PORTILLO PALMAR, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para demostrar la filiación existente de padre-hija, alegada en el memorial y decurso del juicio. Esta juzgadora valora la referida prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, producto de ser copia certificada de documento público emitido por funcionario competente que no fue impugnada, desconocida ni tachada de falso por la parte interesada. Así se decide.

DEMANDADA:
Con el escrito de contestación la defensora ad litem no proporcionó medios de pruebas y en la fase probatoria, invocó el mérito favorable que desprendan las actas.

VI. Consideraciones para decidir.
Para decidir sobre el debate judicial de forma sustancial, encuentra imprescindible esta sentenciadora, bien como ha llevado a cabo el estudio del expediente, que la petición de fondo vertida en el contradictorio sobre la base de la ley arrendaticia vigente, se condensa en lo establecido en el Capítulo VII, De los Desalojos, artículo 91, numerales 1, 2 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. De tal forma que el Tribunal repite su pronunciamiento sobre el punto, emitido al momento de dictar el dispositivo del fallo en la oportunidad de la audiencia pública y oral de juicio, haciendo en este estadio exhibición de los fundamentos de hecho y derecho que arribaron para formar juicio de quien aquí decide.
En esta orden de ideas, establecida la pretensión encausada de desalojo, se halla esta Autoridad Judicial en el imperativo deber de cotejar la procedencia de las causales invocadas, conforme a la carga de probar los hechos que limitan la controversia los cuales se dan por reproducidos por ser singularizados de forma previa a lo largo del fallo.
En primigenio desarrollo de este fallo, se denota que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado.
Por su parte el Código sustantivo, precisa las obligaciones que derivan de este orden de contratos, así en los Artículos 1.585 y 1.592, se establece:
Artículo 1.585 “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
En examen a los supuestos objeto de prueba supra establecidos, esta decisora debe constatar en primer orden, la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada, es decir la certitud del vinculo contractual verbal de arrendamiento desde el primero (1°) de noviembre de 2013.
Este requisito tiene su singularidad en cuanto a la forma como los contratantes decidieron regir su relación y es el hecho de haberlo dispuesto de manera verbal y no escrita. En este sentido, el argumento del actor es el hecho de haber dado en arrendamiento un inmueble de su propiedad a la demandada ciudadana NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, a quien entregó en posesión desde el 1° de noviembre de 2013, iniciando con el pago de un canon de arrendamiento de Bs. 5.000,00, el cual luego de un año fue ajustado a Bs. 6.500,00, debiendo ser cancelado cada mes los primeros cinco días, sin la inclusión del condominio y cuotas extraordinarias, y pago de los servicios públicos, los cuales correrían por cuenta de la arrendataria; que el inmueble se entregó en óptimas condiciones de habitabilidad, en líneas generales. En forma sintetizada, estas fueron las cláusulas que la parte actora precisó en sus alegatos, es decir las condiciones que rigió la relación contractual.
Estas manifestaciones fácticas fueron absolutamente negadas, contradichas y rechazadas por la defensora de oficio de la demandada en este juicio, al momento de la contestación de la demanda, por lo que la carga de la prueba quedó en manos del actor.
En esta trayectoria, es primordial para quien juzga, revisar las actas y verificar la existencia de un elemento mínimo de prueba escrita que haga presumir la certitud o evidencia de la relación contractual verbal accionada contra la ciudadana NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, y de cuya existencia comprobada dimanarán las obligaciones que se exigen en este juicio. En obsequio a ello, de las copias certificadas del procedimiento administrativo emitidas por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDA (SUNAVI), REGIÓN ZULIA, se evidencia en el vuelto del folio treinta y siete (37), que la arrendataria expuso:“…En atención a la exposición esgrimida por la parte accionante y en consideración a los elementos ínsitos en la presente denuncia es pertinente y necesario establecer las siguientes consideraciones…omissis…, además de ello la ciudadana arrendadora en ningún momento le ha otorgado los recibos de pago que es de estricta obligación,… omisis… sin embargo mis representados en la voluntad y disponibilidad de lograr un acuerdo en tanto y cuanto al canon de arrendamiento…omissis…”. De esta documental se determina palmariamente el elemento mínimo de prueba sobre la existencia del contrato verbal al no haber resultado absolutamente desconocido por la arrendataria, por lo contrario, manifiesta su voluntad de llegar a un acuerdo respecto del canon de arrendamiento con lo que se deduce indiscutiblemente que las partes de este proceso se encuentran vinculadas a una relación arrendaticia desde la fecha que fue señalada por el accionante, esto es, desde el 1° de noviembre de 2013 y la misma hasta la actualidad no se encuentra resuelta, pese a los intentos que arguye el actor ha procurado realizar sin haber logrado aún la entrega del bien arrendado; queda con estas exposiciones probado el primer elemento o supuesto de procedencia definido para la reclamación de desalojo que ahora se analiza y así se declara.
2.- El segundo elemento o supuesto objeto de prueba, es respecto del derecho de propiedad del actor sobre el inmueble que aduce fue objeto del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, el cual se encuentra acreditado en actas mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de julio de 1991, bajo el N° 38, Protocolo 1°, Tomo 5, en el cual los ciudadanos TULIO ENRIQUE RINCÓN OCANDO y SOL MARÍA OJEDA DE RINCÓN, venden al ciudadano FRANCISCO DE JESÚS PORTILLO OJEDA, un apartamento ubicado en el Edificio denominado Residencias Amparito, situado en la avenida circunvalación N° 2, signado con el número 4-B, ubicado en la primera planta, tipo edificio, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni (antes Municipio Cacique Mara) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Se comprueba así que se trata del mismo inmueble objeto de esta demanda de desalojo, de consiguiente se tiene cumplido el segundo supuesto de procedencia de la demanda. Así se declara.
3.- En estudio al tercer elemento o supuesto objeto de prueba que debe ser considerado para la solución de esta litis, referido al estado de morosidad de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento una vez que se cumplió un año del contrato de arrendamiento presuntamente celebrado, en este orden, nuevamente quien aquí decide, al examinar el procedimiento administrativo cumplido ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDA (SUNAVI), REGION ZULIA, observa que el actor para demostrar el mismo, señaló que en dicho procedimiento, la arrendataria aceptaba el hecho de adeudar seis (6) meses de cánones de arrendamiento, ante lo cual de la revisión efectuada a las actas procesales, se evidencia en el vuelto del folio treinta y siete (37), en la exposición efectuada por la arrendataria ante ese ente, adujo: “…En atención a la exposición esgrimida por la parte accionante y en consideración a los elementos insitos en la presente denuncia es pertinente y necesario establecer las siguientes consideraciones…omissis…, además de ello la ciudadana arrendadora en ningún momento le ha otorgado los recibos de pago que es de estricta obligación, ahora bien la ciudadana arrendadora le ha precisado a mi patrocinado el aumento de la regulación del canon de arrendamiento, postura que es totalmente arbitraria y contraria a la ley en mención, sin embargo mis representados en la voluntad y disponibilidad de lograr un acuerdo en tanto y cuanto al canon de arrendamiento…omissis…”, del fragmento antes trascrito no se evidencia que la arrendataria acepte su insolvencia en cuanto al pago de seis (6) cánones de arrendamiento.
Es notorio que el actor no produjo instrumento alguno que demuestre la falta de pago los dichos cánones de arrendamiento en las fechas señaladas en el escrito de demanda, por tanto, lo que es de obligatorio concluir que no se da cumplimiento al supuesto contenido en el Ordinal Primero del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es a la letra:
Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
Así, la insolvencia en el pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, no estando probada no puede ser declarada, lo que en visión de dar fuerza a la norma contenida en el artículo 243.5° del Código de Procedimiento Civil, que exige que: toda decisión debe ser pronunciada de manera expresa, positiva y precisa, debe ser patentizado en este momento a fin de evitar la eventual nulidad del fallo y en ensalzamiento al derecho de defensa de la parte demandada que pudiera resultar condenada al pago de unas cantidades de dinero que no han quedado expresamente probadas, de este modo se desestima esta petición de cobro por los conceptos ya referenciados. Así se declara.
4.-En evaluación al cuarto elemento o supuesto objeto de prueba que debe ser considerado para la solución del juicio, en lo atinente a que la ciudadana Gina Andrea Portillo Palmar, hija del actor, se encuentra en estado de necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ya que ésta no posee vivienda.
A nivel legal el referido extremo, aparece contenido en el ordinal segundo del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que a la letra reza:
Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…Omisis…
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. …omissis…”
Esta Juzgadora en tal orden debe entender que el necesidad no viene dado por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del necesitado de ocupar dicho inmueble y no en otro particular o causal; entonces la necesidad del propietario o de parientes consanguíneos hasta del segundo grado, de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietario.
En relación a la causal en tasación, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, (2da ed.), Universidad Católica Andrés Bello, (Caracas 2003), pp. 194 y 195, ha establecida que de ella emergen los siguientes supuestos de procedencia:

“(...) En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual (…)”.
En el caso concreto la parte actora, como ya se examinó, logró probar la relación arrendaticia a la que se contrae esta causa y la cualidad de propietario, siendo de continuación la oportunidad de revisar la prueba en cuanto a ese estado de necesidad que se vislumbra como supuesto de reclamo en las pretensiones contenidas en la demanda.
A tales efectos el actor promovió inspección judicial para ser realizada en una habitación del inmueble ubicado en el Barrio Alto Sano, Av. 94A, calle 95M-1, casa 164, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el objeto de demostrar el estado de necesidad de su hija, ciudadana GINA ANDREA PORTILLO PALMAR. Dicha prueba de inspección fue ejecutada en fecha 18 de octubre de 2017, trasladándose el Tribunal al Barrio Alto Sano, Avenida 94A, calle 95M-1, N° 93-82, nomenclatura actual, antes N° 164, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, habiendo sido ejecutada en fecha 18.10.2017, en el acto fue notificada Gina Portillo Palmar, denotándose en esa oportunidad a través de la percepción visual el estado de precariedad tanto de la habitación donde se efectúo la misma, como de las condiciones de la vialidad para llegar al mismo, pues fue de gran esfuerzo acceder al referido inmueble, toda vez que el sector donde se ubica, trata de parcelas de terrenos con calles de arena, sin aceras y el inmueble tiene una construcción de latas de zinc y materiales diversos, pudiendo incluso observarse que es un inmueble que tiene un pozo séptico para las necesidades de sus ocupantes, siendo de absoluta comprensión para quien aquí decide que dicha ciudadana Gina Andrea Portillo, siendo una persona joven (23 años), pujante, estudiante, con un padre que quiere ofrecerle mejores condiciones de vida para su normal desarrollo, y quien tiene en propiedad un inmueble en mejores condiciones que las que en la actualidad vive su hija, inste a esta autoridad y clame por una oportunidad para que sea ella quien ocupe el inmueble que posee la arrendataria. Así se declara.
5.- Finalmente en cuanto al quinto elemento o supuesto de prueba para la procedencia de la pretensión de desalojo, viene referido por el demándate al enunciar en sus hechos la demandada no ha cuidado el inmueble, dado en arrendamiento como un buen padre de familia al ocasionar deterioros o daños a los muebles o equipos pertenecientes al mismo.
El referido extremo, aparece contenido en el ordinal cuarto del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que prevé:
Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…omissis…
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”
Considera esta Juzgadora que no se registran elementos contundentes de pruebas que precisen la fidelidad de los argumentos deducidos por el actor en este sentido, ya que aún cuando detalla en el memorial de su demanda las condiciones óptimas en las cuales entregó el inmueble a la demandada e hizo evacuar inspección judicial durante este juicio sobre dicho inmueble objeto de arrendamiento, el Tribunal al llegar al inmueble en fecha 09/10/2017, atisbó la absoluta falta de persona que lo ocupe, y si bien dejó constancia del estado de cada una de las dependencias y el grado de conservación, no hay ningún elemento de prueba escrita en actas ni se registran inspecciones previas que hagan juicio decisivo que la reclamación de los daños se hayan suscitado por la actuación de la demandada como arrendataria del mismo. Así se decide.
Tejido al hilo de todos los extremos evaluados, estima quien aquí decide señalar que aun cuando se desechan las pretensiones subsidiarias de morosidad y daños o deterioros del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya analizadas, quedó claramente establecida la causal segunda del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que la presente demanda de desalojo será declarada con lugar en el dispositivo de este fallo.

VII. Dispositivo.
Conforme a los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

 Primero: Con lugar la pretensión de desalojo, interpuesta por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS PORTILLO OJEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.535.434, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la ciudadana NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.469.772, de este domicilio, con fundamento en el artículo 91 numeral 2° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referido a: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 2° La necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”, en virtud de lo cual se ordena a la demandada NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, hacer entrega formal del apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Amparito, situado en la avenida circunvalación N° 2, signado alfanumérico 4-B, ubicado en la primera planta, tipo edificio, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni (antes Municipio Cacique Mara) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano FRANCISCO DE JESÚS PORTILLO OJEDA, antes identificado, quien lo recibirá quedando en cuenta que no podrá alquilarlo por espacio de tres (3) años, conforme lo dispuesto en la Ley especial.
 Segundo: Se desestima la pretensión del accionante al cobro de los cánones de arrendamiento de diez (10) meses, a partir del mes de septiembre de 2015, hasta la fecha de la introducción de la demanda, y por tanto se desecha la causal contenida en el artículo 91 numeral 1° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referida a: "Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin..
 Tercero: Se desestima la pretensión del accionante referida al reconocimiento de los deterioros o daños a los muebles o equipos pertenecientes al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y por tanto se desecha la causal contenida en el artículo 91 numeral 4° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referida a: "Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 4° Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble”.
 Cuarto: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada NADESKA JOSÉ VÍLCHEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.469.772, de este domicilio por haber sido vencida en esta instancia, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la sede del JUZGADO DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los trece (13) días del mes de noviembre de 2017. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Abg. Zulay Virginia Guerrero Delgado La Secretaria Accidental,

Abg. Maryluz Parra Vargas.
En la misma fecha, siendo las dos y cinco minutos de la tarde (02:05 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo en No. 185.-
La Secretaria Acc.,