TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.865.580, domiciliada en la calle principal de la Urbanización Maneiro, Residencias Florestamar, apatamento C-8 de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado ANTONIA BELLO CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.253.235 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 11.719.
PARTE DEMANDADA: ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº 3.889.413, con domicilio en la Av. Simón Bolívar con calle N° 6, casa N° 300, Urbanización Jorge Coll, Primera Etapa, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: no acreditó en autos.

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadana ELSA BELLORIN ESPAÑA, debidamente asistida por el abogado Iván Alcalá Medina, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 06.03.2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 03.05.2017 (f. 270, 1ª pieza).
Las presentes actuaciones fueron recibidas en este Juzgado Superior en fecha 19.05.2017 (f. 272, 1ª pieza) y por auto de fecha 22.05.2017, se le dio entrada al expediente, advirtiéndole a las partes que de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio (f. 273, 1ª pieza).
En fecha 31.05.2017 (f. 274 y 275, 1ª pieza), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de que las partes involucradas no llegaron a ningún acuerdo.
En fecha 22.06.2017 (f. 276 al 281, 1ª pieza), compareció la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y presentó escrito de informes en esta alzada constante de seis (6) folios útiles.
En fecha 22.06.2017 (f. 283 al 290, 1ª pieza), la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, asistida por el abogado IVAN ALCALA MEDINA, consignó escrito de informes en esta alzada constante de ocho (8) folios útiles y dos (2) folios anexos.
Por auto de fecha 27.06.2017 (f. 294, 1ª pieza) se ordenó cerrar la primera pieza de este expediente y abrir una nueva pieza que se denominará SEGUNDA.

SEGUNDA PIEZA.
En fecha 27.06.2017 (f. 01, 2ª pieza) se aperturó la segunda pieza, por cuanto la primera se encontraba en estado voluminoso.
Por auto de fecha 07.07.2017 (f. 2, 2ª pieza), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 06.07.2017 exclusive de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, este tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
PRIMERA PIEZA.
Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, en contra de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, supra identificadas.
Fue admitida por auto de fecha 17.12.2015 (f. 24 y 25)), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra y en relación a la medida solicitada por la parte actora el tribunal se reservó proveer por auto aparte en cuaderno separado.
Por diligencia de fecha 19.01.2016 (f. 26) la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, apoderada judicial de la parte actora, consignó copia simple de la demanda y del auto de admisión a los fines de la citación de la parte demandada, asimismo, dejó constancia de proveer al alguacil los emolumentos y los medios de transporte necesarios para su traslado.
En fecha 21.01.2016 (f. 27) se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 28.01.2016 (f. 28) el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia que la apoderada judicial de la parte actora le proporcionará el medio de transporte necesario para la practica de la citación de la demandada.
En fecha 11.02.2016 (f. 29) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó la compulsa de citación sin firmar librada a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, en virtud de que habiéndose trasladado a la dirección que le fue suministrada y ubicado a la referida ciudadana, la misma se negó a firmar.
Por diligencia de fecha 19.02.2016 (f. 36) la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, apoderada judicial de la parte actora, solicitó se libre la boleta de notificación a la parte demandada, de acuerdo a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado mediante auto de fecha 24.02.2016 (f. 37) librándose la respectiva boleta en esa misma fecha (f. 38 y 39).
En fecha 11.03.2016 (f. 40), la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada donde efectuó varios toques y no obtuvo respuesta alguna, en virtud de ello se trasladó al lugar de trabajo de la referida ciudadana a donde fue atendida por su hija y a quien le hizo entrega de la copia de la boleta de notificación ya que la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA no se encontraba en ese momento.
En fecha 21.04.2016 (f. 41 al 45), compareció la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, debidamente asistida de abogado y presentó escrito de contestación a la demanda interpuesta en su contra constante de cinco (5) folios.
Mediante diligencia de fecha 07.06.2016 (f. 46), la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, asistida de abogado, consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles, siendo reservado el mismo por la secretaria del tribunal a fin de ser agregado en su oportunidad legal (f. 46 vto.)
Por diligencia de fecha 13.06.2016 (f. 47), la abogado ANTONIA BELLO, apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, siendo reservado el mismo por la secretaria del tribunal a fin de ser agregado en su oportunidad legal.
Mediante nota de fecha 14.06.2016 (f. 48), la Secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia de haber agregado a los autos los escritos de promoción de pruebas consignados por ambas partes.
Por auto de fecha 21.06.2016 (f. 197) el tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Con relación a la testimonial del ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. para que rinda su testimonio; con relación a la prueba de posiciones juradas, se ordenó librar respectiva boleta de citación a la parte actora, ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA para tal fin y, en cuanto a la inspección judicial solicitada, se fijó oportunidad para la práctica de la misma.
Por auto de fecha 21.06.2016 (f. 199) el tribunal admitió salvo su apreciación en la sentencia definitiva, las pruebas presentadas por la abogado ANTONIA BELLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
Mediante acta de fecha 27.06.2016 (f. 200), se declaró desierto el acto de evacuación del testigo EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR, promovido por la parte demandada.
Por auto de fecha 06.07.2016 (f. 201), se declaró desierto el acto de evacuación de la inspección judicial promovida por la parte actora, en virtud de la incomparecencia de la parte promovente.
Mediante diligencia de fecha 14.07.2016 (f. 202), el alguacil del tribunal consignó la boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVIILA, parte actora en la presente causa.
En fecha 20.07.2016 (f. 204 y 205) se llevó a cabo el acto de absolución de posiciones juradas de la parte actora, ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVIILA.
En fecha 16.09.2016 (f. 206 y 207) se llevó a cabo el acto de absolución de posiciones juradas de la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN.
Por auto de fecha 17.10.2016 (f. 208), el Tribunal advirtió a las partes que a partir del día 05.10.2016 inclusive, comenzó a computarse el lapso procesal para la presentación de los respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31.10.2016 (f. 209 al 211), compareció la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y presentó escrito de informes constante de tres (3) folios útiles.
En fecha 31.10.2016 (f. 212 al 222), compareció la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, parte demandada, debidamente asistida de abogado y consignó escrito de informes constante de once (11) folios útiles y dos (2) folios anexos.
Por auto de fecha 15.11.2016 (f. 225) se le aclaró a las partes que el juicio se encontraba en etapa de sentencia a partir de esa fecha inclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante fallo de fecha 06.03.2017 (f. 226 al 255) el tribunal de la causa declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVIILA contra la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA.
Por diligencia de fecha 08.03.2017 (f. 258 y 259) el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogado ANTONIA BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, a través de la cual se le notifica de la decisión dictada por el tribunal.
Mediante diligencia de fecha 17.03.2017 (f. 260) el alguacil consignó boleta de notificación sin firmar librada a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, parte demandada, en virtud de que no pudo localizarla en la dirección que le fue suministrada.
Por diligencia de fecha 20.03.2017 (f. 263), la parte actora, ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVIILA, debidamente asistida de abogado, solicitó se libre cartel de notificación a la parte demandada, siendo acordado mediante auto de fecha 22.03.2017 (f. 264) librándose el cartel en esa misma fecha (f. 265).
Mediante diligencia de fecha 27.03.2017 (f. 266), la apoderada judicial de la parte actora solicitó la entrega del cartel a los fines de su publicación, siendo consignado el mismo por la referida apoderada judicial en fecha 30.03.2017 (f. 267).
Por diligencia suscrita en fecha 02.05.2017 (f. 269), la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, asistida de abogado, apeló de la sentencia dictada por el tribunal de la causa; y por auto de fecha 03.05.2017 fue oída en ambos efectos la apelación interpuesta (f. 270), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha (f. 271).

IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.
PARTE ACTORA
CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.
1.- Copia simple del Acta Conciliatoria (f. 5, 1ª pieza), celebrada en fecha 06.04.2015 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de este estado, con motivo del procedimiento de Justo Valor, a la cual asistieron la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA y el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR, en su carácter de apoderado de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA. En la misma, el referido apoderado con el fin de solucionar pacíficamente el conflicto presentado con la inquilina, le ofreció la vivienda constituida por un apartamento identificado con el N° C8, ubicada en Pampatar, Urbanización Maneiro, Residencias Florestamar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, en un monto de Bs. 4.500.000,00 para que la misma sea cancelada de la siguiente manera: Bs. 1.000.000,00 a la firma del documento de opción de compra-venta ante la Notaría correspondiente, y la cantidad restante de Bs. 3.500.000,00 en un periodo de 210 días contados desde la autenticación del referido documento para que tramite crédito bancario correspondiente; siendo aceptada dicha propuesta por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA.
La anterior copia fotostática fue presentada junto con el libelo de la demanda y no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar los hechos allí señalados. Y así se establece.
2.- Copia simple de documento protocolizado (f. 6 al 10, 1ª pieza) en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 04.08.2003, bajo el Nº 36, folios 174 al 176, Protocolo Primero, Tomo 4, Tercer Trimestre del año 2003, del cual se evidencia que el Coronel (FAC) GERMAN COLMENARES FIGUEREDO, venezolano, casado, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 3.628.833, da en venta a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, venezolana, mayor de edad, divorciada y titular de la cédula de identidad Nº 3.889.413, un apartamento distinguido con la letra C, N° 8, Nivel Primer Piso del edificio “C” del Conjunto Residencias Florestamar, construido en la Avenida Central de la Urbanización Maneiro, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el cual tiene un área aproximada de OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS (81,00 Mts²). Dicho inmueble consta de recibo comedor, tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina, lavandero y balcón y se encuentra comprendido dentro de los linderos siguientes y medidas: Norte: Fachada norte y zona verde; Sur: Con pasillo de circulación, escaleras de acceso y fachada sur; Este: Con fachada este y zona verde y Oeste: Con fachada oeste y apartamento C-12.
El anterior documento fue presentado conjuntamente con el libelo de la demanda en copia simple y no fue impugnado en la oportunidad de Ley por la parte demandada, por lo tanto al emanar de un funcionario público competente se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el acto celebrado con los efectos jurídicos que en él constan, es decir, la venta que el ciudadano GERMAN COLMENARES FIGUEREDO hizo a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA. Así se establece.
3.- Copia simple de documento autenticado (f. 11 al 14, 1ª pieza) en fecha 14.04.2015 ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 50, Tomo 50, Folios 186 al 189 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual emerge que en esa fecha el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, denominado EL PROMITENTE VENDEDOR por una parte, y por la otra la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, denominada LA PROMITENTE COMPRADORA, convinieron en celebrar un contrato de PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra C, N° 8, Nivel Primer Piso del edificio C del Conjunto Residencial Florestamar, con un área aproximada de 81 m2, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Maneiro, calle principal, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Fachada norte y zona verde; Sur: Con pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Con fachada este y zona verde y Oeste: Con fachada oeste y apartamento C-12; que el referido inmueble le pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR, según consta de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 04.08.2003, anotado bajo el N° 36, Folios 174 al 176, Protocolo Primero, Tomo 4, Tercer Trimestre de 2003; que el precio pactado para dicha operación fue la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00) de los cuales EL PROMITENTE VENDEDOR recibió en ese acto de manos de la compradora la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), mediante 2 cheques de gerencia signados bajo los números 07904855 por Bs. 600.000,00 y 07904856 por Bs. 400.000,00 del Banco Banesco, y el saldo restante, es decir, la cantidad de Bs. 3.500.000,00 lo pagaría LA PROMITENTE COMPRADORA en un lapso no mayor de 210 días siguientes a la firma de dicho documento; que el plazo de duración del contrato era de 210 días consecutivos a partir de la firma del mismo; que dentro de ese lapso EL PROMITENTE VENDEDOR se comprometía a tener al día y suministrar los respectivos documentos de propiedad, permisos y solvencias que sean necesarios y útiles para la formalización del documento de compra venta definitivo del inmueble; que si LA PROMITENTE COMPRADORA no efectuaba la cancelación del saldo restante de la manera establecida en la cláusula segunda del contrato y no se protocolizare el documento de compra venta respectivo por causas imputables a la misma, EL PROMITENTE VENDEDOR quedaría con el 10% del pago efectuado como indemnización por daños y perjuicios causados, sin necesidad de presentar comprobante alguno y si por el contrario, el documento de compra venta no se protocolizaba por alguna causa imputable a EL PROMITENTE VENDEDOR, éste debía reintegrar a LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad entregada en este acto según lo establecido en la cláusula segunda de este contrato, mas un 10% de la cantidad entregada en este acto como indemnización por los daños y perjuicios.
El anterior instrumento se refiere a una copia fotostática de un instrumento expedido por un funcionario público con arreglo a ley, luego al no haber sido impugnado por la parte contraria se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 eisdem, para demostrar la celebración de dicho contrato, en los términos antes especificados. Así se establece.
4.- Copia simple de documento autenticado (f. 15 al 17, 1ª pieza) en fecha 03.10.2014 ante la Notaría Pública de La Asunción del estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 30, Tomo 115, Folios 58 al 161 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual emerge que la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, titular de la cédula de identidad N° 3.889.413, otorgó poder especial al ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR para que la representara, sostuviera y defendiera sus derechos, acciones e intereses en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales que se le presenten en relación a la administración y disposición de todos los derechos posesorios y de propiedad sobre un apartamento de su propiedad distinguido con la letra C, N° 8, Nivel Primer Piso del edificio C del Conjunto Residencial Florestamar, ubicado en la Urbanización Maneiro, calle principal, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; que en el ejercicio del referido mandato, además de las facultades generales inherentes a todo administrador, quedó facultado para interponer cualquier demanda, denuncia o reclamación con relación a lo anteriormente mencionado, darse por citado o notificado en su nombre, ejercer los recursos ordinarios o extraordinarios de Ley, tachar, desconocer e impugnar cualquier documento, ya sean públicos o privados, vender y recibir cantidades de dinero en su nombre, gestionar todo lo concerniente a la adquisición de la documentación pertinente referente al apartamento, hacer las gestiones de autenticación y protocolización ante la Notaría y/o Registro respectivo, otorgando los finiquitos y recibos de ley.
El anterior instrumento se refiere a una copia fotostática de un instrumento expedido por un funcionario público con arreglo a ley, luego al no haber sido impugnado por la parte contraria se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 eisdem, para demostrar las anteriores circunstancias, esto es, que el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR fue debidamente facultado por la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, para que la representara, sostuviera y defendiera sus derechos, acciones e intereses en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales que se le presentaran en relación a la administración y disposición de todos los derechos posesorios y de propiedad sobre el apartamento de su propiedad distinguido con la letra C, N° 8, Nivel Primer Piso del edificio C del Conjunto Residencial Florestamar, ubicado en la Urbanización Maneiro, calle principal, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el cual es el mismo inmueble objeto del presente litigio. Así se establece.
5.- Copia simple de la Constancia de Recepción (f. 18, 1ª pieza) emitida en fecha 18.11.2015 por el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de la cual se desprende que la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, titular de la cédula de identidad V- 12.865.580 presentó los recaudos para que se llevara a cabo el acto jurídico denominado “Venta con valor estimado” y que fue fijada como fecha de otorgamiento el día lunes 23.11.2015.
El anterior instrumento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que en fecha 18.11.2015 la Oficina de Registro Público mencionada emitió la constancia de recepción N° 2, N° de trámite 396.2015.4.611 de la cual se evidencia que la demandada realizó los trámites para el otorgamiento de la venta del inmueble objeto del presente juicio. Y así se declara.
6.- Originales de publicaciones (f. 19 al 22, 1ª pieza) efectuadas en el diario de circulación regional CARIBAZO en fechas 19.11.2015, 20.11.2015, 21.11.2015 y 22.11.2015, en donde se le notifica a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, titular de la cédula de identidad 3.889.413, que debe comparecer el día lunes 23 de noviembre del mismo año ante el Registro Subalterno de Maneiro a las 9:30 a.m. para Firma de Contrato Compra Venta.
Los anteriores documentos consta que no fueron objeto de impugnación dentro de la oportunidad que contempla el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por esa razón, se le imparte valor probatorio para comprobar los hechos que fueron antecedentemente resaltados. Y así se decide.

EN LA ETAPA PROBATORIA.
7.- Copia certificada (f. 54 al 91, 1ª pieza) emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, contentiva del expediente N° 1145-14 de fecha 06.04.2015, en la cual consta el procedimiento administrativo de Justo Valor incoado por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA en contra de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA. En este expediente administrativo consta el peritaje (f. 76 al 86) realizado por el Ing. Genaro Marín en fecha 15.12.2014 al inmueble objeto del presente juicio, constituido por un apartamento identificado con el N° C8, ubicado en la Urbanización Maneiro, Residencias Florestamar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, en el cual se determinó como justo valor del mismo la cantidad de Trescientos Setenta y Nueve Mil Ochenta bolívares (Bs. 379.080,00). Asimismo, consta Acta Conciliatoria (f. 88) suscrita ante dicho organismo en fecha 06.04.2015 en la cual el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR, en su carácter de apoderado de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA con el fin de solucionar pacíficamente el conflicto presentado con la inquilina, le ofreció el referido inmueble en un monto de Bs. 4.500.000,00 para que el misma sea cancelado de la siguiente manera: Bs. 1.000.000,00 a la firma del documento de opción de compra-venta ante la Notaría correspondiente, y la cantidad restante de Bs. 3.500.000,00 en un periodo de 210 días contados desde la autenticación del referido documento para que tramite crédito bancario correspondiente; siendo aceptada dicha propuesta por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, y homologado el referido acuerdo. Posteriormente se realizó otra Audiencia Conciliatoria (f. 90) en fecha 06.04.2015 en la cual la demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA manifestó su voluntad de no vender el apartamento por razones personales y de enfermedad, y en tal sentido, darle cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, siendo rechazada dicha propuesta por la demandante, ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, quien insiste en cumplimiento del contrato en la compra del inmueble y su intención de seguir con la negociación del mismo ya que cuenta con el dinero para materializar la venta en los términos pactados.
Las anteriores copias certificadas no fueron objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar los hechos allí señalados. Y así se establece.
8.- Copia simple de documento autenticado en fecha 14.04.2015 ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, contentivo de la opción de compra venta del inmueble objeto del presente juicio.
El anterior documento consta que fue promovido en copia simple por la parte actora junto con el libelo de la demanda y que ya fue objeto de valoración al inicio de este capítulo, por lo tanto, se estima innecesario emitir de nuevo juicio sobre su valoración. Y así se establece.
9.- Copia certificada del expediente N° 2015-2574 (f. 112 al 149) llevado por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de Oferta Real de Pago interpuesta por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA a favor de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, de donde se extrae que la primera ofreció a esta última la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) que corresponde al saldo restante de la compra del inmueble según lo acordado en Acta Convenio de fecha 06.04.2014 y en la Opción de Compra-Venta suscrita ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 14.04.2015. Se observa en dichas copias, que el Tribunal se trasladó en fechas 10.11.2015, 03.12.2015, 16.12.2015, 25.02.2016 al domicilio de la oferida, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA a los fines de llevar a cabo la Oferta Real de Pago, sin embargo, en tales oportunidades el Tribunal se abstuvo de realizar la misma por cuanto nadie acudió al llamado de ley.
La anterior copia certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA ofreció a favor de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) que corresponde al saldo restante de la compra del inmueble según lo acordado en Acta Convenio de fecha 06.04.2014 y en la Opción de Compra-Venta suscrita ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 14.04.2015.
10.- Copia simple del expediente N° 2015-2560 (f. 150 al 177) llevado por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de Oferta Real de Pago interpuesta por la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA a favor de la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, de donde se extrae que la primera ofreció a esta última la cantidad de Un Millón Ciento Doce Mil Quinientos bolívares (Bs. 1.112.500,00) que corresponde al monto dado en adelanto en el contrato de Opción de Compra-Venta, más el monto resultante de la cláusula penal, más los intereses del monto principal. Se observa en dichas copias, que el Tribunal se trasladó en fechas 04.08.2015 y 27.10.2015 al domicilio de la oferida, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA a los fines de llevar a cabo la Oferta Real de Pago, sin embargo, en ambas oportunidades el Tribunal se abstuvo de realizar la misma por cuanto nadie acudió al llamado de ley.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA ofreció a favor de la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA la cantidad de Un Millón Ciento Doce Mil Quinientos bolívares (Bs. 1.112.500,00) que corresponde al monto dado en adelanto en el contrato de Opción de Compra-Venta, más el monto resultante de la cláusula penal, más los intereses del monto principal.
11.- Copia simple de la Constancia de Recepción (f. 178, 1ª pieza) emitida en fecha 18.11.2015 por el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de la cual se desprende que la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, titular de la cédula de identidad V- 12.865.580 presentó los recaudos para que se llevara a cabo el acto jurídico denominado “Venta con valor estimado” y que fue fijada como fecha de otorgamiento el día lunes 23.11.2015.
El anterior documento consta que fue promovido en copia simple por la parte actora junto con el libelo de la demanda y que ya fue objeto de valoración al inicio de este capítulo, por lo tanto, se estima innecesario emitir de nuevo juicio sobre su valoración. Y así se establece.
12.- Originales de publicaciones (f. 179 al 181, 1ª pieza) efectuadas en el diario de circulación regional CARIBAZO en fechas 21.11.2015, 22.11.2015 y 23.11.2015, en donde se le notifica a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, titular de la cédula de identidad 3.889.413, que debe comparecer el día lunes 23 de noviembre del mismo año ante el Registro Subalterno de Maneiro a las 9:30 a.m. para Firma de Contrato Compra Venta.
Con respecto a las publicaciones realizadas en fechas 21 y 22.11.2015, consta que las mismas fueron promovidas en copia simple por la parte actora junto con el libelo de la demanda y que ya fueron objeto de valoración en este mismo capítulo, por lo tanto, se estima innecesario emitir de nuevo juicio sobre su valoración. Y así se establece.
Con respecto a la publicación efectuada en fecha 23.11.2015, la misma no fueron objeto de impugnación dentro de la oportunidad que contempla el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por esa razón, se le imparte valor probatorio para comprobar los hechos que fueron antecedentemente resaltados. Y así se decide.
13.- Copia simple de recibos de pago de condominio (f. 188, 189 y 191, 1ª pieza) emitidos en fechas 19.03.2014, 02.12.2015 y 25.02.2013 respectivamente, a nombre de la ciudadana ELSA BELLORIN, el primero correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero y febrero de 2014, el segundo a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015 y el tercero a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2013.
A los anteriores documentos no se les atribuye valor probatorio por cuanto los mismos nada aportan para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se decide.

Se deja constancia que conjuntamente con las mencionadas pruebas, la parte actora consignó dos (2) comprobantes de pago de tasa administrativa correspondientes a la Solvencia de Impuesto sobre Propiedad Inmobiliaria, dos (2) Constancias de Inscripción Catastral y dos (2) comprobantes de pago por Propiedad Inmobiliaria, todos expedidos por la Alcaldía de Maneiro y que guardan relación con el apartamento objeto del presente juicio, los cuales cursan del folio 182 al 187 de la 1ª pieza, asimismo consignó en copia simple dos (2) recibos emitidos por el Conjunto Residencial Florestamar, correspondientes a la relación de gastos por concepto de condominio (f. 190 y 192, 1ª pieza) de los meses de abril de 2015 y abril de 2016; dos (2) avisos de cobro en copia simple (f. 193 y 194, 1ª pieza) emitidos por el mencionado Conjunto Residencial a la ciudadana ELSA BELLORIN, en su condición de propietaria del apartamento C-8; una relación manuscrita en copia simple (f. 195, 1ª pieza) de la deuda pendiente hasta el 30.06.2015 y una comunicación en copia simple (f. 196, 1ª pieza) dirigida al apartamento C-8 donde se les informa que deben pasar por la administración o llamar al número ahí señalado para tratar asunto concerniente al apartamento. Tales documentos no fueron promovidos ni nada se menciona sobre los mismos en el escrito de promoción de pruebas, por lo cual este Tribunal no les otorga valor probatorio alguno.

PARTE DEMANDADA.
EN LA ETAPA PROBATORIA.
1.- El mérito favorable de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se establece.
2.- Original del Acta Conciliatoria (f. 51, 1ª pieza), celebrada en fecha 28.10.2015 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de este estado, con motivo del procedimiento de Justo Valor, a la cual asistieron la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA y la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA. En la misma, la demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA manifestó su voluntad de no vender el apartamento por razones personales y de enfermedad, aunado a que debe desocupar el inmueble que actualmente habita, por lo cual quiere darle cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, siendo rechazada dicha propuesta por la demandante, ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, quien insiste en cumplimiento del contrato en la compra del inmueble y su intención de seguir con la negociación del mismo ya que cuenta con el dinero para materializar la venta en los términos pactados.
El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar los hechos allí señalados. Y así se establece.
3.- Testimonial:
La parte demandada promovió la testimonial del ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR, sin embargo, en fecha 27.06.2016 (f. 200), el tribunal de la causa declaró desierto el acto de dicho testigo por cuanto el mismo no compareció en la oportunidad fijada a rendir su declaración.
4.- Posiciones Juradas:
a) En fecha 20.07.2016 (f. 204 y 205) siendo la oportunidad para que la parte actora, ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA absolviera las posiciones juradas que le formularía la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, se infiere que la absolvente manifestó que era cierto que vivía en un apartamento propiedad de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA; que era cierto que a sabiendas de tener preferencia en caso de venta del apartamento por ser arrendataria del mismo, acudió a las oficinas del Sunavi solicitando una mediación para la venta; que era cierto que aceptaba la validez de todas y cada una de las cláusulas del contrato de oferta de venta que suscribió con la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA; que al hacerle la oferta real de pago para cumplir con la cláusula penal de la oferta real, le manifestó al Tribunal que se dirigieran al Sunavi porque este organismo siempre estuvo en la mediación de compra-venta y la otra parte siempre estuvo al tanto; que habita en el apartamento propiedad de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA sin pagar canon de arrendamiento alguno ya que en el Sunavi le notificaron que ya no debía pagar canon porque pasaba a ser opcionante al inmueble, y que lo que sí ha cancelado y no le corresponde es el pago del condominio; que es cierto que efectuó una oferta real por la cantidad remanente a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, por la cantidad de Bs. 3.500.000,00.
Esta alzada le imparte valor probatorio a la anterior declaración de conformidad con lo establecido en el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA manifestó que era cierto que vivía en un apartamento propiedad de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA; que era cierto que a sabiendas de tener preferencia en caso de venta del apartamento por ser arrendataria del mismo, acudió a las oficinas del Sunavi solicitando una mediación para la venta; que era cierto que aceptaba la validez de todas y cada una de las cláusulas del contrato de oferta de venta que suscribió con la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA; que al hacerle la oferta real de pago para cumplir con la cláusula penal de la oferta real, le manifestó al Tribunal que se dirigieran al Sunavi porque este organismo siempre estuvo en la mediación de compra-venta y la otra parte siempre estuvo al tanto; que habita en el apartamento propiedad de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA sin pagar canon de arrendamiento alguno ya que en el Sunavi le notificaron que ya no debía pagar canon porque pasaba a ser opcionante al inmueble, y que lo que sí ha cancelado y no le corresponde es el pago del condominio; que es cierto que efectuó una oferta real por la cantidad remanente a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, por la cantidad de Bs. 3.500.000,00.
b) En fecha 16.09.2016 (f. 206 y 207), siendo la oportunidad para que la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA absolviera las posiciones juradas que le formularía la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, se infiere que la absolvente manifestó que no reconoce que firmó la opción de compra con la ciudadana JOSELIN ANDRADE; que su apoderado, señor Edgar Gómez firmó ante la Notaría de Maneiro en representación suya; que no tiene conocimiento que el Tribunal de Maneiro se haya trasladado a su domicilio para la Oferta Real; que no sabe del avalúo que efectuó el Sunavi al inmueble; que no es cierto que el avalúo efectuado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas fue por la cantidad de Bs. 379.080,00; que no tiene conocimiento que en el Tribunal de Maneiro en el expediente N° 20-574 de la Oferta Real se encuentra un cheque a su favor por la cantidad de Bs. 3.500.000,00 del saldo pendiente de la compra del inmueble; que no es cierto que en el Registro Subalterno de Maneiro se encuentra el documento definitivo del inmueble
Esta alzada advierte que a pesar de que dicha acta no tiene la firma de la juez, dicho descuido no puede aparejar un perjuicio para la parte demandada, quien acudió al acto a fin de cumplir con su deber de absolver las posiciones juradas que le presentó su contraparte, en obligación del principio de la reciprocidad; por lo tanto se le imparte valor probatorio a la anterior declaración de conformidad con lo establecido en el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA manifestó que no reconocía que firmó la opción de compra con la ciudadana JOSELIN ANDRADE; que su apoderado, señor Edgar Gómez firmó ante la Notaría de Maneiro en representación suya; que no tiene conocimiento que el Tribunal de Maneiro se haya trasladado a su domicilio para la Oferta Real; que no sabe del avalúo que efectuó el Sunavi al inmueble; que no es cierto que el avalúo efectuado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas fue por la cantidad de Bs. 379.080,00; que no tiene conocimiento que en el Tribunal de Maneiro en el expediente N° 20-574 de la Oferta Real se encuentra un cheque a su favor por la cantidad de Bs. 3.500.000,00 del saldo pendiente de la compra del inmueble; que no es cierto que en el Registro Subalterno de Maneiro se encuentra el documento definitivo del inmueble.
5.- Inspección Judicial:
La parte demandada promovió la prueba de inspección judicial a realizarse en el archivo del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, sin embargo, por auto de fecha 06.07.2016 (f. 201), el tribunal de la causa declaró desierto dicho acto por cuanto en la oportunidad fijada para evacuar dicha prueba, la parte promovente no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno.

LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 06.03.2017 mediante la cual se declaró Con Lugar la demanda, se condenó a la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN a que en cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción de compra-venta suscrito, efectúe la tradición legal del inmueble a la parte actora y se condenó en costas a la parte demandada, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…VII.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.
El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución al menos que la otra parte no cumpla con la suya de conformidad con el artículo 1.168 de la Ley Sustantiva.
Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que cuando en una relación contractual una de las partes incumple su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho.
Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 de nuestra Ley sustantiva, regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o perdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.
Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO Y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General de Contrato, expresa “...por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento…” perse la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir.
El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5).
La pretensión de la parte demandante esta centrada en que su contraparte, ya identificada cumpla con el acta convenio de fecha 6-4-2.015, y el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 14-4-2.015 por ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, bajo el N° 50, Tomo 50, mediante el cual se prometió la venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Maneiro, Avenida Central, Conjunto Residencial Florestamar, edificio “C”, piso 1, Apartamento C-8, con un área aproximada de ochenta y un metros cuadrados (81,00 Mts2), constante de recibo comedor, tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina, lavandero y balcón, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Fachada Norte Y zona Verde; Sur: Con pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Con fachada Este y Zona Verde; y, Oeste: Fachada Oeste y apartamento C-12; por la suma de cuatro millones quinientos mil bolívares, (Bs. 4.500.000,00), que se pactó pagar de la siguiente forma: La suma de Bolívares un millón, (Bs. 1.000.000,00), que fue cancelado mediante dos (2) cheques de Gerencia signados bajo los números 1.- 07904855, por bolívares seiscientos mil, (Bs. 600.000,00), y 2.- 07904856, por bolívares cuatrocientos mil, (Bs. 400.000,00), del banco Banesco, al momento que suscribieron dicho contrato. La cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), sería cancelada en un lapso no mayor de Doscientos Diez (210) días siguientes contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta, y con fundamento en los hechos destacados reclama en el libelo que se cumpla con el convenio efectuado por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y el contrato de opción de compra venta firmado y en consecuencia se le otorgue el documento definitivo de venta a su favor.
Por su parte la accionada, rechazó, regó y contradigo cada uno de sus partes las pretensiones de la demandante en la presente causa. Así mismo reconoció la celebración del contrato de promesa bilateral de compra-venta cuyo objeto es el inmueble de marras con la ciudadana JOSELÍN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, en fecha 14 de Abril de 2.015, anotado bajo el Nº 50, Tomo 50, folios 186 al 189 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. De igual forma manifestó que no vendería ni comprometería de manera alguna la propiedad sobre el inmueble descrito, por cuanto está habitando una vivienda arrendada, ubicada en la avenida Simón Bolívar, calle Nº 6, casa Nº 300 Urbanización Jorge Coll, Pampatar, propiedad de Edgar Leonardo Gómez, aunado a que está presentando problemas de salud, ya que padece de hipertensión arterial, diabetes mellitas, tensión ocular. Que por las necesidad que tiene como producto de su delicado estado de salud, sumado a la crisis de carencia de viviendas en el país y en el alto costo de las mismas, se ha visto en la necesidad de desistir de la referida negociación bilateral por razones de fuerza mayor y, además, amparada y legitimada por cualquier causa imputable a su persona, en los términos establecidos expresamente en la aludida cláusula quinta del contrato. Que su obligación respecto a la compradora esta previamente definida en devolverle la suma definida de Un millón de Bolívares, (Bs. 1.000.000,00), más el diez por ciento (10%), o sea, cien mil bolívares, (Bs. 100.000,00), razón por la cual interpuso oferta real de pago a dicha compradora ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de este Estado, resultando infructuosas todas las gestiones realizadas para logar la oferta.
En estos términos quedó trabada la litis en el presente asunto, por lo cual cada parte deberá probar sus dichos y alegatos, so riesgo de sucumbir en su accionar, concretamente a la parte accionante le correspondió probar solo que cumplió con el pago del inmueble ubicado en la Urbanización Maneiro, Avenida Central, Conjunto Residencial Florestamar, edificio “C”, piso 1, Apartamento C-8, por el monto de cuatro millones quinientos mil bolívares, (Bs. 4.500.000,00), en los términos que fue especificado en el contrato, ya que fue reconocida la existencia del contrato de promesa bilateral de compra-venta por la accionada; y a su ves su contraparte, centro sus alegatos en que desistió de la negociación bilateral por razones de fuerza mayor por estar habitando una vivienda arrendada, aunado a estar presentando problemas de salud, ya que padece de hipertensión arterial, diabetes mellitas, tensión ocular y, que cumplió con su carga contractual contenida en la cláusula quinta del referido contrato.
En cuanto a lo antes explanado, de acuerdo a lo alegado y probado en autos, quedó demostrado que las partes celebraron un acuerdo y posterior contrato de promesa bilateral de compra-venta, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Maneiro, Avenida Central, Conjunto Residencial Florestamar, edificio “C”, piso 1, Apartamento C-8, con un área aproximada de ochenta y un metros cuadrados (81,00Mts2), constante de recibo comedor, tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina, lavandero y balcón, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Fachada Norte y zona Verde; Sur: Con pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Con fachada Este y Zona Verde; y, Oeste: Fachada Oeste y apartamento C-12; por un monto de venta de cuatro millones quinientos mil bolívares, (Bs. 4.500.000,00), y se estableciera en la cláusula segunda el pago de un millón de bolívares, (1.000.000, 00), a la firma de la señalada opción de compra-venta, y el pago restante del saldo imputable al precio definitivo se haría en un plazo no mayor de doscientos diez (210) días contados a partir de la firma del contrato; lapso con el fin de que la vendedora debía tener al día y suministrar el respectivo documento de propiedad, permisos y solvencias que sean necesarias para la correspondiente formalización del documento de compra-venta definitivo; así mismo, quedó demostrado, la voluntad de la vendedora de no vender el apartamento, alegando razones personales y de enfermedad, aunado al hecho de tener que desabitar el inmueble que ocupaba, como se evidenció del acta conciliatoria, levantada por el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda del Estado Nueva Esparta, en fecha 28 de Octubre de 2.015, (fs. 52), de la presente pieza; lo cual llevo a proponer ante el Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, una oferta real de pago a favor de la accionada, a los fines de cancelar el precio restante del valor del inmueble y así saldar su obligación respecto a la vendedora estipulada en la Cláusula segunda del contrato de marras, como se desprende de las copias certificadas traídas a los autos cursantes a los folios 113 al 150, de la presente pieza, previamente valoradas por este Tribunal.
En este sentido y como ya se estableció la parte demandada deriva su incumplimiento al hecho de habitar una vivienda arrendada, y por estar presentando problemas de salud, ya que padece de hipertensión arterial, diabetes mellitas, tensión ocular, lo que se traduce en más gastos y en un fundado temor por su vida futura por tales hechos decidió no vender ni comprometer su propiedad.
Precisado lo anterior, advierte este Tribunal que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
De la disposición trascrita se evidencia claramente que la revocatoria de los contratos deviene del consentimiento de las partes, y no por la voluntad unilateral de uno de los contratantes.
El consentimiento es un elemento fundamental para la existencia del contrato, cualquiera que sea su tipo o naturaleza, quiere decir que no solo constituye una formalidad esencial para el perfeccionamiento de los contratos, sino que es una condición sine qua non de todo contrato. El consentimiento esta integrado por lo menos, de dos voluntades libremente emitidas y comunicadas entre las partes, es decir, es un acto bilateral de voluntades y se requiere de la existencia de dos o más declaraciones de voluntad emanada de las diversas partes de un contrato; además esta declaración debe ser comunicada a la otra parte, a fin de que obtenga conocimiento, y deba combinarse recíprocamente.
El consentimiento válido, implica que las manifestaciones de voluntades de las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.
En este sentido, observa esta sentenciadora, que la voluntad unilateral de la parte accionante a no vender ni comprometer en inmueble objeto de este Juicio, tanto en el acta administrativa levantada por el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 28 de Octubre de 2.015, como en su contestación a la demanda, así como pretender cumplir con lo establecido en la cláusula QUINTA, del contrato mediante el procedimiento de la oferta real de pago, como se evidencia de las copias fotostáticas valoradas por este Tribunal cursantes a los folios 151 al 178, del presente expediente; sin el previo consentimiento de la otra parte contratante, en este caso la demandante, no genera la revocatoria o resolución del contrato firmado, como lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, el cual solo puede ser revocado por consentimiento expreso de las partes contratantes o por una resolución judicial como lo dispone el artículo 1.167 ejusdem, aunado al hecho de que no quedó demostrado en autos, los hechos alegados por la demandada en su contestación, de estar viviendo en un inmueble arrendado, y padecer de una serie de enfermedades como hipertensión arterial, diabetes mellitas, y tensión ocular. Lo cual lleva a establecer a esta Juzgadora, que en esta causa, el incumplimiento debe ser imputado a la parte accionada. A lo anterior se le suma que una vez enterada la accionante de la voluntad de la accionada de no vender el inmueble, procedió a gestionar el pago restante del precio de venta por intermedio del procedimiento de oferta real de pago incoado ante el Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual está asignado con el expediente Nº 2015-2574, el cual fue admitido en fecha 6 de noviembre de 2.015, por el saldo de tres millones quinientos mil bolívares, (Bs. 3.500.000,00), restante del precio asignado en el contrato al inmueble de marras, así como gestionar la protocolización del documento definitivo de venta como se desprende de la copia planilla de fecha 18 de noviembre de 2.015, con el número de tramite 396.2015.4.611, cursante a los folios 18 y 179 del presente expediente, y notificando por avisos en un diario de circulación regional, a la demandada, donde se le indicaba la fecha y hora para la comparecencia ante el registro respectivo para el otorgamiento del documento definitivo de venta. Lo cual no generó que se perfeccionara la venta del bien, por cuanto no se suscribió dicho documento por causas imputables a la demandada, ya que esta no asistió a fin de suscribir el documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente.
Todas estas situaciones no dejan duda que si bien, la parte demandada manifestó su voluntad de no vender ni comprometer el inmueble, esa voluntad de forma unilateral no puede revocar ni resolver el contrato de opción de compra-venta, mas aún, cuando de la misma acta administrativa levantada por el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, se puede evidenciar también la voluntad de la accionante de no aceptar la voluntad de la propietaria del inmueble, demandada en este juicio, lo que acarreó que no cumplió con su carga contractual en el tiempo pactado convencionalmente; evidenciándose que una vez que ocurrió dicho acontecimiento la parte accionante en aras de cumplir con su carga contractual y dentro del término del contrato, procedió en fecha 6 de noviembre de 2.015, a gestionar el pago restante del precio de venta por intermedio del procedimiento de oferta real de pago incoado ante el Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual está asignado con el expediente Nº 2015-2574, por el saldo de tres millones quinientos mil bolívares, (Bs. 3.500.000,00), restante del precio asignado en el contrato al inmueble de marras, así como gestionar la protocolización del documento definitivo de venta como se desprende de la copia planilla de fecha 18 de noviembre de 2.015, con el número de tramite 396.2015.4.611, cursante a los folios 18 y 179 del presente expediente, y notificando por avisos en un diario de circulación regional, a la demandada, donde se le indicaba la fecha y hora para la comparecencia ante el registro respectivo para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Precisado lo anterior, de acuerdo al merito arrogado de las pruebas evacuadas y las gestiones realizadas por la accionante para la protocolización del documento definitivo de venta, sin que este llegara a materializarse, resulta obvio concluir que la falta de protocolización del documento definitivo de venta dentro del plazo estipulado convencionalmente entre las partes en el documento de opción de compra de doscientos diez (210) días, se debió a causas imputables a la parte accionada.
En virtud de tales circunstancia se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y, en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional que le otorga las leyes obligue a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORÍN, a que en cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción de compra-venta suscrito en fecha 14 de abril de 2.015 efectúen la tradición legal del inmueble constituido por el apartamento C-8, ubicado en la Urbanización Maneiro, Avenida Central, Conjunto Residencial Florestamar, edificio “C”, piso 1, Apartamento C-8, con un área aproximada de ochenta y un metros cuadrados (81,00 Mts2), constante de recibo comedor, tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina, lavandero y balcón, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Fachada Norte y zona Verde; Sur: Con pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Con fachada Este y Zona Verde; y, Oeste: Fachada Oeste y apartamento C-12; y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme la presente decisión - a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la vendedora mediante un cheque de gerencia, a nombre de este Tribunal, por el monto de tres millones quinientos mil bolívares, (Bs. 3.500.000,00), por ser éste el saldo restante del precio de venta estipulado en el contrato, para así dar cumplimiento a la normativa estipulada en el artículo 540 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Así mismo, para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido, como lo dejó sentando la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237. Así se decide.
VIII.- DISPOSITIVA.
Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA, incoado por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, contra la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORÍN ESPAÑA, plenamente identificada en el cuerpo de esta sentencia.
SEGUNDO: Se condena a la demandada ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORÍN, que en cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción de compra-venta suscrito en fecha 14-4-2015, efectúen la tradición legal del inmueble constituido por el apartamento C-8, ubicado en la Urbanización Maneiro, Avenida Central, Conjunto Residencial Florestamar, edificio “C”, piso 1, Apartamento C-8, con un área aproximada de ochenta y un metros cuadrados (81,00 Mts2), constante de recibo comedor, tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina, lavandero y balcón, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Fachada Norte y zona Verde; Sur: Con pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Con fachada Este y Zona Verde; y, Oeste: Fachada Oeste y apartamento C-12; y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme esta decisión– a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la vendedora mediante un cheque de gerencia, por el monto de tres millones quinientos mil bolívares, (Bs. 3.500.000,00), a nombre de este Tribunal, el cual deberá ser depositado siguiendo los lineamientos contenidos en el artículo 540 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumplan con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso…”

ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato, la abogado ANTONIA BELLO CASTILLO en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, señaló lo siguiente:
- que en fecha 08.10.2014, compareció ante la Dirección de Inquilinato, Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, habiéndose logrado acuerdos en un acta conciliatoria correspondiente al expediente N° 1145-14 de fecha 06.04.2015 donde se firmó el acta convenio en la cual se concretó la venta del inmueble ubicado en la ciudad de Pampatar, en la calle principal de la Urbanización Maneiro, Residencias Florestamar, Apartamento C-8, con un área de 81 m2, el cual consta de tres (3) dormitorios con dos (2) baños, sala-comedor, cocina, el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Fachada norte y zona verde; Sur: Con pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Con fachada este y zona verde y Oeste: Con fachada oeste y apartamento C;
- que el referido inmueble es propiedad de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de cédula de identidad V- 3.889.413, el cual le pertenece según documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este estado, en fecha 04.07.1993, bajo el N° 4, Folios 18 al 24, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 1.993;
- que se llegó al acuerdo de venderle el inmueble arrendado por la cantidad de Bs. 4.500.000,00, quedando conforme la propietaria, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA con el precio establecido para la compra-venta;
- que según documento de opción de compra-venta introducido ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 14.04.2015 el precio establecido para la venta es de Bs. 4.500.000,00;
- que en dicho acto se hizo presente el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR, en su carácter de representante de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, el cual recibió la cantidad de Bs. 1.000.000,00 en calidad de inicial de la compraventa, quedando un saldo restante de Bs. 3.500.000,00, los cuales serían cancelados en el plazo de 210 días, es decir, en el mes de noviembre de 2.015;
- que se introdujo la oferta real ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, la cual está signada con el expediente N° 2015-2574, habiéndose trasladado en dos oportunidades al inmueble donde habita la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, siendo infructuosa la diligencia y no había nadie o no abrieron la puerta;
- que su representada también introdujo el documento de venta ante el Registro Subalterno de Maneiro en fecha 18.11.2015, donde le indicaron que la fecha de otorgamiento era el día 23.11.2015, y también publicó aviso en el diario El Caribazo, durante 4 días consecutivos, donde se le notificaba a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA que la fecha de la firma del contrato de compra-venta ante el Registro Subalterno de Maneiro era el día lunes 23 de noviembre de 2015 a las 9:30 a.m., la cual no asistió a dicho acto;
- que por ello demanda por Incumplimiento del Convenio efectuado ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del poder Popular para la Vivienda y Hábitat según se evidencia de Acta de Convenimiento de fecha 06.04.2015, la cual forma parte del expediente N° 11-45-14 por el cual se pactó la venta del inmueble objeto de la controversia;
- que por las razones expuestas demandaba a la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, a fin de que cumpla lo acordado en las actas convenio, especialmente la última de fecha 06.04.2015 por el procedimiento de incumplimiento (sic) de Actas de Convenio y contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar de fecha abril de 2015, de conformidad con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, para que convenga o en caso contrario a ello sea condenada por este Tribunal a cumplir con el referido convenio;
- que estima la demanda por el monto de Bs. 4.500.000,00 equivalentes de 3.000 unidades tributarias;

Por su parte, en fecha 21.04. 2016 (f. 41 al 45) la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, debidamente asistida por el abogado IVAN RAMON ALCALA MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.852, consignó escrito de contestación a la demanda interpuesta en su contra, alegando lo siguiente:
- que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la demandante, puesto que los hechos reales que dieron origen a su relación los narra como sigue;
- que es cierto que es legítima propietaria de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra “C”, número 8, Nivel Primer Piso, del Edificio C, del Conjunto Residencial Florestamar, ubicado en la Urbanización Maneiro, calle principal, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el cual posee un área aproximada de 81 m2, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Fachada norte y zona verde; Sur: Pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Fachada este y zona verde y Oeste: Fachada oeste y apartamento C-12; según se desprende de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este estado, en fecha 04.08.2003, anotado bajo el N° 36, Folios 174 al 176, Protocolo Primero, Tomo 4, Tercer Trimestre de 2.003;
- que con esa misma condición, y representada para la ocasión por el ciudadano Edgar Leonardo Gómez Salazar, celebró un contrato de promesa bilateral de Opción de Compra-Venta con la ciudadana JOSELYN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, cuyo objeto principal era el inmueble anteriormente descrito, contrato que autenticaron ante la Notaría Pública de Pampatar de este estado en fecha 14.04.2015, anotado bajo el N° 50, Tomo 50, Folios 186 al 189;
- que en la cláusula segunda quedó estipulado que el precio para dicha operación se acordó en la cantidad de 4.500.000,00, de los cuales JOSELYN ADRIANA ANDRADE SEVILLA pagó Bs. 1.000.000,00 con anterioridad al momento de la autenticación;
- que en principio, y como recomendación del abogado que la asesoró en ese momento, el lapso para el perfeccionamiento del referido contrato era de 90 días, y el precio que habían pactado era de 15.000.000,00, pero la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA precisó a su representante para el momento, ciudadano Edgar Leonardo Gómez Salazar, citándolo a las oficinas de SUNAVIH, para indicarle que el contrato había sido revisado por un funcionario de dicha institución, y que por un Decreto y Ordenanzas que nunca llegó a ver, el lapso debía ser de 210 días y el precio debía ser de 4.500.000,00, y él, ignorante de la Ley en cierta manera, pero sobre todo, confiando en la amistad que ha mantenido con la prenombrada, se vio forzado a aceptar los términos por ellos impuestos;
- que actualmente está habitando una vivienda arrendada, ubicada en la Av. Simón Bolívar, calle N° 6, casa N° 300, Urbanización Jorge Coll, Pampatar, estado Nueva Esparta, propiedad del ciudadano Edgar Leonardo Gómez Salazar, quien utilizando el derecho que le asiste sobre dicha vivienda, le ha pedido de manera formal y respetuosa la desocupación del mismo y ella se ha acogido a la prórroga que le ha otorgado, sin poner en riesgo la armonía y cordialidad que ha caracterizado su relación arrendaticia por todo este tiempo;
- que aunado a ello, está presentando serios problemas de salud ya que padece de hipertensión arterial, diabetes mellitas, tensión ocular, informes estos que presentará en su oportunidad donde se evidencia que todas esas dolencias y padecimientos comprometen su salud y la deterioran cada día más, lo que se traduce en mas gastos para ella y en un fundado temor por su vida futura y su situación económica, por lo cual ha decidido no vender ni comprometer – por ahora- la propiedad sobre el inmueble descrito anteriormente;
- que en fecha 21.07.2015, luego de realizar infructuosas diligencias extra judiciales para llegar a un acuerdo, propuso ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, una Oferta Real de Pago a la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, expediente N° 2015-2560, y de acuerdo a la cláusula quinta del contrato hizo entrega a ese despacho de cheque de gerencia a nombre de la referida ciudadana signado con el N° 94087076 del Banco Mercantil, girado contra la cuenta corriente N° 0105-0111-34-211108076 por el monto de 1.100.000,00 y asimismo consignó los intereses devengados por la cantidad dada en arras, lo cual asciende a la cantidad de Bs. 12.500,00 en cheque de gerencia del Banco Mercantil N° 27087477, girado contra la cuenta corriente N° 0105-0111-38-2111087477, los cuales fueron puestos en resguardo en la caja de seguridad de ese despacho para ser entregados a la mencionada ciudadana, por cuanto han resultado infructuosas todas las diligencias extra judiciales practicadas por su persona;
- que la última vez que trató de llegar a un acuerdo amistoso con ella, le manifestó de manera grosera que hiciera lo que le diera la gana y que se dirigiera a los tribunales que le diera la gana por cuanto ella no iba a ceder ante su petición, lo cual la puso en la imperiosa necesidad de realizar esa Oferta Real de Pago, oferta ésta que ante la negligencia y artimañas de la demandada, no han dado resultado aún:
- que espera que el Tribunal considere Sin Lugar las pretensiones de la demandante en esta causa, como medida de protección del derecho de propiedad que la asiste;
- que es menester aclarar, que tal como se desprende de la cláusula quinta del contrato, ambas partes establecieron de manera clara e indubitable las consecuencias y efectos del desistimiento voluntario de la referida negociación por una de las partes contratantes, habiéndose estipulado lo siguiente: “…el documento de compraventa no se protocoliza por alguna causa imputable a EL PROMITENTE VENDEDOR, deberá reintegrar a LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad entregada en este acto según lo establecido en la cláusula segunda de este contrato, mas un 10% de la cantidad entregada en este acto como indemnización por los daños y perjuicios causados, sin necesidad de presentar comprobante alguno…”;
- que obviamente, ante la necesidad que tiene como producto de su delicado estado de salud, sumado a la crisis de carestía de viviendas en nuestro país y el alto costo de las mismas, lo cual constituye un hecho público y notorio, se ha visto en la necesidad de desistir de la referida negociación bilateral por razones de fuerza mayor y, además amparada y legitimada por cualquier causa imputable a su persona, en los términos establecidos expresamente en la aludida cláusula quinta de dicho contrato;
- que en tal sentido, su obligación respecto a la compradora está previamente definida en devolverle la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) mas el diez por ciento (10%), o sea, Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), razón por la cual interpuso formal oferta real de pago a dicha compradora ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de este estado, resultando hasta la fecha infructuosas todas las gestiones realizadas por dicho Juzgado para lograr la oferta, aunado al agravante de que la referida ciudadana ocupa el referido apartamento y se cree con derechos de propiedad sobre el mismo, lo cual alardea públicamente, negándose en todo momento a desocuparlo;
- que acciona contra la referida promitente compradora para lograr mediante la función jurisdiccional del estado, un pronunciamiento de Ley que permita despejar la incertidumbre si se está o no en presencia de una determinada relación jurídica o de un derecho, para que provea certeza respecto de la existencia y consecuencias jurídicas de un determinado acto o hecho que es relevante para el derecho;
- que tal incertidumbre es objetiva por el hecho exterior (objetivo) de parte de la referida ciudadana (promitente compradora), la cual pretende derechos de propiedad sobre el referido apartamento, negándose a desocupar el mismo, lo cual le causa graves y serios daños y perjuicios, haciendo de esa manera incierta la voluntad de la ley en su conciencia como legítima titular y propietaria de dicho inmueble;
- que por todos los razonamientos que anteceden, rechaza todas las pretensiones de la demandante en la presente causa y solicita que sea declarada Sin Lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas.

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Como sustento del recurso de apelación sostuvo la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, debidamente asistida de abogado, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
-que el día 14.12.2015 se inició el presente procedimiento interpuesto por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA con ocasión de un contrato que celebrase en fecha 03.10.2014 con quien fuere su representante para esa fecha, Edgar Leonardo Gómez Salazar, quien de manera forzosa y bajo presión psicológica o quizás de manera intencional, comprometió en venta, de manera inconsulta a quien fungiere como su inquilina para esa fecha, un apartamento de su propiedad distinguido con la letra “C”, número 8, Nivel Primer Piso, del Edificio C, del Conjunto Residencial Florestamar, ubicado en la Urbanización Maneiro, calle principal, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el cual posee un área aproximada de 81 m2, demanda esta que fue admitida por el tribunal de la causa el 17.12.2015;
- que luego de infructuosas diligencias para lograr su citación, la parte demandante solicita su notificación por secretaria y la misma, acudiendo al local donde trabaja como cocinera a medio tiempo la notifica y consigna dichas actuaciones el 11.05.2016, comenzando entonces el lapso para contestar la demanda;
- que en fecha 21.04.2016, procedió, asistida de abogado a contestar la demanda;
-que ha tratado de conciliar y mediar con la demandante según se desprende de acta conciliatoria de fecha 28.10.2015 (f. 90), expediente N° 1145-14 llevado por el Ministerio del poder Popular de Vivienda y Hábitat donde le informa a la misma su desistimiento respecto del contrato y su voluntad de NO vender su propiedad y esa misma acta demuestra en cierta forma la mala fe de la demandante en el presente procedimiento, puesto que, cuando en su momento fue arrendataria en su propiedad y supuestamente llevaban una relación armoniosa ¿con qué intenciones somete la negociación pactada entre ella a un procedimiento administrativo de justo valor?;
- que la verdadera intención de la demandante es y siempre ha sido apoderarse de su propiedad, pagando un precio irrisorio por la misma, lo cual no se ajusta a la realidad inmobiliaria nacional;
- que tanto es así, que abierto el lapso de promoción de pruebas, la demandante consigna una experticia (f. 77 al 87) que concluye dándole un valor a su propiedad de Bs. 379.080, resultando esto totalmente contrario a la realidad inmobiliaria del país y una burla hacia su persona, configurándose un medio de presión y amenaza para que de esta forma y como una manera de hacer obligatorio lo que como una dádiva quiere pagar por su apartamento, el hecho de que lo reciba, so pena de ser de una u otra forma sancionada por un ente público nacional;
- que todo esto la lleva a pensar que la demandante trata de demostrar que tiene ciertas influencias en algunos entes públicos e instituciones, tal cual se lo ha vociferado en cara en distintas oportunidades y sobre lo cual creció su fundado temor al observar como en días pasados, en la oportunidad (día y hora) de llevarse a cabo el acto de posiciones juradas, ante la ausencia de la referida ciudadana, la misma fue informada vía telefónica de que tenía fijado un acto, para lo cual se le esperaría, por lo cual debía apurarse;
- que una vez realizada la llamada, la Secretaria del despacho se aproximó a informarle que la otra parte ya venía en camino y según lo establecido en la ley, debía otorgársele un lapso de media hora de espera;
- que siendo una obligación de las partes llevar un control de los lapsos y plazos que establece la ley para las actuaciones, lo cual demuestra la diligencia de las mismas, no cree que esté bien que el personal del Tribunal se de la tarea de monitorear un caso para mantener alerta a una de las partes, ya que esa conducta muchas veces frustra la imagen de justicia que algunos poseen, puesto que es a los tribunales a quienes generalmente acuden para hacer valer o defender un derecho;
- que asimismo, informa a este despacho que en su escrito de promoción de pruebas promovió en calidad de testigo a quien en su nombre y representación suscribió el contrato con la demandante, Edgar Leonardo Gómez Salazar, y éste contrariamente a lo que le había manifestado en un principio, se negó rotundamente a asistir a dicho acto, dejándolo desierto y sometiéndola a una inseguridad jurídica respecto a la defensa de sus derechos e intereses, ya que el referido ciudadano conociendo los pormenores que rodearon la firma del contrato que dio origen a esta demanda, podía aclarar todo lo que en su defensa concierne y por lo cual tiene motivos suficientes para no acceder a la venta de su propiedad;
- que la demandante argumenta que ella es quien paga el condominio de su propiedad, lo cual es totalmente falso, por lo cual agregó para una mejor ilustración una constancia emitida por la administradora del condominio y una solvencia para aclarar los falsos argumentos esgrimidos por la demandante;
- que es necesario aclarar, que en fecha 06.04.2014, la parte demandante solicitó ante la Superintendencia de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Viviendas y Habitat (SUNAVIH), un procedimiento administrativo para el cálculo de justo valor de su apartamento, o sea, 6 meses antes de que fuera celebrado el supuesto contrato de opción de venta entre la demandante y su antedicho representante, lo que deja en evidencia las oscuras intenciones de la misma y bajo cuya influencia logró de manera amenazante que se diera dicha negociación al irrisorio precio pactado en dicho contrato, pues tal procedimiento arrojó que su propiedad tenía un justo valor de 379.080,00;
- que no niega la existencia del contrato, pero se apega a lo que el mismo establece en sus cláusulas, específicamente a la cláusula penal;
- que el contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta suscrito por ella y por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, las obliga a ambas, condiciona la venta a un plazo y así mismo les crea una obligación en caso de incumplimiento, lo que se conoce en el argot jurídico como cláusula penal, la cual cumplió de manera voluntaria, poniéndole fin a la relación contractual con la mencionada ciudadana;
- que la cláusula penal es una figura contenida en los contratos preliminares a una posible compra venta de algún bien determinado, que constituye el castigo o la pena que desde el punto de vista económico debe sufrir el contratante que ha incumplido con el contenido del contrato;
- que es importante destacar que cuando se habla de contratos de opción de compra-venta o de promesa bilateral de compra-venta, tales términos no deben ser considerados iguales, ya que el primero es un contrato donde una sola de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones y el segundo es un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones;
- que la cláusula penal les permite a las partes contratantes fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños y/o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo, para lo cual se prevé el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o, la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió;
- que la Sala Constitucional dictaminó que todo juez de la República debe examinar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes;
- que por lo anteriormente expuesto solicita sea revocada la sentencia del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 07.03.2017 para que le sea devuelta su propiedad.
Por su parte la abogado ANTONIA BELLO CASTILLO, apoderada judicial de la parte actora, ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA, consignó ante esta alzada escrito de informes en el cual manifiesta lo siguiente:
-que el 17.12.2015 se admitió la presente demanda que por mandato de su representada introdujo por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, derivado del contrato suscrito en fecha 14.04.2015 ante la Notaria Pública de Pampatar, anotado bajo el N° 50, Tomo 50, Folio 186 de los libros de autenticaciones respectivos, en donde la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, le da a su representada en opción de compra un apartamento ubicado en la ciudad de Pampatar, Residencias Florestamar, Apartamento C-8, calle principal, Municipio Maneiro de este estado con un área de 81 m2, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Fachada norte y zona verde; Sur: Pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Fachada este y zona verde y Oeste: Fachada oeste y apartamento C-12, por un valor de Bs. 4.500.000,00, de los cuales su representada canceló a la optante vendedora la cantidad de Bs. 1.000.000,00 al momento de la autenticación, quedando establecido que el saldo restante del precio de venta se cancelaría a la protocolización del documento definitivo de venta;
- que la parte demandada después de múltiples diligencias se dio por citada y en la contestación de la demanda en su afán de evadir las responsabilidades establecidas en el contrato, negó, contradijo y rechazó todo lo alegado por ellos, pero asimismo, reconoció que el ciudadano Edgardo Leonardo Gómez Salazar, actuando como su apoderado judicial, celebró contrato de opción de compra-venta con su representada, reconociendo el pago de Bs. 1.000.000,00 y el precio de venta por la cantidad de Bs. 4.500.000,00 estipulados en la cláusula segunda del contrato;
- que la demandada en su contestación contribuye con la pretensión de su representada al asumir lo siguiente: a) el hecho de decidir no vender ni comprometer de manera alguna la propiedad sobre el inmueble que ostenta, y b) desistir de la referida negociación bilateral por razones de fuerza mayor y, además, amparada y legitimada por cualquier causa imputable a su persona;
- que en el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada no logró demostrar nada que le favoreciera, solo se limitó a promover el mérito favorable que emerge de los autos; el acta conciliatoria de fecha 28.10.2015 emanada del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda en donde ella de forma unilateral manifestó su voluntad de no vender el inmueble, incumpliendo de esta forma con el contrato de marras, en donde a su vez quedó establecida la voluntad de su representada de no aceptar aquella propuesta y de insistir con el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta del juicio, y las posiciones juradas que solo demostraron la intensión de su representada de exigir el cumplimiento del contrato y el hecho cierto de que el abogado EDGAR GOMEZ actuando en su condición de apoderado judicial de la parte contraria firmó el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio;
- que quedó demostrado a lo largo del juicio, el incumplimiento en el cual incurrió la demandada en cuanto a las cláusulas del contrato de opción de compra venta de fecha 14.04.201, amparada en su decisión de no querer vender el inmueble, aferrada en problemas de salud que no demostró en el transcurso del juicio, por lo cual al a quo no le quedó otra alternativa que sentenciar de acuerdo a los autos y a la normativa legal y declaró la sentencia con lugar, ordenando a la parte demandada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN a dar cumplimiento al contrato de promesa bilateral de opción de compra venta suscrito en fecha 14.04.2015;
- que a los autos del presente expediente, y como documentales anexas al escrito libelar presentado por esa representación judicial, rielan los siguientes documentos: … omissis …;
- que en el lapso de promoción de pruebas, esa representación judicial promovió todo en cuanto tuvo, a los fines de demostrar el cumplimiento de su representada en cuanto a las cláusulas contentivas del contrato de marras;
- que por su parte, la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN, en su afán de desvirtuar una pretensión totalmente ajustada a derecho y a la realidad, reprodujo el mérito de las documentales que fueron traídas a los autos por esa representación judicial, promovió un testigo que a lo largo del lapso de evacuación de las pruebas no pudo evacuar, y, la confesión de su representada y la de ella, en donde el a quo acertadamente determinó que solo quedó confesado por parte de su representada la aceptación conforme a las cláusulas del contrato y, que la ciudadana ELSA BELLORIN ESPAÑA acudió al SUNAVI, y por la demandada, que es cierto que el abogado EDGAR GOMEZ firmó ante la Notaría de Maneiro en su representación;
- que la parte demandada en el desarrollo del juicio se ha caracterizado por tres cosas, a saber: 1) Por no hacer el menor esfuerzo en probar lo que dice o afirma en su favor; 2) Ha utilizado todos los recursos que le permite la ley para alargar innecesariamente el juicio y 3) Deja todo el peso de la decisión en el juez, este accionar es típico de las partes cuando se juran perdidosas, al no tener elementos que permitan desvirtuar la pretensión alegada;
- que en el caso de marras, se comprobó que las partes celebraron un contrato de promesa bilateral de compra-venta sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Maneiro, Avenida Central, Conjunto Residencial Florestamar, edificio “C”, piso 1, apartamento C-8, por un monto de Bs. 4.500.000, el pago por parte de su representada de la cantidad de Bs. 1.000.000,00, la voluntad de la demandada de no vender el apartamento alegando razones personales y de enfermedad, aunado al hecho de querer devolver el saldo recibido por el pago de la inicial de la promesa bilateral de compra-venta, la no aceptación de su representada en cuanto a la disolución unilateral de la opción de compra venta y la disposición de su representada del monto restante para la operación de compra-venta, la cual no se materializó por causa imputable a la demandada vendedora;
- que el a quo, adhiriéndose al espíritu del legislador patrio, ampliamente explanados en el Título III de las obligaciones, Capítulo I, de las Fuentes de las Obligaciones; Sección 1, De los Contratos, del Código Civil Venezolano, procede en derecho y declara la demanda Con Lugar y condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, suscrito en fecha 14.04,2015 y que efectúe la tradición legal del inmueble, decisión del a-quo que acatamos y respetamos;
- que en razón de lo expuesto, solicitan a esta superioridad que declare Sin Lugar la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia del tribunal de la causa publicada en fecha 06 de marzo de 2.017 y consecuencialmente que confirme dicha decisión con los demás pronunciamientos de Ley.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 eiusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.
Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor, no habrá lugar a responsabilidad.
Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).
Al ser así las cosas, debe esta alzada comenzar a estudiar el contrato, las cláusulas más resaltantes que lo conforman, a los efectos de establecer el sentido y alcance de la relación contractual que vincula a ambos sujetos procesales. En esa dirección se observa que el contrato que dio lugar a esta demanda es un contrato preparatorio de venta, que presenta las siguientes particularidades, la primera, es que al inicio del mismo se hace referencia a que se trata de una promesa bilateral de opción de compra venta y luego al final del mismo se dice que se trata de una opción de compraventa; se establece que el precio pactado para dicha negociación alcanzará la suma de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) y que el mismo se pagará de manera fraccionada; se establece un plazo para el pago íntegro del precio y de duración de dicho contrato de 210 días consecutivos; se le impone al promitente vendedor la carga contractual de tener al día y suministrar los respectivos documentos de propiedad, permisos y solvencias a fin de que se proceda a la formalización del documento definitivo de venta, pero no se dice de manera expresa que el promitente vendedor debe vender el bien durante ese tiempo de vigencia preestablecido; se establece que en caso de que la promitente compradora no efectuare la cancelación del saldo restante de la manera establecida en la cláusula segunda del contrato y no se protocolizare el documento de compra venta por causas a la misma, el promitente vendedor quedaría con el 10% del pago efectuado como indemnización por daños y perjuicios causados, y si por el contrario, el documento de compraventa no se protocoliza por causas imputables al promitente vendedor, este deberá reintegrar a la promitente compradora la cantidad entregada, mas un 10% como indemnización por los daños y perjuicios causados.
Es decir, conforme a lo señalado queda claro que entre los sujetos procesales existe una relación contractual mediante la cual la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, representada por el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR y la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA en fecha 14 de abril de 2015 celebraron un contrato denominado por los sujetos contratantes como contrato preliminar de venta sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con la letra C, N° 8, Nivel Primer Piso del edificio C del Conjunto Residencial Florestamar, con un área aproximada de ochenta y un metros cuadrados (81 m2), el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Maneiro, calle principal, Pampatar, jurisdicción del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Fachada norte y zona verde; Sur: Pasillo de circulación, escalera de acceso y fachada sur; Este: Fachada este y zona verde y Oeste: Fachada oeste y apartamento C-12; que el precio pactado para dicha operación fue la cantidad de Bs. 4.500.000,00, de los cuales el promitente vendedor recibió de la compradora la cantidad de Bs. 1.000.000,00 al momento de la firma del contrato de opción de compra venta y el saldo restante lo pagaría en un lapso no mayor de 210 días siguiente siguientes a la firma del documento, indicándose que el plazo de duración del referido contrato sería de 210 días consecutivos a partir de la firma del contrato, el compromiso que se vislumbra en la cláusula cuarta es que el promitente vendedor se comprometía a tener al día y suministrar los respectivos documentos de propiedad, permisos y solvencias que sean necesarias y útiles para la correspondiente formalización del documento de compra venta definitivo del inmueble; que en dicho contrato -como ya se dijo- no existe acuerdo expreso mediante el cual ambos contratantes concreten el acuerdo de venta, ni el momento específico en que la misma se debía celebrar, ya que si bien se fija el plazo de 210 días, ese tiempo es para el pago íntegro del precio de venta y para que la parte hoy demandada como propietaria del bien entregue los documentos necesarios para que se proceda a la firma del documento definitivo de venta, pero no se dice nada sobre el momento en que se debía efectuar dicha operación definitiva y formal concerniente al traspaso legal de la propiedad del bien prometido en venta; también contempla dicho documento una cláusula penal dirigida a AMBOS CONTRATANTES, pues se estipuló que si la PROMITENTE COMPRADORA no efectuare la cancelación del saldo restante de la manera establecida en la cláusula segunda de este contrato y no se protocolizare el documento de compra venta respectivo por causas imputables a la misma, el PROMITENTE VENDEDOR quedaría con el 10% del pago efectuado como indemnización por los daños y perjuicios causados, sin necesidad de presentar comprobante alguno, y si por el contrario, el INCUMPLIMIENTO PROVIENE DEL PROMITENTE VENDEDOR, es decir, si el documento de compra venta no se protocolizare por alguna causa imputable a este, debería reintegrar a la promitente compradora la cantidad entregada al momento de la firma del contrato de opción de compra venta mas un 10% de dicha cantidad como indemnización por los daños y perjuicios causados. Igualmente se debe especificar que otro de los argumentos expresados por la parte actora es que También se dice en la demanda que se celebraron varias reuniones conciliatorias ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda a fin de dilucidar el conflicto existente, y que en fecha 06.04.2015 el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR actuando como apoderado de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA ofreció de nuevo en venta la vivienda objeto del presente juicio pero esta vez por la suma de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00).
Determinado esto, se advierte que una vez trabada la litis conforme a la postura asumida por la parte accionada, ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA, dentro de los hechos admitidos menciona que es propietaria del apartamento distinguido con la letra C, N° 8, Nivel Primer Piso del edificio C del Conjunto Residencial Florestamar, con un área aproximada de ochenta y un metros cuadrados (81 m2), el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Maneiro, calle principal, Pampatar, jurisdicción del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; que con tal carácter y representada por el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR, celebró un contrato de promesa bilateral de opción de compra venta cuyo objeto principal era el referido inmueble, el cual fue autenticado en fecha 14.04.2015 ante la Notaria Pública de Pampatar; que de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda, el precio pactado fue la cantidad de Bs. 4.500.000,00 de los cuales la parte demandante ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA pagó al momento de la autenticación la cantidad de Bs. 1.000.000,00; sin embargo alega que actualmente está habitando una vivienda arrendada y que le han pedido la desocupación de la misma, que aunado a esto está presentando serios problemas de salud ya que padece de hipertensión arterial, diabetes mellitas, tensión ocular, siendo que esas dolencias y padecimientos comprometen su salud y la deterioran cada día mas, lo que se traduce en mas gastos para ella y en un fundado temor por su vida futura y su situación económica, motivo por el cual ha decidido no vender ni comprometer, por ahora, de manera alguna la propiedad sobre el inmueble anteriormente descrito, por lo cual en fecha 21.07.2015 luego de realizar infructuosas diligencias extrajudiciales para llegar a un acuerdo, propuso ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de este estado, una Oferta Real de Pago a favor de la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA donde de acuerdo a la Cláusula Quinta del contrato de Opción de Compra Venta le ofreció a la misma el monto recibido al momento de la firma del contrato de opción de compra venta (Bs. 1.000.000,00) mas un 10% de dicha cantidad como indemnización por los daños y perjuicios causados (Bs. 100.000,00) así como los intereses devengados por dicha cantidad traducidos en un 5% anual como lo dispone el artículo 456 del Código de Comercio (Bs. 12.500,00).
Así pues, de todo lo dicho se infiere que las partes reconocen la existencia del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta suscrito entre la demandante ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA y la demandada ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA pero difieren en cuanto a que la promitente compradora exige el cumplimento del convenio efectuado por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, y la demandada pretende desistir de la referida negociación y, en cumplimiento de la cláusula quinta del contrato, hacer entrega de las cantidades de dinero establecidas como cláusula penal.
Precisado lo anterior, se establece que de acuerdo a las posturas procesales asumidas por las partes está comprobada no solo la celebración del contrato en los términos y condiciones antes especificadas, así como el acuerdo suscrito en sede administrativa en fecha 06.04.2015 ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat por parte de la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA y el ciudadano EDGAR LEONARDO GOMEZ SALAZAR actuando como apoderado de la ciudadana ELSA DEL VALLE BELLORIN ESPAÑA en donde se pactó la venta del inmueble objeto del presente juicio, y que adicionalmente la parte accionada sustentándose en el contenido de la cláusula quinta del contrato suscrito en fecha 14.04.2015 ante la Notaría Pública de Pampatar en donde se dispuso lo concerniente al pago de la cláusula penal en caso de incumplimiento, expresó que desistió de la venta del apartamento de su propiedad por motivos de salud y personales y que lo procedente de acuerdo a la letra del contrato es reintegrar a la promitente compradora la cantidad entregada al momento de la firma del contrato más un 10% como indemnización por los daños y perjuicios causados en los términos previstos contractualmente, y no como se pretende en este asunto que se protocolice el documento definitivo de venta. En ese sentido encuentra esta alzada que dicha postura, la asumida por la demandada, se adapta no solo a lo pactado en el contrato en la ya mencionada cláusula quinta, sino además a lo previsto en el artículo 1263 del Código Civil donde se contempla esa posibilidad cuando la misma se ha pactado expresamente en el contrato, por cuanto se establece que “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención…”
De ahí que, contrario a lo señalado por el tribunal de la causa, lo procedente en este caso no es exigir que se concrete la venta del inmueble antes identificado, sino que mas bien en aras de dar cabal cumplimiento a los artículos 1133, 1157, 1167 y 1263 del Código Civil ha debido la demandante exigir el pago de la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) que fue el monto entregado por ésta al momento de la firma del contrato de opción de compra venta más un 10% de dicha cantidad por concepto de indemnización a raíz del incumplimiento experimentado por la parte demandada en su condición contractual de promitente vendedora, tal y como fue pactado en dicha convención.
Con respeto a los señalamientos efectuados por la parte demandada sobre la actuación del apoderado que la representó ante el Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, cuando mediante acta conciliatoria ofreció la venta del apartamento de su propiedad en la suma de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) alegando que éste no es abogado y que fue sorprendido en su buena fe, esta alzada no los toma en cuenta, ni mucho menos los atiende en razón de que no se precisó de qué forma fue burlada la buena fe del su mandatario, ni mucho menos se aportaron pruebas durante la etapa correspondiente que permitan detectar actuaciones tendentes a torcer o desviar la manifestación de voluntad expresada en esa oportunidad.
De tal manera que se revoca el fallo apelado dictado en fecha 06.03.2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y se declara sin lugar la presente demanda.

V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana ELSA BELLORIN ESPAÑA, en su carácter de parte demandada en la presente causa, debidamente asistida por el abogado IVAN ALCALA MEDINA, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 06.03.2017.
SEGUNDO: SE REVOCA el fallo apelado dictado en fecha 06.03.2017 por el referido Juzgado de Instancia.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por la ciudadana JOSELIN ADRIANA ANDRADE SEVILLA en contra de la ciudadana ELSA BELLORIN ESPAÑA.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en la presente demanda.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los seis (06) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 207º y 158º.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.

Exp: N° 09118/17
JSDC/cfp
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.