TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
207° y 158°
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.498.462 y 13.631.540, respectivamente, domiciliados en la Urbanización “Terrazas del Valle”, calle 05, casa Nº 142, Guatamare, sector Cruz Grande, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta y con domicilio procesal en la Urbanización Villa Caribe, calle Las Dueñas, Nº 43, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada YAMILET JOSEFINA FIGUERA CARUTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.291.168 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 229.527.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.683.074, don domicilio procesal en la oficina Nº 1, piso 1 del Edificio Residencias Unión, ubicado en la avenida 4 de mayo con calle Narváez de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA y JOSÉ VICENTE SANTANA ROMERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.107.705 y 10.539.314, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.497 y 56.906, respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 26-04-2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA seguido por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, contra el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, recurso que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 09-06-2017 (f. 84, 2ª pieza).
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 13-06-2017 (f. 86, 2ª pza) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza.
Por auto de fecha 14-06-2017 (f. 87, 2ª pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, y asimismo de conformidad con el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
Al folio 88 de la 2ª pieza consta acta levantada por este Juzgado Superior en fecha 22-06-2017 con motivo de la reunión conciliatoria fijada para esa fecha, de la cual emerge que a dicho acto compareció el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA, co-apoderado judicial de la parte demandada y que en virtud de la incomparecencia de la parte actora el acto se declaró desierto.
Mediante diligencia de fecha 17-07-2017 (f. 89 al 91, 2ª pieza) los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, confieren poder apud acta a la profesional del derecho YAMILET JOSEFINA FIGUERA CARUTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 229.527.
Consta a los folios 92 al 95 de la 2ª pieza, escrito de informes presentado en fecha 17-07-2017 por la abogada YAMILET JOSEFINA FIGUERA CARUTO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 18-07-2017 (f. 96 al 103, 2ª pieza) mediante diligencia el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA, co-apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito en la alzada.
En fecha 28-07-2017 (f. 104 al 111, 2ª pieza) la abogada YAMILET JOSEFINA FIGUERA CARUTO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, escrito de observaciones informes presentado por la parte contraria.
Por auto de fecha 01-08-2017 (f. 112, 2ª pieza) se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y se aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del día 28-07-2017 (exclusive) conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 02-11-2017 (f. 113, 2ª pieza) se difirió la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes al 28-10-2017.
Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
PRIMERA PIEZA.-
Se inició por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, en contra del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, el libelo de la demanda y los instrumentos que la fundamentan se encuentran agregados a los folios 1 al 106 de la 1ª pieza.
La demanda fue admitida por auto de fecha 16-11-2015 (f. 107 y 108), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra, librándose a tales efectos la boleta de citación respectiva la cual se encuentra inserta al folio 109 de la 1ª pieza.
En fecha 26-11-2015 (f. 110, 1ª pieza) el abogado MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, actuando en su propio nombre y representación, consignó escrito mediante el cual reforma la demanda interpuesta contra el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, dicho escrito se encuentra agregado a los folios 111 al 119 de la 1ª pieza.
La reforma de la demanda fue admitida por auto de fecha 27-11-2015 (f. 120), ordenándose librar la orden de comparecencia al ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, cuya boleta de citación se encuentra inserta al folio 121 de la 1ª pieza.
Mediante diligencia de fecha 14-12-2015 (f. 122, 1ª pieza) el abogado MIGUEL GRANK BARRIOS, en su carácter de autos, consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 15-12-2015 (f. 123, 1ª pieza) compareció el alguacil del tribunal de la causa, y dejó constancia de que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 17-12-2015 (f. 124 al 137, 1ª pieza) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó sin firmar la boleta de citación y compulsa librada al ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, parte demandada, por cuanto no pudo localizar al referido ciudadano en la dirección indicada por los actores.
Mediante diligencia de fecha 12-01-2016 (f. 138, 1ª pieza) el ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas, parte demandada, debidamente asistido por el abogado José Vicente Santana Osuna, se doy por citado en la presente causa.
Mediante diligencia de fecha 12-01-2016 (f. 139, 1ª pieza) el ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas, parte demandada, confirió poder apud acta a los abogados JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA y JOSÉ VICENTE SANTANA ROMERO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 1.497 y 58.906, respectivamente.
En fecha 13-01-2016 (f. 140 al 146, 1ª pieza) el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda interpuesta en contra de su representado.
En fecha 16-02-2016 (f. 147 al 158, 1ª pieza) el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas y anexos en la presente causa.
En fecha 04-03-2016 (f. 159 al 456, 1ª pieza) la ciudadana ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, debidamente asistida de abogado, y el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.620, actuando en propio nombre y representación, consignaron escrito de promoción de pruebas y anexos en la presente causa.
Por auto de fecha 15-03-2016 (f. 457 y 458, 1ª pieza) el tribunal admitió las pruebas promovidas por el co-apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, en cuanto a la prueba de informes promovida ordena oficiar al Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño y García del estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 459 y 460, 1ª pieza)
Por auto de fecha 15-03-2016 (f. 461, 1ª pieza) se ordenó corregir la duplicidad de foliatura existente en el presente expediente.
Por auto de fecha 15-03-2016 (f. 462, 1ª pieza) se ordenó cerrar la primera pieza del expediente y abrir una nueva la cual será denominada SEGUNDA.
SEGUNDA PIEZA.-
Por auto de fecha 11-04-2016 (f. 02 al 19, 2ª pieza) se ordenó agregar a los autos el oficio Nº 2016-398-049 de fecha 04-04-2016 y anexos, emanado del Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño y García del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
Consta a los folios 16 al 19 de la 2ª pieza, escrito de informes consignado en fecha 06-07-2016 por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, parte actora en el presente procedimiento.
Por auto de fecha 19-10-2016 (f. 20, 2ª pieza) el tribunal de la causa difiere por encontrarse con exceso de trabajo, la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa por el lapso de treinta (30) días continuos.
Consta a los folios 21 al 73 de la 2ª pieza de este expediente, decisión dictada en fecha 28-04-2017, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada y en consecuencia se condenó a la parte demandada a que cumpla con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente litigio y se condenó en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y asimismo en virtud de haberse dictado el fallo fuera de la oportunidad legal se ordenó la notificación de las partes. Las boletas ordenadas están agregadas a los folios 74 al 76 de la 1ª pieza de este expediente.
En fecha 24-05-2017 (f. 77 y 78, 2ª pieza) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó debidamente firmada la boleta de notificación librada al ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS.
En fecha 31-05-2017 (f. 79 y 80, 2ª pieza) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó la boleta de notificación librada al ciudadano JHONATHAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, debidamente firmada por su apoderado judicial abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA.
En fecha 31-05-2017 (f. 81 y 82, 2ª pieza) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó debidamente firmada la boleta de notificación librada a la ciudadana ROSANGELA FLORES.
Mediante diligencia de fecha 05-06-2017 (f. 83, 2ª pieza) el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1497, APELÓ de la decisión dictada en fecha 28-04-2017.
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA.-
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1.- A los folios 15 al 18 de la 1ª pieza, marcada “A” copias fotostáticas de documento de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 23-10-2013, quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 152 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se infiere que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.531.540 y 14.498.462, respectivamente, a quienes se les denomina “OPTANTES” y el ciudadano JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.683.074, a quien de se le denomina “PROPIETARIO”, suscribieron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, teniendo como objeto del mismo un inmueble constituido por un (1) town house, distinguido con el Nº TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio TERRAZAS DEL VALLE, ubicado en la Cruz Grande, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, que tiene un área aproximada de ciento cinco metros cuadrados distribuidos así: Planta baja: Cuarenta y nueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (49,45 M²) (sic) y consta de sala-comedor, cocina, medio (1/2) baño y escalera de acceso a la planta alta; Planta alta: Cincuenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (55,50 M²) y consta de una (1) habitación principal con un (1) baño, una habitación auxiliar, una (01) habitación convertible y un (01) baño auxiliar. Así mismo le corresponde el uso exclusivo de un área de terreno descubierto no construible, destinada para jardín frontal, jardín posterior y de estacionamiento de un (01) vehículo automotor, ubicado dicho puesto en el jardín frontal. En esa área de terreno que se le asigna en uso exclusivo a esa vivienda, posee una superficie de jardín frontal: Treinta y cinco metros cuadrados (35 M²); y jardín: Sesenta metros cuadrados (60 M²). Los linderos de la vivienda y sus áreas de uso exclusivo son los siguientes: SUR-OESTE: Con TH-138 y TH-139; NOR-OESTE: Con TH-143; NOR-ESTE; Calle cinco (05) y SUR-ESTE: Con áreas comunes, y que le pertenece al propietario según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 15-08-2008, anotado bajo el Nº 9, folios 84 al 75, protocolo Primero, Tomo 12, tercer Trimestre del año 2008; que para materializarse dicha operación se fijó el precio de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00); que la duración de dicho contrato es de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la protocolización de dicho contrato, pudiendo ser prorrogado el mismo por un período adicional de treinta (30) días continuos y que al vencimiento del referido lapso más la prórroga sin que se hubiera celebrado la operación definitiva de compra venta, se entenderá vencido el contrato preliminar y resuelto de pleno derecho; que a los fines de garantizar la materialización de la opción de compra venta, los optantes entregaron al propietario en calidad de arras la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) por medio de cheque Nº 00005325 librado contra la cuenta Nº 01341034892120210001 del banco Banesco; que en caso de que dicho negocio jurídico no se materializara en los términos y dentro del lapso fijado en el contrato, se verificará un incumplimiento del mismo y en consecuencia, el contrato quedará resuelto de pleno derecho y se tendrá que reconocer una indemnización por daños y perjuicios de la siguiente manera; Si el incumplimiento es imputable al propietario, éste deberá reintegrar a los optantes la suma dada en calidad de arras más una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00); si la causa del incumplimiento no le fuera imputable al propietario o le fuere imputable a los optantes o a algún tercero con ocasión de gestiones propias de los optantes o compradores, el propietario tendrá derecho a retener la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), recibida en calidad de arras.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS suscribieron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, teniendo como objeto el referido bien inmueble; que para materializarse dicha operación se fijó el precio de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00); que la duración de dicho contrato es de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la protocolización de dicho contrato, pudiendo ser prorrogado el mismo por un período adicional de treinta (30) días continuos y que al vencimiento del referido lapso más la prórroga sin que se hubiera celebrado la operación definitiva de compra venta, se entenderá vencido el contrato preliminar y resuelto de pleno derecho; que a los fines de garantizar la materialización de la opción de compra venta, los optantes entregaron al propietario en calidad de arras la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); que en caso de que dicho negocio jurídico no se materializara en los términos y dentro del lapso fijado en el contrato, se verificará un incumplimiento del mismo y en consecuencia, el contrato quedará resuelto de pleno derecho y se tendrá que reconocer una indemnización por daños y perjuicios de la siguiente manera; que si el incumplimiento es imputable al propietario, éste deberá reintegrar a los optantes la suma dada en calidad de arras más una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00); que si la causa del incumplimiento no le fuera imputable al propietario o le fuere imputable a los optantes o a algún tercero con ocasión de gestiones propias de los optantes o compradores, el propietario tendrá derecho a retener la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), recibida en calidad de arras. Y así se establece.
2.- A los folios 19 al 26 de la 1ª pieza, marcada “B” copia fotostática certificada de la demanda interpuesta por el abogado VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.835, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contra los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y el auto de admisión de la misma emitido en fecha 19-01-2015 por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el abogado VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS interpuso demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA en contra de los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA; y que la misma fue admitida por el referido Tribunal en fecha 19-01-2015. Y así se establece.
3.- Al folio 27 al 29 de la 1ª pieza, marcada “C” original de escrito presentado en fecha 09-07-2014 por los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, ante la Superintendencia Regional de Arrendamientos de Vivienda del estado Bolivariano de Nueva Esparta, del cual se infiere que en fecha 09-07-2014 los referidos ciudadanos solicitaron al mencionado ente administrativo la determinación del cálculo del justo valor para la venta del inmueble objeto del presente juicio.
El anterior escrito no se valora por cuanto es un documento privado que emana del mismo promoverte. Y así se establece.
4.- A los folios 30 al 38 de la 1ª pieza, marcado “D” original del Informe Técnico de Avalúo dirigido al Bicentenario Banco Universal, del cual se extrae que el mismo fue solicitado por los ciudadanos MIGUEL FRANK y ROSANGELA FLORES, y practicado por la arquitecto Mayra Rivero en febrero del año 2014 sobre el Town House Nº 142, ubicado en el Condominio “Terrazas del Valle”, sector La Cruz Grande, El Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, cuyo propietario es el ciudadano Jhonatan Villegas, arrojando dicho informe que el valor de liquidación inmediata de dicho inmueble es la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS TRES MIL QUINIENTOS DIEZ CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.303.510,24).
En torno a la valoración de esta clase de prueba ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622, lo siguiente:
“…Acorde con esas opiniones doctrinarias, el autor Jesús Eduardo Cabrera ha señalado que ‘...No es esta la situación con los documentos que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible. (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificarán o aclararán con las repreguntas)..’. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II. Pág. 225).
No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, Vicente Geovanny Salas Uzcategui c/ Luis Alfonso Urdaneta Goyo, y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.).
Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ Pedro Añez Sánchez).
Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes.
El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir.
Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.”. (Negritas de la Sala).
En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.
En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial y a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero…”.

Como emerge del fallo parcialmente apuntado se tiene entonces que el documento privado emanado de terceros debe ser ratificado mediante declaración testimonial a los efectos de que el mismo sea valorado no como prueba instrumental, sino como una prueba testimonial.
En el caso analizado se extrae que el anterior documento promovido en original emana de un tercero y que éste no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Y así se establece.
5.- Al folio 39 de la 1ª pieza, copia fotostática de acta levantada en fecha 15-01-2015 con motivo de la audiencia conciliatoria fijada en el expediente Nº 1074-14, contentivo del procedimiento de justo valor incoado por el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, y de la cual se extrae que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, actuando en su propio nombre y representación y JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, asistido por el abogado VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES, comparecieron ante la Oficina de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta, a los fines de tratar el asunto relacionado con el inmueble que se encuentra ubicado en TERRAZAS DEL VALLE, calle 05, casa 142, Municipio García del estado Nueva Esparta, en cuya audiencia el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, propuso que firmar un nuevo contrato de opción de compra venta con el solicitante por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) y otorgarle el lapso de cuatro meses a la firma del referido documento en la Notaría, haciéndole entrega en ese acto al solicitante de todas las solvencias y documentación necesarias para el trámite de un crédito; asimismo el solicitante, ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, aceptó la propuesto por el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, y manifestó estar de acuerdo con el precio planteado y que el nuevo contrato de opción de compra venta sea redactado en las mismas condiciones que el documento anterior; en virtud de dicho acuerdo y conciliación el ente administrativo le impartió la HOMOLOGACIÓN correspondiente.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS se comprometió a firmar una nueva opción a compra venta por la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) y a otorgar un lapso de cuatro (4) meses a la firma del documento en la notaría, en la cual entregaría todas las solvencias correspondientes y documentación necesaria para la tramitación de un crédito. Y así se establece.
6.- Al folio 40 de la 1ª pieza, original de acta levantada en fecha 15-01-2015 con motivo de la audiencia conciliatoria fijada en el expediente Nº 1074-14, contentivo del procedimiento de justo valor incoado por el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, y de la cual se extrae que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, actuando en su propio nombre y representación y JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, asistido por el abogado VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES, comparecieron ante la Oficina de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta, a los fines de tratar el asunto relacionado con el inmueble que se encuentra ubicado en TERRAZAS DEL VALLE, calle 05, casa 142, Municipio García del estado Nueva Esparta, en cuya audiencia el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, propuso que firmar un nuevo contrato de opción de compra venta con el solicitante por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) y otorgarle el lapso de cuatro meses a la firma del referido documento en la Notaría, haciéndole entrega en ese acto al solicitante de todas las solvencias y documentación necesarias para el trámite de un crédito; asimismo el solicitante, ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, aceptó la propuesto por el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, y manifestó estar de acuerdo con el precio planteado y que el nuevo contrato de opción de compra venta sea redactado en las mismas condiciones que el documento anterior; en virtud de dicho acuerdo y conciliación el ente administrativo le impartió la HOMOLOGACIÓN correspondiente.
El anterior instrumento al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS se comprometió a firmar una nueva opción a compra venta por la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) y a otorgar un lapso de cuatro (4) meses a la firma del documento en la notaría, en la cual entregaría todas las solvencias correspondientes y documentación necesaria para la tramitación de un crédito. Y así se establece.
7.- A los folios 41 y 42 de la 1ª pieza, marcada “F1” original de escrito presentado en fecha 02-02-2015 por la ciudadana ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, asistida por la abogada LIDICE CARMONA GUZMÁN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 18.034, ante la Superintendencia Regional de Arrendamientos de Vivienda del estado Bolivariano de Nueva Esparta, del cual se infiere que la referida ciudadana solicitó al mencionado ente administrativo que se celebre nuevamente la audiencia para la determinación del cálculo del justo valor para la venta del inmueble objeto del presente juicio, por cuanto no estuvo presente en la audiencia celebrada en fecha 15-01-2015 y tiene un alto interés en el mismo ya que se está debatiendo el patrimonio conyugal y mal podría su esposo, el ciudadano MIGUEL FRANK, tomar una decisión con respecto a lo acordado, ya que no está facultado para hacerlo.
El anterior escrito no se valora por cuanto es un documento privado que emana del mismo promoverte. Y así se establece.
8.- A los folios 43 y 44 de la 1ª pieza, marcada “F2” original de escrito presentado en fecha 19-02-2015 por los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, ante la Superintendencia Regional de Arrendamientos de Vivienda del estado Bolivariano de Nueva Esparta, del cual se infiere que los referidos ciudadanos consignaron ante mencionado ente administrativo copia simple de libelo de demanda del ciudadano JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, en razón de que el mismo está incumpliendo lo acordado en el acta conciliatoria de echa 15-01-2015, no llevándose a cabo la firma de la opción de compra venta acordada.
El anterior escrito no se valora por cuanto se trata de es un documento privado que emana del mismo promoverte. Y así se establece.
9.- A los folios 45 al 47 de la 1ª pieza, marcada “G” original de acta levantada en fecha 05-03-2015, con motivo de la audiencia conciliatoria fijada en el expediente Nº 1074-14 contentivo del procedimiento de justo valor incoado por el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y la ciudadana ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, y de la cual se extrae que el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge, ciudadana ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, y el ciudadano JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, representado por sus apoderados judiciales, abogados VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES y JUAN JOSÉ ANUEL VALDIVIESO, comparecieron ante la Oficina de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta, a los fines de tratar el asunto relacionado con el inmueble que se encuentra ubicado en TERRAZAS DEL VALLE, calle 05, casa 142, Municipio García del estado Nueva Esparta, en la cual se dejó constancia que las partes intervinientes en la audiencia no llegaron a acuerdo alguno, en virtud de lo cual se ordenó el cierre del expediente con su respectiva providencia administrativa.
El anterior instrumento al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que los referidos ciudadanos no llegaron a conciliación alguna y por lo tanto se ordenó el cierre del expediente. Y así se establece.
10.- Al folio 48 de la 1ª pieza, marcada copia fotostática de acta levantada en fecha 12-03-2015, con motivo de la audiencia conciliatoria fijada en el expediente Nº 1074-14 contentivo del procedimiento de justo valor incoado por el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, y de la cual se extrae que el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, actuando en su propio nombre y representación y el ciudadano JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, asistido por el abogado VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES, comparecieron ante la Oficina de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta, a los fines de tratar el asunto relacionado con el inmueble que se encuentra ubicado en TERRAZAS DEL VALLE, calle 05, casa 142, Municipio García del estado Nueva Esparta, en cuya audiencia el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, propuso firmar un nuevo contrato de opción de compra venta con el solicitante por la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.250.000,00) y otorgarle el lapso de cuatro meses a la firma del referido documento en la Notaría, haciéndole entrega al solicitante de todas las solvencias y documentación necesarias para la tramitación de un crédito; asimismo el solicitante, ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, aceptó la propuesto por el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, y manifestó estar de acuerdo con el precio planteado y que el nuevo contrato de opción de compra venta sea redactado en las mismas condiciones que el documento anterior; en virtud de dicho acuerdo y conciliación el ente administrativo le impartió la HOMOLOGACIÓN correspondiente.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS se comprometió a firmar una nueva opción a compra venta por la suma de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.250.000,00) y a otorgar un lapso de cuatro (4) meses a la firma del documento en la notaría, en la cual entregaría todas las solvencias correspondientes y documentación necesaria para la tramitación de un crédito. Y así se establece.
11.- Al folio 49 de la 1ª pieza, marcada “H” original de acta levantada en fecha 12-03-2015, con motivo de la audiencia conciliatoria fijada en el expediente Nº 1074-14 contentivo del procedimiento de justo valor incoado por el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, y de la cual se extrae que el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, actuando en su propio nombre y representación y el ciudadano JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, asistido por el abogado VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES, comparecieron ante la Oficina de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta, a los fines de tratar el asunto relacionado con el inmueble que se encuentra ubicado en TERRAZAS DEL VALLE, calle 05, casa 142, Municipio García del estado Nueva Esparta, en cuya audiencia el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, propuso firmar un nuevo contrato de opción de compra venta con el solicitante por la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.250.000,00) y otorgarle el lapso de cuatro meses a la firma del referido documento en la Notaría, haciéndole entrega al solicitante de todas las solvencias y documentación necesarias para la tramitación de un crédito; asimismo el solicitante, ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, aceptó la propuesto por el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, y manifestó estar de acuerdo con el precio planteado y que el nuevo contrato de opción de compra venta sea redactado en las mismas condiciones que el documento anterior; en virtud de dicho acuerdo y conciliación el ente administrativo le impartió la HOMOLOGACIÓN correspondiente.
El anterior instrumento al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS se comprometió a firmar una nueva opción a compra venta por la suma de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.250.000,00) y a otorgar un lapso de cuatro (4) meses a la firma del documento en la notaría, en la cual entregaría todas las solvencias correspondientes y documentación necesaria para la tramitación de un crédito. Y así se establece.
12.- A los folios 50 al 53 de la 1ª pieza, marcada “J” original de documento de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 19-03-2015, quedando anotado bajo el Nº 7, Tomo 16, folios 23 al 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se extrae que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, se comprometió a vender a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, un inmueble de su propiedad según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 15-08-2008, anotado bajo el Nº 9, folios 84 al 75, protocolo Primero, Tomo 12, tercer Trimestre del año 2008, constituido por un (1) town house, distinguida con el Nº TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio Terrazas del Valle, situado en la Cruz Grande, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, con un área aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105 mts²), distribuidos así: Planta baja: Cuarenta y nueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (49,45 M²) (sic) y consta de sala-comedor, cocina, medio (1/2) baño y escalera de acceso a la planta alta; Planta alta: Cincuenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (55,50 M²) y consta de una (1) habitación principal con un (1) baño, una habitación auxiliar, una (01) habitación convertible y un (01) baño auxiliar. Así mismo le corresponde el uso exclusivo de un área de terreno descubierto no construible, destinada para jardín frontal, jardín posterior y de estacionamiento de un (01) vehículo automotor, ubicado dicho puesto en el jardín frontal. En esa área de terreno que se le asigna en uso exclusivo a esa vivienda, posee una superficie de jardín frontal: Treinta y cinco metros cuadrados (35 M²); y jardín: Sesenta metros cuadrados (60 M²). Los linderos de la vivienda y sus áreas de uso exclusivo son los siguientes: SUR-OESTE: Con TH-138 y TH-139; NOR-OESTE: Con TH-143; NOR-ESTE; Calle cinco (05) y SUR-ESTE: Con áreas comunes; que el plazo del mismo era de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del contrato, pudiendo prorrogarse por una período de treinta (30) días continuos; que el precio de la venta fue pactado en CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.250.000,00); que ambas partes convinieron en que una vez vencido el lapso de los noventa (90) días mas la prórroga sin que se hubiese llevado a cabo la operación definitiva de compra venta el contrato quedaría vencido y resuelto de pleno derecho de conformidad con lo acordado en el acta de fecha 12-03-2015 suscrita en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y en tal sentido el propietario podría disponer del inmueble objeto del contrato; que los MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, entregaban al propietario del inmueble la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) en calidad de arras a los fines de garantizar la materialización del negocio jurídico suscrito con el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS; que si por voluntad expresa o cualquier otra causa imputable a los optantes o al propietario (vendedor), según sea el caso, no se materializa el contrato suscrito entre ellos se entenderá un incumplimiento del mismo y en consecuencia el contrato quedará resuelto de pleno derecho y se tendrá derecho a una indemnización por concepto de daños y perjuicios en los siguientes términos: a) si el incumplimiento es imputable a el vendedor, éste reintegrará a los optantes la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) recibida en calidad de arras, mas una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le causaron por tal incumplimiento, b) si el incumplimiento le fuera imputable a los optantes o a algún tercero con ocasión de gestiones propias de los optantes o compradores en este tipo de negociación, el vendedor tendrá derecho a retener la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) recibida en calidad de arras recibida en arras, y el monto de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le causaron por tal incumplimiento; que el vendedor se comprometía a hacerle entrega a los optantes la documentación necesario para realizar los trámites legales correspondientes como son la copia de la cédula de identidad, copia del registro de información fiscal (RIF), solvencia de impuesto municipal sobre la propiedad inmobiliaria, ficha catastral y solvencia de hidrocaribe.
El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, se comprometió a vender a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, el referido inmueble; que se aumentó el precio de venta por convenio entre las partes, ya que en el primer contrato era de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) y en éste es de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.250.000,00). Y así se establece.
13.- Al folio 54 de la 1ª pieza, original de acta levantada en fecha 12-03-2015, con motivo de la audiencia conciliatoria fijada en el expediente Nº 1074-14 contentivo del procedimiento de justo valor incoado por el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, y de la cual se extrae que el ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, actuando en su propio nombre y representación y el ciudadano JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, asistido por el abogado VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES, comparecieron ante la Oficina de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta, a los fines de tratar el asunto relacionado con el inmueble que se encuentra ubicado en TERRAZAS DEL VALLE, calle 05, casa 142, Municipio García del estado Nueva Esparta, en cuya audiencia el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, propuso firmar un nuevo contrato de opción de compra venta con el solicitante por la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.250.000,00) y otorgarle el lapso de cuatro meses a la firma del referido documento en la Notaría, haciéndole entrega al solicitante de todas las solvencias y documentación necesarias para la tramitación de un crédito; asimismo el solicitante, ciudadano MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, aceptó la propuesto por el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, y manifestó estar de acuerdo con el precio planteado y que el nuevo contrato de opción de compra venta sea redactado en las mismas condiciones que el documento anterior; en virtud de dicho acuerdo y conciliación el ente administrativo le impartió la HOMOLOGACIÓN correspondiente.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 11 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
14.- Al folio 55 de la 1ª pieza, marcada “I” original de auto dictado en fecha 08-05-2015 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el expediente Nº 1074-14 mediante el cual acuerda que por cuanto el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, no ha cumplido con la entrega de la documentación de liberación de hipoteca del inmueble objeto del presente litigio, dicho ciudadano incumplió con lo acordado en el acta levantada en fecha 12-03-2015, lo cual demuestra que no desea solucionar pacíficamente el conflicto presentado ante ese ente administrativo.
El anterior instrumento al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, no ha cumplido con la entrega de la documentación de liberación de hipoteca del inmueble objeto del presente litigio; y que dicho ciudadano incumplió con lo acordado en el acta levantada en fecha 12-03-2015, lo cual demuestra que no desea solucionar pacíficamente el conflicto presentado ante ese ente administrativo. Y así se establece.
15.- Al folio 56 de la 1ª pieza, copia fotostática del auto dictado en fecha 08-05-2015 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el expediente Nº 1074-14 mediante el cual acuerda que por cuanto el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, no ha cumplido con la entrega de la documentación de liberación de hipoteca del inmueble objeto del presente litigio, dicho ciudadano incumplió con lo acordado en el acta levantada en fecha 12-03-2015, lo cual demuestra que no desea solucionar pacíficamente el conflicto presentado ante ese ente administrativo.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, no ha cumplido con la entrega de la documentación de liberación de hipoteca del inmueble objeto del presente litigio; y que dicho ciudadano incumplió con lo acordado en el acta levantada en fecha 12-03-2015, lo cual demuestra que no desea solucionar pacíficamente el conflicto presentado ante ese ente administrativo. Y así se establece.
16.- Al folio 57 de la 1ª pieza, marcada “L” copia fotostática del auto dictado en fecha 23-07-2015 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el expediente Nº 1074-14 mediante el cual se dejó constancia que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, consignaron ante esa oficina todos los documentos que corroboran que han cumplido con el acuerdo presentado y que el documento para protocolizar la venta se encuentra en el Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, el cual se encuentra para otorgamiento a partir del día 20-07-2015, y asimismo se insta a la firma del referido documento de venta para el día 27-07-2015 en la sede de la oficina registral antes señalada a fin de dar cumplimiento a lo acordado en fecha 12-03-2015 y dar por culminado el procedimiento.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que se instó a la firma del referido documento de venta para el día 27-07-2015 en la sede de la oficina registral antes señalada a fin de dar cumplimiento a lo acordado en fecha 12-03-2015 y dar por culminado el procedimiento. Y así se establece.
17.- Al folio 58 de la 1ª pieza, marcada “L” copia fotostática del auto dictado en fecha 23-07-2015 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el expediente Nº 1074-14 mediante el cual se dejó constancia que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, consignaron ante esa oficina todos los documentos que corroboran que han cumplido con el acuerdo presentado y que el documento para protocolizar la venta se encuentra en el Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, el cual se encuentra para otorgamiento a partir del día 20-07-2015, y asimismo se insta a la firma del referido documento de venta para el día 27-07-2015 en la sede de la oficina registral antes señalada a fin de dar cumplimiento a lo acordado en fecha 12-03-2015 y dar por culminado el procedimiento.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 16 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
18.- A los folios 59 y 60 de la 1ª pieza, marcado “K”, copia fotostática del escrito presentado en fecha 17-08-2015 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, por el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, debidamente asistido por el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA, inscrito en el Inpreabogado con el Nº 1.497, mediante el cual entre otras cosas manifiesta que no se encuentra en posibilidad de cumplir con el compromiso de vender el inmueble a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, razón por la cual procedió a consignar a favor de los referidos ciudadanos el monto de las arras recibidas más la indemnización por el incumplimiento del contrato, cumpliendo con tal consignación con la obligación que contrajo ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, por lo que solicita se orden la ejecución del acuerdo homologado por el referido juzgado y se ordene a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA hacerle entrega del inmueble libre de bienes y personas.
Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente:
“ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...” (Negritas de la Sala)
El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples.
Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: EUSEBIO JACINTO CHAPARRO, contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente:
“…El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio César Antúnez c/ Pietro Maccagnan Zanin); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ Ernesto Alejandro Zapata)…”
En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano Pedro Mezherane Akl, cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente.
En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.
Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento:
“…Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano Carlos Martínez, de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno.
(…Omissis…)
Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…”
Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.
Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.
En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso JESÚS ENRIQUE GUTIÉRREZ FLORES, contra CARMEN NOHELIA CONTRERAS, estableció lo siguiente:
“…Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….”
Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”..

De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio.
Establecido lo anterior, al referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se establece.
19.- A los folios 61 al 106 de la 1ª pieza, original del Informe Técnico de Avalúo dirigido al Bicentenario Banco Universal, del cual se extrae que el mismo fue solicitado por los ciudadanos MIGUEL FRANK y ROSANGELA FLORES, y practicado por la arquitecto Mayra Rivero en febrero del año 2014 sobre el Town House Nº 142, ubicado en el Condominio “Terrazas del Valle”, sector La Cruz Grande, El Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, cuyo propietario es el ciudadano Jhonatan Villegas, arrojando dicho informe que el avalúo del dicho inmueble (suma ponderada) es la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS TRES MIL QUINIENTOS DIEZ CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.303.510,24).
Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero quien no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración (Vid. Sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622). Y así se decide.
EN LA ETAPA PROBATORIA.-
1.- El mérito de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se establece.
2.- El reconocimiento tácito del demandado en que suscribió un documento de opción de compra venta de fecha 19-03-2015, inserto bajo el Nº 7, Tomo 16, folios 23 al 26 de los libros de autenticaciones, producto de una transacción la cual deviene del documento de fecha 23-10-2013, inserto bajo el Nº 19, Tomo 152 llevados por los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Primera de Porlamar.
3.- El reconocimiento tácito del demandado que los demandantes consignaron un escrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), donde realizaron los trámites necesarios para que se realizara la venta definitiva del inmueble ofertado por el propietario.
4.- El señalamiento que el propietario no tiene voluntad de venderle a los optantes, entendiendo una conducta procesal desleal y de mala fe, frente a las partes y burlando la autoridad de Sunavi y del Tribunal Quinto de Municipio.
5.- De la negativa de reconocer que la responsabilidad del propietario deviene de una responsabilidad contractual más no de una mera voluntad de una sola de las partes.
6.- Del reconocimiento tácito que el contrato de opción de compra venta, tuvo las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º consentimiento de las partes; 2º objeto que pueda ser materia de contrato; 3º causa lícita. Así como también el reconocimiento que ambas partes en el contrato se obligaron hacer una obligación verbigracia que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte.
Con respecto al reconocimiento tácito invocado por la parte actora como prueba a su favor, se advierte que en efecto, la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 13.01.2016 efectivamente señaló que “…está próximo a contraer matrimonio por lo que necesita el inmueble para habitarlo en compañía de su futura esposa, por lo que no puede cumplir con el compromiso de vender a los señores MIGUEL AUGUSO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, arriba identificados, el inmueble reseñado en el escrito contentivo de la oferta que encabeza las presentes actuaciones…”, por lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 1.404 del Código Civil consagra una confesión espontánea emitida dentro del curso de la causa, y por ende es judicial que por mandato expreso del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil no será objeto de prueba. Y así se establece.
7.- A los folios 148 al 158 de la 1ª pieza, copias certificadas de la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 22-01-2016 en el expediente Nº 15-5592 contentivo de la OFERTA REAL DE PAGO interpuesta por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS a favor del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, y donde se declaró NO VALIDA E IMPROCEDENTE LA OFERTA REAL Y DEPÓSITO planteada; se condenó en costas a los oferentes y se ordenó la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 22.01.2016 el referido Tribunal declaró NO VALIDA E IMPROCEDENTE LA OFERTA REAL Y DEPÓSITO planteada por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS a favor del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS. Y así se establece.
8.- A los folios 167 al 170 de la 1ª pieza, marcada “A”, copia fotostática de documento de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha en fecha 23-10-2013, bajo el Nº 19, tomo 152 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; del cual se extrae que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, ofrece en venta a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, un inmueble de su propiedad según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 15-08-2008, anotado bajo el Nº 9, folios 84 al 75, protocolo Primero, Tomo 12, tercer Trimestre del año 2008, constituido por un (1) town house, distinguido con el Nº TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio Terrazas del Valle, situado en la Cruz Grande, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, con un área aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105 mts²), distribuidos así: Planta baja: Cuarenta y nueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (49,45 M²) (sic) y consta de sala-comedor, cocina, medio (1/2) baño y escalera de acceso a la planta alta; Planta alta: Cincuenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (55,50 M²) y consta de una (1) habitación principal con un (1) baño, una habitación auxiliar, una (01) habitación convertible y un (01) baño auxiliar. Así mismo le corresponde el uso exclusivo de un área de terreno descubierto no construible, destinada para jardín frontal, jardín posterior y de estacionamiento de un (01) vehículo automotor, ubicado dicho puesto en el jardín frontal. En esa área de terreno que se le asigna en uso exclusivo a esa vivienda, posee una superficie de jardín frontal: Treinta y cinco metros cuadrados (35 M²); y jardín: Sesenta metros cuadrados (60 M²). Los linderos de la vivienda y sus áreas de uso exclusivo son los siguientes: SUR-OESTE: Con TH-138 y TH-139; NOR-OESTE: Con TH-143; NOR-ESTE; Calle cinco (05) y SUR-ESTE: Con áreas comunes; que el plazo del mismo era de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del contrato, pudiendo prorrogarse por una período de treinta (30) días continuos; que el precio de la venta fue pactado en TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00); que vencido el lapso de los noventa (90) días mas la prórroga sin que se hubiese llevado a cabo la operación definitiva de compra venta el contrato quedaría resuelto de pleno derecho y por lo tanto el propietario podría disponer del inmueble objeto del contrato; que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, entregaban al propietario del inmueble la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) en calidad de arras a los fines de garantizar la materialización del negocio jurídico suscrito con el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS; que si por voluntad expresa o cualquier otra causa imputable a los optantes o al propietario (vendedor), según sea el caso, no se materializa el contrato suscrito entre ellos se entenderá un incumplimiento del mismo y en consecuencia el contrato quedará resuelto de pleno derecho, teniendo que reconocerse el derecho a una indemnización por concepto de daños y perjuicios en los siguientes términos: a) si el incumplimiento es imputable a el vendedor, éste reintegrará a los optantes la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) recibida en calidad de arras, mas una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le causaron por tal incumplimiento, b) si el incumplimiento le fuera imputable a los optantes o a algún tercero con ocasión de gestiones propias de los optantes o compradores en este tipo de negociación, el vendedor tendrá derecho a retener la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) recibida en calidad de arras recibida en arras, y el monto de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le causaron por tal incumplimiento; que el vendedor se comprometía a hacerle entrega a los optantes la documentación necesario para realizar los trámites legales correspondientes como son la copia de la cédula de identidad, copia del registro de información fiscal (RIF), solvencia de impuesto municipal sobre la propiedad inmobiliaria, ficha catastral y solvencia de hidrocaribe.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
9.- A los folios 171 al 174 de la 1ª pieza, marcada “B”, copia fotostática de documento de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 19-03-2015, quedando anotado bajo el Nº 7, Tomo 16, folios 23 al 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se extrae que el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, se comprometió a vender a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, un inmueble de su propiedad según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 15-08-2008, anotado bajo el Nº 9, folios 84 al 75, protocolo Primero, Tomo 12, tercer Trimestre del año 2008, constituido por un (1) town house, distinguida con el Nº TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio Terrazas del Valle, situado en la Cruz Grande, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, con un área aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105 mts²), distribuidos así: Planta baja: Cuarenta y nueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (49,45 M²) (sic) y consta de sala-comedor, cocina, medio (1/2) baño y escalera de acceso a la planta alta; Planta alta: Cincuenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (55,50 M²) y consta de una (1) habitación principal con un (1) baño, una habitación auxiliar, una (01) habitación convertible y un (01) baño auxiliar. Así mismo le corresponde el uso exclusivo de un área de terreno descubierto no construible, destinada para jardín frontal, jardín posterior y de estacionamiento de un (01) vehículo automotor, ubicado dicho puesto en el jardín frontal. En esa área de terreno que se le asigna en uso exclusivo a esa vivienda, posee una superficie de jardín frontal: Treinta y cinco metros cuadrados (35 M²); y jardín: Sesenta metros cuadrados (60 M²). Los linderos de la vivienda y sus áreas de uso exclusivo son los siguientes: SUR-OESTE: Con TH-138 y TH-139; NOR-OESTE: Con TH-143; NOR-ESTE; Calle cinco (05) y SUR-ESTE: Con áreas comunes; que el plazo del mismo era de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del contrato, pudiendo prorrogarse por una período de treinta (30) días continuos; que el precio de la venta fue pactado en CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.250.000,00); que ambas partes convinieron en que una vez vencido el lapso de los noventa (90) días mas la prórroga sin que se hubiese llevado a cabo la operación definitiva de compra venta el contrato quedaría vencido y resuelto de pleno derecho de conformidad con lo acordado en el acta de fecha 12-03-2015 suscrita en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y en tal sentido el propietario podría disponer del inmueble objeto del contrato; que los MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, entregaban al propietario del inmueble la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) en calidad de arras a los fines de garantizar la materialización del negocio jurídico suscrito con el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS; que si por voluntad expresa o cualquier otra causa imputable a los optantes o al propietario (vendedor), según sea el caso, no se materializa el contrato suscrito entre ellos se entenderá un incumplimiento del mismo y en consecuencia el contrato quedará resuelto de pleno derecho y se tendrá derecho a una indemnización por concepto de daños y perjuicios en los siguientes términos: a) si el incumplimiento es imputable a el vendedor, éste reintegrará a los optantes la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) recibida en calidad de arras, mas una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le causaron por tal incumplimiento, b) si el incumplimiento le fuera imputable a los optantes o a algún tercero con ocasión de gestiones propias de los optantes o compradores en este tipo de negociación, el vendedor tendrá derecho a retener la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) recibida en calidad de arras recibida en arras, y el monto de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le causaron por tal incumplimiento; que el vendedor se comprometía a hacerle entrega a los optantes la documentación necesario para realizar los trámites legales correspondientes como son la copia de la cédula de identidad, copia del registro de información fiscal (RIF), solvencia de impuesto municipal sobre la propiedad inmobiliaria, ficha catastral y solvencia de hidrocaribe.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 12 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
10.- A los folios 175 al 338 de la 1ª pieza, marcada “C”, copia fotostática certificada del procedimiento Administrativo tramitado en el expediente Nº 1074-15 J.V., ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), del cual se evidencia que en fecha 22-01-2016 el referido ente administrativo dictó providencia en la que de conformidad con lo establecido en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VÍA JUDICIAL a los fines de que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS puedan dirimir su conflicto por ante los tribunales de la República competentes para tal fin.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que en fecha 22-01-2016 la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI) dictó providencia en la que de conformidad con lo establecido en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VÍA JUDICIAL a los fines de que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS puedan dirimir su conflicto por ante los tribunales de la República competentes para tal fin. Y así se establece.
11.- A los folios 339 al 398 de la 1ª pieza, marcada “D”, copia fotostática certificada de actuaciones que integran el expediente Nº 53/15 contentivo de la demanda por resolución de contrato interpuesta por el abogado VÍCTOR RAMÓN MARCANO MENESES, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS contra los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, de las cuales se extrae que en fecha 27-03-2015 el referido tribunal de Municipio IMPARTIÓ HOMOLOGACIÓN al acuerdo suscrito por los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS mediante el acto conciliatorio celebrado en fecha 12-03-2015 en el expediente Nº 1074-14 ante el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en consecuencia se ordenó proceder como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 27-03-2015 el referido tribunal de Municipio IMPARTIÓ HOMOLOGACIÓN al acuerdo suscrito por los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS mediante el acto conciliatorio celebrado en fecha 12-03-2015 en el expediente Nº 1074-14 ante el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, y en consecuencia se ordenó proceder como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. Y así se establece.
12.- A los folios 399 y 400 de la 1ª pieza, copia fotostática del escrito presentado en fecha 17-08-2015 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, por el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, debidamente asistido por el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA, inscrito en el Inpreabogado con el Nº 1.497, mediante el cual entre otras cosas manifiesta que no se encuentra en posibilidad de cumplir con el compromiso de vender el inmueble a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, razón por la cual procedió a consignar a favor de los referidos ciudadanos el monto de las arras recibidas más la indemnización por el incumplimiento del contrato, cumpliendo con tal consignación con la obligación que contrajo ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, por lo que solicita se orden la ejecución del acuerdo homologado por el referido juzgado y se ordene a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA hacerle entrega del inmueble libre de bienes y personas.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 18 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
13.- A los folios 401 al 404 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 23-10-2013, quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 152 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se infiere que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.531.540 y 14.498.462, respectivamente, a quienes se les denomina “OPTANTES” y el ciudadano JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.683.074, a quien de se le denomina “PROPIETARIO”, suscribieron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, teniendo como objeto del mismo un inmueble constituido por u (1) town house, distinguido con el Nº TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio TERRAZAS DEL VALLE, ubicado en la Cruz Grande, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, que tiene un área aproximada de ciento cinco metros cuadrados distribuidos así: Planta baja: Cuarenta y nueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (49,45 M²) (sic) y consta de sala-comedor, cocina, medio (1/2) baño y escalera de acceso a la planta alta; Planta alta: Cincuenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (55,50 M²) y consta de una (1) habitación principal con un (1) baño, una habitación auxiliar, una (01) habitación convertible y un (01) baño auxiliar. Así mismo le corresponde el uso exclusivo de un área de terreno descubierto no construible, destinada para jardín frontal, jardín posterior y de estacionamiento de un (01) vehículo automotor, ubicado dicho puesto en el jardín frontal. En esa área de terreno que se le asigna en uso exclusivo a esa vivienda, posee una superficie de jardín frontal: Treinta y cinco metros cuadrados (35 M²); y jardín: Sesenta metros cuadrados (60 M²). Los linderos de la vivienda y sus áreas de uso exclusivo son los siguientes: SUR-OESTE: Con TH-138 y TH-139; NOR-OESTE: Con TH-143; NOR-ESTE; Calle cinco (05) y SUR-ESTE: Con áreas comunes, y que le pertenece al propietario según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 15-08-2008, anotado bajo el Nº 9, folios 84 al 75, protocolo Primero, Tomo 12, tercer Trimestre del año 2008; que para materializarse dicha operación se fijó el precio de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00); que la duración de dicho contrato es de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la protocolización de dicho contrato, pudiendo ser prorrogado el mismo por un período adicional de treinta (30) días continuos y que al vencimiento del referido lapso más la prórroga sin que se hubiera celebrado la operación definitiva de compra venta, se entenderá vencido el contrato preliminar y resuelto de pleno derecho; que a los fines de garantizar la materialización de la opción de compra venta, los optantes entregaron al propietario en calidad de arras la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) por medio de cheque Nº 00005325 librado contra la cuenta Nº 01341034892120210001 del banco Banesco; que en caso de que dicho negocio jurídico no se materializara en los términos y dentro del lapso fijado en el contrato, se verificará un incumplimiento del mismo y en consecuencia, el contrato quedará resuelto de pleno derecho y se tendrá que reconocer una indemnización por daños y perjuicios de la siguiente manera; Si el incumplimiento es imputable al propietario, éste deberá reintegrar a los optantes la suma dada en calidad de arras más una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00); si la causa del incumplimiento no le fuera imputable al propietario o le fuere imputable a los optantes o a algún tercero con ocasión de gestiones propias de los optantes o compradores, el propietario tendrá derecho a retener la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), recibida en calidad de arras.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
14.- A los folios 405 al 416 de la 1ª pieza, copias certificadas del libelo de demanda de oferta real de pago planteada por los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA a favor del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, la cual fue presentada en fecha 06-08-2015 ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, de la cual se observa que la suma oferida es la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.800.000,00), y que los oferentes consignaron a effectum videndi los siguientes cheques: 1.- Un cheque de gerencia de la entidad bancaria Banesco Nº 00025585 de la cuenta corriente Nº 0134-0411-93-2120210001, por el monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) a nombre de JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, marcado “F”; 2.- Un cheque de gerencia de la entidad bancaria BOD Nº 10563035, por un monto de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) a nombre de JHONATAN VILLEGAS CÁRDENAS, marcado “G” y 3.- Un cheque de gerencia de la entidad bancaria Caribe Nº 50579996 por un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00) a nombre de JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, marcado “E”.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA plantearon oferta real de pago a favor del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, en fecha 06-08-2015 ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial por la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.800.000,00) y consignándose los referidos cheques. Y así se establece.
15.- A los folios 417 al 435 de la 1ª pieza, impresión de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20.07.2015 bajo la ponencia de los Magistrados Carmen Zuleta de Merchán y Juan José Mendoza Jover, caso: Panadería la Cesta de los Panes, C.A., en el expediente Nº 14-0662.
El anterior documento consistente en la copia fotostática de la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en este caso en particular sí se valora en razón de que en el mismo se instaura un criterio vinculante que debe ser observado, acatado y aplicado por todos los tribunales de la república, y en el cual se estableció que el contrato de opción de compraventa debe ser asimilado a un contrato de venta, en razón de que ambos producen los mismos efectos, anuló dicho fallo, demarcando y diferenciando el contrato de venta del contrato del contrato preliminar de venta y el contrato de opción de compraventa, precisando entre otros aspectos que en el primero, se encuentran claramente definidos los elementos de la venta y solo contiene el diferimiento de la oportunidad de escritura del documento definitivo de venta ante la autoridad correspondiente, a diferencia de los dos restantes que son contratos que si bien contienen las pautas y condiciones de la negociación, y hasta los elementos del contrato de venta, están supeditados a la concurrencia de circunstancias de las cuales dependerá que a futuro se concrete la venta definitiva del bien. Y así se establece.
16.- A los folios 436 al 441 de la 1ª pieza, impresión de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12.04.2005 bajo la ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, caso: Ana Morela Serrano Iriarte y Marcelo Enrique García Alfonzo contra la ciudadana Trina Cecilia Ruíz Velutini, en el expediente Nº AA20-C-2004-000109.
El anterior documento consistente en la copia fotostática de la sentencia emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia no se valora por dos motivos, el primero por cuanto lo resuelto en ese asunto se vincula con otro caso, donde actúan otras partes y se discuten hechos que no se vinculan directamente con el caso sub examen, y el segundo, en vista de que en dicho fallo no se establecen criterios vinculantes, que deban ser observados de manera obligatoria ni por el Tribunal de la causa, ni mucho menos por esta alzada, sino que el mismo contiene motivaciones de hecho y de derecho sobre ese caso en particular el cual como se dijo no se vincula, ni relaciona con el presente asunto, adicionalmente se advierte que ha sido criterio reiterado por las Salas del Máximo Tribunal que el derecho no es ni será objeto de prueba, y una sentencia contiene la interpretación de normas y su aplicación al caso concreto, se prueban los hechos que alegan las partes durante el curso o desarrollo del proceso. De ahí, que se le niega valor a dicha prueba documental contentiva de la sentencia antes mencionada. Y así se establece.
17.- A los folios 442 al 456 de la 1ª pieza, impresión de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 22-03-2013 bajo la ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, caso: Ana Morela Serrano Iriarte y Marcelo Enrique García Alfonzo contra la ciudadana Trina Cecilia Ruíz Velutini, en el expediente Nº AA20-C-2012-000274.
El anterior documento consistente en la copia fotostática de la sentencia emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia no se valora por dos motivos, el primero por cuanto lo resuelto en ese asunto se vincula con otro caso, donde actúan otras partes y se discuten hechos que no se vinculan directamente con el caso sub examen, y el segundo, en vista de que en dicho fallo no se establecen criterios vinculantes, que deban ser observados de manera obligatoria ni por el Tribunal de la causa, ni mucho menos por esta alzada, sino que el mismo contiene motivaciones de hecho y de derecho sobre ese caso en particular el cual como se dijo no se vincula, ni relaciona con el presente asunto, adicionalmente se advierte que ha sido criterio reiterado por las Salas del Máximo Tribunal que el derecho no es ni será objeto de prueba, y una sentencia contiene la interpretación de normas y su aplicación al caso concreto, se prueban los hechos que alegan las partes durante el curso o desarrollo del proceso. De ahí, que se le niega valor a dicha prueba documental contentiva de la sentencia antes mencionada. Y así se establece.
18.- Prueba de informes, a los folios 03 al 15 de la 2ª pieza, oficio Nº 2016-398-049 de fecha 04-04-2016 emanado del Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, recibido en el Tribunal de la causa en fecha 06-04-2016, mediante el cual dan acuse de recibo del oficio Nº 16-082 de fecha 15-03-2016 e informan que el documento identificado en el sistema SAREN con el trámite Nº 398.2015.3.288 de fecha 20-07-2015 donde el ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas vende a Rosangela Flores Castañeda y Miguel Augusto Frank Barrios se encuentra anulado en dicho sistema y asimismo remiten copias simples de los siguientes documentos: 1.- De la ficha de inscripción catastral Nº 16.721 de fecha 14-07-2015 a nombre del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS como propietario del inmueble ubicado en la Urbanización Terrazas del Valle, CCl Interna, TH-142, Municipio Almirante José María Vargas; 2.- Planilla de pago (forma 33) de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, Nº 00036511 de fecha 14-07-2015 donde aparece como enajenante el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS y como adquiriente el ciudadano MIGUEL FRANK BARRIOS; 3.- Cheque de gerencia Nº 20579996 girado a la cuenta 0114-0531-20-5310805990 del Banco Caribe librado a nombre del ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas por un monto de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.350.000,00); 4.- Cheque de gerencia Nº 10563035 girado a la cuenta Nº 0116-0442-17-2120210100 del Banco BOD librado a nombre del ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas por un monto de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00); 5.- Cheque de gerencia Nº 00005325 girado a la cuenta Nº 0134-1034-89-2120210001 del Banco Banesco librado a nombre del ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas por un monto de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00); 6.- Documento definitivo de venta; 7.- Certificado de solvencia Municipal Nº 65223 de fecha 14-07-2015 emanada de la Alcaldía del Municipio Almirante José María García a nombre del ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas; 8.- Recibo de ingresos varios Nº 37072 de fecha 14-07-2015 emanado de la Alcaldía del Municipio Almirante José María García a nombre del ciudadano Miguel Frank Barrios por un monto de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00), por concepto de pago de tasa municipal de un inmueble casa Town House ubicado en Terrazas del Valle, Cruz Grande, Municipio García, estado Nueva Esparta; 9.- Constancia de recepción (art. 49) de fecha 20-07-2015 del trámite signado con el Nº 398.2015.3.288 emanada del Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta donde se observa que el presentante es el ciudadano Miguel Augusto Frank Barrios, titular de la cédula de identidad Nº 13.631.540 y 10.- Cheque Nº 31798263 girado a la cuenta Nº 0134-0055-50-0553283574 perteneciente a la ciudadana Flores Castañeda Rosangela, librado a nombre del ciudadano Jhonatan Villegas Cárdenas por un monto de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00).
Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se establece.
DEMANDADA.-
EN LA ETAPA PROBATORIA.-
1.- A los folios 148 al 158 de la 1ª pieza, copia fotostática certificada de la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 22-01-2016 en el expediente Nº 15-5592 contentivo de la OFERTA REAL DE PAGO interpuesta por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS a favor del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, y donde se declaró NO VALIDA E IMPROCEDENTE LA OFERTA REAL Y DEPÓSITO planteada; se condenó en costas a los oferentes y se ordenó la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 7 de las pruebas aportadas por la parte actora en la etapa probatoria. Y así se establece.
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 28 de abril de 2017 que declaró CON LUGAR la pretensión interpuesta por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, todo bajo los siguientes fundamentos:
“PUNTO PREVIO AL FONDO.
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA.
Este Tribunal estima necesario antes de entrar a conocer el fondo de la debatido, pasa a pronunciarse en primer lugar sobre la inadmisibilidad de la demanda, alegada por la accionada en su escrito de contestación de la demanda.
(…)
Ahora bien; vista la inadmisión de la demanda solicitada, y los fundamentos de hecho y derecho alegados por la parte accionante en punto tercero del capítulo I de su escrito de contestación a la demanda; esta juzgadora se permite establecer lo que a continuación se explana; (…)
En lo que respecta a lo alegado por la parte demanda (sic), cuando solicita la inadmisión de la presente demanda, por cuanto no puede una de las partes demandar a la otra por cumplimiento sino ha cumplido su obligación, por lo que debería consignarse junto con la demanda el pago de su prestación, que según sus dichos, son los extremos que exige el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
(…)
Como bien se puede apreciar, del mencionado artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, no se desprende, que el mismo exija, que en las demandas en la que se solicite su aplicación, la parte actora tenga la carga procesal, de acompañar junto con el libelo de la demanda, la prueba de haber cumplido con el pago de su prestación, como así lo alega la parte demandada.
En este orden de ideas; en lo tocante a la manifestando (sic) por la parte accionada, cuando afirma que sería un errático interpretativo del artículo 531 ejusdem, por parte del juzgador, establecer que los demandante pudieran cumplir su obligación después de la sentencia y del propio juicio; al respecto se hace imperante citar el criterio establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de noviembre de 2010, expediente Nº 2009-000122
(…)
Del criterio jurisprudencial antes transcrito, se evidencia que es perfectamente viable , que el juez visto lo alegado y probado en autos, pueda ordenar en la sentencia de fondo, en la cual resulte vencedor el actor, que éste cumpla con el pago de sus prestación; para que así el demandado perdidoso otorgue la escritura correspondiente de la negociación jurídica discutida; por lo que juzgadora (sic) discrepa de lo alegado por la parte accionante cuando señala que es un criterio errático interpretativo del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por parte del juzgador establecer que los demandantes pudieran cumplir su obligación después de la sentencia.
Ahora bien a los efectos de emitir pronunciamiento, sobre la solicitud de inadmisión de la demanda, realizada por la parte accionada, estima quien aquí decide, debe señalar que los requisitos de admisibilidad de las demandas son aquellos que debe observar el Juzgador para determinar si la acción debe tramitarse o no. Estos elementos de admisibilidad se encuentran establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; el cual preceptúa que los tribunales deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la ley; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, cuando la causa sea tramitada por el procedimiento ordinario, como lo es el caso de marra, el juez no puede negarse a admitir la demanda; por lo tanto no le está dado a los jueces inadmitir demandas por causales distintas a las señaladas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; toda vez que de hacerlo, vulneraría el derecho de acción, implícito en el artículo 26 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que es atinente al derecho del libre acceso a los órganos de justicia, bajo el entendido que la acción persiste y debe persistir hasta el momento en que sea dictada la sentencia correspondiente y la misma sea ejecutada, y como tal representa la misma un elemento de carácter instrumental mediante el cual el ciudadano accede al órgano jurisdiccional para obtener la satisfacción de una pretensión; motivo por el cual al haberse verificado, que la presente demanda, cumple con los requisitos de admisibilidad establecidos en el artículo 341 ejusdem, esta juzgadora, determina que la misma es totalmente admisible. En consecuencia se desestima la admisibilidad de la demanda, solicitada por la parte demandada. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
(…) En el asunto sometido a este Tribunal los accionantes demanda el cumplimiento del contrato suscrito ellos y el accionado; y sostienen, que erróneamente calificaron el referido contrato como opción de compra venta, cuando el mismo por su naturaleza es una promesa bilateral compra venta (sic), por lo que solicitan el tribunal se pronuncie sobre la calificación del mismo.
(…)
En este orden de ideas, se hace necesario señalar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 878, de fecha 20 de julio de 2015, estableció criterio, con carácter vinculante en relación a los contratos preliminares y las opciones de compra, entre otros. En este sentido la Sala, observo (sic) como se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, determinado que son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que se conoce como contrato de opción de compraventa.
(…)
De la transcripción parcial del contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado se aprecia que las partes mediante el concurso de voluntades, convinieron en establecer una relación jurídica con la concesión de recíprocas obligaciones destinadas a la ejecución del mismo; mediante el cual una parte se obliga a vender y la otra a comprar, in inmueble propiedad del vendedor, constituido por (1) Town house, distinguido con el Nº TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio Terrazas del valle, situado en la calle cruz grande, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, por la cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.250.000,00) que los optantes entregaros (sic) en calidad de arras al vendedor la cantidad CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); del (sic) igual forma se aprecia que se establecieron penalidades para ambas partes, en caso de que cualquiera de ellas incumpliera con lo acordad, que fue suscribir el documento definitivo de venta en un momento posterior.
En base a lo antes expuesto, quien aquí decide determina que la naturaleza del contrato suscrito por las partes, cuyo cumplimiento se pretende, es el de una promesa bilateral de venta, toda vez, que en el contrato que se analiza una de las parte se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta; y a suscribir el contrato definitivo en un momento posterior; distante a los que es la opción de compra venta, como ellos lo denominaron, ya que de cara a la doctrina y al el criterio jurisprudencial sentado con carácter vinculante por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; la opción de compraventa son promesas unilaterales de venta o de compra, en las cuales recae en el beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción; quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Así se decide.
Decidido lo anterior, establece quien juzga que conforme a las alegaciones y defensas opuestas, queda planteada el limite de la controversia en una pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta, celebrado por las partes, presentado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 12 de marzo de 2015, autenticado en fecha 19 de marzo de 2015, bajo el Nº 7, Tomo 16, folios 23 al 26 (…)
(…)
Precisado lo anterior, es oportuno señalar que el caso de marra, de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación contractual así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes. Ahora bien, de la revisión efectuada al contrato aportado a las actas, es perfectamente nítido y apreciable que en el mismo las partes acordaron en su cláusula segunda que el precio de la venta era de Cuatro Millos (sic) Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 4.250.000,00). De igual forma establecieron en la cláusula tercera que la duración, de los que ellos llamaron opción, era de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato; pudiendo ser prorrogado por un período adicional de treinta días (30) días continuos, así mismo, quedo establecido en su cláusula cuarta que los optantes entregaron a el vendedor en calidad de arras la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (bs. 450.000,00) a los fines de garantizar la materialización de la negociación.
Ahora bien, en el contrato de promesa bilateral de compraventa, suscrito por las partes las partes (sic) litigantes, de la presente causa; como ya se dijo, quedo (sic) establecido en su clausula (sic) tercera que la duración, de los que ellos llamaron opción, era de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato; es decir, que el plazo otorgados por las partes contratantes, para la suscripción del documento definitivo de venta era de ciento veinte días (120) continuos; el cual se empezarían a computar desde la fecha de autenticación del referido contrato; siendo esta el 19 de marzo de 2015; así mismo quedo (sic) establecido en la clausula (sic) sexta del referido contrato que los optantes, partes accionantes, tendrían que cancelar todos los gastos concernientes a la protocolización del contrato definitivo de venta, así como todos los gastos correspondientes a servicios autónomos, tasas municipales y nacionales. Pues de una simple operación aritmética se puede verificar que el lapso para la realización de la operación definitiva de compraventa, feneció el día 17 de julio de 2015, ahora bien, tal como quedo (sic) demostrado en la presente litis, la parte accionante, en fecha 14 de julio de 2015, acudió ante la Oficina de Registro y presentó un documento para su revisión, asignándosele el Nº de trámite Nº 398.2015.3.288, teniendo como acto jurídico una venta; así mismo quedo (sic) demostrado que presento (sic) la documentación necesaria para la protocolización de tal trámite; realizándose los trámites necesarios para la operación registral del documento definitivo de compra venta dentro del lapso al cual se obligó; y consignado junto con los recaudos el saldo deudor para la compara (sic) venta, media (sic) cheques de gerencia a favor del la (sic) parte demandada, los cuales suman la cantidad de Tres Millones Ochocientos Bolívares (Bs. 3.800.000,00). De igual forma quedo (sic) demostrado que la parte accionada, estaba en conocimiento de todos los trámites realizados, para que se llevara a cabo el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la oficina registral, y de la fecha del otorgamiento, tal y como consta del auto emitido por la Coordinación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del estado Nueva Esparta, en el expediente del procedimiento administrativo, llevado por esa oficina; el cual cursa al folio 57 de la primera pieza del presente expediente; aunado al hecho; que la misma parte accionada reconoce esta circunstancia; tal y como se evidencia de sus propios dichos, en su escrito de contestación, (…)
En base a todo lo antes expuesto, esta juzgadora determina que los accionante (sic) cumplieron con las obligaciones contractuales asumidas por ellos, en el contrato de promesa bilateral de compraventa, cuyo cumplimiento aquí se demanda; aunado al hecho que la parte demandada no invoco (sic) en ningún momento, que los accionantes no cumplieron con su (sic) obligaciones contractuales, por el contrario, tal y como quedo (sic) demostrado en la litis, lo que hizo fue admitir su incumplimiento, (…).
Los dichos antes transcritos, realizados por la parte demandante, constituye una confesión espontanea (sic) del incumplimiento de la obligación contractual que asumió, con la parte actora; razón por lo cual, quien aquí decide determina que la parte demanda (sic) incumplió con la obligación contraída por él, en el contrato de promesa bilateral de compraventa, suscrito con los accionate (sic), el cual tenía como objeto la suscripción del documento definitivo de venta, sobre un bien inmueble de su propiedad. Así se decide.
Determinado lo anterior, y establecido como fue el incumplimiento de la parte demanda (sic) de sus obligación (sic) de otorgar el contrato definitivo de venta, lo que ésta, como ya se dijo admitió; pasa el Tribunal a pronunciarse sobre lo alegado por la parte demandada, en lo tocante a su defensa; cuando manifiesta, que el contrato suscrito entre las partes prevé su resolución unilateral indistintamente de que sea una promesa unilateral o bilateral de venta o contrato de venta; ya que se estableció una cláusula que permite la resolución unilateral del mismo por cualquiera de las partes contratantes, a cambio del pago de un indemnización establecida en dicho contrato.
(…)
Aunado a lo antes dicho; como ya se dijo, el contrato bilateral; como es el caso del suscrito por las partes, cuyo cumplimiento aquí se demanda; no puede ser revoca unilateralmente por lo que mal puede la parte accionada, para librarse de su obligación contractual y enervar la presente pretensión, pretender que haciendo uso de lo establecido en la cláusula penal; por admitir él incumplió con su obligación contractual; bastaría con el pago que él haga de la penalidad estipulada, para que el contrato quede resuelto; y de igual forma pretender que los accionantes; quienes eran sus acreedores, no pueden optar por pedir el cumplimiento del (sic) obligación contractual; toda vez que ese argumento escapa de lo regulado por la ley. Así se decide.
(…)
Ahora bien, de los elementos probatorios, antes señalados, se evidencia, que efectivamente en el momento de interposición de la demanda; cursaba por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del (sic) los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao, un procedimiento de OFERTA REAL DE PAGO realizada por la parte actora a favor el (sic) ciudadano JHONATAN VILLEGAS, parte accionada; por la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.800.000,00); de igual manera quedo (sic) evidenciado que sobre el referido procedimiento de oferta real de pago, recayó sentencia definitiva; que si bien es cierto la referida sentencia fue dictada con posterioridad a la introducción de la presente demanda y que la misma, por razones obvias no se haya acompañado junto con el libelo de la demanda, en nada afectaba la sustanciación en fase de admisión, de esta litis.
(…)
Sin menoscabo de lo antes dicho; no puede dejar pasar desapercibido esta juzgadora que ante que se produjera el presente fallo, ha quedado demostrado que los accionante (sic), han tenido la intención de pagar el saldo deudor del precio de la venta del inmueble objeto del contrato; pues si bien es cierto que la oferta real de pago, fue declara (sic) sin lugar: por lo que este Tribunal no puede tener como fidedigno, que el pago fue realizado; no es menos cierto, que en el libelo de la demanda, los accionantes, le ponen de manifiesto a la parte demandada; que por ante el Tribunal en el cual se sustancio (sic) el procedimiento de oferta, estaban consignado los cheques para cancelar el saldo deudor de la venta; mas sin embargo el accionado nunca quiso recibir dicho pago; por el contrario no quería suscribir la venta definitiva; tal y como lo manifestaron y quedo (sic) demostrado en esta litis.
(…)
Así las cosas, tomando en consideración los postulado (sic) de nuestro Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia; inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato bilateral de compraventa suscrito por la (sic) partes en fecha 19 de marzo de 2015, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica (sic) Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta, asentado bajo el Nº 7, Tomo 16, folios del 23 al 26, en consecuencia la parte demandada debe cumplir con la obligación asumida, es decir, con el otorgamiento del documento de compra venta previa a la cancelación, por parte de los accionantes, del saldo deudor del precio pactado para venta del bien inmueble descrito en el contrato de promesa bilateral de venta, esto es, la suma de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,00), todo con el fin de que efectivamente se verifique el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, puesto que de lo contrario el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de este sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pago del remanente, y así finalmente lo determina este Tribunal. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA.
(…) PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, (…); en contra del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, (…). En consecuencia, se condena a la parte demandada a que cumpla con el otorga miento (sic) de documento de definitivo (sic) de compra venta del (sic) un inmueble ubicado en la Urbanización Terrazas del Valle, calle 05, TH-142, sector Cruz Grande, Parroquia El Valle, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Se ordena que en caso de que la parte demandada no cumpliera con la decisión, la sentencia misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil, siempre y cuando conste en autos el pago del saldo restante del precio de la venta; cual tendrá que ser cancelado por la parte demandante, en el lapso que fije el solicitado su cumplimiento voluntario.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costa a la parte demanda (sic), por haber resultado totalmente vencida.
Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión por haber sido dictada fuera del lapso de ley. (…)” (Negrillas y mayúsculas del Tribunal A quo)

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
INFORMES PRESENTADO POR LAS PARTES.-
En fecha 17-07-2017, la abogada YAMILET JOSEFINA FIGUERA CARUTO, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, presentó escrito de informes ante esta alzada bajo los fundamentos que siguen:
- que el procedimiento que culmino (sic) con la sentencia definitiva que da inicio al recurso de apelación que esta instancia sustancia; se inicia, como ya se dijo, por la pretensión ejercida por sus representados, contentiva del pedimento de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, suscrito por sus poderdantes y el ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas, parte demandada en la presente causa; y el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta de fecha 19 de marzo de 2015; al cual el Tribunal de la causa le otorgó valor probatorio, (…).
- que las partes litigantes suscribieron un contrato de opción de compra venta sobre el mismo bien inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta de fecha 23 de octubre de 2013, el cual no fue cumplido por la parte demandada; siendo una de las razones el valor del inmueble que se había establecido en el referido contrato, motivo por el cual sus representados, en fecha 09 de julio de 2014 acudieron a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Bolivariano de Nueva Esparta (SUNAVI), a solicitar la determinación del cálculo del justo valor; aperturado el procedimiento, se celebraron unas series de audiencias conciliatorias, siendo la última de ellas realizada en fecha 12 de marzo de 2015, en la cual mis representados y la parte demandante realizaron un acuerdo en el que se acordó un nuevo precio para la compra venta del inmueble, por la cantidad de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.250.000,00); obligándose ambas partes a firmar una nueva opción de compra venta, que debería ser autenticado y que sería redactada a tenor del documento de opción de compra-venta de octubre de 2013; de igual forma se convino que el propietario otorgaría el documento definitivo de venta;
- que las partes litigantes dando cumplimiento a lo acordado ante el SUNAVI en fecha 12 de marzo de 2015, suscribieron, por la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 19 de marzo de 2015 un nuevo contrato de opción de compraventa; el cual como antes señaló, constituye el documento fundamental de esta litis.
- que del referido contrato que fue denominado opción de compra venta; quedaron demostrados los siguientes hechos: Que el ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas, se comprometió a vender a sus representados, un inmueble constituido por un Town House distinguido con el número y letra TH-142, ubicado en la Urbanización Terrazas del Valle, calle 05, sector Cruz Grande, parroquia El Valle, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, por la cantidad de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.250.000,00), que ambas parte convienen que la duración de la opción de compra venta sería de noventa días continuos, contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra, que el mismo podría ser prorrogado por un lapso de treinta días continuos, que sus poderdantes entregaron al vendedor en calidad de arras la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) por medio de cheque número 00005325, librado contra la cuenta Nro. 01341034892120210001 del banco Banesco, de igual forma quedaron demostradas otras estipulaciones, que regían la relación contractual.
- que la pretensión de sus representados, es el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de venta, suscrito por ellos y la parte demandada, pues tal y como se desprende de las actas de expediente que subieron a esta alzada, sus representados demostraron, todo lo alegado por ellos, en relación a la existencia de la obligación contractual que solicitan le sea cumplida por el accionado, que no es otra que la firma del contrato definitivo de venta del bien inmueble, que el demandado se obligó a venderles; de igual forma quedó probado en la presente causa que sus poderdantes cumplieron con la obligación asumida por ellos; como lo es el hecho que dieron cumplimiento a lo pactado en el contrato de promesa bilateral de compra venta, estando dentro del lapso acordado en el referido contrato;
- que quedó demostrado que sus representados en el tiempo acordado, presentaron ante el Registro Público competente, el documento definitivo de venta, así como todos los recaudos necesarios para que se materializara la venta definitiva del bien inmueble, junto con los respectivos cheques de gerencia por el saldo deudor; la parte demandada nunca, dentro de su cúmulo de defensa, alegó el incumplimiento de sus representados; en cuanto a su obligación de realizar los trámites necesarios por ante el Registro Público para la materialización de la venta definitiva; así como tampoco alegó ningún incumplimiento de otra obligación contractual asumida por sus representados; pues se limitó por una parte hacer defensas atinentes a la admisión de la presente demanda; y alegar en su defensa, la supuesta resolución unilateral del contrato que él tenía derecho hacer; tal y como se evidencia de su escrito de contestación de la demanda.
- que el alegato que termina de plasmar el hecho cierto, y el cual quedó demostrado en esta causa, en relación a que la parte accionada incumplió la obligación contractual asumida con sus representados, es cuando manifiesta que está próximo a contraer matrimonio por lo que necesita el inmueble para habilitarlo en compañía de su futura esposa, por lo que no puede cumplir con el compromiso de vender a los accionantes el inmueble; y en consecuencia se encuentra imposibilitado a vender a sus poderdantes; que fue la razón por la que consignó en el Tribunal Quinto Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Mariño, garcía, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial la cantidad de las arras recibidas mas la indemnización por el incumplimiento del contrato, pero que el referido tribunal se declaró incompetente y ordenó la devolución del cheque por lo que procedió a consignarlo por ante el Ministerio del Poder Popular para Eco Socialismo Hábitat y Vivienda, Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el exp 1074-14; alegando que desde eses momento sus representados se encontraban en conocimiento de que no tiene la voluntad de vender el inmueble y que ha dado el cumplimiento a su obligación al consignar a su favor, tanto el monto de la suma recibida en arras, como la indemnización contractualmente establecida.
- que del análisis de cada una de las defensas asumidas por la parte accionada, se desprende su negativa a venderle a su representado el inmueble que se obligó; resultando palmariamente evidente el incumplimiento en que incurrió en la obligación contractual que asumió en el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda; mientras que sus representados, como se puede evidenciar en las actas que conforman el presente expediente, siempre han tenido el interés, la responsabilidad de cumplir con la obligación, el atesoramiento de la promesa realizada bilateralmente, entre otras tantas, las ganas y motivación de una familia en adquirir una vivienda digna para vivir;
- que esa representación considera que la sentencia recurrida, fue dictada y ajustada a derecho; el Tribunal se pronunció sobre todo lo alegado por las partes litigantes, atendiendo a las pretensiones deducidas y alas defensas opuestas, analizando todo el material probatorio; dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; motivo por el cual solicita sea confirmada la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 28 de abril de 2017.
Consta que en fecha 18 07-2017 (f. 96 al 103, 2ª pieza) el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, suscribió diligencia mediante la cual consignó escrito al que denominó escrito de Informes, sin embargo observa esta Alzada que el mencionado escrito fue consignado fuera del lapso legal contemplado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta alzada considera innecesario transcribir los argumentos expuestos en el mismo.
Por su parte la abogada YAMILET JOSEFINA FIGUERA CARUTO, actuando en su carácter de apoderada judicial de los accionantes, en fecha 28-07-2017 (f. 104 al 111, 2ª pieza) presentó escrito mediante el cual entre otras cosas indicó que en fecha 17 de julio de 2017, se cumplió el término para la presentación de los informes en la sustanciación del recurso de apelación objeto de las presentes actuaciones, por lo que el escrito presentado en fecha 18 de julio de 2017, por la parte recurrente ante esta alzada, fue presentado en forma extemporánea por tardía, por lo que impugna el referido escrito, y solicita sea desechado y no tomado en cuenta ninguno de los alegatos esgrimidos en él.
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, parte actora, sostuvieron en el libelo de la demanda y su posterior reforma, lo que se transcribe a continuación:
- que suscribieron con Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas en fecha 23-10-2013 una negociación formal que se baso (sic) en una opción de compra venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Terrazas del Valle, calle (05) , TH-142, sector Cruz Grande, parroquia El Valle, Municipio García del estado Nueva Esparta, con ficha de inscripción catastral Nº 17-04-01-U-01-001-001-000-000-0-SNRO, con número catastral 16721 de la ciudad de Guatamare, Parroquia el Valle, Municipio García del estado Nueva Esparta.
- que ese negocio jurídico se suscribió supeditado al tenor de las clausulas (sic) que detentan el aludido contrato, estipulando un precio según clausula (sic) segunda de tres millones de bolívares (3.000.000,00).
- que ese contrato no se materializo (sic) puesto que el propietario realizo (sic) una negociación de un inmueble que se encontraba hipotecado, situación que en todo momento desconocían.
- que fueron múltiples las reuniones con el propietario buscando un acuerdo, donde temerariamente el mencionado propietario, acciona demanda de resolución de contrato por el Tribunal Civil de esta Circunscripción Judicial, solicitud que fue declarada sin lugar, por cuanto el accionante debía agotar la vía administrativa, donde el 17-12-2014 nuevamente el propietario acciona esta vez por resolución de contrato ante el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, demanda esta que fue admitida por el referido tribunal el 19-01-2015.
- que en fecha 09-07-2014 acudieron ante el ente administrativo “SUNAVI” a solicitar la determinación del cálculo del justo valor y a su vez solicitaron la tutela efectiva de sus derechos y garantías constitucionales en esta materia.
- que lograron que el propietario Jhonatan Villegas, asistiera a la audiencia administrativa en la sede del SUNAVI el 15-01-2014, donde a pesar su interés que les mantuviera el precio acordado en el documento de octubre 2013, o que se fijará el justo valor emitido por la Superintendencia de habita (sic), el propietario Jhonatan Villegas, logró subirles el precio de la casa objeto de este litigio al nuevo costo de cuatro millones de bolívares (4.000.000,00), con la condición que la referida negociación se aria (sic) para formalizar un crédito hipotecario, no obstante con eso el propietario siguió con su conducta de no reconocer la referida negociación donde se vieron en la necesidad de consignar dos escritos ante el Sunavi, donde le informaron al coordinador del ente administrativo que el propietario Jhonatan Villegas les solicitó un aumento más desproporcionado de quinientos mil bolívares (500.000,00), es cuando acuden en fecha 05-03-2015 en sede del Sunavi a la audiencia administrativa para dirimir lo planteado, donde se evidencia que no se llego (sic) a ningún acuerdo, en razón que el propietario Jhonatan Villegas mantuvo el nuevo precio de aumento antes indicado.
- que luego fueron citados por el Sunavi para el 12-03-2015, donde luego de la presión sicologica que les realizo (sic) el propietario Jhonatan Villegas, accedieron a un nuevo precio de cuatro millones doscientos concuenta (sic) mil bolívares (4.250.000,00), manteniendo el compromiso de firmar el documento de opción de compra venta autenticado nuevamente y que fuera redactado al tenor del documento de opción de compra venta de octubre del 2013 y que el propietario acudiera a firmar el documento definitivo de venta ante el registro y que el mismo fuese mediante la tramitación de un crédito hipotecario (por ende debería el propietario la obligación de entregar todos los recaudos para el trámite del crédito).
- que así las cosas parecían estar en sana paz este proceso, puesto que efectivamente se suscribió el documento de opción de compra venta ante la notaría en presencia del Coordinador del Sunavi, y el tiempo comenzó a transcurrir y no lograban que el ciudadano Jhonatan Villegas les entregara la liberación de hipoteca, por esa razón acudieron al Sunavi y solicitaros se pronunciara al respecto.
- que habiendo suscrito las partes en fecha 12 de marzo del 2015, los ciudadanos Rosangela Flores Castañeda y Miguel Augusto Frank Barrios, antes identificados, y Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas, up supra identificado, que consistió en la venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Terrazas del Valle, Municipio García, del estado Nueva Esparta, con ficha de inscripción catastral Nº 17-04-01-U-01-001-001-000-000-0-SNRO, con número catastral 16721 de la ciudad de Guatamare, parroquia El Valle, Municipio García del estado Nueva Esparta.
- que el referido inmueble (Town House), distinguido con el Nº 142, tiene una superficie aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105 M²) distribuidos así: Planta baja: Cuarenta y nueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (49,45 M²) (sic) y consta de sala-comedor, cocina, medio (1/2) baño y escalera de acceso a la planta alta; Planta alta: Cincuenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (55,50 M²) y consta de una (1) habitación principal con un (1) baño, una habitación auxiliar, una (01) habitación convertible y un (01) baño auxiliar. Así mismo le corresponde el uso exclusivo de un área de terreno descubierto no construible, destinada para jardín frontal, jardín posterior y de estacionamiento de un (01) vehículo automotor, ubicado dicho puesto en el jardín frontal. En esa área de terreno que se le asigna en uso exclusivo a esa vivienda, posee una superficie de jardín frontal: Treinta y cinco metros cuadrados (35 M²); y jardín: Sesenta metros cuadrados (60 M²). Los linderos de la vivienda y sus áreas de uso exclusivo son los siguientes: SUR-OESTE: Con TH-138 y TH-139; NOR-OESTE: Con TH-143; NOR-ESTE; Calle cinco (05) y SUR-ESTE: Con áreas comunes. El inmueble esta identificado con el código catastral Nº 9950, según se evidencia de constancia emitida por la Alcaldía del Municipio García del estado Nueva Esparta y le corresponde de conformidad con el documento de condominio debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 02 de noviembre del 2007, bajo el Nº 40, del Tomo 10, cuarto trimestre del citado año, un porcentaje de 0,47393% y le pertenece al propietario según consta de documento de compra venta que realizo (sic) con Constructora la Ceiba, C.A., debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, el 15-08-2008, anotado bajo el Nº nueve (09) folios sesenta y cuatro (64) al setenta y cinco (75), protocolo primero, tomo 12 del tercer trimestre del año 2008 e inscrito en la oficina de catastro municipal bajo el Nº 17-04-01-U-01-001-001-000-000-0-SNRO.
- que el precio de la venta se pactó en moneda de curso legal en el país, específicamente en bolívares, por la cantidad de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.250.000,00), habiendo entregado la cantidad de cuatro cientos (sic) cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) por medio de cheque de gerencia número 00005325, librado contra la cuenta Nº 01341034892120210001 del banco Banesco, cuyo titular es la optante Rosangela Flores Castañeda, según consta de documento de opción de compra venta autenticado por la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 23-10-2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 19, Tomo 152 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
- que así se convino que una vez cancelada la diferencia del monto de la venta se realizaría el protocolo correspondiente de la misma.
- que por problemas distintos o ajenos a su voluntad, en el momento de cumplir con la condición de cancelar el saldo adeudado, con billetes de denominación venezolana (bolívares) debido a que la fecha de la firma del contrato de opción de compra venta (12-03-2015) cayó por calendario en día no hábil, puesto que tocó el día domingo, claro está que dificultaría las diligencias que debía hacer el ciudadano Jhonatan Villegas en el registro Público para la consignación del documento definitivo y sus recaudos correspondientes, sin embargo hacen referencia que el documento de opción de compra venta suscrito por ellos en fecha 12-03-2015 según la clausula (sic) primera empezaría a correr efecto a partir de su autenticación, lo cual puede evidenciarse en el auto de autenticación del referido documento se autentico (sic) en fecha 19-03-2015, sin embargó realizó llamadas telefónicas el 13-07-2015 al teléfono móvil del ciudadano Jhonatan Villegas, y quedaron de acuerdo en que realizara esos trámites en virtud que el propietario se encontraba de viaje con su padre Nelson Villegas, a la ciudad de Puerto La Cruz, en consecuencia realizó los trámites correspondientes y hasta la fecha persisten consignados todos los recaudos en original ante la Oficina del registro Público del Municipio Mariño.
- que el problema radica que con la consignación de esos recaudos prueban su voluntad sana, justa y oportuna de cumplir con el pago de la diferencia del monto adeudado, sucede que el acreedor oferido se niega a recibir el pago, desconociendo los motivos (presumen aumento desproporcionado nuevamente del precio).
- que el propietario les solicitó que hicieron el cálculo en dólares al momento en que se realizo (sic) la negociación (el documento de compra venta autenticado), cosa que es totalmente absurda pensarlo, debido a que el mismo es ilegal en el país.
- que han sido múltiples los acercamientos al acreedor, tratando de exponer la situación narrada, y se le ha propuesto que cumpla con su obligación del contrato, que ellos cumplirán fielmente en bolívares a lo adeudado, tal como está establecido en el documento de opción de compra venta y darle protocolo a la referida venta del inmueble pero ha sido imposible.
- que en agosto del 2015 el ciudadano Jhonatan Villegas, mediante escrito solicita al Tribunal Quinto de Municipio donde está homologada el acta convenio del Sunavi del 12-03-2015, que acuerde el incumplimiento por parte del mismo propietario Jhonatan Villegas donde consigno (sic) el cheque devolviendo la cantidad dad de inicial y que acordara la vivienda libre de personas y cosas, situación que el mencionado Tribunal Quinto negó por cuanto la homologación recayó sobre que se cumpliera la autenticación del documento de opción de compra venta de fecha 12-03-2015.
- que ante la negativa rotunda del acreedor demandado de aceptar el pago de la diferencia de la deuda, es por lo que acuden al Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los fines de realizar oferta real de pago fundamentando dicha solicitud en los artículos 1.306 al 1.313.
- que por tal consideraciones es que acuden a los efectos de materializar el criterio pacifico del Tribunal Supremo de Justicia en esta materia, puesto que ya ofrecieron la oferta real de pago ante el Tribunal Primero del Municipio, en vista que se negó el propietario Jhonatan Villegas a recibirlo, el tribunal decretó el depósito en una cuenta a nombre del propietario.
- que están supeditados a los presupuestos legales que consagran la demanda de cumplimiento de contrato para que el tribunal inste a Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas que firme el documento definitivo de venta, en su defecto la sentencia declarada con lugar sirva como documento traslativo de propiedad.
- que fundamentan la presente demanda en lo establecido en los artículos 1.133, 1.140, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.277 1.354 y 1.487 del Código Civil.
- que al examinar el contrato fundamento de la demanda y que las partes han calificado erróneamente como opción, se aprecia que su contenido no se enmarca dentro de las definiciones y características que para el contrato de opción se han dado por la doctrina y aún por la jurisprudencia.
- que efectivamente en dicho convenio los demandantes, Rosangela Flores Castañeda y Miguel Augusto Frank Barrios como optantes compradores, se obligan a comprarle (clausula (sic) quinta) al demandado, Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas “vendedor” y ésta, como optante comprador, se obliga a comprar, el inmueble propiedad de Jhonatan Villegas, formado por una casa, cuyas superficie y demás determinaciones se especifican en el contrato sub examine y se han dejado señaladas en el capítulo primero de esta demanda; por el precio y bajo las modalidades estipuladas en el citado contrato que consta, como lo han dicho de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Porlamar el 12-03-2015.
- que aprecian que en el convenio que se examina ambas partes asumen obligaciones mutuas, con lo cual se descarta que ese contrato sea una opción, pues, es ésta sólo uno de los contratantes asume obligaciones en beneficio del otro, quien no queda obligado, sino simplemente facultado para aceptar o no la oferta que le hace su contratante, en virtud de la opción que éste le ha otorgado.
- que en el presente caso no se está en presencia de un contrato de opción, lo que determina, a su vez, que no es correcta la calificación que de tal convenio hizo el contrato, por lo que debe destacarse cualquier interpretación que, como opción compra u opción venta pueda dársele a ese contrato.
- que en este orden de ideas tendientes a la determinación de la naturaleza jurídica del contrato fundamento de las pretensiones deducidas por ambas partes, aprecio que el Tribunal debe calificar el convenio celebrado entre las partes como promesa bilateral de compraventa, puesto que se observa con una simple lectura que las partes se equivocaron en la calificación del contrato en cuestión como de opción a compra venta, toda vez que en las clausulas (sic) asumieron una obligación bilateral, es decir, el optante vendedor se obligó a venderle a los optantes compradores y los optantes compradores por su parte se obligaron a comprarle al optante vendedor el inmueble indicado, es decir que las partes celebraron una verdadera promesa bilateral de compra venta y no una opción unilateral de compra o de venta cuya característica principal es la que una sola parte se obliga en el contrato.
- que después de un minucioso análisis del contrato objeto del litigio que las partes a pesar de que denominaron de opción a compra venta, concluye que las mismas celebraron una promesa bilateral de compra venta que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto, sobre el precio a pagar y la entrega de la posesión del inmueble objeto del contrato a la llamada optante compradora, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho de que las partes en el contrato bajo análisis no acordaron para la verificación o perfección de la negociación la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente lo único que quedó pendiente por parte del llamado optante vendedor fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte del vendedor de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1488 del Código Civil.
- que en consideración de todo lo referido a lo largo del escrito, solicita que se notifique de la demanda de cumplimiento de contrato al ciudadano Jhonatan Eduardo Villegas Cárdenas, a los fines legales correspondientes.
- que estiman la demanda en la cantidad de trescientos secenta (sic) mil bolívares (360.000,00 Bs.).
- que solicitan que la demanda sea admitida y tramitada conforme a los artículos 1.133, 1.140, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.277, 1.354, 1.487, 1.920, 1.294 del Código de Procedimiento Civil venezolano (sic), concatenado con los artículos 2, 26, 49 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y se declare con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, declarándose por consiguiente la sentencia respectiva como título traslativo de propiedad a su favor, condenándose en costa por los gastos ocasionados por el procedimiento que aquí se insta y conforme al artículo 825 del Código de Procedimiento Civil (sic).
PARTE DEMANDADA.-
Se observa que en fecha 13-01-2015, el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.497, actuando en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, consignó escrito por medio del cual dio contestación al fondo de la demanda, argumentando lo que se copia a continuación:
- que rechaza, desconoce e impugna todos y cada uno de los documentos que la parte accionante ha acompañado a la demanda.
- que no se puede solicitar la instauración de un proceso judicial y el pronunciamiento de un órgano jurisdiccional para que un tribunal tenga como único fin notificar a un demandado la demanda intentada en su contra.
- que como bien se observa en ninguna parte del libelo se intenta la ejecución de un contrato de venta o de una promesa de venta o de una opción de compra venta que tenga como consecuencia la obligación del demandado de suscribir un documento de venta y de que su negativa a hacerlo permita que la sentencia que dicte el tribunal se convierta en título de propiedad.
- que lo que pretende el demandante es que su poderdante cumpla con una obligación que es consecuencia de haber demandado, que no lo hizo, el cumplimiento de un contrato de venta u por ello considera que la demanda es inadmisible.
- que no es posible obligar a una persona a otorgar un documento de venta cuando no se ha demandado el cumplimiento del contrato de donde dimana esa obligación, por lo que pareciere que lo demandado surge de una obligación que pareciere provenir entonces de una sentencia.
- que el Código de Procedimiento Civil regula el procedimiento de ejecución de sentencia en los artículos 523 al 584 ambos inclusive.
- que queda clara que para que proceda la ejecución de sentencia se requiere que exista una sentencia definitivamente firme y es el caso que los accionantes pretenden que en el caso de autos su representado firme el documento definitivo de venta, en su defecto, la sentencia declarada con lugar sirva como documento traslativo de propiedad, sin que exista una sentencia definitivamente firme y ejecutoriada que así lo haya ordenado.
- que mal puede el tribunal admitir la demanda obviando todo el proceso de ejecución de sentencia.
- que se debe tener presente que la ejecución de una sentencia o de cualquier otro acto que tenga fuerza de tal, corresponde al tribunal que haya conocido de la causa en primera instancia.
- que en el caso que nos ocupa no hay ningún tribunal que haya conocido del caso en primera instancia, ni ha habido ningún organismo que haya dictado algún acto que pueda asimilarse a una sentencia y con el cual los demandantes pretenden obligar a su representado a que les otorgue un título de propiedad sobre un inmueble de la pertenencia de su representado.
- que en este sentido puede indicarse que toda sentencia es susceptible de ser ejecutada, pero para ello deben estar presentes algunos presupuestos procesales.
- que el primer requisito es la existencia de una sentencia que deba ejecutarse y ello no existe en el presente casi y por ello es la cuestión opuesta, pues mediante una simple se pretende que el tribunal proceda a ejecutar una demanda como si se tratase de una sentencia.
- que sobre la ejecución forzosa de una sentencia, nuestro ordenamiento jurídico ha dispuesto reglas claras y precisas, como se establecido por ejemplo en el artículo 526 del Código de Procedimiento Civil.
- que sin embargo en dicho caso también se requiere que exista una sentencia firme que deba ser ejecutada, pues lo que pretenden los demandantes es que el juez decrete la ejecución de una sentencia que no se ha dictado y que por supuesto ni ha quedado firme, ni se ha ordenado su ejecución.
- que luego de dictada la sentencia definitivamente firme procede su ejecución a instancia de parte, por disposición del artículo 524 del Código de Procedimiento Civil, la cual debe continuar de derecho sin interrupción, salvo los casos de excepción previstos en el artículo 532 eiusdem, que por ser de naturaleza excepcional, deben ser interpretados de forma restrictiva.
- que a la luz del ordenamiento positivo venezolano, como desde la óptica del derecho comparado, que en el contrato bilateral no puede una de las partes demandar a la otra por cumplimiento si no ha cumplido ella misma la obligación que le incumbe, consignando junto con la demanda el pago de su prestación, extremo que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil exige sea observado por el demandante, cuando se demanda el cumplimiento de una promesa de contratar, como condición indispensable para que la demanda sea acogida y la sentencia pueda sufrir los efectos del contrato no concluido.
- que sería un errático criterio interpretativo del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por parte del sentenciador que los demandantes pudieran cumplir su prestación después de la sentencia y de la propia terminación del juicio. Lo que resultaría absurdo, ya que ello supondría una aberrante discriminación en contra del demandado, en clara violación de la garantía de igualdad de tratamiento entre la ley y del equilibrio prestacional.
- que admitir la demanda en la cual se solicita que se ordene a su representado a otorgar el título de propiedad de un inmueble y que la sentencia que se dicte equivalga a titulo de propiedad sin haber demostrado haber pagado su precio, equivale, en la práctica, a ubicarse en la situación regulada en el artículo in comento, por lo que debe tomarse en cuenta que el presupuesto para su procedencia es que exista constancia auténtica en los autos de que la parte que pretende que la sentencia le sirva de título de propiedad ha cumplido su obligación, como es la de pagar el valor del inmueble y en el caso de autos, ello existe.
- que no hay ningún documento acompañado por los accionistas que demuestre haber pagado a su representado el valor del inmueble que les fue ofertado.
- que no hay constancia en autos de que los demandantes hayan cumplido con su obligación íntegra, puesto que ello se produciría al momento de efectuarse el traspaso de la propiedad por ante la Oficina de Registro Subalterno, según reza el contrato celebrado entre los litigantes.
- que la importancia de haber consignado el documento mencionado radica también en el hecho de que es deber que tiene la parte demandante de probar el hecho constitutivo de la acción.
- que por las razones antes expuestas solicita la inadmisión de la demanda.
- que niega y rechaza en toda forma de derecho que para el momento de introducirse la demanda exista por ante el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial un procedimiento de oferta real de pago en el cual se haya dictado una decisión que haya quedado definitivamente firme y que se encuentre en etapa de ejecución mediante el cual los accionantes ofertan a su defendido el pago del inmueble descrito en autos.
- que en dicho procedimiento se rechazó la oferta real de pago bajo el supuesto de no considerarse su representado, acreedor de los oferentes, ya que habiendo convenido las partes en el documento que se ha acompañado marcado con la letra “J” la posibilidad de la resolución unilateral de la venta por parte del oferente del inmueble (su poderdante) éste así se lo hizo saber a los oferentes y en consecuencia al rechazarse la oferta real de pago se consignó la suma recibida a cuenta de la venta del inmueble, más una cantidad igual a la penalidad prevista por resolución unilateral del contrato por parte del oferente (su representado) y una suma por intereses y gastos, y lo reconocen los demandantes al final del capítulo II de su demanda.
- que mal puede considerarse a los accionantes con derecho a que este Tribunal dicte una sentencia en la cual se ordene a su poderdante a otorgar el documento de propiedad de un inmueble o de que la sentencia que dicte equivalga a título de propiedad cuando no está demostrado el pago del valor del inmueble requisito sine quanon para que ello sea posible jurídicamente, pues su poderdante ha depositado en dos oportunidades, el dinero que debe devolvérseles para dejar por resuelto el contrato de opción de compra venta que oportunamente suscribieron.
- que curiosamente quienes comparecieron por ante el Tribunal silencian esta verdad y solo se limitan a señalar la existencia de una oferta real, pero no expresan la realidad de su rechazo y de su no decisión a la fecha de interposición de la demanda, lo cual conforma una violación del contenido de los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil.
- que indistintamente de la naturaleza del contrato que existió entre las partes que contienden, hay en dicho convenio una cláusula que permite la resolución unilateral del mismo, por cualquiera de las partes contratantes, a cambio del pago de una indemnización establecida en dicho contrato, tal como consta del documento otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, el 19-03-2015, bajo el Nº 7, Tomo 16, folios 23 al 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría durante el presente año, producto de una transacción en la cual las partes convinieron la referida opción a compra y el cual modificó y dejó sin efecto el suscrito el 23-10-2013, bajo el Nº 19, Tomo 152, suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar.
- que se convino en dicho documento que el precio por el cual sería adquirido el inmueble, en cuestión sería la cantidad de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.250.000,00), de los cuales su representado recibió en calidad de arras, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) por medio de cheque Nº 00005325 librado contra la cuenta Nº 01341034892120210001 del Banco Banesco, cuyos titulares son los optantes (hoy en día los accionantes).
- que las partes contratantes dejaron claro en la cláusula quinta del contrato que curiosamente fue homologado por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta y no por el SUNAVI, en donde se sustanciaban las diferencias de las partes, que si no se llega a celebrar el contrato, se entenderá que se verificó su incumplimiento y en consecuencia quedará resuelto el contrato de opción de compra venta de pleno derecho. En estos casos se tendrá que reconocer el derecho a una indemnización por concepto de daños y perjuicios.
- que de conformidad con lo estipulado en la cláusula quinta del contrato resulta obligante para la parte que ha incumplido, pagar los daños y perjuicios que su actitud ha causado a la contraparte, según lo estipulado en el contrato (art. 1.263 del Código Civil), por lo que según se afirma en el parágrafo único del artículo 5 del acuerdo homologado por dicho tribunal.
- que las partes establecieron el pago de la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000.00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causado el incumplimiento del presente contrato, como se estipula en el artículo 1.257 del Código Civil, en el entendido que la cláusula penal ante referida es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal (art. 1.258 del Código Civil).
- que si el incumplimiento es por parte de su poderdante (el vendedor), los optantes tendrán derecho, según el ordinal “a” de la cláusula quinta del contrato, a que se le reintegre la cantidad entregada en arras (Bs. 450.000,00) más la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00) por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causado el incumplimiento del presente contrato.
- que su defendido está próximo a contraer matrimonio por lo que necesita el inmueble para habitarlo en compañía de su futura esposa, por lo que no puede cumplir con el compromiso de vender a los señores Miguel Augusto Frank Barrios y Rosangela Flores Castañeda, arriba identificados, el inmueble reseñado en el escrito contentivo de la oferta que encabeza las presentes actuaciones.
- que con fundamento en la imposibilidad de su poderdante de vender a los señores Miguel Augusto Frank Barrios y Rosangela Flores Castañeda, el inmueble descrito en este documento y con base en el ordinal a) de la cláusula quinta de la transacción que suscribieron las partes y la cual cursa en autos, procedió, como apoderado de su defendido, a consignar a favor de los precitados ciudadanos por ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, que homologó la transacción y ante el cual se conserva un expediente numerado 53-15, el monto de las arras recibidas, más la indemnización por incumplimiento de contrato.
- que dicho tribunal se consideró incompetente, como lo reconocen los demandantes en su escrito, con lo cual hay prueba de que los accionantes en este procedimiento tienen conocimiento de que su poderdante no tiene la voluntad de vender el inmueble ofertado y de que ha dado cumplimiento a su obligación al consignar a su favor, tanto el monto de la suma recibida en arras, como la indemnización contractualmente establecida.
- que ante una decisión como la antes señalada y dado que el referido tribunal ordenó devolver el cheque consignado, procedió a su retiro y procedió a consignarlo por ante el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo Hábitat y Vivienda, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, expediente Nº 1074-14, con argumentos similares a los señalados por ante el Tribunal en cuestión.
- que el mencionado instituto sólo aceptó recibir copia certificada del cheque y no ha tomado decisión al respecto, pero quedando claro que una vez más que su representado no está obligado a vender a los demandantes y que ha depositado a su favor la suma que lo obligó la transacción suscrita.
- que el desistimiento personal de la negociación le fue comunicado a los oferentes con anterioridad a la solicitud que encabeza estas actuaciones, no solo mediante escrito presentado por ante el tribunal que homologó la transacción, sino posteriormente por ante el Sunavi, como lo reconocen los demandantes.
- que en ambas oportunidades se consignó, mediante cheque de gerencia el total de la suma que le correspondía a los oferentes, según los términos de la transacción que cursa en autos y en la cual los accionantes fundamentan la presente oferta.
- que fundamenta la decisión de su representado en el ordinal a) de la cláusula quinta del contrato que se ha acompañado marcado con la letra “J” y que le permite a su poderdante abstenerse de cumplir su obligación, contra el pago de una indemnización.
- que rechaza en toda forma de derecho todos y cada uno de los hechos en los cuales los accionantes pretenden fundamentar su absurda demanda, reconociendo únicamente como cierto que se suscribió un acuerdo para la venta de un inmueble descrito en autos, como se señala en el documento que han producido distinguido con la letra “J”, en cuya cláusula quinta se prevé la resolución unilateral del mismo, contra el pago de una indemnización.
- que igualmente reconoce como cierto el hecho de que se compareció por ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y se consignó cheque de gerencia con monto igual a la cantidad recibida al suscribir el documento de opción de compra venta más la suma aceptada como indemnización por resolución unilateral, como señalan en su escrito los demandantes y de que se intentó el procedimiento de oferta real de pago por ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial.
PUNTO PREVIO.-
IMPUGNACION Y DESCONOCIMIENTO DE DOCUMENTALES.-
Se evidencia de las actas procesales que el abogado JOSE VICENTE SANTANA OSUNA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JHONATHAN EUDARDO VILLEGAS CARDENAS en la oportunidad de dar contestación a la demanda procedió a rechazar, desconocer e impugnar todos y cada uno de los documentos que la parte accionante acompañó a su demanda, pero de manera genérica e indeterminada, ya que no especificó cuales documentos impugnaba a pesar de que por mandato del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil tenia la carga de realizar dicha impugnación solo sobre las copias simples o certificadas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, ni mucho menos sobre cual o cuales documentos que se hayan aportado en original versó el desconocimiento o si el mismo recae sobre el contenido del documento o la firma estampada en éstos. Es por lo expresado que ante la indeterminación detectada, se desestiman tanto las impugnaciones como los desconocimientos efectuados por la parte demandada. Y así se establece.
PROCEDENCIA DE LA DEMANDA.-
De las actuaciones que conforman el presente expediente se observa que de acuerdo al contenido del escrito libelar la demanda planteada tiene como objeto que se ordene en sede judicial el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes de este juicio y que en caso de que sea necesario, la sentencia que se emita le sirva como titulo de propiedad. Si bien en el capitulo III del escrito de reforma de la demanda se dice que la petición del actor se concentra en que se notifique al ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, de la presente demanda a los fines legales correspondientes, consta que en el capítulo V se indica no solo que la demanda de cumplimiento de contrato se tramite conforme a los artículos 1.133, 1.140, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.277, 1.354, 1.487, 1.920 y 1.294 del Código Civil sino que declare con lugar y por consiguiente la sentencia respectiva como titulo traslativo de propiedad.
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda este Tribunal Superior pasa a analizar la naturaleza y valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Entiende quien juzga, que en el proceso civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenido como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores, tal y como disponen los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en los cuales se establece que la carga de probar le corresponde a la parte que haga alegatos o bien, formule sus defensas durante el desarrollo del proceso puesto que quien quiera que establezca como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. Ahora bien, este Tribunal de Alzada debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el Juzgador, ya que la prueba una vez incorporada al expediente es para el proceso. Bajo esta óptica corresponde analizar lo alegado y probado en autos conforme al merito que arroja el acervo probatorio aportado a este juicio, y se hace en los siguientes términos:
En primer lugar se debe precisar la naturaleza del contrato que dio lugar a esta demanda el cual inicialmente se suscribió en fecha 23.10.2013 y luego el mismo se renovó por decisión de los contratantes el 19.03.2015 y del cual se extrae que el contenido de ambos es idéntico y que solo se verifica una variación en el precio de venta, puesto que en el primero se dijo que era de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) y en el segundo de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (bs. 4.250.000,00) y se hizo además referencia a la reunión efectuada en fecha 12.03.2015 en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; igualmente se puede evidenciar de la lectura de ambos contratos que en la cláusula primera del primero de los contratos se ofrece en venta un inmueble constituido por un (1) town house, distinguido con el N° TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio Terrazas del Valle, situado en la Cruz Grande, Municipio Mariño de este Estado, y en el segundo contrato, el suscrito en fecha 19.03.2015 ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 7, Tomo 16, folios 23 hasta el 26 se compromete a vender el referido inmueble, y luego en la cláusula tercera en adelante –en ambos casos– se le califica como una opción de compra-venta. Así las cosas, en aras de determinar si nos encontramos ante un contrato preliminar de venta, una opción de compraventa o bien un contrato de venta como tal conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° 878 emitida por la Sala Constitucional en fecha 20.07.2015 en donde se fija criterio respecto a esa clase de contratos y sus efectos, en cada caso, a saber:
“……….. Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. …”

De acuerdo al criterio de la Sala, el cual es además vinculante, la Sala Constitucional con motivo del recurso de revisión planteado en contra de la sentencia emitida el 16.03.2011 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, el Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante la cual –entre otros aspectos– estableció que el contrato de opción de compraventa debe ser asimilado a un contrato de venta, en razón de que ambos producen los mismos efectos, anuló dicho fallo, demarcando y diferenciando el contrato de venta del contrato del contrato preliminar de venta y el contrato de opción de compraventa, precisando entre otros aspectos que en el primero, se encuentran claramente definidos los elementos de la venta y solo contiene el diferimiento de la oportunidad de escritura del documento defintivo de venta ante la autoridad correspondiente, a diferencia de los dos restantes que son contratos que si bien contienen las pautas y condiciones de la negociación, y hasta los elementos del contrato de venta, están supeditados a la concurrencia de circunstancias de las cuales dependerá que a futuro se concrete la venta definitiva del bien; igualmente se indica en dicho fallo que según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa, lo cual no comparte la Sala Constitucional en el criterio vinculante emitido, pues establece que pensar de esa manera generaría que esa clase de contratos quedaría excluido del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, y por ello recalca que los contratos de opción de compraventa se enfocan mas bien a la promesa a futuro de vender un bien, a cambio de un precio, una vez que se cumplan una serie de condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento; también expresa que esta clase de contrato no debe confundirse con los contratos preliminares, ni con los contratos de promesa, los cuales son diferentes precisando que el contrato preliminar es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir, lo que quiere decir que esta clase de contrato llamado preliminar de venta según la Sala Constitucional si bien crea un vinculo jurídico que genera efectos, ese efecto es meramente instrumental, ya que esta dirigido o enfocado a la carga contractual de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro; según la Sala esta clase de contratos no son susceptibles de ser protocolizados, así como tampoco los de opción de compra venta pues con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad de esa clase de contratos; en el caso de la opción de compra venta establece el criterio vinculante que se asimilan a la promesa unilateral de venta, que si bien no pertenecen al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, se asemejan mas bien a los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), puesto que para su perfeccionamiento se requiere única y exclusivamente que el optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, la acepte y concrete formalmente. Se insiste en dicho criterio que el contrato de opción aunque es firme, y puede conducir, no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, esta dirigido a la formación del contrato.
Solo a titulo referencial e ilustrar un poco mas sobre este asunto vale decir que el autor NICOLAS VEGAS ROLANDO, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. Basado en lo anterior se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, y nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas.”
Basado en lo anterior y estudiadas las características del contrato de marras estima esta alzada que nos encontramos ante un contrato preliminar de venta por cuanto si bien se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se definen los elementos y efectos del contrato definitivo, se indican una serie de condiciones y circunstancias a las cuales se debe sujetar el contrato fututo de compra-venta, ya que se señala por un lado que la vigencia del mismo es de noventa (90) días continuos prorrogable por treinta (30) días; que en caso de que no se cumpla con la operación definitiva de compra-venta se considera extinguida la contratación, que en caso de que se incumpla con la venta del bien en un lapso que no fue precisado de manera clara y directa, se deberán pagar daños y perjuicios que se estipulan en el contrato dando como base las arras que se dieron como garantía al momento de suscribir dicha contratación. Todo lo dicho se puede evidenciar de las cláusulas que conforman el referido contrato autenticado en fecha 19.03.2015 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 7, Tomo 16 concretamente las cláusulas tercera, quinta, sexta y séptima en las cuales se estableció:
“TERCERA: Ambas partes declaran y convienen que la duración de esta opción de compra-venta, será de Noventa (90) días continuos, contados a partir de laautenticación del presente documento, pudiendo ser prorrogado por un periodo adicional de treinta (30) días continuos. Al vencimiento del referido lapso, más la prórroga, sin que se hubiere celebrado la operación definitiva de compra-venta, se entenderá vencido el presente contrato de prórroga de opción de conformidad al acta conciliatoria levantada en fecha 12 de marzo de 2015 en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, expediente 1074-14, y resuelto de pleno derecho; por lo tanto EL VENDEDORpodrá (sic) disponer libremente del bien inmueble objeto de esta negociación, y en tal sentido se procederá conforme a los establecido (sic) en la Cláusula Cuarta de este Contrato.
(…Omissis…)
QUINTA: Si por voluntad expresa o cualquier otra causa imputable a LOS OPTANTESo (sic) a EL VENDEDOR, según sea el caso, no se materializan los efectos de la opción de compra-venta, es decir, no se llega a celebrar el contrato, se entenderá que se verificó el incumplimiento del contrato, y en consecuencia, quedará resuelto este contrato de opción de compra –venta de pleno derecho. En estos casos se tendrá que reconocer el derecho a una indemnización por concepto de daños y perjuicios, en los siguientes términos:
a) Si la causa del incumplimiento es imputable a EL VENDEDOR, éste deberá reintegrar a LOS OPTANTES, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), recibida en calidad de arras, más una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causado el incumplimiento del presente contrato; y
b) Si la causa no le fuera imputable a EL VENDEDOR o si la causa del incumplimiento le fuera imputable a LOS OPTANTES, o a algún tercero con ocasión de gestiones propias de Los Optantes o compradores en este tipo de negociación, EL VENDEDOR tendrá derecho a retener de la cantidad recibida en calidad de arras, el monto de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causal el incumplimiento del presente contrato.
PARAGRAFO UNICO: En caso de aplicación de la presente Cláusula, se entenderá que una vez efectuado el pago de los daños y perjuicios por LOS OPTANTES o EL VENDEDOR, según sea el caso, nada más tendrán las partes que reclamarse por ningún concepto relacionado directa o indirectamente con este contrato.
SEXTA: Serán por cuenta de LOS OPTANTES, el pago de las cantidades correspondientes a la autenticación del presente documento, a la protocolización del contrato definitivo de compra-venta el inmueble, así como todos los gatos correspondiente a servicios autónomos, tasas municipales y nacionales, honorarios de abogados y demás tributos correspondiente a la operación.
SEPTIMA: EL VENDEDOR, se compromete a entregar a LOS OPTANTES los documentos necesarios para realizar los trámites legales correspondientes como son copia de la Cédula de Identidad, copia del Registro de Información Fiscal (Rif), Solvencia de Impuesto Municipal sobre la propiedad inmobiliaria, ficha catastral y solvencia de hidrocaribe”.

De las referidas cláusulas se observan varias circunstancias que se mencionan a continuación, en primer lugar que se pactó la venta de un inmueble constituido por un (1) town house, distinguido con el N° TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio Terrazas del Valle, situado en la Cruz Grande, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el cual tiene un área aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105 mts.2) distribuidos así: PLANTA BAJA: cuarenta y nueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (49,45 m2) y consta de sala-comedor, cocina, medio (1/2) baño y escalera de acceso a la planta alta; PLANTA ALTA: cincuenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (55,50 m2) y consta de una (1) habitación principal con un (1) baño, una habitación auxiliar, una (1) habitación convertible y un (1) baño auxiliar, por la suma de cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.250.000,00) y se entregó la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) en calidad de arras; la duración de la opción se pactó en noventa (90) días, mas treinta (30) días de prórroga, y que en caso de que pasado ambos lapsos sin que se concrete la firma del documento definitivo de venta se debe entender como extinguida la contratación y el vendedor podrá disponer libremente del inmueble; que en caso de que el incumplimiento emane del vendedor se pactó que deberá reintegrar la cantidad recibida en calidad de arras, más una cantidad adicional de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causado el incumplimiento del contrato, y en caso contrario, esto es que el incumplimiento emane de los optantes, o a algún tercero con ocasiones de gestiones propias de los optantes o compradores, el vendedor tendrá derecho a retener de la cantidad recibida en calidad de arras, el monto de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00); que las partes acordaron de manera expresa en el contrato en cuestión, especialmente en el parágrafo único de la cláusula quinta que en caso de aplicación de la presente cláusula, se entenderá que una vez efectuado el pago de los daños y perjuicios por los optantes o el vendedor, según sea el caso, nada más tendrán las partes que reclamarse por ningún concepto relacionado directa o indirectamente con el contrato; y que el vendedor se comprometió a entregar a los optantes los documentos necesarios para realizar los trámites legales correspondientes como son copia de la Cédula de Identidad, copia del Registro de Información Fiscal (Rif), Solvencia de Impuesto Municipal sobre la propiedad inmobiliaria, ficha catastral y solvencia de hidrocaribe.
Según todo lo resaltado por esta alzada se desprenden varios aspectos importantes, el primero, la identificación del inmueble, el segundo, la duración del contrato, el tercero, el precio de venta y el cuarto, la forma de como se estipuló pagarlo; también se dispuso la consecuencia en caso de incumplimiento de uno de ellos, y que asimismo, por disposición expresa de los mismos contratantes, se contempla la posibilidad de que en caso de que no se cumpla con la protocolización del documento de venta dentro del plazo fijo fijado y su prorroga quedará extinguida la opción y el vendedor podrá disponer de su inmueble; y que además, en concordancia con lo anterior, que en caso de que se aplique dicha cláusula las partes solo estaban obligadas al pago de los daños y perjuicios que fueron expresamente previstos en la clausula quinta donde se indicó que: “Si por voluntad expresa o cualquier otra causa imputable a LOS OPTANTESo (sic) a EL VENDEDOR, según sea el caso, no se materializan los efectos de la opción de compra-venta, es decir, no se llega a celebrar el contrato, se entenderá que se verificó el incumplimiento del contrato, y en consecuencia, quedará resuelto este contrato de opción de compra –venta de pleno derecho. En estos casos se tendrá que reconocer el derecho a una indemnización por concepto de daños y perjuicios, en los siguientes términos: a) Si la causa del incumplimiento es imputable a EL VENDEDOR, éste deberá reintegrar a LOS OPTANTES, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), recibida en calidad de arras, más una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causado el incumplimiento del presente contrato; y b) Si la causa no le fuera imputable a EL VENDEDOR o si la causa del incumplimiento le fuera imputable a LOS OPTANTES, o a algún tercero con ocasión de gestiones propias de Los Optantes o compradores en este tipo de negociación, EL VENDEDOR tendrá derecho a retener de la cantidad recibida en calidad de arras, el monto de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causal el incumplimiento del presente contrato”.
En ese sentido es importante traer a colación no solo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, sino también lo normado en el artículo 1.263 eiusdem, el cual establece que: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”.
De manera pues, del artículo 1.167 del Código Civil anteriormente reproducido, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Tribunal Superior revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes lo reconocen, ya que coinciden en darle valor y vida jurídica al contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 19.03.2015 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 7, Tomo 16 al cual antes se hizo mención, y que reúne todas las características del contrato de opción de compra y no de una venta como lo alega la parte actora, por cuanto en el mismo se establecen los parámetros que se deben cumplir para que el acuerdo de voluntades desemboque en la firma del documento definitivo de venta, puesto que conforme a la doctrina y a la jurisprudencia antes invocada, existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
En ese sentido, para profundizar aun mas sobre este punto, se señala que la doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Adicionalmente se debe señalar que, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato.
Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…”. Ambas partes convinieron expresamente que, en el caso que no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes a la actora, o imputables al demandado, se optaría por lo establecido en la cláusula quinta del mismo, la cual fungiría como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados a alguna de las partes. Dicho esto, se tiene que la actora tenía la obligación de gestionar lo concerniente a la firma del documento de venta, así como de pagar el precio prefijado, así como todos los gastos de autenticación del presente documento, a la protocolización del contrato definitivo de compra-venta del inmueble, así como todos los gastos correspondientes a servicios autónomos, tasas municipales y nacionales, honorarios de abogados y demás tributos correspondientes a la operación –según la cláusula sexta del contrato en cuestión–, y la parte demandada, como se puede inferir de la cláusula séptima en donde se dice que “EL VENDEDOR, se compromete a entregar a LOS OPTANTES los documentos necesarios para realizar los trámites legales correspondientes como son copia de la Cédula de Identidad, copia del Registro de Información Fiscal (Rif), Solvencia de Impuesto Municipal sobre la propiedad inmobiliaria, ficha catastral y solvencia de hidrocaribe” como propietario del bien tenia la carga de suministrar los documentos necesarios para realizar los trámites legales correspondientes como son copia de la cédula de identidad, copia del registro de información fiscal (Rif), solvencia de impuesto municipal sobre la propiedad inmobiliaria, ficha catastral y solvencia de hidrocaribe, lo cual conforme al merito que emana del acta conciliatoria levantada por la Superintendecia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de este Estado (f. 54 de la primera pieza) cumplió en fecha 12.03.2015.
En cuanto a la actuación de la parte accionante es evidente que dentro del tiempo legal concretamente cuando habían trascurrido ciento diecisiete (117) días desde la firma del contrato autenticado en fecha 19.03.2015 ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 7, Tomo 16, folios 23 hasta el 26 consta que en fecha 14.07.2015 presentó ante el Registro Público del Municipio Mariño de este Estado el documento definitivo de venta y las solvencias correspondientes y según el sistema dicho documento se anuló sin especificarse el motivo de dicha anulación. Por su parte el demandado, concurrió al proceso de manera oportuna y alegó como defensa –entre otros– que con base en el ordinal a) de la cláusula quinta procedió a consignar a favor de los hoy accionantes ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, el monto de las arras recibidas, más la indemnización por incumplimiento de contrato, ya que estaba próximo a contraer matrimonio por lo que necesitaba el inmueble para habitarlo en compañía de su futura esposa, por lo cual no podía cumplir con el compromiso de vender. Esto permite determinar que en efecto en este asunto el incumplimiento provino de la parte demandada, quien a pesar de haber ofrecido en venta el inmueble, luego llegada la fecha no cumplió con otorgar el documento de venta definitivo, sin embargo lo hizo amparado en el contenido de ambos contratos, en el primigenio sucrito como se dijo en fecha 23.10.2013 y el último, el autenticado el 19.03.2015 ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado mediante el cual el ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS se comprometía a vender a los ciudadanos MIGUEL AUGUSTO FRNK BARRIOS y ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA un inmueble constituido por un (1) town house distinguido con el N° TH-142, ubicado en la calle 5 del Condominio Terrazas del Valle, situado en la Cruz Grande, Municipio Mariño de este Estado; que la opción de compra-venta seria de noventa (90) días continuos, contados a partir de la autenticación del documento, pudiendo ser prorrogado por un periodo adicional de treinta (30) días continuos; y que si por voluntad expresa o cualquier otra causa imputable a LOS OPTANTES o a EL VENDEDOR, según sea el caso, no se materializarán los efectos de la opción de compra-venta, es decir, no se llega a celebrar el contrato, se entendería que se verificó el incumplimiento del contrato, y en consecuencia, quedará resuelto de pleno derecho, y en este caso se tendrá que reconocer el derecho a una indemnización por concepto de daños y perjuicios, por lo cual es evidente que al quedar comprobado que no se celebró el contrato definitivo de venta durante el lapso convencionalmente pactado en la cláusula antes copiada, el contrato se rescinde de pleno derecho, y por ende, lo procedente no es exigir que se otorgue el documento de venta como lo persigue el actor, sino que conforme a la cláusula quinta del contrato vigente, en razón de que como quedó probado en autos el demandado aceptó de manera puntual que no cumplió con su carga contractual de vender el bien ofrecido en venta, tal y como lo señaló en la contestación cuando expresamente sostuvo que “…Es el caso que mi defendido está próximo a contraer matrimonio por lo que necesita el inmueble para habitarlo en compañía de su futura esposa, por lo cual no puede cumplir con el compromiso de vender…” sino –según la letra del mismo contrato objeto de esta demanda, y del segundo firmado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 7, Tomo 16, folios 23 hasta el 26– es que el accionado devuelva la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), que fue recibida en calidad de arras, mas la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) como indemnización, por cuanto en dicha convención suscrita, que es ley entre las parte de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil así expresamente fue establecido.
De tal manera que de acuerdo a la penalidad contemplada en el mismo contrato lo procedente no era exigir el cumplimiento del contrato de opción de compraventa antes señalado sino que se le devuelva la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), recibida en calidad de arras, y que asimismo se le pague como indemnización la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) tal y como fue expresamente pactado, puesto que en el literal a) de la mencionada cláusula quinta se dice textualmente que: “…Si la causa del incumplimiento es imputable a EL VENDEDOR, éste deberá reintegrar a LOS OPTANTES, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), recibida en calidad de arras, más una cantidad adicional de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causado el incumplimiento del presente contrato.”
Lo anteriormente expresado se refuerza con el contenido de la cláusula tercera en donde textualmente se dispuso que “Ambas partes declaran y convienen que la duración de esta opción de compra-venta, será de Noventa (90) días continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento, pudiendo ser prorrogado por un periodo adicional de treinta (30) días continuos. Al vencimiento del referido lapso, más la prórroga, sin que se hubiere celebrado la operación definitiva de compra-venta, se entenderá vencido el presente contrato de prórroga de opción de conformidad al acta conciliatoria levantada en fecha 12 de marzo de 2015 en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, expediente 1074-14, y resuelto de pleno derecho; por lo tanto EL VENDEDORpodrá (sic) disponer libremente del bien inmueble objeto de esta negociación, y en tal sentido se procederá conforme a los (sic) establecido en la Cláusula Cuarta de este Contrato”, lo que quiere decir que en caso de que no se concrete la negociación en los términos planteados y descritos en el contrato la consecuencia jurídica que ello acarrea es que se resuelva de pleno derecho el contrato y que además el vendedor quede en libertad de vender, esto concatenado con la aludida cláusula conlleva a precisar que en todo caso, si la responsabilidad en este caso hubiese recaído en cabeza de la parte accionada, la imposición jurisdiccional que se le debía imponer no es que otorgue el documento definitivo de venta como se aspira, sino que se reintegre a los optantes la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), recibida en calidad de arras, más un cantidad adicional de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00) por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios que le hubiere causado el incumplimiento del contrato, tal y como se pactó en las tantas veces aludida cláusula quinta en su literal a). Y así se decide.
De tal manera que se revoca el fallo apelado y se declara sin lugar la demanda. Y así se decide.
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ VICENTE SANTANA, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CÁRDENAS, en contra de la sentencia dictada en fecha 28 de abril de 2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
SEGUNDO: SE REVOCA el fallo apelado dictado por el referido Tribunal de Municipio en fecha 28 de abril de 2017.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS en contra del ciudadano JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS, ya identificados.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora en virtud de haber sido totalmente vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DIARICESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los catorce (14) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2.017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. MARIA I. LEON LAREZ.
Exp: N° 09142/17
JSDC/CFP/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. MARIA I. LEON LAREZ.