TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península
de Macanao Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de
Nueva Esparta

Porlamar, 10 de Noviembre del 2017
207º y 158º
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

DEMANDANTES: JUSTINO MANUEL MARTINEZ y SILVIA CHAHAZAROF, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-22.652.729 y V-22.890.176, respectivamente, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: CARLOS LUIS NUÑEZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 149.204.

DEMANDADA: LUIS ENRIQUE GAVIDIA SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-2.970.164, de este domicilio.

DEFENSORA JUDICIAL: CAROLINA RODRIGUEZ DIAZ, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 41.917, Defensora Publica Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa, Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.-

MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)

DE LA AUDIENCIA ORAL

Estando dentro de la oportunidad prevista en el Artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Juzgado pasa
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Alegatos y valoración de pruebas de la parte demandante:
Alega la representación de la parte actora Abogado CARLOS LUIS NUÑEZ que en fecha 01 de abril de 2003 sus representados celebraron un contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS ENRIQUE GAVIDIA SERRANO, sobre un apartamento distinguido con el N° C-164, situado en el décimo sexto (16) Piso de la Torre “C” del Edificio Residencias Miramar, ubicado en el Sector Genoves, final de la Calle Narvaéz, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, siendo renovado anualmente y cuyo último contrato se suscribió en fecha 01 de noviembre de 2014 y culminó el 31 de octubre de 2015. Que el último canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,00) mensuales. Que de mutuo acuerdo se suscribieron diferentes prórrogas y de las cuales ha hecho caso omiso el arrendatario, cuya última prórroga culminó en fecha 01/02/2016, según consta en el Expediente del Sunavi; el demandado no entregó el inmueble. Que en audiencia celebrada en sede administrativa en fecha 29/06/2016 el arrendatario solicitó mas prórroga para seguir ocupando el inmueble. Que habiéndose cumplido cada uno de los lapsos contractuales acordados con el inquilino, notificarle del uso de la prórroga legal y tiempos adicionales, cuyo lapso culminó en fecha 31710/2015; sobre la base de ello exije el cumplimiento del contrato y que el inquilino le entregue el inmueble en las mismas condiciones que le fue entregado libre de bienes y personas y cancelar los honorarios profesionales. Estima la demanda en Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), equivalentes a 1.500 UT.
Se acompañaron al libelo de demanda pruebas documentales y mediante escrito presentado en fecha 26 de octubre de 2016, en la etapa de contradicción del juicio, reproduce y promueve las siguientes:
1) Instrumento poder otorgado por los JUSTINO MANUEL MARTINEZ y SILVIA CHAHAZAROF a los abogados en ejercicio CARLOS LUIS NUÑEZ y PAULA MARIA DEL VALLE RODRIGUEZ, autenticado en fecha 02 de junio de 2017, ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 56, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (fs. 06 al 08). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, como lo es la representación judicial que ostenta la actora. Así se decide.
2) Copia Certificada del Expediente Administrativo N° 1439-16, emitida en fecha 06 de octubre de 2016 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat (fs. 09 al 45). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, en especial, el agotamiento de la vía administrativa previa, quedando habilitada la vía judicial. Así se decide.
3) Copia Certificada de Documento de Compra-Venta del inmueble, protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño, el día 28 de Marzo de 2.000, bajo el No. 23, Tomo 16, Protocolo Primero, Folios 150 al 155, Primer Trimestre de 2.000 (fs. 12 al 14). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, para demostrar la propiedad de los demandantes sobre el inmueble. Así se decide.
4) Copias Certificada de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre el ciudadano Justino Manuel Martinez, y el ciudadano Luis Gavidia, (fs. 15 al 19). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria entre el ciudadano Justino Manuel Martínez, como arrendador y el ciudadano Luis Gavidia, como arrendatario, del inmueble objeto del cumplimiento de contrato del presente asunto. Así se decide.
5) Copia fotostática de Notificación de Culminación de contrato, de fecha 02 de febrero de 2007. (f. 20). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita el deseo del arrendador de no renovar la relación arrendaticia, con vencimiento de la prorroga legal el 21/01/2008. Así se decide.
6) Copia fotostática de Notificación de Culminación de contrato, de fecha 23 de junio de 2015. (f. 22). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita el deseo del arrendador de no renovar la relación arrendaticia con vencimiento de la prorroga legal el 31/01/2015. Así se decide.
7) Copia fotostática de Notificación de Culminación de contrato. (f. 22). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita el deseo del arrendador de no renovar la relación arrendaticia con vencimiento de la prorroga legal el 31/10/2011. Así se decide.
8) Resolución emitida en fecha 04 de julio de 2016, por la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, dictada en el expediente signado con el número 1439-16, (fs. 35 al 39). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, en especial, el agotamiento de la vía administrativa, quedando habilitada, en consecuencia, la vía judicial. Así se decide.

Alegatos y valoración de pruebas de la parte demandada:

Alega la parte demandada con la asistencia debida de la Defensora Judicial, que rechaza, niega y contradice la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado y solicita declarar sin lugar la presente demanda por no estar fundamentada en cuanto al derecho.-

Mediante escrito presentado en fecha 26 de octubre de 2017, en la etapa de contradicción del juicio, reproduce y promueve las siguientes:
1) Reproduce el mérito de los autos solo en lo que beneficie a su defendido y el hecho cierto que se desprende de los contratos de arrendamientos aportados por la parte actora. (f. 66). En atención al principio de la comunidad de la prueba este Juzgador advierte, que la prueba una vez evacuada no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso, se hace común a ambas partes y el Juez las valorara o apreciara a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no la parte que las trajo al proceso, en consecuencia no constituye un medio de prueba valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, y así se decide.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo el cumplimiento del contrato por el vencimiento del término contractual y sus prorrogas.

III.- MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO:
En estos términos quedó trabado el fondo del asunto bajo estudio y, a los fines de decidir bajo estos, este Juzgador observa: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Tiene su origen esta norma, en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

“Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.”

En el caso de autos, señala el actor en su escrito libelar la existencia de un contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes el 01 de abril de 2003, por una duración de un (01) año, inserto a los folios 15 al 19, ambos inclusive, señala que se le otorgó al inquilino un (01) año de prorroga vencido el cual el propietario puede solicitar la entrega del inmueble y, en la cláusula tercera expresa que el contrato puede ser prorrogable, siempre y cuando sea decidido de mutuo acuerdo. Posteriormente, envía tres (03) Notificaciones que las califica como culminación de contrato: la primera de fecha 02 de febrero de 2007, inserta al folio 20, donde el arrendador manifiesta al arrendatario su deseo de no renovar el contrato y le establece un lapso contractual desde el 22 de enero del 2007 hasta el 21 de enero del 2008; la segunda de fecha 23 de junio del 2015, inserta al folio 22, donde el arrendador manifiesta al arrendatario su deseo de no renovar el contrato y establece un lapso temporal desde el 11 de noviembre del 2014 hasta el 31 de octubre del 2015; y una tercera no fechada, inserta al folio 23, donde el arrendador manifiesta al arrendatario su deseo de no renovar el contrato y le establece una prorroga desde el 01 de noviembre del 2009 hasta el 31 de octubre del 2011; todas estas prorrogas estipuladas en la extinta Ley de Arrendamientos.
Llegada la oportunidad el excepcionado fundamenta su defensa en el hecho de que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción, como consecuencia de la relación inicial y sus sucesivas renovaciones.
Trabada la litis en los términos que anteceden, observa este Juzgador, que ambas partes reconocen la existencia de un contrato de arrendamiento en cuya cláusula tercera se establece: “El plazo de duración del presente contrato y su respectivo canon de arrendamiento será de UN (1) año fijo pudiendo ser prorrogable, siempre y cuando sea decidido de mutuo acuerdo y comenzará contarse a partir del día 01 de abril del año 2003, hasta el 01 de marzo del año 2004, comprometiéndose “EL ARRENDATARIO” en hacer la entrega puntual de “EL INMUEBLE” a la fecha del culminación fijada en este Contrato la cual será el 01 de marzo del año 2004. La mora de “EL ARRENDATARIO” en la entrega de “EL INMUEBLE”, dará lugar a un pago complementario para proceder a su notificación escrita a “EL ARRENDATARIO” entregue el inmueble completamente desocupado de sus efectos personales y al pago diario del diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento establecido en el presente contrato, sin que esto implique Prórroga o tácita reconducción.”
Como es dijo ut supra la presente controversia radica en determinar si el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda la parte actora alegando el vencimiento del termino, es a tiempo determinado; o si se trata de una convención a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconduccion, como lo asevera la parte demandada. Y es necesario establecer si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación el cumplimiento contractual y la acción derivaría improcedente. En este orden, es dable señalar que cuando una relación arrendaticia tiene un término inicial (dies a-quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (dies a-quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus est, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem).

En el presente caso, el propio actor reseña, en su escrito libelar, que el contrato, se venció el 31 de Octubre de 2.015; y manifiesta que se le suscribieron diferentes prorrogas, venciéndose la ultima de ellas en fecha 01 de Febrero de 2.016, aunque respecto de esta ultima no consta de las actas del expediente soporte que evidencie lo dicho por el actor, por lo que el Tribunal debe desechar tal manifestación; lo contrario ocurre respecto de la ultima notificación fechada 23 de junio del 2015, de la que se desprende la información al inquilino de la culminación del contrato el 31 de Octubre de 2.015 y la voluntad de no renovar; no obstante, se observa que con posterioridad a la citada fecha se permitió al arrendatario seguir gozando de la cosa arrendada sin que haya claras evidencias de que el arrendador desplegase una actividad efectiva inmediata al vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, se intentó en fecha 14 de Junio de 2.017, es decir, habiendo transcurrido mas de un año y ocho meses desde el vencimiento de la ultima prorroga contractual, convirtiéndose entonces la convención en un contrato reconducido y, por consiguiente, a tiempo indeterminado, en cuya virtud no cabe aplicar las consecuencias legales del cumplimiento por vencimiento del termino, pues este no se verifico en la praxis, lo cual determina que la presente acción no puede prosperar. Y así se establece.

IV.- DISPOSITIVA:
En fuerza de las consideraciones anteriores, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO incoada por los ciudadanos JUSTINO MANUEL MARTINEZ y SILVIA CHAHAZAROF, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-22.652.729 y V-22.890.176, respectivamente, de este domicilio, en contra el ciudadano LUIS ENRIQUE GAVIDIA SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-2.970.164, de este domicilio. SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE, DEJESE COPIA Y AGREGUESE A LOS AUTOS.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.- Porlamar, a los diez (10) días del mes de noviembre dos mil diecisiete (2017).- Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA
LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ

En esta misma fecha (10-11-2017), se registró, publicó y agregó al expediente la anterior sentencia la cual quedó registrada bajo el N° 2.302-17, siendo las 3:00 p.m.- CONSTE:
LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ
ARV-wfg
EXP N° 2.302-17
Sentencia Definitiva.