TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 12.716
DEMANDANTES: LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.500.476 y 7.494.220, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN y MIGUEL UBAN RAMÍREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.868 y 56.759, respectivamente.
DEMANDADOS: FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.539.255 y 4.157.401, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CODEMANDADA FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ: JOSÉ HERNÁNDEZ ORTEGA, IBELISE HERNÁNDEZ ORTEGA, PAOLA PRIETO URDANETA, JOSÉ HERNÁNDEZ LEÓN, JOSELYN DÍAZ, FRANCISCO URDANETA ANDRADE, MAYBELLINE MELÉNDEZ, STEPHANY HUYKE OREE, GABRIELA RINCÓN ALEMÁN y CESAR HERNÁNDEZ BONEZZI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.850, 40.615, 132.884, 141.657, 183.515, 210.635, 123.023, 203.882, 233.763 y 224.223, respectivamente.
DEFENSORA AD LITEM DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL CODEMANDADO ENIO ODONIS DELGADO: MIRIAM PARDO CAMARGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 49.336.
JUICIO: Cumplimiento de Contrato.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 04 de mayo de 2015.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.539.255 y 4.157.401, respectivamente, por intermedio de su apoderado judicial ARUN ALI RACHID CUBILLÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 171.872, contra sentencia definitiva de fecha 24 de marzo de 2015, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.500.476 y 7.494.220, en contra de los recurrentes, ya identificados; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y en consecuencia, se condenó a los demandados, ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, para lo cual dicha parte debe entregar todos los recaudos que sean necesarios a tal acto, previa cancelación por la parte demandante, del saldo restante del precio convenido, esto es, la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.980.000,00), haciéndose la salvedad que en caso de verificarse el incumplimiento de los demandados, la sentencia servirá como justo título de propiedad. Del mismo modo, se condenó a los demandados a entregar el inmueble objeto del contrato, constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, cuya área aproximada es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts2), situado en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 24 de marzo de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y en consecuencia, se condenó a los demandados, ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, para lo cual dicha parte debe entregar todos los recaudos que sean necesarios a tal acto, previa cancelación por la parte demandante, del saldo restante del precio convenido, esto es, la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.980.000,00), haciéndose la salvedad que en caso de verificarse el incumplimiento de los demandados, la sentencia servirá como justo título de propiedad. Del mismo modo, se condenó a los demandados a entregar el inmueble objeto del contrato, constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, cuya área aproximada es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts2), situado en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“En este orden resulta claro que de acuerdo a la doctrina casacional antes expuesta, cuando se considera el contrato de opción de compraventa como un contrato preparatorio y no como una venta, se infringe por falta de aplicación el artículo 1474 del Código Civil, -el cual regula el contrato de compraventa en nuestro Derecho-.
Dicho lo anterior, esta Juzgadora coincide con la doctrina de casación antes analizada, por lo cual se acoge a la misma en aras de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulta aplicable al caso en estudio por cuanto se encontraba vigente al momento del inicio del presente proceso en fecha 3 de abril de 2013, garantizando así a las partes intervinientes su derecho constitucional a la seguridad jurídica y la expectativa plausible de las decisiones judiciales.
En consecuencia, por cuanto se evidencia que en la cláusula segunda del contrato sub litis se estableció el OBJETO de la venta, constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, situado en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y medidas fueron antes especificados, y en la cláusula tercera se estableció el PRECIO de la venta, fijado en UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), concluye esta Juzgadora que nos encontramos frente a un CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Determinado lo anterior, se procede al análisis de las pretensiones postuladas por las partes intervinientes en la presente causa, y a tales fines se precisa determinar que ambas partes convinieron en la celebración de un contrato en fecha 25 de octubre de 2012 entre las ciudadanas LISBETH BRACAMONTE FUENTES y FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ, mediante la cual la primera se comprometió a realizar todas las acciones tendientes a garantizar la firma de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta con la segunda, sobre el apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, cuyas demás especificaciones fueron antes señaladas, por un precio de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.400.000,00), el cual sería pagado de la siguiente forma: 1) CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) al momento de celebrar dicho contrato; 2) TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.320.000,00) al momento de otorgar el contrato de opción de compraventa, y 3) NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) al momento de protocolizarse el documento definitivo de compraventa. Igualmente convinieron en el otorgamiento del instrumento de opción de compraventa, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237.
Al respecto debe señalarse que el primer contrato aludido fue aportado a la presente causa en original, acompañado de las copias fotostáticas de instrumentos bancarios a fin de acreditar el pago de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), entregada por concepto de reserva, las cuales fueron desestimadas por este Juzgador, sin embargo, siendo un hecho convenido entre las partes la entrega de esta cantidad de dinero, se encuentra exento de prueba, y con respecto al instrumento contentivo de la opción de compraventa, se observa que junto al libelo se consignó copia certificada del mismo, protocolizada por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013. Asimismo, y aun cuando no fue un hecho controvertido entre las partes la titularidad sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento y resolución se demanda, fue aportado al proceso el instrumento que acredita a la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZALEZ como propietaria del mismo, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 6 de marzo de 1997, bajo el N° 61, tomo 40, y protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 27 de mayo de 1997, bajo el N° 14, protocolo 1°, tomo 28.
Sin embargo, ambas partes se imputan el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato, y con fundamento en el mismo es que postulan sus respectivas pretensiones de cumplimiento y resolución del contrato, toda vez que según los alegatos de la parte demandante el contrato definitivo de compraventa no se perfeccionó por cuanto la promitente vendedora incumplió con la obligación estipulada en dicha cláusula, la cual en su opinión consistía en facilitarle a los promitentes compradores las solvencias de los impuestos correspondientes, así como los recibos de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio para lograr protocolizar el documento de compraventa, ante lo cual la parte demandada señala que de acuerdo con la misma norma, su única obligación era “facilitar” estos recaudos, considerando que los mismos debían ser requeridos por la parte demandante, una vez que hubieran cancelado los correspondientes gastos de registro, lo cual además estaba supeditado al hecho de que éstos tuvieran la disponibilidad económica para pagar el saldo del precio y se lo manifestaran, lo cual no ocurrió.
En este orden alega la parte demandante que desde antes del otorgamiento de este contrato de opción de compraventa, le requirieron a la promitente vendedora, por vía telefónica, personalmente en forma verbal, y por medio de comunicaciones escritas, los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como solvencia municipal y de Hidrolago, recibo de pago de cuotas de condominio, recibo de pago del impuesto previsto en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, constancia de vivienda principal, código catastral, entre otros, pero nunca les fueron entregados, hechos éstos que fueron negados por la parte demandada, manifestando que siempre estuvieron en disposición de suministrar dichos documentos, pero la parte demandante omitió informarle que tenía la solvencia económica para realizar la negociación.
Asimismo manifestó la parte demandante que cumplió con los gastos de protocolización del documento definitivo de compraventa y una vez fijado el día para realizar la misma, notificó a la parte demandada a fin de que ésta diera cumplimiento a su obligación de entregarle la documentación pertinente, notificándola mediante comunicaciones privadas de fechas 22 de febrero de 2013 y 15 de marzo de 2013, y publicación en la prensa de fecha 17 de marzo de 2013, respecto de las cuales la parte demandada alegó que tenían fechas muy próximas a la fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compraventa, por lo que le era imposible tramitar los documentos necesarios para realizar dicho trámite, alegando que tal situación evidenciaba la poca diligencia de los demandantes y su poca disposición de realizar la compraventa.
Al respecto debe destacarse que mediante le prueba testimonial evacuada por la ciudadana JUANITA MARIA CHURIO MEZA se dejó establecido que los demandantes requirieron las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa a los demandados el día 8 de marzo de 2013, siendo los documentos requeridos solvencia municipal, solvencia de Hidrolago, pago del impuesto del 0.5%, o constancia de vivienda principal emitida por el SENIAT, código catastral, pago de servicios municipales y pagos de condominio.
Asimismo mediante prueba de informes el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, indicó a este Juzgado que en 15 de marzo de 2013 el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN se presentó ante ese despacho a fin de realizar el cálculo de un documento de compraventa que generó el trámite N° 479.2013.1.3358P.
Sin embargo, no logró demostrar la parte demandante que haya notificado a la promitente vendedora sobre la fecha de fijación del acto de protocolización mediante comunicación privada de fecha 15 de marzo de 2013 y publicación en la prensa de fecha 17 de marzo de 2013 pues dichos medios de prueba fueron desechados por esta Juzgadora, más sí logró demostrar mediante instrumento público que en fecha 18 de marzo de 2013, el Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia notificó a la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ sobre su comparecencia el día miércoles 20 de marzo a las diez de la mañana (10:00 a.m.) en el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de otorgar la firma definitiva del contrato de venta suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, y a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato.
En el mismo orden, logró demostrar la parte demandante mediante la actuación del Notario Público Octavo de Maracaibo, que acudió el día 20 de marzo de 2013 al Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, las diez de la mañana (10:00 a.m.) y que no estuvieron presentes los demandados, que no se pudo protocolizar el documento definitivo de compraventa por cuanto hacían falta algunos recaudos, tales como copias de las cédulas, registro de información fiscal, planilla de impuesto, solvencia de Hidrolago, solvencia de impuestos municipales, y los cuales debía entregar el vendedor, difiriéndose la firma para otra fecha. Cabe destacar que estos hechos fueron corroborados por el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia mediante constancia expedida en la misma fecha y mediante informes, por medio de los cuales indicó que en fecha 20 de marzo de 2013, el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN presentó una planilla para firmar un documento de venta e hipoteca de primer grado y certificación de gravamen con respecto al inmueble descrito en el libelo, pero el funcionario RAFAEL CHIRINOS, titular de la cédula de identidad N° V-10.446.999, se percató que el mismo no podía ser presentado pues faltaban los recaudos de ley para su otorgamiento, informando al registrador esta situación quien procedió a devolver el trámite a su etapa inicial (cálculo), indicando que por este motivo no se formalizó la inscripción del mencionado documento de compraventa.
Por otra parte, el Notario Público Octavo de Maracaibo dejó constancia de la presencia en el mencionado Registro Público, del ciudadano RAFAEL MARTINEZ a las diez de la mañana (10:00 a.m.), en su carácter de apoderado especial del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL a fin de hacer entrega del cheque de gerencia N° 00008428 de fecha 18 de marzo de 2013, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) a favor de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA DE DELGADO, lo cual corrobora la información remitida por el BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL mediante prueba de informes, según la cual el área de Crédito Hipotecario informó que la ciudadana LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES realizó una solicitud de crédito hipotecario en esa institución y el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN figuró como cosolicitante, el cual fue tramitado bajo el N° 530000000262 en fecha 23 de noviembre de 2012 por la asesora de negocios YANITZA DEL CARMEN BUSTAMANTE PEÑA, siendo aprobado el crédito en fecha 5 de febrero de 2013 y liquidado en fecha 8 de marzo de 2013.
Todo ello se corrobora con las documentales anexas al acta levantada por el Notario Público, en las cuales se observa comunicación mediante la cual dicha institución financiera informa al Colegio de Abogados del Estado Zulia que la ciudadana MIRIAM DEL PILAR GIL CARPIO, labora a tiempo completo en la institución como Abogada IV y asimismo un modelo del contrato definitivo de compraventa y préstamo bancario con garantía hipotecaria redactado por la misma abogada antes nombrada, con sellos del BANCO DE VENEZUELA, sin estar suscrito por los contratantes, de lo cual se demuestra que, tal como lo alegó la parte demandada, los demandantes tuvieron que acudir a un préstamo bancario para poder pagar el saldo del precio restante, lo cual lejos de demostrar su falta de diligencia o poca disposición para realizar la negociación, demuestra a juicio de esta Juzgadora, su necesidad de conseguir dicho saldo restante por cualquier medio para poder dar cumplimiento a la obligación contraída.
En este orden de ideas, se observa que el Notario Público también dejó constancia de que tuvo a su vista el cheque de gerencia N° 04486688 girado contra la cuenta N° 0116-0126-03-2120210100, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) de fecha 18 de marzo de 2013, a favor de la ciudadana LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES, con lo cual queda demostrado que para la fecha en que se fijó la protocolización del documento se presentaron dos cheques cuya suma de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00), cubrían el saldo del precio restante.
Por otra parte se dejó constancia de la presencia en ese lugar de la ciudadana JUANITA MARIA CHURIO MEZA quien declaró en el presente proceso y ratificó su presencia allí como intermediaria de la negociación, y del ciudadano MOHAMED HOJEIL a quien se atribuyó la cualidad de comprador de un inmueble propiedad de los demandantes, lo cual fue acreditado en el presente proceso mediante la presentación del documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 2 de agosto de 2012, de matrícula 479.21.5.5.2005 y asiento registral 1, del cual se evidencia que esta venta se efectuó tal como señala la parte demandada, antes de la celebración del primer contrato entre las partes en fecha 25 de octubre de 2012, más ello demuestra a juicio de esta Sentenciadora que la parte demandante una vez que vendió su inmueble realizó las gestiones para adquirir otro, lo cual no puede ser calificado de irresponsable.
CONCLUSIONES
Una vez establecidos los hechos demostrados en la presente causa, esta Juzgadora considera pertinente haciendo uso de la facultad de interpretación de los contratos prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, proceder al análisis de la cláusula quinta del contrato sub iudice, a fin de resolver definitivamente la presente controversia. En tal sentido, establece dicha cláusula:
QUINTA: EL (sic) PROMITENTE (sic) VENDEDORES se obligan a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y asimismo sin ningún tipo de obligación facilitando oportunamente sin perjuicio para los PROMITENTES COMPRADORES, toda la documentación y solvencias requeridas entregando cancelados los correspondiente recibos de impuestos nacionales, municipales, de todo tipo y cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio si las hubiere al momento de perfeccionarse el definitivo contrato de compra-venta, haciéndole la tradición legal y se obliga a responderle del saneamiento de acuerdo a la ley, cumplido como haya sido los requisitos por las partes contratantes para la realización de la operación definitiva de compra venta.
En este orden de ideas esta Juzgadora considera que en la cláusula antes transcrita se establecen una serie de obligaciones para la parte demandada en el presente proceso (promitentes vendedores) consistentes en: 1) La entrega del inmueble libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, 2) Facilitar a los promitentes compradores OPORTUNAMENTE SIN PERJUICIO PARA ELLOS, toda la documentación y solvencias requeridas, 3) Hacer la tradición legal, y 4) Responder por el saneamiento de Ley.
Tal como señala la parte demandada, al emplearse el término “FACILITAR” se entiende que debía mediar un acto de requerimiento por la parte demandante de estos documentos, lo cual quedó demostrado en el presente proceso mediante actuación notarial de fecha 18 de marzo de 2013 y mediante prueba testimonial, quedando demostrado tal como antes fue expuesto que el día fijado para la protocolización del documento definitivo de compraventa no se entregó la documentación y en virtud de ello no se protocolizó el documento, toda vez que la parte demandante había cumplido con su obligación de pagar los gastos de escritura según lo dispuesto en el artículo 1491 del Código Civil, dentro del lapso de prórroga de la opción pactada, es decir dentro del término estipulado por las partes para efectuar la negociación.
En virtud de lo cual resulta pertinente traer a colación los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, que establecen:
Art. 1.159 Código Civil. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego- y que las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas.
(…Omissis…)
Consecuencialmente esta Sentenciadora concluye que en el presente caso la parte actora demostró suficientemente la existencia de la obligación contraída contractualmente por la parte demandada y asimismo su incumplimiento, motivo por el cual la presente demanda debe ser declarada con lugar, condenándose a la parte demandada a la protocolización del documento definitivo de compraventa, entregando todos los recaudos que sean necesarios para tal acto, previa cancelación por la parte demandante del saldo restante del precio convenido, esto es la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) y en caso de verificarse su incumplimiento, la presente sentencia servirá como justo título de propiedad una vez registrada, y a la entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos e impuestos municipales. ASI SE DECLARA.
RECONVENCION
En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, la misma resulta improcedente por cuanto quedó demostrado en el presente proceso que la parte demandante dio cumplimiento a sus respectivas obligaciones, toda vez que le requirió la documentación pertinente para protocolizar el documento definitivo de compraventa, pagó los gastos de escritura del documento de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1491 del Código Civil, le notificó sobre la fecha de protocolización del mismo, presentó al momento de protocolizar el documento el saldo restante del precio, por NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00), todo ello dentro del lapso de prórroga estipulado en el contrato, por todo lo cual resulta improcedente la aplicación de la excepción non adimpleti contractus, o excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1168 del Código Civil, la cual en todo caso debió ser opuesta en la contestación de la demanda y no como fundamento de la reconvención, por todo lo cual la Reconvención debe ser declarada sin lugar. ASI SE DECLARA.”
(…Omissis…)
TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:
Que en fecha 03 de abril de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN, en contra de los ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO, mediante la cual manifestaron los demandantes que en fecha 25 de octubre de 2012 las ciudadanas LISBETH JOSEFINA BRACAMONTES FUENTES y FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ, suscribieron un documento privado mediante el cual se comprometieron a realizar las acciones tendientes para garantizar la firma de un contrato preliminar de promesa bilateral de venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, situado en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos son NORTE: Sala de ascensores y escaleras; SUR: Fachada sur del edificio en dirección a la calle 77 y área de estacionamiento de la planta baja; ESTE: Fachada este del edificio en dirección a la avenida 3E y entrada principal del mismo; y OESTE: Fachada oeste del edificio en dirección al área de estacionamiento de la planta baja, por la parte de arriba linda con el pent house A del piso o nivel 17, y por la parte de abajo linda con el apartamento 15-A del piso o nivel 15, cuya área aproximada es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts2), el cual es propiedad de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ, según consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1997, anotado bajo el N° 14, protocolo primero, tomo 28, acto este que fue consentido por el cónyuge de ésta, ciudadano ENIO ADONIS DELGADO BRACHO, siendo otorgado un documento denominado como opción de compraventa, en fecha 20 de noviembre de 2012 por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 18, tomo 237, el cual fue protocolizado posteriormente por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013.
Indicaron que mediante el referido contrato la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ se comprometió a venderles el inmueble antes identificado, por el precio estipulado en el contrato preparatorio de fecha 25 de octubre de 2012, esto es, en la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), siendo el precio de la opción la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), de los cuales CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) se entregaron al momento de suscribir el primer contrato de forma privada como reserva del inmueble y la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) se entregaron al otorgar el contrato de opción de compraventa, y que el saldo restante de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) sería pagado al protocolizarse el documento de compraventa definitivo.
Alegaron que, en la cláusula cuarta del contrato en referencia se estableció un plazo para la realización de la venta de noventa (90) días continuos contados desde la fecha del otorgamiento de la opción, prorrogable por treinta (30) días más; en la cláusula quinta se estipuló que el inmueble sería entregado libre de gravámenes y obligaciones, facilitándose a los promitentes compradores las solvencias de los impuestos correspondientes, así como los recibos de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, haciéndoles la tradición legal y obligándose a responderles por el saneamiento de Ley; igualmente, señalaron que, en la cláusula sexta se reguló que el incumplimiento de la promitente vendedora daría derecho a los promitentes compradores a la devolución del dinero entregado como arras por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00) más el veinte por ciento (20%) de esta cantidad, equivalente a OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00) por concepto de daños y perjuicios, mientras que el incumplimiento de los promitentes compradores daría derecho a la promitente vendedora de reservar para sí la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00) por concepto de daños y perjuicios, devolviendo a los promitentes compradores la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 336.000,00), asimismo indicaron que se estableció mediante la cláusula séptima que no habría modificación del precio pactado; en la cláusula octava se incluyó como parte de la venta dos (2) unidades de aire acondicionado de cinco (5) toneladas cada una y una cocina; en la cláusula novena se fijó como domicilio único para las acciones correspondientes la ciudad de Maracaibo, y mediante la cláusula décima el ciudadano ENIO ADONIS DELGADO BRACHO dio su consentimiento para la celebración del contrato, en su condición de cónyuge de la promitente vendedora.
Argumentaron que, desde antes del otorgamiento del singularizado contrato, le requirieron a la promitente vendedora, por vía telefónica, personalmente en forma verbal, y por medio de comunicaciones escritas, los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como solvencia municipal y de Hidrolago, recibo de pago de cuotas de condominio, recibo de pago del impuesto previsto en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, constancia de vivienda principal, código catastral, entre otros, pero estos nunca les fueron entregados.
A pesar de ello, los demandantes arguyeron que ellos cumplieron con los gastos de escritura de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1491 del Código Civil, procediendo a consignar dentro del lapso previsto en el contrato, el documento definitivo de compraventa por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia a los fines de su procesamiento y fijación, quedando pautado el día miércoles 20 de marzo de 2013 como fecha para su protocolización, de lo cual procedieron a notificar a la promitente vendedora, mediante comunicaciones privadas de fechas 22 de febrero y 15 de marzo de 2013, publicación en el diario Panorama del día 17 de marzo de 2013 y notificación efectuada por mediante Notario Público en fecha 18 de marzo de 2013.
Manifestaron que, una vez llegada la fecha pautada para la Protocolización del documento definitivo, es decir, el día 20 de marzo de 2013 se trasladó y constituyó en la sede del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el Notario Público Octavo de Maracaibo, quien dejó constancia de su presencia en ese lugar a las diez de la mañana (10:00 a.m.), así como de la ausencia de los promitentes vendedores, de la no protocolización del documento definitivo de compraventa por causas imputables a éstos, en virtud de la falta de consignación de las copias fotostáticas de sus cédulas y registros de información fiscal, la planilla de pago del impuesto correspondiente y las solvencias de impuestos municipales y de Hidrolago, dejándose constancia igualmente de la presencia del ciudadano RAFAEL MARTINEZ, titular de la cédula de identidad N° V-1.096.085, en su carácter de apoderado especial del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, con el fin de entregar el cheque de gerencia N° 00008428, de fecha 18 de marzo de 2013, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) a la orden de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA DE DELGADO así como de la presencia de la ciudadana LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES, con el cheque de gerencia No. 04486688, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,oo), a la orden de la promitente vendedora, asimismo dejó constancia de la presencia de la ciudadana JUANITA MARIA CHURIO MEZA, titular de la cédula de identidad N° V-5.057.811, como intermediaria en la negociación, y de la presencia del ciudadano MAHAMED HOJEIL, titular de la cédula de identidad N° V-19.099.449, a quien vendieron el inmueble que constituía su vivienda principal, y el cual según alegan, no había sido entregado en virtud del incumplimiento de la parte demandada con respecto al aludido contrato.
Concluyeron alegando que procede la aplicabilidad del artículo 1264 del Código Civil, invocando el principio de prioridad en la ejecución, e indicaron que cierto sector doctrinario considera que el contrato preliminar de venta constituye una verdadera venta en virtud de los elementos que lo integran, indicando que tal criterio fue sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006; y que el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat mediante resolución dictada en fecha 5 de febrero de 2013 y publicada en Gaceta Oficial N° 40.115, estableció la prohibición para los opcionantes vendedores y oferentes de inmuebles de vivienda principal en el mercado secundario, de rescindir en forma unilateral el contrato de opción de compraventa salvo que exista responsabilidad de la parte contraria, lo cual según sus dichos no ocurrió en el presente caso.
Es por ello que, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil demandan por cumplimiento de contrato, a fin de que los ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO convengan o a ello sean obligados por el Tribunal en: 1) La protocolización del documento definitivo de compraventa, y en caso de incumplimiento por parte de los demandados se ordene el registro de la sentencia para que sirva como justo título de propiedad; y 2) La entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos e impuestos municipales; estimaron la demanda en la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), equivalente a trece mil ochenta y cuatro unidades tributarias (13.084 UT). Y finalmente solicitó se condene en costas a los demandados.
El día 8 de abril de 2013, la parte actora presentó diligencia mediante la cual dejó constancia de haber cumplido con las obligaciones legales tendientes a la citación de los demandados, de lo cual dejó constancia en la misma fecha el Alguacil del Juzgado de la causa.
En fecha 16 de abril de 2013, el Alguacil del Jugado a-quo hizo exposición, mediante la cual dejó constancia de haber citado a la codemandada FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ; e igualmente expuso el día 17 de abril de 2013, manifestando la imposibilidad de la citación personal del demandado ENIO ADONIS DELGADO.
El día 17 de abril de 2013, el abogado JUAN GONZÁLES BOSCÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.868, actuando en nombre propio y en representación de la codemandante, ciudadana LISBETH BRACAMONTE FUENTES, solicitó del Tribunal de la causa se practicara la citación por carteles del codemandado ENIO ADONIS DELGADO, lo cual fue proveído por el Tribunal en auto de fecha 23 de abril de 2013.
Mediante diligencia de fecha 06 de mayo de 2013, el abogado JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN consignó los carteles de citación del codemandado ENIO ADONIS DELGADO, publicados en los diarios Panorama y La Verdad.
El día 20 de mayo de 2013, la secretaria del Juzgado de la causa dejó constancia de haber cumplido la última de las formalidades dispuestas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de junio de 2013, el Tribunal de Primera Instancia nombró defensor ad-litem del codemandado ENIO ADONIS DELGADO, a la abogada MARIA JOSE HINESTROSA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 110.717, quien aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de Ley en fecha 22 de julio de 2013, quedando citada en fecha 5 de agosto de 2013.
Mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2013, los codemandados otorgaron poder apud acta al abogado en ejercicio ARUN ALI RACHID CUBILLAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 171.872.
En fecha 3 de octubre de 2013 el apoderado judicial de los codemandados presentó escrito de contestación a la demanda, en la cual a su vez propuso la reconvención por resolución de contrato en contra de los demandantes; señaló que es cierto que en fecha 25 de octubre de 2012, se celebró un contrato entre las ciudadanas LISBETH JOSEFINA BRACAMONTES FUENTES y FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ tendiente a garantizar la firma u otorgamiento de un contrato de opción de compraventa, así como el efectivo otorgamiento de éste en fecha 20 de noviembre de 2012 por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 18, tomo 237, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013, y reconocieron el contenido del mismo en cuanto a la identificación del inmueble, el precio fijado, y las cláusulas cuarta, quinta, sexta, séptima, octava, novena y décima.
Sin embargo, esgrimieron que la protocolización del documento definitivo de compraventa era un hecho desconocido para ellos hasta el momento de su comparecencia en el presente juicio.
Así mismo, negó que los demandantes les hayan requerido vía telefónica, personalmente de forma verbal, y por comunicaciones escritas, los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, tales como la solvencia de impuestos nacionales y municipales y de Hidrolago, recibos de pagos de cuotas de condominio, código catastral, y otros, e indicaron que ellos siempre han estado en disposición de suministrar los mismos, y que los demandantes omitieron informarles que tenían la disponibilidad económica para pagar el saldo restante del precio del inmueble, por lo tanto, negaron que se les haya informado de la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa mediante comunicaciones privadas de fechas 22 de febrero y 15 de marzo de 2013, o mediante publicación en el diario Panorama del día 17 de marzo de 2013, o mediante notificación practicada por el Notario Público Octavo de Maracaibo en fecha 18 de marzo de 2013, la cual desconocieron en contenido y firma e igualmente tacharon de forma incidental.
Así, argumentó que esas notificaciones tienen fechas muy próximas a la fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compraventa, con lo cual era imposible tramitar los documentos necesarios para dicho trámite, lo cual según sus dichos evidencia que éstos no fueron requeridos oportunamente y por ende la poca disposición de los demandantes para realizar la negociación.
Señaló, que a su juicio son impertinentes los hechos sobre los cuales dejó constancia el Notario Público Octavo de Maracaibo al trasladarse el día 20 de marzo de 2013 al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, pues adujo que se tratan de hechos negativos que no les son imputables, ya que nunca se obligaron a consignar documentos en el registro, ya que ellos sólo debían facilitar la expedición de los mismos y entregarlos a los promitentes compradores.
Arguyó que según la cláusula quinta del contrato su obligación era facilitar la documentación pertinente para perfeccionar la protocolización del contrato definitivo de compraventa, por lo que los demandantes debieron requerirles su tramitación, previa cancelación de los gastos de registro y manifestación de tener la disponibilidad económica para efectuar la negociación, lo cual según sus dichos nunca ocurrió.
Argumentó que los contratos celebrados con la parte demandante no constituyen una venta, sino contratos preparatorios en los cuales se estipularon normas cuyo cumplimiento conllevaría a la celebración del contrato definitivo de compraventa, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1264 del Código Civil las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas, en tal sentido, los demandantes se comprometieron a pagar la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00), y ellos se comprometieron a vender el inmueble, otorgándose a los demandantes un plazo de ciento veinte (120) días para adquirir la cantidad señalada, por lo que manifiestan que se trata de una promesa futura de comprar y vender, ya que según sus dichos el consentimiento nunca fue realizar una venta definitiva por la falta de solvencia económica de los actores para pagar el precio del inmueble. En consecuencia consideran inaplicable el artículo 1488 ejusdem, según el cual la tradición de los inmuebles se hace con el otorgamiento de propiedad, pues alegaron que los actores no cumplieron con su obligación de pagar el precio, por lo que finaliza negando, rechazando y contradiciendo la pretensión por considerarla improcedente y solicitó que se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la parte demandante.
En relación a la reconvención de resolución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 20 de noviembre de 2012, anotado bajo el N° 18, tomo 237, y protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782, la representación judicial de la parte demandada pidió se libere a sus representados de la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble, alegando que el aludido contrato de opción de compraventa, se celebró fuera del lapso de quince (15) días continuos fijados en el contrato preliminar de fecha 25 de octubre de 2012, el cual venció el día 9 de noviembre de 2012 y que además se protocolizó una vez vencido el lapso de noventa (90) días acordado en el mismo, el cual se cumplió el día 18 de febrero de 2013, es decir que según sus dichos la protocolización ocurrió durante el lapso de prórroga de treinta (30) días acordado, pero sin que éste fuera solicitado por los promitentes compradores, quienes hasta ese momento no habían manifestado su disposición de celebrar la venta.
Así, alegó que el lapso de prórroga venció el día 20 de marzo de 2013, sin que la parte actora hubiera manifestado tener la disponibilidad económica para pagar el saldo restante del precio del inmueble, e indicó que según la cláusula quinta del contrato su única obligación era facilitar oportunamente la documentación y solvencias necesarias en el momento de perfeccionarse el documento definitivo de compraventa, más no se comprometieron a realizar personalmente los trámites necesarios para la expedición de esos documentos, ya que los demandantes asumieron ese compromiso toda vez que debían tramitar un crédito bancario, y constantemente debían presentar esta documentación actualizada, concluyendo que su obligación dependía del registro del documento definitivo de compraventa del inmueble, lo cual a su vez dependía de que éstos estuvieran en capacidad de pagar el saldo restante y lo comunicaran a ellos.
Arguyó que los demandantes no demostraron el cumplimiento de sus obligaciones, consistentes en requerir la documentación necesaria para otorgar el documento, y notificar la disponibilidad de los fondos para el pago del saldo del precio acordado, y por el contrario consignaron un conjunto de notificaciones que según sus dichos son inciertas o desacertadas.
Finalizó, invocando la aplicación del artículo 1168 del Código Civil, que prevé la excepción de non adimpleti contractus, manifestando que los demandantes no demostraron que el incumplimiento de sus obligaciones obedeciera a una causa extraña no imputable, y por lo tanto con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1167, 1264, 1354 y 1271 del Código Civil, demandaron la resolución del contrato, solicitando la ejecución de la cláusula penal prevista en la cláusula sexta del mismo, de manera que se les permita reservarse la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 84.000,00), devolviendo a los demandantes la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 336.000,00).
Mediante auto dictado en fecha 4 de octubre de 2013, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta ordenando emplazar a los demandantes a fin de que den contestación a la misma.
Por otra parte, el día 11 de octubre de 2013, el codemandado JUAN JOSÉ GONZALEZ y el abogado en ejercicio MIGUEL R. UBÁN, el primero actuando en propio nombre y así mismo como apoderado judicial de la codemandada LISBETH BRACAMONTE FUENTES y el segundo en representación de ambos demandantes, presentaron la contestación a la reconvención, mediante la cual negaron, rechazaron y contradijeron todos los argumentos expuestos por los demandados reconvincentes, por manifestar que no son ciertos.
Alegaron que aun cuando los demandados niegan que el contrato fundante de la pretensión se trate de una promesa bilateral de compraventa, en virtud de lo estipulado en el mismo, la Ley, la doctrina y Jurisprudencia patria han calificado a dichos contratos como una negociación de compraventa, a cuyos efectos se valió de citar doctrina y jurisprudencia en tal respecto.
De la misma forma, afirmaron que lo argumentado por los demandados- reconvinientes relativo a que los accionantes no les requirieron la documentación necesaria y que no informaron que tenían fondos suficientes para concluir la negociación, negaron que tal alegato sea cierto ya que, indicó que la obligación de proporcionar la documentación necesaria para efectuar la negociación de compraventa correspondía a los demandados y que aunadamente contrario a sus dichos, éstos recaudos si le fueron solicitados con antelación y de diferentes formas. Así mismo señaló que no es un requisito legal ni contractual notificar a los vendedores que se tienen los recursos para la negociación, en todo caso enfatizó que del acerbo probatorio se evidencia que para la fecha de protocolización del documento los compradores contaban con la disponibilidad del monto restante del precio del inmueble, específicamente de los cheques de gerencia.
Negó que en su carácter de demandantes hubieren incoado simultáneamente con la presente causa la acción de daños y perjuicios, tal como lo afirman los demandados, ya que, afirmó que se trata de una acción de cumplimiento de contrato en los términos planteados en el libelo de demanda.
Por ello, finalizó solicitando la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta por los demandados por cuanto a su decir, los demandantes han cumplido a cabalidad con las obligaciones derivadas del contrato fundante de la pretensión para lo cual hizo valer la autenticidad de la notificación practicada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 18 de marzo de 2013.
El día 14 de octubre de 2013, el abogado ARUN ALI RACHID CUBILLAN, en su carácter de apoderado judicial de los demandados presentó escrito de formalización de tacha, y en tal sentido la parte demandante alegó su extemporaneidad en fecha 17 de octubre de 2013 e insistió en hacer valer el documento objeto de la misma.
Mediante escrito presentado en fecha 25 de octubre de 2013, por el abogado ARUN ALI RACHID CUBILLAN, actuando en representación de los demandados solicitó una aclaratoria de lapsos al tribunal a-quo, en razón de lo cual éste dictó sentencia el día 29 de octubre de 2013, mediante la cual anuló los actos procesales subsiguientes a la contestación de la demanda y ordenó la reposición de la causa al estado de dejar transcurrir el último día del lapso de contestación, ordenándose la notificación de las partes.
En virtud de ello, el día 19 de marzo de 2014 el abogado ARUN ALI RACHID CUBILLAN, presentó escrito de formalización de tacha, y en fecha 25 de marzo de 2014 la parte demandada presentó escrito de contestación a la tacha propuesta y alegaron su extemporaneidad, la cual fue declarada mediante sentencia dictada por el Juzgado de la causa en fecha 28 de marzo de 2014, declarándose terminada la incidencia, decisión contra la cual se ejerció recurso de apelación en fecha 7 de abril de 2014, el cual se oyó en un solo efecto por auto de fecha 8 de abril del año 2014.
Mediante auto dictado en fecha 24 de marzo de 2014, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta, ordenándose la notificación de las partes.
La representación judicial de la parte actora, abogado MIGUEL UBÁN RAMÍREZ, presentó escrito de promoción de pruebas el día 23 de abril de 2014, mientras que la parte demandada presentó los suyos en fecha 28 de abril de 2014; la parte actora presentó escrito de oposición de pruebas el día 30 de abril de 2014, la cual fue declarada improcedente por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 13 de mayo de 2014 en el cual también admitió todas las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 08 de enero de 2015, las partes presentaron los escritos de informes y la parte demandante presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada el día 19 de enero de 2015.
En fecha 24 de marzo de 2015, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada el día 30 de marzo de 2015, por el apoderado judicial de la parte demandada, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, por ante esta Superioridad, se deja constancia que sólo la parte demandante y la codemandada FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ presentaron los suyos de la siguiente manera:
La representación judicial de la parte demandante, abogado MIGUEL UBÁN RAMÍREZ, antes identificado, refirió lo decidido por el Juzgado de la causa. Así mismo indicó que su representada LISBETH BRACAMONTES FUENTES y la codemandada FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ se comprometieron a realizar todas las acciones tendientes a garantizar la firma u otorgamiento de un contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble propiedad de esta última y argumentó que el precio pactado para esa negociación, así como la forma de pago del mismo quedó probado en el singularizado instrumento; que el otorgamiento de dicho documento fue autorizado por el cónyuge de la vendedora.
Esbozó que el Tribunal a-quo estableció correctamente que el documento fundante de la pretensión fue opuesto a la parte demandante y que la misma lo reconoció en todo, por lo que a su decir, el mismo constituye un instrumento privado tenido legalmente por reconocido.
Así mismo, señaló que quedó probado del singularizado contrato celebrado entre la codemandada FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y los demandantes, que el mismo constituye un contrato de opción de compra y que siguiendo los lineamientos del contrato privado del contrato privado se encuentra enmarcado dentro de un contrato de promesa bilateral de compraventa y destacó el criterio asumido por el Tribunal de la causa, establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 115 de fecha 22 de marzo de 2013, en el cual se dejó asentado cuándo se considera que estamos en presencia de un contrato de compraventa.
Aseveró que igualmente quedó demostrado que el precio de la opción de compra le fue entregado a cabalidad a los vendedores, a razón de la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,oo) y que ello consta de las probanzas aportadas por su parte las cuales no fueron impugnadas y que por tal motivo gozan de veracidad y certeza en cuanto a los términos y formalidades en ellos pactados.
Resaltó que sus representados alegaron el incumplimiento de la cláusula quinta del documento por parte de los vendedores, relativo a suministrar las solvencias y demás recaudos a los compradores, exigidos por el Registro inmobiliario para proceder a la presentación y tramitación del respectivo documento de venta, e indicó que a través de la notificación efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 18 de marzo de 2013, quedó probado que le fueron requeridos dichos recaudos y solvencias y que de la misma forma se les participó la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta y en tal sentido, hizo referencia a que dicho documento tiene fuerza probatoria por considerar que emana de un funcionario público competente aunado a que la formalización de la tacha del mismo fue declarada extemporánea por el Tribunal de Primera Instancia.
De la misma forma refirió que también consta tal notificación de la testimonial de la ciudadana JUANITA CHURIO MEZA, promovidas por la parte a quien representa, relatando de tal forma la declaración aportada por ésta.
Aunadamente asentó que los vendedores fueron notificados sobre la firma del documento definitivo de venta por el BANCO DE VENEZUELA, entidad bancaria que aprobó y liquidó el crédito hipotecario a favor de sus representados para la adquisición del inmueble sub iudice; sin embargo, arguyó que a pesar de haberse efectuado las notificaciones en referencia la firma del documento definitivo de venta no se llevó a efecto, como según sus dichos han manifestado las partes contendientes tanto en la demanda y su contestación.
Aseveró que de la constancia emanada del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, de fecha 20 de marzo de 2013, así como el acta emanada del Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo; la declaración de la testigo JUANITA CHURIO y de la comunicación del BANCO DE VENEZUELA se evidencia la responsabilidad, el interés y la mejor diligencia por parte de sus mandantes en contactar, comunicar y solicitarle a los vendedores la fecha y la presentación de los documentos y solvencias necesarias para la tramitación del documento de venta.
De la misma forma indicó que llegado el día del otorgamiento del documento definitivo de compraventa se trasladó y constituyó en el registro correspondiente el Notario Público Octavo de Maracaibo y dejó constancia de la hora, las personas presentes en el acto, los motivos por el cual no se protocolizó el singularizado documento y los recaudos consignados e instrumento de pago presentado. De igual forma aseveró que se evidenció de la constancia emanada del Registrador Público del Primer Circuito de Maracaibo que fue presentada la planilla para la firma del documento de venta e hipoteca de primer grado y certificación de gravámenes tramitado por ante esa Oficina de Registro por el codemandante JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN y que finalmente no se culminó la presentación del documento definitivo de venta por cuanto a su decir los promitentes vendedores no tenían todos los requisitos solicitados.
Finalmente por todos los argumentos esbozados así como las probanzas a las que hizo referencia solicitó de esta Juzgadora de Alzada que ratifique en todos y cada uno de sus términos el fallo recurrido por su contraparte.
Por su parte, la representación judicial de la codemandada FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, abogado FRANCISCO JAVIER URDANETA ANDRADE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 210.635, hizo referencia a fundamentos doctrinales y jurisprudenciales relativos a la naturaleza y autonomía del contrato preliminar, concordando con el caso de marras en el cual a su dicho no se está en presencia de un contrato de opción, pero que tampoco constituye una verdadera venta.
Extrajo además de los fundamentos explayados relacionado con el caso in examine que no es aplicable en la presente controversia el contenido del artículo 1.202 del Código Civil, toda vez que según sus dichos, su representada tenía la intención de vender ya que indicó que no existe en el contrato fundante de la pretensión una condición que dependiera de la única y entera voluntad de su mandante y que se condicionó que en el plazo de noventa (90) días los promitentes compradores tuviesen el dinero para pagar el saldo restante de la totalidad del precio para firmar el documento definitivo, plazo éste que a su decir los demandante dejaron transcurrir negligentemente sin notificar y hacer uso válido de la prórroga contractual.
Finalizó aseverando que de la doctrina y Jurisprudencia por éste aportada se evidencia que la naturaleza y autonomía de un contrato preliminar no constituye una venta definitiva y tampoco una opción a compra sino un contrato preliminar con un plazo, aunado a que señaló que de lo expresado en el mismo se desprende que la vendedora se reservó, la propiedad del inmuebles hasta tanto se haya pagado la totalidad del precio y hasta tanto no se haya firmado en documento definitivo e hizo hincapié en que en el supuesto de que la demanda sea declarada con lugar, el actor solo tiene derecho a los daños y perjuicios derivados a la cláusula penal establecida en el tan aludido contrato y no al cumplimiento en especie como es pretendido por los demandantes.
Argumentó que la sentencia dictada por el Jugado a-quo, acogió el criterio explayado en la sentencia No. 115, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, el cual no expresa criterios sobre el contrato de opción a compra y menos aún sobre contratos preliminares bilaterales de compraventa, por lo que no comparte que dicho criterio haya sido asumido en el caso de marras.
Aseveró que la intención de las partes no era comprar y vender el inmueble en el mismo acto, sino, en un lapso posterior a la autenticación del contrato y que en caso de que alguna de las partes no pudiese cumplir con su obligación se le penalizaría con cierta cantidad de dinero.
Arguyó que en la decisión recurrida existe una desnaturalización del contrato cuya resolución pretenden sus mandantes con la apelación ejercida y de la misma forma que el plazo ya se encontraba vencido pues la prorroga nunca surtió efectos por no haber sido notificados de la misma.
Citó doctrina patria en relación a la acción resolutoria adecuándola a la propuesta por su representada en el caso de marras; así, puntualizó que el derecho a solicitarla asiste a su mandante en la presente causa, puesto que los demandantes reconvenidos incumplieron el contrato preliminar celebrado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo ya que éstos tenían un plazo de noventa (90) días, los cuales a su decir dejaron transcurrir sin realizar sus deberes contractuales y no haciendo el uso de la prórroga debido a que nunca notificaron a su representada de la necesidad de la misma. Así mismo puntualizó los criterios jurisprudenciales vigentes al momento de la celebración del contrato sub iudice; y que el no haberlos aplicado al caso de marras constituye un error inexcusable de la Juzgadora de la recurrida ya que considera que el principio de confianza legítima no depende de la fecha en que se introduce una acción ante un Órgano Jurisdiccional.

En la oportunidad legal establecida en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación de las OBSERVACIONES a los informes, por ante esta Superioridad, se deja constancia que sólo la parte actora presentó los suyos de la siguiente manera:
El abogado MIGUEL UBÁN RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes de la codemandada FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ en el cual puntualizó que en los informes presentados por ésta calificó al contrato sub iudice como un “contrato bilateral de compraventa” e indicó que ciertamente es así, en virtud de la existencia de los elementos fundamentales de la venta, los cuales señaló como el consentimiento, objeto y precio.
Así mismo precisó que más allá de las distinciones doctrinales acerca de la naturaleza del contrato bajo estudio, se trata de un contrato suscrito entre las partes contendientes en donde los promitentes vendedores se obligaron a vender a sus representados el inmueble de autos por el precio y las condiciones establecidas.
Aludió a puntos expuestos en su propio escrito de informes, relativo a las notificaciones aportadas a las actas por la parte a que representa, e indicó que sus representados cumplieron con sus deberes y obligaciones legales y contractuales para el otorgamiento del contrato definitivo de venta e igualmente citó criterios doctrinarios referentes a el derecho y privilegio del accionante a pedir la ejecución en especie de la obligación exactamente como ésta fue contraída.
Alegó que la indemnización de daños y perjuicios, prevista como cláusula penal configura un cumplimiento por equivalente, por lo que a los compradores les asiste el pleno derecho de pedir el cumplimiento de la obligación principal o en especie, que en el caso de marras consiste en que los vendedores otorguen el documento definitivo de compraventa, pues a su decir, los demandantes cumplieron a cabalidad sus obligaciones contractuales.
Finalmente solicitó se ratifique la sentencia dictada por el Juzgado de la causa que declaró con lugar la demanda intentada por sus representados.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 24 de marzo de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y en consecuencia, se condenó a los demandados, ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, para lo cual dicha parte debe entregar todos los recaudos que sean necesarios a tal acto, previa cancelación por la parte demandante, del saldo restante del precio convenido, esto es, la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.980.000,00), haciéndose la salvedad que en caso de verificarse el incumplimiento de los demandados, la sentencia servirá como justo título de propiedad. Del mismo modo, se condenó a los demandados a entregar el inmueble objeto del contrato, constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, cuya área aproximada es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts2), situado en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia
Aunadamente, se obtiene que la parte demandada ejerció el recurso de apelación, producto de su disconformidad con la decisión recurrida, por cuanto considera que el contrato sub litis no está constituido sustancialmente por un contrato de opción a compraventa y tampoco un contrato de venta e igualmente está desacorde con el pronunciamiento en relación a la reconvención a resolución de contrato propuesta por sus representados y a la declaratoria con lugar de la demanda de cumplimiento de contrato intentada en contra de sus representados.
Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente Superior, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a fin de resolver definitivamente la controversia.

Pruebas de la parte actora

Acompañó junto al escrito libelar:

• Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES, de la cual se desprenden sus datos de identificación.
• Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN, de la cual se desprenden sus datos de identificación.

Precisa esta Sentenciadora Superior que los medios probatorios bajo estudio constituyen copia simple de documento público, producto de lo cual, son valorados según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA.

• Dos (02) ejemplares del documento privado contentivo de contrato suscrito por la ciudadana LISBETH BRACAMONTE FUENTES y la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, mediante el cual la primera de las mencionadas se comprometió a realizar las acciones tendientes a garantizar la consumación de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana, sobre un inmueble ubicado en la ciudad de Maracaibo, Parroquia Olegario Villalobos, edificio “RESIDENCIAS KARLA KAROLIN” piso 16, No. 16-A, propiedad de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, según documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1997, anotado bajo el No. 14, Protocolo 1°, tomo 28.

En relación al citado medio probatorio, observa esta Juzgadora que en virtud de que la parte contra quien se opuso el mismo reconoció su contenido, de acuerdo a lo planteado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se debe tener por reconocido el referido instrumento, en concordancia con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, estimándose en todo su valor probatorio. ASÍ SE ESTIMA.

• Dos (02) copias fotostáticas simples del cheque de gerencia identificado con el No. 04421568, de fecha 23 de octubre de 2012, girado contra la cuenta No. 01160126032120210100, de la entidad bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, C.A., a favor de FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), comprado por BRACAMONTE FUENTES LISBETH JOSEFINA V-8500476, y en concepto se especificó “reserva de inmueble”.

Señala esta Jurisdicente que el singularizado instrumento constituye un documento privado emanado de la entidad bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, C.A, el cual es un tercero ajeno al presente juicio y por ende, debe ser ratificado por la prueba testimonial, o la prueba de informes en este caso por tratarse de una persona jurídica, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Contrato de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ (promitente vendedora) y los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN (promitentes compradores), así como el ciudadano ENIO ADONIS DELGADO BRACHO, en su condición de cónyuge de la primera de las mencionadas, sobre un inmueble propiedad de éstos constituido por un apartamento ubicado en la ciudad de Maracaibo, parroquia Olegario Villalobos, edificio “RESIDENCIAS KARLA KAROLIN”, piso 16, No. 16-A; autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el día 20 de noviembre de 2012, quedando anotado bajo el No. 18, tomo 237, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría; y posteriormente Registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el No. 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.4782, correspondiente al libro de Folio Real del año 2013.

En lo atinente a dicha prueba, este Tribunal Superior constata que el singularizado instrumento constituye un instrumento público emanado de un funcionario público, con las solemnidades exigidas por la Ley, el cual tiene facultad para darle fe pública; es por lo que considera este Juzgado que hace plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico allí declarado, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido, ni impugnado, todo de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, esta Sentenciadora lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio, quedando probados los hechos contenidos en el mismo. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia fotostática simple del contrato de compra venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 16-A, en el piso 16 del edificio “RESIDENCIAS KARLA KAROLIN”, ubicado en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, suscrito entre los ciudadanos GUILLERMO MANN FALLENBUCHEL y LILIANA CHACÍN DE MANN (vendedores) y la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ (compradora), e igualmente se evidencia el préstamo con garantía hipotecaria otorgado por la entidad financiera BANESCO, BANCO HIPOTECARIO, C.A, para la compra del inmueble en referencia; autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 6 de mayo de 1997, bajo el No. 61, tomo 40.

Señala esta Jurisdicente que la referenciada probanza constituye copia fotostática simple de documento privado reconocido, por ende, al evidenciarse que no fue impugnada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA.
• Misivas de fechas 15 de marzo de 2013 y 22 de febrero de 2013, dirigidas por los ciudadanos JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN y LISBETH BRACAMONTE FUENTES, a la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ.

Observa esta operadora de justicia, que las anteriores documentales constituyen correspondencia dirigida por los demandantes a la codemandada FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, las cuales fueron desconocidas por la parte demandada; sin embargo considera esta Juzgadora que por cuanto dichos instrumentos no son emanados de la parte contra quien se produjo o de algún causante suyo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dicho medio de impugnación debe ser declarado improcedente, como en efecto se declara. Ahora bien, por cuanto se desprende que las misivas en referencia fueron suscritas como recibidas por terceros que no constituyen parte procesal en la presente causa mal pueden emplearse como medio de prueba en aplicación de lo consagrado en el segundo aparte del artículo 1.372 del Código Civil, debiendo desestimarse en todo su contenido por no tener valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Publicación en la página cuatro (04) del diario “PANORAMA” edición del día 17 de marzo de 2013, contentiva de notificación de fecha 16 de marzo de 2013, mediante la cual se hace saber a la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ que “(…) debe comparecer el día miércoles veinte (20) de marzo a las 10:00 a.m., al Registro Subalterno Inmobiliario del Primer Circuito en Maracaibo, Estado Zulia, ubicado en el C.C Santa Bárbara Alú, 1 piso calle 95, para otorgar la firma definitiva del contrato de venta, suscrito por la referida ciudadana ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha veinte (20) de noviembre del año 2012, quedando anotado bajo el N° 18 Tomo 237, de los libros de autenticación llevados por esa oficina pública. Así mismo darle fiel cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Quinta del referido contrato…” (Cita).

Precisa esta Jurisdicente Superior que la singularizada prueba constituye una publicación de un acto que la Ley no ordena publicar, por lo que mal puede esta Jurisdicente de Alzada otorgarle valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, lo que conlleva a esta Juzgadora a desestimar el instrumento en referencia de conformidad con lo normado en el articulo 507 del Codigo de Procedimiento Civil. ASÍ SE DETERMINA.

• Notificación extra litem, practicada por el Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de marzo de 2013, en la sede de la sociedad mercantil EMPRESAS SUMINISTROS QUIMICOS, a solicitud de los demandantes, dirigida a los accionados, a fin de comunicarles que estos debían comparecer el día miércoles 20 de marzo del año 2013; a las diez de la mañana (10:00a.m) ante el Registro Subalterno Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para otorgar la firma definitiva del contrato de opción de compraventa suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, y a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato, siendo notificada la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, quien manifestó no poder firmar el acta.

En relación al Instrumento en referencia, se observa que el mismo ostenta carácter público, pues fue elaborado por un funcionario público competente de conformidad con las solemnidades de Ley, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, el cual fue presentado en original y en la oportunidad correspondiente fue objeto de tacha por la parte demandada, con fundamento en la causal prevista en el ordinal 3° del artículo 1380 del Código Civil, alegando ser falsa la incomparecencia frente al Notario de la ciudadana presuntamente notificada, sin embargo mediante sentencia de fecha 28 de marzo de 2014, se declaró terminada la incidencia de tacha por cuanto se formalizó en forma extemporánea, en virtud de lo cual el documento ostenta pleno valor probatorio y hace fe entre las partes y frente a terceros, de los hechos que declara haber efectuado pues tenía la facultad para ello, según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

• Inspección extra litem, practicada por el Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 20 de marzo de 2013, en el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en cuya acta se dejó constancia de los siguientes hechos:
En el primer particular: De la presencia de los demandantes en el mencionado Registro a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del contrato de opción a compraventa cuyo cumplimiento se pretende.
En el segundo particular: Que al momento de la firma del documento de venta definitivo los demandados no se presentaron a suscribir el mencionado acto.
En el tercer particular: Que el acto de la firma del documento definitivo de venta no se protocolizó por causas correspondientes a los vendedores.
En el cuarto particular: Que para el momento de la firma definitiva del documento de compra venta no fueron consignados los documentos indispensables para la protocolización, como lo son las copias de las cédulas, registro de información fiscal, planilla de impuesto, solvencia de Hidrolago, solvencia de impuestos municipales, difiriéndose la firma para otra fecha.
En el quinto particular: De la presencia del ciudadano RAFAEL MARTINEZ a las diez de la mañana (10:00 a.m.) en su carácter de apoderado especial del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL a fin de hacer entrega del cheque de gerencia N° 00008428 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) y el cheque de gerencia N° 04486688 por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) ambos de fecha 18 de marzo de 2013, a favor de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZALEZ. Asimismo de la presencia de los ciudadanos JUANITA MARIA CHURIO MEZA, a quien atribuyó la condición de intermediaria de la negociación y del ciudadano MOHAMED HOJEIL, de quien manifestó ser el comprador de un inmueble vendido por los demandantes, calificándolos como testigos del acto.

Señala esta Juzgadora que la Inspección extra litem bajo estudio, fue evacuada por un funcionario competente para ello, de conformidad con lo establecido en el ordinal 12 del artículo 75 de la Ley de Registro Público y Notariado, sobre hechos relacionados a la presente causa, por lo que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1430 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio en cuanto aporte a la resolución de la presente litis. ASI SE VALORA.

• Copia fotostática del Cheque de Gerencia N° 00008428 de fecha 18 de marzo de 2013, emitido contra la cuenta N° 01020400240000022021 del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a favor de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ.
• Cheque de Gerencia N° 04486688 de fecha 18 de marzo de 2013 emitido contra la cuenta N° 01160126032120210100 del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO (B.O.D.) por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) a favor de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ, y el correspondiente recibo de compra del mismo.

Señala esta Jurisdicente que los singularizados instrumentos constituyen documentos privados emanados de las entidades bancarias BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL y BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, C.A, respectivamente, los cuales son un tercero ajeno al presente juicio y por ende, deben ser ratificado por la prueba testimonial, o la prueba de informes en este caso por tratarse de personas jurídicas, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Comunicación dirigida por el BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL al Colegio de Abogados del Estado Zulia en fecha 18 de febrero de 2013, mediante la cual informa que la ciudadana MIRIAM DEL PILAR GIL CARPIO, labora a tiempo completo en la institución como Abogada IV.

Estima esta Juzgadora que al encontrarse dirigido a un tercero ajeno al proceso, este Tribunal de Alzada debe desestimarlo en todo su valor probatorio, derivado de la carencia de eficacia como medio probatorio, no habiendo sido ratificado o consentido su contenido por dicho tercero, todo ello tomando base en lo reglado por el artículo 1.372 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copia simple de documento privado de venta con constitución de hipoteca de primer grado a favor de la entidad Bancaria BANCO DE VENEZUELA, S.A, BANCO UNIVERSAL, emanado de terceros, el cual no fue suscrito por sus otorgantes.

Considera esta Juzgadora que la misma constituye copia fotostática simple de documento privado emanado de terceros ajenos al proceso, estos son, la abogada que suscribe en la parte superior del mismo y revisado por la institución bancaria BANCO DE VENEZUELA, S.A, BANCO UNIVERSAL, por lo que el mismo debe ser ratificado a través de la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431, 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Constancia emitida por el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 20 de marzo de 2013, sobre la presentación en esa misma fecha, de una planilla para firmar un documento de venta e hipoteca de primer grado y certificación de gravamen por el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN, con respecto al inmueble descrito en el libelo, indicándose como vendedora a la demandada FRANCIA JOSEFINA GARCÍA DE DELGADO y como compradores a los ciudadanos JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN y LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE DE GONZALEZ, e indicando que no se culminó la presentación del documento por cuanto no tenían al momento todos los requisitos solicitados para la consignación del mismo.
• Copia certificada del instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 2 de agosto de 2012, inmueble matriculado con el No. 479.21.5.5.2005 y asiento registral 1, contentivo de la venta efectuada por los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE DE GONZALEZ y JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN a los ciudadanos MELIDA IRMA PINILLA DE HOJEIJ y MOHAMAD HOJEIJ NASSEREDDINE, sobre un inmueble de su propiedad.
• Copia certificada del contrato de compraventa del inmueble sub litis, suscrito entre los ciudadanos GUILLERMO MANN FALLENBUCHEL y LILIANA CHACÍN DE MANN (vendedores) y la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ (compradora), protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito, el día 27 de mayo de 1997, bajo el No. 14, Protocolo 1° del tomo 28.

Respecto de los singularizados instrumentos, se observa que los mismos ostentan carácter público, pues constituyen instrumentos emanados de un funcionario público, con las solemnidades exigidas por la Ley, el cual tiene facultad para darle fe pública; es por lo que considera esta Superioridad que hace plena prueba entre las partes del hecho jurídico allí declarado, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido, ni impugnado, todo de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, esta Sentenciadora lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio, quedando probados los hechos contenidos en el mismo. Y ASÍ SE APRECIA.

Posteriormente en la etapa probatoria promovió:

• Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE DECLARA.

• Las pruebas indicadas y acompañadas junto al libelo de la demanda.

En relación a las pruebas instrumentales en referencia, señala quien juzga que las mismas ya han sido objeto de apreciación conforme a las reglas correspondientes, por lo que se reproduce la valoración que les fue otorgada ut supra.

• Prueba testimonial de los ciudadanos JUANITA MARÍA CHURIO MEZA y YANITZA DEL CARMEN BUSTAMANTE PEÑA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.057.811 y 12.694.978, respectivamente, domiciliadas en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.

Para la evacuación de la singularizada prueba, se comisionó al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ante el cual sólo compareció la ciudadana JUANITA MARIA CHURIO MEZA a rendir su declaración en fecha 16 de junio de 2014, en la cual manifestó conocer a los demandantes con motivo a que fungió como intermediaria en la compraventa de un apartamento propiedad de los demandados, razón por la cual dijo constarle que éstos se obligaron mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012 a vender dicho inmueble ubicado en el edificio KARLA KAROLIN, N° 16-A, asimismo, que leyó los documentos que firmaron constituidos por un documento de reserva y un documento de promesa de venta, afirmando que a los demandados les fueron requeridas las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el registrador inmobiliario, siendo la última vez el día 8 de marzo de 2013 a las once de la mañana (11:00 am) en la pizzería Napolitana de la ciudad de Maracaibo, siendo los documentos requeridos solvencia municipal, solvencia de Hidrolago, pago del impuesto del 0.5%, o en su defecto constancia de vivienda principal emitida por el SENIAT, código catastral, pago de servicios municipales y pagos de condominio. Así mismo, manifestó que a principios del mes de enero del año 2013 los promitentes vendedores se obligaron a suministrar a los promitentes compradores la llave del referido inmueble, pero luego evadieron este compromiso, manifestando que los llamó varias veces y nunca respondieron su llamado, afirmó que en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito se fijó el día 20 de marzo de 2013 a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, ya que ella estuvo presente allí, de lo cual dejó constancia el Notario Público Octavo de Maracaibo. Testificó que ella personalmente acompañó a los demandantes a realizar la notificación sobre ese acto de fijación para el otorgamiento del documento y finalmente declaró que en la primera reunión que se hizo con motivo de la negociación los demandados afirmaron estar convencidos de realizar la venta.

Esta suscrita jurisdiccional le otorga a la testimonial bajo estudio el correspondiente valor probatorio a los efectos de adminicularlas con las demás pruebas, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle fe a quien aquí decide. Y ASÍ SE DECIDE.

• Promovió prueba informativa dirigida a la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, agencia Bella Vista con calle 85, a fin de que informe:
1) Si los demandantes realizaron ante esa entidad bancaria una solicitud de préstamo hipotecario para adquisición de vivienda y en caso de ser cierto se indique la fecha de solicitud así como el asesor de negocios que la tramitó.
2) Indique la fecha de aprobación del préstamo.
3) Si la liquidación del préstamo en referencia se realizó antes de la fecha de expiración del plazo estipulado en el documento de opción de compraventa.
4) La fecha en la cual se llevaría a efecto el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la negociación.
5) Si la asesora de negocios notificó a los demandados en su carácter de vendedores, acerca del día, hora y lugar en que se llevaría a efecto la firma u otorgamiento del documento de compraventa del inmueble sub litis.

El día 11 de agosto de 2014, se recibió comunicación de fecha 30 de julio de 2014 emanada del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, mediante la cual se informó que según el área de Crédito Hipotecario la ciudadana LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES realizó una solicitud de crédito hipotecario en esa institución y el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN figuró como cosolicitante, y que el crédito en referencia identificado con el N° 530000000262, solicitado el día 23 de noviembre de 2012, tramitado por la asesora de negocios YANITZA DEL CARMEN BUSTAMANTE PEÑA, siendo aprobado en fecha 5 de febrero de 2013 y liquidado en fecha 8 de mayo de 2013, indicándose además que el otorgamiento definitivo de compraventa se hizo el día 25 de junio de 2013.

Observa esta Jurisdicente que se constata de actas que se recibió la información requerida a la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, C.A., BANCO UNIVERSAL; por lo tanto, al no haber sido impugnados ni tachados de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

Promovió en la etapa probatoria:

• Contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el día 20 de noviembre de 2012, quedando anotado bajo el No. 18, tomo 237 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría; y posteriormente Registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el No. 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.4782, correspondiente al libro de Folio Real del año 2013.
• Documento de compraventa del inmueble sub litis, suscrito entre los ciudadanos GUILLERMO MANN FALLENBUCHEL y LILIANA CHACÍN DE MANN (vendedores) y la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ (compradora), protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 27 de mayo de 1997, bajo el No. 14, Protocolo 1° del tomo 28.

Observa esta Jurisdicente de Alzada que las singularizadas pruebas instrumentales ya han sido objeto de apreciación conforme a las reglas correspondientes, por lo que se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado ut supra.

• Promovió prueba informativa dirigida a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a fin de que informe:

1) Si el documento denominado “constancia” la cual riela en las actas del expediente, fue emitida por dicha Oficina y en caso afirmativo remitiere copia certificada de la misma.
2) Si existe constancia en sus archivos de la presentación de un documento de compraventa en el periodo comprendido desde el día 20 de noviembre de 2012 hasta el 20 de marzo de 2013, en el cual aparezcan como vendedores los demandados y como compradores los demandantes, con respecto al inmueble sub iudice.

Se evidencia de actas que el día 18 de septiembre de 2014, se recibió de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el oficio No. 479-360-2014, de fecha 17 de septiembre de 2014, mediante el cual informó:
1) Que la constancia a que hizo referencia la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, de fecha 20 de marzo de 2013, efectivamente fue emitida por esa Oficina de Registro.
2) Que en fecha 5 de marzo de 2013 fue protocolizado el documento de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, bajo el N° 2013.593, asiento registral N° 1, inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782.
3) Que el día 15 de marzo de 2013 el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN se presentó para el cálculo del documento de venta que hicieran los demandados a la parte actora, el cual generó el trámite N° 479.2013.1.3358P.
4) En fecha 20 de marzo de 2013 el ciudadano JUAN JOSE GONZÁLEZ BOSCÁN intentó presentar el documento en referencia pero el funcionario RAFAEL CHIRINOS, titular de la cédula de identidad N° V-10.446.999, se percató que el mismo no podía ser presentado pues faltaban los recaudos de ley para el otorgamiento del mismo, motivo por el cual el mencionado funcionario informó al registrador de esa situación quien procedió a devolver el trámite a su etapa inicial (cálculo) y por ende no se formalizó la inscripción del documento de compraventa.

Observa esta Jurisdicente que se constata de actas que se recibió la información requerida de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; por lo tanto, al no haber sido impugnados ni tachados de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN, en contra de los ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO, fundamentando su pretensión en el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el día 20 de noviembre de 2012, quedando anotado bajo el No. 18, tomo 237 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría; y posteriormente Registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el No. 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.4782, correspondiente al libro de Folio Real del año 2013; producto de haber incumplido, según alega la parte actora, los demandados, lo estipulado en la cláusula quinta del singularizado contrato de opción de compra venta, esto es, en el sentido entregar a los promitentes compradores toda la documentación y solvencias requeridas, así como los recibos de impuestos nacionales, municipales de todo tipo, lo que imposibilitó el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Por su parte, los accionados negaron, rechazaron y contradijeron que la firma u otorgamiento del contrato de venta definitivo se hubiera sujetado a que ellos hubieren entregado los requisitos necesarios para el trámite del crédito hipotecario que solicitarían los demandantes, pues señalaron que ese tramite era concerniente sólo a los compradores quienes lo requerían para pagar el resto del valor del inmueble y así poder optar a su compra definitiva siendo que ésta siempre estuvo sujeta a la disponibilidad económica de los promitentes compradores, negando y rechazando además que los demandantes hayan actuado diligentemente en solicitarles los recaudos correspondientes.
Así mismo negaron, rechazaron y contradijeron que el contrato fundante de la pretensión se trate de una promesa bilateral de venta.
En tal sentido, resulta necesario traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(...Omissis...)

Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.
(Negrillas de este Tribunal Superior)

Así, a los efectos de esclarecer si estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta o ante un contrato de venta definitivo, resulta forzoso citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-1274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara:

“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.”
(Negrillas de esta Juzgadora Superior)

Ahora bien, se obtiene de la cláusula primera del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237 el cual fue posteriormente registrado ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, quedando anotado el día 05 de marzo de 2013, bajo el No. 2013.593; el cruce de consentimiento otorgado por la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN, quienes se obligaron, recíprocamente a vender y comprar, respectivamente, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, situado en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya área aproximada es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts2), el cual es propiedad de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ, según consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1997, anotado bajo el N° 14, protocolo primero, tomo 28, acto este que fue consentido por el cónyuge de ésta, ciudadano ENIO ADONIS DELGADO BRACHO.
De la misma forma, se desprende de la cláusula segunda del referido contrato, el precio de venta del apartamento, fijado en la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.400.000,00).
Producto de lo anteriormente expuesto, colige esta Juzgadora Superior que se encuentran presentes los tres elementos ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compra-venta, estos son, como ya se especificó ut supra, el cruce de consentimiento, el objeto y el precio. Y ASÍ SE DECLARA.
Determinado lo anterior, desciende esta Sentenciadora Superior a analizar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato sometida a su consideración.
Como se indicó en líneas pretéritas, se estableció en la cláusula segunda del instrumento fundante de la pretensión, la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.400.000,00), como precio de venta del apartamento, de la cual, tal como dejaron establecido en el mencionado documento, los accionantes ya habían pagado previamente la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) y al momento de celebrarse tal negocio jurídico pagaron la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo); y el saldo restante, es decir, la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 980.000,oo), acordaron que serían cancelados al momento de efectuarse el otorgamiento del documento definitivo de venta al el Registro Inmobiliario correspondiente.
Por consiguiente, esta Arbitrium Iudiciis toma como cierto lo establecido por las partes interactuantes en la presente causa, en el contrato objeto de juicio, producto de haberle sido otorgado plena eficacia probatoria con fundamento en lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en razón de no haber sido impugnado ni tachado en juicio, en virtud de tener fuerza probatoria entre las partes y respecto de terceros dicho instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, por lo que las mismas hacen fe hasta prueba en contrario. Y ASÍ SE DECIDE.
De la misma forma debatieron las partes, el hecho afirmado por la actora de haberle requerido a los demandados, por diferentes medios, la documentación a que se refiere la clausula quinta del contrato in commento, mientras que la parte demandada niega tal afirmación, alegando que nunca le fueron solicitados tales recaudos. Ahora bien, como quiera que lo estipulado en el contrato es Ley entre las partes, mal podrían pretender los hoy demandados que se les requiriera el cumplimiento de una obligación asumida por éstos.
Por otra parte, se desprende de la prueba de informes del BANCO DE VENEZUELA, C.A, concatenada con la Inspección realizada por el Notario Público Octavo de Maracaibo y la declaración como testigo de la ciudadana JUANITA MARÍA CHURIO MEZA que los compradores lograron la aprobación de un crédito hipotecario, por la referida entidad financiera, para la adquisición del inmueble sub litis, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). ASÍ SE CONSIDERA.
Ahora bien, en tal respecto, afirman los demandados que tal gestión del crédito hipotecario en cuestión se consumó fenecido el lapso de noventa (90) días de vigencia del contrato; ya que, como quedó evidenciado en actas éste se celebró en fecha 20 de noviembre de 2012 y la aprobación del crédito se efectuó el día 05 de febrero de 2013, es decir, quince días después de fenecido el lapso de noventa (90) días de vigencia del contrato, debido a que la prorroga del mismo, no fue solicitada por los demandantes, según afirman los accionados. Sin embargo, considera quién juzga que tal prorroga opera de pleno derecho sin previa solicitud, por cuanto no fue establecido expresamente en el instrumento fundante de la pretensión que la misma debía ser requerida para que pudiera tener vigencia, ya que, la misma se limita a indicar que la vigencia del contrato in examine será de noventa (90) días prorrogable por treinta (30) días más. ASÍ SE ESTABLECE.
Una vez ello, verificado como ha sido la tempestividad de la gestión y aprobación del crédito hipotecario, afirman los demandantes que procedieron a notificar a su decir, por diferentes medios a los demandados sobre la firma del contrato de venta definitivo, tal como se desprende de la notificación extra litem practicada por el Notario Octavo de Maracaibo en fecha 18 de marzo de 2013, en la sede de la sociedad mercantil EMPRESAS SUMINISTROS QUIMICOS, a fin de comunicarles que estos debían comparecer el día miércoles 20 de marzo del año 2013; a las diez de la mañana (10:00a.m) ante el Registro Subalterno Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para otorgar la firma definitiva del contrato de opción de compraventa suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, y a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato, resultando notificada de tal acto la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, quien manifestó no poder firmar el acta y por cuanto evidencia quién juzga que le fue otorgado pleno valor probatorio a tal notificación en el presente proceso aunado a que el funcionario público que la practicó ostenta la competencia para practicar la misma, irremediablemente se debe tener como notificada a la singularizada ciudadana.
De allí que, llegada la oportunidad pautada para la protocolización del documento definitivo, es decir, el día 20 de marzo de 2013 se trasladó y constituyó en la sede del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el Notario Público Octavo de Maracaibo, quien dejó constancia de la presencia de los demandantes en tal Oficina de Registro a las diez de la mañana (10:00 a.m.), así como de la ausencia de los promitentes vendedores y de la no protocolización del documento definitivo de compraventa por causas imputables a éstos, en virtud de la falta de consignación de las copias fotostáticas de sus cédulas y registros de información fiscal, la planilla de pago del impuesto correspondiente y las solvencias de impuestos municipales y de Hidrolago, dejándose constancia igualmente de la presencia del ciudadano RAFAEL MARTINEZ, titular de la cédula de identidad N° V-1.096.085, en su carácter de apoderado especial del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, con el fin de entregar el cheque de gerencia N° 00008428, de fecha 18 de marzo de 2013, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) a la orden de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA DE DELGADO y de la misma forma dejó constancia de la presencia de la ciudadana LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES, con el cheque de gerencia No. 04486688, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,oo), a la orden de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA DE DELGADO; evidenciándose de esta forma la disponibilidad de los accionantes para el cumplimento de la obligación contraída por estos en lo que respecta al pago total del inmueble sub litis dentro del lapso de vigencia del aludido contrato. ASÍ SE EVIDENCIA.
Producto de lo cual, concluye esta Sentenciadora Superior que la parte actora demostró suficientemente en el presente juicio el cumplimiento de sus obligaciones en el plazo estipulado en el contrato lo que consecuencialmente conlleva a esta Superioridad a declarar CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN. Y ASÍ SE DECIDE.

RECONVENCIÓN

En relación a la reconvención propuesta por los demandados mediante la cual solicitaron del órgano jurisdiccional la aplicación del artículo 1168 del Código Civil, que prevé la excepción de non adimpleti contractus, manifestando que los demandantes no demostraron que el incumplimiento de sus obligaciones, relativas a requerir la documentación necesaria para otorgar el documento, y notificar la disponibilidad de los fondos para el pago del saldo del precio acordado obedeciera a una causa extraña no imputable, requiriendo la resolución del contrato sub iudice.
Ahora bien, como quiera que fue establecido por quien juzga que efectivamente no era obligación de los accionantes el requerir la documentación necesaria para la protocolización del contrato definitivo, puesto que, como se especificó fue una obligación adquirida por los vendedores y siendo que la pretensión de cumplimiento de contrato fue declarada con lugar por esta jurisdicente precisamente por evidenciarse de actas que la parte demandante dio cumplimiento a sus respectivas obligaciones, toda vez que, le notificó a los demandados sobre la fecha de protocolización del mismo y presentó en la oportunidad fijada para ello el saldo restante del precio, es decir, la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00), todo ello dentro del lapso de prórroga estipulado en el contrato. De allí que, probadas como han sido las afirmaciones de los accionantes, lo cual se evidencia a su vez, el incumplimiento de los demandados, deriva en la declaratoria SIN LUGAR de la reconvención propuesta por éstos. Y ASÍ SE DECLARA.
En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios
jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, CONFIRMAR la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 24 de marzo de 2015, y consecuencialmente, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN, contra los ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO, por intermedio de su apoderado judicial ARUN ALI RACHID CUBILLÁN, contra sentencia de fecha 24 de marzo de 2015, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 24 de marzo de 2015, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara:

TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN contra los ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO y se condena a los demandados, ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO a la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, situado en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos son NORTE: Sala de ascensores y escaleras; SUR: Fachada sur del edificio en dirección a la calle 77 y área de estacionamiento de la planta baja; ESTE: Fachada este del edificio en dirección a la avenida 3E y entrada principal del mismo; y OESTE: Fachada oeste del edificio en dirección al área de estacionamiento de la planta baja, por la parte de arriba linda con el pent house A del piso o nivel 17, y por la parte de abajo linda con el apartamento 15-A del piso o nivel 15, cuya área aproximada es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts2), el cual es propiedad de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ, según consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1997, anotado bajo el N° 14, protocolo primero, tomo 28, para lo cual dicha parte debe entregar todos los recaudos que sean necesarios a tal acto, previa cancelación por la parte demandante, del saldo restante del precio convenido, esto es, la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.980.000,00), haciéndose la salvedad que en caso de verificarse el incumplimiento de los demandados, la sentencia servirá como justo título de propiedad. Así mismo se condena a los demandados a entregar el inmueble objeto del contrato, totalmente desocupado y solvente con los servicios públicos e impuestos municipales.

CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato instaurada por los ciudadanos FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y ENIO ADONIS DELGADO BRACHO contra los ciudadanos LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES y JUAN JOSÉ GONZÁLEZ BOSCÁN, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta y un (31) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS

En la misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (02:45p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-069-17.
LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS
GS/mac/s2.