TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE No. 14.569
I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior Primero al conocimiento de la presente causa, en virtud de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Sede Judicial de Maracaibo –Torre Mara- el 24 de abril del año 2017, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 05 de abril de 2017, por el profesional del derecho ALEJANDRO MENDEZ PEREZ inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 47.796, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 31 de marzo del año 2017 en el juicio por DESALOJO que incoara la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.606.633, con domicilio asentado en el municipio Maracaibo del Estado Zulia en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.774.910, del mismo domicilio.

II
NARRATIVA

Se dio entrada a la presente causa por ante este Juzgado Superior el día 28 de abril del año 2017, con fundamento a lo prescrito en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

Se observa de la exploración efectuada a las actas que conforman el expediente de esta causa, que fue presentado por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos el día 16 de febrero del año 2016 escrito libelar por parte de la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA, asistida por los profesionales del derecho ROBINSON EDUARDO BARBOZA PEREZ y ALEJANDRO MÉNDEZ PÉREZ, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 203.815 y 47.796, respectivamente, en el cual relata los hechos que a continuación serán parcialmente transcritos:

(…omissis…)

El objeto de la presente demanda es la de accionar por desalojo, por necesidad de HABITARLA.

(…omissis…)

En fecha 30 de noviembre del 2006, se autentico por ante la Notaria publica (Sic) Octava de Maracaibo del Estado Zulia, un contrato de arrendamiento, anotado bajo el No. 76, tomo:190, de los libros de autenticación, entre la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA (ARRENDADORA) y MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, (ARRENDATARIA), antes identificadas, contrato que ha sido renovado anualmente hasta los actuales momentos, realizando las modificaciones de las cláusulas del canon de arrendamiento y la de depósito por aumento en cada renovación, de conformidad a la ley, Canon de arrendamiento que convenimos y plasmamos en el contrato en la cláusula cuarta por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) Canon que LA ARRENDATARIA no paga desde el mes de mayo del 2015, inclusive hasta la presente fecha, es decir, que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del 2015 y ENERO, FEBRERO del 2016, en muchas ocasiones me he dirigido a LA ARRENDATARIA para solventar el pago de dicha deuda, sin que en algún momento haya tenido la intención de cancelar, asi mismo, NO voy a RENOVAR el contrato POR LA NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE POR MI HIJO, debido a que no posee viviendo, viviendo arrimado con la familia de su esposa en un pequeño cuarto.

(…omissis…)

PETITORIO

Inútiles han sido las gestiones amistosa y extrajudiciales para que la arrendataria (…) del inmueble constituido por una casa de vivienda familia (Sic) ubicada en la avenida 6, identificada con el número de casa 45-42, del Sector Altos de Jalisco de la carretera que conduce a Santa Rosa en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Solicito (Sic) ante este Digno Tribunal (…) para demandar, como en efecto formalmente demando a la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, ya identificada para que convenga, u (Sic) a ello sea condenada por este Tribunal: a) A desalojarme y desocuparme totalmente de bienes y de personas el inmueble anteriormente descrito (…) b) A cancelar los meses que se siguen venciendo hasta la definitiva desocupación o desalojo del inmueble (…)

Una vez consumada la citación personal de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, se procedió a celebrar la audiencia de mediación por ante el Tribunal de la causa el día 28 de julio del año 2016, de conformidad con el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, audiencia en la cual se encontraron presente la parte demandante, ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA VILLANO DE GARCIA, asistida por los profesionales del derecho ROBINSON EDUARDO BARBOZA PEREZ y ALEJANDRO MÉNDEZ PÉREZ, asimismo, se encontró presente, la parte demandada, ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, asistida por la abogada en ejercicio INGRIS DEL VALLE CHACÓN DE MEDRANO designada como Defensora Pública Auxiliar con competencia plena, adscrita a la Unidad Regional de la Defensa Pública del Estado Zulia. De esta manera, al no haberse consolidado acuerdo alguno entre las partes se dio por terminada la respectiva audiencia, surgiendo en consecuencia el derecho para la parte demandada de dar contestación a la demanda incoada a su contra.

Así bien, el día 11 de agosto del año 2016, la parte demandada, MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, representada por la profesional del derecho INGRIS DEL VALLE CHACÓN, quien ostenta el carácter de Defensora Pública Auxiliar, presento escrito de contestación bajo los siguientes términos:

(…omissis…)

Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya convenido con la parte actora el pago por concepto de canon de arrendamiento de la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES.

Niego rechazo y contradigo que en varias oportunidades la demandante haya solicitado a mi representada en forma verbal y amistosa la desocupación del inmueble cuya propiedad se atribuye y objeto del presente procedimiento judicial, así como niego y rechazo que tal requerimiento derive de la imperiosa necesidad que afirma tener la actora de ocupar el inmueble por su hijo.

Niego, rechazo y contradigo que la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA (…) haya acudido por ante la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Niego, rechazo y contradigo que mi representado haya dejado de pagar cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2015, así como los meses de Enero y Febrero de 2016, cuyo concepto no especifica la parte actora ni establece el origen de la obligación presuntamente incumplida, así como también niego, rechazo y contradigo que la parte actora se haya dirigido en reiteradas ocasiones para solventar el pago de la presunta deuda.

Seguidamente, el día 31 de marzo de 2017 el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicto una decisión por medio de la cual declaro sin lugar la demanda que por desalojo incoare la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA VILLANO DE GARCIA en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, arguyendo los siguiendo argumentos:

(…omissis…)

Ahora bien, con relación al ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, antes trascrito, se observa que valoradas como han sido las pruebas relativas a la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, observa esta jurisdicente que al momento de la promoción de pruebas de la parte demandada consignó junto a su escrito una serie de recibos donde evidencia el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora los cuales aun cuando fueron cancelados con un evidente retraso, considera esta sentenciadora que dicha situación fue aceptada por la demandante ya que no procedió a impugnar el valor probatorio de los referidos recibos (…) en consecuencia no considera quien hoy decide que proceda el desalojo en cuanto a la causal establecida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.

(…omissis…)

Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas promovidas por la parte actora, considera este Tribunal que con dichas pruebas no se evidencia en actas la necesidad que tiene el hijo de la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA, de ocupar el inmueble, por cuanto no promovió elementos contundentes ni suficientes que así lo demuestren, en consecuencia no procede el desalojo por esta causal. Así se decide.

DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRNCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO GARCIA contra la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ antes identificadas.

III
EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

El presente juicio que por desalojo intenta la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ se fundamenta en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, ya que la actora alega que su hijo, el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO, necesita ocupar el inmueble que es objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este proceso.

De igual manera, la parte demandante, ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA, quien ostenta el carácter de arrendadora en la relación arrendaticia pactada con la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, manifiesta que la demandada ha incumplido con el pago de los canon de arrendamiento desde el mes de mayo de 2015, hasta febrero de 2016.

Por su lado, la demandada, ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, niega rechaza y contradice de manera específica todos los alegatos expresados por la parte demandante.

De manera pues, que las ciudadanas ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, con la finalidad de confirmar lo expuesto en su escrito libelar y en su escrito de contestación respectivamente, aportaron al proceso una serie de pruebas que esta Superioridad valorara de inmediato.

Pruebas promovidas por la parte demandante junto al escrito libelar y que posteriormente fueron ratificadas en el lapso legal respectivo.

1.- Copia certificada del expediente MC.01327/10-15 emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, contenedor del procedimiento previo a la demanda de desalojo, seguido por la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, que riela en el expediente desde el folio tres (3) hasta el folio treinta y siete (37).

La documental señalada ut supra se refiere a la copia certificada de un documento público administrativo que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio tarifado como instrumento público negocial.

Así las cosas, debe indicar esta Jurisidcente que de la instrumental examinada se deduce el cumplimiento por parte de la accionante del procedimiento administrativo previo al juicio de desalojo por ante la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, previsto en el artículo 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas. Así se establece.-

Pruebas promovidas por la parte actora en la oportunidad legal correspondiente

2.- Invoco el merito favorable que se desprende de actas procesales.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se estipula.-

3.- Documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, de fecha 30 de enero de 2015, el cual se encuentra contenido en los folios ochenta y tres (83) y ochenta y cuatro (84).

4.- Documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, sin fecha cierta que se encuentra ubicado en los folios ochenta y cinco (85) y ochenta y seis (86).

Las instrumentales puntualizadas comprenden documentos privados que al no haber sido desconocidos ostentan valor probatorio, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. Así se determina.-

5.- Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 14 de septiembre de 2011, el cual quedo anotado bajo el No. 63, tomo 75 y que riela desde el folio ochenta y nueve (89) hasta el folio noventa y dos (92).

Constituye el medio de prueba señalado un documento debidamente autenticado, que al no ser rebatido por la parte demandada contiene pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concatenación con lo dispuesto en el artículo 1363 de la Ley Civil Sustantiva.

Así bien, se desprenden de las documentales contenidas en los particulares 3, 4 y 5 el vinculo arrendaticio existente entre las ciudadanas ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, sobre un inmueble constituido por una casa para vivienda familiar ubicada en la avenida 6, identificada con el número de casa No. 45-42, del Sector Altos de Jalisco de la carretera que conduce a Santa Rosa en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del Estado Zulia. Así de observa.-

6.- Copia simple del acta de nacimiento No. 1066 del ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO, emitida por la Prefectura Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constante en el folio noventa y siete (97).

Con respecto a la prueba indicada, se evidencia que la misma alude a la copia simple de un documento público que no fue impugnado por la parte demandada, por lo tanto, goza de valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Así bien, con este medio de prueba se evidencia el parentesco existente entre la parte demandante, ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GRACIA y el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO. Así se determina.-

7.- Factura No. 00000130 de fecha 10 de septiembre de 2015, la cual indica el pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2015 por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500), insertada en el folio noventa y ocho (98).

En lo relativo al instrumento señalado, comprende quien decide que la misma hace referencia al documento que acredita el pago del canon de arrendamiento perteneciente al mes abril de 2015, por parte de la arrendataria MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, el cual es valorado de conformidad con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo prescrito en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil. Pero bien, este Juzgado Superior considera que la respectiva documental no aporta elementos convincentes que ayuden a resolver la controversia suscitada referente al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2015 hasta febrero de 2016, así como la necesidad del hijo de la demandante de ocupar el inmueble, por lo tanto se desecha. Así se observa.-

Pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso legal correspondiente.

1.- Documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ de fecha 30 de enero de 2015, constante en los folios sesenta y tres (63) y sesenta y cuatro (64).

Con respecto a este medio de prueba, debe observarse que el mismo ya fue valorado y apreciado por esta Jurisdicente, ya que esta contenido dentro de los medios de pruebas aportados por la demandante. Así se estipula.-

2.- Documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ de fecha 30 de noviembre de 2006, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, insertado bajo el No. 76, tomo 190, que corre en los folios sesenta y cinco (65), sesenta y seis (66) y sesenta y siete (67).

El documento referido comporta un documento privado debidamente autenticado, que goza de valor probatorio ya que no fue desconocido por la parte demandante, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil aunado al artículo 1363 del Código Civil. De esta manera, se extrae de la documental en cuestión que el vínculo arrendaticio entre las ciudadanas ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ inicio el 30 de noviembre del año 2006. Así se estipula.

3.- Factura signada con el Nro. 00000137 de fecha 10 de febrero de 2016 por concepto de diez cánones de arrendamiento vencidos contados hasta el mes de febrero de 2016, por la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000), constante en el folio sesenta y ocho (68).

4.- Factura signada con el Nro. 00000139 de fecha 05 de marzo de 2016, por concepto del pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2016 por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500), ubicada en el folio sesenta y nueve (69).

5.- Factura signada con el Nro. 00000141 de fecha 04 de abril de 2016, por concepto del pago de canon de arrendamiento del mes de abril de 2016, por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500), que corre en el folio setenta (70).

6.- Factura signada con el Nro. 00000146 de fecha 26 de julio de 2016, por concepto del pago de canon de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2016, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.5.000), constante en el folio setenta y uno (71).

7.- Factura signada con el Nro. 00000149 de fecha 16 de septiembre de 2016, por concepto del pago de canon de de arrendamiento del mes de septiembre de 2016, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000) que riela en el folio setenta y dos (72).

8.- Factura signada con el Nro. 00000144 de fecha 04 de junio de 2016, por concepto del pago del canon de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2016 por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.5.000), que riela en el folio setenta y ocho (78).

Las instrumentales previas, de igual manera deben ser valoradas de conformidad con el artículo 444 de la Ley Civil Adjetiva en proporción con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en razón de que no fueron impugnadas ni desconocidos por la parte demandante, así bien los mismos aluden al pago de canon de arrendamiento desde el mes de mayo de 2015 hasta el mes de septiembre de 2016, obligación atribuida a la demandada, ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, quien ostenta en carácter de arrendataria. Así se establece.-

9.- Factura signada con el Nro. 00000130 de fecha 10 septiembre de 2015, por concepto del pago de canon de arrendamiento vencido en el mes de abril de 2015, por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) que riela en el folio setenta y tres (73).

10.- Factura signada con el Nro. 00000123 de fecha 23 de marzo de 2015, por concepto del pago de canon de arrendamiento vencido en el mes de marzo de 2015, por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500), la cual se encuentra en el folio setenta y cuatro (74).

11.- Factura signada con el Nro. 00000121 de fecha 21 de marzo de 2015, por concepto del pago de canon de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2015 por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs.4.000), insertada en el folio setenta y cinco (75).

12. - Factura signada con el Nro. 00000116 de fecha 17 de enero de 2015, por concepto del pago de canon de arrendamiento por los meses de noviembre y diciembre de 2014 por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000) señalada en el folio setenta y seis (76).

Sobre las documentales que antecede, percibe esta Alzada que las mismas hacen referencia a instrumentos que acreditan el pago del canon de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo y abril de 2015, por parte de la arrendataria MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, los cuales son valorados de conformidad con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo prescrito en los artículos 1363 y 1364 del Código de Procedimiento Civil. Mas aun, considera este Tribunal que las mencionadas documentales no aportan elementos convincentes que ayuden a resolver la controversia suscitada y en consecuencia son desechadas. Así se estipula.-

IV
AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA

Una vez llegado el día y la hora fijada para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, esta Superioridad deja expresa constancia de la comparecencia de los profesionales del derecho ROBINSON EDUARDO BARBOZA PÉREZ y ALEJANDRO MÉNDEZ PÉREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 203.815 y 46.796, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandante recurrente, ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA, previamente identificada. Asimismo, deja constancia el Secretario del Tribunal de la incomparecencia a la presente Audiencia Oral y Pública de la parte demandada ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, previamente identificada.

Iniciada la audiencia se le concedió la palabra al apoderado judicial de la parte demandante recurrente, ejerciendo tal derecho, el abogado en ejercicio ALEJANDRO MÉNDEZ PÉREZ, el cual esgrimió lo siguiente:

• Que el derecho de propiedad esta garantizado por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

• Que en el 2014 la arrendadora le comunicó a la arrendataria que necesitaba el inmueble para su hijo que tenía una familia y no tenía donde vivir.

• Que la arrendadora comunicó por escrito a la arrendataria que debía desalojar el inmueble.
• Que la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA quiere que su hijo ocupe el inmueble ya que hoy en día es muy difícil adquirir una vivienda.

• Que al iniciar el procedimiento administrativo, la demandada, ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ se dirigió a la casa de la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y le manifestó que le entregaría el inmueble y le pagaría los cánones de arrendamiento vencidos.

• Que hubo un acuerdo con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, pero en lo que va de año no ha pagado ningún canon de arrendamiento.

Debe dejar constancia este Juzgado Superior que el apoderado judicial de la parte demandante recurrente consignó en este acto las siguientes pruebas:

1.- Copia certificada del acta de nacimiento correspondiente al ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO, de fecha 10 de septiembre de 1980, emitida por la Oficina Parroquial del Registro Civil Cristo de Aranza, en fecha 05 de noviembre de 2015, anotada bajo el No. 1066, libro 03, año 1980.

2.- Copia certificada del acta de nacimiento correspondiente al niño CARLOS LUIS PEROZO RODRIGUEZ, de fecha 10 de abril de 2007, emitida por la Oficina de Registro Civil de la parroquia Raúl Leoni, en fecha 10 de septiembre de 2015, anotada bajo el No. 379, en la cual fue estampada nota marginal donde se hace constar que el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO, reconoció como hijo al prenombrado ciudadano en fecha 23 de julio de 2007.

Las pruebas que anteceden hacen referencia a copias certificadas de documentos públicos, las cuales se encuentran dentro de los medios de pruebas que pueden ser admitidos en esta instancia, de conformidad con el artículo 520 de la Ley Civil Adjetiva. Así pues, si bien estos instrumentos gozan de valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concatenación con el artículo 1384 del Código Civil, de los mismos únicamente se puede desprender el vínculo consanguíneo de primer grado entre la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO, lo cual ya fue constatado al llevar a cabo la revisión de actas, y el vinculo consanguíneo de primer grado entre el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO y el niño CARLOS LUIS PEROZO RODRIGUEZ, pero bien, no se destraba ningún elemento que demuestre la necesidad de ocupar el inmueble que alega la accionante, ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA. Así se establece.-

V
PARTE MOTIVA

Una vez revisadas y examinadas las actuaciones constantes en el expediente perteneciente a esta causa, corresponde a este Tribunal decidir en base a las siguientes consideraciones.

La controversia suscitada en el presente proceso versa sobre la acción de desalojo intentada en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, por la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA en virtud de la relación arrendaticia que mantienen ambas ciudadanas desde el 30 de enero de 2006.

En este sentido, resulta pertinente vislumbrar el sentido de la acción de desalojo. Al respecto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en la obra titulada Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (2006), página 171 señala que el desalojo comporta: “aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley(…).

Así bien, para que la acción de desalojo sea procedente el arrendador debe invocar uno de los numerales taxativos estipulados en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, que a la letra reza:

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. (Subrayado de Alzada).

Bajo esta perspectiva, se percata esta Jurisidicente que la demandante, ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA interpone la acción de desalojo alegando que la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ dejo de pagar diez canon de arrendamientos contados a partir del mes de marzo del año 2015 hasta el mes de febrero de 2016. Asimismo, expone la parte demandante que insta la acción de desalojo por la necesidad de su hijo, el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO de ocupar el inmueble, ya que vive en casa de su suegra junto a su esposa.

Primeramente, con respecto al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a diez meses, desde mayo de 2015 hasta el mes de febrero de 2016, pudo evidenciar esta Juzgadora que la parte demandada desvirtuó lo alegado por la accionante, ya que aporto al proceso facturas de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, los cuales no fueron desconocidos por la parte demandante, por lo tanto, no queda configurado el incumplimiento de los cánones de arrendamiento y así mal podría quien decide declarar el desalojo en razón de este argumento. Así se dispone.

Por otro lado, alega de igual forma, la parte actora la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su hijo, el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO, y de esta manera, surge por efecto la carga de probar dicha afirmación, empero a lo estipulado en el artículo 506 que expresamente establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”. (Negrillas del Tribunal).

En provecho de lo expuesto, considera ineludible esta jurisdicente reproducir nuevamente el contenido del artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda para poder extraer los requisitos que debe demostrar la arrendadora para que pueda proceder el desalojo por esta causal.

Tenemos pues que el numeral 2 del artículo 91 prescribe: Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

De la disquisición de la norma citada, puede este Órgano Jurisdiccional deducir que para que procede el desalojo por necesidad de ocupar el inmueble que es necesario que:

1.- Exista un vínculo arrendaticio.
2.- La propiedad del inmueble.
3.- El vinculo consanguíneo.
4.- Prueba contundente de la necesidad.
5.- La notificación que hiciera el arrendador al arrendatario al finalizar el contrato.

En lo que corresponde al primer requisito, se constata que de los siguientes documentos tales como son: el documento del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ (sin fecha expresa) contenido en los folios ochenta y cinco (85) y ochenta y seis (86), el documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, de fecha 30 de enero de 2015, que corren los folios ochenta y tres (83), ochenta y cuatro (84), sesenta y tres (63) y sesenta y cuatro (64), documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 14 de septiembre de 2011, el cual quedo anotado bajo el No. 63, tomo 75, que riela en los folios desde el ochenta y nueve (89) al noventa y dos (92), el documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y MIRTHA FRNACISCA MORACHINI GONZALEZ de fecha 10 de noviembre de 2006, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, insertado bajo el No. 76, tomo 190, insertado en los folios sesenta y cinco (65), sesenta y seis (66) y sesenta y siete (67), se desprende el vinculo arrendaticio existente entre la parte demandante, ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y parte demandada, ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, que inició en el año 2006 y ha perdurado hasta los presentes días, experimentando el contrato de arrendamiento algunas modificaciones, así bien al evidenciar la relación arrendaticia entre las litigantes, se verifica el primer requisito exigido para declarar el desalojo en virtud del numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.

Seguidamente debe corroborarse el segundo requisito el cual implica verificar que la arrendadora, ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA, quien intenta la acción de desalojo, es la propietaria del inmueble. De esta manera, al llevar a cabo esta Alzada la revisión de las actas procesales puede percatarse que dentro del expediente del procedimiento administrativo previo, específicamente en los folios diez (10), once (11) y doce (12) consta copia certificada de un documento protocolizado el 12 de mayo de 2009 por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual constituye un documento público que no fue impugnado ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual goza de valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.384 del Código Civil y el cual le atribuye a la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA la propiedad del inmueble ubicado en la avenida 6, identificado con el número de casa 45-42, del Sector Altos de Jalisco de la carretera que conduce a Santa Rosa en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que es el inmueble sobre el cual versa el vinculo arrendaticio entre las litigantes, y por efecto, se verifica el segundo requisito para que proceda el desalojo por necesidad de ocupar el inmueble.

Ahora bien, debido a que la parte demandante invoca el desalojo fundamentando que su hijo, el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO, necesita ocupar el inmueble debido a que vive en situaciones incomodas en la casa de su suegra, debe pues, corroborarse el vinculo consanguíneo entre la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA y el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO.

En este orden de ideas, observa esta Jurisidciente que este requisito se encuentra consumado ya que en actas consta el acta de nacimiento del ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO, la cual se encuentra signada con el número 1066 emitida por la Prefectura de la Parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del Estado Zulia y la cual prueba que efectivamente el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO es hijo de la ciudadana ESTHER CHIQUINQUIRA MILLANO DE GARCIA.

Pasando al siguiente requisito, debe verificarse la necesidad que alega la parte demandante de ocupar el inmueble por parte de su hijo. Al respecto el ilustre autor GILBERTO GUTIERREZ QUINTERO en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario expone que: La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar el necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

En corolario de la doctrina explanada se desprende que la necesidad implica el surgimiento de algún suceso o acontecimiento que obligue al propietario o algún pariente consanguíneo a habitar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya que de no ocuparlo le podría causar a la persona en cuestión algún detrimento económico, familiar, social o de cualquier otra índole.

En esta perspectiva, al examinar el expediente contenedor de la causa se evidencio que no consta en las actas alguna prueba que demuestre la necesidad alegada por la parte demandante, ni aún, algún elemento que produzca en esta Jugadora la presunción de que el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO necesita habitar el inmueble propiedad.

Por último basta verificar que la arrendadora haya notificado a la arrendataria al finalizar el contrato sobre la intención de no continuar con el vínculo arrendaticio, lo cual no logra corroborarse, ya que no se desprende de las actas del expediente la mocionada exigencia.

De esta manera, este Tribunal Superior encuentra indefectible declarar la improcedente el desalojo por motivo de necesidad de ocupar el inmueble, así como lo regula el numeral 2 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, empero de que no consta en autos la demostración de que el hijo de la arrendadora, el ciudadano CARLOS ALBERTO ROA MILLANO necesita ocupar el inmueble objeto de la relación arrendaticia entre las partes de este proceso, asimismo, no hay evidencia de la notificación que la arrendataria debía haber efectuado a la arrendataria por disposición expresa de la ley. Así se decide.

Por los fundamentos anteriormente esgrimidos, esta Superioridad deberá declarar en la parte dispositiva del presente fallo SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 05 de abril del año 2017 por el profesional del derecho ALEJANDRO MENDEZ PÉREZ, actuando como apoderado judicial de la ciudadana ESTHER MILLANO DE GARCIA, contra la decisión dictada el 31 de marzo de 2017 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana ESTHER MILLANO DE GARCIA, en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ; en consecuencia, SE CONFIRMA la decisión proferida en fecha 31 de marzo de 2017 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conforme a los argumentos expresados por esta Alzada, en el sentido que se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoare la ciudadana ESTHER MILLANO DE GARCIA, en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, previamente identificadas. ASÍ SE DECIDE.

VI
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 05 de abril del año 2017 por el profesional del derecho ALEJANDRO MENDEZ PÉREZ, actuando como apoderado judicial de la ciudadana ESTHER MILLANO DE GARCIA, contra la decisión dictada el 31 de marzo de 2017 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana ESTHER MILLANO DE GARCIA, en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, plenamente identificadas.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión proferida en fecha 31 de marzo de 2017 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conforme a los argumentos expresados por esta Alzada, en el sentido que se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoare la ciudadana ESTHER MILLANO DE GARCIA, en contra de la ciudadana MIRTHA FRANCISCA MORACHINI GONZALEZ, previamente identificadas.

TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. Y REGISTRESE Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cinco (05) días de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años 207 de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ

En la misma fecha anterior siendo las once y media de la mañana (11:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ