TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
207° y 158°
EXPEDIENTE Nº: 14.686
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARIA CRISTINA MUCHACHO DE GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 115.069, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio ANMY TOLEDO de COLETTA, JAVIER MANSTRETTA CARDOZO, LAURA MANSTRETTA CARDOZO y ALYSETTE SÁNCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.441, 57.837, 105.913 y 63.351, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil SERVICIOS DE VIDEO E ILUMINACIÓN Y AUDIO, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 1995, bajo Nº 25, Tomo 119-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio ÁNGEL RINCÓN GONZÁLEZ, ALDO YEPES GONZÁLEZ, ENOCH JAFETH RINCÓN FARÍA y FERNANDO ANDRÉS LOBOS AVELLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 59.182, 72.740, 2.955 y 60.603
FECHA DE ENTRADA: 26 de septiembre de 2016.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Interlocutoria con carácter de Definitiva.
I. DE LA RELACIÓN DE ACTAS.
Debido a la distribución de ley le correspondió conocer a este Órgano Jurisdiccional de Primera Instancia de la demanda que por motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento, que incoare la ciudadana Maria Cristina Muchacho de García en contra de la Sociedad Mercantil Servicios de Video e Iluminación y Audio, C.A, ut supra identificados, en consecuencia, por medio de auto de fecha 26 de septiembre de 2016 se admitió cuanto hubo lugar en derecho el anterior escrito libelar, ordenándose la citación de la parte demandada.
Se evidencia de actas que por medio de escrito de fecha 6 de octubre de 2016, la parte actora reformó la demanda siendo admitida por este Juzgado por auto de misma fecha. En el mismo sentido, mediante exposición por parte del Alguacil Natural de esta Instancia Civil, consta en las actas de la infructuosidad de la citación de la parte accionada en el presente juicio, por lo tanto, y previo pedimento de parte, se ordenó la citación de la misma mediante carteles, mediante auto de fecha 2 de diciembre de 2016.
Asimismo, cumplidas con las formalidades establecidas en el artículo 223 del código de procedimiento civil, este Tribunal resolvió por auto de fecha 8 de marzo de 2017, designar con el carácter de defensora ad litem de la parte querellada de autos, a la Abogada Yda Pérez León, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.268.764.
Finalmente, mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2017, suscrita por la representación judicial de la parte demandante y demandada, respectivamente, solicitan la homologación del anterior acto de auto composición procesal, por lo tanto, dar por terminado el presente litigio.
II. DE LA TRANSACCIÓN.
En fecha 7 de diciembre de 2016 mediante diligencia suscrita por los Anmy Toledo y Ángel Rincón González, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.441 y 59.182, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante y demandada correspondientemente, que en virtud del artículo 1713 y siguientes del Código Civil, en concordancia con el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, con el fin de dar por terminado el presente proceso, en los siguientes términos;
El Apoderado judicial de la parte demandada en representación de su patrocinada, expuso dar por cierto los argumentos de hecho y derecho esgrimido por la parte actora y, en ese orden de ideas, considerar como resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de julio de 2013, anotado bajo el N° 85, tomo 81.
En este sentido, acordaron las partes otorgar a la parte demandada en el presente juicio “el término de un (01) año –como máximo- contados a partir del día de hoy, para entregar dicho inmueble, a modo de prórroga legal, habida cuenta de la terminación contractual de la relación arrendaticia, esto es sin que se generen nuevos términos arrendaticios, ofreciendo para ello, el pago de la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) suma ésta determinada como canon de arrendamiento mensual, calculada de conformidad con los diversos ajustes anuales correspondientes, desde el año 2013, hasta la fecha, a partir del mes corriente a la fecha cierta de este acto, esto es, al mes de MAYO de 2017, y pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros cinco (05) días de cada mes, en la cuenta corriente de la cual es titular la ciudadana MARIA CRISTINA MUCHACHO DE GARCÍA, con cédula de identidad N° V- 115.069 (sic), en el Banco Occidental de Descuento, cuenta corriente N° 0116-0126-00-2126038502. Dichos pagos serán realizados hasta la fecha de la total desocupación y entrega del inmueble, ajustándose dicha cantidad, transcurridos que sean seis (06) meses contados a partir de la fecha cierta de este acto, de conformidad con los índices que al efecto arroje el Banco Central de Venezuela, esto es, a partir del mes de NOVIEMBRE DE 2017 (sic). Que en caso de que dicho ajuste no sea posible, por no estar actualizados por el ente oficial los índices respectivos, el ajuste se hará de conformidad con el último índice arrojado por el Banco Central de Venezuela hasta tanto se actualice al mes corriente del ajuste y sea pagado en calidad de retroactivo, el equivalente a la suma sin ajustarse debidamente. Dicho ajuste solo afectará el segundo trimestre del término que aquí se acuerda, esto es, el término que transcurra entre los meses de noviembre de 2017 a abril de 2018.”
Asimismo, manifestaron las partes en el acuerdo transaccional que “El término solicitado de un (01) año antes dicho, es para la entrega del inmueble el día PRIMERO (1°) DE MAYO DE 2018, con todas las reparaciones necesarias para su buen funcionamiento en el mismo estado que le fuera entregado a mi representada, muy especialmente en lo que respecta a los aires acondicionados de los que está dotado el apartamento objeto del contrato, sin que ello se repute de forma alguna como una nueva relación arrendaticia. El establecimiento de dicho término en nada obsta para la entrega anticipada del inmueble.
La parte accionada de la presente relación jurídico procesal, indicó “Ofrezco asimismo, por concepto de indemnización por las cantidades sin ajustarse de manera oportuna en el tiempo, dada la ostensible depreciación de la moneda nacional, el pago de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) pagaderos en dos partes o trimestres, esto es, la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) transcurridos que sean tres (03) meses calendario a la fecha cierta de este acto, de decir, para el día VEINTITRÉS (23) DE AGOSTO DE 2017, y la suma restante, esto es, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) en fecha VEINTITRÉS (23) DE NOVIEMBRE DE 2017. Dicho montos serán pagados de la misma manera acordada para el pago del canon de arrendamiento, es decir, mediante transferencia bancaria a la cuenta arriba descrita. El documento transferencia resultante de dicha operación bancaria será prueba suficiente para demostrar el pago y cancelación de las obligaciones aquí asumidas vistas individualmente, ya que en dicha cuenta no serán depositados y/o transferidos por parte de mi mandante montos diferentes a los aquí causados. Solicito que para ello y como parte de la transacción a suscribirse, sea tomado este tiempo, no como un nuevo contrato, sino como un término para la entrega del inmueble en el sentido de que el contrato debe reputarse como resuelto y el término para su entrega, un término de prórroga legal convenido entre las partes.”
En ese orden de ideas, explanó el apoderado judicial de la parte demandada asumir “mi representada la responsabilidad por el hecho de un tercero a que se contrae el artículo 1.191 del Código Civil, en el caso de uno de sus empleados, dependientes o personal de confianza, accionista que habitare el inmueble causare daños o no quisiese entregar el inmueble alegando que existen a su favor derechos irrenunciables como los establecidos en la Ley de Arrendamiento de Vivienda haciéndose responsable, en todo caso, por daños y perjuicios ante la actora o ante cualquiera de sus sucesores o causahabientes, durante el término que se solicita y hasta la total desocupación y entrega del inmueble.
La parte accionada acuerda transigir que “Asimismo manifiesto en nombre de mi mandante, que en caso de incumpliendo de una cualquiera de las obligaciones que se asumen en esta transacción, se proceda a la ejecución del mismo ordenándose el desalojo del inmueble descrito en actas, teniéndose como de plazo vencido el pago de la cantidad de dinero ofrecida como indemnización o ajuste de canon antes dicho, más las sumas por conceptos de las mensualidades o pagos mensuales pactados hasta por el término de un (01) año, dejando a salvo las sumas que ya hubieran sido canceladas. Que en caso de que mi representada resolviese entregar antes del término de un (01) año el inmueble descrito en las actas y objeto del contrato que por este acto se da por resuelto, la parte actora convendría en recibirlo, quedando libre del pago de los pagos mensuales pactados, es decir, solo pagaría los meses hasta su anticipada desocupación.
Por lo tanto, la representación judicial acordó “Se ofrece la entrega en este acto mediante cheque no endosable, de fecha 22 de mayo de 2017, N° 49825193 girado a la orden de la ciudadana MARIA CRISTINA MUCHACHO de GARCÍA, la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) contra la cuenta N° 0134-0039-39-0393043083, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de MAYO DE 2017.”
Ahora bien, en la misma oportunidad manifestó la representación judicial de la parte actora “Visto el ofrecimiento realizado por la parte demandada en este proceso, acepto el mismo en todos y cada uno de sus términos y declaro recibir en nombre de mi mandante el cheque antes descrito contentivo del pago de la suma antes determinada correspondiente al mes de mayo de 2017.”
Finalmente, las partes que componen el presente litigio acordaron “Ambas partes declaran que cada una correrá con los costos generados por concepto de honorarios judiciales causados y otros, en los términos del artículo 277 del código de procedimiento civil; Solicitamos al Tribunal le imparta su aprobación a la presente transacción homologándola e impartiéndole autoridad de cosa juzgada, absteniéndose de archivar el expediente hasta que conste el cumplimiento definitivo de las obligaciones asumidas en esta transacción.”
Así quedo delimitada la Transacción suscrita por la Abogada Anmy Toledo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 48.441, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana María Cristina Muchacho de García, y el Abogado Ángel Rincón González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.182, actuando como representante judicial de la Sociedad Mercantil Servicios de Video, Iluminación y Audio, C.A., ut supra identificados, parte demandante y demandada, respectivamente en el presente juicio.
III. DE LA HOMOLOGACIÓN.
Ahora bien, colige esta Jurisdiscente como pertinente hacer un análisis jurídico de la figura de la transacción como medio de auto composición procesal, la cual está prevista en el Código Civil, en los siguientes términos:
Artículo 1713° La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.

Artículo 1714° Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.

Artículo 1716° La transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto. La renuncia a todos los derechos y acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado lugar a la transacción.

Artículo 1718° La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.

De la misma manera, resulta prudente citar los artículos 255 y 256 del código de procedimiento civil, el cual estatuye:
“Artículo 255° La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.

Artículo 256° Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”

A tal efecto, bajo la perspectiva de la ley sustantiva civil la esencia principal de la Transacción es el intercambio mutuo de concesiones entre las partes, para prevenir un litigio eventual o dar por terminado un juicio en curso, relevando su derecho de accionar contra el otro en derivación del cumplimiento del acuerdo transaccional. De la misma manera, se trata entonces del establecimiento de una verdadera relación contractual entre los contrayentes, que debe contar con los requisitos de existencia de todo contrato, esto es consentimiento, objeto y causa, tal como lo dispone el artículo 1.141 del Código Civil.
En el mismo orden de ideas, para la celebración de un acuerdo transaccional dispone la norma sustantiva que se requiere capacidad para disponer de las cosas comprendidas en tal acuerdo, ahora bien, en el ámbito procesal civil, el código de adjetivo civil en su artículo 154 establece dos requisitos sine qua non para la procedibilidad de la homologación del acuerdo que sirve de autocomposición procesal, esto es que se posea facultad expresa y de disposición sobre el derecho en litigio, en consecuencia, una vez verificada las mismas el Juzgador debe homologarlo adquiriendo tal providencia interlocutoria carácter de definitivo y pasando en carácter de cosa juzgada. Así lo ha establecido nuestro Máximo Tribunal en Sala Constitución por medio de la sentencia Nº 3588 del 19 de diciembre de 2003, Exp. Nº 02-2602, con ponencia del Dr. Iván Rincón Urdaneta;
“…Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que -previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello- dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento…”.
(Negrillas de este Juzgado)

Dicho lo anterior, y una vez analizada la transacción presentada por las partes, infiere necesario esta Jurisdicente realizar la siguiente consideración;
Se trata el presente procedimiento de un juicio que por motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento que incoare la ciudadana María Cristina Muchacho de García en contra de la Sociedad Mercantil Servicios de Video e Iluminación y Audio, C.A, asimismo, que luego de una exhaustiva revisión del contrato, que riela de los folios 15 al 20, objeto del presente litigio, las partes en la cláusula primera (1era) pautaron el objeto del contrato de arrendamiento y la destinación del inmueble sometido a la relación arrendaticia en los siguientes término;
“(…) LA ARRENDATARIA y EL PATRONO hacen constar que el inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento será ocupado por LA ARRENDATARIA, por necesidad y por causa de la relación laboral que ésta mantiene con EL PATRONO, haciendo constar además LA ARRENDATARIA y el PATRONO que la causa de celebración de este contrato de arrendamiento responde a que por razones de conveniencia de LA ARRENDATARIA y EL PATRONO se hace necesario ocupar el inmueble arrendado por el tiempo convenido en este contrato, bajo las condiciones y modalidades que este documento contempla; en el entendido, y con la expresa salvedad, de que la responsabilidad del pago de los cánones de arrendamiento recaerá estrictamente sobre LA ARRENDATARIA, y que a los efectos previstos en el artículo 9 de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cánones de arrendamientos son de naturaleza extra-salarial(…)”

En consecuencia, en virtud del carácter de orden público con el que se encuentra revestida las disposiciones en materia arrendaticia de inmuebles destinados para vivienda, y el principio de la irrenunciabilidad de los derechos inquilinarios que rige la materia, resulta pertinente traer a colación el artículo 9 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial N° 6.053 extraordinaria, de fecha 12 de noviembre de 2011), a los efectos de determinar si la referida relación arrendaticia se encuentra sometida a su ámbito de aplicación y, asimismo, el ejercicio de disposición del derecho en litigio, como facultad esencial por mandato del artículo 154 del código adjetivo civil. Dispone el referido artículo 9 lo siguiente;
Artículo 9: Queda excluida del régimen de la presente Ley la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de subordinación existente, no así, a los efectos de la fijación del canon de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo, con la excepción que establezca la presente Ley. (Subrayado de este Juzgado)

De la misma manera, dispone el artículo 5 del la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (decreto nº 427 25 de octubre de 1999);
Artículo 5: Quedan excluidas del régimen del presente Decreto¬ Ley, sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. (Subrayado de este Juzgado)

En otro sentido, en cuanto al marco de aplicación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, estatuye el artículo 2 lo siguiente;
Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmueble destinados a uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófano, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público. (Subrayado de este Juzgado).

Así las cosas, a tenor de las disposiciones anteriormente citadas, se evidencia que tal como fuera constituida por las partes la relación arrendaticia en cuestión, la misma se encuentra fuera del marco de regulación de la legislación en materia de arrendamiento de vivienda, inmobiliaria y de inmuebles para uso comercial, en consecuencia, no vulnera el anterior acto de auto composición procesal disposiciones de carácter de orden público, lo que resulta fundamental para la determinación de la disponibilidad del derecho litigioso.
Ahora bien sobre la disponibilidad de derechos o relaciones, establece el artículo 6 del código civil lo siguiente;
Artículo 6: No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.

En este orden de ideas, sostiene el autor Arístides Rengel-Romberg, en su obra Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano (1982), que serán derechos indisponibles; “Todos aquellos en que está presente no solo el interés privado de las partes, sino también el orden público o las costumbres, como los relativos al estado y capacidad de las personas.”
Por lo tanto, distingue el referido tratadista que existen dos limitaciones una de carácter objetivo, que hace alusión a las limitaciones que establece el propio legislador que prohíbe la celebración de acuerdos de auto composición procesal para dar por terminado un litigio, tal es el caso en materia de divorcio o separación de cuerpos, en la cual no está permitido las transacciones, por otro lado, una limitación de carácter subjetivo, que versa sobre la capacidad de los sujetos para la celebración del acuerdo transaccional.
Finalmente, se evidencia de las actas procesales facultad expresa de los apoderados judiciales de las respectivas partes demandante y demandada para celebrar la anterior transacción y disponer del derecho en litigio, asimismo, por cuanto no se contrapone a normas de orden público, esta operadora de justicia estima que lo conducente en derecho es declarar la homologación del anterior acuerdo transaccional, tal como se expresará de forma precisa y lacónica en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
IV. DISPOSITIVO.
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: HOMOLOGADA LA TRASACCIÓN, suscrita por los Abogados en ejercicio Anmy Toledo y Ángel Rincón, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.441 y 59.182, actuando representación de la ciudadana MARIA CRISTINA MUCHACHO DE GARCÍA y la Sociedad Mercantil SERVICIOS DE VIDEO E ILUMINACIÓN Y AUDIO, C.A ut supra identificados, respectivamente, parte demandante y demandada en el presente juicio por motivo de Resolución de Contrato, con fundamento en los artículo 1713 del código civil, en concordancia con los artículos 255 y 256 del código de procedimiento civil. Dejándose a salvo los derechos de terceros.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.
Dada firmada y sellada en la sala de despacho de este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los veintiséis (26) días del mes de mayo de 2017. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA;

Dra. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN,
LA SECRETARIA,

MSc. MARIA ROSA ARRIETA FINOL.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión quedando anotada bajo el Nº 31

LA SECRETARIA

Exp. Nº 14.686
IRV/MRA/FF