REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA Maracaibo, 22 de mayo de 2017 207° y 158° EXPEDIENTE: 14276. PARTE DEMANDANTE: ALEXANDER ANTONIO PEROZO CHOURIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.862.578. APODERADAS JUDICIALES: BEATRIZ PAZ y SOLBELLA CARRASQUERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 46.348 y 46.489, respectivamente. PARTE DEMANDADA: RICARDO ANTONIO VELÁSQUEZ VEZGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.679.115. APODERADOS JUDICIALES: VICTORIA GRANADILLO, VERÓNICA BRICEÑO y NIRIA JIMÉNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo los N° 140.200, 141.617 y 141.660, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO FECHA DE ENTRADA: 27 de febrero de 2015 SENTENCIA: DEFINITIVA I RELACIÓN DE LAS ACTAS En auto de fecha 09 de marzo de 2015, el Tribunal admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho. En fecha 30 de abril de 2015, el alguacil expuso y consignó los recaudos de citación de la demandada, por ser infructuosa su citación personal; asimismo, en auto de fecha 04 de mayo de 2015, por solicitud de parte se ordenó la citación por carteles de la parte demandada, con base al contenido del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidas las formalidades de Ley, por solicitud de parte en auto de fecha 30 de julio de 2015, el Tribunal designó a la abogada Valeria Quintero, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 206.644, como defensora ad-litem; una vez notificada y jurantada, por solicitud de parte en auto de fecha 14 de octubre de 2015, se libraron los respectivos recaudos de citación. En fecha 25 de noviembre de 2015, la abogada Valeria Quintero, antes identificada, presentó escrito de contestación. En fecha 27 de noviembre de 2015, la abogada en ejercicio Victoria Granadillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 140.200, presentó escrito de contestación. En auto de fecha 02 de diciembre de 2015, se admitió la reconvención propuesta. En fecha 09 de diciembre de 2015, la abogada en ejercicio Solbella Carrasquero, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 46.489, presentó escrito de contestación a la reconvención. En auto de fecha 01 de febrero de 2016, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes; asimismo, en fecha 24 de mayo de 2016, se agregó la comisión de testigos N° 5.298-2016, emanada del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y en auto de fecha 06 de julio de 2016, se ratificaron los oficios N° 072, 074, 075, 076, 077, 080 y 104 dirigidos a SEDEMAT, CATASTRO, PDVSA, BANAVIH y a la Oficina Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda Región Zulia. En auto de fecha 30 de noviembre de 2016, se fijó la oportunidad procesal para presentar los informes, con fundamento en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la notificación de las partes; cumplidas las notificaciones ordenadas la abogada en ejercicio Verónica Briceño, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 141.617, presentó escrito de informes tempestivamente en fecha 26 de enero de 2017, mientras que la abogada en ejercicio Beatriz Paz, inscrita en el Inpreabogado el N° 46.348, los presentó de manera tardía en fecha 14 de febrero de 2017. Finalmente, en auto de fecha 17 de abril de 2017 con fundamento en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se acordó el diferimiento de la sentencia definitiva. II LÍMITES DE LA CONTROVERSIA ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Alegó que en fecha 26 de diciembre de 2013, celebró un contrato de opción de compra venta con el demandado, en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo Estado Zulia, inserto bajo el N° 64, tomo 103, sobre un inmueble constituido por una (1) casa quinta, destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y su parcela de terreno propio distinguido con el N° 56-72, ubicada en la avenida 15G de la Urbanización La Trinidad, en la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual posee una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos, Nor-este: mide veinticinco metros (25.00 Mts.) y linda con casa 56-60; Nor-oeste: mide doce metros (12.00 MTs.) y linda con casa 56-71, Sur-Este: mide doce metros (12.00 Mts.) y linda con la avenida 15G, Sur-oeste: mide veinticinco metros (25.00 Mts.) y linda con la casa 56-84, el mismo pertenece al vendedor según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de enero de 2004, anotado bajo el N° 16, tomo 7, primer trimestre, protocolo primero. Asimismo, manifestó que el precio de la venta se estipuló por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), cantidad que se cancelaría al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta; sin embargo, con la opción de compra venta suscrita le entregó al vendedor la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), en la forma siguiente: 1) ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,00), en cheque de gerencia N° 00013623. 2) ciento setenta y cinco mil bolívares (Bs. 175.000,00), según cheque de gerencia N° 00013253. 3) ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), por cheque personal N° 0001211, el primero y el segundo emitidos en fecha 16 de junio de 2013 del Banco de Venezuela y el tercero emitido igualmente en fecha 16 de junio de 2013 del Banco Provincial; mientras que la diferencia del precio que ascendió a la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), correspondería cancelarla al momento de la protocolización de la venta definitiva; el referido contrato de opción de compra venta tenía una vigencia de noventa (90) día, más una prórroga de treinta días (30) días continuos, para un total de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma de la opción de compra venta. Del mismo modo esgrimió, que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato antes mencionado el vendedor se comprometió a entregar al comprador todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de venta, y que si el vendedor no cumplía con la mencionada cláusula, el lapso de vigencia del contrato se prorrogaría automáticamente en igual proporción, lo cual no sería imputable al comprador; igualmente, el vendedor manifestó que le ha dado largas a la celebración de la venta definitiva, prorrogando el contrato durante años, de lo cual se demuestra la falta de interés de vender por parte del demandado, incluso por petición de este ha tenido que firmar varias opciones de compra venta con motivo del vencimiento de los mismos, causándole gastos y pérdida de tiempo. Afirmó asimismo que de acuerdo a la cláusula séptima del contrato en cuestión, una vez vencido el plazo de vigencia estipulado, el vendedor o el comprador debía manifestar en forma escrita a la otra parte, su interés expreso de disolver el negocio indicando las razones o motivos ha que hubiere lugar, y hasta el momento el vendedor no ha manifestado ni en forma verbal ni por escrito su deseo de dejar sin efecto la convención celebrada, siendo evidente que el vendedor no quiere protocolizar la venta definitiva sobre el inmueble antes descrito, habiendo transcurrido más de dos (2) años desde la firma del primer contrato. Por todos los argumentos, demanda al ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, por cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 1.159 del Código Civil, y estima la demanda en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), cuya equivalencia asciende a seis mil seiscientos sesenta y seis unidades tributarias (6.666,00 U. T.). ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA: El demandado reconoció que celebró un contrato de opción a compra venta con el demandante, sobre el inmueble anteriormente identificado; sin embargo, negó rechazó y contradijo que el incumplimiento fuese imputable a su persona, por no entregarle al comprador los recaudos necesarios para la protocolización del documento; pues de acuerdo a la cláusula segunda del contrato el demandante se comprometió a tramitar un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat y un préstamo ante la empresa donde labora Petróleos de Venezuela (PDVSA), Operaciones Acuáticas, con la finalidad de cancelar el saldo restante, esto es la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), lo cual nunca hizo, o de haberlo hecho le fue negado por no cumplir con los requisitos exigidos. Manifestó que durante la vigencia del contrato de opción, nunca cumplió con la obligación de pagar el saldo restante, bien sea de manera directa, o a través de una oferta real de pago por ante un tribunal, ya que para poder exigir el cumplimiento ha debido de pagar cantidad de dinero adeudada, motivo por el cual no se pudo materializar la venta y hasta la fecha no se materializará por cuanto el lapso de vigencia del contrato se encuentra vencido, sin que exista prórroga. Del mismo modo, argumentó que entre las partes existe una relación de afinidad, afirmando que son cuñados puesto que el demandante es esposo de su hermana la ciudadana Norecdy del Carmen Velásquez Vezga, por lo tanto, a su decir siempre tuvieron la posibilidad y acceso a todos los documentos de la vivienda, así como a la tramitación de pagos y solicitudes de solvencias e impuestos relativos al inmueble, pues tales gestiones siempre fueron autorizadas por su persona, incluso existe confesión de esta afirmación en el expediente administrativo N° CDDAVZ-0230-03-2015, tramitado por la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Enfatizó que los servicios municipales se encuentran solventes, por cuanto fueron cancelados por él mismo, negando que la protocolización no se haya llevado a cabo por causas imputables a su persona, pues más bien de buena fe y con la finalidad de llevar a cabo la negociación adelantó la entrega del inmueble, puesto que el demandante esta en plena posesión del mismo desde el 12 de abril de 2013, sin ser perturbado, lo cual a su decir, representa un cumplimiento anticipado del contrato, ya que la entrega correspondería al momento de la protocolización definitiva, y quien solicitó la firma de un nuevo contrato fue el comprador, pues entre ambos se suscribieron tres (3) contratos, el primero en fecha 12 de abril de 2013, en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, anotado bajo el N° 32, tomo 61, el segundo en fecha 18 de octubre de 2013 en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, inserto bajo el N° 58, tomo 88, y el tercero en fecha 26 de diciembre de 2013, cuyo cumplimiento demanda en esta causa, alegando que todo lo afirmado se evidencia del expediente administrativo antes señalado. Igualmente, negó, rechazó y contradijo, que los contratos suscritos se produjeron por causa del vencimiento del plazo de vigencia, ya que ello se originó por motivo de la falta de aprobación de los créditos de parte de la empresa Petróleos de Venezuela (PDVSA), Operaciones Acuáticas, o del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat; así como el hecho de la obligación de emitir por escrito la voluntad de disolver el contrato, pues siempre tuvo la intención y la buena fe en aquel momento de celebrar el acuerdo. En el mismo acto argumentó, que por cuanto el plazo de vigencia del contrato era de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días continuos, el vencimiento tuvo lugar en fecha 26 de abril de 2014, y que en caso de no darse la manifestación expresa de disolución del contrato, se entiende que ambas partes convienen en mantener el negocio jurídico por un tiempo igual al inicial, es decir, desde el 26 de abril de 2014 hasta el 26 de agosto de 2014, por una sola vez, y vencida esta extensión de tiempo, la obligación de manifestar por escrito antes referida ya no existía, lo cual se evidencia de la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta. Concluyó que, transcurrieron los meses sin que el comprador procediera al pago de la diferencia del precio de la opción de compra venta y al estar en posesión del inmueble, en el mes de marzo de 2015, inició el procedimiento administrativo antes descrito, con lo cual, a su decir demuestra en forma pública la necesidad del inmueble y que no se continuará con la negociación, porque tales acciones son incompatibles entre sí, por lo tanto, no hay un incumplimiento de la cláusula séptima del contrato en cuestión. DE LA RECONVENCIÓN: Planteó, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvención o mutua petición por resolución de contrato de opción de compra venta, autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 26 de diciembre de 2013, anotado bajo el N° 64, tomo 103, para que el actor convenga, o en su defecto sea condenado por el tribunal, en resolver el mismo, por no haber cumplido con la obligación de cancelar el saldo restante del precio establecido, dentro del plazo fijado en el contrato, siendo negligente tanto en la tramitación del crédito bancario como en el préstamo que otorga PDVSA, operaciones acuáticas, y en consecuencia que se restituya la situación jurídica existente al momento de la negociación, reteniendo a su favor, el diez por ciento (10%)de la cantidad dada en arras por concepto de daños y perjuicios causados, la cual ofrece a la parte actora mediante cheque de gerencia N° 21052582, girado contra la cuenta N° 0105-0129-62-2129052582 del Banco Mercantil, de acuerdo a lo previsto en el cláusula quinta del contrato. De la misma forma, solicitó que el inmueble sea entregado libre de personas, bienes, solvente con todos los servicios públicos y en las mismas condiciones en las que fue entregado, en virtud de la resolución del contrato en cuestión, por cuanto el demandante se encuentra en posesión del inmueble, alegando que en el expediente N° CDDAVZ-0230-03-2015, consta el cumplimiento del procedimiento administrativo previo, y según decisión de fecha 17 de junio de 2015, quedó habilitada la vía judicial a los efectos de intentar cualquier acción; asimismo, peticionó que la parte demandante sea condenada en costas y costos generados con motivo de la temeridad de la demanda intentada y sea suspendida la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada, pues no cumple los requisitos de procedencia. Finalmente, estimó la reconvención propuesta por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), equivalentes a tres mil seiscientos sesenta y seis unidades tributarias (3.666,67 U. T.). CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: El demandante reconvenido, en la oportunidad procesal correspondiente, negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta, esgrimió que el vendedor se niega a realizar la venta definitiva siendo esa obligación, por no ser verdad que el comprador haya sido negligente en cuanto a la tramitación de los créditos hipotecarios pactados en el contrato, pues a su decir, es el más interesado en la protocolización de la venta, ya que actualmente vive en el inmueble con su grupo familiar y en el supuesto negado de tener que desocupar el inmueble por los inconvenientes causados por el vendedor, no tendría donde vivir con su familia. En la misma oportunidad, esbozó que si bien lamentablemente por la vía pactada no logró obtener el dinero del saldo restante del precio, le manifestó al vendedor que si tenía el dinero para pagar y así cumplir con el compromiso adquirido y este se negó a recibirlo y por ende a realizar la venta definitiva; igualmente, alegó que en cuanto al expediente administrativo tramitado en el mismo no hubo acuerdo, en virtud que el vendedor insistió en no querer realizar la venta. III ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DOCUMENTOS PÚBLICOS: 1. Copias certificadas de acta de matrimonio N° 49, expedida por el Jefe del Registro Civil de la parroquia La Victoria, de la cual se observa que los ciudadanos Ricardo Antonio Velásquez Vezga y Deisy del Carmen Delgado Saez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 8.697.115 y 10.209.715, respectivamente, contrajeron matrimonio civil en fecha 16 de junio de 1989. 2. Copias certificadas de acta de matrimonio N° 351, emanada de la Unidad de Registro Civil de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo estado Zulia, de la cual se observa que los ciudadanos Alexander Antonio Perozo Chourio y Norecdy del Carmen Velásquez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.862.578 y 10.209.712, respectivamente, contrajeron matrimonio civil en fecha 08 de diciembre de 1995. 3. Copias certificadas de documento de propiedad del inmueble objeto del presente proceso, donde el ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, adquiere el inmueble señalado mediante crédito hipotecario, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de enero de 2004, inserto bajo el N° 16, protocolo 1°, tomo 7°. Los medios probatorios que anteceden, constituyen documentos públicos de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto no fueron redargüidos de falsos por la parte a quien se oponen, con fundamento en los artículos 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal les otorga pleno valor probatorio. Y así se valoran. 4. Copias certificadas de documento de compra venta, protocolizado en el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Mara e Insular Almirante Padilla del Estado Zulia, en fecha 20 de marzo de 2009, anotado bajo el N° 90, tomo 04, mediante el cual la ciudadana Nurilda Vezga de Velásquez, vende un inmueble constituido por una parcela de terreno situada en el sector Punta de Leiva, a los ciudadanos Rhonny Alfonso Velásquez Vezga, Ricardo Antonio Velásquez Vezga, Niledda Josefina Velásquez Vezga y Norecdy del Carmen Velásquez Vezga. En lo que concierne a esta prueba, luego de efectuar un análisis pormenorizado de la misma se determina que no guarda relación con el thema decidendum que se debate en el presente juicio, en consecuencia, se desecha del debate probatorio. Y así se decide. DOCUMENTOS PRIVADOS AUTENTICADOS: 1. Copias certificadas de documento privado autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2013, inserto bajo el N° 64, tomo 103, donde los ciudadanos suscribieron un contrato de opción a compra venta, sobre el inmueble anteriormente detallado. En cuanto al medio de prueba que antecede, el mismo constituye documento privado auténtico con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, asimismo, por cuanto no fue redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se valora. 2. Copias certificadas de documento privado autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 04 de junio 2013, anotado bajo el N° 24, tomo 89, donde la ciudadana Norecdy del Carmen Velásquez, cede sus derechos al ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, sobre un inmueble conformado por una parcela de terreno ubicada en el sector Punta de Leiva, al borde de la carretera estatal Altagracia Punta de Leiva de la parroquia Altagracia del Municipio Altagracia de Estado Zulia. En lo que concierne a esta prueba, luego de efectuar un análisis pormenorizado de la misma se determina que no guarda relación con el thema decidendum que se debate en el presente juicio, en consecuencia, se desecha del debate probatorio. Y así se decide. COPIAS FOTOSTÁTICAS: 1. Copias fotostáticas simples de documento privado autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 12 de abril de 2013, anotado bajo el N° 32, tomo 61, donde las partes inertervinientes en este juicio suscribieron un contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble objeto de la controversia. La prueba antes nombrada, representa una copia simple de instrumento privado autenticado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, por lo tanto, al no ser impugnado por la parte a quien se opone, con base en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal la considera fidedigna y le otorga pleno valor probatorio. Y así se valora. 2. Copia fotostática simple de cheque de gerencia N° 21052582, del Banco Mercantil, por la cantidad de cuatrocientos cinco mil bolívares (Bs. 405.000,00), de fecha 23 de noviembre de 2015. En lo que respecta a éste medio de prueba, por cuanto se observa que el mismo es un documento privado presentado en copia fotostática simple, en consecuencia, carece de valor probatorio por no tratarse de aquellos documentos que permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ser promovidos en copias fotostáticas, tal como lo expresó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 04 de abril de 2003, caso Chichi Tours C. A. contra Seguros La Seguridad, C. A., Exp. N° 01-0302; por lo tanto, este Tribunal lo desecha del debate probatorio. Y así se decide. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: 1. Copias certificadas de procedimiento administrativo N° CDDAVZ-0230-03-2015, tramitado ante el Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda del Estado Zulia, del cual se desprende que el ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, inició procedimiento administrativo por desalojo previo a la demanda de desalojo, contra el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, el cual se dictó decisión en fecha 17 de junio de 2015, y se declaró habilitada la vía judicial. 2. Copias fotostáticas de cédulas de identidad N° 8.697.115 y 7.862.578, correspondientes a los ciudadanos Ricardo Antonio Velásquez Vezga y Alexander Antonio Perozo Chourio. 3. Registro de Información Fiscal N° V-10209712-9, de la ciudadana Norecdy del Carmen Velásquez. 4. Copia fotostática de la cédula de identidad N° 10.209.712, perteneciente a la ciudadana Norecdy del Carmen Velásquez. Estas copias fueron obtenidas de instrumentos públicos administrativos, pues éste es el carácter que ostenta el expediente administrativo, la cédula de identidad y el registro de información fiscal, al ser expedidos por órganos de la administración pública nacional, y de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia estos instrumentos constituyen una tercera categoría entre públicos y privados y pueden ser desvirtuados con cualquier género de pruebas, y por cuanto los mismos no se encuentran regulados en forma expresa por el Código de Procedimiento Civil, al ser presentados en copias fotostáticas se les debe aplicar por analogía el artículo 429 de ese texto legal, y por lo tanto al no ser impugnadas por la contraparte se tienen como fidedignas y se les otorga pleno valor probatorio. Así se valoran. DOCUMENTOS EMANADOS DE TERCEROS: 1. Detalles de sueldo de la empresa PDVSA, perteneciente al ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, constante de doce (12) folios útiles. 2. Constancias para el otorgamiento de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda principal, de la empresa PDVSA, de fechas 08 de octubre de 2013, 01 de abril de 2014 y 06 de junio de 2014. 3. Plan de ayuda para adquirir vivienda, constante de un (1) folio útil. Con respecto a estos medios de prueba, los mismos constituyen instrumentos privados emanados de terceros, que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser ratificados mediante la prueba testimonial o mediante prueba de informes de acuerdo con el artículo 433 eiusdem, en consecuencia, al no constar en actas dicha ratificación se desechan del presente debate probatorio. Y así se decide. OTROS DOCUMENTOS: 1. Carta del ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, la cual presenta firma ilegible, tachaduras y notas escritas a mano, constante de un (1) folio útil. Esta documental carece de los mínimos elementos de certeza como son fecha o firma de las personas que presuntamente los suscriben, resultando imposible presumir su autoría y con ello que los mismos puedan ser objeto de los mecanismos de control y contradicción de la prueba previstos en el ordenamiento jurídico, en virtud de lo cual se desechan de acuerdo con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. PRUEBA DE INFORMES: 1. Oficio N° 071-2016, dirigido a CORPOELEC, en el cual se requirió relación de pagos realizados por concepto de servicio eléctrico, así como el trámite de las solvencias realizada por el demandante durante los años 2013 y 2014, todo relacionado con el bien inmueble objeto de este juicio; cuya respuesta corre inserta en actas según comunicación N° GR-AL-OCC-C-011-2016, donde indicó que de acuerdo a los datos suministrados fue imposible ubicar en el sistema la información referida a los pagos realizados del servicio de energía eléctrica del inmueble relacionado con el presente litigio, así como la tramitación de las solvencias durante los años 2013 y 2014, por parte del ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio o por una tercera persona. 2. Oficio N° 072-2016, dirigido a SEDEMAT, en el cual se requirió relación de pagos realizados por concepto de servicios municipales del bien inmueble objeto de este juicio, ratificado mediante auto de fecha 06 de julio de 2016, por N° 381-2016, respuesta que consta en actas según comunicación N° IMT-GCJ-0287-2016, en la cual señaló que de acuerdo al Sistema de Servicios Municipales no existe información registrada con la dirección del inmueble objeto de la presente controversia. 3. Oficio N° 073-2016, dirigido a HIDROLAGO, en el cual se requirió relación de pagos realizados por suministro de agua potable, recolección y tramitación de aguas servidas del bien inmueble objeto de este juicio, cuya respuesta corre inserta en actas según comunicación N° 0434, al respecto informó que el inmueble en referencia se encuentra registrado bajo la póliza N° 74431, ubicado en la avenida 15G, con nomenclatura N° 56-72, en la parroquia Juana de Ávila del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a nombre del ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, presentado un monto deudor por la cantidad de trescientos treinta y cuatro bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 334,40), correspondiente a dos emisiones y se anexó histórico de facturación y pagos. 4. Oficio N° 074-2016, dirigido a CATASTRO, en el cual se requirió relación de trámites efectuados en los años 2013 y 2014 para el pago de impuestos del bien inmueble objeto de este juicio, ratificado por auto de fecha 06 de julio de 2016, por N° 382-2016, respuesta que reposa en actas según comunicación N° DCE-3884-2016, por medio de la cual informó que en los archivos digitales no se encontró solicitud alguna para la tramitación de solvencia de inmuebles urbanos para la referida parcela, cabe destacar que el organismo competente para ofrecerle mayor información sobre dicho trámite es el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria (SEDEMAT). 5. Oficio N° 075-2016, dirigido a Departamento de Código Catastral de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, en el cual se le requirió relación de trámites durante los años 2013 y 2014 a los fines de la expedición del código catastral del bien inmueble objeto del presente litigio, ratificado según oficio N° 383-2016, el cual señaló que en los archivos digitales efectivamente se pudo constatar que para la fecha 06 de junio de 2014, hubo una solicitud de código catastral sobre el inmueble en cuestión realizada por el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio. 6. Oficio N° 076-2016, dirigido a PDVSA, Operaciones Acuáticas, en el cual se le requirió infamación acerca de la tramitación del demandante del beneficio de vivienda, durante los años 2013 y 2014, ratificado mediante auto de fecha 06 de julio de 2016, por oficio N° 384-2016, respuesta que corre inserta en actas por comunicación DEPOCC-AAJJ-2016-DL-1641, donde señaló que según información suministrada por la Gerencia de Recursos Humanos, Unidad que administra el Plan de Ayuda para Adquirir Vivienda, el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, solicitó el plan de vivienda en el año 2014, a quien se le participó que no era elegible para el otorgamiento del préstamo de ayuda de adquisición de Vivienda Inicial (PAAV), puesto que lo aplicó cuando laborada en la contratista GUTESCA, siendo elegible para optar el plan adicional, después de la fecha no existe otro trámite. 7. Oficio N° 077-2016, dirigido al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), en el cual se le requirió infamación acerca de la tramitación del demandante de un crédito hipotecario, durante los años 2013 y 2014, ratificado mediante auto de fecha 06 de julio de 2016, por oficio N° 386-2016, respuesta que consta en las actas según comunicación N° CJ/O/2016/000171, en la cual informó que luego de verificados los archivos que maneja la Gerencia de Fondos de Ahorro para la Vivienda del BANAVIH, sobre la Cartera de Créditos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y las justificaciones de Utilización de Recursos del mencionado Fondo, no se evidenció información del ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio. 8. Oficio N° 078-2016, dirigido a SUDEBAN, donde se requirió información sobre el trámite efectuado por el actor durante los años 2013 y 2014, a los efectos de obtener un crédito hipotecario para la obtención de vivienda; al respecto las diversas instituciones financieras informaron lo siguiente: 1) Banco Mercantil, informó que efectivamente si fue remitido un cheque de gerencia N° 052582, por la cantidad de cuatrocientos cinco mil bolívares (Bs. 405.000,00), girado contra la cuenta mayor N° 2129052582 perteneciente al ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, a favor del ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, asimismo, indicó que su sistema no tiene registros de alguna solicitud de crédito hipotecario, realizada por el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, durante los años 2013 y 2014. 2) Banco Provincial, indicó que la cuenta corriente N° 0108-0189-36-0100027835, figura como titular el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, y que el mencionado ciudadano no ha solicitado crédito hipotecario para la obtención de vivienda con esa institución. 3) Banco Bicentenario, remitió impresión de pantalla del centro de información de clientes donde se evidencian los productos financieros que posee el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, siendo titular de la cuenta N° 03296494. 4) Banco exterior, Banco Nacional de Crédito, Banco Sofitasa, Banco de Venezuela, Banplus, Novo Banco, Banco Fondo Común, Banco Venezolano de Crédito, Bancamiga, Banco Citibank, Instituto Municipal de Crédito Popular, Banco Caroní, Bancrecer, Banco Delsur, 100% Banco, Bancaribe, Mi Banco, Banco Occidental de Descuento, Banco del Tesoro, Banco Internacional de Desarrollo, Bangente, Banco Activo, Bandes, Banfanb, Banco de Exportación y Comercio y Banesco, informaron que el ciudadano no mantiene ningún tipo de instrumentos financieros con tales instituciones. 9. Oficio 080-2016, dirigido a la Oficina contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda Región Zulia, a través del cual se requirió copia certificada del expediente administrativo N° CDDAVZ-0230-03-2015, asimismo, observando que en las actas del presente expediente reposan las copias certificadas solicitadas, este Tribunal las aprecia. Y así se decide. 10. Oficio 104-2016, dirigido a PDVSA, Recursos Humanos, en el cual se le requirió infamación acerca de la tramitación del demandante del beneficio de vivienda, durante los años 2013 y 2014, ratificado en auto de fecha 06 de julio de 2016, según N° 385-2016, repuesta que corre en actas según N° DEPOCC-AAJJ-2016-DCOCL-1233, donde indicó que en los sistemas no reposa registro donde se evidencie que el trabajador Alexander Antonio Perozo Chourio, aplicó el beneficio del Plan Ayuda para Adquirir Vivienda, pero se observa en data de verificación que aplicó el préstamo de vivienda por la oficina Lagunillas con la contratista GUTESCA, por lo tanto, ya no es elegible aplicar nuevamente el plan de vivienda, por cuanto aplicó el beneficio del plan con la contratista, sólo le queda el plan adicional por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00). PRUEBA DE TESTIGOS: Las testimoniales de los ciudadanos Amelia Virginia Soto Labarca, Darrin Junior Paz Soto y Ranel Manolo Matos Molero, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 15.059.810, 17.917.631 y 9.734.524, respectivamente, todos domiciliados en Maracaibo Estado Zulia, evacuadas en el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, como se desprende de la comisión N° 5.298-2016. Asimismo, de la misma se observa que los ciudadanos Amelia Virginia Soto Labarca, Darrin Junior Paz Soto y Ranel Manolo Matos Molero, manifestaron conocer de vista, trato y comunicación a las partes contendientes en este juicio y que el ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, quiere vender el bien inmueble por un precio mayor al convenido. Luego de analizar los testigos indicados, se determina que los mismos si bien no se encuentran en las causales de inhabilidad previstas en los artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y tampoco incurren en contradicciones e incongruencias, refieren hechos que no fueron alegados por lo que no guardan relación con la controversia debatida en este proceso en consecuencia, se desechan del debate con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora. CONFESIÓN: - El demandado alegó la confesión del actor en la oportunidad de contestar la demanda. Al respecto debe señalar esta Juzgadora, que los alegatos vertidos por las partes en sus diferentes actuaciones, no pueden ser consideradas como confesión, si la parte expresamente no indica tal circunstancia, en virtud de la aplicación del principio constitucional según el cual nadie puede ser obligado a declararse culpable, en virtud de lo cual se desestima este medio de prueba. Así se decide. IV MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Efectuada la estimación de los medios de prueba promovidos sobre el mérito de esta causa, este Órgano de Primera Instancia procede a dictar sentencia considerando lo siguiente: El presente juicio versa sobre una pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa, pretensión de carácter civil que atañe a la responsabilidad civil contractual esto es, aquella que deriva del incumplimiento de un contrato, siendo necesario destacar que esta institución tiene su fundamento en la concepción iusnaturalista conforme a la cual nadie debe causar un daño injusto a otro, y en caso de ocasionarlo debe repararlo, siendo condiciones concurrentes para su procedencia, el incumplimiento culposo de una obligación estipulada en un contrato; la existencia de daños y perjuicios causados por el incumplimiento; la relación de causa a efecto entre el incumplimiento culposo y el daño causado; y la mora del deudor. En el presente caso, el contrato objeto de litis es una opción de compraventa, al cual se le conoce también como contrato preparatorio, preliminar o precontrato de venta y el cual no está tipificado en el Código Civil, pero puede enmarcarse en la definición genérica del contrato prevista en el artículo 1.133 ejusdem, según la cual éste es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, estando regulado el contrato de venta en el artículo 1.474 ejusdem, en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”. En este orden, es menester referir que en torno a la naturaleza jurídica de estos contratos existe una discusión doctrinaria de vieja data, lo cual tiene especial importancia por los efectos que se derivan de cada tesis, así según una concepción tradicional estos son meramente preparatorios y su incumplimiento da lugar a una indemnización más no pueden ser considerados como ventas, mientras que una concepción crítica sostiene que al estar presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, deben ser considerados como contratos de compraventa y por ende verificado su incumplimiento se puede condenar a la venta del bien objeto de los mismos. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en distintas oportunidades, adoptando cada una de las tesis referidas, así en sentencia número 116 del 12 de abril de 2005, expediente número 04-109, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini se adhirió a la tesis crítica, abandonando dicho criterio posteriormente en sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C. A., N° 460 de fecha de octubre de 2010, caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y N° 198 de fecha 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, en las cuales estableció que constituyen contratos preparatorios aun cuando estén presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto. Sin embargo, por cuanto el presente proceso se inició en fecha 27 de febrero de 2015, a los fines de garantizar a las partes el principio de seguridad jurídica y expectativa plausible de las decisiones judiciales, y en aras de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Juzgadora a los fines de la resolución del presente asunto, acoger el criterio adoptado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 115 de fecha 22 de marzo de 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, según el cual se acogió nuevamente a la tesis crítica, en los siguientes términos: “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.” En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, suscrito con el ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2013, inserto bajo el N° 64, tomo 103, al efecto alegó que el vendedor incumplió con la cláusula tercera del referido contrato, en lo que respecta a la entrega de todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra venta. Por su parte, el demandado en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, reconoció que efectivamente suscribió un contrato de opción de compra venta con el demandante, no obstante, argumentó entre otros aspectos, que el comprador incumplió con la cláusula segunda del mencionado contrato en cuanto a la tramitación del otorgamiento de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00), y el préstamo que otorga PDVSA, Operaciones Acuáticas, a sus trabajadores, para cancelar el resto, es decir, la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), a fin de cancelar el saldo restante del precio de la opción de compra venta, obligación que a su decir, nunca hizo o de haberlo hecho le fue negada por no cumplir con los requisitos. Ahora bien, observando que ambas partes admiten haber celebrado el contrato de opción de compra venta antes identificado, no constituye un hecho controvertido en esta causa, por lo que esta Instancia tiene como cierto que las partes suscribieron el contrato en referencia y entre ellas existe un vínculo jurídico contractual desde el 26 de diciembre de 2013, y que da origen a la pretensión en estudio. Y así se establece. En ese sentido, del acervo probatorio analizado durante el desarrollo del presente fallo, quedó evidenciado lo siguiente: Del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, se evidencia que el objeto del mismo recayó sobre un (1) inmueble constituido por una (1) casa quinta, destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y su parcela de terreno propio distinguido con el N° 56-72, ubicada en la avenida 15G de la Urbanización La Trinidad, en la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual posee una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos, Nor-este: mide veinticinco metros (25.00 Mts.) y linda con casa 56-60; Nor-oeste: mide doce metros (12.00 Mts.) y linda con casa 56-71, Sur-Este: mide doce metros (12.00 Mts.) y linda con la avenida 15G, Sur-oeste: mide veinticinco metros (25.00 Mts.) y linda con la casa 56-84, el mismo pertenece al vendedor según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de enero de 2004, anotado bajo el N° 16, tomo 7, primer trimestre, protocolo primero. El precio de la venta fue pactado por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), y de acuerdo a la cláusula segunda el comprador canceló la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) a través de tres (3) cheques, a saber: 1) ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,00), en cheque de gerencia N° 00013623. 2) ciento setenta y cinco mil bolívares (Bs. 175.000,00), según cheque de gerencia N° 00013253. 3) ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), por cheque personal N° 0001211, el primero y el segundo emitidos en fecha 16 de junio de 2013 del Banco de Venezuela y el tercero emitido igualmente en fecha 16 de junio de 2013 del Banco Provincial; y el saldo restante del precio el cual ascendió a la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), debía ser cancelado por el comprador al momento de la protocolización de la compra venta definitiva, mediante la tramitación del otorgamiento de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00), y el préstamo que otorga PDVSA, Operaciones Acuáticas, a sus trabajadores, para cancelar el resto, es decir, la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00). Según se desprende de la cláusula cuarta del contrato, el referido tuvo una vigencia de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del acuerdo en cuestión. De la misma forma, se demostró que el demandado en cu carácter de vendedor, inició procedimiento administrativo N° CDDAVZ-0230-03-2015, cuya fase de inicio se produjo en fecha 30 de marzo de 2015, en la Oficina contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, Región Zulia, el cual concluyó por decisión de fecha 17 de junio de 2015, de igual manera, se dejó establecido que el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio ocupa el inmueble objeto de la controversia, y que con base al contenido del artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, quedó habilitada la vía judicial, hecho que fue alegado por el demandado en la contestación. Por otro lado, quedó probado de la informativa promovida a PDVSA, Operaciones Acuáticas, que en los sistemas de información no reposa registro donde se evidencie que el trabajador Alexander Antonio Perozo Chourio, aplicó el beneficio del Plan Ayuda para Adquirir Vivienda, pero se observa en data de verificación que aplicó el préstamo de vivienda por lagunillas con la contratista GUTESCA, por lo tanto, ya no es elegible aplicar nuevamente el plan de vivienda, por cuanto aplicó el beneficio del plan con la contratista, sólo le queda el plan adicional por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00). Igualmente, de la informativa dirigida al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), se demostró que según información suministrada por la Gerencia de Recursos Humanos, Unidad que administra el Plan de Ayuda para Adquirir Vivienda, el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, solicitó el plan de vivienda en el año 2014, a quien se le participó que no era elegible para el otorgamiento del préstamo de ayuda de adquisición de Vivienda Inicial (PAAV), puesto que lo aplicó cuando laboraba en la contratista GUTESCA, siendo elegible para optar el plan adicional, después de la fecha no existe otro trámite. De la informativa dirigida a SUDEBAN se observó que el Banco Mercantil informó que efectivamente si fue emitido un cheque de gerencia N° 052582, por la cantidad de cuatrocientos cinco mil bolívares (Bs. 405.000,00), girado contra la cuenta mayor N° 2129052582 perteneciente al ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, en su carácter de vendedor a favor del ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, en su condición de comprador, cantidad que corresponde por concepto de arras ya restado el diez por ciento por ciento (10%), de acuerdo a lo pactado en la cláusula quinta. También se corroboró de la informativa descrita, que ante las instituciones financieras como Mercantil, Provincial, Bicentenario, Exterior, Banco Nacional de Crédito, Banco Sofitasa, Banco de Venezuela, Banplus, Novo Banco, Banco Fondo Común, Banco Venezolano de Crédito, Bancamiga, Banco Citibank, Instituto Municipal de Crédito Popular, Banco Caroní, Bancrecer, Banco Delsur, 100% Banco, Bancaribe, Mi Banco, Banco Occidental de Descuento, Banco del Tesoro, Banco Internacional de Desarrollo, Bangente, Banco Activo, Bandes, Banfanb, Banco de Exportación y Comercio y Banesco, el comprador el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, no mantiene ningún tipo de instrumentos financieros en las mismas, así como tampoco tramitó algún crédito bancario. Es importante enfatizar, que ambas partes en este asunto arguyen que hubo un incumplimiento de las obligaciones contraídas por cada una de ellas, a saber, la promitente compradora demandante demarcó el incumplimiento de parte del vendedor en cuanto a la obligación estipulada en la cláusula cuarta del contrato, referente a la entrega de los recaudos necesarios para lograr la protocolización de la compra venta definitiva, mientras que, la parte demandada alegó el incumplimiento del comprador en lo que respecta a la obligación de los trámites del crédito hipotecario y del préstamo otorgado como trabajador al servicio de la empresa PDVSA, todo lo cual integra el objeto de la controversia en este proceso. Sin embargo, de las pruebas estimadas durante el desarrollo del presente caso, no existe elemento que demuestre la falta de entrega de parte del vendedor de los recaudos necesarios a los fines de la protocolización de la compra venta definitiva, hecho que es el fundamento del demandante para plantear el incumplimiento alegado, y que a su vez es el presupuesto establecido en la cláusula cuarta, por lo tanto, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, en definitiva, incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen. Determinado lo anterior, es pertinente traer a colación la norma sustantiva que establece el principio general sobre la distribución de la carga de la prueba, esto es, el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, que establece: Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Así mismo, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…omissis…) Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, así la regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y, en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique. En este sentido este órgano de jurisdiccional, luego de realizar las consideraciones de hecho y de derecho discriminadas precedentemente, determina que la parte actora no demostró con prueba plena los hechos alegados en la demanda como fundamento del incumplimiento esgrimido, referido a la falta de entrega de parte del vendedor de los recaudos necesarios a los fines de la protocolización de la compra venta definitiva. Bajo este escenario, señala el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciará a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición de poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”; en consecuencia, considera esta Instancia que la pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, no ha prosperado en derecho, por lo que será declarada Sin lugar, en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. Por otra parte, en lo que respecta a la reconvención propuesta, se puntualiza lo siguiente: El demandado planteó reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta, y al efecto argumentó que el comprador no cumpló con la obligación de cancelar el saldo restante del precio establecido, dentro del plazo fijado en el contrato, fue negligente tanto en la tramitación del crédito bancario como en el préstamo que otorga PDVSA, operaciones acuáticas a sus trabadores, y por ende solicita que se restituya la situación jurídica al momento de la negociación, reteniendo a su favor, el diez por ciento (10%) de la cantidad dada en arras por concepto de daños y perjuicios causados, ofreciendo al demandante la cantidad restante mediante cheque de gerencia N° 21052582, girado contra la cuenta N° 0105-0129-62-2129052582 del Banco Mercantil, de acuerdo a lo previsto en el cláusula quinta del contrato. Así pues, de las pruebas promovidas existentes en actas se puede extraer, que el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, como trabajador al servicio de la empresa PDVSA, Operaciones Acuáticas, no tramitó el beneficio del Plan Ayuda para Adquirir Vivienda otorgado por la mencionada empresa, y asimismo que el beneficio en referencia fue utilizado en tiempo anterior por el aludido ciudadano como trabajador al servicio de la contratista GUTESCA, razón por la cual el empleado y comprador en este caso, ya no le era aplicable dicho beneficio, aspectos que se desprenden de la prueba informativa dirigida a la empresa PDVSA, operaciones Acuáticas; asimismo, se demostró que ciertamente el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, solicitó el plan de vivienda en el año 2014, y se le participó que no era elegible para el otorgamiento del préstamo de ayuda de adquisición de Vivienda Inicial (PAAV), puesto que tal beneficio fue disfrutado cuando era trabajador de la contratista antes indicada, tal y como lo contempla la información suministrada por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH). Tomando en consideración lo expuesto, la tramitación de los descritos beneficios tenían como finalidad sufragar el saldo restante del precio pactado, el cual ascendió según la cláusula segunda de la opción de compra venta celebrada a la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), divididos es dos (2) proporciones y ante dos (2) instituciones diferentes, con la tramitación del crédito hipotecario se cancelaría la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00) y con el préstamo o beneficio laboral de PDVSA se pagaría la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00). En consecuencia, el demandante reconvenido incumplió con la obligación contraída en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2013, inserto bajo el N° 64, tomo 103, tal y como quedó evidenciado del material probatorio estimado durante el desarrollo del presente fallo, por lo que, existiendo prueba suficiente para acreditar los hechos esgrimidos y que sirvieron de fundamento para interponer la resolución de contrato in comento, se concluye que la reconvención intentada ha prosperado en derecho, por ende será declarada Con Lugar, en el dispositivo de la presente decisión. Y así se decide. V PARTE DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta, incoada por el ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, en contra del ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga. SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención propuesta por el demandado el ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, en contra del ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, por Resolución de Contrato. TERCERO: Se CONDENA al ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, a la entrega de bien inmueble constituido por una (1) casa quinta, destinada a vivienda con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias, y su parcela de terreno propio distinguido con el N° 56-72, ubicada en la avenida 15G de la Urbanización La Trinidad, en la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual posee una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos, Nor-este: mide veinticinco metros (25.00 Mts.) y linda con casa 56-60; Nor-oeste: mide doce metros (12.00 Mts.) y linda con casa 56-71, Sur-Este: mide doce metros (12.00 Mts.) y linda con la avenida 15G, Sur-oeste: mide veinticinco metros (25.00 Mts.) y linda con la casa 56-84. CUARTO: se ORDENA al ciudadano Ricardo Antonio Velásquez Vezga, cancelar al ciudadano Alexander Antonio Perozo Chourio, la cantidad de cuatrocientos cinco mil bolívares (Bs. 405.000,00), que corresponde al monto dado por concepto de arras o inicial al momento de la firma del contrato antes señalado, luego de deducir el diez por ciento (10%) que equivale a la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), que corresponde a la cláusula penal prevista en el contrato. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante, al haber sido totalmente vencida, tanto en el juicio principal como en la reconvención, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de la Sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los 22 días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación. La Jueza Provisoria Dra. Ingrid Coromoto Vásquez Rincón La Secretaria Msc. María Rosa Arrieta Finol En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior resolución quedando anotada en el libro de sentencias definitivas bajo el N° 22. La Secretaria Msc. María Rosa Arrieta Finol ICVR/k Exp. 14276.