TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente nº 45.703
I. Relación de las actas procesales:
Se inició el presente proceso de EJECUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, mediante demanda incoada por la abogada en ejercicio CIBEL GUTIERREZ LUDOVIC, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n° 28.475, en su carácter de apoderada judicial y legal de la sociedad mercantil INVERSIONES L.H., C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 05 de mayo de 2000, bajo el n° 77, tomo 19-A, siendo su última reforma en fecha 29 de septiembre de 2011, registrada bajo el n° 3, tomo 69-A del mismo registro mercantil, en los libros de protocolización respectivo; en contra del ciudadano HELI SAUL ROMAY OSORIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad n° 1.086.446, representado judicialmente por el profesional del derecho ALVARO SEGUNDO FINOL PARRA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el n° 21.325.
La pretensión fue admitida por este Tribunal en fecha 01 de diciembre de 2014.
No lográndose ni la citación personal ni la cartelaria, en fecha 5 de mayo de 2015 se procedió a designar defensor ad litem del demandado de autos al profesional del derecho DIOSCORO CAMACHO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el n° 103.040, verificándose su citación en fecha 11 de agosto de 2015.
El defensor referido dio contestación a la demanda en fecha 8 de octubre de 2015.
El ciudadano HELI SAUL ROMAY OSORIO –parte demandada- se hizo parte en el proceso en fecha 9 de octubre de 2015, dando contestación a la demanda tempestivamente en la misma fecha.
En fecha 17 de octubre de 2016, se verificó la realización de la audiencia preliminar correspondiente. En fecha 25 de octubre de 2016, esta Juzgadora fijó los límites de la controversia.
En fecha 31 de octubre de 2016, la parte actora promovió pruebas, siendo agregadas a las actas del proceso en fecha 3 de noviembre del mismo año. Consecuentemente, este Órgano Jurisdiccional se pronunció sobre la admisibilidad de los medios instructivos promovidos, en fecha 7 de noviembre de 2016.
Así las cosas, en fecha 5 de mayo de 2017, se efectuó la audiencia o debate oral, de conformidad con el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la litis quedó trabada en los siguientes términos:
Alegó la representación judicial de la parte demandante, que en fecha 24 de abril de 2009 su representada suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el demandado de autos; que el contrato suscrito se estipuló por duración de 7 meses pudiendo ser renovados por periodos iguales siempre y cuando las partes así lo solicitaran con 30 días de anticipación al vencimiento del lapso.
Indicó que el primer lapso se inició el 01 de mayo de 2009 y culminó en noviembre de 2009; a su decir, desde entonces el contrato ha sido objeto de renovaciones entre las partes por acuerdos expresos, hasta el mes de junio de 2014 cuando se venció el lapso de renovación iniciado el 01 de diciembre de 2013 y 30 de junio de 2013, culminado el 03 de junio de 2014, o de más de un año si consideramos que los periodos de vigencia eran de 7 meses cada uno y que la suma de 2 períodos superan el año que como mínimo establece la vigente Ley en su artículo 24, y que se iniciara el 01 de mayo de 2013, culminado el 03 de junio de 2014, sin que el arrendatario hiciere uso de la solicitud de renovación, con 30 días de anticipación al vencimiento de la renovación que comprendió el periodo del 01 de diciembre de 2013 o del 01 de mayo de 2013 al 30 de junio de 2014, incurriendo así en el incumplimiento del contrato.
Manifestó que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se constituye por dos locales comerciales, ubicados en la calle 90, sector Veritas, parroquia Bolívar del municipio Maracaibo, Estado Zulia; el referido inmueble cuenta con una superficie aproximada de 180 metros cuadrados, de nomenclatura municipal n° 7A-112, destinado para el funcionamiento del fondo de comercio TIRE EXPRESS MARACAIBO, C.A., comercializadora de la marca de cauchos BRIDGESTONE FIRESTONE VENEZOLANA, C.A.
De igual forma, indica la accionante que el arrendatario ha incurrido en el incumplimiento de sus obligaciones del pago de impuestos municipales y servicios públicos como aseo urbano, derecho inmobiliario, entre otros; asimismo ha incumplido con el pago prorrateado por concepto de servicio de agua.
Finalmente pide la demandante en su escrito libelar la entrega del inmueble objeto del contrato completamente desocupado en virtud de haberse vencido el contrato, no haber ejercido el derecho de renovación ni de prórroga del contrato y que venciera en fecha 30 de junio de 2014. También demandó los daños y perjuicios, que viene a constituir el lucro cesante, representado en los cánones de arrendamiento que ha dejado de percibir su representada mensualmente desde el mes de julio de 2014 hasta la fecha en que se dé cumplimiento efectivo a la entrega del inmueble y que debieron y deben fijarse conforme a cualquiera de los métodos previstos en el artículo 32, y que a los efectos de su determinación se haga mediante una experticia complementaria al fallo, con el recargo del 50% conforme a la penalización prevista en el artículo 22 de la ley especial que regula la materia. Por último, exigió el pago de los impuestos municipales y por servicio de agua, y la indexación de todas las cantidades demandadas.
Todas las anteriores alegaciones fueron ratificadas en la audiencia preliminar y de juicio por la representación judicial de la parte actora.
Ahora, bien, la parte demandada contestó la pretensión en los siguientes términos:
Que el contrato objeto de controversia fue suscrito en fecha 23 de agosto de 1999; que en el referido contrato se estipuló que la duración del mismo serían seis meses contados a partir del 01 de mayo de 1999 hasta el 01 de noviembre de 1999, prorrogable por dos periodos sucesivos e iguales de seis meses, si ambas partes así lo manifestaren por escrito y con un lapso de anticipación de 30 días como máximo a la fecha de expedición del lapso original o de cualquiera de las dos prórrogas antes indicadas, vencidos los dos períodos de prórroga, si hubiere lugar a ellos, se otorgaría un nuevo documento contentivo del contrato, con fijación de las estipulaciones que se considerasen pertinente.
Sigue la representación judicial de la parte demandada aduciendo que 10 años después, su representado suscribió nuevo contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil demandante, cuya duración era de 7 meses contados a partir del 01 de mayo de 2009 hasta el 01 de diciembre de 2009, pudiéndose prorrogar por un período automáticamente conforme a la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, si el arrendatario así lo solicitara por escrito y con un lapso de anticipación de 30 días como máximo a la fecha de expiración del lapso original, siempre que haya acuerdo en la fijación del canon de arrendamiento para el período de prórroga.
Expone que la parte actora en su libelo de demanda afirma que el lapso de duración del contrato de arrendamiento inició el 01 de mayo de 2009 hasta el 01 de diciembre de 2009, y que desde entonces el contrato ha sido objeto de renovaciones entre las partes por acuerdos expresos, siendo el último de ellos desde el 01 de mayo de 2013 hasta el 30 de junio de 2014, alegato que convalida como cierto y valido; sin embargo, la parte demandada hace la salvedad que el contrato se prorrogó contractualmente hasta el 30 de junio de 2014, por medio de la prórroga automática convencional.
En ese sentido, expresó el apoderado judicial de la parte demandada, que negaba que su representado no tenga derecho a la prórroga legal, ya que el artículo 26 de la ley que regula la materia, establece que al vencimiento de los contratos de arrendamiento, con plazos de 6 meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, y que será de 3 años cuando el contrato de arrendamiento se haya prorrogado por mas de 10 años, como ha ocurrido en el presente caso, y que no es necesario estar solvente para tener derecho a dicha prórroga, lo cual no ocurre en el caso que nos ocupa, por cuanto mi representando si se encuentra solvente, tanto por concepto de cánones de arrendamiento como por los servicios.
Asimismo, negó que su representado se encuentre insolvente con respecto a los cánones de arrendamiento, por cuanto tal como lo expuso en el escrito de contestación, en el mes de febrero de 2014 se procedió hacer la consignación de los cánones de arrendamiento por ante el respectivo Tribunal de Municipio, en virtud de que la parte demandante mediante notificación quiso aumentar el canon de arrendamiento unilateralmente, y posteriormente la parte demandante recibió por ante el mencionado Tribunal de Municipio, los cánones de arrendamiento correspondientes a los tres primeros meses del año 2014 y que por cuanto se llegó a un acuerdo en un nuevo canon de arrendamiento, los meses de abril, mayo y junio fueron cancelados directamente a la parte demandante, a la presentación del recibo correspondiente, y que para el mes de julio de nuevo quiso incrementar el canon de arrendamiento de manera unilateral, por lo que, de nuevo se hicieron las consignaciones por ante el referido Tribunal de Municipio, consignaciones que se encuentran vigente hasta el presente mes.
Por otro lado, la parte demandada negó que se encuentre insolvente por los servicios mínimos, por cuanto del mismo contrato de arrendamiento, en su cláusula séptima, establece que corresponde al arrendatario cancelar los consumos y entregar las solvencias de los mismos al momento de la entrega del inmueble. Y en relación al pago prorrateado del servicio de agua, el mismo alegó que no se la ha indicado cual es la cantidad a pagar, para poder hacer lo respectivo, invocando a tal efecto la cláusula contractual anteriormente referida.
Los anteriores alegatos fueron manifestados por la representación judicial del demandado tanto en la contestación de la demanda como en las audiencias preeliminar y de juicio celebrada en la presente causa.
Con el fin de demostrar cada una de las alegaciones y defensas descritas a priori, este Oficio Judicial le admitió a las partes los siguientes medios probatorios:
1.- Contrato de arrendamiento suscrito entre Cibel Gutierrez Ludovic, en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES L.H., C.A., y Heli Saul Romay Osorio, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 24 de abril de 2009.
2.- Comprobantes números 17078641 y 16635575, de fechas 8 de mayo de 2014 y 23 de abril de 2013, respectivamente, emanados de HIDROLAGO.
3.- Factura n° SERIE04C11000000014946223, emanada de CORPOELEC, en fecha 19 de marzo de 2014.
4.- Copias certificadas del expediente n° 173-2.014, por motivo de Canon de Arrendamiento, llevado por el Tribunal Décimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
5.- Constancia suscrita por Cibel Gutierrez Ludovic, en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES L.H., C.A., y Heli Saul Romay Osorio, en fecha 8 de mayo de 2009.
6.- Contrato de arrendamiento suscrito por Alberto José La Roche y Heli Saul Romay Osorio, autenticado ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, en fecha 23 de agosto de 1999.
7.- Documento suscrito por Alberto Jose La Roche, en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES L.H., C.A.”, y Heli Saul Romay Osorio, de fecha 25 de agosto de 2006.
8.- Exhibición de documentos, contentivo de los siguientes datos: pagos de rubros de aseo urbano e impuestos inmobiliario, correspondiente a los recibos marcados con las letras “c”, “d”, “e” y “f”, que fuere consignado por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas.
9.- Inspección ocular sobre el local objeto de la relación arrendaticia discutida.
Trabada como ha quedado la litis, contando con todas las alegaciones y defensas con sus respectivos medios probatorios, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto.
II. Consideraciones para decidir:
Antes de pasar esta Operadora de Justicia a realizar el respetivo análisis del arsenal probatorio aportado por las partes, se permite delimitar cual es el punto controvertido en la presente causa, para que sea sobre él que verse la probanza. Es así como nos encontramos que de forma general, el thema decidendum se constituye: por el debido cumplimiento de las obligaciones en la relación arrendaticia acá reclamada; por la procedencia de una prórroga legal sujeta a duración del contrato de arrendamiento; y por la eventual derivación de daños y perjuicios por irregularidades en la relación contractual.
Así pues, se pasa de seguida hacer la respetiva estimación de los medios instructivos.
De la prueba “Contrato de arrendamiento suscrito entre Cibel Gutierrez Ludovic, en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES L.H., C.A., y Heli Saul Romay Osorio, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 24 de abril de 2009”. Este medio instructivo se presenta como un documento privado autenticado; sobre esta categoría de instrumentos se ha pronunciado la Sala de Casación Civil, en sentencia n° 474 de fecha 26 de mayo de 2004, expediente n° 2003-235, que expresa:
“La Sala en su labor de pedagogía jurídica considera oportuno realizar las siguientes consideraciones acerca del documento público, el autenticado y sus efectos.
El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.
Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos “público” o “auténtico” empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término “auténtico” con el término “autenticado”. Aquél (el “auténtico”) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.
El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.
Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:
El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente.”
Así las cosas, el instrumento especificado ut supra, es apreciado en todo su valor probatorio por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación. Del mismo se desprende que en fecha 24 de abril de 2009, las partes litigantes en el presente juicio pactaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado e intuite personae, sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales para el funcionamiento del fondo de comercio Tire Express Maracaibo, C.A., comercializadora de la marca de cauchos Bridgestone Firestone Venezolana , C.A., que se encuentra ubicado en el sector “Las Veritas” parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que tiene asignado la nomenclatura municipal n° 7A-112. Se erige con especial relevancia las cláusulas tercera, séptima y octava, del contrato en estudio, que al pie de la letra expresa:
“…TERCERA: El lapso de duración de este contrato es de siete (07) meses contados a partir del primero (01) de Mayo del 2009, por lo que su expiración se produce el primero (01) de Diciembre del 2009, pudiendo prorrogarse automáticamente por un (1) período igual conforme a la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, si EL ARRENDATARIO así lo solicitara por escrito y con un lapso de anticipación de treinta (30) días como máximo a la fecha de expiración del lapso original, siempre que haya acuerdo en la fijación del canon de arrendamiento para el período de prórroga; vencidos el período de prórroga, si hubiere lugar, se otorgará nuevo documento contentivo del Contrato, con fijación de las estipulaciones que se consideren pertinentes.- …(omissis) SEPTIMA: Todos los servicios mínimos, así como las instalaciones necesarias de electricidad, , (sic) teléfono, serán de la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO, sin asumir costo ni gasto alguno LA ARRENDADORA por dichos servicios, correspondiendo a EL ARRENDATARIO cancelar los consumos y entregar la solvencia de los mismo al memento (sic) de la entrega del inmueble.- En cuanto al servicio de agua, mantenimiento, electricidad común y vigilancia privada nocturna, ella será objeto de un pago prorrateado entre los inquilinos a cuyos efectos será ponderado por el Administrador, Lic. Leonardo Ordoñez conforme a los recibos facturados por los entes respectivo.-OCTAVO: Serán de cargo exclusivo de LA ARRENDADORA el pago de las tasas, impuestos o contribuciones de carácter Nacional, Municipal o Estatal, salvo aquellas que sean inherentes a la explotación comercial del Local por EL ARRENDATARIO del inmueble, que serán de su responsabilidad y cargo…”
Del contenido de la cita realizada al contrato, se desprende los siguientes hechos: en primer término, que el contrato fue inicialmente pactado a tiempo determinado, pero a decir de las partes, hubo renovaciones posteriores; en segundo término, que la obligación de entregar las solvencias de los servicios públicos principales recae sobre el arrendatario, pero al momento de hacer la entrega del inmueble; y en tercer lugar, que los impuestos causados por el inmueble le corresponde su pago a la arrendadora, salvo los que son propios de la explotación comercial, que corresponde al arrendatario. Estos hechos se perfilan sumamente relevantes para la resolución de la presente causa, toda vez que la parte accionante aduce que la parte arrendataria no ha pagado los servicios básicos y lo que corresponden por concepto de agua; en relación a los primeros, esta Juzgadora conciertan que el pago de los mismo debe demostrarse es al momento de finalización de la relación arrendaticia, cosa que aun no ha ocurrido, y que acá se pretende; en relación al segundo concepto, el mismo debe ser primero indicado por el administrador que se establece en el contrato, para que luego el arrendatario proceda al pago, sin embargo, se evidencia que tal indicación que corresponde al administrador referido no fue demostrada en actas, y en consecuencia, nada obliga al arrendatario a realizar lo respectivo. Las precedentes conclusiones conllevan a este Órgano Jurisdiccional a declarar improcedente el cobro de los servicios básicos y daños causados que reclama la accionante. Así se valora.-
En relación a las pruebas “Comprobantes números 17078641 y 16635575, de fechas 8 de mayo de 2014 y 23 de abril de 2013, respectivamente, emanados de HIDROLAGO”; y “Factura n° SERIE04C11000000014946223, emanada de CORPOELEC, en fecha 19 de marzo de 2014”. Esta Juzgadora, antes de pronunciarse sobre la tasación legal que corresponde a estos medios probatorios, examina la pertinencia de los mismos; es así como se evidencia que el primero de ello se trata de unos comprobantes de pago que emanan de la empresa HIDROLAGO, donde se verifica una correspondencia objetiva (es decir, el inmueble objeto de la relación arrendaticia) y una correspondencia subjetiva con la parte accionante, sin embargo, carece de correspondencia temporal, puesto que dichos comprobantes de pago fueron erogados en abril de 2013 y mayo de 2014, fechas donde transcurría la relación arrendaticia con normalidad, según las alegaciones de ambas partes. En relación al segundo –factura de Corpoelec-, aun cuando existe correspondencia objetiva, no sucede lo mismo con la correspondencia subjetiva ni temporal, y valen acá los mismos argumentos argüidos a priori. Por las anteriores razones, se ve forzada quien suscribe a desechar los evaluados medios instructivos, por presentarse manifiestamente impertinente. Así se estima.
En relación a la prueba “Copias certificadas del expediente n° 173-2.014, por motivo de Canon de Arrendamiento, llevado por el Tribunal Décimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia”. En primer lugar, indica este Juzgado que el medio probatorio constituyen actas de un expediente, y en relación a ello se expresó la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 24 de abril de 1998, con ponencia del Magistrado Héctor Grisanti Luciani, al señalar:
“…la jurisprudencia de la Corte ha considerado que las actas del expediente debidamente autenticadas o documentadas por el Secretario, sea que contengan la prueba de un acto del Tribunal, sea la prueba de un acto de parte (diligencia o escrito), deben reputarse documentos públicos, por emanar de un funcionario que actúa dentro de la jurisdicción que le es propia en un acto de su competencia para hacerlo constatar por lo que su veracidad no podría ser impugnada, sino por el procedimiento legal previsto para la tacha de instrumentos consagrados en la Ley. La jurisprudencia ha expresado que la fe del instrumento público que emana de las actas procesales debidamente autorizadas por el funcionario competente, sólo puede ser destruidas por medio de querella de falsedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.380 del Código Civil…”
En aquiescencia de lo anterior, este Oficio Judicial concluye que la prueba bajo análisis se constituye como un documento público, y en tal sentido, se le otorgar pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Ahora bien, la exploración minuciosa de la referida prueba arroja los siguientes hechos: que la parte arrendataria esta solvente hasta el año 2015 en relación al pago de cánones correspondiente a la relación arrendaticia; que la parte arrendadora esta en conocimiento de tales pagos realizados mediante consignaciones ante un Tribunal de Municipio. Las anteriores conclusiones son de suma importancia para la resolución del presente litigio, toda vez que la parte accionante alega que el demandado se encuentra insolvente, y por eso exige su desalojo y el pago de daños (lucro cesante) causados; ahora bien, contrastadas tales alegaciones con la prueba bajo examen, concluye esta Juzgadora en declarar improcedente tal exigencia bajo tales aseveraciones, porque de actas se comprueba lo contrario, es decir, que el arrendatario se encuentra solvente. Así se determina.-
En relación a la prueba “Constancia suscrita por Cibel Gutierrez Ludovic, en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES L.H., C.A., y Heli Saul Romay Osorio, en fecha 8 de mayo de 2009”. La misma se presente como un documento privado que es tenido legalmente por reconocido, por no haber sido ni desconocido ni tachado por el adversario, y en tal sentido, se le confiere todo su valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. De esta documental se desprende un elemento fundamental para la decisión del presente juicio, elemento este constituido por el reconocimiento que realiza la parte demandante –arrendadora- sobre el hecho que el contrato de arrendamiento tuvo su inicio en el año 1999, y no en 2009 como alega en su escrito libelar; tal reconocimiento se torna distinguido, puesto que con semejante demostración se haría procedente la defensa opuesta por la demandada, constituida por la afirmación que el contrato comenzó en el año 1999, y que en ese sentido, se encuentra incurso en la prórroga legal de 3 años que establece la normativa especial en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. En razón de lo anterior, concluye esta Juzgadora que en efecto la relación arrendaticia tuvo su inicio en el 1999, y en tal sentido, desecha la alegación de la arrendadora que la relación arrendaticia comenzó en 2009, y declara procedente la defensa opuesta por el arrendatario, referida a la prorroga legal. Así se establece.-
En relación a la prueba “Contrato de arrendamiento suscrito por Alberto José La Roche y Heli Saul Romay Osorio, autenticado ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, en fecha 23 de agosto de 1999”. Este medio probatorio se presenta como un documento privado debidamente autenticado, que al no ser impugnado por la parte no promovente, le confiere esta Juzgadora pleno valor probatorio, de conformidad con artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Del mismo se desprende un solo hecho relevante a la presente causa: que los ciudadanos Alberto José La Roche y Heli Saul Romay Osorio, celebraron en fecha 23 de agosto 1999, un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble objeto de la relación contractual que acá se reclama su cumplimiento; tal correspondencia objetiva concerniente al inmueble, es determinante por la certeza que genera a esta Juzgadora sobre la defensa opuesta por la arrendataria, en relación a que la relación arrendaticia inició en el año 1999, y no en el 2009 como fue expuesto por la parte actora. Así se aprecia.-
En relación al “Documento suscrito por Alberto Jose La Roche, en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES L.H., C.A.”, y Heli Saul Romay Osorio, de fecha 25 de agosto de 2006”. El referido medio probatorio se instituye como un documento privado que se tiene legalmente por reconocido, por no haber sido ni desconocido ni tachado por el adversario, y en tal sentido, se le concede todo su valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Del documento instructivo bajo revisión se aprecia el siguiente hecho elemental para resolución de la presente causa: que la sociedad mercantil “Inversiones L.H. C.A.”, reconoce que funge como arrendataria de la relación arrendaticia que acá se reclama, desde el año 1999, y no desde el 2009 como se adujó en el escrito libelar. Tal certeza confirma las conclusiones que han arrojado los medios probatorios precedentes, referida a que el contrato entre las partes acá litigantes comenzó en el año 1999, siendo esto relevante para el cálculo de la prórroga legal a que haya lugar. Así se determina.-
En relación a la prueba “Exhibición de documentos, contentivo de los siguientes datos: pagos de rubros de aseo urbano e impuestos inmobiliario, correspondiente a los recibos marcados con las letras “c”, “d”, “e” y “f”, que fuere consignado por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas”. En relación a este medio probatorio, las documentales sobre la cual se exigió su exhibición, no fueron presentadas por la parte demandada; en tal sentido, se permite esta Juzgadora traer a colación lo que al respecto se evidencia en el acta levantada en el juicio oral:
“Ahora bien, en relación a la prueba de exhibición, siendo esta la oportunidad para evacuarse, se le exigió a la parte demandada que hiciera la exhibición correspondiente, a la cual arguyó:
Que esos recibos constaban en actas, y que por consecuencia los pagos se realizaron y existen, porque sino el local no estuviera funcionando.”
Así pues, se evidencia que la parte intimada no presentó los documentos respectivos, empero, se excepcionó invocando que los pagos se habían realizados, pues de lo contrario no tendría la parte actora los recibos correspondientes. Sobre este particular, esta Jurisdicente precisa que lo que pretendía la promovente con este medio instructivo, no era más que demostrar el pago de unos servicios públicos, pero como fue advertido ut supra, tales solvencias de pago deben demostrarse es al finalizar la relación arrendaticia, de conformidad con la cláusula septima del contrato pactado. Así se establece.-
En relación a la prueba “Inspección ocular sobre el local objeto de la relación arrendaticia discutida”. De una revisión exhaustiva de lo arrojado por la inspección realizada, evidencia este Órgano Jurisdiccional que no existe ningún elemento que coadyuve a la resolución del presente litigio, toda vez que las especificaciones, ubicación y otras características del inmueble objeto de la relación arrendaticia que se reclama, no fue discutido por las partes, antes bien, de la audiencia de juicio llevada a cabo, se desprende que ambas partes están conteste sobre este punto; por las precedentes razones, esta Juzgadora concierta en desechar el medio probatorio bajo análisis, por ser manifiestamente impertinente, de conformidad con el artículo 1.430 del Código Civil. Así se juzga.-
Así pues, valorados y apreciados todos los medios probatorios presentados en juicio, haciendo su respectivo cotejo con las afirmaciones y defensas realizadas, esta Juzgadora concierta en los siguientes puntos: 1) Que el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta el año 2015. 2) Que el pago de servicios públicos debe demostrarse al finalizar la relación contractual. 3) Que la arrendadora no demostró en actas la indicación del pago prorrateado del servicio de agua, para que el arrendador proceda al pago respectivo, tal como fuere establecido en el contrato de arrendamiento. 4) Que la relación arrendaticia inició en el año 1999, y tuvo su vencimiento en julio de 2014 –según las afirmaciones de realizadas por las partes-, correspondiéndole opcionalmente al arrendatario una prórroga legal de 3 años contados a partir del vencimiento, teniéndose así que verificar la finalización de la relación arrendaticia en el mes de julio del año 2017, todo de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014). Así se dictamina.-
Así pues, en atención a los apartados 1), 2) y 3) del párrafo anterior, se debe desestimar la pretensión de los daños reclamados, puesto que no existe hecho generador alguno de ellos. En atención al apartado 4), se desprende que debe denegarse la reclamación de desalojo incoada por la accionante, toda vez que el arrendatario se encuentra incurso hasta la presente fecha en la prórroga legal establecida en la ley especial que regula la materia. Así se decide.-
Por todas las anteriores conclusiones, se ve forzada esta Juzgadora a declarar sin lugar la presente demanda, en aplicación a: que el contrato es Ley entre las partes; que existe continuidad en la relación contractual arrendaticia iniciada entre los litigantes desde el año 1999, debido a los contratos y documentos que constan en actas; que el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014), establece prórroga legal de 3 años para relaciones arrendaticias que sobrepasen 10 años de continuidad. Todo ello será establecido de forma clara y lacónica en la parte dispositiva del presente fallo.
III. De la decisión de este Órgano Jurisdiccional:
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por EJECUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentara la sociedad mercantil INVERSIONES L.H., C.A., en contra del ciudadano HELI SAUL ROMAY OSORIO, ambos identificados en actas.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría, a los efectos de cumplir con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, para que surta los efectos previstos en el artículo 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, al vigésimo cuarto (24°) día del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
La Jueza Provisoria,
(fdo)
Dra. Martha Elena Quivera.

La Secretaria Temporal,
(fdo)
Abog. Milagros Casanova

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30pm), se dictó y publicó el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el No 197 La Secretaria Temporal,
(fdo)
Abog. Milagros Casanova

MEQ/DH.-
Quien suscribe, hace constar que la anterior sentencia es copia fiel y exacta de su original que reposa en el expediente n° 45.703. Lo certifico. En Maracaibo, a los 24° días del mes de mayo de 2017.
La Secretaria Temporal,
(fdo)
Abog. Milagros Casanova