Exp. No. 292-16
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL-OFICINA



REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA







EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.


PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A. (PROFUNIN), inscrita inicialmente como PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.R.L., en el Registro Civil que llevo la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Zulia, en fecha 18 de Junio de 1964, bajo el No. 119, Folio 575 al 587, del libro respectivo, Tomo XV, transformada posteriormente en Sociedad Anónima según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día 20 de Julio de 1988, bajo el N° 64, Tomo 48-A.

PARTE DEMANDADA: YYONE ALMARZA MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V-4.537.918, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia
REPRESENTANTE JUDICIALDE LA PARTE ACTORA: RAFAEL RINCON URDANETA, inscrito en el inpreabogado bajo los N° 83.665.
REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GILBERTO FANEITE GOMEZ, inscrito en los inpreabogado bajo los N° 127.842.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento
I
SINTESIS NARRATIVA
Se inicia la presente causa mediante libelo de la demanda introducida por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 26 de enero del 2016, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, causa que se instaura por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL-OFICINA, seguido por la SOCIEDAD MERCANTIL PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A. (PROFUNIN), inscrita inicialmente como PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.R.L., en el Registro Civil que llevo la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Zulia, en fecha 18 de Junio de 1964, bajo el No. 119, Folio 575 al 587, del libro respectivo, Tomo XV, transformada posteriormente en Sociedad Anónima según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día 20 de Julio de 1988, bajo el N° 64, Tomo 48-A., representada por el Abogado en ejercicio RAFAEL RINCON URDANETA, inscrito en el inpreabogado bajo los N° 83.665, en contra del ciudadano YYONE ALMARZA MORALES, venezolano, mayor de edad, casado, mecánico, titular de la Cedula de Identidad Nº V-4.537.918, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual fue admitida en fecha veintiocho (28) de enero de 2016, ordenándose emplazar al demandado.
En fecha tres (03) de febrero de 2016, el Alguacil del Tribunal, dejo constancia que el actor dio cumplimiento con los requisitos para practicar la citación del demandado.
En fecha treinta y uno de marzo de 2017, el ciudadano YYONE ALMARZA MORALES, asistido por el abogado Gilberto Faneite, se da por citado en la presente causa.
En fecha cuatro (04) de abril de 2017, la parte demandada, presentó escrito de oposición de cuestiones previas y contestación de la demanda.
En fecha siete (07) de abril de 2017, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, la cual fue admitida por este Tribunal, en fecha dieciocho (18) de abril de 2017.
En fecha veintiséis (26) de abril de 2017, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, la cual fue admitida por este Tribunal, en la misma fecha.
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, pasa este Tribunal a examinar el material cognoscitivo presentado por las partes de la forma siguiente:
Alega el demandante en su escrito libelar, entre otras cosas, que la SOCIEDAD MERCANTIL PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A (PROFUNIN), celebró contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, el día 19 de enero de 1988, el cual quedó inserto bajo el no. 5, Tomo 7, de Reconocimientos, llevado por dicha notaria. Contrato mediante el cual se arrendó un inmueble tipo local-oficina, Nº 02, situado en el edificio conocido como “Edificio Estrella”, propiedad única y exclusiva de PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A (PROFUNIN), de acuerdo a documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 26 de junio de 1964, registrado bajo el No. 77, protocolo 1°, Tomo 3°, ubicado en la avenida 4 (Bella vista), distinguido con el N° 77-43, Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y documento de mejoras debidamente registrado por ante la ya mencionada Oficina de Registro, en fecha 06 de septiembre de 1967, bajo el No. 29, protocolo 1°, Tomo 7, el local-oficina, le fue arrendado al ciudadano YYONE ALMARZA MORALES, en esa oportunidad de estado civil, soltero, como se especifica en el documento reconocido.
Que la duración del primer contrato se estableció en la cláusula cuarta, era de un (1) año, prorrogable automáticamente, pudiendo el arrendatario por lo menos con dos (2) meses de anticipación a la fecha del contrato de arrendamiento, manifestar su voluntad de no querer continuar con el mismo.
Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.1800, 00), más el alquiler de la línea telefónica número 72827, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500, 00), mensual.
Que el demandado, al día de hoy adeuda cánones de arrendamiento correspondientes a todo el año 2013, 2014 y 2015, y el mes de enero de 2016, a razón de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.1800, 00), más el alquiler de la línea telefónica a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500, 00), mensuales, para un total de DOS MIL TRECIENTOS BOLVARES (Bs.2.300, 00), los cuales al aplicarle la corrección monetaria llevada a cabo, quedaría en Dos Bolívares Fuertes con treinta céntimos (Bs.2,30) por cada mensualidad, lo cual hace un total de treinta y siete (37) mensualidades o cánones vencidos que asciende a Ochenta y Cinco Bolívares por diez céntimos (Bs. 85,10).
Que dado que el local que se esta arrendando es un local-oficina y según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento el arrendamiento se compromete a destinar el local, única y exclusivamente para uso de oficinas, lo que de acuerdo al Articulo 4 del Decreto con Rango, Valor y Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, se invoca el articulo 33 de la misma ley, se solicita el procedimiento breve previsto en libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento civil, y según los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, además de la cláusulas tercera, sexta y décima sexta del contrato de arrendamiento vigente, y concurre a demandar la resolución del contrato de alquiler a fin de la consecuente entrega material del local-oficina arrendado invocando el articulo 33 Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario, y la falta del canon de arrendamiento correspondiente a mas de dos (02) mensualidades consecutivas, además de la violación de las cláusulas tercera, sexta y décima sexta del contrato de arrendamiento.
Que estima la demanda en la suma equivalente a CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.00, 00) equivalente a UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.000U.T), mas las costas y costos del proceso así mismo como los honorarios profesionales.
Junto con el escrito libelar, la parte actora acompaño, los siguientes documentos:
- Copia simple del poder, otorgado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, en fecha veintinueve (29) de mayo de 2013, anotado bajo el N° 56, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones.
- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre un local-oficina, situado en el edificio conocido como “FARMACIA ESTRELLA”, ubicado en la avenida 4 (antes Bella Vista), distinguido con el No 77-43, jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el día 19 de enero de 1988, el cual quedó inserto bajo el no. 5, Tomo 7, de Reconocimientos, llevado por dicha notaria.
- Copia simple de documento de propiedad, inscrito por ante el Registro Público Primer Circuito, en fecha veintiséis (26) de junio de 1964, bajo el N° 77, del protocolo 1°, del Tomo 3.
- Copia simple del documento de bienhechurías, inscrita por ante el Registro Público Primer Circuito, en fecha seis (06) de septiembre de 1967, bajo el N° 29, del protocolo 1°, del Tomo 7.
- Copia simple del Registro de Información Fiscal de la parte actora, N° J-07001557-8.
Asimismo, la parte demandada ejerciendo su derecho de contradicción, lo hace, alegando entre otras cosas, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de la forma siguiente:
Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y solicita al operador de justicia declare extinguido este presente proceso de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil y estos son los fundamentos a desarrollar:
Que el quid del presente asunto, está en determinar conforme a lo pretendido por el actor, que la naturaleza del contrato de arrendamiento, habida cuenta que la demandante afirma, que lo suscribe con su persona el 19 de enero del año 1988, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, inserto bajo el numero 5, tomo 7 del libro de reconocimientos, que no obstante es preciso contrariar los argumentos polivocos, dispersos y heterogéneos al indicar expresamente a pesar de haber transcurrido mas de quince (15) años de relación arrendaticia pretender que el acuerdo contractual sigue siendo a tiempo determinado, como fue pactado a juicio del demandante originalmente.
Que es preciso afirmar que al superar los quince años como arrendatario y continuar ocupando el inmueble sin perturbación por el propietario, aun admitiendo gratia arguendi lo expresado en el escrito libelar operó la conversión del contrato a tiempo indeterminado, se observa conforme a lo afirmando que la relación arrendaticia se inició el 19 de enero del año 1988 por un término de un año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales y que la relación arrendaticia se ha extendido por mas de quince años.
Que argumentar equívocamente como se manifiesta en el escrito libelar que desde la vigencia del contrato primigenio el 19 de enero del año 1988, este se fue prorrogado por el mismo lapso, es decir, un (1) año más, y así sucesivamente y que el referido contrato nunca cambio su naturaleza conforme a la voluntad contractual, no obstante transcurrir veintinueve años de posesión, y haberse producido la ruptura de la relación arrendaticia por los innumerables problemas societarios de la empresa propietaria del inmueble, al carácter de la representación legitima.
Que los contratos a termino fijo con prorrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. Sin embargo, esas prórrogas sucesiva sin alterar la naturaleza del contrato, tiene como limite máximo, los quince años que dispone el articulo 1580 del Código Civil, llegando a este termino que es limite máximo que puede ser arrendado un mueble a término fijo, y el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se reconduce, pero sin determinación de tiempo, tal como lo estable el articulo 1600 del Código Civil.
Que quedo evidenciado que la relación arrendaticia versa sobre un bien inmueble y se inició el 19 de enero del año 1988 por un término de un año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prorrogas sucesivas o automáticas por periodos iguales, habiéndose cumplido los quince años a que alúdela articulo 1580 del Código Civil, el 19 de enero del año 2003; y como quiera que después de esa fecha se dejó al arrendatario en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, es forzoso concluir que operó la tácita reconducción y en consecuencia el contrato se renovó, pero sin determinación de tiempo.
Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...”
Que en el decurso del presente juicio que el contrato de arrendamiento se convierte a tiempo indeterminado, conforme la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de resolución del contrato. En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de cumplimiento de contrato, es el mismo vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error de la calificación jurídica de la demanda, no se pude ver como un mero formalismo, toda vez que existan marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes por la otra que sólo una de ellas accede a casación.
Que en efecto la acción escogida por la demandante, resolución del contrato, no resulta idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, razón por la cual resulta procedente la cuestión previa opuesta relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
III
DE LA CUESTIÓN PREVIA REFERIDA AL ORDINAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Antes de entrar a resolver el resto de las defensas y el fondo de la causa, corresponde a esta Juzgador pronunciarse acerca de la cuestión previa opuesta por la parte demandada referida al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente:

“Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla, promover las siguientes cuestiones previas: (...Omissis...) 11) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”.

Igualmente, el artículo 35, del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, señala entre otras cosas, lo siguiente:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.”
Ahora bien, el demandado fundamenta su alegato al afirmar que al superar los quince años como arrendatario y continuar ocupando el inmueble sin perturbación por el propietario, aun admitiendo gratia arguendi lo expresado en el escrito libelar operó la conversión del contrato a tiempo indeterminado, se observa conforme a lo afirmando que la relación arrendaticia se inició el 19 de enero del año 1988 por un término de un año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales y que la relación arrendaticia se ha extendido por mas de quince años.
Señalando además, que los contratos a termino fijo con prorrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. Sin embargo, esas prórrogas sucesiva sin alterar la naturaleza del contrato, tiene como limite máximo, los quince años que dispone el articulo 1580 del Código Civil, llegando a este termino que es limite máximo que puede ser arrendado un mueble a término fijo, y el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se reconduce, pero sin determinación de tiempo, tal como lo estable el articulo 1600 del Código Civil, por lo que es forzoso concluir que operó la tácita reconducción y en consecuencia el contrato se renovó, pero sin determinación de tiempo.
IV
CONSIDERACIONES
Respecto a la cuestión previa aducida, la Sala Político-Administrativa en sentencia Nº 542 de fecha 14 de agosto de 1997, dictada en el caso Eduardo Rumbos Castillo vs. Corporation Venezolana de Guayana, sostuvo lo siguiente:
“...La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto, la denominada cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida, sin más, el ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción originado de la prohibición legislativa.
En efecto, entre la doctrina más autorizada en la materia, se indica que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren, a: 1) la posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la tutela a la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohibida expresamente el ejercicio de la acción; 2) la cualidad o legitimatio ad-causam, en otras palabras, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandante y demandado, y su correlativa con aquellas personas que se presentan en tal carácter dentro de la litis; y, 3) el interés procesal a que se refiere el artículo 16 de nuestra ley adjetiva civil...”.
Ahora bien, el demandado al oponer la cuestión previa antes indicada, señaló entre otras cosas, que la relación arrendaticia se inició el 19 de enero del año 1988 por un término de un año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales y que la relación arrendaticia se ha extendido por más de quince años.
Pues bien, señala la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento in comento, entre otras cosas, lo siguiente:

“El término de duración del presente contrato de arrendamiento es de UN AÑO; quedando obligado “EL ARRENDATARIO” a notificar a “LA ARRENDADORA” para el caso que no quiera que opere la prorroga automática por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualesquiera de las prórrogas que pudieren haberse establecido. Para todos los efectos legales y contractuales las prórrogas que pudiera operar este contrato se considerarán como de plazo fijo o determinado, de igual duración al término original que ya quedó estipulado, y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por “EL ARRENDATARIO...”
Por su parte, el artículo 1.580 del Código Civil, establece:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.”
Y el artículo 1.600 eiusdem, señala:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”


En criterio jurisprudencial, la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso LUIS PARRA LA GRAVE contra MICHEL UGUETO; señaló lo siguiente:
“...No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.)...”
La Doctrina ha sostenido que se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento Verbal o a “Tiempo Indeterminado:
”…Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).
Para mayor abundamiento, respecto a la importancia de la temporalidad de las relaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció el siguiente criterio que parcialmente se transcribe:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….) La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…”
Pasa este Juzgador a analizar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en controversia, a los fines de dilucidar y por ende verificar, tal como lo señalan la doctrina y jurisprudencias patrias citadas supra, si el mismo, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, dada la naturaleza de este y sus características.
Establece el primer párrafo del Artículo 1579 del Código Civil Venezolano:
“...El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”
Al respecto, en la obra Jurisprudencia en lo Contencioso Administrativo Inquilinario, Edición mayo 1993, pág. 609 y 610, se sostiene lo siguiente:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto… (sic). Cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término (artículo 1580 del C.C.) y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil”. (fin de la cita)
El autor Hermes Harting, en su obra ‘El Arrendamiento’, Editorial Livrosca, págs. 16-17, sostiene lo siguiente:
“En cuanto al tiempo, la convención arrendaticia puede ser por un plazo determinado o indeterminado.
Los contratos de arrendamiento, sujetos a un tiempo determinado, no pueden exceder, por disposición de la Ley (artículo 1580 del Código Civil), de quince (15) años, es decir, si se alquila, por ejemplo, un apartamento, el plazo no puede exceder de 15 años. Si se excede de ese tiempo, el contrato no es nulo, no es anulable, sino que el arrendador posee una acción especial, denominada “acción de reducción”, para limitarlo al referido término.
Este principio de que el arrendamiento no puede exceder de quince (15) años tiene dos (2) excepciones:
a) Se puede establecer que el arrendamiento dure toda la vida del arrendatario, nunca la del arrendador; este arrendamiento es vitalicio y no perpetuo (el legislador prohíbe este último).
b) Cuando se arrienda un terreno inculto, es decir no cultivado, se puede efectuar hasta por cincuenta (50) años, siempre y cuando el arrendatario se obligue a cultivarlo y a desmontarlo.
Si el contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado (indeterminado no quiere decir que sea indefinido), se puede extinguir, previo el cumplimiento de los procedimientos establecidos en el vigente Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas o en el Derecho Civil Común (artículo 1.167 del Código Civil).
Ahora bien, si el arrendamiento fue celebrado originalmente por un plazo inferior a quince (15) años, y se ha prorrogado sucesivamente superando dicho término, este contrato se convierte en indeterminado de acuerdo con criterio establecido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (sentencia del 14-08-1991. Caso: Mario Scala), en virtud de operar la tácita reconducción.” (fin de la cita)
Así las cosas, del contrato de arrendamiento acompañado a los autos por la parte actora se desprende que el mismo contiene los elementos intrínsecos de los contratos bilaterales, como lo es, capacidad, consentimiento, objeto y causa, pues el mismo fue suscrito por las partes contratantes en fecha 19 de enero del año 1988, a los fines de que el arrendatario hiciere uso del bien objeto de arriendo.
Ahora bien, como puede observarse de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, las partes contratantes, convinieron que el término de duración del contrato de arrendamiento es de UN AÑO; pero también acordaron la obligación que tenia EL ARRENDATARIO, de notificar a EL ARRENDADOR, parta el caso que NO quisiera que operase la prorroga automática, con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualesquiera de las prorrogas que pudieren haberse establecido, es decir, que la conducta que asumieran las partes, regía la determinación del tiempo de duración del contrato, a termino fijo o a tiempo indeterminado, y siendo que el arrendatario, hoy parte demandada, admitió voluntariamente en su escrito de fecha cuatro (04) de abril de 2017, que la relación arrendaticia se inició el 19 de enero del año 1988, por un término de un año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales (subrayado del Tribunal), es por lo que, se desprende el acuerdo de voluntades, en haber mantenido a término fijo, la duración del contrato de arrendamiento in comento, pero, de la misma manera, señaló el demandado: “…que esas prórrogas sucesiva sin alterar la naturaleza del contrato, tiene como limite máximo, los quince años que dispone el articulo 1580 del Código Civil, llegando a este termino que es limite máximo que puede ser arrendado un mueble a término fijo, y el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se reconduce, pero sin determinación de tiempo, tal como lo estable el articulo 1600 del Código Civil, por lo que es forzoso concluir que operó la tácita reconducción y en consecuencia el contrato se renovó, pero sin determinación de tiempo” (cursivas del Tribunal). Pues bien, de lo señalado por el prenombrado demandado, se desprende que éste, únicamente acordó prever prorrogas sucesivas y automáticas por el mismo periodo del contrato, hasta el límite máximo de quince años previstos en el artículo 1580 eiusdem, iniciándose entonces, a partir de ese término, la prorroga legal prevista en el literal d) del artículo 38 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, y siendo que la parte actora en su escrito libelar admite que el arrendatario continua ocupando el inmueble objeto de esta causa, y también señala: “Es el caso Señor Juez que el arrendatario ciudadano YYONE ALMARZA MORALES, al día de hoy adeuda cánones de arrendamiento correspondiente a todo el año 2013, 2014 y 2015 y el mes de Enero de 2016,…”, (cursivas del Tribunal), es por lo que, se aprecia que vencido el lapso antes señalado, el arrendatario continuó en posesión del inmueble en calidad de inquilino, y el arrendador recibiendo el canon, de lo cual se desprende que el caso bajo estudió, dada la circunstancia prenotada, se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, es por ello que, en aplicación de los artículos in comento, debe tenerse que el contrato bajo análisis que vincula a las partes en este juicio, ha operado la tácita reconducción. Así se declara.
Asimismo, el artículo 34 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, publicado en GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, No.36.845, del siete (07) de Diciembre de 1.999, prevé entre otras cosas, lo siguiente:

“Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …”
Al respecto, Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 24 días del mes de abril de dos mil dos, EXP n° 02-0570, Magistrado Ponente: PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, señalo lo siguiente:
“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”
Por su parte, el autor anteriormente mencionado en materia arrendaticia inmobiliaria GUERRERO QUINTERO, observa lo siguiente en relación a las diferencias entre las demandas por resolución de contrato de arrendamiento y desalojo y en dicho orden de ideas es de particular interés su opinión sobre la recalificación de la acción que podría ejercer un Juez llegado el caso de tener que decidir sobre la procedencia de dichas acciones:

“La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera que sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem”
Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable (…)
Uno de los mayores puntos de interés lo presenta la relación arrendaticia en relación con el tiempo de su duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado, en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, o cuando se inició y en que momento concluirá o concluyó; ante cualesquiera de tales circunstancias surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la cláusula, o cláusulas del contrato escriturado, en donde las partes hicieron referencia a la duración de la relación arrendaticia.
En el caso, por ejemplo, de haberse intentado una demanda, presumiendo el actor que ante la falta de pago del arrendamiento lo procedente era solicitar la resolución del contrato por tiempo indeterminado, una mala o errónea interpretación de la “temporalidad arrendaticia” puede conducir a la improcedencia de la acción; y como afirmamos en “La Resolución del Contrato”, si el actor escogió mal la vía, es decir en lugar de pedir la “desocupación” solicitó la “resolución del contrato por tiempo indeterminado”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento; es importante decir que en este caso, como en cualquier otro, se trata de un problema de calificación de la acción”. (GUERRERO QUINTERO, GILBERTO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I. Caracas 2003, pp. 173, 175 y 176).
Así, conforme a los criterios jurisprudenciales antes citados, es claro que las pretensiones procesales, si bien se erigen como aspiraciones concretas del justiciable que acude a la jurisdicción a solicitar tutela de sus derechos, ello no implica que estas pueden interponerse de forma desordenada o caprichosa, atendiendo al puro impulso discrecional del actor, pues ciertamente el derecho constituye el establecimiento de formas preordenadas de actuación, que permiten la correcta aplicación de la Ley y allanan el camino para la realización de justicia, por eso, el accionante al momento de incoar su demanda y plantear su pretensión tiene los más amplios márgenes de libertad, pero debe acogerse a reglas mínimas de orden procesal, cuya finalidad es mantener el orden y paz social, así como procurar la igualdad ante la ley y dentro del proceso; por ello en criterio de este Tribunal, en la pretensión que debió haber intentado la parte demandante, es la de desalojo y no la de resolución, dada la especial regulación que estas acciones encuentran en nuestra legislación sustantiva y adjetiva.
Pues bien, en el presente caso nos encontramos primeramente ante un problema de calificación de la pretensión ya que la parte actora al demandar en base a un arrendamiento a tiempo indeterminado, debió elegir como ya se dijo, la vía de desalojo ya que su pretensión versaba sobre el ordinal primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, teniendo la certeza de que la denominación de la pretensión escogida no fue la correcta para intentar la demanda, debe entonces este Oficio Jurisdiccional despejar las dudas en lo concerniente a la potestad del Juzgador de cambiar la calificación de la pretensión, lo que se analizara a la luz de los siguientes criterios:
El artículo 335 de nuestra Constitución Nacional, señala:
“El Tribunal Supremo de Justicia garantizará la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales; será el máximo y último interprete de esta Constitución y velará por su uniforme interpretación y aplicación. Las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República”.
Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia han estado contestes en ratificar el carácter vinculante de las sentencias emanadas de la Sala Constitucional y en tal sentido se analizan a continuación algunas afirmaciones efectuadas en referencia a la norma constitucional transcrita:
“… La pieza central para la construcción de la jurisprudencia constitucional vinculante ha de ser el precedente constitucional. Su particular autoridad halla justificación en que se sitúa en la médula de la tarea jurisdiccional, al contener las razones necesarias para entender por qué una controversia jurídica ha sido resuelta en un determinado sentido. La ubicación de la Sala Constitucional en la cúspide del sistema de justicia constitucional y las peculiaridades de las normas constitucionales no privan a la función que desempeña de naturaleza jurisdiccional, lo cual implica que es mediante la resolución de problemas jurídico-constitucionales concretos surgidos en la realidad que se elabora la jurisprudencia constitucional…”.
“… La aplicación del principio stare decisis y de los precedentes implica determinar los contenidos de las sentencias que resultan obligatorios en procesos futuros. De ahí surge la distinción entre la ratio decidendi o holding y los obiter dicta o dicta. La primera está compuesta por las razones básicas y necesarias que fundamentan la parte resolutiva o dispositiva de la sentencia, mientras que los segundos son afirmaciones complementarias o tangenciales emitidas en el pronunciamiento judicial. Solo la ratio decidendi integra el precedente vinculante, que rige los casos sustancialmente iguales que se presenten posteriormente, y se extiende a otros casos con base en el razonamiento analógico. Cabe, sin embargo, hacer distinciones entre los hechos que generaron la regla contenida en el precedente y las circunstancias del nuevo caso sometido a consideración judicial, para evidenciar que determinado precedente no es aplicable a este último…” (CASAL H, JESÚS MARÍA: Constitución y Justicia Constitucional, Caracas 2.005, Pp 268, 273)
“Recuérdese que, desde un punto de vista formal, los efectos de la sentencia en nuestro ordenamiento jurídico no se extienden más allá de los limites que impone la cosa juzgada; es decir, no tienen efectos vinculantes respecto a casos o sujetos ajenos al hecho controvertido. El fallo es, no obstante, una norma jurídica, pero una norma jurídica individualizada, de la cual no pueden seguirse efectos generales. Se deja a salvo, por supuesto, el efecto vinculante que ostenta la ratio decidendi, es decir, la razón que sirve de justificación al fallo, de las sentencias de la Sala Constitucional, cuando interpreten, dentro de los limites del caso planteado, el sentido y alcance de una norma perteneciente al bloque constitucional (…)”. (Sentencia N° 1269 del 19 de julio de 2.001, SALA CONSTITUCIONAL, Magistrado Ponente JOSÉ MANUEL DELGADO OCANDO, Exp. N° 00-1275)
Atendiendo entonces a lo expresado por la Sala en dichas oportunidades, es importante resaltar la consecuencia que el intérprete constitucional ha colegido para los casos de recalificación de pretensiones, afirmando que el Tribunal actúa fuera de su competencia al realizar dicha acción. Asimismo se debe destacar el carácter vinculante inherente a la decisión comentada ya que la ratio decidendi de dicha sentencia comporta el precedente vertical y horizontal para todos los Tribunales de la República, siendo de obligatoria aplicación lo que en ellas se ha decidido en razón de la fuerza vinculante de las sentencias emanadas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que ha sido otorgada vía disposición constitucional.
En base a todos los criterios analizados con anterioridad se puede concluir que aun cuando el Juzgador considere oportuno “recalificar la acción” a los fines de no causar un gravamen a la parte solicitante y no incurrir en formalismos innecesarios como lo expresó la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, en el voto salvado anteriormente examinado, éste no tiene otra vía que acoger el criterio jurisprudencial vinculante que determina la imposibilidad de sustituirse en la persona del demandante y cambiar su voluntad y potestad para calificar su acción y en atención a ello, este Juzgador suscribe plenamente el criterio vinculante, reiterado y emanado de la Sala Constitucional proferido por el magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz mediante sentencias de fecha 24 de abril de 2.006 (Exp N° 02-0570) y ratificado en sentencia de fecha siete (07) de marzo de 2.007.
Consecuencialmente a todo lo señalado anteriormente, se hace forzoso para este Tribunal declarar la procedencia de la cuestión previa alegada por el demandado relativa al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, produciendo las consecuencias que establece tal norma quedando desechada la demanda, y extinguido el proceso, sin estar sujeto al conocimiento del fondo y, por consiguiente, a lo que dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa relativa al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada, en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL-OFICINA, seguido por SOCIEDAD MERCANTIL PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A. (PROFUNIN), en contra del ciudadano YYONE ALMARZA MORALES, antes identificados.
SEGUNDO: En consecuencia queda desechada la demanda, y extinguido el proceso.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diecinueve (19) días del mes de mayo de 2017. 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. JUAN CARLOS CROES
EL SECRETARIO TEMPORAL

Abg. RAFAEL ALVAREZ
En la misma fecha anterior, previo anuncio de Ley, a las puertas del Despacho, se dictó y publicó el anterior fallo, bajo el No. 088-17, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) y se expidió la copia certificada ordenada. EL SECRETARIO TEMPORAL.