TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadana GLADYS MARGARITA DIAZ DE PALACIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.489.100 y domiciliada en el Estado Monagas.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados PEDRO ALEJANDRO PALACIOS LARA, LERIO RODRIGUEZ VASQUEZ, MARGARITA CHITTY, PAULA MARIA DEL VALLE DIAZ RODRIGUEZ y CARLOS LUIS NUÑEZ MARCANO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 982, 13.784, 24.997, 180.483 y 149.204, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadana ROSARIO ESTE GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.740.167 y domiciliada en la ciudad de Caracas.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados JULIO BRILLEMBOURG WILLSON, JERJES DORTA MARTINEZ, SANDRA VILLALBA PEREZ y EDUARDO GARRIDO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 12.696, 109.444, 14.427 y 18.719, respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado PEDRO ALEJANDRO PALACIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana GLADYS MARGARITA DIAZ DE PALACIOS en contra de la sentencia dictada en fecha 10.10.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 27.03.2017.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 18.04.2017 (f. 104) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 20.04.2017 (f. 105), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 27.04.2017 (f. 106), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia constituyó como sus apoderados judiciales a los abogados PAULA MARIA DEL VALLE DIAZ RODRIGUEZ y CARLOS LUIS NUÑEZ MARCANO.
En fecha 26.04.2017 (f. 108), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de la parte demandada.
En fecha 05.05.2017 (f. 110 y 111), compareció el abogado PEDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se declarara con lugar el recurso de apelación y nula la sentencia apelada.
Por auto de fecha 08.05.2017 (f.113), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir de esa fecha exclusive.
Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado de Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana GLADYS MARGARITA DIAZ DE PALACIOS en contra de la ciudadana ROSARIO ESTE GOMEZ, ya identificadas.
Fue admitida por auto de fecha 14.10.2010 (f. 10), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana ROSARIO ESTE GOMEZ, para que compareciera por ante ese Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 15.10.2010 (f. 11 al 13), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados PEDRO ALEJANDRO PALACIOS LARA, LERIO RODRIGUEZ VASQUEZ y MARGARITA CHITTY.
En fecha 21.10.2010 (f. 17), se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 12.11.2010 (f. 19), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la compulsa de citación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 22.11.2010 (f. 27), compareció el abogado PEDRO PALCIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 26.11.2010 (f. 28); y siendo librado el cartel en esa misma fecha.
En fecha 20.01.2011 (f. 31), compareció el abogado LERIO RODRIGUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó la publicación del cartel de citación que se le libró a la parte demandada; la cual fue agregada al expediente por auto de esa misma fecha (f. 34).
En fecha 08.02.2011 (f. 35), el secretario del Tribunal dejó constancia de haber fijado en el domicilio de la parte demandada el cartel de citación que se le libró.
En fecha 29.03.2011 (f. 36), compareció el abogado LERIO RODRIGUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se le nombrara defensor judicial a la parte demandada.
En fecha 25.04.2011 (f. 37), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se decretara medida de secuestro.
En fecha 29.04.2011 (f. 38), compareció el abogado JERJES DORTA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó el poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada y se dio expresamente por citado en su nombre.
En fecha 02.05.2011 (f. 43), compareció el abogado JERJES DORTA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia sustituyó en el abogado EDUARDO GARRIDO el poder que le otorgó la parte demandada.
En fecha 05.05.2011 (f. 45 al 59), compareció el abogado JERJES DORTA, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual solicitó la perención de la instancia, la reposición de la causa, opuso la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la demanda.
Por auto de fecha 24.05.2011 (f. 62 y 63), se suspendió el presente procedimiento hasta tanto conste en autos, las resultas obtenidas en el procedimiento previo que ha de instaurar el interesado ante el Ministerio para el Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
En fecha 15.10.2014 (f. 66), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la continuación del presente juicio.
En fecha 10.10.2016 (f. 70 al 74), se dictó sentencia mediante la cual se declaró inadmisible la demanda y se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 11.10.2016 (f. 75), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia se dio por notificado de la sentencia y solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 13.10.2016 (f. 76), se dejó constancia de haberse librado boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 19.10.2016 (f. 78), compareció la alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 20.10.2016 (f. 81), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la remisión por correo certificado de la boleta de notificación librada a la parte demandada o en su defecto se le libre cartel de notificación.
En fecha 25.10.2016 (f. 82), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia ratificó la suscrita en fecha 20.10.2016 solo en lo que concierne a la notificación mediante cartel de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 27.10.2016 (f. 83); siendo librado el cartel en esa misma fecha.
En fecha 16.11.2016 (f. 86), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito mediante el cual apeló de la sentencia.
En fecha 23.11.2016 (f. 90), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito contentivo de su solicitud de pronunciamiento del Tribunal acerca de la admisión y negativa del recurso interpuesto en fecha 16.11.2016.
Por auto de fecha 24.11.2016 (f. 93), el Tribunal aclaró que una vez conste en autos la notificación de las partes, se pronunciaría con respecto a la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 16.02.2017 (f. 94), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la notificación por cartel de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 21.02.2017 (f. 95); siendo librado el cartel en esa misma fecha.
En fecha 03.03.2017 (f. 98), compareció el abogado ALEJANDRO PALACIOS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó la publicación del cartel de notificación que se le libró a la parte demandada; la cual fue agregada al expediente por auto de esa misma fecha (f. 100).
En fecha 22.03.2017 (f. 101), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 27.03.20147 (f. 102), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial en fecha 10.10.2016 mediante la cual se declaró inadmisible la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…Antes de entrar en el mérito de la controversia consistente en la terminación del contrato por vencimiento de la prórroga legal conforme a las previsiones del artículo 38 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal debe examinar y hacer pronunciamiento sobre aspectos susceptibles de fulminar la acción propuesta, o capaces de retrotraer el procedimiento ya culminado, tales como la alegada perención breve, la reposición de la causa, las presuntas violaciones al orden público procesal; sin embargo analizará preliminarmente la naturaleza de la relación arrendaticia para determinar la procedencia de la acción propuesta y posteriormente, de no resultar inoficioso los anotados puntos que serán considerados como previos y, subsiguientemente, la acción propuesta. ASÍ SE DECIDE.-----------------------------------------
Naturaleza de la relación arrendaticia
Primeramente el Tribunal entra en el análisis de la relación de arrendamiento que une a las partes litigantes con el propósito de determinar si la acción propuesta (cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal), de fecha 08-10-2010 estaba amparada por la ley, esto es, si la ley autorizaba a la demandante a interponer esta clase de acción para terminar la relación arrendaticia o si por el contrario concedía una acción diferente.------------------------------------------------------------------------------------------
Consta de autos que las litigantes suscribieron un acuerdo de prórroga del contrato de arrendamiento que tenían celebrado; que dicha prórroga fue por el plazo de un (1) año contado a partir del 01-06-1998 hasta el 31-05-1999, y sobre un inmueble constituido por una casa de habitación distinguida con el N° E-55, situada en el cruce de las calles Corocoro y Petronila Mata de la Urbanización Playas del Ángel del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; asimismo, costa de autos que en fecha 01-06-1999, celebraron otra prórroga escrita con duración desde el 01-06-1999 al 01-06-2000 y en fecha 01-06-2002, convinieron en prorrogar el contrato de arrendamiento por el plazo de un (1) año contado a partir del 01-06-1999 al 31-05-2000, sobre el inmueble arrendado, ya descrito. No obstante ello, en el escrito libelar la demandante afirma y así fue convenido por la demandada que la relación de arrendamiento comenzó el 01-05-1994 y que la prórroga contractual se inició el 01-06-1998, que fue sometida dicha relación de arrendamiento a prórrogas sucesivas, sin embargo, se advierte que en principio fueron escritas pero después no hubo estipulación de esta clase entre las partes o cuando menos, no constan en autos.-------------------------------------------------------------------------------
Se observa, que en el escrito libelar la demandante afirma que la relación de arrendamiento se inició el 01-05-1994 y que el contrato se prorrogó sucesivamente en fechas 01-06-1995, 01-06-1996 y 01-06-1997. Por su parte, el apoderado de la parte demandada en su contestación expresa que en principio el contrato fue a tiempo determinado y que se convirtió a tiempo indeterminado por lo cual no procede la prórroga legal., pero no trasladó a los autos ningún elemento probatorio susceptible de demostrar su afirmación. De tal manera que lo único cierto que existe en autos, es que la parte actora afirma que la relación arrendaticia comenzó el 01-05-1994, sin aportar elemento de prueba y la parte demandada sólo argumenta que el contrato en principio era a tiempo determinado y se indeterminó en el tiempo por lo cual no opera la denominada prórroga legal, pero tampoco demuestra la afirmación, de tal modo que es indudable que en efecto la relación de arrendamiento se inició el 01-05-1994, por contrato escrito que se prorrogó en el tiempo por acuerdos suscrito entre las partes siendo el último acuerdo de prórroga escrito de fecha 01-06-2002, conforme a los convenios escritos o acuerdos de prórroga, el primero de fecha 01-06-1998, el segundo de fecha 01-06-1999 y, el tercero de fecha 01-06-2002.--------------------------------------------
El referido análisis de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto al tiempo, se realiza en virtud de que las acciones a ser instauradas con el propósito de lograr el cumplimiento o la extinción del contrato o el desalojo del inmueble dado en arrendamiento estaban rigurosamente reguladas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al extremo que se consagraba la acción de desalojo para los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado, de modo, que indeterminado el contrato en el tiempo o siendo éste no escrito, se liquidaba para el demandante la posibilidad legal de darlo por terminado de forma judicial mediante su resolución o ejecución, pues la acción que tenía a su disposición era el desalojo y no otra.---------------------------------------------------------------------
De acuerdo a lo analizado en esta causa judicial, el contrato de arrendamiento inicialmente celebrado por las partes litigantes era escrito con duración de un (1) año desde el 01-05-1994, y así, se prolongó año a año, renovándose en fecha 01-05-1995, 01-05-1996 y 01-05-1997, y las prórrogas escritas convenidas por las contratantes con plazo de un (1) año, a partir del 01-06-1998 y hasta el 01-06-2002, de tal manera que de ahí en adelante, sin prorroga escrita, es decir, sin pacto de duración contractual en el tiempo pero quedando la arrendataria en el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada, se prolongó el contrato en el tiempo, indeterminados, por lo tanto, se reputa sin duración de tiempo.------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Más claramente, la relación arrendaticia que une a las ciudadanas GLADYS MARGARITA DAZ DE PALACIOS y ROSARIO ESTÉ GOMEZ comenzó por escrito por contrato celebrado en fecha 01-05-1994, que se prorrogó por escrito mediante convenios celebrados entre las contratantes sólo hasta el 01-06-2002,y de ahí en adelante, nada existe por escrito entre ellas, por lo tanto, a juicio de este juzgador, la acción que debía intentarse era la de desalojo, prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal bajo el amparo del literal “d” del artículo 38 eiusdem.----------------------------------------------------------
Es decir, en criterio de quien decide, la actora no tomó en consideración que cuando se alega como causa del incumplimiento contractual el vencimiento de la prórroga legal, debemos estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, ya que la mencionada prórroga a que se refiera la disposición legal contenida en el artículo 38 mencionado, se concede a los contratos determinados en el tiempo, lo cual significa que las estipulaciones y condiciones contenidas en el contrato de arrendamiento permanecen vigentes durante este término de prórroga precisamente porque durante ese plazo la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado.--------------------------
De ahí, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, pues siendo las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya derogada, de orden público, su normativa regula la acción que debe proponerse contra el adversario, debiendo el actor sujetarse a las disposiciones legales y en modo alguno, escoger la demanda que debe proponer, es decir, se trata de utilizar la acción que la ley pone a disposición de la parte actora y no de escogerla discrecionalmente para proponer la pretensión contra su adversario.------------------------------------------------------------------------
En este sentido, es conveniente destacar que bajo el imperio de la anotada Ley ya derogada, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento estaba reservada para los contratos de arrendamiento celebrados con determinación de tiempo. -------------
En consecuencia, la norma legal aplicable a este caso concreto para la oportunidad de su interposición era la contenida en el artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la acción de desalojo concedida al accionante por determinadas causales en los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado; por consiguiente, este Juzgador concluye que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento propuesta por la ciudadana GLADYS MARGARITA DIAZ DE PALACIOS es INADMISIBLE, por ser contraria a lo establecido en el artículo 34 antes mencionado. ASI SE DECIDE. ----------------------------------------------------------------------------------------------------
En virtud de la inadmisibilidad de la demanda resulta a todas luces inoficioso el análisis de las defensas y excepciones opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda de fechas 05-05-2011, vinculadas con la perención breve de la instancia, la reposición de la causa y las aparentes violaciones del derecho a la defensa. ASI SE DECIDE.--------------------------------------------------------------------------------
V.- DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: -------------------------------------------------------------------------------
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal instauró la ciudadana GLADYS MARGARITA DIAZ DE PALACIOS contra la ciudadana ROSARIO ESTÉ GÓMEZ, ambos plenamente identificadas.--------------------------------------------------------------------------
SEGUNDO: NO HA LUGAR A LA CONDENA en costas por la índole de lo decidido.----------------------------------------------------------------------------------------------------------
TERCERO: SE ORDENA la notificación de las partes por haberse proferido el fallo fuera del término de ley de acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. …”

V.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
NATURALEZA DEL CONTRATO.-
Sobre el tiempo de duración del contrato de arrendamiento la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal en diferentes fallos y más concretamente en el pronunciado el 20 de agosto de 2003 (Exp. N° AA20-C-2003-001051) señaló lo siguiente:
“…La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado. En este mismo orden y a mayor abundamiento, considera quien decide que, la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, sino por el contrario es optativo para la arrendadora prorrogar o no el contrato, pues, si bien es cierto, la referida cláusula dispone el establecimiento del derecho de preferencia a favor de la arrendataria, para continuar en su condición de inquilina, no es menos cierto, que tal derecho de preferencia queda sujeto a la voluntad de ambas partes de continuar con la relación contractual, y al manifestar cualquiera de ellas su deseo de no continuar con dicha relación, bastará tal manifestación para poner fin al contrato una vez expirado el término fijado en la relación arrendaticia, es decir, es suficiente la relación unilateral de cualquiera de los contratantes para rescindir el contrato, cuando así lo autorice la ley y cumplida la formalidad de notificación a la otra con antelación de la voluntad de no continuar con el arrendamiento, como es el caso de autos, pues tal derecho de preferencia concedido a favor de la arrendataria, es solamente aplicable en el supuesto de que el arrendador decidiera continuar arrendando el inmueble, pues no puede existir obligación legal o contractual que compele a un propietario a mantener indefinidamente arrendado un bien de su propiedad....”. (Resaltado del Tribunal).

En este mismo sentido, la Sala Político Administrativa en fecha diecisiete (17) de junio del año 2003 (Exp. 1998-14655) emitió sentencia N° 00889 mediante la cual estableció:
“……La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado....”.

Como emerge de los extractos transcritos, en el caso de los contratos celebrados por tiempo fijo o aquellos que prevean una o varias prorrogas automáticas basta que ambos contratos nada manifiesten para considerarlo prorrogado o bien, terminado, cuando uno de los contratantes así lo manifiesten expresamente. También se señala que la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, en función de que la referida cláusula si bien le otorga un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para que continúe en su condición de inquilina, su activación quedará sujeta a la voluntad de los contratantes.
Por último, cabe destacar que igual ocurre en el caso de que la intención de los contratantes sea la de rescindir el vínculo contractual, ya que para que se produzca ese efecto bastará con la manifestación unilateral de alguna de las partes, siempre que se haga en forma oportuna y siguiendo los lineamientos que convencionalmente hayan fijado las partes en el contrato.
Precisado lo anterior, se desprende de los autos, que en el último contrato de arrendamiento el suscrito el día 01.06.2002 entre las partes el cual cursa al folio 9 del presente expediente se pactó que el tiempo de vigencia del mismo es por tiempo fijo quedando entendido que la prórroga o prórrogas sucesivas estarían sujetas a los convenios que celebren en cualquier tiempo, en vista de que emerge de la cláusula primera que se estableció expresamente que:
“…convenimos en prorrogar por el plazo de un (1) año el contrato de arrendamiento que tenemos celebrado sobre un inmueble (…), el cual consta en documento privado de fecha Primero (01) de Junio de 1998. La Prórroga acordada en este documento tendrá vigencia desde el día Primero de Junio de 2002 hasta el Primero de Junio de 2003, siendo entendido que la prórroga o prórrogas sucesivas estarán a los convenios que celebremos en cualquier tiempo.”

En atención al contenido de la precitada cláusula y en consonancia con el criterio precedentemente apuntado se tiene que el contrato que se inició por tiempo fijo finalizó en fecha 01.06.2003, que a partir de ese momento se inició de pleno derecho el lapso de la prorroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese entonces, la cual era de dos (2) años, al haber iniciado la relación arrendaticia el día 01.05.1994.
Así las cosas, habiendo transcurrido cinco (5) años desde el vencimiento de la referida prorroga legal, sin que la arrendadora de alguna forma expresara su deseo de recuperar la posesión del inmueble o ponerle fin a la mencionada relación contractual, puesto que la prórroga legal se venció el día 01.06.2005 y la presente demanda fue presentada en fecha 08.10.2010 ante el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, se estima que ante dicha conducta omisiva prolongada por un tiempo que supera los cinco (5) años, el contrato de marras pasó a ser de tiempo fijo a tiempo indeterminado, por haberse consumado indefectiblemente la tácita reconducción. Esto –se insiste–, en virtud de que la arrendadora no solo no efectuó el desahucio en forma oportuna, al abstenerse de proceder en la oportunidad más próxima siguiente al vencimiento de la prorroga legal a exigir de alguna forma la entrega del inmueble, bien sea mediante el ejercicio de algunas de las formas de notificación sino que se abstuvo de ejercer las acciones legales previstas en el área arrendaticia para obtener el desalojo, demostrando con ello que tácitamente avaló y consintió que el contrato pasara a ser por tiempo indeterminado.
Basado en lo anterior, concluye quien sentencia en segunda instancia que bajo esa circunstancia, debió el actor incoar no el cumplimiento del contrato que esta reservada para los contratos sujetos a un tiempo de vigencia determinado, sino la acción de desalojo, la cual se encuentra prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que fue interpuesta la presente demanda. Y así se decide.
Sobre este punto la Sala Constitucional el 28 de junio del 2005 (Exp. N°.04-184) mediante el cual en un caso similar al que hoy se analiza, señaló que se había consumado una subversión del proceso en razón de que el Tribunal de la causa dictaminó la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a pesar de que el mismo carecía de determinación de tiempo, a saber:
“…Para decidir la Sala observa: En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.
Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (sic)……… No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público………….”

En fin, de acuerdo al criterio establecido en el fallo parcialmente transcrito se juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que de acuerdo a la naturaleza del contrato, en lugar de incoarse la correspondiente acción de desalojo con fundamento en las causales taxativas que contempla el artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramitó la misma como una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento bajo el amparo de lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de que –se insiste– dicho artículo contempla que solo es aplicable para los contratos con determinación de tiempo.
Por esa razón, resulta forzoso concluir que en resguardo del debido proceso y el orden público, al haber la parte accionante equivocado la vía para provocar la extinción o culminación del vínculo contractual arrendaticio y obtener la entrega del bien objeto de la relación contractual de arrendamiento resulta forzoso declarar la nulidad del auto emitido en fecha 14.10.2010 mediante el cual el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial admitió la acción propuesta de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de todas aquellas actuaciones desarrolladas con posterioridad al mismo y se declara la inadmisiblidad de la presente demanda y en virtud de ello, se confirma el fallo apelado. Y así se decide.
En virtud de la resolución pronunciada se estima innecesario analizar el resto de las probanzas y alegatos. Y así se decide.
VI.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado PEDRO ALEJANDRO PALACIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana GLADYS MARGARITA DIAZ DE PALACIOS en contra de la sentencia dictada en fecha 10.10.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 10.10.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte actora.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los nueve (09) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 207º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: N° 09099/17
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.