REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: No. 12.795 DEMANDANTE: SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-25.311.185, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: MARIA EUGENIA SANCHEZ ALBORNOZ, GABRIEL PUCHE URDANETA, MARIA REYES YORIS y ZORAIMA ZAMBRANO VÁSQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 169.884, 29.098, 27.942 y 137.552, respectivamente. DEMANDADO: ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.811.869, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: EDUARDO MATOS MATOS y DONATELLA ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 63. 472 y 181.375, respectivamente. JUICIO: Cumplimiento de Contrato y Reconvención por Resolución de Contrato. SENTENCIA: Definitiva. FECHA DE ENTRADA: 29 de julio de 2015. En virtud de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por la abogada MARIA EUGENIA SANCHEZ ALBORNOZ, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 169.884, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-25.311.185, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva, de fecha 25 de mayo de 2015, proferida por el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la recurrente, antes identificada, contra el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.811.869, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión esta mediante la cual el Tribunal a-quo declaró sin lugar la demanda por reconvención de resolución de contrato, parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, ordenó a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) y acordó la entrega del inmueble al demandado una vez reintegrada la cantidad dada en arras. Apelada dicha decisión y oído el recurso interpuesto en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 368.338, de fecha 2 de abril de 2009, y, además, en concordancia con la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de marzo de 2010, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente Nº AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 25 de mayo de 2015, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró sin lugar la demanda por reconvención de resolución de contrato, parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, ordenó a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) y acordó la entrega del inmueble al demandado una vez reintegrada la cantidad dada en arras; fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) En primer lugar, es necesario transcribir las cláusulas segunda, tercera, cuarta y quinta del Contrato de Opción de Compraventa suscrito entre las partes, el cual se encuentra incorporado en original autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2008, anotado bajo el No. 10, Tomo 58, celebrado entre la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, actuando como apoderada del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, con el carácter de promitente vendedora, y la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, con el carácter de promitente compradora, promesa de venta la cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 1206, edificio E, piso 12 del Conjunto residencial y comercial Las Pirámides, sector Pomona en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicho inmueble tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (94,94 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: con apartamento 1208, SUR: con núcleo de circulación vertical, ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con área común de pasillos, la propiedad del referido inmueble la acredita la Promitente Vendedora según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 24 de enero de 2006, bajo el No. 6, Tomo 5, Protocolo 1°. (…Omissis…) De las cláusulas antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la duración del contrato y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación a la duración del contrato, la cláusula cuarta establece que el término del mismo era de noventa (90) días mas treinta días de prorroga contados a partir de la entrega por parte de la PROMITENTE VENDEDORA de todos los documentos requeridos por la institución bancaria para el tramite del crédito de LPH Así se establece. (…Omissis…) De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos. En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 10, tomo 58, de fecha 02 de julio del 2008, y la parte actora aduce que para el momento de la firma del documento de compra venta le entrego a la ciudadana LUZMILA MIREYA VIELMA la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (25.000,00) en calidad de arras más los CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00) que le había entregado al momento que se reunieron, y que los CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00) restantes serian gestionados por Ley de Política Habitacional por tal motivo procede a demandar por el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA por cuanto los demandados no quisieran realizarle la venta definitiva del inmueble, alegando que su crédito no había sido aprobado y solicitaron su desalojo luego de estar la actora habitando por mas de siete (7) años el inmueble objeto del presente litigio. La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. (…Omissis…) Frente al señalamiento de la parte actora, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, reconviene en la misma en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice la demanda presentada en su contra, acepta el hecho de que si fue celebrado el contrato de opción de compra y alega que la venta no se llevo a efecto por cuanto a la demandante no le fue aprobado el crédito de Ley de Política Habitacional y que sin embargo ante dicha eventualidad la actora debió cumplir con la obligación dentro del lapso estipulado en el contrato por lo cual reconviene por Resolución de Contrato en base a la cláusula quinta del tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta. En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f.100.000, 00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula segunda del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado a proporcionar toda la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo. En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio En este sentido, una vez trabada la litis esta Juzgadora a los fines de decidir, considera procedente analizar a cuál de las partes le corresponde la carga de la prueba, así el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 733 de fecha 27 de julio de 2004, ha establecido: (...Omissis…) d) Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción: reus in exceptione fit actor (hechos extintivos e impeditivos). En efecto, demostrada la celebración de un contrato, la continuidad o mantenimiento de las obligaciones derivadas de él, constituye la situación normal, que no requiere ser probada por el actor. El que pretenda la liberación (hecho extintivo)…tiene la carga de probar estos hechos en los cuales fundamenta su excepción.” En el caso bajo estudio, aprecia esta Juzgadora que la representación judicial de la parte demandada reconviniente al negar y contradecir cada uno de los hechos alegados por la parte demandante reconvenida en el libelo de la demanda, produjo la inversión de la carga de la prueba, por ende al no recibir respuesta del medio probatorio informativo en la oportunidad procesal correspondiente del cumplimiento de su obligación, ni habiendo la demandante reconvenida demostrado suficientemente el hecho de que la contra parte incumpliera con la obligación adquirida mediante el contrato de opción de compra suscrito, y al ambas partes no traer a actas elementos que hagan menester comprobar que si realizaron alguna de ellas cumplimiento de lo pactado, esta Juzgadora a tenor de lo pautado en los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”; concluye que ninguna parte probó el cumplimiento de su contraprestación. En consecuencia demostrada como ha sido la obligación y visto el incumplimiento por ambas partes en la presente litis, este operadora de Justicia en atención al artículo 1.159 del Código Civil que establece: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes…” En atención a lo antes expuesto, este Órgano Jurisdiccional declara SIN LUGAR la demanda de reconvención propuesta por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, por ende declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ en contra del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, y se ordena al demandado a reintegrarle la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00) dada en arras por concepto de no haberse efectuado la venta, tras lo cual la demandante una vez cumplida dicha obligación pasará hacer entrega del inmueble al demandado. Así se decide.- TERCERO DE LOS ANTECEDENTES De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende que: El día 17 de octubre de 2014, el Tribunal a-quo admitió demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, contra los ciudadanos ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADE y LUZMILA MIRELLA VIELMA, mediante la cual manifestó que suscribió en fecha 02 de julio del 2008, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 10, tomo 58, un contrato de opción de compra venta con la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, sobre un apartamento ubicado en el conjunto residencial y comercial Las Pirámides, distinguido con el No. 1206, tipo 3D-4, piso 12, edificio E, en el sector Buena Vista o La Pomona en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo estado Zulia. Aseveró que en la misma fecha que suscribió el aludido contrato de opción de compra venta, le hizo entrega a la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, un cheque a su nombre girado contra la entidad bancaria Banesco signado con el No. 41636011 de la cuenta corriente No. 0134-0013-070133067019, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), que sumado a los CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5000,00) que le había entregado en fecha 23 de mayo de 2008, para que no fuera publicado más el inmueble en cuestión en el anuncio de prensa de clasificados, hace un total de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) y que la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (BS.100.000,00) restantes serian gestionados por Ley de Política Habitacional que la demandante pagaba en el Banco Occidental de Descuento, para lo cual tenia aproximadamente dos años cotizando. En tal sentido, señaló que la promitente vendedora le sugirió que realizara el trámite de la Ley de Política Habitacional por ante el Banco Fondo Común, que ella tenía personas conocidas allí para que el tramite fuera rápido y en vista de ello, la demandante manifestó que aceptó tal sugerencia y le entregó todos los documentos solicitados por la promitente vendedora, para la gestión abrió una cuenta de Ley de Política por dicha entidad Fondo Común. Señaló que unos días después se trasladó al apartamento por cuanto la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA le notificó que viviera allí, ya que los trámites serían rápido y lo podía habitar de una vez y que sin embargo ella quería ver el apartamento para ver si necesitaba algún acondicionamiento, aseveró que la persona que allí habitaba se lo mostró y le notificó que no se mudaría del apartamento hasta tanto la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA le devolviera la opción a compra que ella había dado por VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000.00), porque no tenía conocimiento de la razón por la cual le habían negado el crédito. Puntualizó que le fueron entregadas las llaves del apartamento el día 29 de julio de 2008 en la oficina, habitándolo inmediatamente, pasados quince días la llamaron avisándole que el banco le visitaría para realizar una inspección, y que una vez que llego al apartamento la señora LUZMILA VIELMA, en compañía de otras dos personas, por lo cual alegó que se sintió en confianza pues acompañaban a la señora VIELMA, dichas personas tomaron fotos de todo el apartamento y se retiraron, luego esperó tres meses por la respuesta del banco, por lo que se comunicó con la ciudadana LUZMILA VIELMA y esta le informó que su crédito había sido negado, por no tener el tiempo para optar al mismo, sin haber anexado su ahorro de política habitacional del Banco Occidental de Descuento, señaló, que luego de ello se trasladó al banco y le informaron que no habían realizado ninguna gestión para su ley de política habitacional para lo cual tenia 2 años y 3 meses cotizando. Alegó que le manifestaron que ya no le iban a vender el apartamento y que de allí no tuvo más comunicación con la ciudadana LUZMILA VIELMA ni tampoco con el propietario del inmueble al cual no conoció. Manifestó que tiempo después encontró en los clasificados la publicación del inmueble que ella ocupaba, y pedían la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000.00), ante lo cual se trasladó a las oficinas las cuales ya no existían, más sin embargo se pudo comunicar con la señora VIELMA, y le solicitó le vendiera el apartamento ya que ella tenía la cantidad restante, y a su decir esta se negó. En virtud de ello, le solicitó la devolución del dinero, para adquirir un apartamento en ese mismo edificio, donde reside, que estaba en venta, y nunca recibió respuesta de la ciudadana LUZMILA VIELMA, por lo que se dirigió al INDEPABIS, a formular denuncia pero la enviaron al Colegio de Abogados, y allí no le fue aceptada su denuncia. Continúa relatando que, contrató a un abogado para solucionar de manera amistosa el problema con la ciudadana LUZMILA VIELMA, pero a su decir, ésta solo manifestó su negativa a venderle el inmueble, y que transcurrieron cinco años sin que ella tuviera información de la referenciada ciudadana o del dueño del apartamento, a pesar que trató de localizarlos. En el mes de diciembre del 2013, recibió una nota donde se le solicitaba la entrega del inmueble, indicó que sin poder ubicar al dueño del inmueble, aunado a su preocupación por la situación visitó oficinas de registro, y fue informada sobre una supuesta Hipoteca de Primer Grado que recaía sobre el inmueble sub litis, registrada bajo el No.6, protocolo 1, tomo 5; de manera que, manifestó que no entiende la razón por la que la señora LUZMILA celebró un contrato de opción a compra sobre un inmueble que tenia esa hipoteca de primer grado. Destacó además, que ha recibido visitas de varias personas, solicitándole información y requiriendo el desalojo del inmueble que ella ocupa, por lo que ha tenido que hacer denuncias ante el Ministerio Público por supuestas amenazas, y que en fecha 01 de agosto de 2014, asistió a la Intendencia y estando allí el ciudadano ADELMO PARRA y la ciudadano LUZMILA VIELMA, le solicitaron la entrega del apartamento, para lo cual le indicaron que le concederían nueve (09) meses para que desalojara, de manera que en esa oportunidad no hubo solución al problema planteado. Que tal situación se ha hecho insostenible, por cuanto el ciudadano ADELMO PARRA se ha dirigido a las Oficinas de Corpoelec, a los fines de suspender el servicio, poniendo en riesgo su permanencia, evidenciándose el hostigamiento, y la mala fe de los demandados. Por ello, invocó a su favor lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a fin de demandar por cumplimiento de contrato a los ciudadanos LUZMILA MIRELLA VIELMA y ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, para que convengan o en su defecto sean obligados por el Tribunal, a cumplir con el contrato de opción de compraventa que fue pactado entre las partes, que se realice la tradición legal y que la sentencia produzca los efectos de derecho del contrato no cumplido, solicitó las costas procesales, mas lo establecido en la cláusula quinta del aludido contrato, referente a las razones imputables a las partes en caso de no llevarse a cabo la compra del inmueble antes descrito. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 106.000,00), que resulta en la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO CON SESENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (834,64 U.T), discriminados así: por la acción principal, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo); y, por concepto de lo establecido en la cláusula quinta del contrato en cuestión, relativo al veinte por ciento (20%) del monto otorgado en arras que fue la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), siendo el veinte por ciento (20%) de ese monto, la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo). El día 07 de noviembre de 2014, la abogada en ejercicio MARIA EUGENIA SÁNCHEZ ALBORNOZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 169.884, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ocurrió al Tribunal a-quo a desistir formalmente de de demandar a la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.658.649; continuando con la demanda en contra del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.811.869. Desistimiento que fue consumado por el Tribunal a-quo en fecha 04 de diciembre de 2014. En fecha 20 de enero de 2015, la abogada en ejercicio MARIA EUGENIA SANCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 169.884, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, diligenció solicitando la notificación del demandado en relación a la decisión dictada el día 04 de diciembre de 2014; y a su vez requirió al Juzgado a-quo, se realizara una audiencia de mediación de conformidad con el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; solicitud que fue negada por el Tribunal en fecha 23 de enero de 2015, considerando que el proceso se habría desarrollado conforme a las pautas del procedimiento breve, en función de la cuantía, resultando incompatible aplicar una norma prevista en un procedimiento especial. Ulteriormente, el día 13 de marzo de 2015, el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, asistido por el abogado en ejercicio EDUARDO MATOS MATOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.472, presentó escrito de contestación-reconvención en los siguientes términos: En lo que respecta a la contestación, el demandado manifestó que reconoce como cierto que entre su persona, por medio de la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA y la parte actora celebró un contrato de opción a compra venta en fecha 02 de julio de 2008, que es el único hecho jurídico que acepta como cierto y en general, señaló como falso los demás alegatos esgrimidos en el libelo de la demanda, por ser falsos de toda falsedad y que los mismos no corresponden con el derecho invocado. En tal orden, se limitó a señalar que la propia actora confesó que no le fue aprobado el crédito por Ley de Política Habitacional y que miente al decir que el crédito fue tramitado por el Banco Fondo Común, por cuanto el crédito fue tramitado por el Banco Banesco ubicado en la avenida Dr. Portillo de esta ciudad, precisando que la única razón para que no se realizara la negociación definitiva fue la no aprobación del crédito, de la cual desconoce las razones. Que ante tal situación la parte actora ha debido cumplir con sus obligaciones en el termino y la prorroga señalada en el contrato conforme a la cláusula quinta del mismo que fue de 90 días mas 30 días de prorroga. Argumentó que, la parte actora no puede pretender hacer valer un negocio jurídico siete (7) años después de celebrada la negociación y que el mismo ha precluido por la expiración de su término, es decir que dicho contrato se encuentra extinguido, ya que, fue celebrado por un lapso de noventa (90) días más una prorroga de treinta (30) días, tiempo que precluyó el día 02 de noviembre de 2008, invocando el cumplimiento de la cláusula quinta del contrato in comento y la resolución del mismo que a sus dichos formuló la accionante al afirmar en su escrito libelar que ésta le solicitó la devolución del dinero para adquirir otro inmueble en el mismo edificio y en virtud de que el demandado siempre le colocó excusas nunca recibió la devolución del dinero. Por otra parte, en lo que respecta a la reconvención, el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, demanda a la parte actora por la resolución del contrato in comento, en base a la cláusula quinta del mismo y al hecho de que no se llevo a efecto la negociación por que no se le aprobó el crédito hipotecario a la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, y por ello no cumplió con sus obligaciones de Ley. Finalizó solicitando la entrega material libre de personas y cosas, el inmueble de su propiedad y además la indemnización de daños y perjuicios que estimó en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), por concepto del uso y disfrute del inmueble por parte de la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ por más de cinco (5) años. En auto diarizado en fecha 16 de marzo de 2015, el Tribunal a-quo admitió la reconvención. Posteriormente, el día diecisiete (17) de marzo de 2015, la apoderada judicial de la demandante-reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta, puntualizando que el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES reconoce la relación jurídica sostenida con la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, y que mediante su apoderada, ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, se celebró un contrato de opción a compra en fecha 02 de julio de 2008. Por otra parte, negó rechazó y contradijo que su representada le haya mentido al Tribunal en cuanto a lo señalado por el ciudadano ADELMO PARRA, en virtud de que su poderdante le manifestó a la ciudadana LUZMILA VIELMA que ella poseía su ley de política habitacional en el Banco Occidental de Descuento, que sin embargo la mencionada ciudadana le manifestó de manera verbal y con un panfleto que corre inserto en actas, que ella tenia experiencia en tramitación de créditos hipotecarios y que se encargaría de eso y que lo tramitaría por el Banco Fondo Común donde ella acostumbraba a hacer ese tipo de gestiones. Aseveró, que desconoce el hecho por el cual el ciudadano ADELMO PARRA manifestó que el crédito se gestionó por la entidad Bancaria Banesco Banco Universal. Negó, rechazó y contradijo que su representada debió cumplir con la obligación en el término y la prorroga señalada en el contrato conforme a la cláusula quinta, y que ha debido redactar el documento definitivo, presentarlo al Registro y notificar al opcionante o a su apoderada ciudadana LUZMILA VIELMA la fecha de la firma del documento definitivo. Alega igualmente que el promitente comprador nunca entregó a su representada ningún documento ni solvencia para la gestión de la ley de política habitacional debido a que su apoderada era la que realizaría lo conducente al tramite de ley de política habitacional por la entidad bancaria Fondo Común, por lo cual le era imposible cumplir en su caso con la cláusula quinta del contrato que en ningún momento su representada incumplió con sus obligaciones, que no es potestad de su poderdante elaborar el documento definitivo y presentarlo al Registro. De la misma manera, negó, rechazó y contradijo que su representada debió haber realizado ante su morosidad, el cumplimiento de su obligación una oferta real de pago y deposito correspondiente, ya que la negociación fue la de tramitar un crédito hipotecario por ley de política habitacional y no la consignación de una oferta real y de deposito ante un Tribunal. Aseveró que no puede pretender la parte demandada en el asunto principal exigir un cumplimiento de contrato donde según sus dichos, fueron ellos quienes ocasionaron un daño a su representada, por no haber entregado los documentos necesarios para la tramitación del crédito, por eximirse de responsabilidades y darle la carga a su representada ya que según señaló, quién tramitaría lo concerniente al crédito seria la apoderada del ciudadano ADELMO PARRA, a saber, la ciudadana LUZMILA VIELMA. Singularizó, que el ciudadano ADELMO PARRA y su apoderada nunca le hicieron saber a su representada que sobre el inmueble recaía un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, que tal documento riela en las actas y que fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 24 de enero de 2006, bajo el No. 6, Protocolo 1°, tomo 5, motivo por el cual el contrato de opción de compra venta fue entregado de mala fe, según su decir, ya que el ciudadano ADELMO PARRA sabía de que era imposible que la entidad bancaria Banesco Banco Universal otorgaría un crédito para un inmueble sobre el cual recaiga una hipoteca y que estaban concientes de que el mismo debía estar libre de todo gravamen. Reconoció que han transcurrido siete (7) años de la negociación realizada, pero que no es menos cierto, que ni la ciudadana LUZMILA VIELMA, ni el ciudadano ADELMO PARRA, aparecieron después que se celebró el contrato de opción a compra venta y que la ciudadana LUZMILA VIELMA le manifestó a su representada que el crédito no había sido aprobado, sin mostrarle ningún tipo de comprobante ni documentación por parte de la entidad bancaria donde fue solicitado el crédito, si no hasta el mes de mayo de 2014 donde se apersonaron al inmueble con unos supuestos compradores y que a través del conserje se enteró de ello y que le solicitaban el desalojo del inmueble. Adicionando que incluso recibió una citación de la Intendencia Cristo de Aranza para tratar el asunto del inmueble y que fue allí donde conoció al ciudadano ADELMO PARRA quien asistió en compañía de la ciudadana LUZMILA VIELMA. Negó, rechazó y contradijo lo indicado por el ciudadano ADELMO PARRA donde menciona la resolución del contrato, por cuanto su representada nunca le manifestó a la ciudadana LUZMILA VIELMA la resolución de contrato, si no que le manifestó que ya no le iba a vender y por eso su representada le dio la opción de que si no le vendería le regresara su dinero. Que desde el momento de que su poderdante supo que no se le había otorgado el crédito ofreció entregarle el resto del dinero para la venta definitiva, que sin embargo la ciudadana LUZMILA VIELMA le dijo que no lo recibiría y ante tal negativa le comento que le devolviera el dinero para adquirir otro inmueble. Negó, rechazó y contradijo lo reconvenido por el ciudadano ADELMO PARRA en cuanto a la resolución de contrato en base a la cláusula quinta y al hecho irrefutable de que la negociación no pudo llevarse afecto por la no aprobación del crédito hipotecario, sino por el incumplimiento del promitente vendedor por cuanto a su representada no la dejaron gestionar su crédito de Ley de política habitacional ya que era la apoderada del ciudadano ADELMO PARRA quien se encargaría y que estaban los promitentes vendedores en la obligación de demostrarle a su representada con soportes el por que no se le fue aprobado el crédito. De la misma manera, rechazó, negó y contradijo que pueda existir una indemnización por daños y perjuicios para el ciudadano ADELMO PARRA ya que la intención de su representada no era causar un daño si no la obtención de una vivienda y que en dado caso a la que se le ocasionó el daño fue a su representada, por cuanto ha tenido que esperar por siete (7) años una respuesta por parte del ciudadano ADELMO PARRA y su apoderada siendo evidente el daño que se le ocasionó por pretender otorgar una opción a compra venta de un inmueble hipotecado obrando así de mala fe. Ratificó todos los alegatos que sustentan la demanda e invocó a su favor el criterio acogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en relación a que debe considerarse una verdadera venta lo estipulado en contratos de opción de compra venta cuando están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio. En fecha 06 de abril de 2015, el abogado en ejercicio EDUARDO MATOS MATOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Juzgado de la causa mediante auto dictado el día 06 de abril de 2015. El día 07 de abril de 2015, la abogada en ejercicio MARIA EUGENIA SANCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en esa misma fecha por el Tribunal de la causa, negando la prueba de exhibición promovida por no haber sido acompañada copia del documento cuya exhibición pretendió, ni prueba que hiciere presumir que el mismo se encontrara en poder de su contraparte. Finalmente, en fecha 25 de mayo de 2015, el Tribunal a-quo dictó decisión en los términos suficientemente explicitados en el capítulo segundo del presente fallo, la cual fue apelada, el día 13 de julio de 2015, por la representación judicial de la parte actora reconvenida, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, y, en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado ad-quem, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente. CUARTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento, en esta segunda instancia, se contrae a sentencia definitiva, de fecha 25 de mayo de 2015, mediante la cual el órgano jurisdiccional que conoció en primera instancia declaró sin lugar la demanda por reconvención de resolución de contrato propuesta por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA contra la ciudadana SARA RAQUEL LARA; parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana SARA RAQUEL LARA contra el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA y consecuencialmente se ordenó a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), dada en arras por concepto de no haberse efectuado la venta del inmueble, ordenándole a la parte demandante a hacer entrega del inmueble al demandado una vez reintegrada la cantidad dada en arras. Ahora bien, antes de proceder al análisis de los medios probatorios aportados en las actas, este Juzgador en uso de sus facultades jurisdiccionales y en garantía de la armonía de los requisitos de la sentencia establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, considera pertinente el estudio del fallo recurrido por haber detectado en él una infracción de orden público. En tal sentido, desciende de oficio a ilustrar lo relativo al vicio de inmotivación, sobre el cual la doctrina pacífica del Tribunal Supremo de Justicia, ha reiterado que el mismo puede asumir diversas modalidades, y sobre este particular ha expresado en Sentencia Nº 324, la Sala de Casación Social, de fecha 29 de noviembre de 2001: (…omissis…) “Existe inmotivación de una sentencia cuando sucede alguna de las siguientes hipótesis: 1º) Si no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho ni de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo; 2º) Si las razones expresadas por el sentenciador no tienen relación alguna con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas; 3º) Los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables, situación comparable a la falta absoluta de fundamentos; 4º) Los motivos son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el Juez para dictar su decisión; y 5º) Cuando el sentenciador incurre en el denominado “vicio de silencio de prueba.” (…) Por su parte, la doctrina Patria en obra del autor Alirio Abreu Burelli y Luis Aquiles Mejía Arnal, pag. 332, coincide que “también constituye inmotivación la absoluta contradicción lógica entre los motivos y el dispositivo, de manera tal que todas las razones que sustenten el fallo conduzcan a un resultado diferente de lo decidido por el juez.” En este sentido, se observa de fallo bajo estudio que en su parte motiva expresa: (…omissis…) “En el caso bajo estudio, aprecia esta Juzgadora que la representación judicial de la parte demandada reconviniente al negar y contradecir cada uno de los hechos alegados por la parte demandante reconvenida en el libelo de la demanda, produjo la inversión de la carga de la prueba, por ende al no recibir respuesta del medio probatorio informativo en la oportunidad procesal correspondiente del cumplimiento de su obligación, ni habiendo la demandante reconvenida demostrado suficientemente el hecho de que la contra parte incumpliera con la obligación adquirida mediante el contrato de opción de compra suscrito, y al ambas partes no traer a actas elementos que hagan menester comprobar que si realizaron alguna de ellas cumplimiento de lo pactado, esta Juzgadora a tenor de lo pautado en los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”; concluye que ninguna parte probó el cumplimiento de su contraprestación. En consecuencia demostrada como ha sido la obligación y visto el incumplimiento por ambas partes en la presente litis, este operadora de Justicia en atención al artículo 1.159 del Código Civil que establece: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes…” En atención a lo antes expuesto, este Órgano Jurisdiccional declara SIN LUGAR la demanda de reconvención propuesta por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, por ende declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ en contra del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, y se ordena al demandado a reintegrarle la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00) dada en arras por concepto de no haberse efectuado la venta, tras lo cual la demandante una vez cumplida dicha obligación pasará hacer entrega del inmueble al demandado. Así se decide.- (…). (Resaltado nuestro). Una vez que la Juzgadora a-quo expresó las citadas conclusiones, en el dispositivo del fallo estableció lo siguiente: (…) “Por los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: 1.- SIN LUGAR la demanda por reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, contra la ciudadana SARA RAQUEL LARA, todos plenamente identificados en actas. 2.-PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana SARA RAQUEL LARA contra el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, identificados en actas. 3.- SE ORDENA a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), dada en arras por concepto de no haberse efectuado la venta del inmueble. 4.- SE ORDENA a la parte demandante a hacer entrega del inmueble al demandado una vez reintegrado la cantidad dada en arras. 5.- NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS.” (…) De manera que, al expresar la Juzgadora a-quo en la parte motiva del fallo que ninguna de las partes probó sus afirmaciones, conduciría a una irremediable declaratoria sin lugar de las pretensiones aducidas, disímil a lo que en efecto contiene el dispositivo del mismo en el cual si bien se declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato, se declaró parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, lo cual carece de sustento, tomando en cuenta los motivos acogidos. En conclusión, al existir el vicio de inmotivación tipificado por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no coincidir los motivos de hecho y de derecho de la decisión y por lo tanto se evidencia una contradicción entre los motivos y el dispositivo del fallo, no caben dudas para este Juzgador Superior estimar, en sintonía con la doctrina jurisprudencial acogida, que se encuentra configurado el vicio de inmotivación en la resolución apelada originando así el imperativo legal de declarar la NULIDAD de la examinada sentencia definitiva proferida en fecha 25 de mayo de 2015 de conformidad con lo reglado en el artículo 243, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA. Una vez ello, este órgano jurisdiccional ad-quem desciende al análisis de los medios probatorios aportados: Pruebas de la parte demandante: Junto al libelo de demanda, promovió: • Copia simple de documento poder especial registrado en fecha 28 de febrero de 2007, ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, otorgado por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES a la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, inscrito bajo el No. 03, tomo 3°, Protocolo 3°. El precitado documento constituye copia simple de documento público, el cual no fue impugnado dentro del lapso legal correspondiente por la contraparte, por lo que se valora en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA. • Copia simple de documento privado, contentivo de recibo suscrito por la ciudadana LUZMILA VIELMA. Observa ese Juzgador que el singularizado medio probatorio constituye un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, que debe ser ratificado mediante la prueba testimonial, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Original de panfleto contentivo de propaganda de asesoría para la tramitación de créditos para adquisición de vivienda de una supuesta inmobiliaria denominada Vielma y Vielma. En lo que respecta a la prueba bajo estudio, este sentenciador observa que la misma constituye un documento privado que pretende hacerle publicidad a una supuesta inmobiliaria que no es parte en el presente proceso; el cual a su vez no constituye un medio probatorio idóneo para demostrar los hechos controvertidos, por lo que de conformidad con lo establecido en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador desecha el medio probatorio indicado. Y ASÍ SE CONSIDERA. • Copia simple de documento privado de opción de compra venta, celebrado entre los ciudadanos LUZMILA MIRELLA VIELMA, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES (promitente vendedor) y la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ (promitente compradora), autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 02 de julio de 2008, inserto bajo el No. 10, tomo 58. Señala este Jurisdicente que la referenciada probanza constituye copia fotostática simple de documento privado, por ende, al evidenciarse que no fue impugnada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA. • Copia simple de documento de venta con constitución de hipoteca a favor de la sociedad mercantil BANESCO, BANCO UNIVERSAL; celebrado entre los ciudadanos JONATHAN ALONZO MOLERO PARRA (vendedor) y ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES (comprador), sobre el inmueble sub litis, protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 6, Protocolo 1°, tomo 5. En lo atinente a dicha prueba documental, este Tribunal Superior constata que la misma constituye copia simple de documento público, producto de lo cual, se valoran según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA. • Copia simple del oficio No. 24-FS-OAC-1973-14, suscrito por la abogado adjunto BELTZALIZ GONZÁLEZ JAIMES, adscrita a la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio Público, dirigido a la Intendencia de Seguridad de la parroquia Cristo de Aranza, en el cual se observa acuse de recibo del mismo con sello húmedo de la mencionada Intendencia. En relación a la prueba bajo análisis, señala este Jurisdicente que la misma constituye copia simple de documento público por emanar de un funcionario competente, por lo que al no haber sido impugnada ni tachada de falsa se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en cuanto aporte a la resolución de los hechos controvertidos. ASÍ SE ESTIMA. • Copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, de la cual se obtienen sus datos identificatorios. Precisa este Sentenciador Superior que la prueba bajo estudio constituye copia simple de documento público, producto de lo cual, se valora según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA. En el lapso probatorio, promovió: • Copia simple de documento poder especial registrado en fecha 28 de febrero de 2007, ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, otorgado por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES a la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, inscrito bajo el No. 03, tomo 3°, Protocolo 3°. • Copia simple de documento privado, contentivo de recibo suscrito por la ciudadana LUZMILA VIELMA. Señala este Jurisdicente que las referenciadas probanzas ya fueron objeto de valoración y apreciación precedentemente; razón por la cual se dan por reproducidas las consideraciones efectuadas en relación al mismo. ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de panfleto publicitario de una supuesta inmobiliaria denominada VIELMA & VIELMA. En relación a la documental en referencia se evidencia que se trata de copia simple de documento privado, cuyo original fue desestimado por quien juzga por no ser parte en el proceso la supuesta inmobiliaria a que alude dicho instrumento y toda vez que el mismo no constituye un medio probatorio idóneo para probar lo rebatido en el proceso, en derivación la aludida copia simple corre con la misma suerte y en consecuencia se desestima de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de documento privado de opción de compra venta, celebrado entre los ciudadanos LUZMILA MIRELLA VIELMA, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES (promitente vendedor) y la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ (promitente compradora), autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 02 de julio de 2008, inserto bajo el No. 10, tomo 58. • Copia simple de documento de venta con constitución de hipoteca a favor de la sociedad mercantil BANESCO, BANCO UNIVERSAL; celebrado entre los ciudadanos JONATHAN ALONZO MOLERO PARRA (vendedor) y ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES (comprador), sobre el inmueble sub litis, protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 6, Protocolo 1°, tomo 5. • Copia simple del oficio No. 24-FS-OAC-1973-14, suscrito por la abogado adjunto BELTZALIZ GONZÁLEZ JAIMES, adscrita a la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio Público, dirigido a la Intendencia de Seguridad de la parroquia Cristo de Aranza, recibido por la mencionada Intendencia. Señala este Jurisdicente que las referenciadas probanzas ya fueron objeto de valoración y apreciación precedentemente; razón por la cual se dan por reproducidas las consideraciones efectuadas en relación al mismo. ASÍ SE APRECIA. • Prueba de exhibición. Al momento de admitirse los medios de prueba en la presente causa, la prueba de exhibición in comento fue inadmitido por el Tribunal de la causa por no haber consignado los documentos cuya exhibición pretendió ni haber consignado medio probatorio que haga presumir que los mismo se encuentran en poder de su contraparte; por lo que no forma parte del plexo probatorio incorporado a las actas. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de informes dirigida a: Banesco, Banco Universal, para que remita copias certificadas de los cheques Nos.18636009 y 41636011, pertenecientes a la cuenta No. 0134-0013-070133067019, el primero por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) y el segundo por VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.25.000,oo), así como la identificación de quién cobró los mismos. Banesco, Banco Universal, para que informe a este Despacho si la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ realizó algún trámite relacionado para la obtención de un crédito hipotecario de Ley Política Habitacional en dicha entidad bancaria. Banesco, Banco universal para que remitiera copia certificada del documento de contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a nombre del ciudadano ADELMO PARRA o la liberación de la referida hipoteca. Banco Occidental de Descuento, a los fines de corroborar si la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, mantiene pago en esa entidad bancaria para su Ley Política Habitacional. A los fines de la evacuación de la prueba de informes bajo estudio, el Tribunal de la causa libró el oficio No. 123-15 el día 07 de abril de 2015, dirigido a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), a fin de que autorice a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal a dar respuesta sobre los particulares solicitados; ahora bien, por cuanto no se recibió respuesta de la aludida entidad bancaria sobre lo requerido, debe desestimarse la prueba bajo estudio. Y ASÍ SE DECLARA. Pruebas de la parte demandada: Acompañó junto a la contestación de la demanda: • Documento privado constituido por el poder judicial general otorgado por los ciudadanos LUZMILA MIRELLA VIELMA y ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES a los abogados en ejercicio EDUARDO MATOS MATOS y DONATELLA ROMERO, autenticado ante Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de marzo de 2015, bajo el No. 97, tomo 23. En relación a la señalada documental, estima este sentenciador que la misma constituye copia certificada de documento privado, y al evidenciarse que dichas copias no fueron impugnadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignas, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio; sustrayéndose del documento en referencia la representación que ejercen los abogados a quien se les confirió el mismo. Y ASÍ SE VALORA. En el lapso probatorio, promovió: • Invocó a su favor el principio de comunidad de la prueba. La precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, se examinarán todas las pruebas que consten en autos. Y ASÍ SE VALORA. • Copia simple de documento privado de opción de compra venta, celebrado entre los ciudadanos LUZMILA MIRELLA VIELMA, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES (promitente vendedor) y la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ (promitente compradora), autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 02 de julio de 2008, inserto bajo el No. 10, tomo 58. Señala este Jurisdicente que la referenciada probanza ya fue objeto de valoración y apreciación precedentemente; razón por la cual se dan por reproducidas las consideraciones efectuadas en relación al mismo. ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informes dirigida a: Banesco, Banco Universal, a fin de que informe: 1) si existe o existió solicitud de crédito hipotecario presentado por la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, 2) si la referenciada solicitud fue aprobada y en caso afirmativo indique los términos de su aprobación; 3) si con ocasión de la aprobación del crédito hipotecario fue redactado por esa entidad bancaria un documento de compra venta a celebrarse con el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA; 4) si con ocasión a la aprobación del crédito hipotecario en referencia, se emitieron cheques a favor del promitente vendedor y 5) en caso afirmativo o negativo de los particulares anteriormente señalados, se remitiese al Tribunal a-quo copia de la solicitud de crédito, del documento de compra venta y del respectivo cheque. A los fines de la evacuación de la prueba de informes bajo estudio, el Tribunal de la causa libró el oficio No. 122-2015 el día 06 de abril de 2015, dirigido a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), a fin de que autorice a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal a dar respuesta sobre los particulares solicitados; ahora bien, por cuanto no se recibió respuesta de la aludida entidad bancaria sobre lo requerido, debe desestimarse la prueba bajo estudio, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA. Conclusiones: Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem desciende a proferir las respectivas conclusiones, del caso en concreto, para lo cual es menester hacer referencia, primeramente, a los alegatos de las partes contendientes: En la demanda, la parte actora argumentó que suscribió con la ciudadana LUZMILA VIELMA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, un contrato de opción a compra de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Las Pirámides, torre E, piso 12, apartamento 12-06, propiedad del mencionado ciudadano. Indicó, que previo a que se suscribiera el contrato en cuestión, sostuvo una conversación telefónica con la ciudadana LUZMILA VIELMA, quién acordó una reunión para tratar lo referente a la venta del apartamento y le requirió llevar la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00), para que el aviso que era publicado en los clasificados del diario panorama no continuara; en tal sentido, señaló que en dicha reunión, la ciudadana LUZMILA VIELMA, le hizo entrega de una publicidad donde no sólo le ofrecía la venta de inmuebles si no también la tramitación de créditos hipotecarios con ley de política habitacional y subsidios o recursos propios. De la misma forma, afirmó que en la aludida reunión le hizo entrega a la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, un cheque a su nombre del banco Banesco signado con el No. 41636011 de la cuenta corriente No. 0134-0013-070133067019, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), argumentando que sumado a los CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5000,00) que le había entregado, hace un total de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) y que los CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) restantes serian gestionados por Ley de Política Habitacional que ella pagaba en el Banco Occidental de Descuento para lo cual tenia aproximadamente dos años cotizando. En tal virtud, resaltó que la apoderada judicial del propietario del inmueble le sugirió que realizara el trámite de Ley de Política Habitacional por ante el Banco Fondo Común, que ella tenía personas conocidas allí para que el trámite fuera más rápido y en vista de ello, la demandante aceptó e hizo entrega de todos los documentos solicitados por la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, para tal gestión a lo cual abrió una cuenta de Ley de Política por dicha entidad bancaria. Adujo que le fueron entregadas las llaves del apartamento el día 29 de julio de 2008, habitándolo inmediatamente y una vez transcurridos quince (15) días, la llamaron avisándole que el banco se constituiría en el apartamento para realizar una inspección; en tal sentido, puntualizó que se apersonó en el inmueble sub litis la ciudadana LUZMILA VIELMA, en compañía de otras dos personas, quienes procedieron a tomar fotografías de todo el apartamento y se retiraron, Añadió que luego de transcurridos tres meses, en espera de la respuesta de la entidad bancaria, se comunicó con la ciudadana LUZMILA VIELMA, quién le informo que el crédito había sido negado por no tener el tiempo para optar al mismo, sin haber anexado su ahorro de política habitacional del Banco Occidental de Descuento. Argumentó que en virtud de tal negativa, se trasladó al banco, donde le informaron que no habían realizado ninguna gestión para su ley de política habitacional para la cual tenia 2 años y 3 meses cotizando. Alegó que una vez ello, la ciudadana LUZMILA VIELMA le manifestó que ya no le venderían el apartamento, sin recibir respuesta subsiguiente o contacto alguno de la mencionada ciudadana. Posteriormente, en virtud de verificar que el inmueble en cuestión se encontraba publicado en los clasificados para su venta en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), se trasladó a las oficinas donde trabajaba la ciudadana LUZMILA VIELMA, las cuales ya no existían; sin embargo pudo comunicarse con la referenciada ciudadana, y le solicitó que le vendiera el apartamento ya que ella tenia la cantidad restante, y ésta a su decir, se negó. Ante tal negativa, le solicito la devolución del dinero, para adquirir un apartamento en el mismo sitio donde esta ubicado el inmueble sub iudice, sobre lo cual manifestó que nunca recibió respuesta de la ciudadana LUZMILA VIELMA, por lo que contrató los servicios de un abogado para solucionar de manera amistosa el problema con la mencionada ciudadana, quién solo manifestó su negativa a venderle el inmueble. Relató que transcurridos cinco (05) años sin obtener información de la ciudadana LUZMILA VIELMA, a pesar de sus esfuerzos por localizarlos, en el mes de diciembre del año 2013, recibió una nota donde se le solicitaba la entrega del inmueble, y ante tal situación, visitó las oficinas de registro, donde aduce que se le informó sobre una Hipoteca de Primer Grado que recaía sobre el inmueble en cuestión. Argumentó que los intentos por desalojarla del inmueble se ha hecho insostenible, por cuanto el ciudadano ADELMO PARRA se ha dirigido a las Oficinas de Corpoelec, a los fines de suspender el servicio eléctrico manifestando que en el apartamento no reside nadie, alegando hostigamiento y mala fe por parte del propietario. Por lo que, invocó a su favor lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para que el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, convenga en cumplir el contrato de opción de compra venta pactado entre ellos, que se realice la tradición legal y que la sentencia produzca los efectos de derecho del contrato no cumplido. Por otra parte, en la contestación-reconvención, el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, primeramente se limitó a señalar la confesión espontánea que a su decir la parte actora hizo en el libelo de la demanda al afirmar que no le fue aprobado el crédito hipotecario por Ley Política Habitacional. De la misma forma, negó que el crédito hay sido solicitado ante la entidad bancaria Fondo Común, sino por la entidad financiera Banesco, Banco Universal y que el motivo por el que no se pudo efectuar la negociación definitiva fue por no haberle sido aprobado a la parte actora el crédito para la compra del inmueble. Así mismo, argumentó que no puede la parte actora pretender hacer valer un negocio jurídico, después de siete (07) años de celebrada la negociación por encontrarse extinguido, ya que, fue celebrado por un lapso de noventa (90) días más una prorroga de treinta (30) días, e indicó que dicho término se produjo el día 02 de noviembre de 2008. Igualmente, invocó la cláusula quinta del contrato, relativa a que en caso de incumplimiento, por no llegarse a efectuar la compra por culpa o razones imputables a la promitente compradora, la promitente vendedora podrá de pleno derecho dejar sin efecto jurídico el contrato de opción de compra, reservándose el veinte (20%) de la cantidad dada en opción y en caso de que esas causas o razones fueren imputables a la promitente vendedora, la compradora tendrá derecho a considerar resuelto el aludido contrato, quedando obligada la promitente vendedora a reintegrar a la promitente compradora el cien por ciento (100%) de la cantidad de dinero recibida en aras más un veinte por ciento (20%); cantidades estas que en uno u otro caso, pactaron que deberán ser canceladas en un lapso no mayor de quince (15) días. Aunadamente se acogió a la resolución del contrato que a su decir formuló la accionante al afirmar en el libelo de demanda que solicitó la devolución del dinero, ya que frente al apartamento en la misma torre, estaban vendiendo un apartamento igual y la promitente vendedora siempre le dio excusas y nunca recibió la devolución del dinero, calificando a su favor tal alegato como confesión espontánea de rescindir del contrato. Concluyendo, en sintonía con las argumentaciones esbozadas, reconviniendo a la parte actora por la resolución del contrato sub iudice en base a la cláusula quinta del mismo y alegó que en tal sentido, la negociación no pudo llevarse a efecto por la no aprobación del crédito hipotecario a la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, solicitando en tal virtud la entrega material libre de personas y cosas el inmueble objeto del aludido contrato; así como la indemnización de daños y perjuicios por motivo del uso y disfrute del inmueble por más de cinco (05) años, la cual estimó en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo). Finalmente, en la contestación a la reconvención, la abogada en ejercicio MARIA EUGENIA SÁNCHEZ ALBORNOZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 169.884, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante reconvenida señaló que el demandado reconviniente, reconoció en su contestación a la demanda que existe una relación jurídica sostenida con la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ y a su decir, igualmente reconoció tener una obligación con su representada, quedando -según sus dichos- demostrado que demandado reconviniente, en su carácter de promitente vendedor debe cumplir con todos los deberes que se establecen en las cláusulas establecidas en el contrato. Argumentó que su representada le manifestó a la apoderada del ciudadano ADELMO PARRA que ella poseía su Ley Política Habitacional en el Banco Occidental de Descuento, sin embargo, ésta le manifestó que ella tiene experiencia en la tramitación de crédito hipotecario y que se encargaría de ese trámite y que desconocía que lo habían gestionado por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, como lo indicó el demandado reconvincente en la contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya debido cumplir con la obligación del término y su prorroga señalada en la cláusula quinta del contrato así como redactar el documento definitivo, presentarlo al registro y notificar al promitente vendedor o a su apoderada, argumentando que si el ciudadano en referencia hubiese cumplido con sus obligaciones, el crédito pudo haber sido otorgado, ya que adujo que éste nunca entregó a su representada ningún documento ni solvencia para la gestión del crédito para la adquisición de vivienda mediante la Ley Política Habitacional por cuanto se había acordado que la apoderada de el demandado se encargaría del tramite respectivo. Igualmente negó y rechazó que su representada debió haber realizado una oferta real de pago al ciudadano ADELMO PARRA ante la morosidad de su obligación, argumentando que no puede pretender la parte demandada exigir el cumplimiento de la obligación por parte de su representada al haber sido el promitente vendedor quién ocasionó un daño a la accionante. Indicó que en ningún momento se le hizo saber a su representada que sobre el inmueble objeto de la compra venta recaía un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, la misma ante la cual según los dichos del demandado se tramitó el crédito hipotecario a favor de su representada para la adquisición del inmueble sub iudice, argumentando que esa situación haría imposible la aprobación de tal crédito. Hizo alusión a los hechos narrados en el libelo de la demanda relativo a las acciones de hecho a su decir efectuadas por el propietario del inmueble sub litis para el desalojo de su representada del mismo. Negó rechazó y contradijo que su representada haya pretendido la resolución del contrato al solicitarle la devolución del dinero a la apoderada del propietario del inmueble, ya que, ello se debía a que al manifestarle su representada que ya contaba con las cantidades de dinero restantes correspondientes al precio total de venta, la apoderada del ciudadano ADELMO PARRA le manifestó que no las recibiría, razón por la cual le solicitó la devolución del dinero, a lo cual, según sus dichos, nunca recibió respuesta. Así mismo negó, rechazó y contradijo que pueda existir una indemnización exigible por el ciudadano ADELMO PARRA, ya que la intensión de su representada no fue la de causar un daño, sino la adquisición de una vivienda, argumentando que fue a ella a quién se le ocasionó un daño. Finalizó invocando a su favor la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, relativa a que cuándo en un contrato de opción de compra venta estén presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, ésta debe equipararse a una verdadera venta. Una vez ello, se desciende a examinar, prima facie, lo concerniente a la naturaleza jurídica del contrato celebrado, puesto que ello constituye un aspecto controvertido en el caso de marras, y, a tal efecto, en relación a la interpretación de los contratos, resulta oportuno transcribir el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: Artículo 12: “(…) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. En tal sentido, a fin de interpretar el contrato sub examine, es impretermitible hacer referencia al criterio jurisprudencial que imperaba, para el momento en que se admitió la demanda (17 de octubre de 2014), sobre la materia in comento, ya que aplicar un criterio no vigente para el momento de la interposición de la demanda degenera en una vulneración del principio de irretroactividad de la Ley y del principio de expectativa plausible. Por todo lo cual, se hace menester citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-1274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara: “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Negrillas de esta Juzgadora Superior) De esta forma, verificadas dichas delimitaciones, considera oportuno quien suscribe, en aras de realizar una interpretación apegada a la voluntad de las partes al momento de la celebración de la convención en cuestión, traer a colación lo dispuesto por los contratantes en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2008, bajo el No. 10, Tomo 58, que reza así: “Yo, LUZMILA MIRELLA VIELMA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad N° 4.658.649, actuando en representación del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 5.811.869, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de Poder de disposición y administración debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha veintiocho (28) de febrero de dos mil siete (2.007), bajo el N° 3, Tomo 3o, Protocolo 3o, quien en lo adelante y a los efectos de este Contratose denominará LA PROMITENTE VENDEDORA, por una parte y por la otra, la Ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad N° V- 25.311.185, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien en lo sucesivo y a los mismos efectos se denominara LA PROMITENTE COMPRADORA, hemos convenido en celebrar el siguiente Contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, el cual se regirán por las cláusulas que se enuncian a continuación PRIMERA: LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a comprar y LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender un inmueble constituido por un Apartamento signado con el N° 1206, Edificio E,Piso 12, del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, en el lugar conocido como Buena Vista o la Pomona en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Dicho Inmueble tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (94,94 Mts2); de los cuales Ochenta y Ocho Metros con Ocho centímetros (88,08 Mts2) son de área cerrada y Seis Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Centímetros (6,86 Mts2) de una terraza cubierta; y se encuentra comprendido dentro e los siguientes linderos: NORTE: Con el apartamento 1208; SUR: Con núcleo de circulación vertical; ESTE: con fachada este del edificio; y OESTE: con área común de pasillos. La propiedad de este inmueble la acredita LA PROMITENTE VENDEDORA por documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, fecha de 24 de enero de 2006, bajo el N° 6, Tomo 5, Protocolo 1°. SEGUNDA. Ambas partes convienen como precio para la venta la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 130.000,00), por lo que cualquier cantidad de dinero entregado será para garantizar la compra-venta convenida. TERCERA: LA PROMITENTE COMPRADORA entrega en este acto a LA PROMITENTE VENDEDORA la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 30.000,00), cantidad recibida como arras e imputables al precio final de compra-venta. CUARTA: El lapso o término de la presente opción será de noventa (90) días más treinta días de prórroga contados a partir de la entrega por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA de todos los documentos requeridos por la institución bancaria para el trámite del crédito de L.PH. QUINTA. En caso de incumplimiento por no llegarse a efectuar la compra por culpa o razones imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, PROMITENTE VENDEDORA podrá de pleno derecho dejar sin efecto jurídico la presente opción, reservándose el veinte por ciento (20%) de la cantidad dada en opción. En el caso de que no se llevare a efecto la venta del inmueble objeto de este contrato, por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, LA PROMITEN COMPRADORA tendrá derecho a considerar resuelto el presente contrato, quedando obligado LA PROMITENTE VENDEDORA a reintegrarle el Cien por ciento de la cantidad de dinero recibida en arras, más un veinte por ciento (20%). Queda entendido que dicha cantidad será devuelta, en ambos casos, en un lapso no mayor de quince (15) días. SEXTA. Será por cuenta de LA PROMITENTE COMPRADORA los gastos de tramitación del documento definitivo de venta y de la presente Opción de compra. SÉPTIMA. LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga con LA PROMITENTE VENDEDORA a entregarle al momento de otorgarse el respectivo documento definitivo de compra-venta, el resto del precio total, es decir la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 100.000,00), en dinero en efectivo, de legal circulación en el país y a su entera satisfacción. LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a entregar la solvencia de todos los servicios públicos”. (…Omissis…) Ahora bien, se obtiene del contrato autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2008, bajo el No. 10, Tomo 58, el cruce de consentimiento otorgado por la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, en representación del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES y la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, quienes se obligaron, recíprocamente a vender y comprar, respectivamente, el inmueble sub iudice según se desprende de la cláusula primera del citado contrato, estableciéndose de la misma forma el objeto. Del mismo modo, se verifica del instrumento fundante de la pretensión, específicamente de la cláusula segunda, el precio de la venta, fijado en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo). Producto de lo anteriormente expuesto, colige esta Juzgadora Superior que se encuentran presentes los tres elementos ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compra-venta. ASÍ SE CONSIDERA. Ahora bien, no obstante lo anterior, pasa a dilucidar este sentenciador la controversia de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, in examine a fin de establecer la procedencia o no de tal pretensión, en tal sentido, esta Superioridad se permite acotar que la demanda de cumplimiento consiste en la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo si la otra no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de los contratantes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las intervinientes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a esta cumplido a su vez. En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil regula la acción de cumplimiento de contratos de la siguiente forma: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior) A mayor abundamiento, es relevante traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, que establece: (…Omissis…) “El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. (…Omissis…) El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”. (...Omissis...) En definitiva, y en la oportunidad de descender al mérito de la controversia sub iudice, este Tribunal considera que la relación contractual existente entre la ciudadana LUZMILA MIRELLA VIELMA, en representación del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES (promitente vendedor) y la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ (promitente compradora), la cual es el fundamento de la relación jurídica procesal que hoy nos ocupa, se encuentra probada en actas con el documento de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2008, bajo el No. 10, Tomo 58. Y ASÍ SE ESTABLECE. Una vez ello, se observa, del aludido contrato (cláusula tercera), que, en el momento del otorgamiento del singularizado documento de opción de compra venta, la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ pagó la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) y que el pago del saldo restante, es decir, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), se efectuaría al momento del otorgamiento definitivo. De la misma forma se deviene del contrato sub examine que el lapso de vigencia del mismo sería de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga contados a partir de que la promitente vendedora hiciere entrega a la promitente compradora de todos lo documentos requeridos por la institución bancaria para el tramite del crédito de Ley Política Habitacional, sin que se hubiere estipulado en el analizado instrumento que el promitente comprador debía gestionar el mismo, sino, como ya se mencionó, éste debía poner a disposición de la compradora los recaudos necesarios para que ella tramitara lo conducente ante la entidad bancaria; sin embargo la parte actora alegó que habían acordado que la ciudadana LUZMILA VIELMA efectuaría tal gestión y en efecto el demandado en la contestación afirmó que se había tramitado ante la entidad Bancaria Banesco, Banco Universal. En tal sentido ante tales deposiciones se hace necesario señalar lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: "Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación". La citada disposición in comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En efecto, quien afirme o niegue un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas. En efecto, las partes contendientes promovieron prueba informativa dirigida a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, C.A, a fin de esclarecer lo relativo a las gestiones del crédito hipotecario a que aluden, sin embargo, se verifica de las actas que no se recibió respuesta del ente financiero referido, por lo que, en definitiva se concluye que la parte actora no demostró la obligación del pago del precio total de la venta, el cual se haría a través de un crédito hipotecario según acordaron en el contrato, sobre el cual la parte actora asintió que la carga de su tramitación recaía en la apoderada judicial del promitente vendedor y este a su vez aseveró que el mismo fue tramitado ante la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, C.A, para lo cual debió hacer entrega de los recaudos. De la misma forma señaló la parte actora que la apoderada judicial del ciudadano ADELMO PARRA le informó que el crédito hipotecario no había sido aprobado y ante tal situación correspondía a la actora consecución del mismo o procurar mediante otro mecanismo de pago cumplir con su obligación. En tal caso, de la misma forma no quedó demostrado lo relativo a la tramitación del crédito ni que la negativa del mismo hubiere estado motivado a que sobre el inmueble sub litis recae una hipoteca de primer grado a favor de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, C.A. Razón por la cual se aprecia, con alta claridad, el incumplimiento en el que incurrió la parte demandante, enmarcándose así, su proceder, en el amplio concepto de no ejecución de la obligación al que alude el artículo 1.167 del Código Civil. Por lo que irremediablemente deriva en la declaratoria SIN LUGAR de la demanda de cumplimiento de contrato instaurada. Y ASÍ SE DECLARA. Por otra parte, tomando en cuenta la RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS propuesta por la parte demandada, este órgano jurisdiccional de alzada se permite acotar que la pretensión resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez. En tales términos, es importante traer a colación, una vez más, el artículo 1.167 del Código Civil, que regula la acción de resolución de contratos de la siguiente forma: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior) En refuerzo de lo anterior, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Caracas, Venezuela, páginas 516-518, nos manifiesta, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes: (…Omissis…) “1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar. 2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos: Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…) 3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato”. (…Omissis…) Así, en el análisis de la pretensión reconvencional incoada, se constata que en efecto, como se señaló ut supra no se verificó en las actas el cumplimiento del pago por parte de la promitente compradora; en tal sentido, se desprende del contrato sub iudice que en caso de verificarse el incumplimiento por culpa de la compradora, la promitente vendedora podrá de pleno derecho dejar sin efecto jurídico la presente opción, reservándose el veinte por ciento (20%) de la cantidad dada en opción. (Cita). Como corolario, este arbitrum iudiciis observa que, ciertamente, uno de los efectos de la resolución de contrato, cuya procedencia quedó establecida en la presente decisión, es que el contrato celebrado se considere extinguido, es decir, se tiene como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación jurídica en que se encontraban antes de contratar, lo que trae aparejado el hecho de devolverse las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en cuya virtud, se ordena, al ciudadano ADELMO PARRA a reintegrar, a la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo), en un lapso no mayor de quince (15) días, correspondiente al monto dado en arras menos el veinte por ciento (20%) de dicha cantidad, esto es, el monto de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo) el cual queda en beneficio del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA, todo ello conforme a lo acordado por las partes en la cláusula quinta del contrato. En tal sentido, con respecto a la pretensión de la indemnización de daños y perjuicios, establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil: “El libelo de la demanda deberá expresar: (…) 7° Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas.” (…omissis…) De esta forma, dispone que si se demanda la indemnización de daños y perjuicios, deben expresarse en el libelo de demanda la especificación de éstos y sus causas; de tal manera que se refiere a la narración y relación de los hechos y los fundamentos de derecho que constituyen el fundamento para el resarcimiento demandado. En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas, exige dar las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos. Por lo que al limitarse la parte demandada reconviniente a establecer un monto por concepto de daños y perjuicios derivados del uso y disfrute del inmueble de su propiedad, por la parte actora, éste no especificó la determinación del daño causado y los alcances del mismo a fin de que la parte demandante reconvenida conozca detenidamente cada daño y perjuicio ocasionados por ella para apreciar la indemnización que se le reclama. En consecuencia se declara improcedente tal pretensión de indemnización de daños y perjuicios propuesta por el demandado reconviniente. ASÍ SE DECLARA. En otro orden, como consecuencia de la resolución y conforme a la pretensión aducida por el demandado reconviniente, se ordena a la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ hacer la entrega material del inmueble sub litis, libre de personas y cosas al ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES. ASÍ SE DECIDE. Por ende, se declara parcialmente con lugar la reconvención a resolución de contrato interpuesta por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, puesto que, frente al pedimento, del aludido ciudadano relativo a la indemnización de daños y perjuicios, no fue concedido lo peticionado. Y ASÍ SE DETERMINA. Consecuencialmente, en aquiescencia de las anteriores argumentaciones, y en virtud de haberse detectado una infracción de ordena público como lo es la presencia del vicio de inmotivación, todo lo cual conlleva a la NULIDAD de la sentencia recurrida, de fecha 25 de mayo de 2015, dictada por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y tomando base en los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, todo lo cual deriva irremediablemente en la declaratoria SIN LUGAR de la demanda de cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, contra el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, y en la declaratoria de PARCIALMENTE CON LUGAR de la reconvención por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios propuesta por el ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES contra la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ. Asimismo, se considera forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente, por cuanto, dicha parte, no logró, en esta segunda instancia, producto del recurso ejercido, que la pretensión de cumplimiento de contrato fuere declarada con lugar. Y, así, en el dispositivo del presente fallo, se declarará en forma expresa, positiva y precisa. Y ASÍ SE DECIDE. En relación al pronunciamiento relativo a las costas procesales, por ser éstas accesorias a la decisión dictada, en este caso es aplicable el régimen general en cuanto a los resultados referentes al fondo del litigio y en tal sentido, es procedente la condenatoria en costas a la parte actora por haber sido totalmente vencida en lo decidido en esta Instancia. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ, contra el ciudadano ADELMO PARRA ANDRADES., declara: PRIMERO: SE ANULA DE OFICIO la sentencia definitiva de fecha 25 de mayo de 2015, proferida por el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, por haberse detectado el vicio de inmotivación. SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la abogada MARIA EUGENIA SÁNCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, contra sentencia definitiva, de fecha 25 de mayo de 2015, proferida por el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato en virtud de los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo. CUARTO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo. QUINTO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo, en fecha 02 de julio de 2008, bajo el No. 10, tomo 58; y en consecuencia: SEXTO: SE ORDENA al ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, hacer entrega a la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, de la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo), en un lapso no mayor de quince (15) días, correspondiente al monto dado en arras menos el veinte por ciento (20%) de dicha cantidad el cual queda en beneficio del ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA. SÉPTIMO: SE ORDENA, a la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMENEZ la entrega del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, al ciudadano ADELMO SEGUNDO PARRA ANDRADES, libre de objetos y personas. OCTAVO: SE CONDENA en costas, a la ciudadana SARA RAQUEL LARA JIMÉNEZ, por haber resultado perdidosa en la presente decisión, todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia 158° de la Federación. EL JUEZ SUPERIOR SUPLENTE, DR. ADÁN VIVAS SANTAELLA. LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS En la misma fecha, siendo las dos y cuarenta minutos de la tarde (2:40 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, bajo el Nº S2-025-17, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS AVS/mac.s2