LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE No. 14.243 I INTRODUCCIÓN Aprehende este Juzgado Superior Primero al conocimiento de la presente causa, en virtud de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Sede Judicial de Maracaibo –Torre Mara- el día 22 de octubre de 2014 en virtud del recurso de apelación interpuesto el día 17 de octubre del año 2014, por el profesional del derecho HEBERTO BRITO ECHETO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 6.580 contra la decisión proferida por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de octubre de 2014, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.782.667, domiciliada en el municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.716.839 del mismo domicilio. II NARRATIVA Se dio entrada a la presente causa por ante este Juzgado Superior en fecha 06 de agosto del año 2014, con fundamento a lo prescrito en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, se observa que el día 04 de agosto de 2014 fue presentado escrito libelar ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia por el abogado en ejercicio HEBERTO BRITO ECHETO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 6580 en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, previamente identificada, en el cual se exponen los siguientes hechos: (…omissis…) El día veintiséis (26) de octubre de dos mil doce (12), suscribí un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, en un instrumento privado, en el referido año, con la ciudadana YOELIDA JOSEFINA BRICEÑO (…) Ahora bien, en el contrato se establece que, mi conferente, se comprometía a comprar y la promitente vendedora a vender un inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda familiar, distinguido con el número N4-4, edificado en el Conjunto Residencial “ACROPOLIS” y situado en el nivel 4 del Edificio Norte del referido conjunto residencial, ubicado en la parroquia Cristo de Aranza del Municipio Autónomo de Maracaibo, con una superficie de setenta y cuatro metros cuadrados (74M2), compuesto de dos (2) dormitorios, una (1) sala de baño, sala, comedor, cocina, lavadero, comprendido entre los siguientes linderos: Norte: Limita con el Apartamento N4-5; Sur: Limita con el Apartamento N4-3; Este: con el pasillo de acceso y escalera; y Oeste: con fachada del Edificio y le corresponde el uso de un puesto de estacionamiento descubierto, para un vehiculo, marcado con el mismo número de Apartamento, correspondiéndole un porcentaje de 0.88411% del área vendible del Conjunto Residencial, en los derechos, obligaciones y cargas comunes y un porcentaje de 2.03858, respecto al Edificio Norte, conforme se desprende del Documento de Condominio. Dicho inmueble le pertenece, a la Promitente Vendedora, según documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de enero de mil novecientos noventa y nueve (1.999), anotado bajo el número 44, Protocolo 1°, Tomo 3°, Primer Trimestre(…) En la Cláusula Segunda se estableció el precio de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 340.000,oo) para la venta del inmueble EN LA CLAUSULA TERCERA. Para garantizar lo pactado, la Promitente Compradora, entrega a la Promitente Vendedora, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000, oo), al momento de firmar la Opción de compra y será atribuida al precio total de la venta convenida. De igual manera, se estableció en la CLAUSULA QUINTA, a titulo de penalización que si la venta no se hubiere realizado, como lapso para el cumplimiento de la Opción, por causas imputables a mi conferente o Promitente compradora, los Promitentes Vendedores se quedaran con el CIEN POR CIENTO (100%) del dinero recibido o de las Arras objeto de la Opción, de igual manera, si el Promitente Vendedor, no acepta, no quiere o por causa imputables a este, como real y efectivamente sucedió, pues mi mandante debe recibir la cantidad entregada, mas el cien por ciento (100%) del valor de las Arras o el cumplimiento del contrato de opción, o sea, la obligación de devolver la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo), que le corresponden en propiedad a mi mandante por haberlo así establecido claramente en la Opción de Compra-venta. Mi representada se ha dirigido en varias oportunidades a la habitación de los PROMITENTES VENDEDORES para que le devuelvan el precio de la opción o le traspase el inmueble, pero estos se han negado rotundamente a devolverle el dinero, mas el cien por ciento de las Arras, pues lo único que alegan es que tienen que esperarse a que ellos puedan vender, el apartamento, para poderles devolver el dinero objeto de la opción de compra-venta, situación que no fue convenida al momento de suscribir el contrato (…), ya que se hicieron todas las diligencias y se consignaron todos los recaudos, por ante la Oficina del Registro de la propiedad inmobiliaria, para la adquisición del Apartamento y no fue posible que se trasladaran a firmar y a recibir el precio convenido, constancias estas que acompaño, marcadas con la letras “C”, razón por la cual vengo a demandar, como real y efectivamente demando, en nombre y representación de NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, antes identificada, en toda forma de Derecho a la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO (…), para que convenga en pagarle, a mi mandante, la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, de lo contrario ello serán obligados por el Tribunal, mas los daños y perjuicios calculados prudencialmente en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.s 10.000, oo), costos y costas del proceso que prudencialmente estimo en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), los intereses legales correspondientes a CINCO (5) MESES, a razón del 1% mensual, puesto que si bien es cierto que en la Opción no estableció que generarían intereses durante el término de la opción, sin embargo, es procedente por la voluntad negativa de los Promitentes Vendedores, los cuales ascienden a CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo) y los honorarios profesionales, calculados en un veinticinco por ciento (25%) sobre la cantidad demandada, o sea la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,oo), todo lo cual hace un total de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo), constituyendo este el monto de la demanda, que corresponde a NOVECIENTAS CINCUENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (953 U.T.). Seguidamente, en fecha 22 de septiembre del año 2014, la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, parte demandada del juicio en curso, asistida por la profesional del derecho MARÍA A. GELVES G., inscrita en INPREABOGADO bajo el número 111.560, consigno escrito de contestación a la demanda interpuesta en su contra, establecida en los siguientes términos: (…Omissis…) (…) Que efectivamente el día 26 de Octubre del año 2012 suscribí de manera privada una Opción a Compra Venta, sobre un apartamento de mi única y exclusiva propiedad destinado a vivienda familiar, distinguido con el Nro. N4-4 del conjunto Residencial Acrópolis, situado en el nivel 4 del Edificio Norte, ubicado en la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo, con una superficie de 74,00 Mts. 2, cuyos linderos y demás determinaciones consta en actas; con la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO (…); pero es el caso ciudadano Juez que los hechos esgrimados en el libelo de la demandada son totalmente falsos, por cuanto, lo que efectivamente ocurrió será narrado en la presente (…) (…omissis…) “CUARTA: El lapso o termino de la presente opción a compra es de Noventa (90) días, contados a partir de la autenticación, pudiendo ser prorrogado por treinta (39) días más, luego del vencimiento de la opción de compra inicial.” QUINTA: En el caso de que no se llevare a efecto la compra del inmueble objeto de este contrato por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, este perderá Cien por Ciento (100%) de la cantidad entregada en arras, si por el contrario no se efectuara la venta por causa imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA, este estará obligado a reintegrar a la PROMITENTE COMPRADORA la cantidad recibida en arras, mas el Cien Por Ciento (100%) de dicha cantidad por concepto de daños y perjuicios ocasionados a LA PROMITENTE COMPRADORA como cláusula penal convencional.” (…) las anteriores cláusulas fueron efectivamente suscritas y bajo las cuales se contrato, por lo que si la opción de compra inicio el 26 de octubre de 2012 y se acordó un lapso de Noventa (90) días, más treinta (30) días más, la misma tenía un lapso total de duración de 120 días, es decir que a fecha calendario para el 26 de febrero del 2013 vencía el lapso de duración de la misma; es por lo que ciudadano Juez a inicio del mes de Diciembre de 2012 me comunique vía telefónica con la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, antes identificada, para que me informara sobre la firma del documento definitivo de compra venta, a lo que la misma me respondió que estaba esperando la aprobación del crédito que aún no tenía el dinero para finiquitar la compra. Por lo que acordamos hablar para el día 15 de diciembre de 2012, fecha en la cual nos reunimos personalmente para conversar y aún según ella y su esposo en la misma situación no lograban finiquitar los tramites del documento definitivo de compra venta. Es importante destacar ciudadano Juez que entregue toda la documentación necesaria para llevar a cabo la protocolización del documento de venta, es así como entregue al momento de suscribir la opción de compra toda la documentación legal que se exige tanto de mi inmueble como de mi persona las cuales son necesarias para gestionar el crédito (…) Posteriormente en el mes de febrero de 2013, vuelvo a comunicarme con la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO antes identificada(…) es importante destacar que en ningún momento ella me llamaba, era yo quien insistentemente llamaba a NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO y a su esposo, para que me hicieran saber como iba su tramite para la compra venta; sin que este me concretara nada. Así pasaron los días y venció la opción por lo que ciudadano Juez aplica de pleno derecho la cláusula penal acordada de acuerdo a la cláusula “QUINTA”, como lo es que… “ en caso de que no se llevare a efecto la compra del inmueble objeto de este contrato por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, este perderá el Cien Por Ciento (100%) de la cantidad entregada en calidad en arras(…) Por todo lo anteriormente expuesto mal puede a la fecha de hoy 21 de septiembre de 2014, a más de dos años pretender la demandante ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, de manera irrita e ilegal ejercer la cláusula penal que alega en la presente; fuera de todo fundamento y carente de derecho alguno a reclamar(…) Por lo antes expuesto ciudadano Juez niego rechazo y contradigo los alegatos del demandante sobre mi supuesto incumplimiento, por cuanto en ningún momento se dirigió a mi lugar de habitación para que le devolviese el precio y mucho menos para que le traspasara el inmueble. Así mismo es totalmente falso que realizaran todas las gestiones y trasmites por ante el registro subalterno para la adquisición del apartamento, toda vez que nunca fui notificada de la supuesta firma y de sus propias pruebas se evidencias que realizaron el tramite por ante en registro en fecha 28 y 29 de agosto de 2013(…) mal podían ciudadano Juez después de más de un año pretender hacer el trámite y menos aún pretender ejecutar una cláusula penal que aplique realmente en su contra al no cumplir con el lapso estipulado. Es así como niego rechazo y contradigo que deba pagar a la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, la cantidad de Bs. 80.000,00 por concepto de Cumplimiento de Opción de Compra, menos aún las siguientes cantidades: Bs. 10.000,00 por daños y perjuicios, Bs. 2.000,00 por costas y costos procesales; Bs. 4.000,00 por intereses (nunca fueron estipulados), Bs. 24.000,00 por honorarios profesionales. Negando así que adeude el monto total de 120.000,00/953 UT; por cuanto la presente demanda carece de fundamento alguno y son totalmente falsos los hechos y alegatos esgrimados tal y como anteriormente fue narrado. El día 15 de octubre del año 2015, emana del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia sentencia en la cual se declara SIN LUGAR el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA seguido por la ciudadana NILYMAR QUIJADA MORENO contra la ciudadana YOLEIDA MUÑOZ BRICEÑO, en base a los siguientes fundamentos: (…omissis…) (…) En cuanto a esto, la cláusula cuarta establece que el término del mismo era de noventa días (90) los cuales empezaron a contarse desde el día 26-10-2012, por cuanto la opción de compra venta celebrada entre las partes nunca fue autenticada ante una Oficina Notarial; transcurriendo hasta el día 26-01-2013. Asimismo, la aludida cláusula refiere la existencia de una (01) prorroga de treinta (30) días, en caso tal de que no se hubiese materializado la negociación, la cual transcurrió desde el día 27-01-2013 hasta el día 27-02-2013. (omissis…) (…) del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de resolución del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. (…omissis…) En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconoce el contrato privado celebrado en fecha 26-10-2012 inserto en el folio doce (12) de las actas, el cual tiene como característica el ser una opción de compra venta. (…omissis…) (…) la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compra venta, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo habitual durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción. En este orden de ideas, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que procede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo un acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido. Así pues, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza: “El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.” De lo anterior trascrito, se verifica que ambas partes convinieron expresamente que, en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes a la actora, o imputables a la demandada, se optaría por lo establecido en la cláusula quinta del mismo, la cual fungiría como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados a alguna de las partes. (…omissis…) Referido a lo anterior, y evidenciándose del instrumento objeto de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara la materialización del contrato celebrado entre las partes, nacía el derecho de alguna de las partes de reclamar el cumplimiento o resolución, y por ende la aplicación de la cláusula penal pactada. ASÍ SE ESTABLECE.- Ahora bien, esta Sentenciadora observa que la parte actora alegó en su escrito libelar que el negocio jurídico celebrado con la demandada de marras no se cumplió por causas imputables a la ciudadana YOLEIDA MUÑOZ BRICEÑO; no obstante, no indicó cuáles fueron esas presuntas causas, y del debate probatorio se demostró que la parte demandada suministró a la ciudadana NILYMAR QUIJADA MORENO los documentos necesarios para la tramitación del préstamos bancario requerido para la compra de la vivienda, por la demandante. Así pues, por cuanto la parte demandante en la etapa de pruebas tampoco promovió instrumento alguno del cual se evidenciara que la ciudadana YOLEIDA MUÑOZ BRICEÑO haya incumplido alguna de las cláusulas del negocio jurídico controvertido o que por causa de ésta no se pudo concretar la opción de compra venta, es por lo que forzosamente debe concluir éste Juzgado que no puede adjudicársele a la parte demandada el incumplimiento de dicho contrato; por lo que en consecuencia, se declara SIN LUGAR la acción propuesta por la ciudadana NILYMAR QUIJADA MORENO. ASÍ SE DECIDE. VI PARTE DISPOSITIVA Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA intentó la ciudadana NILYMAR QUIJADA MORENO contra la ciudadana YOLEIDA MUÑOZ BRICEÑO, ambas identificadas en la parte narrativa de este fallo. III EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Consta de las actas procesales que la causa bajo examen versa sobre el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado el 26 de octubre de 2012, el cual es exigido por la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MUÑOZ quien funge como promitente compradora en el contrato respectivo, a la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO señalada como promitente vendedora, en virtud de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N4-4, edificado en el Conjunto Residencial “ACROPOLIS”, situado en el nivel 4 del Edificio Norte del referido edificio, ubicado en la Parroquia Cristo de Aranza en el municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos ya fueron identificados. La parte actora, ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MUÑOS, invoca la aplicación de la cláusula quinta del contrato celebrado, misma que tiene el carácter de cláusula penal y la cual establece lo siguiente: “QUINTA: En el caso de que no se llevare a efecto la compra del inmueble objeto de este contrato por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, esta perderá Cien por Ciento (100%) de la cantidad entregada en arras, si por el contrario no se efectuara la venta por causa imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA, esta estará obligada a reintegrar a la PROMITENTE COMPRADORA la cantidad recibida en arras, más el Cien Por Ciento (100%) de dicha cantidad por concepto de daños y perjuicios ocasionados a LA PROMITENTE COMPRADORA como cláusula penal convencional.” Así bien, indica que aún cuando se ha dirigido en varías oportunidades al domicilio de la demandada para que esta le devuelva el dinero entregado en arras de garantía o le traspase el inmueble objeto del contrato, la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO se ha negado a devolver el dinero, de igual forma, tampoco fue posible que se trasladaran a la Oficina de Registro para la firma del documento de venta, incluso cuando se consignaron todos los recaudos correspondientes. Por su lado, la parte demandada, YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, manifiesta haber cumplido con la obligación pactada en el contrato, que implicaba entregarle a la promitente compradora todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y para la solicitud del crédito hipotecario. Asimismo, señala que el lapso de la opción de compra venta vencía el 26 de febrero de 2013, y que previamente, en reiteradas ocasiones se comunico con la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO para saber cuando se concretaría la compra venta y cuando se llevaría a cabo la firma del documento de venta definitivo, ya que en ningún momento fue notificada para protocolizar el documento de venta. En este sentido, planteada la controversia, importa sobre manera para esta Alzada proceder a valorar el acervo probatorio contenido en el presente juicio y así constatar si los mismos secundan los alegatos expresados por ambas partes. La parte demandante junto con el escrito libelar consigno los siguientes instrumentos: 1. Poder general autenticado en fecha 03 de diciembre del año 2013, otorgado por la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO al profesional del derecho HEBERTO BRITO ECHETO, el cual riela en los folios cinco (5) seis (6), siete (7) y ocho (8). El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue debatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación. Además del mismo se desprende la facultad con la cual cuenta el abogado en ejercicio HEBERTO BRITO ECHETO para defender los derechos e intereses de la demandante en este proceso Así se establece. 2. Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, contenida en el folio nueve (9). 3. Copia del Registro de Información Fiscal de la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, ubicada en el folio diez (10). Documentos que constituyen copias fotostáticas de instrumentos públicos administrativo, mismos que gozan de una presunción de certeza y veracidad que únicamente pueden ser desvirtuados mediante prueba en contrario, por lo tanto al no existir impugnación alguna y al aludir a documentos de identificación de la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, parte actora, ostentan pleno valor probatorio. Así se determina. 4. Factura emitida por Inversiones Elkis Gotera al ciudadano HEBERTO BRITO, por concepto de copias, ubicada en el folio once (11). 5. Documento privado avalado por Banesco Banco Universal en fecha 20 de julio de 2012, insertado en el folio número veinticinco (25). 6. Factura emitida por la Tesorería del Colegio de Abogados del Estado Zulia por redacción de documento de venta, insertada en el folio número cuarenta y ocho (48). Los instrumentos señalados constituyen documento privados que han sido emanados por terceros que no forman parte del presente proceso, razón por cual debían ser ratificados mediante prueba testimonial, por lo tanto, al no ser corroborados, los mismo son estéril de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se estipula. 7. Documento contentivo del contrato de opción de compra venta celebrado entre las ciudadanas NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO y YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, en fecha 26 de octubre de 2012, el cual riela en el folio número doce (12). La prueba indicada, esta constituida por un documento privado que comprende el instrumento fundante de la demanda presentada por la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, el cual no fue objeto de impugnación por parte de la parte demandada, empero, fue reconocido, argumento sobre el cual esta Alzada le otorga pleno valor probatorio en base a lo prescrito en el 1.363 del Código Civil. Del instrumento especificado se desprende que las ciudadanas NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO y YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO celebraron en fecha 26 de octubre de 2012 un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA cuyo lapso de vigencia comprendía noventa días (90) más treinta días (30) de prórroga contados a partir de la autenticación del documento. El inmueble objeto del contrato es un apartamento que tiene una superficie de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (74 Mts2) constante de: dos (2) dormitorios, una (1) sala de baño, sala, comedor, cocina, lavadero; se encuentra comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Limita con el Apartamento N4-5; SUR: Limita con el Apartamento N4-3; ESTE: con el pasillo de acceso y escalera y OESTE: con fachada del Edificio; ubicado en la Parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del Estado Zulia. El precio del inmueble constituye la cantidad de TRECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) de los cuales al momento de suscribir dicho contrario fueron entregados la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) en calidad de arras de garantía, teniendo la obligación la promitente compradora de entregar el saldo restante al momento de protocolizar el documento de venta definitivo. Por su lado la promitente vendedora esta constreñida a entregarle a la promitente compradora el inmueble libre de gravamen y solvente en cuanto a los servicios públicos e impuestos municipales. Así se observa 8. Copia simple de documento contentivo del contrato de compra venta entre las ciudadanas NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO y YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO sobre el inmueble en cuestión, constante desde el folio número trece (13) hasta el folio número diecinueve (19). El documento previamente enumerado constituye la copia simple de un documento privado, en el cual, si bien son expresamente mencionadas como partes las ciudadanas NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO y YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, no comprende las firmas de las presentas celebrantes, condición que comprende un requisito de existencia de este tipo de documentos. De esa forma lo plantea el autor Rodrigo Rivera Morales en la obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano. Civil, Penal, Oral, Laboral y Lopna” (2004) de la siguiente forma: (…) los requisitos de existencia del documento son: b) Que este firmado por la persona a quien se opone. Exige el artículo 1.368 del Código Civil que debe estar firmado por el obligado. Lo que equivale a decir que no tiene efecto marcas, sellos, huellas, etc (…) Por esta razón indicada es que el instrumento mencionado carece de todo valor probatorio. Así se estipula. 9. Correo electrónico emitido desde la cuenta Credito_Hipotecario_Banesco@Banesco.com hacia la cuenta nilymarquijada@gmail.com en fecha 05 de diciembre de 2012, riela en el folio número veinte (20). 10. Correo electrónico emitido desde la cuenta Credito_Hipotecario_Banesco@Banesco.com hacia la cuenta nilymarquijada@gmail.com en fecha 17 de diciembre de 2012, ubicado en el folio número veintiuno (21). Este Juzgado Superior puede constatar que los mencionados correos electrónicos hacen referencias a informaciones contenidas en mensajes de datos reproducidas en formato impreso y que de conformidad con el artículo 4 la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas tienen la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremos de Justicia lo ha expresado de esta manera mediante sentencia No. 11- 237 en fecha 04 de octubre del año 2011, expediente N° 11- 237 al asentar lo siguiente: “Asimismo, esta Sala de Casación Civil, en sentencia dictada el 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Industrial de Materiales C.A. contra Rockwell Automation de Venezuela C.A., dejó asentado que el documento electrónico debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos, incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros (subrayado del Tribunal). También ha sido catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquél instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción, independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente. La valoración de los mensajes de datos o correos electrónicos, como suelen llamarse también, se rige por la normativa prevista en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas (publicado en Gaceta Oficial No. 37.148 del 28 de febrero de 2001) y por el Código de Procedimiento Civil, texto legal aplicable por remisión expresa del artículo 4 del referido Decreto-Ley. En efecto, el artículo 2 del Decreto-Ley, consagrada al mensaje de datos como “...toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio...”. La Sala en la sentencia antes referida (24 de octubre de 2007) dispuso que era evidente que los mensaje de datos son un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba. En cuanto a su eficacia probatoria, el Decreto-Ley en su artículo 4, prevé que: “Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.” En concordancia con la previsión anterior, el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que enuncia el principio de libertad probatoria, es del siguiente tenor: “Son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República. Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto, en la forma que señale el Juez”. De acuerdo a los dispositivos transcritos se colige que tratándose de mensajes que han sido formados y transmitidos por medios electrónicos, éstos tendrán la misma eficacia probatoria de los documentos escritos. Sin embargo, su promoción, control, contradicción y evacuación deberá regirse por lo que el legislador ha establecido para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. Así, por ejemplo, para tramitar la impugnación de la prueba libre promovida, corresponderá al juez emplear analógicamente las reglas previstas en el referido texto adjetivo sobre medios de prueba semejantes, o implementar los mecanismos que considere idóneos en orden a establecer la credibilidad del documento electrónico. En este sentido, el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su artículo 7, dispone: “...cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un mensaje de datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación…”. Bajo el análisis del extracto jurisprudencial explanado, los correos electrónicos son medios de prueba cuya valoración debe efectuarse de forma analógica a las copias fotostáticas de documentos escritos, de lo que se infiere que al ser estos mensajes de datos emitidos por un tercero ajeno al presente juicio, tal como lo es Banesco Banco Universal, deben ser valorados por lo tanto como documentos privados emanados de terceros, cuya regla de valoración se encuentra contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a lo dispuesto en la norma indicada ut supra la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 25 de septiembre de 2003, expediente N° 01-696 ha indicado lo siguiente: “...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ¿prueba ilustrativa¿, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...” En este orden de ideas, aplicando analógicamente el artículo 431 del Código Procedimiento Civil a los correos electrónicos analizados, se colige que los mismos debían ser ratificados por la persona jurídica que los produjo, quien es un tercero en este proceso, por lo tanto, al no constar la correspondiente ratificación los mismos carecen de valor probatorio. Así se estipula. 11. Copia simple de la constancia de Cancelación de Hipoteca de 1er Grado, número de tramite: 481.2013.3.1823, emitida por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de agosto de 2013, la cual riela en el folio número veintidós (22). 12. Copia simple de la constancia de Venta e Hipoteca de 1er Grado, número de tramite: 481.2013.3.1710 emitida por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de agosto de 2013, misma que corre en el folio número veintitrés (23). En virtud de que los documentos señalados constituyen copia simple de documentos públicos que no fueron impugnados por la parte demandada, por lo contrario, han sido reconocidos, procede esta Superioridad a atribuirles pleno valor probatorio, en base a lo dispuesto en el artículo 429 Código de Procedimiento Civil. De estos medios de prueba deriva la solicitud efectuada por la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO, promitente compradora de llevar a cabo la protocolización del documento de venta definitivo junto a la constitución de hipoteca de primer grado y posterior cancelación de la misma. Así se observa. 13. Copia simple de documento privado emitido por Banesco Banco Universal, en fecha 18 de julio de 2012, que figura en el folio número veinticuatro (24). Con respecto a las copias simples de documentos privados, la Jurisprudencia ha sido contundente al establecer que la Ley Civil Adjetiva les otorga exclusivamente valor probatorio a las copias simples de los documentos públicos y documentos privados autenticados, sin hacer mención alguna a las copias fotostáticas de documentos privados simples. En provecho de esto la Sala de Casación Civil en fecha nueve (09) de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz, contra Ernesto Alejandro Zapata, expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo: “...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado… (…) …Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Es por virtud del conjunto de razones antes expuestas que esta Sala Civil Accidental desestima la denuncia aquí examinada. Así se decide…”. Por los argumentos transcritos ut supra, el instrumento señalado esta privado de valor probatorio alguno. Así se establece. 14. Copia simple de la Constancia No. 0907.12-10062873 emitida por la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcandía de Maracaibo, consignada en el folio número veintiséis (26). 15. Copia simple de la constancia de registro de vivienda principal, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, en fecha 30 de julio de 2012, que corre en el folio número cincuenta y cinco (55) 16. Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, constante en el folio número cincuenta y seis (56). Los instrumentos previamente trascrito comprende las copias fotostáticas de documentos públicos administrativos, que como bien se expuso en anteriormente, se encuentran revestidos de una presunción de certeza, y al no operar impugnación alguna por la contraparte, los documentos señalados gozan de valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo. Asimismo, es preciso indicar que de estos documentos se desprende que la ciudadana NILIMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO contaba con la documentación exigida para llevar a cabo la protocolización del documento definitiva de venta. 17. Documento autenticado en fecha 07 de julio del año 1998 por ante la Notaria Pública Tercera del municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual se encuentra anotado bajo el N° 77 tomo N° 130 de los libros de autenticación, posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de diciembre de 1998, bajo el N° 43, del protocolo 1°, tomo 14°, contentivo del contrato de venta con pacto de retracto celebrado entre Juan Carlos Villalobos Nery y los ciudadanos Mutzy del Carmen Parras Borges Enexi Vicente Chourio Oria, que corre incompleto en los folios desde el número veintisiete (27) hasta el folio número treinta y cinco (35) y consiguientemente corre en copias fotostáticas desde el folio sesenta (60) al folio número sesenta y cuatro (64). El instrumento especificado ut supra, presenta valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación 18. Copia simple del documento público contentivo del contrato celebrado entre “Inversiones Acropolis, C.A., Juan Carlos Villalobos Nery y “Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A, registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 3, protocolo primero, tomo 22, con fecha de 16 de junio de 1998, mismo que corre desde el folio número treinta y seis (36) hasta el folio número cuarenta y dos (42). 19. Copia simple de la aclaratoria del documento público contentivo del contrato celebrado entre “Inversiones ACROPOLIS, C.A., JUAN CARLOS VILLALOBOS NERY y “CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A, registrado en fecha 17 de julio de 1998 por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, registrado bajo el N° 20, protocolo primero, tomo 3, tercer trimestre, el cual riela en los folios desde el número cuarenta y tres (43) hasta el folio cuarenta y seis (46). Los aludidos instrumentos comportan las copias fotostáticas de documentos públicos, los cuales no fueron objeto de debate por la parte contraria, en virtud de lo cual, se les otorga pleno valor probatorio, en fundamento con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en afinidad con lo establecido en el artículo 1.384 Código Civil. Así las cosas, debe indicarse que los instrumentos indicados anteriormente con los números 17, 18 y 19 si bien están revestidos de valor probatorio, resultan inútiles para la presente causa ya que no aportan argumentos que ayuden a determinar el incumplimiento de alguno de los litigantes respecto a las obligaciones atribuidas en el contrato de opción de compra venta entre ellos celebrados y que comporta el objeto de la controversia bajo estudio; por lo tanto esta Juzgadora los desecha. Así se declara. 20. Facturas emitida por la Compañía Anónima Hidrológica del Lago de Maracaibo, en fecha 27 de agosto de 2013, por concepto de servicio de agua, N° 16785949, constante en el folio número cuarenta y siete (47). 21. Recibo de pago de fecha 20 de agosto de 2013, emitido por el Registro Subalterno del Tercer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, que consta en el folio número cuarenta y siete (47) Los instrumentos indicados resultan imprecisos, en virtud de que no aportan ningún medio de convicción encaminado a resolver la controversia de la presente causa, por lo cual esta Superioridad los rechaza. Así se determina. 22. Recibos de pago electrónicos, de fecha 28 de agosto de 2013, emitidos por el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria, que rielan en el folio número cuarenta y siete (47). 23. Planilla de pago emitida por el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria N° 31713002900, emitida el día 28 de agosto de 2013, que riela en los folios cuarenta y nueve (49) y cincuenta (50). 24 Planilla de pago emitida por el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria N° 31713002899, emitida el día 28 de agosto de 2013, que riela en los folios cincuenta y uno (51) y cincuenta y dos (52). 25. Planilla emitida por el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria N° 3173002901, emitida el día 28 de agosto de 2013, la cual riela en el folio número cincuenta y tres (53). 26. Facturas emitida por la Compañía Anónima Hidrológica del Lago de Maracaibo, en fecha 28 de agosto de 2013, por concepto de solvencia, N° 513176, constante en el folio número cuarenta y siete (47). 27. Solvencia N° 0210526, emitida por la Compañía Anónima Hidrológica del Lago de Maracaibo, ubicada en el folio número sesenta y cinco (65) y sesenta y seis (66). 28. Solvencia Municipal N° 0013299 emitida por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria de enero de 2013, constante en el folio número sesenta y siete (67). Los documentos especificados constituyen documentos públicos administrativos que gozan de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que los desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que estos medios de prueba son auténticos, gozan de veracidad y legalidad y tienen pleno valor probatorio tarifado como instrumentos públicos negociales. Dentro de esta perspectiva, tenemos que de las documentales puntualizadas deriva el cumplimiento de la obligación de la promitente vendedora YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRRICEÑO de entregar a la promitente compradora NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO las solvencias de servicios públicos e impuestos municipales correspondientes al inmueble. Así se establece. 29. Deposito bancario N° 314320561, de fecha 20 de agosto de 2012, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00.) que corre en el folio número cuarenta y ocho (48). 30. Deposito bancario N° 158802151, de fecha 26 de octubre de 2012, por la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), mismo que riela en el folio número cuarenta y ocho (48). En cuanto al valor probatorio de los depósitos bancarios, los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, como bien lo ha establecido la jurisprudencia venezolana, cuyo fundamento legal se encuentra resguardado en el artículo 1383 del Código Civil, y que al no haber sido impugnados por la parte demandada, prevalece en ellos la certeza de su contenido. Sin embargo, debe agregar esta Alzada que ambos depósitos resultan ambiguos; con relación al deposito N° 314320561, de fecha 20 de agosto de 2012, se indica como titular del mismo al ciudadano Sirio Sánchez, cédula de identidad N° 6.832.103, quien es tercero al presente juicio y a quien no se hace referencia en las actuaciones constantes en marras. Por otro lado, en el depósito bancario N° 158802151 no se identifica el titular correspondiente; por estos argumentos y en vista de que estos medios de prueba examinados no aportan nada que beneficie la resolución de la controversia suscitada se desechan. Así se declara. 31. Nota de consumo emitida por el Instituto Municipal de Aseo Urbano N° 757400, de fecha 28 de agosto de 2013, ubicada en el folio cincuenta y cuatro (54). 32. Nota de consumo N° 620995 emitida por el Instituto Municipal de Aseo Urbano, en fecha 11 de enero de 2013, que riela en el folio número sesenta y ocho (68). 32. Nota de consumo N° 535600 emitida por el Instituto Municipal de Aseo Urbano de fecha 25 de junio de 2012, que riela en el folio número sesenta y nueve (69). Este Órgano Jurisdiccional debe acotar que los medios de prueba objeto de la presente valoración, comprende una prueba documental cuya valoración es asimilable a las tarjas y por lo tanto, en base al artículo 1383 ostentan valor probatorio. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 25 de julio de 2007, contenida en el expediente Exp. 2006-000940, al respecto indico: “Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos.” Siendo así las cosas, de estas documentales se refleja la solvencia del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta en cuanto al servicio público de aseo urbano. Así se determina. 33. Documento contentivo del contrato de venta celebrado entre los ciudadanos Mutzy del Carmen Parras Borges, Enexi Vicente Chourio Oria y YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, debidamente autenticado el 25 de noviembre de 1998 por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 48, tomo 216 de los libros de autenticación, posteriormente registrado en fecha 25 de enero de 1999 por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia, registrado bajo el N° 38, protocolo primero, tomo 3, primer trimestre, que riela en los folios, desde el número cincuenta y siete (57) hasta el número cincuenta y nueve (59). El documento especificado, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; asimismo, esta Juzgado Superior constata que el instrumento bajo estudio conlleva a indicar que la propiedad objeto del inmueble le es atribuida a YOLEIDA JOSEFINA MUÑOS BRICEÑO, lo cual no comporta un hecho controvertido, motivo por el cual, se desecha dicho medio de prueba. Así se observa. 34. Copia Simple del certificado de gravamen emitido por el Registro Público del Tercer Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 25 de julio de 2012, misma que corre desde los folios número setenta (70) hasta el folio número setenta y dos (72). De igual manera, este medio de prueba constituye la copia fotostática de un documento público, el cual consta de pleno valor probatorio al no haber sido impugnado por la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, en base al artículo 429 de la Ley Civil Adjetiva, primer aparte. De este instrumento se observa el cumplimiento por parte de promitente vendedora, ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO de efectuar la venta del inmueble libre de todo gravamen. Así se determina. 35. Impresión de la lista de recaudos para la liberación de garantía de hipoteca, insertada en el folio setenta y cuatro (74). Es de advertir que el instrumento puntualizado resulta impreciso, en virtud de que no aporta ningún medio de convicción encaminado a resolver la controversia de la presente causa, por lo cual esta Superioridad lo rechaza. Así se observa. Durante el lapso correspondiente para la promoción de prueba, la parte demandante no presente ningún otro medio de prueba. La parte demandada en el lapso correspondiente promovió las siguientes pruebas: 1. Invoco el merito favorable de las actas procesales. Con respecto al merito favorable de las actas, este Tribunal debe indicar que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece. 2. Copia simple de la Constancia de recepción N° 481.2013.3.1710, de fecha 28 de agosto de 2013, emitida por el Registro Publico del Tercer Circuito del municipio de Maracaibo del Estado Zulia, que corre en el folio ochenta y ocho (88). 3. Copia simple de la solvencia emitida por la Compañía Anónima Hidrológica del Lago de Maracaibo, de fecha 10 de agosto de 2012, que riela en el folio ochenta y nueve (89). 4. Copia simple de la solvencia municipal, de fecha 11 de enero de 2013, emitida por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria, que riela en el folio noventa (90). 5. Copias simple de las notas de consumo emitidas por el Instituto Municipal de Aseo Urbano, de fecha 11 de enero de 2013 N° 620995 y 25 de junio de 2012 N° 535600 respectivamente, las cuales corren en los folios número noventa y uno (91) y noventa y dos (92). 6. Copia Simple del certificado de gravamen emitido por el Registro Público del Tercer Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 25 de julio de 2012, consignada en los folios noventa y tres (93), noventa y cuatro (94) y noventa y cinco (95). En lo que se refiere a las pruebas indicadas con los números 2, 3, 4, 5 y 6, ya esta Alzada se pronuncio al respecto, al momento de valorar los instrumentos presentados por la demandante, por tanto, nada hay que agregar al respecto. Así se determina. IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR Vista y analizadas todas las actuaciones comprendidas en las actas que corren en el expediente contentivo de la causa sub examine se procederán a realizar las siguientes consideraciones con el propósito de decidir. Como ha sido expuesto, el juicio bajo análisis versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, el cual es seguido por la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO en contra de la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, en virtud de un inmueble, el cual fue previamente identificado. De esta manera, resulta menester para esta Alzada, estudiar la naturaleza y las cláusulas pactadas en el contrato celebrado entre las ciudadanas NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO y YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRINCEÑO, previamente identificadas, en fecha 26 de octubre de 2012, para así determinar si tal como lo alega la parte actora, la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRINCEÑO esta constreñida a entregarles la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00) por concepto de arras de garantía más el cien por ciento (100%) de esta cantidad, o efectuar el traslado del inmueble objeto del contrato, en virtud de la cláusula penal estipulada en el contrato; o bien, como lo plantea la parte demandada, para corroborar que el lapso para ejercer la opción compra venta ya se encuentra vencido, motivo por el cual mal podría pretender el demandante la protocolización del contrato definitivo de venta. El artículo 12 de la Ley Civil Adjetiva en su primer aparte dispone lo siguiente: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” El Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia N°358 de fecha 09 de julio de 2009 ha reafirmado la autonomía de los jueces en la interpretación de los contratos. : “En diversas oportunidades ha señalado esta Sala que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.” En relación a esta labor de interpretación, expone el Dr. JOSÉ MÉLICH ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato, Tercera Edición”, lo siguiente: “La interpretación consiste en desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión para precisar tal contenido, es decir, la regulación de intereses que las partes han intentado realizar en la práctica y decidir en consecuencia”. La interpretación está dirigida a determinar cuál ha sido la intención práctica que las partes persiguieron, independientemente la denominación dada por sus otorgantes, ya que la naturaleza de los actos jurídicos deriva de su contenido propio. En esta perspectiva, al examinar el contrato celebrado entre la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO y YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ MORENO, en fecha 26 de octubre de 2012, puede constatar esta Juzgadora que las partes pactaron un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, por lo cual de seguida se explanaran los criterios legales, doctrinales y jurisprudenciales existentes que lo sustentan en aras de obtener una mejor comprensión. El autor patrio Luciano Lupinni, en la obra Derecho de las Obligaciones en el Nuevo Milenio (2007) se aproxima de manera general, a la promesa bilateral o sinalagmática de compra venta y establece que constituye un contrato “por virtud del cual una de las partes se compromete a vender y la otra a comprar por un precio determinado una cosa cierta.” Es decir, la promesa bilateral de compra venta es un tipo de contrato en el cual las partes se obligan a celebrar en un momento futuro un contrato de venta, teniendo identificados los elementos comprendidos por el objeto y precio, en la mayoría de los casos. Del mismo modo, es importante indicar que el contrato de promesa bilateral de compra venta constituye un tipo de contrato innominado, por lo cual es elemental precisar que aún cuando no existe recepción normativa que regule a las promesas bilateral de compra venta, las mismas se encuentran bajo el resguardo de la normas generales que rigen a todos los contratos, verbigracia el artículo 1113 del Código Civil que dispone: (…) El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” De igual manera, aplica lo establecido en los artículos 1160 y 1167 ejsudem que a la letra rezan: “Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” “Artículo 1.667: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Con respecto al alcance de este tipo de contratos bilaterales, importa sobre manera resaltar que la doctrina tanto nacional como foránea no esta conteste con respecto a la naturaleza y alcance de las promesas bilaterales de compra venta. En este sentido, existe un criterio o corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de promesa bilateral de compra venta son sencillamente contratos preparatorios; dentro de esta concepción se ubican autores extranjeros como Francesco Degni y Mercadé, autores patrios como Luís Sanojo, y Anibal Dominic, este último señala que “La promesa reciproca, es decir, la promesa de vender y comprar una cosa, celebrada entre dos personas, no produce los efectos de la venta misma, porque en virtud de la promesa no se transfiere la propiedad, sino se ofrece transferirla. Las partes adquieren, únicamente, el derecho de obligarse mutuamente a llevar a cabo el contrato, que existe en estado de promesa; el uno a comprar y el otro a vender, bajo pena de resarcimiento de daños y perjuicios. Un documento del vendedor a favor del comprador, sin que conste la voluntad de comprar expresada por éste no valdría a venta; pero este contrato como es consensual, basta que el comprador cumpla con el deber de pagar el precio, para que surta todos sus efectos en derecho, aunque no aparezca por escrito la aceptación (....) Otra noción sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra-venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta; bajo esta tesis se inscriben autores como Lauren, Demante y Zancharce. Por su lado, la jurisprudencia venezolana durante el transcurso de los años ha mutado el criterio respecto al alcance y efectos del contrato de promesa bilateral de compra venta, por ende se procederá a exponer algunas de las posiciones que ha asentado el Tribunal Supremo de Justicia en relación a este tipo de contratos. Así bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 12 de abril de 2005 N°0016 expreso: De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio. Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil. En cuanto a la infracción del artículo 1.527 del Código Civil, que dispone “...La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato...”, se evidencia en la sentencia recurrida que el juzgador en su parte motiva y dispositiva no se fundamentó en el referido artículo tal como lo expresa el formalizante, sino que de la interpretación del contrato de opción de compra venta, el contradocumento y las pruebas cursantes en autos, estableció que las partes debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraídas, tales como pagar la parte actora el saldo del precio, y la demandada, otorgar el documento de propiedad, por lo que en el caso de autos no se configuró el vicio de errónea interpretación alegado. En consecuencia, se declara improcedente la presente denuncia de infracción de los artículos 1.167 y 1.527 del Código Civil, por errónea interpretación. Así se decide.” En el año 2005, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ajusta su criterio a la concepción defendida Lauren, Demante y Zancharce, según la cual un contrato de promesa bilateral de compra venta es equiparable al de venta, siempre que en el se encuentren contenidos los elementos de consentimiento, precio y objeto. Posteriormente, el 9 de junio de 2009 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 358. planteo: “Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. …omissis… De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…” Se observa de esta manera, que la posición ajustada por el Tribunal Supremo de Justicia para el año indicado es opuesta a la establecida en el año 2005, y concibe el contrato de promesa bilateral de compra venta como un contrato preparatorio en el cual, si bien debe contener la manifestación de voluntad expresa de las partes, ello no comporta el perfeccionamiento del contrato de venta definitivo. La noción planteada se ratifica en el año 2011, cuando la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 198. 12 expuso lo siguiente: “Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).” Seguidamente el 22 de marzo de 2013 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia por medio de la sentencia N° 116 señalo: “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia Nº. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma”. En el año 2013 la Sala de Casación Civil retoma el criterio que percibe a los contratos de promesa bilateral de compra venta como un contrato de venta puro y simple, siempre y cuando en ellos se encuentren de manera concurrente los elementos de consentimiento, objeto y precio. El último criterio adaptado por el Máximo Tribunal es el establecido en el año 2009 y ratificado en el 2011, y se encuentra asentado en el expediente N° 14.0662 de la Sala Constitucional, 25 de julio de 2015, el cual expresa “Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa” Ahora bien, en razón de lo planteado, surge necesario hacer referencia al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil que prescribe: (…) Los Jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.” Del análisis realizado al artículo citado, se obtiene que los Jueces deben seguir la orientación procurada por el Máximo Tribunal de la República y de esta manera, debe considerarse el criterio jurisprudencial que estaba vigente al momento en que se introdujo la demanda que inició el juicio respectivo, en resguardo de los principios de expectativa legitima y seguridad jurídica, así lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, mediante sentencia de fecha 14 de noviembre de 2013, en la cual se ratifico el criterio de fecha 01 de junio de 2001, sentencia N° 956. “La expectativa legítima es relevante para el proceso. Ella nace de los usos procesales a los cuales las partes se adaptan y tomándolos en cuenta, ejercitan sus derechos y amoldan a ellos su proceder, cuando se trata de usos que no son contrarios a derecho’. Con la anterior afirmación, la Sala le dio valor al principio de expectativa plausible, el cual sienta sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo ha venido haciendo, frente a circunstancias similares. Así, es claro que en nuestro ordenamiento jurídico, con excepción de la doctrina de interpretación constitucional establecida por esta Sala, la jurisprudencia no es fuente directa del Derecho. Sin embargo, la motivación de los fallos proferidos por las Salas de Casación que trasciendan los límites particulares del caso sub iúdice, para ser generalizada mediante su aplicación uniforme y constante a casos similares, tiene una importancia relevante para las partes en litigio dada la función de corrección de la actividad jurisdiccional de los tribunales de instancia que ejercen las Salas de Casación de este Alto Tribunal, cuando desacaten o difieran de su doctrina, la cual, de acuerdo con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y con el artículo 177 de la Ley Orgánica Procesal de Trabajo, deben procurar acoger para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia. Por ello, la doctrina de casación, sin ser fuente formal del Derecho, en virtud de que sienta principios susceptibles de generalización, cuya desaplicación puede acarrear que la decisión proferida en contrario sea casada, se constituye en factor fundamental para resolver la litis y, en los casos en que dicha doctrina establezca algún tipo de regulación del proceso judicial, sus efectos se asimilan a los producidos por verdaderas normas generales. De tal forma, que en la actividad jurisdiccional el principio de expectativa plausible, en cuanto a la aplicación de los precedentes en la conformación de reglas del proceso, obliga a la interdicción de la aplicación retroactiva de los virajes de la jurisprudencia. En tal sentido, el nuevo criterio no debe ser aplicado a situaciones que se originaron o que produjeron sus efectos en el pasado, sino a las situaciones que se originen tras su establecimiento, con la finalidad de preservar la seguridad jurídica y evitar una grave alteración del conjunto de situaciones, derechos y expectativas nacidas del régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos. No se trata de que los criterios jurisprudenciales previamente adoptados no sean revisados, ya que tal posibilidad constituye una exigencia ineludible de la propia función jurisdiccional, por cuanto ello forma parte de la libertad hermenéutica propia de la actividad de juzgamiento, sino que esa revisión no sea aplicada de manera indiscriminada, ni con efectos retroactivos, vale decir, que los requerimientos que nazcan del nuevo criterio, sean exigidos para los casos futuros y que se respeten, en consecuencia, las circunstancias fácticas e incluso de derecho, que existan para el momento en el cual se haya presentado el debate que se decida en el presente.” Por lo tanto, para seguir la dirección planteada por el Máximo Tribunal de la república, al examinar la causa estudiada, consta que la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO introdujo la demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta el 04 de agosto de 2014, siendo admitida el día 07 agosto del mismo año, razón por la cual, el criterio jurisprudencial aplicable en este caso en concreto corresponde al contenido en la sentencia N°116 del 22 de marzo de 2013 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual refiere que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta; en razón de lo cual debe valorarse el contrato de promesa bilateral de compra venta en estudio, como una verdadera venta; pues de acuerdo con el criterio pacífico de la Sala, no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido para aquel momento. Resulta relevante ahora, proceder a verificar si efectivamente el contrato en cuestión reúne los requisitos antes mencionados, es decir, si la convención celebrada establece el objeto y el precio. Así pues, se observa que la cláusula primera del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado entre las litigantes dispone: “ la PROMITENTE COMPRADORA se compromete a comprar y la PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender un inmueble de su única y exclusiva propiedad conformado por un (1) apartamento que tiene una superficie de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (74 Mts2) constante dicho apartamento de: Dos (2) dormitorios, una (1) sala de baño, sala, comedor, cocina, lavadero y se encuentra comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Limita con el Apartamento N4-5; SUR: Limita con el Apartamento N4-3; ESTE: con el pasillo de acceso y escalera; y OESTE: con fachada del Edificio; y le corresponde el uso de un puesto de estacionamiento descubierto, para un (1) vehiculo, marcado con el mismo número de Apartamento, le corresponde un porcentaje de 0.88411% del área vendible del Conjunto Residencial “ACROPOLIS”, en los derechos, obligaciones y cargas comunes y un porcentaje de 2.03858, respecto al Edificio Norte, conforme se desprende del Documento de Condominio Conjunto Residencial “ACROPOLIS”; y se encuentra situado en 4 nivel del edificio norte del Conjunto Residencia “ACROPOLIS”, identificado con las siglas N4-4. Ubicado en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia (…). Por otro lado la cláusula segunda de la convención estipula: “El precio de venta del inmueble antes descrito será por la cantidad de TRECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,oo)” y La cláusula tercera prescribe: “En garantía de lo aquí pactado LA PROMITENTE COMPRADORA, entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), en este acto en dinero efectivo y de legal circulación en el país en calidad de arras, y el cual será imputado al precio de la venta definitiva y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) serán cancelados por LA PROMITENTE COMPRADORA; en el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta.” De manera pues, de la trascripción y análisis de las tres primeras cláusulas del contrato, se infiere que ha quedado constatado que entre la parte actora y el demando existió consentimiento sobre el bien objeto de la negociación y sobre el precio, circunstancia que conlleva a equiparar el contrato de promesa bilateral de compra venta entre ellos celebrados a una venta. Por otro lado, siguiendo el examen realizado al contrato de promesa bilateral de compra venta cuyo cumplimiento se exige, es importante detenerse en lo estipulado dentro de la cláusula cuarta la cual plantea: “El lapso o término de la presente opción a compra es de noventa (90) días, contados a partir de su autenticación, (negrillas y subrayado del Tribunal) pudiendo ser prorrogados por treinta (30) días más, luego del vencimiento de la opción de compra inicial.” La cláusula citada causa ruido a esta Superioridad, ya que de la revisión llevada a cabo sobre las actas procesales contenidas en el expediente se refleja que el contrato celebrado entre NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO y YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO no fue auntenticado, por lo tanto, el periodo con el cual contaban las partes para ejercer los derechos y obligaciones contraídas en virtud del contrato celebrado no ha estado vigente. En razón de lo explanado, este Juzgado Superior prevé necesario citar lo estipulado en el artículo 1.159 del la Ley Civil Sustantiva que señala lo siguiente: “(…) Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.(Negrillas del Tribunal). En base a la expuesta disposición normativa, el autor Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica: “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal). La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de 26 de octubre de 2010, mediante sentencia RC-000460 estableció lo que a continuación se relata: ”Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra). “ Así las cosas, se puede deducir que las partes integrantes de un contrato están supeditadas a las estipulaciones que ellas mismas han decidido instaurar, teniendo así el mismo carácter que una disposición normativa, esto de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, fundamento rector de los contratos. De igual manera, el citado principio, establecido en el artículo 1.159 del Código Civil opera de guía para los Órganos Judiciales, que al momento de resolver una controversia deberán basarse a lo que en las convenciones se encuentra establecido. Dentro de este orden de ideas, en este caso en concreto si las partes decidieron pactar que la oportunidad para ejercer la compra venta se contaría a partir de la autenticación del contrato, lo cual no ocurrió, y en virtud de que lo entablado por las partes tiene el carácter de ley, tenemos entonces que resulta superfluo exigir el cumplimiento de un contrato cuando el lapso para que comenzarán a surtir sus efectos nunca entro en vigencia, motivo por el cual impera para este Juzgado Superior declara SIN LUGAR la apelación interpuesta y por lo tanto confirmar la decisión dictada por Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de octubre de 2014 Así se decide. Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior deberá declarar en la parte dispositiva del presente fallo SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 17 de octubre del año 2014, por el profesional del derecho HEBERTO BRITO, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO contra la decisión dictada en fecha 15 de octubre de 2014, por el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sigue la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO en contra de la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO, en consecuencia, SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 15 de octubre de 2014, por el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, conforme a los argumentos de derecho ampliamente esgrimidos por esta Superioridad. ASÍ SE DECIDE. V DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 17 de octubre del año 2014, por el profesional del derecho HEBERTO BRITO, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO contra la decisión dictada en fecha 15 de octubre de 2014, por el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sigue la ciudadana NILYMAR DEL CARMEN QUIJADA MORENO en contra de la ciudadana YOLEIDA JOSEFINA MUÑOZ BRICEÑO SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 15 de octubre de 2014, por el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los trece (13) días de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años 206 de la Independencia y 158° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO. EL SECRETARIO, Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ En la misma fecha anterior siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO, Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ