REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Expediente N° 45.331 I. CONSTA EN LAS ACTAS PROCESALES Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, intentara la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.257.597, domiciliada en el municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistida por el abogado en ejercicio RAFAEL DE JESÚS DELGADO ALTAMAR, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 87.742, contra el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.007.367, domiciliado en el municipio Maracaibo del Estado Zulia. Ahora bien, este Tribunal en resolución dictada bajo el número 166, de fecha veinticinco (25) de abril de 2014, ordenó acumular, en estado de sentencia, a la presente causa de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, la OFERTA REAL DE PAGO que solicitara el oferente, ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, identificado anteriormente, asistido por la abogada en ejercicio CECILIA ANTONIA GARCÍA MÉNDEZ, inscrita en el Instituto de Prevision Social del Abogado bajo el No. 96.518, a favor de la oferida MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, antes identificada, contenida en el expediente N° 45.333 de la nomenclatura interna de este Juzgado, con el propósito de dictar un sola decisión de mérito que resuelva de manera uniforme y en atención a la relación de accesoriedad, las pretensiones de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y OFERTA REAL DE PAGO y DEPÓSITO. Presentada tanto la demanda DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, Y DAÑOS Y PERJUICIOS como la OFERTA REAL DE PAGO, quedaron para su conocimiento y decisión a éste Juzgado una vez sometido a la distribución reglamentaria, dándole este Tribunal entrada y formando expedientes signados con los números 45.331 y 45.333, respectivamente. Habiendo quedado establecido en la resolución de fecha 25 de abril de 2014, la accesoriedad de la solicitud de oferta real al juicio principal de cumplimiento de contrato, es menester resolver en ese mismo orden. II. DEL JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS En el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, intentado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, antes identificada, en contra del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, también identificado, la parte actora en su escrito libelar plantea que en fecha nueve (09) de noviembre de 2012, suscribió un contrato de opción de compra venta con este último, sobre un apartamento de su propiedad, destinado a vivienda principal, signado con el Nº 4-B, ubicado en la cuarta planta del edificio Río de la Plata, marcado con el Nº 77-77, situado en la avenida 20A, entre la calle 77 y 78, en un lugar denominado sector Paraíso, en la jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene una superficie aproximada de ciento treinta metros con setenta y ocho decímetros cuadrados (130,78mtrs2); comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: la fachada norte mide once metros con setenta y ocho decímetros (11,20mts) y tres metros (3mts) el hall de ascensor y escalera; SUR: quince metros con ochenta centímetros (15,80mts), linda con la fachada azul del edificio; ESTE: un metro con cincuenta centímetros (1,50mts) con área libre del inmueble y nueve metros (9mts) con fachada este del edificio; y OESTE: un metro con cincuenta centímetros (1,50 mts) con área libre del inmueble y cinco metros con quince centímetros (5,15mts) el hall de ascensor y escalera, seis metros con noventa centímetros (6.90mts) con el apartamento 4A; por un precio pactado de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), conforme se establece en la cláusula dos (2) del referido contrato. Asimismo, señala que el plazo fijado para la venta fue de 90 días, prorrogables por 30 días más, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, por lo que afirma que la fecha de vencimiento de la obligación era el día nueve (09) de marzo de 2013. Indica que antes del vencimiento de la obligación, hizo entrega al vendedor de la constancia de aprobación del crédito de la Entidad Bancaria Banesco, mediante cheques de gerencia a nombre del promitente vendedor, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (139.755,00 Bs.), y CIENTO SESENTA MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (160.245,00 Bs.), para un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), que le fueron otorgados a la parte actora como beneficiaria del Programa de Subsidio Directo Habitacional, de conformidad con lo establecido en el artículo 58 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat. Señala que el promitente vendedor realizó las gestiones de actualizar las solvencias del inmueble para la venta definitiva, entre ellas la solvencia de pago de impuesto sobre inmuebles urbanos en el SEDEMAT, la solvencia con HIDROLAGO y el pago enajenación del inmueble en el SENIAT; que fue introducido, en el Registro Público del Segundo Circuito Inmobiliario del municipio Maracaibo del Estado Zulia, el documento definitivo translativo de propiedad y todos los recaudos exigidos para su protocolización; que el día catorce (14) de febrero de 2013, era la fecha pautada para materializar la firma del documento definitivo de compraventa, acto al cual no asistió el promitente vendedor, alegando irresponsablemente que no vendería el inmueble al precio convenido sino por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (900.000,00 Bs.), monto que le era imposible pagar dado que el crédito que solicitó ya estaba aprobado. Afirma que en el acto de protocolización del documento de opción de compra venta, le entregó al promitente vendedor la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000.00 Bs.), en calidad de arras, mediante cheque de gerencia N° 0108-0243-19-0900000016, de la Entidad Bancaria Banco Provincial, indica que le fue posible pagar esta cantidad porque vendió una casa tipo estudio de su propiedad donde vivía con su hija menor de edad, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (280.000,00 Bs.), quedando sin casa; hace referencia que esta decisión fue impulsada por el promitente vendedor, ya que insistió que necesitaba el dinero, además de ofrecerle en alquiler el apartamento objeto de litigio, mientras era aprobado el crédito hipotecario. Igualmente expuso que el promitente vendedor le solicitó la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00 Bs.) adicionales, habiendo pagado hasta la fecha la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), equivalente al cincuenta por ciento (50%) del valor total de apartamento. Continúa expresando que mientras se tramitaba el crédito, el demandado le ofreció entregar el inmueble objeto de litigio, en calidad de arrendamiento, y así lo hizo, mediante documento privado que establece un canon mensual de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs.); el pago de las cuotas de mensuales de condominio, por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (450,00 Bs); el pago de cuotas extraordinarias que el condominio imponga; y el pago de los servicios públicos del inmueble arrendando. Alega, que en fecha 07 de febrero de 2013 se acordó, una vez obtenidos todos los recaudos, y consignados en el Registro del Segundo Circuito Inmobiliario, junto con el documento definitivo de compraventa, solicitar el traslado del registrador a las oficinas de BANAVIH para materializar la firma del referido documento, el día 14 de febrero de 2013. Plantea la actora, que el vendedor a través de la vía telefónica, le informó a la compradora que el precio del inmueble se había incrementado en un cincuenta por ciento (50%), alcanzando la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs.900.000,00), a lo cual la promitente compradora le explicó que los créditos ya habían sido aprobados y estaban en la oficina de registro esperando su firma, que la cantidad adicional que le estaba pidiendo no le era posible pagarla, que ella había agotado todos sus recursos tratando de cumplir con el contrato de opción compra. Que el promitente vendedor se negó a firmar la venta definitiva y rescindió de manera unilateral el contrato, al comunicarle vía telefónica el mismo día de la firma del documento definitivo, a las 6:21 p.m., que no había asistido al Registro porque ya no realizaría la venta, incumpliendo con lo acordado en la negociación de opción de compra venta. Así también, por medio de correo electrónico enviado el 24 de febrero de 2013, el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, manifestó que no realizaría la venta y solicitó el número de cuenta bancaria de la parte actora, para reintegrarle el dinero como le era posible, ya que no contaba con la cantidad suficiente para emitir el reembolso completo, solicitando además el desalojo inmediato del inmueble ya que tenía un nuevo comprador, sin respetar su condición de arrendadora. Seguidamente, expone la actora que en fecha cinco (5) de marzo de 2013, el ciudadano EDILBERTO ANTONI URDANETA BRACHO, se presentó acompañado de su abogada a las 07:28 a.m., en el inmueble objeto de la opción de compra venta, pretendiendo desalojarla a la fuerza, de manera arbitraria, con gritos y amenazas de muerte, situación que fue presenciada por los vecinos del edificio; en razón de este acontecimiento, la actora señaló que denunció al referido ciudadano por agresiones verbales ante la Dirección General de Gestión del sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del estado Zulia; ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y ante el Ministerio Público. De igual manera, expresa que es de conocimiento público que las cantidades de dinero asignadas en los créditos hipotecarios deben utilizarse, de lo contrario son devueltos a las entidades que los emitieron y son reasignados; los cheques son emitidos a nombre de los vendedores, y a causa del incumplimiento del vendedor se pierde el crédito y para adquirirlo nuevamente, debe transcurrir por lo menos siete (7) meses, por lo que ha causado un daño. Finaliza el escrito libelar aduciendo que con fundamento en los artículos 1.167, 1.449, 1.450 y 1.451 del Código Civil ocurre a demandar al ciudadano Edilberto Antonio Urdaneta, ya identificado, para que cumpla con la promesa de venta del inmueble identificado en actas, y firme el título traslativo de propiedad o a ello sea condenado por este Tribunal, así como al pago de los daños y perjuicios que ocasionó su incumplimiento, los cuales estimó en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000,00 Bs.), conforme establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. La parte actora acompañó el escrito libelar de: • Copia certificada de contrato suscrito por los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ y EDILBERTO ANTONIO URDANETA, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 09 de noviembre de 2012, anotado bajo el N° 21 del tomo 128 de los libros autenticados, marcado con la letra “A”. • Informe de avalúo, el cual estuvo a cargo de expertos autorizados por la Institución Financiera Banesco, por ser un requisito exigido por la institución financiera para determinar el precio del inmueble, marcado con la letra “B”. • Copia simple del documento definitivo de compraventa hipotecario que había realizado el banco para concretar la transferencia de propiedad de la cosa vendida, marcado con la letra “C”. Aduciendo que el original reposa en el Registro Subalterno Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia. • Planilla Nº 54 emanada de la oficina de recepción de documentos del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, número de trámite 480.2013.1.1.1103, marcado con la letra “D”. • Copia simple de documento de venta del inmueble ubicado en la parcela N° 2-92, sector 2, Villa Atardecer de la 1era etapa de la Urbanización “Nueva Democracia”, parroquia Idelfonso Vásquez del municipio Maracaibo del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 26 de octubre de 2012, anotado bajo el N° 30 del tomo 121, marcado con la letra “E” • Original de documento privado suscrito por el ciudadano MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ y EDILBERTO ANTONIO URDANETA, a través de la cual son recibidos dos cheques de gerencia, uno N° 76018382, de la entidad financiera Banco Mercantil, de fecha 11 de enero de 2013, por la cantidad de ochenta mil bolívares (80.000,00bs); y el otro, N° 00078071, de la entidad financiera Banco Provincial, de fecha 11 de enero de 2013, por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000,00bs), como diferencia de pago del negocio jurídico previamente pactado entre ellos, marcado con la letra “G”. • Copia fotostática de los cheques Nos. 76018382 y 00078071, marcada con la letra “H”. • Recibo de pago de arrendamiento, presuntamente firmado por el ciudadano Edilberto Antonio Urdaneta Bracho, de fecha 27 de noviembre de 2012; y deposito bancario N° 000001042 de fecha 1° de marzo de 2013. • Copias simples de las solvencias del SEDEMAT signada con la letra “J”; HIDROLAGO marcada con la letra “K”, y de la Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para personas naturales y jurídicas N°. 00240619, marcada con la letra “L”. • Impresión de correo electrónico de fecha 24 de febrero de 2013, presuntamente enviado por el ciudadano Edilberto Antonio Urdaneta, a la parte actora, marcado con la letra “LL”. • Tres recibos de pago de condominio con copia de sus respectivos depósitos bancarios; un recibo de condominio por reparación de cablera telefónica; y dos facturas del servicio de energía eléctrica, emanadas de CORPOELEC y sus correspondientes recibos de pago, todos marcados con la letra “M”. • Copia de denuncia dirigida a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del estado Zulia, de fecha 14 de febrero de 2013, marcada con la letra “N”. • Copia de solicitud realizada por la parte actora, de inicio del procedimiento administrativo, entregada y recibida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, de fecha 5 de marzo de 2013, marcada con la letra “Ñ”. • Copia de denuncia por violencia de género, dirigida a la Fiscalía Octava del Ministerio Público, de fecha 11 de marzo de 2013, formulada por la ciudadana María González, marcada con la letra “O”. Seguidamente, este Órgano Jurisdiccional por auto de fecha 08 de abril de 2013, admitió la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS, ordenando citar al ciudadano EDILBERTO ANOTNIO URDANETA BRACHO, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° 13.007.367, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, para que compareciera ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación. Ahora bien, según dejó constancia el alguacil natural de este tribunal la citación personal de la parte demandada se efectuó el día 26 de abril de 2013, negándose a firmar el recibo de citación correspondiente; pero posteriormente compareció y otorgó instrumento poder a la abogada en ejercicio ELEIDA DEL CARMEN BRACHO DÍAZ, con inscripción en el INPREABOGADO bajo el N° 42.589. Dentro del lapso fijado para contestar la demanda, la apoderada judicial del ciudadano EDILBERTO ANOTNIO URDANETA BRACHO promovió la cuestión previa prescrita en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la acumulación de causas por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia, la cual fue resuelta sin lugar mediante fallo proferido el 03 de octubre de 2013. Resuelto lo anterior, la coapoderada del demandado, abogada CECILIA GARCÍA MARTÍNEZ, ya identificada, presentó escrito de contestación de demanda en el que negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda propuesta por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, por cuanto segura que los hechos alegados en el libelo de demanda no son ciertos, y en consecuencia no le corresponde el derecho reclamado por ser improcedente e inaplicable a los hechos narrados. En este sentido, indicó la parte demandada que en el contrato de opción de compra venta se estableció una cláusula penal, de mutuo acuerdo, con la finalidad de penalizar a la parte que incumpla su obligación; admite que incumplió su obligación de vender pero con justa causa, no obstante no se ha negado a restituir lo previsto en la cláusula penal, en la cual su obligación es restituir la cantidad de dinero recibido en las arras y el cuarenta por ciento (40%) por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. Negó, rechazó y contradijo, cuando la actora pretende la cantidad exagerada de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000,00 Bs.), por concepto de daños y perjuicios, ya que la demanda no contiene la necesaria especificación de los daños y perjuicios exigidos, así tampoco, se puede verificar en el libelo de demanda los fundamentos que justifiquen tan exagerada cantidad a pretender. Aseguró que la parte actora no señaló ningún hecho concreto y específico ni de derecho, que sirva de base o fundamento para estimar o cuantificar los daños causados. Asimismo, del libelo de demanda se desprende que la actora admite que el demandado corrió con los gastos para tramitar las solvencias de HIDROLAGO, SEDEMAT y la planilla del impuesto al lujo. Señaló que en fecha diecisiete (17) de julio de 2013, como consta en los folios 39 y 40 del expediente N° 45.333, este tribunal se trasladó a hacerle a la actora, la ciudadana María del Carmen González, el ofrecimiento de pago de las arras y la indemnización de daños y perjuicios, pero la referida ciudadana se negó a aceptar alegando que “hubo daños causados que no contemplan el pago”. Indicó que es totalmente falso que debido a la declaración oficial del aumento en el precio de las divisas, se incrementara en un cincuenta por ciento (50%), es decir, a la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (900.000,00 Bs.), el precio del inmueble signado 4B. Expuso que el motivo del incumplimiento es debido a la presencia de una causa sobrevenida no imputable a él. Precisa que estaba gestionando la compra de un bien inmueble ubicado en el sector Cañada Honda, en la terraza J del conjunto residencial Terrazas del Lago, identificado con el No. J-09, situada en la circunvalación 1, jurisdicción de la parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad del ciudadano FRANCISCO JAVIER GARCIA URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 12.514.755, domiciliado esta ciudad, siendo este quien ofreció en calidad de venta dicho inmueble, cabe señalar que la parte actora tenía conocimiento de la gestión de compra que realizaba para la compra del referido inmueble, ya que ella le estaba realizando el balance personal. Ahora bien, el día 6 de febrero de 2013, el ciudadano FRANCISCO JAVIER GARCÍA URDANETA, manifestó que por esas razones económicas no vendería el inmueble, oportunidad en la que le comunicó a la parte actora vía telefónica para hacerle saber lo acontecido; posteriormente a través de un correo electrónico le comunicó la causa sobrevenida por la que no podía cumplir con el contrato. Señaló que intentó comunicarse con la actora para llegar a un arreglo amistoso pero esta no accedió. Expresó que al no poder comprar el inmueble que constituiría como su vivienda principal, debido a la causa sobrevenida anteriormente expuesta, no pudo cumplir con la venta, por lo que si vendía el inmueble no tendría donde vivir. Señaló que necesitaba el inmueble con urgencia para habitarlo con su concubina LENYS ALICIA FERREBUS ROMERO, venezolana, mayo de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.932.201, y su hijastra LORENA ISABELA MATA FERREBUS, quienes que por la muerte sobrevenida del ciudadano LUIS GERARDO MATA FUENTES, ocurrida el día 8 de agosto de 2013, quedaron sin vivienda, y viven en calidad de arrimo con la progenitora del demandante. Rechazó que haya obligado a la parte actora a vender su casa tipo estudio y que haya exigido la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00 Bs.), que si bien es cierto que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ le entregó esta cantidad de dinero, no es menos cierto que fue por sugerencia de la misma, pues le solicitó que recibiera el dinero ya que de igual manera se los tenía que entregar al momento de la firma definitiva del documento de venta. Negó, rechazó y contradijo la existencia del contrato de arrendamiento; que la parte actora haya cancelado de su propio dinero el pago de condominio por un valor de CUATROCIENTOS CINCUENTA (450,00 Bs.), de los meses de enero y febrero; que la parte actora sea arrendataria del inmueble en litigio; que haya obligado a la parte actora a recibir el dinero de las arras y el pago de daños y perjuicios; que pretendían desalojar a la parte actora por la buenas o por las malas; que la abogada CECILIA GARCÍA amenazara de muerte a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ y a su hija, admitió que visitó a la parte actora junto con la abogada CECILIA GARCÍA pero no de manera violenta como pretende alegar parte actora. Señaló de falso el recibo de fecha veintisiete (27) de noviembre de 2012, de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs.), por concepto de arrendamiento, consignado por la actora con el libelo de demanda; el depósito a la cuenta corriente del banco Provincial N° 01080021870100336604, por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs.), por lo que la actora tiene conocimiento del número de cuenta bancaria de la parte demandada, por cuanto le prestaba su servicios como contadora pública. Negó, rechazó y contradijo la denuncia interpuesta en la Fiscalía Octava en contra del demandado por violencia de género, a través de acoso psicológico emocional y amenazas de homicidio, bajo el expediente N° 90918-13, de fecha 13 de marzo de 2013; que se haya dirigido a la parte actora con agresiones y amenazas, como alega en la denuncia formulada el día 12 de marzo de 2013 ante la Intendencia de Seguridad del municipio Maracaibo. Precisó que la denuncia por estafa inmobiliaria interpuesta por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, de fecha 14 de febrero de 2013, ante la Oficina Contra la Estafa Inmobiliaria del estado Zulia, Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, expediente N° DGGSNVHZ-0004-02-2013, fue resuelta en fecha 16 de septiembre de 2013, declarando que el demandado EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO no ha estafado a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ. Finalmente solicita que las defensas, excepciones y argumentos expuestos en el escrito de contestación de demanda, sean apreciadas favorablemente en la sentencia definitiva y se declare sin lugar la acción intentada con todas sus consecuencias legales procesales, y que condene en costas a la parte actora. La parte demandada acompañó el escrito de contestación de demanda con legajo de copias simples de la solicitud de Oferta Real de Pago presentada por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO a favor de la demandante , llevada ante este mismo Tribunal, junto con sus anexos y actuaciones, marcado con la letra “A”. Encontrándose la causa dentro del lapso para promover pruebas, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas donde ratificó las documentales que acompañan el libelo de demanda, además consignó oficio n° 0042-06-2013 emanado de la Dirección del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Oficina contra la estafa Inmobiliaria del estado Zulia, de fecha 19 de junio de 2013. Asimismo promovió y le fueron admitidos los siguientes medios de prueba: • Testimoniales de las ciudadanas NELLY ESPERANZA PACHANO MOLE, NELLY JOSEFINA ROMERO OJEDA, LISBETH JUDITH MÁRQUEZ y EMMA JULY COTE, titulares de la cedula de identidad Nos. 3.677.842, 2.867.934, 10.676.489 y 7.485.060, respectivamente, todos domiciliados en el municipio Maracaibo estado Zulia. • Prueba de inspección judicial en el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, ubicado en la centro comercial Aventura, en la calle 75 con avenida 13ª de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia. • Prueba de cotejo de las copias simples acompañadas al libelo de demanda, marcadas con las letras B, C, D, J y L. • Pruebas de informe dirigidas al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), y a la entidad financiera Banesco, Banco Universal. Seguidamente, en tiempo hábil la parte demandada formuló oposición a las pruebas promovidas por la parte actora; en este sentido, este Tribunal dictó providencia en fecha 27 de enero de 2014, en la que se resolvieron las oposiciones realizadas a algunos medios de pruebas y la admisión y negativa de otros. Ambas partes presentarnos escrito de informes y consecutivamente escrito de observación a los informes. III. DE LA OFERTA REAL DE PAGO Ahora bien, procede este Órgano Jurisdiccional a relatar los autos correspondientes a la oferta real de pago y depósito formulada por el ciudadano EDILBERTO URDANETA, para así precisar las consideraciones necesarias para dictar una decisión que abarque los dos procesos en virtud de la acumulación ordenada en la resolución de fecha 25 de abril de 2014. Se inició la presente causa con ocasión de la solicitud de oferta real de pago y depósito, presentada por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, BRACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.007.367, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistido por la profes CECILIA GARCIA MENDEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 96.518. En la solicitud de oferta de pago de fecha veintisiete (27) de marzo de 2013, el oferente expone que es propietario de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, signado con el No. 4B, ubicado en la cuarta planta del edificio residencial Río de la Plata, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20A, en un lugar denominado sector Paraíso, cédula catastral No. 041207, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, adquirido mediante documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Registro del antes distrito Maracaibo, hoy municipio Maracaibo, del estado Zulia, de fecha veintitrés (23) de agosto de 2005, bajo No. 48, tomo 19, protocolo 1. Expresa que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad No. 11.257.597, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, se ha negado a recibir dos (2) cheques de gerencia, uno por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS TRES Unidades Tributaria (2.803U.T), es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), por concepto de devolución de opción de compra venta; y otro por la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO Unidades Tributarias (748 U.T), es decir, la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (80.000,00 Bs.), por concepto de penalización por el incumplimiento de la venta del inmueble, conforme a lo previsto en la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compra venta, ambos de fecha primero (1°) de marzo de 2013, que alcanzan a la cantidad total de TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (3.551 U.T), y en bolívares TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (380.000,00 Bs). Continua señalando que el día 2 de marzo de a las 7:35 a.m., se dirigió al apartamento 4B acompañado por el trabajador residencial del edificio Río de la Plata, el ciudadano Carlos Alfaro y la abogada Cecilia García, para evitar verse envuelto en manipulación y ser señalado de maltrato de género, con la finalidad de hacer entrega a la ciudadana María del Carmen González los cheques de gerencia antes mencionados, en razón a la opción a compra y cancelación de la cláusula penal, la cual alega, nunca se he negado hacer efectiva, y que he tratado de comunicarle a través de otros medios; sin embargo, la referida ciudadana se ha negado a recibir los cheques, aduciendo que intentara la acciones que creyere pertinentes porque ellas estaba amparada por la Ley de Refugiados. Así también indicó que el día 08 de marzo de 2013, recibió una comunicación de la administradora del condominio, ingeniera JÁCIRA GARCIA donde le informó que el trabajador residencial había sido objeto de persuasión y de serias amenazas por parte de un acompañante de la señora MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, ya identificada. Aduce que el motivo de no vender fue por una causa ajena a su voluntad, ya que el propietario del inmueble que estaba gestionando para comprar, decidió a última hora no vender, ello trajo como consecuencia esta decisión. Afirmó que en reiteradas oportunidades le explicó a la ciudadana María del Carmen González, que no podía vender el apartamento 4B, ya que se quedaría sin vivienda. Por lo expuesto, ocurre a consignar como oferta real de pago el dinero entregado como arras en la opción de compra y el cumplimiento de la cláusula penal, cuyo monto es la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (380.000,00 Bs.). Este Órgano Jurisdiccional admitió la presente solicitud en fecha diez (10) de abril de 2013, y en la oportunidad correspondiente se trasladó y constituyó en el Edificio Río de la Plata, piso cuatro (4), apartamento 4B, cuyo edificio esta signado con el No. 77-77, situado en la avenida 20A, en el lugar denominado sector Paraíso, en la jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá, municipio Maracaibo del estado Zulia, con objeto de llevar a cabo la oferta real solicitada por parte del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, anteriormente identificado, a favor de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, antes identificada, por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (380.000,00 Bs.). En el mismo acto, presente la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, manifestó no aceptar la oferta, por cuanto hubo daños causados que no contemplan el pago. Ahora bien, encontrándose vencido el lapso procesal correspondiente, sin que la oferida aceptara la cantidad de dinero ofrecida, este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 823 del Código de Procedimiento Civil, ordenó el depósito del aquél. En tiempo hábil correspondiente la oferida presentó sus alegatos donde expresó su negativa a recibir la oferta de pago formulada por el ciudadano EDILBERTO URDANETA BRACHO, por considerar que no es válida la oferta que hace el oferente ya que no cumple con los requisitos de validez necesarios. Asimismo, afirmó que no se trata de la deuda de una simple cantidad, por cuanto efectuó gastos en ocasión al registro del documento translativo de propiedad, realizó los procedimientos y pagos necesarios para que obtener los créditos, que perdió en el momento que el oferente se negó a recibir los cheques y a transferir el inmueble, aunado al tiempo para realizar las gestiones por lo que la oferida, es licenciada en contaduría pública y se encuentra en el libre ejercicio de su profesión. Señaló que la oferta no es válida porque no comprende la suma íntegra, ni otras cosas debidas, así también viola el artículo 1.307 numeral 3 del Código Civil Venezolano, por lo que la oferida no acepta y se niega a recibir la oferta. Asegura que el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO debe responder de saneamiento en la compra del inmueble en litigio, luego de haber recibido el cincuenta (50%) de precio pactado del inmueble apartamento 4B, este derecho no puede estar subordinado a la simple devolución del dinero que se le entregó como parte de pago del inmueble. Alega que la oferta realizada por el oferente es producto de la demanda por Cumplimiento de Contrato que tiene incoada la ciudadana María del Carmen González en su contra, por ante este mismo Tribunal bajo expediente N° 45.331, introducida con anterioridad a la Oferta Real, por lo que no puede pretender el oferente simplemente devolver el dinero que se le entregó, sin considerar los intereses del dinero de las arras, ni los daños patrimoniales causados de la solicitud del crédito que devolvieron por su incumplimiento, ni el traslado de los funcionarios de las entidades, ni el tiempo invertido por la ciudadana María del Carmen González. Así también, indicó que al declararse válida la Oferta Real, sería violatorio a su derecho, en virtud de lo previsto en el decreto N° 7.436, de fecha 24 de mayo de 2010, publicado en gaceta oficial N° 39442, de fecha 09 de junio de 2010, emanado del Ministerio de Poder Popular para la Vivienda y Hábitat Despacho del Ministro, consultoría jurídica N° 11 en su articulo N°5. Abierta la articulación probatoria prevista en el artículo 824 del Código de Procedimiento Civil, el representante legal del oferente presentó escrito de de pruebas, en el cual promovió y le fueron admitidas los siguientes medios de prueba: 1. Copia simple de contrato suscrito por los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ y EDILBERTO URDANETA BRACHO, autenticado por ante la notaria pública octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 09 de noviembre de 2012, anotado bajo el N° 21 del tomo 128 de los libros autenticados. 2. Copia simple de Documento de propiedad registrado bajo el N° 16, tomo 7, protocolo 1°. 3. Fotostática de cheque de gerencia N° 76018382, de la entidad financiera Banco Mercantil, de fecha 11 de enero de 2013, por la cantidad de ochenta mil bolívares (80.000,00bs). 4. Fotostática de cheque de gerencia N° 00078071, de la entidad financiera Banco Provincial, de fecha 11 de enero de 2013, por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000,00bs). 5. Documento privado suscrito por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA y la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ. 6. Fotostática de cheques de gerencia N° 00006881 y N° 00006882, por la cantidad de trescientos mil bolívares (300.000,00bs) y ochenta mil bolívares (80.000,00bs), respectivamente, de fecha 01 de marzo de 2013, provenientes de la entidad financiera Banco Banesco. 7. Fotostática de cheques de gerencia N° 00044486 y N° 00044485, por la cantidad de trescientos mil bolívares (300.000,00bs) y ochenta mil bolívares (80.000,00bs), respectivamente, de fecha 05 de marzo de 2013, provenientes de la entidad financiera Banco Banesco. 8. Copia simple de la contestación de demanda por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta y daños y perjuicios, causa N° 45331, que cursa por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito, de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. 9. Copia Simple de la solicitud de Oferta Real de Pago presentada por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA y la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ. 10. Estados de cuenta del ciudadano Edilberto Antonio Urdaneta Bracho, emitido por la entidad Banesco Banco Universal S.A.C.A. 11. Copia simple de Registro de vivienda principal, emitido por el Servicio de Administración Financiera Aduanera y Tributaria. 12. Copia simple de solvencia municipal y servicios. 13. Copia simple de documento de condominio terraza J del conjunto residencial “Terrazas del Lago”, identificada con el N° J-09. 14. Copia simple de documento de propiedad del inmueble Terrazas del Lago. 15. Fotostáticas de correos electrónicos de fecha 26 de enero de 2013. 16. Copia simple de solicitud del código Catrastal, realizada por la abogada Eleida Bracho Díaz, autorizada por el ciudadano Francisco Javier García Urdaneta. 17. Copia simple de correo electrónico de fecha 24 de febrero de 2013, presuntamente enviado por el ciudadano Edilberto Antonio Urdaneta, a la parte actora. 18. Copia simple de acta de nacimiento de Lorena Isabel Mata Ferrebus. Acta N° 167, tomo 7, del año 2007. 19. Copia simple de acta de defunción de Luis Gerardo Mata Fuentes. Acta N° 572, tomo 3, del año 2013. 20. Copia simple de constancia de concubinato de fecha 05 de septiembre de 2013, expedida por el Consejo Comunal Ayacucho II, parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia. 21. Copia simple de recibo de inscripción prematrimonial. 22. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013. 23. Copia simple de documento de venta del inmueble ubicado en la parcela N° 2-29, sector 2, Villa atardecer de la 1era etapa de la Urbanización “Nueva Democracia”, parroquia Idelfonso Vásquez del municipio Maracaibo del estado Zulia, autenticado por ante la notaria pública octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 26 de octubre de 2012, anotado bajo el N° 30 del tomo 121. 24. Copia simple de expediente N° 263 de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, de fecha 12 de marzo de 2013. 25. Copia simple de oficio N° DGGSNVHZ-0004-02-2013, de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, Oficina Contra la Estafa Inmobiliaria del Estado Zulia, de fecha 16 de septiembre de 2013. 26. Copia simple de cédulas de identidad de los testigos para comprobar por medio de su testimonio la verdad de los hechos. 27. Copia simple de expediente N° 2625-2013, del Colegio de Abogados del Estado Zulia, Tribunal Disciplinario, de fecha 22 de abril de 2013. Asimismo, en la oportunidad procesal correspondiente, el representante de la oferida presentó escrito de pruebas, en el cual promovió y le fueron admitidos los siguientes medios de prueba: 1. Copia simple de contrato suscrito por los ciudadanos EDILBERTO ANTONIO URDANETA y la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, autenticado por ante la notaria pública octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 09 de noviembre de 2012, anotado bajo el N° 21 del tomo 128 de los libros autenticados. 2. Planilla emanada de la oficina de recepción de documentos del Registro Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia. 3. Documento privado suscrito por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA y la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ. . 4 Fotostática de cheque de gerencia N° 76018382, de la entidad financiera Banco Mercantil, de fecha 11 de enero de 2013, por la cantidad de ochenta mil bolívares (80.000,00bs); y fotostática de cheque de gerencia N° 00078071, de la entidad financiera Banco Provincial, de fecha 11 de enero de 2013, por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000,00bs). 4. Copia simple de deposito N° 1209172945, realizado por MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ. a SEDEMAT en fecha 06 de febrero de 2013. IV. VALORACIÓN DE PRUEBAS PRESENTADAS EN EL JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO A los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido por el legislador, específicamente en el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil, las partes aportaron al proceso medios de prueba que constan en actas y que esta Juzgadora procede a valorar conforme al principio de concentración procesal y comunidad de la prueba, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, de la forma siguiente: En relación a la copia certificada de contrato suscrito por los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ y EDILBERTO ANTONIO URDANETA, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, estado Zulia, en fecha 09 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 21 del tomo 128 de los libros de autenticaciones, se desprende que el día en referencia, los litigantes celebraron un contrato que denominaron “opción de compraventa” sobre el apartamento destinado a vivienda principal signado con el N° 4D, ubicado en la cuarta planta del edificio Río de la Plata, marcado con el Nº 77-77, situado en la avenida 20 A, en el sector Paraíso, cédula catastral N° 041207, parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, por el precio de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), que se mantendría inalterable durante la vigencia del contrato, que tenia un lapso de duración de noventa (90) días a partir de la firma del documento prorrogable por treinta (30) más. La promitente compradora entregó al momento de la firma del contrato la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) mediante cheque de gerencia N° 00075367, girado contra el Banco Provincial, y el saldo restante, serían cancelados en la firma del documento definitivo de venta. La promitente compradora debía tramitar un crédito hipotecario ante cualquier entidad bancaria, entre otras condiciones estipuladas. Este oficio jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón que el mismo constituye un documento autenticado que no fue impugnado por la parte adversaria en la etapa correspondiente. Así se establece. Seguidamente, con respecto a la copia fotostática de la planilla de recepción de documentos de fecha 7 de febrero de 2013, número de trámite 480.2013.1.1103, emitida por la Oficina de Registro del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, donde consta que se fijó el día 14 de febrero de 2013, como fecha para el otorgamiento del documento de venta, hipoteca de primer grado y cancelación, y que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, quien es la promitente compradora, presentó y entregó los siguientes recaudos: documento de identidad; planilla Forma 33; timbres fiscales por un valor equivalente a 22,00 bolívares; certificado de solvencia de agua; certificado de solvencia municipal; planilla de pagos municipales; registro de información fiscal; copia de cheque; declaración jurada; comprobante bancario y ficha catastral; este Tribunal observa que el instrumento en análisis contiene los requisitos exigidos por el artículo 49 de la Ley de Registro Público y del Notariado, que al tratarse de un documento público, se aprecia y se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Civil Adjetiva y en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por demostrados los hechos a los que se contrae el contenido del mismo, tales como que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, parte actora en la presente causa, entregó toda la documentación allí explanada a los efectos de realizar la negociación definitiva sobre el inmueble objeto del contrato en litigio, para lo cual la oficina pública mencionada fijó un día específico – 14 de febrero de 2013 – el cual se encontraba dentro del plazo primigenio de noventa días establecido en el contrato de opción de compraventa, demostrando con ello, su intención de realizar el negocio jurídico. Así se decide. Relativo a la copia simple del documento privado contentivo de la venta del inmueble ubicado en la parcela N° 2-92, sector 2, Villa Atardecer de la primera etapa de la Urbanización “Nueva Democracia”, parroquia Idelfonso Vásquez del municipio Maracaibo del estado Zulia, autenticado ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 30 del tomo 121. Este oficio jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón que el mismo constituye un documento autenticado que no fue impugnado por la parte contraria en el lapso procesal respectivo. Consta de este instrumento la venta realizada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ y el ciudadano DIEGO POMPEYO LEMUS ROMERO, a la ciudadana LIGIA JOSEFINA YORI CONIL, sobre el inmueble ubicado en la parcela N° 2-92, sector 2, Villa Atardecer, primera etapa del parcelamiento de la urbanización “Nueva Democracia”, parroquia Idelfonso Vásquez del municipio Maracaibo del estado Zulia, por un precio de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (380.000,00 Bs.). De este medio probatorio se demuestra la venta que realizara la parte actora de un inmueble de su propiedad; sin embargo, esta no constituye una prueba conducente para demostrar que la parte actora se vio en la necesidad de vender el inmueble que era de su propiedad y con el dinero obtenido pudo pagar la cantidad dada en arras, plasmada en el contrato de opción de compraventa, cuyo cumplimiento es demandado en la presente causa, en consecuencia este Tribunal lo desecha y ningún valor probatorio le confiere. Así se establece. Por otra parte, en lo que respecta al documento privado suscrito por los litigantes, en el que el demandado hace constar que recibe por parte de la actora, la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) mediante cheques de gerencia números 76018382 y 00078071, girados contra el Banco Mercantil, Banco Universal y BBVA Banco Provincial, respectivamente, por ochenta mil bolívares (Bs.80.000,00) y veinte mil bolívares (Bs.20.000,00), a favor del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, y que forma parte del precio del inmueble opcionado mediante documento de fecha 09 de noviembre de 2012. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en razón de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que el mismo constituye un documento privado que no fue desconocido ni impugnado por la parte contra quien fue opuesto, por lo que se tiene como reconocido en virtud de lo establecido en el artículo 444 y 429 del Código Adjetivo, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil. Así se declara. En referencia al recibo de pago de fecha 27 de noviembre de 2012, signado con el N°. 01, este Tribunal observa que se trata de un instrumento privado emanado de la parte contraria así, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la parte debía manifestar formalmente si lo reconocía o lo negaba en el acto de la contestación a la demanda, al haber sido producido con el escrito libelar. Procediendo la apoderada judicial del demandado, en la oportunidad de contestar la demanda, a rechazar, negar y contradecir el hecho que la actora sea arrendataria del inmueble litigioso, que el recibo había sido elaborado por ella y por ende era falso, así como también era falso que con ese recibo lograra probar que era arrendataria. Aunque de manera expresa no niega que el mencionado recibo haya sido firmado por el ciudadano EDILEBRTO URDANETA, si alega que fue elaborado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ y que es falso de toda falsedad. En este sentido, enseña la doctrina al respecto, “…que la carga procesal del reconocimiento pesa sólo respecto a los instrumentos que se reputan emanados de la contraparte o de su heredero o causahabiente, pero en cuanto al desconocimiento de un documento privado debe ser categórico y formal la negativa: clara, precisa y específica; y, si son varios documentos, debe concretarse bien cuáles son los reconocidos y cuáles desconocidos de modo que la otra parte pueda hacer valer su derecho al cotejo únicamente respecto a los que hayan sido positivamente desconocidos. No es menester utilizar la palabra desconozco, basta cualquier dicción o circunloquio que signifique el rechazo del documento respecto a su autenticidad, entendiendo por ésta el origen del documento, es decir, si emana o no de ella. Evidentemente que la emanación del documento depende en definitiva de la genuidad de la firma estampada.” (Vid. Sentencia TSJ 23-11-1960 GF 30 2E. p. 49, recogida por al Dr. Ricardo Henríquez La Roche en sus “Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Págs. 404-405). De igual forma, el procesalista patrio Arminio Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, expresa: “Ahora bien, una vez negado o impugnado el documento en su contenido y firma, corresponde en este caso a la parte promovente, demostrar su autenticidad tal como lo previenen los artículos 1.364 del Código Civil y 445 del Código de Procedimiento Civil, cuales disponen, el primero: ‘cuando la parte niega su firma o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla, se procederá a la comprobación del instrumento como se establece en el Código de Procedimiento Civil’; y el segundo artículo: ‘negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. Este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme lo dispuesto en el artículo 276 ibidem…” De tal manera, que ‘la parte demandada impugnó asumiendo carga alegatoria, de la instrumento privado en la oportunidad preclusiva de la perentoria contestación; por lo cual, de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba u “omnus probandi”, corresponde al promovente del medio, a los fines de probar la autenticidad de la firma. Ahora bien, como bien dice el mencionado artículo 445 eiusdem, el medio de prueba conducente a los fines de demostrar tal autenticidad, es el cotejo, el cual debe practicarse con sujeción a lo establecido en el artículo 449 ibidem, todo ello a los fines de dar cumplimiento al principio de legalidad de los actos procesales, establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, y garantizar así el debido proceso, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.” Tal criterio ha sido reiterado por nuestra Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VELEZ, cuando en sentencia número 0354, de fecha 08 de Noviembre de 2.001 (Bluefield Corporación C.A. contra Inversiones Veneblue C.A.), expresó: “…En este orden, pasa la Sala a analizar la normativa preceptuada ex artículos 444, 445, 446, 447 y 449 de la Ley Adjetiva Civil, los que establecen el mecanismo procedimental a través del cual, una vez producido un documento privado en juicio, la parte a quien se le endilgue su autoría o la de algún causante suyo, pueda desconocerlo, lo que deberá hacer formalmente, de manera expresa. Tal procedimiento consiste en 1º.- rechazar el instrumento. 2º- al producirse el desconocimiento, se abre una incidencia, la que según la doctrina autoral será ope legis sin necesidad de decreto del juez, destinado a la comprobación de la autenticidad del documento. En esta oportunidad la parte promovente del impugnado y sobre quien, por expresa disposición del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, recae la carga probatoria respecto a la autenticidad del mismo, podrá a tal efecto promover la prueba de cotejo y ante la imposibilidad de practicar ésta, si fuere el caso, utilizar la de testigos. Es oportuno puntualizar que la prueba testimonial es supletoria a la de cotejo, para el caso de establecer la autenticidad de un documento. Entiende la Sala, que al producirse el desconocimiento de un documento y con ello la apertura de la incidencia, promoviéndose, como opción preferencial, el cotejo, se presente imposible de realizar, este es el momento, se repite, dentro de la incidencia, para que se promueva la testimonial. Ahora bien, las declaraciones de esos testigos tendrán que ser de tal manera fehaciente, que sean capaces de llevar al juez al convencimiento de que la firma desconocida en el documento de que se trate, es autentica, vale decir que ellos deben tener un conocimiento fidedigno, que no deje lugar a dudas, en referencia a la firma cuestionada. En tal virtud, deberán testificar, cuando menos, el haber presenciado el momento en que la rúbrica fue estampada. 3º.- Establece así mismo el artículo 447 del Código Adjetivo Civil, de manera imperativa, que la persona que pida el cotejo designará el instrumento o los instrumentos indubitados con los cuales se realizará la verificación…” En consecuencia, al no haber promovido la parte actora la prueba de cotejo o testigo sobre el recibo desconocido, el mismo carece de todo valor probatorio, tal como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y debe este Oficio Judicial desecharlo del proceso. Así se decide. En cuanto a la planilla de depósito N° 000001042 emitida por la Entidad Bacancaria BBVA Provincial por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs), de fecha 01 de marzo de 2013, realizado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, en la cuenta corriente N° 0108-0021-87-0100336604 a nombre del ciudadano EDILBERTO URDANETA, se debe señalar que conforme a Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, los depósitos bancarios se asimilan a las tarjas previstas en el artículo 1.383 del Código Civil. En ese sentido se trae a colación lo expresado por la Sala de Casación Civil, en sentencia del 20 de diciembre de 2005. (Caso: MANUEL ALBERTO GRATERÓN, ENVASES OCCIDENTE C.A, Exp. Nº AA20-C-2005-000418), en la que se expuso lo siguiente: “… Ahora bien, el Dr. Valmore Acevedo Amaya, en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente: “se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido”. (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955). Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas. En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente: “…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”. Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio. En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc. Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros. Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago y así oponerse a la ejecución de hipoteca incoada. No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero. Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma. Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediario del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero. En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente: “Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”. El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera: “…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92). Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Lucrecia Toro Rojas, se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente: “…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares”… Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría. En este orden de ideas, este Juzgado le da valor probatorio al la planilla N° 000001042, con la cual se evidencia el deposito de DOS MIL BOLIVARES ( Bs. 2.000) realizado por la demandante a favor del demandado. Destacando, que si bien se verifica el pago realizado, no se puede corroborar la causa del mismo. La demandante sobre la planilla de deposito en cuestión transcribió a bolígrafo los datos referentes a la supuesta relación arrendaticia, tales como el periodo al cual correspondía el pago, de fecha 27 de febrero de 2013 al 26 de marzo del mismo año, también se señala los datos del inmueble, que corresponde al apartamento 4B, piso 4, edificio Río Piedra, destacándose, que dicha trascripción resulta superflua para afirmar, que efectivamente el pago se realizo por un contrato de arrendamiento, ya que de esta manera se vulnera el Principio de Alteridad de la Prueba que comporta, según el doctrinario FERNANDO VILLASMIL BRICEÑO, en su obra “ Derecho Procesal del Trabajo” Pags. 234 y 235, “Nadie, puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de prueba debe ser ajena a quien la promueve”. De manera pues, que al no ser el medio idóneo para demostrar la existencia de una relación arrendaticia entre los litigantes, este Tribunal la desecha. Así se decide. Respecto a la valoración de los recibos de pago y las facturas del servicio de energía eléctrica, librados por la estatal Corporación Eléctrica Socialista S.A (CORPOELEC), consignados en original, el Tribunal Supremo de Justicia ha reiterado que las facturas o recibos de servicios públicos no constituyen documentos demandados de terceros, sino tarjas, y su eficacia probatoria no depende de la ratificación a que se contrae el artículo 431 de Código de Procedimiento Civil; sin embargo resulta forzoso para este Oficio Judicial darles valor probatorio como indicio de que la promitente compradora se encontraba en posesión del inmueble opcionado, toda vez que es ella quien consigna los mencionados documentos, aunado al hecho de que la parte demandada no negó que la demandante haya pagado el referido servicio público. Así se decide. Así también, se valora la providencia administrativa dictada por la Oficina Contra la Estafa Inmobiliaria del estado Zulia, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 19 de junio de 2013, oficio N° 0042-06-2013, otorgándole pleno valor probatorio, ya que el mismo constituye un documento público administrativo que contiene manifestaciones de certeza jurídica, declaraciones de ciencia y conocimiento, emanado de un funcionario público, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta que se produzca prueba en contrario, y que aun cuando impugnado por la representación judicial de la parte demandada, el argumento de esa impugnación no fue a los efectos de desvirtuar el resultado de su contenido. Sobre este medio de prueba, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 01-885 de fecha 16 de mayo 2003, dejó sentado que: “…Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario”. De este instrumento consta que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, denunció por sede administrativa al demandado, por cumplimiento de contrato; que la Dirección Ministerial exhortó a las partes a un arreglo amistoso, el cual al resultar infructuosa, condujo a la litigante a ventilar su pretensión por ante este Órgano Judicial. Y así se establece. Respecto a la testimonial de las ciudadanas NELLY ESPERANZA PACHANO MORLES, NELLY JOSEFINA ROMERO OJEDA, LISBETH JUDITH MÁRQUEZ y EMMA JULY COTE, titulares de la cédula de identidad Nos. 3.677.842, 2.867.934, 10.676.489 y 7.485.060, respectivamente, evacuados ante el Juzgado octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, cuyo despacho de pruebas fue agregado en fecha 29 de abril de 2014; se observa que el día fijado para la evacuación de testigos, se presentaron las ciudadanas NELLY JOSEFINA ROMERO OJEDA, LISBETH JUDITH MÁRQUEZ y EMMA JULY COTE, quienes coincidieron en afirmar lo siguiente: que conocían a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ y al ciudadano EDILBERTO URDANETA; que les constaba que los referidos ciudadanos celebraron un contrato de opción de compra venta sobre el apartamento 4B del Edificio Río de la Plata, ubicado en la avenida 20, entre las calles 77 y 78, Nº 77-77, propiedad del demandado; que el apartamento se encontraba arrendado en la actualidad a la ciudadana demandante. Igualmente a las repreguntas que les formulara la abogada ELEIDA BRACHO, apoderada judicial del demandado, las testigos promovidas declararon conocer que el apartamento estuvo en venta; que el ciudadano EDILBERTO URDANETA se lo vendió mediante documento de opción a la demandante; que el señor EDILEBRTO es actualmente Presidente del condominio del edificio Rió de la Plata, y que generalmente, el inmueble siempre estaba alquilado; que antes de la señora MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ el inmueble había sido habitado por diferentes personas; que no han tenido en sus manos el documento de opción de compraventa ni el de arrendamiento porque no tendrían porque tenerlo. Así, considerando que las deposiciones de los testigos concuerdan entre sí y con los demás medios de pruebas que rielan en el expediente de la causa; esta Juzgadora procede a otorgarle pleno valor probatorio, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. En relación a la testigo NELLY ESPERANZA PACHANO MORLES, el apoderado judicial de la parte actora, quien promovió la prueba testimonial, manifestó renunciar a la referida prueba, en consecuencia este Tribunal la desecha y ningún valor probatorio le confiere. Y así se decide. Por otra parte, en referencia a la inspección judicial practicada por este Tribunal, el día 14 de febrero de 2014, en el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, ubicado en el centro comercial Aventura, en la calle 75 con avenida 13ª de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, de la revisión del expediente cuyo número de trámite es el 480.2013.1.1103, de fecha 07 de febrero de 2013 que puso a disposición de este Juzgado el ciudadano Registrador, se dejó constancia que en el mencionado expediente aparecen los siguientes recaudos: 1) Constancia de recepción N° 54, número de trámite 480.2013.1.1.1103, hora: 02:56 p.m., de fecha 07 de febrero de 2013, cuya presentante fue la ciudadana MARÍA GONZALEZ. 2) Planilla única bancaria N° 48000036779 de fecha 07 de febrero de 2013, por un monto de UN MIL SETENTA BOLIVARES (Bs.1.070,00), pagado por la parte actora. 3) Dos ejemplares en original del documento definitivo de compraventa del inmueble en litigio, en el que consta la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el mismo y el otorgamiento de un préstamo hipotecario otorgado por la Entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, a favor de la parte actora. 4) Copias de las cédulas de identidad del vendedor y compradora. 5) Planilla Forma 33 relativa a la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas N° 00240619 por un monto de tres mil bolívares (Bs.3.000,00), recibida por el Banco de Venezuela el día 06 de febrero de 2013. 6) Solvencia n° 233327 emanada de Hidrolago de fecha 05 de febrero de 2013. 7) Solvencia municipal N° I.U.0000822-2013 emanada de la Alcaldía de Maracaibo (SEDEMAT) de fecha 05 de febrero de 2013. 8) Planilla Forma 00016 correspondiente a la información y pago de las tasas y planilla N° F-2012 N° 00180428 de fecha 07 de febrero de 2013. 9) Formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias N° 09308 de fecha 06 de febrero de 2013. 10) Copia fotostática de recibo otorgado por el ciudadano EDILBERTO URDANETA a la ciudadana MARÍA GONZALEZ, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00). 11) Constancia N° 111012-10076214 emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Maracaibo, Centro de Procesamiento Urbano, planilla N° 0057457 de fecha 11 de octubre de 2012 contentivo del Código Catastral. 12) Copias fotostáticas del Registro de Información Fiscal del vendedor y compradora. 13) Copia fotostática de cheque N° 00075367 por la cantidad de DOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00) girado contra el Banco Provincial a favor del ciudadano EDILBERTO URDANETA y 14) Declaración jurada de no poseer vivienda de la ciudadana MARÍA GONZALEZ de fecha 06 de febrero de 2013. El resultado que arroja la inspección evacuada crea la convicción en esta Operadora de Justicia que la parte actora en su carácter de promitente compradora cumplió con el deber pactado en el contrato celebrado con el demandado, referente a presentar toda la documentación exigida por el Registrador Público a los fines de protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble objeto del presente litigio, por lo que, este Tribunal le da pleno valor probatorio a la misma. Así se decide. En relación a la prueba de informe, promovida por la parte actora, la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal se dirigió a este Tribunal, mediante oficio de fecha 16 de junio de 2014, informando que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, titular de la cedula de identidad V-11.257.597, fue beneficiaria de un crédito hipotecario a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV), aprobado en fecha 17 de enero de 2013, como se evidencia de la emisión de cheques que se discriminan a continuación, los cuales fueron anulados por no protocolizar: • Cheque N° 14957 por Bs. 35.424.61 a/n de Administración de cartera por concepto de la deuda total con Banesco Banco Universal. • Cheque N° 14958 por Bs. 104.330.39 a/n de Edilberto Antonio Urdaneta Bracho, emitido por concepto del crédito FAOV otorgado a la Sra. María González. • Cheque N° 14959 por Bs. 160.245.00 a/n de Edilberto Antonio Urdaneta Bracho, emitido por concepto de subsidio FAOV otorgado a la Sra. María González. De esta prueba se evidencia que la ciudadana María González obtuvo los préstamos con ocasión del crédito hipotecario y subsidio en fecha 17 de enero de 2013, ello es, dentro del plazo estipulado en el contrato de opción de compraventa suscrito el día 09 de noviembre de 2012, y que a la fecha de la aprobación del crédito habían transcurrido setenta (70) días de los noventa (90) establecidos en aquél. Lo que significa que la promitente compradora, ciudadana María González cumplió con las obligaciones por ella asumidas para adquirir el inmueble, en consecuencia, se le da pleno valor probatorio al contenido del oficio recibido de Banesco, Banco Universal. Así se decide. Con respecto a la prueba de informe en la cual se solicita al Banco Nacional de Vivienda y Habitad copia del cheque o informe sobre el cheque que dicha entidad habría emitido a nombre del ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, en fecha 7 de febrero de 2013, con relación a la solicitud de préstamo realizado por la actora, para comprar un inmueble constituido por un apartamento plenamente identificado en actas; en este sentido, la mencionada Institución informó que no emite cheques a nombre de los ciudadanos por concepto de créditos hipotecarios, ya que se encarga es de la transferencia de recursos a los operadores financieros calificados que trabajan con la cartera del Fondo Ahorro Obligatorio para vivienda. En este sentido procede esta Sentenciadora a desechar la presente prueba por no aportar nada a la controversia en cuestión. Así se decide. Dentro la oportunidad de presentar los últimos informes la parte demandada, consignó documento público suscrito por ante el Registro Público Segundo Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 20 de julio de 2007, anotado bajo el No. 16, Tomo 7, Protocolo 1°; en este documento consta la venta que realizara el ciudadano ALEXI MANUEL BRACHO DIAZ y AYARI DEL CARMEN INCIARTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 7.828.570 y 11.389.752, respectivamente, al ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 4B, ubicado en la cuarta planta del Edificio “Rio de la Plata”, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20A, del lugar denominado El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al documento anteriormente particularizado, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón que el mismo constituye un documento público que no fue tachado de falso por la parte contraria, del mismo se evidencia que el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, ya identificado, es propietario del inmueble objeto del contrato en litigio. Y así se establece. Posteriormente, dentro del lapso para dictar sentencia, la parte demandada consignó los siguientes documentos públicos: • Original de acta de matrimonio No. 282, contraído ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, ya identificado, y la ciudadana LENYS ALICIA FERREBUS ROMERO, en fecha 21 de julio de 2014, expedida por el Registrador Civil Municipal del Municipio San Francisco del Estado Zulia. • Original del Acta de nacimiento No. 900, del ciudadano SANTIAGO ANDREZ URDANETA FERREBUS, de fecha 21 de agosto de 2014, expedida por la Unidad Hospitalaria de Registro Civil de Nacimiento del Centro Clínico Materno Pediátrico Zulia. • Original del acta de defunción No. 572, tomo III, de fecha 10 de agosto de 2013, expedida por la parroquia San Jose Municipio Valencia Estado Carabobo, asignada al ciudadano LUIS GERARDO MATA FUENTES, quien falleció ad intestado el día 08 de agosto de 2013. • Original de acta de nacimiento No. 167, tomo V, de fecha 25 de agosto de 2006, de la ciudadana LORENA ISABEL MATA FERREBUS, expedida por el Registro Civil de las Parroquias San Blas, Catedral y el Socorro, del municipio Valencia Estado Carabobo. Del estudio practicado a los documentos anteriormente identificados, se evidencia que estos resultan a todas luces impertinentes al fondo del asunto, por tanto no guardan relación al tema de cumplimiento de contrato que aquí se decide, y aunado a que la consignación de los mismos fue realizada extemporáneamente por tardío, pues conformidad con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, los documentos públicos pueden reproducirse hasta los últimos informes, este Tribunal los desecha y ningún valor probatorio les confiere. Y así se decide. V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Al entrar a sentenciar el fondo de la presente causa, es necesario hacer referencia a la decisión dictada por este Tribunal en fecha 25 de abril de 2014, donde se procedió a acumular a la presente causa la Oferta Real de Pago que solicitara el demandado-oferente contra la actora-oferida, y que se siguiera por ante este Juzgado, según expediente No. 45.333. En virtud de ello, es por lo que previamente considera pedagógico y lógico esta Juzgadora, decidir lo relativo a la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y daños y Perjuicios en primer lugar, y posteriormente lo relativo a la Oferta Real de Pago propuesta. De esta manera, para decidir al fondo de la causa, esta Juzgadora considera pertinente estudiar los criterios normativos y doctrinales aplicables en el caso bajo estudio, muy específicamente el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces no pueden llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, de allí que las partes tengan la carga de probar las afirmaciones en que se funda su pretensión, para que sus hechos sean tenidos como verdaderos en la sentencia. Esta necesidad de probar se denomina la carga de la prueba consagrada en el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.354 del Código Civil. Sobre este punto la Sala de Casación Civil ha dicho que la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino de directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio. En este sentido, de la revisión de las actas procesales se observa que la controversia versa sobre el cumplimiento de contrato de opción de compra venta que le exige la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ al ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, el cual fue celebrado en fecha nueve (09) de noviembre de 2012 y que versa sobre un apartamento signado con el Nº 4B, ubicado en la cuarta planta del edificio Río de la Plata, marcado con el Nº 77-77, situado en la avenida 20 A, entre la calle 77 y 78, en un lugar denominado sector Paraíso, en la jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia. Por su parte, el demandado alega que el incumplimiento del contrato es debido a la existencia de una causa extraña no imputable, asimismo invocó la cláusula séptima del referido contrato, vale decir, la cláusula penal, la cual plantea la devolución de la cantidad comprendida por arras de garantía y el resarcimiento por daños y perjuicio en caso de incumplimiento por parte del promitente vendedor. Ahora bien, se hace necesario determinar, en primer lugar, la naturaleza del contrato que celebraron las partes, con el objeto de declarar la existencia o inexistencia de la obligación del demandado de llevar a cabo la venta del inmueble antes identificado, para luego verificar la presencia de una causa extraña no imputable y resolver respecto del alcance de la cláusula séptima mencionada anteriormente, referente a la posibilidad del demandado de incumplir con el contrato, siempre y cuando se realice la devolución de las arras de garantía y se pague el resarcimiento de daños y perjuicios. Trabada como quedo la Litis en los términos antes expuestos, es necesario primeramente determinar la naturaleza del contrato celebrado por las partes. Al respecto establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su último aparte, que: Artículo 12. La interpretación de contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. El Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia N°358 de fecha 09 de julio de 2009 ha reafirmado la autonomia de los jueces en la interpretación de los contratos. : “En diversas oportunidades ha señalado esta Sala que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.” En relación a esta labor de interpretación, expone el Dr. JOSÉ MÉLICH ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato, Tercera Edición”, lo siguiente: “La interpretación consiste en desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión para precisar tal contenido, es decir, la regulación de intereses que las partes han intentado realizar en la práctica y decidir en consecuencia”. La interpretación está dirigida a determinar cuál ha sido la intención práctica que las partes persiguieron, independientemente la denominación dada por sus otorgantes, ya que la naturaleza de los actos jurídicos deriva de su contenido propio. Del análisis exhaustivo practicado al contrato suscrito por los ciudadanos EDILBERTO ANTONIO URDANETA y la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ., plenamente identificados en actas, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 09 de noviembre de 2012, anotado bajo el N° 21, tomo 128 de los libros autenticados; se precisa que los litigantes celebraron un Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, que es definido por la doctrina como un tipo de contrato innominado en el cual las partes se comprometen a celebrar en un momento futuro un contrato de venta, teniendo, en la mayoría de los casos, identificados los elementos comprendidos por el objeto y precio. Ahora bien, al comprender estos contratos uno de tipo innominado, por no haber disposición normativa que expresamente se refiera a ellos y los regule, puede adecuarse entonces dentro de la disposición general contenida en el artículo 1331 del Código Civil que a la letra reza: “una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Con respecto al alcance de este tipo de contratos bilaterales, la doctrina y la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República han mutado a lo largo de los años los criterios referidos a la posibilidad de equiparar o no los contratos de promesa bilateral con los contratos de venta, por lo que en aras de una mejor comprensión de lo que aquí se decidirá, esta Juzgadora considera preciso, en principio, realizar un análisis de los criterios doctrinales y jurisprudenciales relacionados con la naturaleza jurídica del contrato de promesa bilateral de compra-venta, similar al que interesa a esta Juzgadora en la presente causa, lo cual tiene particular importancia por los efectos que derivan de cada criterio o tesis esgrimida por la doctrina y por la jurisprudencia. Así las cosas, existe un criterio o corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de opción de compra-venta son sencillamente contratos preparatorios y su incumplimiento acarrea una indemnización; y otra noción o concepción crítica, que sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra-venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta. Ahora bien, se explanaran algunos de las decisiones del Tribunal Supremo de Justicia en los cuales se evidencia que a lo largo de los años los criterios referentes al alcance de los contratos de promesa bilateral de compra venta han sido transformados. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 358. 9 de junio de 2009. “Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. …omissis… De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…” Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 198. 12 de mayo de 2011 “Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).” Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 116. 22 de marzo de 2013 “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia Nº. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma”. El último criterio adaptado por el Máximo Tribunal es el asentado en el expediente N° 14.0662 de la Sala Constitucional, 25 de julio de 2015, el cual expresa “Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa” En virtud de los virajes jurisprudencial explanados, es de importancia hacer referencia que al momento de resolver un asunto en particular, debe considerarse el criterio jurisprudencial vigente al momento en que se intento la demanda, en resguardo de los principios de expectativa legitima y seguridad jurídica, así lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, mediante sentencia de fecha 14 de noviembre de 2013, en la cual se ratifico el criterio de fecha 01 de junio de 2001, sentencia N° 956. “La expectativa legítima es relevante para el proceso. Ella nace de los usos procesales a los cuales las partes se adaptan y tomándolos en cuenta, ejercitan sus derechos y amoldan a ellos su proceder, cuando se trata de usos que no son contrarios a derecho’. Con la anterior afirmación, la Sala le dio valor al principio de expectativa plausible, el cual sienta sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo ha venido haciendo, frente a circunstancias similares. Así, es claro que en nuestro ordenamiento jurídico, con excepción de la doctrina de interpretación constitucional establecida por esta Sala, la jurisprudencia no es fuente directa del Derecho. Sin embargo, la motivación de los fallos proferidos por las Salas de Casación que trasciendan los límites particulares del caso sub iúdice, para ser generalizada mediante su aplicación uniforme y constante a casos similares, tiene una importancia relevante para las partes en litigio dada la función de corrección de la actividad jurisdiccional de los tribunales de instancia que ejercen las Salas de Casación de este Alto Tribunal, cuando desacaten o difieran de su doctrina, la cual, de acuerdo con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y con el artículo 177 de la Ley Orgánica Procesal de Trabajo, deben procurar acoger para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia. Por ello, la doctrina de casación, sin ser fuente formal del Derecho, en virtud de que sienta principios susceptibles de generalización, cuya desaplicación puede acarrear que la decisión proferida en contrario sea casada, se constituye en factor fundamental para resolver la litis y, en los casos en que dicha doctrina establezca algún tipo de regulación del proceso judicial, sus efectos se asimilan a los producidos por verdaderas normas generales. De tal forma, que en la actividad jurisdiccional el principio de expectativa plausible, en cuanto a la aplicación de los precedentes en la conformación de reglas del proceso, obliga a la interdicción de la aplicación retroactiva de los virajes de la jurisprudencia. En tal sentido, el nuevo criterio no debe ser aplicado a situaciones que se originaron o que produjeron sus efectos en el pasado, sino a las situaciones que se originen tras su establecimiento, con la finalidad de preservar la seguridad jurídica y evitar una grave alteración del conjunto de situaciones, derechos y expectativas nacidas del régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos. No se trata de que los criterios jurisprudenciales previamente adoptados no sean revisados, ya que tal posibilidad constituye una exigencia ineludible de la propia función jurisdiccional, por cuanto ello forma parte de la libertad hermenéutica propia de la actividad de juzgamiento, sino que esa revisión no sea aplicada de manera indiscriminada, ni con efectos retroactivos, vale decir, que los requerimientos que nazcan del nuevo criterio, sean exigidos para los casos futuros y que se respeten, en consecuencia, las circunstancias fácticas e incluso de derecho, que existan para el momento en el cual se haya presentado el debate que se decida en el presente.” Consta en actas que caso sub examine que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, introdujo la demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta el 26 de marzo de 2013, siendo admitida el 08 de abril del mismo año, razón por la cual, el criterio jurisprudencial aplicable en este caso en concreto corresponde al contenido en la sentencia N° 116. de fecha 22 de marzo de 2013 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual refiere que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta; en razón de lo cual debe valorarse el contrato de promesa bilateral de compra venta en análisis, como una verdadera venta; pues de acuerdo con el criterio pacífico de la Sala, no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido para aquel momento. Resulta relevante ahora proceder a verificar si efectivamente el contrato en cuestión reúne los requisitos antes mencionados, es decir, si la convención celebrada establece el objeto y el precio. Así bien, la cláusula primera del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado entre los litigantes dispone: “el promitente vendedor se compromete en vender y la promitente compradora se compromete a comprar un inmueble de su única y exclusiva propieda consituido por un apartamento destinado a vivienda principal, signado con el N°. 4D, ubicado en el Edificio Rio de la Plata, marcado con el Nº 77-77, situado en la avenida 20 A, entre la calle 77 y 78, en un lugar denominado sector Paraíso, en la jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia…” Por otro lado, en la cláusula segunda y cuarta de dicho contrato, las partes pactaron el precio de venta por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), de los cuales se cancelaría la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000,00 Bs.), al momento de protocolizar el contrato de promesa bilateral compra venta, y la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000,00 Bs.), a través del crédito hipotecario, al momento definitivo del otorgamiento del documento de venta. Haciendo la acotación que mediante documento privado la demandante le canceló la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000) al demandado, por concepto del contrato celebrado. De manera pues, se infiere que ha quedado constatado que entre la parte actora y el demando existió consentimiento sobre el bien objeto de la negociación y sobre el precio circunstancia que conlleva a equiparar el contrato de promesa bilateral de compra venta entre ellos celebrados a una venta. En el instrumento bajo análisis se estableció la forma de ejecución del contrato, especialmente respecto de las obligaciones principales relativas al pago del precio y a la tradición los cuales se llevarían a cabo al momento del otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente. Asimismo de las pruebas analizadas se evidenció que la conducta de la parte actora, posterior a la celebración del contrato, refleja su propósito de celebrar una compra venta al haber dirigido sus esfuerzos a lograr el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro competente; notificando al demandado las oportunidades dispuestas con ese fin; efectuando ante el Registro Inmobiliario los trámites a su cargo para realizar el otorgamiento del documento definitivo de venta; disponiendo de cheques de gerencia, en virtud del crédito hipotecario otorgado, para obligación de pagar el precio. Así también se debe señalar que la conducta de la parte demandada, estuvo dirigida a cumplir con el contrato de venta, por lo que de las pruebas aportadas se demuestra que recibió de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, cantidades de dinero imputables al precio total de venta del inmueble; y que la parte demandada entregó a la parte actora las gestiones de actualizar la solvencia de HIDROLAGO, el pago de Impuesto sobre Inmueble Urbano en el SEDEMAT y el pago de impuesto de lujo en el SENIAT por enajenación del inmueble. Con fundamento a los razonamientos anteriormente expuestos, es menester concluir que conforme al contrato supra citado, la parte actora gestionó todos los tramites pertinentes para consumar el contrato definitivo de venta, y al estar reunido la documentación necesaria para protocolizar el instrumento contentivo de la venta la parte demandada tiene la obligación de realizar la tradición de la propiedad del inmueble vendido en la Oficina de Registro competente y la parte actora tiene la obligación del pago del precio. Y así se decide. Probada como fue la existencia de la obligación de las partes en virtud del contrato suscrito en fecha nueve (09) de noviembre de 2012, se tiene, que el accionado basa su defensa en dos (2) circunstancias: a) La existencia de un incumplimiento involuntario por una causa extraña no imputable; y b) La facultad de desistir conforme a la cláusula séptima del referido contrato. En referencia a la existencia de una causa extraña no imputable como es el caso fortuito o de fuerza mayor, debe observarse que señala la doctrina con respecto a su significado, que éstos se refieren a los acontecimientos que liberan de responsabilidad y a los cuales son ajenas las personas obligadas. En tal sentido, la fuerza mayor se concreta en un acontecimiento ajeno a la persona que la invoca, ya que implica un impedimento para que el obligado cumpla sus obligaciones y deba reunir ciertos caracteres para ser considerados de fuerza mayor o caso fortuito y por ende eximir de responsabilidad al obligado. Debe ser: a) exterior, ajeno, a la persona obligada y a su voluntad; b) imprevisible, es decir, que no puede ser razonablemente considerado por el constante en el momento de celebrar el contrato; también se califica al suceso de extraordinario, c) inevitable, irresistible, según algunos, o insuperable por el contratante, no subsanable; y d) actual. Con la finalidad de realizar justicia, aconseja la Jurisprudencia de Casación, flexibilizar el patrón de la causa extraña no imputable no solo a los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, sino a aquellas eventualidades del quehacer humano que siendo previsibles e incluso evitables, impongan cargas complejas e irregulares para cumplir con la obligación adquirida, siendo todo ello objeto de demostración al Juzgador para que se evidencie tal hecho. En el caso de autos, la parte demandada alegó como defensa de fondo un incumplimiento involuntario; sin embargo, no logró demostrar la procedencia del mismo, pues de las pruebas aportadas no se evidencia la existencia de una causa extraña no imputable, razón por la cual su excepción no puede prosperar. Y así se decide. Con respecto a la estipulación penal, enmarcada en la cláusula séptima del contrato supra identificado, establece que: “La promitente compradora, conviene que si en el plazo estipulo mas la prorroga no cumpliera con los términos del contrato, el promitente vendedor, hará suyo el cuarenta por ciento (40%), de el total de la opción del inmueble, es decir, la suma de ochenta mil bolívares (80.000,00 Bs.) como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del contrato. Si no obstante haber cumplido la promitente compradora, con todo lo convenido y el promitente vendedor desistiera de la venta por incumplimiento de sus obligaciones estará obligado a restituir la cantidad recibida en calidad de arras y se obliga a cancelar a la promitente compradora el cuarenta por ciento (40%) del precio total de la opción del inmueble, es decir, la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (80.000,00 Bs.) como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento reintegrando el saldo dentro de los cinco (5) días siguientes. En este sentido, si bien resulta frecuente la utilización de cláusulas penales en los contratos de promesa bilateral de compra venta, mal podría entenderse que la estipulación del mismo excluye la facultad que tienen los contratantes de exigir el cumplimiento del contrato en caso de que la parte contraria haya incurrido en incumplimiento. El pago de indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento no exime a los celebrantes del contrato la obligación de cumplir con lo dispuesto en el mismo. Sobre esto dispone el artículo 1167 del Código Civil, que prescribe: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En consecuencia, mal puede esta Juzgadora desestimar la pretensión de cumplimiento de contrato, basado en lo asentado en la cláusula penal prevista en el contrato de opción de compra venta sub examine, pues tal estipulación no excluye que las partes puedan reclamar el cumplimiento del contrato. Y así se establece. Seguidamente, observa esta Juzgadora que en el contrato en estudio se encuentra identificado plenamente el bien inmueble objeto de contrato, en cuanto a su ubicación y medidas; sin embargo, los datos regístrales distinguidos en el contrato no corresponden con el documento o titulo de propiedad que riela en actas, y en virtud del cual el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA es propietario del inmueble ya identificado. Asimismo, se aprecia que los datos regístrales del inmueble, que se encuentran señalados en el contrato en litigio, conciernen a la fecha y números de registro del documento a través del cual los ciudadanos ALEXI MANUEL BRACHO DIAZ y AYARI DEL CARMEN INCIARTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 7.828.570 y 11.389.752, respectivamente, venden al ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, ya identificado, pura e irrevocablemente el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 4B, ubicado en la cuarta planta del Edificio “Rio de la Plata”, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20A, del lugar denominado El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia. Sobre este particular, esta Juzgadora considera necesario efectuar las siguientes consideraciones: Establece el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos o condiciones esenciales para la existencia del contrato, como son el consentimiento de las partes, el objeto que puede ser materia de contrato, y la causa licita; asimismo, prevé el artículo 1.142, que el contrato puede ser anulado por incapacidad legal de la partes o de una de ellas y por los vicios del consentimiento. En el caso sub examine, las partes contratantes cumplieron con los requisitos necesarios para la existencia del contrato, pues se evidencia la voluntad de contractual de los ciudadanos EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO y MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ; el objeto del contrato, como es el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 4B, ubicado en la cuarta planta del Edificio “Rio de la Plata”, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20A, del lugar denominado El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia; y la causa, que para la compradora circunda en adquirir la propiedad del inmueble, y para el vendedor adquirir la cantidad de dinero, es decir, el precio. Igualmente, es menester resaltar que el contrato de venta es un contrato consensual puesto se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, esto significa, que el contrato se perfeccionó cuando los ciudadanos EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO y MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, identificados en actas, manifestaron su voluntad o consentimiento de realizar el negocio jurídico, por lo que el documento fundante de la presente acción solo constituye un medio probatorio, a través del cual se evidencia el contrato y las cláusulas establecidas por las partes. Ahora bien, en razón a lo expuesto anteriormente este Jugadora tiene como existente y válido el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, celebrado entre los ciudadanos EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO y MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, sobre el el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 4B, ubicado en la cuarta planta del Edificio “Rio de la Plata”, marcado con el No. 77-77, situado en la avenida 20A, del lugar denominado El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene una superficie aproximada de ciento treinta metros con setenta y ocho decímetros cuadrados (130,78mtrs2); comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: la fachada norte mide once metros con setenta y ocho decímetros (11,20mts) y tres metros (3mts) el hall de ascensor y escalera; SUR: quince metros con ochenta centímetros (15,80mts), linda con la fachada azul del edificio; ESTE: un metro con cincuenta centímetros (1,50mts) con área libre del inmueble y nueve metros (9mts) con fachada este del edificio; y OESTE: un metro con cincuenta centímetros (1,50 mts) con área libre del inmueble y cinco metros con quince centímetros (5,15mts) el hall de ascensor y escalera, seis metros con noventa centímetros (6.90mts) con el apartamento 4A; que pertenece al ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, según consta de documento registrado ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 20 de julio de 2007, anotado bajo el No. 16, Protocolo 1, tomo 7. Y así se decide. Con fundamento a las consideraciones anteriores, resulta forzoso declarar CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ contra el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA; debiendo el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, cumplir su obligación de hacer la tradición referida, de conformidad con los artículos 1.159, 1.264, 1.486 y 1.488 del Código Civil, en virtud de que el contrato de compra venta tiene fuerza de ley entre las partes que lo celebraron, la obligación mencionada debe ser cumplida exactamente como fue contraída, la tradición es una obligación del vendedor demandado y la misma se cumple al momento del otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente, por ser un inmueble el bien vendido; debiendo pagar la actora al demandado, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio después de la imputación al mismo de la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Una vez conste en actas el pago de la parte actora, si la parte demandada no ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. Y así se decide. En relación a la pretensión de la actora del pago de los daños y perjuicios que ocasionó la inejecución de la obligación del demandado, es menester señalar los elementos o condiciones esenciales y concurrentes para la existencia de la responsabilidad civil contractual, las cuales son: a) La existencia de un contrato; b) Incumplimiento culposo; c) Existencia del daño; d) Relación de causalidad; e) Mora del deudor. En el caso sub judice, si bien es cierto que ha quedado demostrada la existencia del contrato celebrado entre los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ y EDILBERTO ANTONIO URDANETA, y el incumplimiento culposo del mismo, no es menos cierto que de las actas procesales no se evidencia la existencia de un daño ocasionado como consecuencia directa e inmediata del incumplimiento del demandado. En consecuencia, siendo el daño un elemento esencial para la existencia de la responsabilidad civil, este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la pretensión referente al pago de daños y perjuicios. Y así se decide. Resuelto el fondo de la causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, incoado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, contra el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA, plenamente identificados en actas, pasa este Tribunal a pronunciarse con relación a la OFERTA REAL DE PAGO, formulada por el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA , debidamente asistido por la abogada Cecilia Antonia García Méndez, inscrita bajo el INPREABOGADO No. 96.518, a favor de la oferida MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, la cual cursó igualmente ante este Juzgado, contenida en el expediente No. 45.333 de la nomenclatura interna de este Juzgado, acumulado a la presente causa de cumplimiento de contrato Así las cosas, siendo que la causa de OFERTA REAL DE PAGO es accesoria respecto de la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, al haber sido declarada la existencia y vigencia del contrato de compra venta y la procedencia de la demanda por cumplimiento, resulta a todas luces infundada la alegación del oferente, ya que la oferta real de pago se fundamenta en la existencia de la obligación de pagar a la oferida las sumas ofrecidas como compensación por la extinción de dicho contrato y como restitución de la suma que recibió de la misma. Así, establece el artículo 819 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: Artículo 819. La oferta real se hará por intermedio de cualquier Juez territorial del lugar convenido para el pago y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, en el domicilio o residencia del acreedor o en el lugar escogido para la ejecución del contrato. El escrito de la oferta deberá contener: 1º El nombre, apellido y domicilio del acreedor. 2º La descripción de la obligación que origina la oferta y la causa o razón del ofrecimiento. 3º La especificación de las cosas que se ofrezcan. Decidido lo anterior, resulta para esta Sentenciadora inoficioso analizar y juzgar los demás alegatos y pruebas de las partes, con relación a la OFERTA REAL DE PAGO, en virtud de que el oferente será condenado a cumplir el contrato que celebró con la oferida, lo cual tiene fuerza suficiente para decidir la causa en el sentido expuesto. En consideración a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal DESESTIMA la OFERTA REAL DE PAGO incoada por el ciudadano MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ, a favor de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZALEZ. Y así se decide. VI. POR LOS FUNDAMENTOS EXPUESTOS Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS incoara la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, contra el ciudadano EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, plenamente identificados en actas. En consecuencia: SE CONDENA a la parte demandada a otorgar el documento de propiedad, ante la Oficina de Registro competente, del inmueble apartamento Nº 4-B, ubicado en la cuarta planta del edificio Río de la Plata, marcado con el Nº 77-77, situado en la avenida 20A, entre la calle 77 y 78, ubicado en un lugar denominado sector Paraíso, en la jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia; 2) SE ORDENA a la parte actora pagar a la parte demandada, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio después de la imputación al mismo de la suma de TRECIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Una vez conste en actas el pago de la parte actora, si la parte demandada no ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. SEGUNDO: DESESTIMADA LA OFERTA REAL DE PAGO que solicitara el oferente EDILBERTO ANTONIO URDANETA BRACHO, a favor de la oferida MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ, plenamente identificados en actas. No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem. Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2017). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.- La Jueza Provisoria, (fdo) Dra. Martha Elena Quivera La Secretaria Temporal, (fdo) Abg. Milagros Casanova En la misma fecha siendo las 11:30 a.m., se dictó y publicó la sentencia que antecede, quedando anotada bajo el No. 90. La Secretaria Temporal, (fdo) Abg. Milagros Casanova