TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
MARACAIBO, 16 de marzo del 2017
206° y 157º

Conoce este Tribunal de la presente demanda, por distribución que fuera realizada por la oficina respectiva bajo el No. TM-MO-12348-2016, instaurada por la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 15.012.058, domiciliada en el Municipio Maracaibo Estado Zulia, en contra del ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 7.815.698, de igual domicilio, por Desalojo fundamentado en lo establecido en el artículo 91, ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.-
Relata la actora con la asistencia legal de la abogada Dayhan Ramones Montanez, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 266.489, que es propietaria de un inmueble ubicado en el sector La Lago, Calle Don Bosco, casa No. 62-213 de esta Ciudad, cuyos linderos se dan por reproducidos en este acto, según se evidencia en documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28-12-2006, anotado bajo el No. 13, tomo 150, que riela en actas. Que en julio del 2007 celebro contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble con el ciudadano Omar Perdomo Cabrera, ya identificado, y en el año 2008 suscribió nuevo contrato, esta vez autenticado por ante la Notaria Novena de Maracaibo, en fecha 28-07-2008, anotado bajo el No. 58, tomo 64, que este contrato tenia un periodo de duración de un año, a partir del 18-07-2008, vencido el lapso realizo las diligencias pertinentes para que el arrendatario le devolviera la posesión del inmueble objeto de arrendamiento, mediante notificaciones libradas en el año 2009 y 2010.
Dicho pedimento lo realizo, en vista de la necesidad imperiosa que tenia de ocupar el inmueble conjuntamente con su hija, por estar habitando en condiciones precarias en casa de sus padres.-
Que fueron muchas las diligencias encausadas por esta, para que el arrendatario desalojara el inmueble, notificaciones, misivas de abogados, y motivado a la negativa del arrendatario a devolver la posesión del inmueble, instauro el procedimiento previo a las demandas de desalojo, y en sede administrativa el arrendatario ciudadano Omar Perdomo Cabrera, se comprometió a entregar el inmueble en fecha 20 de junio del 2016, situación esta que no ocurrió, tal como se evidencia de las actuaciones administrativas llevadas por la oficina correspondiente, que rielan en actas en copia certificada.
Aduce que se encuentra necesitada de ocupar el inmueble, ya que no posee otro lugar donde vivir, sino su vivienda propia, y que por ello demanda como en efecto lo hace el desalojo del inmueble de su propiedad y sus coherederos fundamentado en articulo 91 ordinal 2 de la norma in comento.
Las demandante otorgo poder apud acta a los profesionales del derecho Rossana Medina, Magdalena Antunez, Dayhan Ramones y Daniela Uribe, inscritas en el inpreabogado bajo el No. 34.145, 29.109, 266.489 y 130.383 respectivamente, que riela al folio numero 49 de las actas.
En la audiencia de Mediación celebrada en el presente asunto, las partes no llegaron a conciliar sus puntos controvertidos, manteniendo cada uno su posición, el demandado estuvo asistido por el profesional del derecho Larry Romero Ruiz, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 46.639.
En fecha 06-12-2016 el demandado dio contestación, alegando que en el acuerdo realizado por ante la oficina administrativa de la SUNAVI, se habían violado disposiciones constitucionales, por cuanto según su decir, no estuvo representado por abogado de confianza.- Adiciona que la demandante se contradice en cuanto a la propiedad del inmueble objeto de juicio, y que esta fue consignada mediante documento autenticado, siendo menester señalar que un documento autenticado no confiere la propiedad.
Que en los casos que el terreno donde se encuentre el inmueble sea propiedad del Municipio, el derecho de preferencia es del poseedor.
Aduce que el contrato celebrado entre las partes se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado perdiendo su consistencia temporal, de igual manera indica que la demandante no tiene cualidad para reclamar por cuanto no ha demostrado ser propietaria del referido inmueble.
Por ultimo solicito sea desestimada la demanda de la actora por ser esta temeraria e infundada.
Preámbulo de la Decisión.-
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.
En este orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo que a continuación se transcribe:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Cabe destacar que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil pautan lo que a continuación se transcribe:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Es importante destacar que, la Sala sostuvo en sentencia Nº 1.068 del 19 de mayo de 2006, que: (...) ‘la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho (…). Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’ (…).

En este mismo orden establece la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: … (omissis)… 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. (omisssis)

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
En el caso sub iudice, pasa a analizar este Tribunal el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EVA LUZ CHACIN CHOURIO, ya identificada, fungiendo con el carácter de arrendadora, del cual se desprende que el tiempo de duración del mismo era a tiempo determinado, por el término de un (01) año, el cual podía prorrogarse por periodos iguales, con el ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo Estado Zulia, anotado bajo el No. 58, tomo 68 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina notarial, el cual riela en actas, contrato este que fue expresamente reconocido por la parte demandada, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, que versa sobre un inmueble que pertenece a la demandante de autos.
De igual manera, riela en actas documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 13, tomo 150, sobre el inmueble objeto de litigio, cuya propiedad se erige la ciudadana demandante de autos, el cual a pesar que la parte demandada lo objeto, no fue atacado con los recursos previstos en la Ley adjetiva, en consecuencia, se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, considerando este Tribunal que ha quedado demostrada la propiedad de la actora de autos sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo aquí se peticiona.- Así se decide.-
De las Pruebas
La parte actora junto con el escrito libelar consignó copia certificada del documento de propiedad del inmueble, autenticado por ante la oficina notarial antes referida y copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaria Publica Novena de Maracaibo Estado Zulia, anotado bajo el No, 58, tomo 64, de fecha 28-07-2008, copia certificada de las actuaciones llevadas por ante la oficina del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en el Estado Zulia, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, según el expediente No. MC01224/0615, a los fines de demostrar que cumplió con el requisito de procedencia previo a la acción judicial. Consta en las actas procesales que el Organismo Administrativo instó a la accionante a dirigirse a la sede judicial y declaró agotada la vía administrativa. Esta prueba no fue tachada por la parte demandada, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.359 eiusdem, por cuanto fue expedida por un funcionario competente con arreglo a las leyes, y tiene como cierto que la actora agotó la vía administrativa previa a la demanda y que el inquilino estaba a derecho de la providencia administrativa emitida por el Organismo y así se decide.

Copia certificada del acta de nacimiento de la joven Chacin Chourio, emanada de la Jefatura Civil Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo Estado Zulia, a los fines de demostrar el parentesco o vínculo maternal que tiene la ciudadana demandante con la joven Ireiluz Chacin Chourio. Este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.359 del citado Código. Así se confirma.-
Misivas y notificaciones dirigidas al demandado de autos, mediante la cual se le notifica la no renovación del contrato de arrendamiento y la entrega material del inmueble objeto de contrato. Estos instrumentos no fueron tachados ni impugnados por la parte demandada, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil. Así se decide.
De igual forma la parte demandante en la audiencia de juicio, celebrada el día 13 de marzo del 2017, a las diez de la mañana, en la Sala de Audiencias No. 1 de la sede Judicial Torre Mara de esta Ciudad, presentó como testigo al ciudadano CARLOS EDUARDO AVILA GARCIA, venezolano, mayor de edad, de profesión supervisor, titular de la cedula de identidad No. 13.879.084, de este domicilio, y previo el juramento de ley, rindió declaración: Manifestó que conoce a la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO, que había comprado una casa y la había alquilado de buena fe al señor Perdomo, que en varias oportunidades le solicito al señor Perdomo le devolviera su casa, que ante el problema le sugirió acudiera a las oficinas del SUNAVI, y que fuera a la Intendencia a realizar acuerdos conciliatorios, que ella actualmente habita en condiciones de hacinamiento en casa de su mama en el sector Puntica de Piedra de Milagro Norte de esta ciudad, y que le consta que esa casa no es de ella y que no tiene donde vivir sino en la casa objeto de litigio. De igual manera fue presentado el ciudadano CARLOS FRANCISCO CHAVEZ PALMAR, venezolano, mayor de edad, promotor integral de funda comunal Zulia, titular de la cedula de identidad No. 16.213.149, de este domicilio, y previo el juramento de ley, rindió declaración. Manifestó que conoce a la actora desde hace 4 o 5 años cuando fue asignado como promotor de la Parroquia Coquivacoa de esta ciudad, que en su oportunidad la actora le planteo el problema que mantenía con el demandado señor Perdomo, que era madre soltera y vivía en condiciones de hacinamiento en casa de sus padres, teniendo vivienda propia para habitar, que en ocasiones por ser servidor publico la demandante acudió a el, y le mostró documentos que indicaban que era propietaria del inmueble que solicitaba le sea devuelto, que de igual manera le mostró las notificaciones que le realizo al señor Perdomo para que le devolviera el inmueble, que vive en el sector Milagro Norte Puntica de Piedra con sus padres en condiciones de hacinamiento, y que no tiene otro lugar donde vivir porque si lo tuviera no estaría viviendo con sus familiares en esas condiciones. Del análisis efectuado a cada una de las deposiciones rendidas evidencia este Tribunal que concuerdan entre si, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia que los testigos conocen los hechos controvertidos en esta causa y así se declara.
De igual manera, en la referida audiencia fue tratada la inspección judicial practicada por este Tribunal en el inmueble objeto de la presente Litis. Otorgándole este Tribunal valor probatorio por estar relacionado con el asunto que nos ocupa.
La parte demandada promovió prueba de informes solicitando la condición jurídica del inmueble objeto de Litis.- Esta prueba a pesar que fue debidamente admitida y proveída por el Tribunal, el ente administrativo llámese Alcadia de Maracaibo, Dirección de Catastro, no dio respuesta a lo solicitado en el tiempo establecido para su evacuación, en consecuencia nada tiene que valorar en este sentido el Tribunal, de igual forma, dicha prueba no es relevante para dilucidar el caso que nos ocupa.- Así se decide.
Igualmente promovió testimoniales, no pudiendo ser evacuadas en la oportunidad procesal indicada, por cuanto la parte demandada no compareció ni por si ni por intermedio de apoderado judicial a la audiencia oral y de juicio prefijada en el presente asunto, acarreando las consecuencias para ella, establecidas en el articulo 117 de la Ley especial in comento, en el sentido, que se tiene por confesa con relación a los hechos planteados por la parte actora. Así se Decide.-
Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas de las partes, y con vista a los alegatos efectuados en el presente proceso, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por desalojo está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo con fundamento al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal debe determinar la procedencia o no de la causal invocada y a tales efectos observa:
La parte actora fundamentó la acción de desalojo en la causal referente a la necesidad de ocupar el inmueble. En relación a esta causal, observa este Juzgado que según la doctrina debe la actora cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Aunado a ello, y con la novísima legislación arrendaticia, la actora no podrá arrendar el citado inmueble por un periodo de tres (3) años.

En este orden de ideas, el Profesor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 194, indicó:

“…No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos).
En cuanto a la necesidad de ocupación, traemos a colación la decisión de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, cuando afirmó: (...) En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando -directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que será absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros” pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado (...).”.

Ahora bien, valoradas las pruebas en el presente asunto, aportadas por la parte demandante, cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato, y luego el actor deberá plegarse a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) el actor haya agotado la vía administrativa.

De las actas procesales se evidencia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes se indeterminó en el transcurso del tiempo tal como lo alegó la parte demandada en el acto de la contestación y así se decide.
Que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zulia, declaró agotada la vía administrativa, no obstante haber suscrito el demandado OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, ya identificado con la asistencia legal de la profesional del derecho CENIA SUAREZ DE LEVEL, inscrita en el Inpreabogado No. 13.613, acuerdo conciliatorio, de fecha 05 de agosto del 2015, mediante el cual se compromito a entregar el inmueble objeto de litigio, el Día veinte (20) de junio del 2016.- y así se declara.
Este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del contrato por ambas partes; que el contrato de arrendamiento se convirtió sin determinación de tiempo.
De igual forma quedó comprobado en el presente proceso que la actora logró demostrar en las actas procesales la causal referida a la necesidad de ocupación de la vivienda, y la propiedad de la misma, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
Dispositiva.-
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fundamentada en el articulo 91 numeral 2 de la Ley para la regularización y control de arrendamientos de vivienda, propusiera la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO en contra del ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, supra identificados, y se ordena a la parte demandada hacer entrega MATERIAL, REAL Y EFECTIVA, a la parte actora del bien inmueble objeto de la presente Litis, ubicado en el sector La lago, calle Don Bosco, No. 62-213 del Municipio Maracaibo Estado Zulia, cuyos linderos y medidas se dan por reproducidos en este acto.- Así se decide.-
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en el presente asunto de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que debe darse cumplimiento al procedimiento previsto en los artículos 12, 13 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela numero 39.668 de fecha 6 de mayo del 2011, como requisito previo a la ejecución de la presente sentencia.-

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° y 157°.
LA JUEZA

MSC. ZIMARAY COROMOTO CARRASQUERO C.
La SECRETARIA,

Abog. LINDA AVILA NUÑEZ
En esta misma fecha, siendo las ocho y cuarenta y cinco minutos de la mañana (08:45 a.m.) se publicó y registró la sentencia definitiva en el expediente No. 116-16, anotada bajo el No.___
LA SECRETARIA,