TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente Nº 8099-15.-
I
PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTE: MARIA MORENO Y NANCY MORENO
DEMANDADO: ELIZABETH VERA
PROCEDIMIENTO: DESALOJO

II
PARTE NARRATIVA

Agotadas íntegramente las fases del proceso, como lo son la Instructoria, Preliminar y de Juicio, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo a la celebración por parte del Tribunal de la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, en la cual las partes realizaron sus respectivas exposiciones sobre los hechos litigiosos, bajo las formas procesales establecidas en la Ley Adjetiva, por lo que en cumplimiento a las pautas relativas al Juicio Oral y Público, corresponde a este Tribunal de Mérito de acuerdo a lo establecido en el artículo 877 eiusdem, pronunciar su Decisión en extenso. En consecuencia se procede a dictar el Fallo bajo las siguientes consideraciones:
Se observa que la presente causa se inicia por formal demanda de Desalojo, intentada por las ciudadanas MARIA CHIQUINQUIRA MORENO Y NANCY JOSEFINA MORENO; venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nos. 9.722.401 y 4.533.410, asistidas por la Profesional del Derecho, NANGEL CRISTINA MEDINA MORENO, abogada matriculada en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 159.568, en contra de la ciudadana ELIZABETH VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.-5.055.214 y de este domicilio.
En virtud a contrato de arrendamiento celebrado por las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Novena de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de junio de 2010, anotado bajo el No. 21, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial, signado con el No. 3, que forma parte de un inmueble distinguido con el No. 74-221, ubicado en la calle 82C entre Av. 74 y 76, sector los Modines, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
La referida demanda fue admitida por auto de fecha trece (13) de febrero de del 2015, ordenándose su trámite mediante el curso del procedimiento Oral consagrado en los Artículos 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la disposición contenida en el articulo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al ser el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, un local con fines comerciales; asimismo, se ordenó el emplazamiento del demandado de autos, para que acudiera al proceso a rendir contestación a la demanda y demás actos del juicio.
Posteriormente, en fecha 27 de mayo del 2015, el alguacil titular de este juzgado, expuso la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado de autos, lo que conllevo a que el representante judicial de la parte actora, en fecha 10 de junio 2015, solicitare al Tribunal la Citación cartelaria del accionado de conformidad con lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue proveída por este Juzgado en fecha 11 de junio del 2015, posteriormente, una vez agotadas las formalidades inherentes a la citación del sujeto pasivo de la relación procesal, sin que el referido ciudadano acudiera al proceso, el Tribunal a solicitud de la parte actora procedió a designar Defensor Ad-Litem, de conformidad con lo consagrado en la Ley adjetiva.
En este sentido, se designó como defensor al Abogado en Ejercicio MARIA JOSE HINESTROZA MENDEZ, inscrita en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 110.717, quien en fecha 26 de enero del 2016, manifestó su aceptación al cargo al que fue designado, por lo que se le tomo el juramento correspondiente. Así las cosas, en fecha 02 de marzo del 2016 y previo impulso del demandante de autos, el alguacil de este Juzgado expuso haber citado al defensor Ad-Litem.
En fecha 03 de marzo del 2016, irrumpe al proceso el abogado JOSE ALBURGUES CARDOZO, quien consigno en tres folios útiles instrumento poder que le confiriera la ciudadana ELIZABETH VERA, en fecha 29 de junio de 2015 y en fecha 06 de abril dio contestación a la demanda.
Verificada la contestación a la demanda, el Tribunal de conformidad con el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió a fijar la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la cual se llevo a efecto en fecha 14 de abril del 2016. Posteriormente, en atención al artículo antes mencionado, en fecha 25 de abril del 2016, procedió el Tribunal a Fijar los Límites de la Controversia, dejando la causa abierta a pruebas.
En este sentido, en fecha 10 y 16 de mayo del 2016, el Secretario de este Tribunal dejo constancia de haber recibido escritos de promoción de pruebas, tanto de la parte actora como de la parte demandada, los cuales fueron agregados a las actas en fecha 17 de mayo del 2016, siendo desechada la prueba documental presentada por la parte actora en el lapso de promoción de prueba por haber sido objeto de oposición por parte de la parte accionada, por lo que el Tribunal procedió a Admitir cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas, salvo la valoración en la Definitiva, ordenando oficiar a la empresa CORPOELEC Y SEDEMAT en relación a la prueba de informe promovida; asimismo, fijando para el 10° dia la práctica de la inspección solicitada por las partes y la evacuación de los testigos para la audiencia de juicio, en fecha 07 de junio del 2016.
En fecha 15 de junio del 2016, la apoderada judicial de la parte actora apelo del auto dictado por este Tribunal en fecha 07-06-2016, siendo negada dicha apelación en fecha 20 de junio del 2016.
En fecha 21 de julio de 2016, este Tribunal se traslado y constituyo en un inmueble ubicado en la calle 82C entre avenidas 74 y 76, sector los Modines, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del estado Zulia a objeto de practicar la prueba de inspección promovida por las partes.
Ahora bien, una vez agotada la fase preliminar, condujo a la fijación por parte de este Tribunal de la oportunidad para la celebración de la Audiencia de Debate Oral y Público, la cual se llevo a efecto en fecha 03 de marzo del 2017, en este sentido, de conformidad con lo establecido en el Articulo 877 de la Ley Adjetiva corresponde en esta oportunidad pronunciar el Extenso del Fallo dictado en la oportunidad legal correspondiente.
III
DE LOS HECHOS

Las ciudadanas MARIA CHIQUINQUIRA MORENO Y NANCY JOSEFINA MORENO; representada por la Profesional del Derecho, NANGEL CRISTINA MEDINA MORENO, abogada matriculada en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 159.568, carácter que se desprende de poder Apud-Acta cursante en autos, demandó por Desalojo, a la ciudadana ELIZABETH VERA, plenamente identificado en autos, alegando que en fecha 17 de junio de 2010, las ciudadanas antes mencionadas y la ciudadana ELIZABETH VERA, celebraron un contrato de opción de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un Local Comercial signado con el No. 3 el cual forma parte de un inmueble distinguido con el No. 74-221, ubicado en la Calle 82C entre Av. 74 y 76, sector los Modines en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual es propiedad de la accionante según consta de documento de Justo Titulo señalado en el Libelo.
En relación a los hechos narrados en el escrito de demanda, se precisa que en la Cláusula Séptima del referido instrumento la ciudadana ELIZABETH VERA, se comprometió cumplir con los gastos de luz eléctrica, agua, gas, aseo urbano y cualquier otro servicio que reciba el inmueble arrendado, así como también aquellos que causen con ocasión del presente contrato, hasta la devolución del inmueble, recibiendo dichos servicios públicos totalmente solventes y debiendo entregarlos en las mismas condiciones a la terminación del presente contrato
En este mismo orden de ideas, el accionante manifiesta que el demandado, en virtud a la Cláusula Séptima de la convención, se encontraba en la obligación de “…cumplir con los gastos de luz eléctrica, agua, gas, aseo urbano y cualquier otro servicio que reciba el inmueble arrendado…”; en razón a ello, alega que desde el mes de julio del 2012 hasta la presente fecha, la arrendataria no ha cumplido con las obligaciones estipuladas en la cláusula contractual, por lo cual alega que opera la Cláusula Décima Primera del contrato de Arrendamiento, el cual establece:
“El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA, de cualquiera de las obligaciones prevista en este contrato, dará motivo por parte LAS ARRENDADORAS a la resolución del mismo, con pago de la indemnización de ley, pero sin perjuicio de que LAS ARRENDADORAS pueda ejercer las acciones judiciales que le competen.”
Continúa alegando la parte actora, que de conformidad con los acuerdos alcanzados en la contratación y estipulados en el Instrumento, la accionada se encontraba obligada a correr con todos los gastos de luz eléctrica, agua, gas, aseo urbano, fundamentando la acción en el articulo 1.159 del Código Civil, en concordancia con el articulo 1.167 ejusdem y de acuerdo a lo establecido en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por último, manifiesta que en virtud de que la accionada incumplió con lo establecido en el contrato, se configura así la aplicación de la cláusula décima primera del contrato, por lo cual pide que en la sentencia se declare el incumplimiento cumplimiento del contrato por parte de la accionada y en consecuencia, se decrete el desalojo del local comercial antes descrito.
Así las cosas, al ventilarse el presente juicio conforme a las reglas del Procedimiento Oral, cuya estructura exige la brevedad de lapsos, el fallo marca diferencias notables a las del Procedimiento Escrito, en el sentido de que el Juez a través de los medios de pruebas, fija los hechos y resuelve conforme a la sana critica, debiendo apoyarse en aquellos medios que admite o toma en cuenta para la decisión de la causa, sin que deba profundizar en ellos, como se exige dentro del procedimiento escrito, ni menos aún confrontarlos con otras pruebas recibidas, y que a su juicio resulten intranscendentes.
Trabada la litis por efectos de la citación del apoderado judicial de la parte demandada, éste presentó escrito contentivo de la contestación a la demanda en tiempo hábil, donde impugna la estimación de la demanda; asimismo, alega que el local comercial al que se hace referencia no tiene una nomenclatura individual, sino que se encuentra identificado con la nomenclatura del inmueble del cual forma parte, por lo cual no se encuentra así determinada la superficie de su área.
En este orden de ideas, continua alegando la representación judicial de la parte accionada que no se evidencia al momento de la celebración del contrato, que las arrendadoras hayan entregado a la Arrendataria la solvencia de los servicios públicos, pues a su decir no eran para el momento de la celebración del contrato un pago distinto y adicional al reflejado en el recibo del servicio generado por el uso de la energía eléctrica.
De igual forma, señala la accionada que no existe un medidor del servicio de energía eléctrica para cada local, sino por el contrario solo hay un medidor y un solo recibo de energía eléctrica referido al inmueble considerado como un todo y signado con el No. 74-221, el cual debe ser pagado rotativamente por un arrendatario de cada local.
En lo que respecta a la contestación hecha valer por el apoderado judicial de la parte accionada, constata este Operador de Justicia que respecto al contenido de la misma propugna un absoluto rechazo en relación a su procedencia, incorporando en esa fase, su oposición y defensa, negando el derecho invocado por la parte actora y los hechos en donde se pretende deducirlo; invocando pruebas documentales, pruebas de testigos, prueba de inspección judicial y prueba de informe, negando específicamente que su defendida haya incumplido con las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, en virtud a que no corresponde a ella hacerlo, ya que a su decir, el pago de la luz eléctrica, agua, gas, aseo urbano corresponde al inmueble como tal y no exclusivamente al Local N° 3, motivo por el cual solicita del Tribunal declare sin lugar la presente demanda.
IV
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte accionante junto a su libelo consigno las siguientes pruebas:
Prueba Documental
• Copia simple de documento Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Novena de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de junio de 2.010, anotado bajo el No. 21, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Estado de cuenta emitidos por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), adscrita a la Alcaldía de Maracaibo.
Asimismo, en el lapso de promoción de pruebas, la parte actora promovió lo siguiente:
• Prueba Documental de Revista de Publicidad “MAGAZINE ZULIA” de fecha septiembre de 2012, pagina 12, publicidad de la Sociedad Mercantil COSTURITAS Y TU C.A, la cual fue objeto de oposición por parte del accionado, declarando el Tribunal Ha Lugar dicha oposición de conformidad con el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA
La parte accionada junto a la contestación de la demanda consigno las siguientes pruebas:
Prueba Documental
• Invoca el valor probatorio del documento contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Novena de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de junio de 2.010, anotado bajo el No. 21, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Lista de requisitos para nuevas Cuentas Comerciales y para Cuentas Residenciales obtenidas de la pagina Web del SEDEMAT
• Nota de prensa obtenida de Internet mediante el cual Corpoelec rescindió en el año 2009 el convenio mediante el cual se incluía en la facturación por servicio eléctrico el pago de los servicios municipales.
• Lista de requisitos para obtener la licencia de Actividades Económicas.
• Planilla de Registro de Información Municipal No. 095338 de la razón social COSTURITAS Y TU, C.A de fecha 25-10-2011
• Planilla de Licencia provisional de Actividades Económicos No. 00015748036.
Prueba de Testigos
• Solicita escuchar la testimonial de la ciudadana Diliana Araujo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.622.703, en su condición de arrendataria de uno de los cuatro locales del inmueble signado con el no. 74-221, ubicado en la Calle 82C entre Av. 74 y 76 del sector Los Modines, jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, los cuales serán escuchados en la Audiencia de Jucio.
Prueba de Inspección Judicial
• Solicito al Tribunal constituirse y trasladarse al inmueble arrendado (Local No. 3), el cual forma parte de un inmueble distinguido con el no. 74-221, ubicado en la Calle 82C, entre Av. 74 y 76, del sector los Modines en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual fue evacuada en fecha 21-07-2016, en donde se dejo constancia que no existe un medidor individual para cada uno de los locales que conforma el inmueble descrito en la narrativa de este fallo.
Prueba de Informes.
• Oficiar a la empresa CORPOELEC con la finalidad que informe a este Tribunal cuantos medidores existen en el inmueble distinguido con el No. 74-221, ubicado en la calle 82C entre Av. 74 y 76 del sector Los Modines jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del estado Zulia y si tienen dentro de sus registros la solicitud de medidores para cada uno de los cuatro (04) locales que se encuentran construidos en el inmueble referido, siendo recibida la respuesta por ese ente en fecha 22-11-2016, mediante el cual explanaron su imposibilidad de suministrar la información solicitada en razón a que no lograron ubicarlo en el sistema.
• Oficiar al SEDEMAT con la finalidad que informe a este Tribunal si el estado de cuenta referido a la Cuenta Contrato No. 30000002234 esta relacionada al inmueble signado con el no. 74-221, del sector Los Modines cuya propietaria es la ciudadana MARIA MORENO, titular de la cédula de identidad No. 9.722.401 o por el contrario el referido estado de cuenta pertenece solamente al Local No. 3, el cual forma parte del inmueble distinguido con el No. 74-221 del sector Los Modines, jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del estado Zulia, siendo recibida la respuesta de ese ente en fecha 22-11-2016.
Asimismo, en el lapso de promoción de pruebas, la parte accionada promovió lo siguiente:
• Invoca el valor probatorio del documento en copia simple del estado de cuenta emanado del SEDEMAT, consignado con el escrito libelar.
MERITO FAVORABLE DE LAS ACTAS PROCESALES
Respecto al merito favorable, se le hace saber a la parte accionada que éste no constituye en si un medio probatorio, ya que al solicitarlo se está requiriendo la aplicación de principios que deben ser empleados de oficio por el Juez al momento de valorar lo promovido por las partes, indistintamente de quien los haya traído al juicio. Este criterio se encuentra sustentado en sentencia No. 1633, emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14-12-2004, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. ASI SE ESTABLECE.-

V
PUNTO PREVIO
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Del escrito de contestación a la demanda presentado por la parte accionada, ELIZABETH VERA, plenamente identificada en autos, se evidencia que el apoderado judicial de la misma, hace una impugnación genérica a la cuantía estimada por la parte actora, en los siguientes términos:
“de conformidad con lo establecido en el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil rechazamos en este acto el valor estimado por el (sic) acto a la presente causa, por no estar este relacionado al monto reflejado en el estado de cuenta por la supuesta deuda que por servicios municipales se pretende cobrar a mi representada.”
En este sentido, cabe destacar que el contenido del Articulo 38 de la Ley Adjetiva Civil, permite al accionado impugnar la cuantía estimada por actor, formulando la contradicción respectiva, a través de alegatos de hecho y derecho que considere procedentes, a este respecto el autor patrio RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, dejo sentado que:
“si el demandado ha rechazado la estimación del actor, el juez resolverá en punto previo en la sentencia definitiva, a cuyos efectos tendrá en cuenta los elementos de juicio que cursen en los autos…
(Omisis)
Las estimaciones son eso “estimaciones”; no se puede probar, dado su carácter eminentemente subjetivo. Ya decía Unamuno que él no podía emitir juicios objetivos, por que era un sujeto y no un objeto. Pero esta dificultad no significa que toda estimación sea equivocada, caprichosa, o arbitraria, sino que siendo una apreciación o valoración de un hecho objetivo, en todo caso es un estimado o calculo, supletorio de la ausencia de prueba de valor. ”
En el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil de la Extinta Corte Suprema de Justicia, según sentencia Nº 0276, de fecha 05 de Agosto de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, reiterada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 17 de Febrero del 2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, Sentencia Nº 0012 y por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sentencia Nº 0580; dejo establecido que:
“El vigente C.P.C. en su articulo 38, agrega un nuevo elemento al señalar que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada… conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual C.P.C en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, el debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor. d) La sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de calculo contenido en el propio libelo de la demanda…” (Subrayado del Tribunal).
En fuerza a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes referidos y del análisis argumentativo a la impugnación formulada por la parte accionada, es que este Tribunal considera que la demandada de autos, no cumplió con la carga procesal que le impone la ley y la jurisprudencia de comprobar que la cuantía no se corresponde con la realidad; por el contrario, el apoderado de la accionada, solo se limitó a realizar una impugnación genérica de la misma, por lo que de conformidad con el criterio jurisprudencial antes trascrito no queda mas para quien hoy decide que desechar la impugnación de la cuantía. ASI SE DECIDE.-
VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
El Tribunal antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, considera pertinente hacer referencia a las cláusulas séptima y décima primera del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, el cual a la letra establece:
“SÉPTIMA: LA ARRENDATARIA se compromete a cumplir con los gastos de luz eléctrica, agua, gas, aseo urbano y cualquier otro servicio que reciba el inmueble arrendado así como también aquellos que se causen con ocasión del presente contrato hasta la devolución del inmueble, recibiendo dichos servicios públicos totalmente solvente y debiendo entregarlos en las mismas condiciones a la terminación del presente contrato.
DECIMA PRIMERA: El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA, de cualquiera de las obligaciones previstas en este contrato, dará motivo por parte de LAS ARRENDADORAS a la resolución del mismo, con pago de la indemnización de ley, pero sin perjuicio de que LAS ARRENDADORAS puedan ejercer las acciones judiciales que le competen.”
Ahora bien, se evidencia que de las cláusulas supra trascritas, que la Arrendataria (parte demandada en la presente causa) asumió adicionalmente a la obligación principal el compromiso de “cumplir con los gastos de luz eléctrica, agua, gas, aseo urbano, y cualquier otro servicio…”; en virtud a ello, cabe traer a colación el contenido del Artículo 1.159 del Código Civil el cual consagra:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
En este sentido, cabe destacar que del contenido de la cláusula séptima dimana que la arrendataria asumió varias obligaciones autónomas y diferenciadas cada una y en razón a ello el Tribunal procede a analizar cada una de las obligaciones reputadas como incumplidas por la parte accionante en su libelo, las cuales sirven como fundamento de la acción.
En primer término, en lo que respecta a la obligación de la parte demandada de pagar el servicio eléctrico, el Tribunal procede a realizar las siguientes consideraciones:
Se evidencia de la prueba de informe, remitida a este Tribunal por parte de CORPOELEC, como ente encargado del suministro de energía eléctrica y de la inspección judicial evacuada en la presente causa, la inexistencia de un medidor de energía eléctrica independiente para cada uno de los locales que conforman el centro comercial donde se encuentra constituido el local objeto de la presente causa. En este sentido, es pertinente traer a colación la naturaleza de la obligación en referencia; teniéndose la misma se encuentra contemplada como una obligación condicional, la cual deriva en una condición de imposible cumplimiento. Es oportuno traer a colación, el contenido del Artículo 1200 del Código de Civil, que a la letra establece:
“Articulo. 1.200: la condición imposible o contraria a la ley o a las buenas costumbres hace nula la obligación que dependan de ella si es suspensiva; y se reputa como no escrita si es resolutoria.”
En el mismo orden de ideas, el autor patrio RAFAEL BERNAD MAINAR, en su obra Derecho Civil Patrimonial. Obligaciones, Universidad Católica Andrés Bello, 2012, Pág. 113, al analizar lo referente a la condición imposible deja sentado lo siguiente:
“Es condición imposible aquella que de ninguna manera pueda cumplirse, ya por imposibilidad física, al ser contraria a las leyes de la naturaleza, o jurídica, por estar en contradicción con los principios de la lógica o del derecho.
El articulo 1207 del código civil patrio establece que la obligación contraída bajo la condición de no hacer una cosa imposible se reputa como pura y simple, puesto que como ya se tiene certeza desde que se contrajo la obligación de que la condición no se podrá cumplir, se tiene por no puesta y se considera que la condición ya ha sido cumplida al ser cierto que el acontecimiento del que depende no puede verificarse…”
Del contenido de la norma sustantiva supra trascrita y del criterio jurisprudencial antes referido, es que quien aquí decide considera igualmente pertinente referir el contenido del artículo 6 del Código Civil, el cual establece:
“Artículo 6°: No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.”
Por lo antes dispuesto, se puede concluir que en lo que se refiere al cumplimiento de una obligación reputada como imposible, que se está violando el orden público contractual, lo cual conlleva a la imposibilidad jurídica de cumplir con el pago de la energía eléctrica, ya que dicha obligación no se encuentra individualizada al local objeto de desalojo, tal y como se evidenció de los medios probatorios en referencia, por lo que, queda vedado para el juez decretar la resolución del contrato y por ende el desalojo del inmueble en lo que respecta a este particular. ASI SE DECIDE.-
En segundo lugar, es necesario entrar a analizar lo referente a la obligación de la parte accionada ciudadana ELIZABETH VERA, de cumplir con el pago de los impuestos y servicios municipales.
En este sentido, cabe destacar que de la prueba de informes emanada del Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria (SEDEMAT), se desprende que el inmueble objeto del presente litigio, presenta una deuda por ante ese organismo por diversos conceptos, desde el mes de julio del año 2012 hasta el mes de diciembre de 2016, con lo cual quedó demostrado que la arrendataria incumplió con la obligación contenida en la cláusula séptima del contrato, tantas veces mencionadas.
Con relación a lo anterior, es necesario señalar que el principio de la Autonomía de la Voluntad de las partes prevalece en la celebración de los contratos, ya que le permite a las mismas reglamentar el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen; de tal manera, que los contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley el alcance de las obligaciones, en las cuales disposiciones legales van dirigidas únicamente a suplir el silencio o la insufiencia de previsión de las partes.
De allí, se evidencia que desde el momento en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, las obligaciones que ambas se impusieron debían ser cumplidas a cabalidad en virtud de que el incumplimiento de las mismas, conllevaría como consecuencia la aplicación de las cláusulas establecidas en dicho contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil el cual establece:
“Articulo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, si no a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” (Subrayado del Tribunal).

Por los argumentos expuestos, y de la disposición trascrita, es que se demuestra como las partes se ven inmersas ante las obligaciones las cuales se establecieron en el referido contrato y del incumplimiento de las mismas, se derivaron las consecuencias establecidas en la Cláusula Décimo Primera, por lo cual es necesario analizar en primer lugar si el incumplimiento es imputable a la accionada, tal como se realizo con anterioridad respecto al pago del servicio eléctrico
La doctrina considera la tesis ante la cual el incumplimiento de cualquier obligación implicaría en caso de que el acreedor acuda a los tribunales demandando la resolución, la declaratoria con lugar de la acción y la extinción del contrato, y en virtud de que la presente acción va dirigida a un contrato de arrendamiento de local comercial, se configura la posibilidad de pedir el Desalojo del mismo.
Con relación a lo anterior, es importante aclarar que viene a ser un hecho subjetivo por cuanto se debe apreciar si el incumplimiento que ocasiona la resolución le es atribuible al demandado o puede eximirse por ocurrencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, lo que se consideraría si se está en presencia de un incumplimiento imputable.
En este sentido, como se aclaró anteriormente, el cumplimiento sobre el pago de la energía eléctrica no es imputable al demandado, en virtud que logró demostrar fehacientemente la imposibilidad de dar cumplimiento a ese concepto, pero no es menos cierto que la parte actora demostró la obligación de la demandada sobre el pago de los impuestos y servicios municipales, como se demuestra del estado de cuenta emitido por el SEDEMAT, aunado ello del articulo 1.159 del Código Civil trascrito anteriormente se desprende que las partes deben dar cumplimiento a lo pactado en la Convención que por mutuo consentimiento han celebrado.
Con relación a lo anterior, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Asimismo, el artículo 40 ordinal i) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
“Artículo 40: Son causales de desalojo: i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de administración de Condominio.” (Subrayado del Tribunal).

Con fundamento a los artículos Ut Supra citados y bajo el caso que nos ocupa, es que se evidencia que en razón al incumplimiento de la accionada de cancelar los gastos esgrimidos en la Cláusula Séptima, esto es, los impuestos y servicios municipales, la actora se encuentra facultada para pedir la ejecución de la Cláusula Décimo Primera basada en el principio de la Autonomía de la Voluntad, el cual impera en la relación contractual, en concordancia con el articulo 40 ordinal i) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y de los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil; ya que la accionada no logró demostrar la imputabilidad del incumplimiento consagrado en el contrato, es deber de quien hoy juzga declarar Con Lugar el juicio que por Desalojo interpusieron las ciudadanas MARIA MORENO y NANCY MORENO en contra de la ciudadana ELIZABETH VERA.

VII
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDA DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, el Desalojo interpuesto por las ciudadanas MARIA MORENO Y NANCY MORENO, en contra de la ciudadana ELIZABETH VERA.
SEGUNDO: Se ordena entregar libre de personas y bienes el inmueble objeto de la presente demanda de Desalojo, ya identificado con anterioridad.
TERCERO: Se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionada, al resultar totalmente vencida en el presente juicio, ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los nueve (09) días del mes de marzo de 2017. AÑOS: 206° de la Independencia y 158º de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA.

Dra. CRISEL GONZALEZ AVILA.
EL SECRETARIO,
Abg. ALFREDO CALDERA URDANETA

En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se dicto la anterior Sentencia bajo el Nº 47 -2017

EL SECRETARIO