TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Comparece por ante la Oficina Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, el abogado en ejercicio GERARDO NUÑEZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.757.049 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 98.605, domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil SUKO IMPORT C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 09 de diciembre de 2011, anotada bajo el Nº 05, Tomo 119-A, representación que consta en instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 07, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, para demandar por DESALOJO DE VIVIENDA a la ciudadana FLORLENE BLANCO ECHEZURRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.679.899, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, fundamentándose en la inhabitabilidad del inmueble, contenida en el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con el artículo 19 eiusdem y el artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Narra la demandante representada por su apoderado judicial abogado GERARDO NUÑEZ DIAZ, que en fecha 14 de noviembre de 2012, su representada adquirió en propiedad un inmueble de uso residencial y comercial denominado EDIFICIO FRANCO, situado en la avenida 12 con calle 18 (Dr. Portillo), distinguido con el Nº 78-17, en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por una edificación de tres (03) plantas con un área de construcción de Quinientos tres metros con veinticinco decímetros cuadrados (503,25 mts.2), teniendo la planta baja tres (03) locales comerciales, actualmente desocupados, y cada una de las dos (02) plantas siguientes poseen dos (02) apartamentos, uno de ellos desocupado. Inmueble adquirido por ante el Registro Público del Primer Circuito Inmobiliario de Maracaibo, inscrito bajo el Nº 2012.2719, asiento registral 1, matriculado con el Nº 479.21.5.1.798, correspondiente al libro de Folio Real del año 2012.
Sigue alegando la demandante que la ciudadana FLORLENE BLANCO ECHEZURRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.679.899, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se encuentra en posesión del apartamento distinguido con el Nº 02, del inmueble antes identificado, según contrato de arrendamiento celebrado con los anteriores propietarios del inmueble, ciudadanos JOSE RAFAEL FRANCO VIVAS y MAYELA ISABEL FRANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 134.510 y 7.629.815, del mismo domicilio, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 30 de julio de 2009, anotado bajo el Nº 24, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que su representada, una vez adquirido el inmueble procedió a notificar a la ciudadana FLORLENE BLANCO ECHEZURRIA, de la compra del inmueble a través de la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de marzo de 2013, del traslado de titularidad y de la consiguiente subrogación como arrendadora del apartamento, así como de la Resolución Nº 03-2013 de fecha 11 de enero de 2013, emanada del Instituto Autónomo CUERPO DE BOMBEROS DEL MUNICIPIO MARACAIBO donde se declara la Inhabitabilidad y la condición de alto riesgo del precitado inmueble donde se encuentra el apartamento arrendado. Que el 20 de diciembre de 2012, la Alcaldía de Maracaibo, por órgano de la Dirección de Ingeniería Municipal, en la persona del Arquitecto RUFINO JIMENEZ, en su carácter de Jefe del Departamento de Construcción de dicha dirección, en el cual se señala que el inmueble presenta un estado de deterioro progresivo presentando grietas, hongos y desprendimientos tanto en las paredes como en la losa del techo, así como de las cuatro (4) fachadas que lo conforman. Además, en dicha inspección se constató que la losa del techo no presenta manto asfáltico por lo que se presentan innumerables filtraciones que ponen en riesgo dicha infraestructura. Razón por la cual, producto de dicha inspección se concluye que el edificio debe catalogarse como de alto riesgo dado las innumerables filtraciones existentes y grietas que lo ponen en peligro y, se afirma, que este deterioro progresivo puede presentarse un colapso del mismo.
Conjuntamente con el libelo de demanda, la actora consignó los siguientes instrumentos:
1.- Copia certificada del contrato de compra venta protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito Inmobiliario de Maracaibo y la liberación de hipoteca respectiva cuyo objeto es un inmueble de uso comercial denominado Edificio Franco, situado en la Avenida 12 con calle 78 (Dr. Portillo).
2.- Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada y los anteriores propietarios del inmueble objeto de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 30 de julio de 2009, bajo el Nº 24, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
3.- Copia certificada de la notificación realizada por la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 15 de marzo de 2013, en la cual se le notificó de la subrogación como arrendadora de la demandante, así como de la resolución Nº 03-2013 de fecha 11 de enero de 2013, emanada del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde se declara la inhabitabilidad y la condición de alto riesgo del precitado inmueble.
4.- Copia Certificada de Resolución número 003-2013, de fecha 11 de enero de 2013, emanada del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
5.- Copia certificada del Informe de Inspección de fecha 20m de diciembre de 2012, dirigido a la ciudadana NORA DE BARBOZA, en su carácter de Directora de Ingeniería Municipal del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.4
Citada la demandada se efectúo la audiencia de mediación en fecha 17 de junio de 2015, sin que las partes conciliaran y en la oportunidad correspondiente dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo los hechos narrados en el escrito de demanda, alega que no es cierto que la demandante haya adquirido válidamente el edificio Franco, identificado en actas, que la demandante ha efectuado acciones contra el edificio tales como: destrucción de paredes de los locales comerciales y dejar los escombros a la vista, que retiraron las rejas de entrada al edificio, que el propósito es desmejorar el edificio para que lo declaren inhabitable. Que el Edificio Franco no esta inhabitable, a pesar de los daños ocasionados, que estructuralmente se encuentra perfecto, tanto en su parte exterior como interior.
Vencido el lapso para dar contestación a la demanda, el Tribunal en fecha 08 de julio de 2015, fijó los límites de la controversia de la siguiente manera:
“De acuerdo con las exposiciones de las partes, este Tribunal considera que han quedado como hechos controvertidos:
Que según el actor, que el inmueble constituido por un Edificio denominado Franco situado en la avenida 12 con calle 18, distinguido con el número 78- 17, en jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en la cual la ciudadana Floriene Blanco Echezuria posee en calidad arrendataria un apartamento signado con el número 2, se encuentra en estado de deterioro progresivo presentando grietas, hongos y desprendimientos tanto en las paredes como en la losa del techo, así como de las cuatro (4) fechadas que lo conforman, adicionando que la losa del techo no presenta manto asfáltico por lo que se presentan innumerables filtraciones que ponen en riesgo dicha infraestructura, señalando que el edificio esta catalogado como no habitable, y en virtud que la parte demandada señala que el edificio es habitable, estima esta Juzgadora que le corresponde a la parte actora demostrar que el Edificio Franco ubicado en la avenida 12 con calle 18, distinguido con el número 78- 17, en jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, se encuentra en estado de no habitable para vivienda”
En el lapso probatorio, la demandada opuso a la demandante toda la documentación que cursa en autos, solicitó se practique experticia sobre el Edificio Franco, antes determinado, sobre los siguientes puntos:

1. Tiempo de la edificación y su uso a través del tiempo
2. Estado físico y mantenimiento del mencionado edificio, tanto en la parte interna como externa
3. La tipología de la edificación
4. Ubicación física del inmueble
5. Habitabilidad del edificio
La parte actora en el lapso probatorio, ratificó los instrumentos consignados con el escrito de demanda.

En fecha 29 de julio de 2015, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes, fijando oportunidad para el nombramiento de expertos, fijando un lapso de treinta (30) días para la evacuación de las pruebas.
Evacuadas las pruebas, el Tribunal fijó oportunidad para celebrar la audiencia oral y pública

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Ahora bien, el artículo 506 Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Y el artículo 1.354 del Código Civil, señala:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este sentido, la doctrina ha sostenido sobre la carga de la prueba, que: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable”

Considerando las reglas de la carga de la prueba, se observa que la parte demandada aduce que no es cierto que el edificio este inhabitable a pesar de los daños ocasionados por la parte actora, y promueve prueba de experticia sobre el Edificio Franco ubicado en la esquina de la calle 12 con Avenida 78 ( antes Dr. Portillo), con el objeto que los expertos determinen el tiempo de la edificación y su uso a través del tiempo; estado físico y mantenimiento del mencionado edificio en la parte interna como externa y la tipología del edificio; ubicación del edificio y habitabilidad del edificio. Sobre la experticia promovida por la parte actora y admitida por el Tribunal, se designaron los expertos, los cuales aceptaron sus respectivos cargos y prestaron el juramento de Ley, y consignaron su informe en fecha 17 de enero del presente año, lo cual no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, compareciendo a la Audiencia Oral, dos de los tres expertos Ingeniero CRISTOBAL BELLOSO y ARLENA PORTILLO VALBUENA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 2.881.409 y 3.521.197 e inscritos en el Colegio de Ingenieros bajo los números 10.830 y 11.606 respectivamente, tomando el derecho de palabra el Ingeniero CRISTOBAL BELLOSO, antes identificado, quien expuso la metodología y las conclusiones que los conllevaron a determinar lo siguiente:

“...Después del Estudio y Análisis de los Escritos emitidos por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia:

• Resolución Nº 003 -2013, de fecha 11 de enero de 2013

• Constancia de actuación Nº 0034-14 de fecha 29 de Enero de 2014

• Correspondencia 0241-13 de fecha 21 de Agosto de 2013

• Informe de Inspección de fecha 20 de Diciembre de 2012

Así como también, después de las inspecciones en sitio y de las investigaciones periciales realizadas, se determinó que el EDIFICIO FRANCO se encuentra en pésimas condiciones estructurales para ser habitado y en mucho riesgo, por las condiciones de los servicios referentes a agua, electricidad y gas, entre otros…”

Ahora bien, dicho informe lo aprecia esta Sentenciadora en todo su valor probatorio, dado a la motivación de dicha experticia y la tecnicidad de los expertos en su dictamen, y por cuanto ésta es una prueba idónea para la determinar la inhabitabilidad del edificio, en virtud que la demandada ocupa en calidad de arrendataria el apartamento No 2, haciendo por tanto dicha experticia prueba plena y fehaciente en que el Edificio Franco se encuentra en pésimas condiciones estructurales para ser habitado y en mucho riesgo por las condiciones de los servicios referentes a agua, electricidad y gas, entre otros. Así se declara.

Corresponde ahora analizar el resto del caudal probatorio, la parte demandante trajo al juicio copia simple del contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario del inmueble, ciudadano JOSE RAFAEL FRANCO VIVAS y FLORLENE BLANCO ECHEZURRIA, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de julio de 2009, anotado bajo el Nº 24, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, como no fue impugnado se considera fidedigno, que se valora como un instrumento autentico, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, que deriva la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble; consignó copia certificada del documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito Inmobiliario de Maracaibo, de fecha 14 de noviembre de 2012, inscrito bajo el Nº 2012.2719, asiento registral 1, matriculado con el Nº 479.21.5.1.798, correspondiente al libro de Folio Real del año 2012, se aprecia como un instrumento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, que acredita la titularidad de la propiedad a nombre de la sociedad mercantil SUKO IMPORT C.A. y de la consiguiente subrogación como arrendadora del apartamento; copia certificada de la notificación realizada por la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 15 de marzo de 2013, en la cual se constata la notificación de la subrogación como arrendadora de la demandante, prevista en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, así como de la resolución Nº 03-2013 de fecha 11 de enero de 2013, emanada del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; copia certificada de Resolución número 003-2013, de fecha 11 de enero de 2013, emanada del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que se valora como instrumento administrativo, cuyo contenido no fue desvirtuado por la prueba de experticia promovida por la parte demandada, por contrario fue apreciado por los expertos como un estudio previo a su actividad pericial, cuyo organismo dictaminó NO HABITABLE la estructura referente al inmueble de uso residencial y comercial denominado Edificio Franco ubicado en la avenida 12, can calle 78 (Dr., Portillo) signado con el número 78-17, presenta ALTO RIESGO, factor por lo cual se transforma en un riesgo potencial para quienes lo habitan, por lo que se recomienda su desalojo a la brevedad posible; copia certificada del Informe de Inspección de fecha 20 de diciembre de 2012, dirigido a la ciudadana Nora de Barboza, en su carácter de Directora de Ingeniería Municipal del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dictamen que se valora como instrumento administrativo cuyo contenido no fue desvirtuado con la prueba de experticia, sino en contrario fue considerado por los expertos como un estudio previo a su actividad pericial, mediante el cual concluyeron dicho Departamento de Ingeniería Municipal que el inmueble ubicado en el Edificio Franco situado en la avenida 12, con calle 78 (Dr., Portillo), signado con el número 78-17, se encuentra en condiciones de alto riesgo debido a la falta de mantenimiento preventivo, presenta grietas y desprendimiento de friso producto del asentamiento de la estructura y las filtraciones existentes, que de continuar con el deterioro progresivo la estructura puede generar el colapso de la misma. Así como también de las instalaciones eléctricas, aguas blancas, aguas servidas.
En razón de los hechos y las pruebas aportadas por la parte actora, en criterio de esta Juzgadora ha quedado demostrado la inhabitabilidad del EDIFICIO FRANCO, situado en la avenida 12 con calle 18 (Dr. Portillo), distinguido con el Nº 78-17, en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, donde esta ubicado el apartamento signado Nº 2 del mentado edificio, que ocupa la parte demandada en calidad de arrendataria. Así se decide.

En relación al derecho de preferencia para adquirir el mentado apartamento alegado por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, observa el Tribunal que ciertamente que tal argumento fue aducido en su escrito de contestación, pero el mismo no fue interpuesto mediante reconvención para entrar a dilucidar si a la ciudadana FLORLENE ECHEZURRIA le correspondía ese derecho de subrogarse en la venta efectuada del edificio, en tal sentido, se desestima dicha alegación. Así de declara.

Por todos los fundamentos expuestos, este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, declara CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, incoada por la sociedad mercantil SUKO IMPORT C.A., en contra de la ciudadana FLORLENE BLANCO ECHEZURRIA.
En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 02 ubicado del EDIFICIO FRANCO, situado en la avenida 12 con calle 18 (Dr. Portillo), distinguido con el Nº 78-17, en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y de conformidad con el artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se ordena oficiar de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para la ubicación de un refugio temporal en una vivienda digna o una vivienda digna definitiva, para la demandada y su grupo familiar, una vez que el presente fallo quede definitivamente firme.
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente juicio.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintiuno (21) días del mes marzo de dos mil diecisiete (2017). Años: 206 de la Independencia y 158 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

ABOG. GLENY HIDALGO ESTREDO

LA SECRETARIA SUPLENTE

ABOG. MARYLUZ PARRA VARGAS
En la misma fecha se consignó y publicó el dispositivo del fallo en el expediente respectivo, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.). Se expidió la copia y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA SUPLENTE.