TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 3264

Recibido de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos la anterior demanda de CUMPLIMIENTO DE ACUERDO CONTENTIVO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, y DESALOJO constante de siete (7) folios útiles y sus anexos constantes de ciento seis (106) folios útiles, incoada por la abogada en ejercicio GLADYS TAM de PINTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 14.870, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano JOSE ENRIQUE CHANG ROSALES, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V-1.656.671 y domiciliado en Miami Estado Florida Estados Unidos de Norteamérica, en contra del ciudadano ROBERTO KWONG CHEUNG, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V-14.629.168 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Se le da entrada y el curso de ley, fórmese expediente y numérese. El Tribunal a los fines de pronunciarse sobre su admisión, hace las siguientes consideraciones:

De un estudio al escrito libelar se observa que la abogada GLADYS TAM de PINTO, actuando en representación del ciudadano JOSE ENRIQUE CHANG ROSALES, demanda al ciudadano ROBERTO KWONG CHEUNG, ambos anteriormente identificados, cuya pretensión está dirigida al CUMPLIMIENTO DEL ACUERDO suscrito por las partes ante la Superintendecia de Arrendamiento de Vivienda, Región Zulia, el día veintitrés (23) de diciembre de 2013, contentivo del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, peticionado al efecto, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, y a su vez, demanda de forma subsidiaria el DESALOJO del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en la referida audiencia.

A los fines de fundamentar sus pretensiones, el accionante alega que el de cujus ciudadano JOSE CHANG ON, quien en vida fuera mayor de edad, titular de la cédula de
identidad número V- 3.484.281 y padre del accionante, celebró un contrato verbal de arrendamiento con el causante CHING CHUEN KWONG CHUN, quien según los alegatos de la parte actora, en español se hace llamar MANUEL KWONG, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 9.744.462. Asimismo, alega que el contrato tenia por objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación que sobre la misma existe, la cual posee una superficie de 777 Mts2 y tiene una forma hexagonal irregular, ubicada en la calle Santa Maria del Municipio Santa Maria del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos son NORTE: Calle Santa Maria, SUR: propiedad de Luisa Bersares de Reyes y terreno de Miguel Angel Nava, ESTE: Terreno de José Chang On y OESTE: Casa Quinta las mercedes de Aponte y propiedad de Luisa Bersares de Reyes, inmueble signado con el número 3G-43, calle Santa Maria y cuya casa tiene un área de construcción de 472 Mts2, indicando su respectivo plano de mesura y cédula catastral la actual dirección del referido inmueble, siendo que el mismo actualmente se encuentra ubicado en la calle Santa Maria (calle 80) entre Av. 3G y 3H signada con el numero 3G-43 Sector Bella Vista, actual Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ello según constancia emitida por la Oficina Municipal de Catastro signada con el número 0120710 de fecha 5 de enero de 2015, siendo que al momento del fallecimiento del causante CHING CHUEN KWONG CHUN, quien según los alegatos de la parte actora en español se hace llamar MANUEL KWONG, antes identificado, quedaron habitando en el referido bien Inmueble su cónyuge y sus dos hijos siendo uno de ellos la parte demandada, ciudadano ROBERTO KWONG, antes identificado, negándose los mismos a cumplir con la obligación de pagar las cuotas de arrendamiento pautadas.

Que una vez que el accionante procede a realizar los trámites correspondientes a la herencia, procede la referida parte a regularizar ante el organismo competente, esto es, ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, el contrato de arrendamiento verbal celebrado por su padre, ciudadano JOSE CHANG ON, con el progenitor del demandado, esto es, con el ciudadano CHING CHUEN KWONG CHUN, quien según los alegatos de la parte actora en español se hace llamar MANUEL KWONG, ambos fallecidos y antes identificados, procediendo en la audiencia CONCILIATORIA celebrada en fecha 23 de diciembre de 2013, ante la Oficina Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas Región Zulia, con la presencia de la apoderada judicial de la parte actora abogada en ejercicio GLADYS TAM DE PINTO, antes identificada y el abogado en ejercicio GERARDO BARALT LUZARDO inscrito en el inpreabogado con el numero 17898, actuando en el referido acto como apoderado judicial del ciudadano ROBERTO KWONG, parte demandada, a suscribir un acuerdo para regular la relación arrendaticia existente entre las partes, estableciendo para tales efectos un nuevo canon de arrendamiento, comprometiéndose así la parte demandada a cancelar un
canon de arrendamiento mensual de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) contados a partir del mes de enero del año 2014 y que por cuanto en la referida audiencia la parte demandada manifestó su voluntad de adquirir el inmueble en cuestión, ambas partes se comprometieron a realizar todos los tramites necesarios para suscribir una futura compra-venta respecto del inmueble objeto de la relación arrendaticia, quedando como carga del ciudadano ROBERTO KWONG, el mantenimiento de las condiciones de habitabilidad del inmueble, ello hasta tanto sea suscrita la referida compra-venta, así como los pagos concernientes a los impuestos municipales e igualmente facilitando el acceso del personal de la Alcaldía a los fines de obtener los datos de mesura del Terreno, cedula catastral y demás documentos necesarios para la futura compra-venta.

Ahora bien alega la parte actora que en virtud del paso del tiempo, sin que dicho ciudadano cumpliera con el acuerdo homologado en la mencionada audiencia de conciliación, en el cual manifestó su deseo de comprar el referido inmueble, la parte accionante acudió ante este Juzgado a los fines de demandar el cumplimiento del acuerdo celebrado, así como también solicitar el Desalojo del bien Inmueble que el demandado actualmente ocupa solicitando para tales efectos expresamente lo siguiente:

“… consecuencia de ello procedo a demandar a dicho ciudadano LA EJECUCION FORZADA DEL ACUERDO, Y QUE ESTE TRIBUNAL ORDENE A DICHO CIUDADANO LA REPARACIÓN TOTAL DEL INMUEBLE COMO FUE ACORDADO, Y ASUMA EL TOTAL MANTENIMIENTO DEL MISMO Y SE FIJEN LAS CONDICIONES PARA LA VENTA. En caso de que dicho ciudadano no cumpla con iniciar a la brevedad las reparaciones del inmueble, y por ende proceder a un acuerdo de venta sobre el mismo, solicito que este tribunal proceda a ordenar el DESALOJO DE DICHO CIUDADANO ROBERTO KWONG, quien es VENEZOLANO, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD v- 14.629.168, DE ESTE DOMICILIO conjuntamente con su madre, para que me haga entrega del inmueble, para poder su propietario disponer del mismo…”
(…omissis…)
PETITORIO.
En virtud de la presente demanda solicito que el ciudadano ROBERTO KWONG quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro. V- 14.629.168, soltero, de este domicilio convenga o a ello se condenado por el Tribunal a su digno cargo en: PRIMERO: En OBLIGAR al demandado de autos, a la reparación total del inmueble y dar cumplimiento al acuerdo suscrito ante el Sunavi. En caso contrario se condene a dicho ciudadano en desalojar totalmente de personas y cosas el inmueble que ocupa en calidad ARRENDATARIO, de la forma y manera indicada en el texto del libelo, en el estado de abandono que dicho inmueble se encuentra con el objeto de un futuro muy cercado de proceder a la DEMOLICIÓN DEL MISMO, toda vez que dicho inmueble se encuentra en avanzado estado de deterioro. Me haga entrega de las llaves de acceso al inmueble para evitar el rompimiento de cerraduras para el acceso del mismo....”

Debido a los argumentos antes expuestos, se observa que la pretensión esgrimida en el libelo de la demanda está dirigida no solo al CUMPLIMIENTO del acuerdo que conlleva la celebración de un contrato de opción de compra venta, pactado ante la Superintendecia de Arrendamiento de Vivienda, Región Zulia, en fecha 23 de diciembre de 2013, sino que el mismo persigue de forma subsidiaria la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia a través del DESALOJO del mismo, demandando para tales efectos al ciudadano ROBERTO KWONG CHEUNG, antes identificado, en su condición de arrendatario del inmueble objeto de la presente demanda y promitente comprador, estimando la demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 847.500,00), equivalentes a DOS MIL OCHOCIENTAS VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.825 U.T.).

Ahora bien, el artículo 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
Artículo 77. “El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.”
Artículo 78. “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.”

Al respecto, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra comentada “Código de Procedimiento Civil” Tomo I, Caracas, 1995, Páginas 269-270, señaló:

“El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda (supuesto de este artículo) o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente (supuesto del Art. 81). La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas (sic) causas (Art. 52).
…omissis…
Tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda si deben ser decididas según procedimientos incompatibles entre sí (cfr en igual sentido ord. 3° Art. 81). Por ej., la acción de cumplimiento de contrato y de rendición de cuentas discurren por procedimientos distintos, inconciliables. Igual prohibición existe respecto a la demanda invocada por vía reconvencional (Art. 366). Pero téngase en cuenta que, como aclaramos al pie del artículo 81, no es lo mismo incompatibilidad que franca disparidad. Por ende, el juez debe morigerar si los procedimientos son inconciliables realmente”

Conforme a lo antes expresado, deduce esta Juzgadora que a tenor de la norma legal y fundamentado en el principio de la economía procesal, se permite al actor acumular en el libelo de la demanda cuantas pretensiones quiera hacer valer en juicio; no obstante, dicha libertad tiene sus límites en el artículo 78 de la referida normativa adjetiva, al establecer que no se pueden acumular pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni aquellas que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, estableciéndose por último, que tampoco procede la acumulación en aquellas pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sobre este último particular, se observa su importancia, ya que seria totalmente contradictorio sustanciarse dos o más pretensiones en una misma causa, cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí y cuyas pretensiones se excluyen mutuamente conllevando a la inestabilidad de un proceso judicial, lo cual contraria el principio constitucional del debido proceso.

Sobre la figura de la inepta acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 596 de fecha 15 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, estableció:

“…Por vía de consecuencia, al haberse permitido la acumulación de dos pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, la recurrida infringió el citado artículo 78. En consecuencia, por mandato de dicho artículo no podían acumularse en el mismo escrito de la demanda dichas pretensiones, por lo que la Sala estima que la demanda es inadmisible, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo en donde, además se declarará la nulidad de todo lo actuado en esta causa. Así se establece (sic).”(Subrayado del Tribunal)

De lo antes indicado, se observa que la figura de la inepta acumulaciones de pretensiones es de orden público, es por ello que el Juez debe hacer pronunciamiento al respecto de oficio, declarando la inadmisibilidad de la demanda en aquellos casos donde se verifique, a tenor de lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 341 ejusdem que reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...” (Resaltado del Tribunal)

A tales efectos, conforme a la Resolución No. 2006-00066 de fecha dieciocho (18) de octubre de 2006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha dieciocho (18) de enero de 2007, con el No. 352.066, se estableció en el artículo 1 y 2, lo siguiente:

“Artículo 1: Se tramitarán por el procedimiento oral las causas a que se refiere el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, con excepción de las previstas en el ordinal segundo, siempre que el interés principal de la demanda no exceda en bolívares, al equivalente a dos mil novecientas noventa y nueve unidades tributarias (2.999 U.T.).

Artículo 2: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, todos los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Maracaibo, como tribunales pilotos, serán competentes para tramitar las causas por el procedimiento oral a que se refiere el artículo 1 de esta Resolución.”

Asimismo, la Resolución No. 2009-0006 de fecha dieciocho (18) de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha dos (2) de abril de 2009, con el No. 39.152, se estableció en los artículos 1 y 2, lo siguiente:
“Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T)
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía excede las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.

Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquiera otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.);…”

En este sentido, de un estudio de ambas resoluciones, se observa que aquellas causas que se sustancien por ante los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuya cuantía exceda de UN MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.500 U.T.), pero no sobrepasen las TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 U.T.), deberán ser sustanciadas por el procedimiento
oral regulado en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en el caso de marras, se observa que al ser estimada la demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 847.500,00), equivalentes a DOS MIL OCHOCIENTAS VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.825 U.T.) la causa en consecuencia debe ser sustanciada por los trámites del procedimiento oral, en este caso, la pretensión de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, ya que la pretensión dirigida al DESOLOJO DEL INMUEBLE derivados del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tiene conforme a la normativa legal que regula la materia, una sustanciación especial.

En este orden de ideas, el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha veintiuno (21) de octubre de 2011, con el No. 39.783, estableció lo siguiente:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativa al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.”

De lo antes señalado, se observa que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que las acciones derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, serán sustanciadas por el procedimiento oral regulado en dicho texto legal, por lo cual la pretensión efectuada por la abogada GLADYS TAM de PINTO, en su condición de apoderada judicial del ciudadano JOSE ENRIQUE CHANG ROSALES, dirigida al DESOLOJO DEL INMUEBLE DADO EN ARRENDAMIENTO, demandado para ello al ciudadano ROBERTO KWONG CHEUNG, en su condición de arrendatario, solo puede sustanciarse por el singularizado procedimiento, siendo este de aplicación exclusiva y excluyente, aún cuando dicha pretensión se haya invocado de forma subsidiaria.

En virtud de ello, y siendo que las pretensiones de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, la cual conforme a la estimación de la demanda efectuada por la actora debe sustanciarse por el procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y la pretensión dirigida a la DESALOJO DEL INMUEBLE DADO EN ARRENDAMIENTO debe tramitarse conforme a las reglas del procedimiento oral establecido en la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, siendo dichos procedimientos manifiestamente incompatibles entre sí, ya que a pesar que en ambos los caracteriza el principio de la oralidad, los estadios procesales así como sus lapsos son distintos, esta Operadora de Justicia conforme a los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, le resulta forzoso declarar INADMISIBLE la presente demanda, al existir una norma que prohíbe la acumulación de pretensiones en un mismo escrito libelar, cuyos procedimientos son incompatibles entre sí. Así se determina.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: INADMISIBLE LA DEMANDA de CUMPLIMIENTO DE ACUERDO CONTENTIVO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, y DESALOJO intentada por la abogada en ejercicio GLADYS TAM de PINTO, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano JOSE ENRIQUE CHANG ROSALES, en contra del ciudadano ROBERTO KWONG CHEUNG, todos plenamente identificados.

SEGUNDO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZA,

Abog. AURIVETH MELÉNDEZ

LA SECRETARIA,

ABOG. MARGIE PIRELA

En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) se publicó la anterior sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva en el expediente No. 3264.-
LA SECRETARIA,

ABOG. MARGIE PIRELA