TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.685.709.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ALEJANDRO CANONICO, LJUBICA JOSIC RAMIREZ, HEND BRENDA MOUAWAD, ANDRES EDUARDO NOVOA CAVALIERI, MARIANNY RODRIGUEZ y NERYS BETANCOURT SALAZAR, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 63.038, 69.418, 155.225, 180.462, 192.662 y 167.536, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.824.474.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados JESUS RAFAEL GARCIA ESPINOZA, GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, MARIA GABRIELA FERNANDEZ SANCHEZ y AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ VELASQUEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 17.291, 12.073, 115.010 y 192.548, respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de la sentencia dictada en fecha 31.10.2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 16.12.2016.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 20.01.2017 (f. 221 de la segunda pieza) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 23.01.2017 (f. 222 de la segunda pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
Por auto de fecha 23.01.2017 (f. 223 al 229 de la segunda pieza), no se admitió la representación conferida al abogado MANUEL ENRIQUE CAMEJO CASTELLANOS para actuar en este juicio, por lo cual la presente causa continuaría su curso ante este mismo Tribunal.
En fecha 30.01.2017 (f. 230 de la segunda pieza), se declaró desierta la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de las partes.
Por auto de fecha 09.02.2017 (f. 231 de la segunda pieza), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir de esa fecha exclusive.
Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD en contra del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, ya identificados.
Fue admitida la reforma de la demanda por auto de fecha 18.10.2013 (f. 42 y 43), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, para que compareciera por ante ese Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra; siendo librada la correspondiente boleta de citación en esa misma fecha.
En fecha 28.10.2013 (f. 46), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se decretara la medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda.
En fecha 13.11.2013 (f. 48), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia insistió en el decreto de la medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda.
En fecha 04.12.2013 (f. 49), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de citación que se le libró a la parte demandada, por cuanto no lo pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 06.12.2013 (f. 65), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa del numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad o interés en el actor para promover esta demanda y dio contestación al fondo.
En fecha 13.12.2013 (f. 256), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 16.12.2013 (f. 424 al 431), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia presentó escrito mediante el cual rechazo y contradijo la cuestión previa opuesta por el demandado.
En fecha 08.01.2014 (f. 432), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 09.01.2014 (f. 623), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13.01.2014 (f. 744), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia sustituyó reservándose su ejercicio el poder que le confirió la parte actora en los abogados ANDRES EDUARDO NOVOA CAVALIERI, MARIANNY RODRIGUEZ y NERYS BETANCOURT SALAZAR.
Por auto de fecha 17.01.2014 (f. 749 y 750), se admitieron las pruebas promovidas por las partes; se ordenó librar oficios a la entidad bancaria Banesco, Fiscalía Tercera del Ministerio Público de este Estado y a la Guardia Nacional Bolivariana. Asimismo, se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las 9:30, 10:00 y 10:30 de la mañana, para oir las deposiciones de los testigos MARISEL PILA, JAIRO CARDONA y RAED ABOU, respectivamente. Igualmente, se fijó las 2:30 de la tarde del tercer (3°) día de despacho siguiente, para la evacuación de las pruebas de inspección judicial a evacuarse en el sitio web www.bcv.org.ve y a las 3:00 de la tarde, para evacuar la inspección judicial a efectuarse en el local comercial objeto del contrato cuya resolución se pretende. Asimismo, se fijó las 9:00 de la mañana del tercer (3°) día de despacho siguiente, para que las partes procedan a la designación de los expertos conforme al artículo 452 del Código de Procedimiento Civil; siendo librados los oficios correspondientes en esa misma fecha.
Por auto de fecha 17.01.2014 (f. 754), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva.
SEGUNDA PIEZA.-
Por auto de fecha 17.01.2014 (f. 1), se aperturó la segunda pieza del presente expediente.
Por auto de fecha 21.01.2014 (f. 3), se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a las 10:30 de la mañana, para proceder a nombrar un practico en informática para que acceda a la pagina http://www.bcv.org.ve/ e informe al Tribunal lo solicitado por el promovente.
En fecha 23.011.2014 (f. 4), compareció el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, con el carácter que tiene acreditado en autos e impugnó la sustitución de poder realizada por el abogado ALEJANDRO CANONICO.
En fecha 23.01.2014 (f. 5), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para evacuar las testimoniales de los ciudadanos JAIRO CARDONA y RAED ABOU.
En fecha 23.01.2014 (f. 6), tuvo lugar el acto de designación de expertos, designadote como tales a los ciudadanos CRISCEL PAEZ y ELEANOR RAMOS.
En fecha 23.01.2014 (f. 12), el Tribunal designó como experto a la ciudadana JOHANNA SCHUTTE, quien debía comparecer al tercer (3°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana.
En fecha 23.01.2014 (f. 13), se declaró desierto el acto de la testigo MARISEL PIÑA, en virtud de su falta de comparecencia.
En fecha 23.01.2014 (f. 14), se declaró desierto el acto del testigo JAIRO CARDONA, en virtud de su falta de comparecencia.
En fecha 23.01.2014 (f. 15), se declaró desierto el acto del testigo RAED ABOU, en virtud de su falta de comparecencia.
En fecha 23.01.2014 (f. 16), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se negara la petición del apoderado de la parte actora de que se fije una nueva oportunidad para que los testigos que promovió rindan declaración.
En fecha 23.01.2014 (f. 17 al 21), tuvo lugar la inspección judicial en el Centro Comercial Virgen del Valle, local L-1, situado entre las calles Mariño e Igualdad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado.
En fecha 30.01.2014 (f. 22 al 25), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se negara la petición del apoderado de la parte actora de que se fije una nueva oportunidad para que los testigos que promovió rindan declaración.
En fecha 30.01.2014 (f. 26), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia sustituyó reservándose su ejercicio el poder que le confirió la parte actora en los abogados ANDRES EDUARDO NOVOA CAVALIERI, MARIANNY RODRIGUEZ y NERYS BETANCOURT SALAZAR.
En fecha 30.01.2014 (f. 27), compareció el abogado NERYS BETANCOURT, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia insistió en que se fijara una nueva oportunidad para la evacuación del testigo.
En fecha 31.01.2014 (f. 28), se difirió la oportunidad para la designación del practico en informática para las 2:45 de la tarde de ese mismo día.
En fecha 31.01.2014 (f. 29 y 30), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se negara la petición del apoderado de la parte actora de que se fije una nueva oportunidad para que los testigos que promovió rindan declaración.
En fecha 31.01.2014 (f. 31), se designó como practico en informática al ciudadano BRAULIO VICENTE MARVAL NORIEGA, quien estando presente aceptó el cargo y juró cumplir el mismo.
En fecha 31.01.2014 (f. 32 al 34), tuvo lugar la inspección judicial en la pagina http://www.bcv.org.ve/.
En fecha 04.02.2014 (f. 46), compareció la experto contable CRISCEL JOSEFINA PAEZ FARIAS quien aceptó dicho cargo y se comprometió a cumplir el mismo.
En fecha 04.02.2014 (f. 47), compareció la experto contable ELEANOR MARIA SANCHEZ RAMOS quien aceptó dicho cargo y se comprometió a cumplir el mismo.
En fecha 04.02.2014 (f. 48), compareció la experto contable JOHANNA SCHUTTE quien aceptó dicho cargo y se comprometió a cumplir el mismo.
En fecha 04.02.2014 (f. 49 y 50), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se desestimara la inspección evacuada en 31.01.2014, ya que su evacuación fue irregular.
En fecha 04.02.2014 (f. 51), compareció el abogado NERYS BETANCOURT, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se fijara un nueva oportunidad para la evacuación de los testigos.
En fecha 05.02.2014 (f. 52 y 53), compareció el abogado NERYS BETANCOURT, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia insistió en hacer valer la inspección judicial hecha a la página web del Banco Central de Venezuela.
En fecha 06.02.2014 (f. 54 al 56), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se negara la petición del apoderado de la parte actora de que se fije una nueva oportunidad para que los testigos que promovió rindan declaración.
Por auto de fecha 06.03.2014 (f. 59), se negó la fijación de nueva oportunidad para oir la declaración de los testigos promovidos por la parte actora.
En fecha 21.03.2014 (f. 60 al 62), compareció la experto contable CRISCEL PAEZ y presentó informe técnico.
En fecha 21.03.2014 (f. 63 al 66), compareció la experto contable JOHANNA SCHUTTE y presentó informe pericial.
En fecha 27.03.2014 (f. 67 al 70), compareció la experto contable ELEANOR RAMOS y presentó informe pericial.
En fecha 27.03.2014 (f. 71 al 73), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual solicitó se declarara nula la experticia realizada y consignada irregularmente en tres informes los días 21 y 27 de marzo del año 2014.
En fecha 28.03.2014 (f. 75), compareció el abogado NERYS BETANCOURT, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia se opuso a la impugnación de los informes de las expertos contables realizada por el apoderado de la parte demandada y en ese acto insistía en hacer valer los mismos.
En fecha 30.04.2014 (f. 79), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó copia de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 08.04.2014 mediante la cual se declaró inadmisible la demanda interpuesta por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA en el expediente N° 11.531.
En fecha 23.04.2014 (f. 105), se agregó a los autos el oficio N° 2491 librado en fecha 15.04.2014 por el Comandante del Destacamento N° 76 de la Guardia Nacional Bolivariana.
En fecha 14.05.2014 (f. 106), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó el abocamiento del Juez.
Por auto de fecha 15.05.2014 (f. 107), el Juez se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 20.05.2014 (f. 106), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó copia fotostática del expediente N° 08576/14del archivo de este Juzgado que demuestra que la sentencia dictada en fecha 08.04.2014 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual tiene relación con la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346b del Código de Procedimiento Civil que opuso en el presente juicio, fue objeto de un recurso de apelación el cual conoce y sustancia actualmente éste Juzgado Superior.
En fecha 16.06.2014 (f. 117), compareció el abogado NERYS BETANCOURT, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se ratificaran los oficios Nros. 021-14 y 022-14 dirigidos a la entidad bancaria Banesco y a la Fiscalía Tercera del Ministerio Público; lo cual fue acordado por auto de fecha 17.06.2014 (f. 118), y librándose los correspo0ndientes oficios en esa misma fecha.
Por auto de fecha 16.07.2014 (f. 121), se agregó a los autos el oficios emanado de la Fiscalía Tercera del Ministerio Público de este Estado.
Por auto de fecha 28.01.2015 (f. 123), se agregó a los autos el oficios emanado de Banesco.
Por auto de fecha 19.02.2015 (f. 126), se agregó a los autos el oficios emanado de Banesco.
En fecha 19.02.2015 (f. 129), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se dictara sentencia.
En fecha 25.02.2015 (f. 130), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia manifestó que no se puede proceder a dictar sentencia en la presente causa, debido a que la sentencia dictada en fecha 08.04.2014 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fue objeto de un recurso de apelación el cual conoce y sustancia actualmente este Juzgado Superior.
En fecha 01.06.201 (f. 131), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia reitero la solicitud de sentencia.
En fecha 17.09.2015 (f. 132), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia manifestó que contra la sentencia que el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial produjo el día 30.04.2015 interpusieron recurso de casación el cual fue admitido el Apia 14.07.2015, y por cuanto no habiendo sentencia firme en la causa alegada como cuestión prejudicial, no se puede proceder a dictar sentencia en la presente causa.
En fecha 21.04.2016 (f. 137), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia informó que el recurso de casación interpuesto por la parte demandada fue declarado sin lugar y a tal fin adjunta copia de la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y en virtud de ello, solicita se dicte sentencia.
En fecha 13.06.2016 (f. 165), compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Jueza.
Por auto de fecha 15.06.2016 (f. 166), la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa y en consecuencia, se ordenó notificar de dicho abocamiento a la parte demandada; siendo librada la correspondiente boleta en esa misma fecha.
En fecha 26.09.2016 (f. 168), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada.
En fecha 26.09.2016 (f. 170 al 171), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia manifestó que la cuestión previa sobre la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, es procedente en todas y cada una de sus partes y así debe decidirlo el Tribunal.
En fecha 31.10.2016 (f. 185 al 202), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; parcialmente con lugar la demanda; con lugar la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia, se ordenó la entrega material del inmueble arrendado; y sin lugar el pago de la cantidad de ocho mil ochenta y un bolívares con treinta céntimos (Bs. 8.081,30) por concepto de daños y perjuicios solicitados.
Por auto de fecha 01.11.2016 (f. 203), se agregó a los autos el oficio N° 26.769/16 de fecha 25.10.2016 emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 01.11.2016 (f. 205), se ordenó notificar a las partes de la sentencia; siendo libradas las correspondientes boletas en esa misma fecha.
En fecha 14.11.2016 (f. 207), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora.
En fecha 30.11.2016 (f. 209), compareció el abogado GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó el poder que acredita su representación; se dio por notificado de la sentencia e interpuso recurso de apelación en contra de la misma.
En fecha 30.11.2016 (f. 216), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada, en virtud de que se dio por notificada mediante diligencia en el presente juicio.
En fecha 08.12.2016 (f. 219), compareció el abogado GUSTAVO MORENO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló una vez mas de la sentencia y ártico el contenido de la diligencia que presentó el 30.11.2016; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 16.12.2016 (f. 220), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto de fecha 17.01.2014 (f. 1), se aperturó el cuaderno de medidas.
Por auto de fecha 28.11.2013 (f. 2 al 5), de conformidad con lo establecido en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó a la parte solicitante a que ampliara el requisito contenido en el artículo 585 eiusdem, referido al fumus boni iuris o la presunción grave del derecho que se reclama y el medo de prueba que constituya presunción grave de esa circunstancia.
En fecha 04.12.2013 (f. 6), compareció el abogado JESUS GARCIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito mediante el cual se dio por citado en el presente juicio y solicitó que se negara la medida solicitada.
Por auto de fecha 20.01.2014 (f. 49), se agregó a los autos el oficio N° 25.009/13 de fecha 18.12.2013 emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA.-
CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1.- Copia fotostática (f. 31 al 35) del documento autenticado en fecha 05.03.2009 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, bajo el N° 42, Tomo 13 de la cual se infiere que la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ, representada por el Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA, a quien se denominó LA ARRENDADORA y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, a quien se denominó EL ARRENDATARIO, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que LA ARRENDADORA daba en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma en este concepto, parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada en el nivel planta baja de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros (67,96 mts.2) y de ochenta y ocho metros cuadrados con veinte centímetros (88,20 mts.2), en el Nivel Mezzanina, para un total de área de ciento cincuenta y seis metros cuadros con dieciséis centímetros (156,16 mts.2), situado en el edificio Centro Comercial Virgen del Valle, dicho inmueble esta identificado con el N° (PB-) y se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado; que el canon mensual de arrendamiento del inmueble objeto de este contrato se ha convenido para el primer año de vigencia en la cantidad de dos mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 2.800,00) mensuales. Para el segundo año de vigencia del presente contrato el canon de arrendamiento será de tres mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 3.800,00) mensuales, que deberá pagar EL ARRENDATARIO, lo correspondiente a este periodo a partir del día 15.02.2010 hasta el 15.02.2011. Este canon se obliga a pagar por mensualidades vencidas, libre de cualquier retención, dentro de los tres (3) primeros días de cada mes con toda puntualidad en el domicilio u oficina de LA ARRENDADORA, o su representante legal, ubicada en la calle Jesús María Patiño, C/Comercial San Fernando, Escritorio Jurídico Bourgeon & Bourgeon Asociados, PB, oficina 10, Porlamar, y que EL ARRENDATARIO, declara conocer, sin perjuicio que éste lo pueda cobrar directamente en el local arrendado, personalmente o por intermedio de su representante. En caso de que dicho pago, no se realice en el plazo antes estipulado, EL ARRENDATARIO, debiere pagar el equivalente a un (1) canon de arrendamiento, por concepto de gastos de cobranza y administración, y en caso de que tenga que recurrirse a los servicios profesionales de un abogado, deberá pagar además los honorarios profesionales correspondientes y las costas extra – judiciales o judiciales. Esta pensión deberá ser pagada hasta que EL ARRENDATARIO, haga entrega material del inmueble arrendado y no se considerará en ningún caso, como reconducido el presente contrato, por aceptar el canon arrendaticio una vez vencido el contrato. Así mismo los cánones de arrendamiento que no sean pagados, causaran intereses moratorios calculados mensualmente a la tasa pasiva promedio para ese periodo, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela; que el presente contrato tendrá una duración de dos (2) años fijos, contado a partir del 15.02.2009 hasta el día 15.02.2011, no tomándose en cuenta la fecha de autenticación; si la hubiere, se considera como plazo fijo y así lo acepta EL ARRENDATARIO. Si de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario en su Título V artículo 38 EL ARRENDATARIO; se amparare en la prórroga legal la cual opera de pleno derecho y solicitare previamente y por escrito a LA ARRENDADORA, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este contrato, dicha prórroga será de treinta (30) días fijos improrrogables, siempre y cuando al vencimiento del término fijo se encuentre solvente en sus obligaciones contractuales. Las partes acuerdan que la prórroga surtirá un incremento en la misma proporción que establezca la tasa inflacionaria calculada por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela para el periodo correspondiente, los cuales deberá pagar EL ARRENDATARIO a partir del 15.02.2011 hasta el día 15.02.2014. Así lo acepta EL ARRENDATARIO y es fuerza de lo convenido. Las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción de este contrato; que EL ARRENDATARIO, podrá ceder, traspasar, arrendar o subarrendar el inmueble objeto de este contrato, y cualquier derecho derivado de él, total o parcialmente con el consentimiento previo y por escrito de LA ARRENDADORA, quien no reconocerá como arrendatario a ninguna otra persona que ocupe el inmueble sin dicho consentimiento. Cualquier intento de violar esta disposición, será considerado doloso y dará origen a las acciones civiles y penales pertinentes, además del derecho que compete a LA ARRENDADORA, de exigir el desalojo inmediato de la persona o personas que total o parcialmente se encuentren ocupando el inmueble objeto de este contrato; y que cuando EL ARRENDATARIO, no haya pagado el alquiler correspondiente a dos (2) mensuales consecutivas siguientes a la fecha fijada para su pago, LA ARRENDADORA, tendrá derecho a solicitar la resolución del presente contrato y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligado a dar ningún aviso previo; debiendo EL ARRENDATARIO, hacer entrega inmediata del inmueble, totalmente desocupado libre de personas y cosas, corriendo por cuenta de EL ARRENDATARIO, todos los gastos incurridos en este proceso y los daños y perjuicios que por este motivo se ocasionare.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ, representada por el Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA le dio en arrendamiento al ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ el referido inmueble; que se convino el canon mensual de arrendamiento del inmueble para el primer año de vigencia en la cantidad de dos mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 2.800,00) y para el segundo año de vigencia sería de tres mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 3.800,00), que debería pagar EL ARRENDATARIO, lo correspondiente a este periodo a partir del día 15.02.2010 hasta el 15.02.2011; que el canon se pagaría por mensualidades vencidas, libre de cualquier retención, dentro de los tres (3) primeros días de cada mes con toda puntualidad en el domicilio u oficina de LA ARRENDADORA, o su representante legal; que el contrato tendría una duración de dos (2) años fijos, contado a partir del 15.02.2009 hasta el día 15.02.2011, no tomándose en cuenta la fecha de autenticación; y que la prórroga surtirá un incremento en la misma proporción que establezca la tasa inflacionaria calculada por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela para el periodo correspondiente, los cuales deberá pagar EL ARRENDATARIO a partir del 15.02.2011 hasta el día 15.02.2014. Y así se establece.
2.- Copia fotostática (f. 36 al 41) del documento protocolizado en fecha 12.04.2013 por ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 de la cual se infiere que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le dio en venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD un local comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el denominado Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de la calle Mariño e Igualdad, sector Central, Porlamar, en jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones del Centro Comercial como de la parcela de terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de la presente venta, constan en el documento de condominio que se cita más adelante y deben considerarse plenamente reproducidos aquí, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 09.03.2007, bajo el N° 30, folios 203 al 213, Protocolo Primero, Tomo 28, Primer Trimestre del año 2007; que el inmueble objeto de esta venta tiene una superficie total aproximada de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero un decímetros cuadrados (246,01 mts.2) de los cuales ciento catorce metros cuadrados con cincuenta y un decímetros cuadrados (114,51 mts.2) corresponden a la planta baja y ciento treinta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (131,50 mts.2) corresponden a la planta alta; que la planta baja está integrada por un (1) salón, tres (3) salas de baño y escalera de acceso a la planta lata y sus linderos particulares son los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: con inmueble que es o fue propiedad de ROSARUIO RISSI y parte del Local N° 2; SUR: con fachada sur del Centro Comercial y calle Igualdad; ESTE: con fachada este del Centro Comercial y calle Mariño; y OESTE: con local comercial N° 2 de la misma edificación; que la Planta Alta está integrada por un (1) salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: L-1 Planta Alta: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con fachada sur del edificio y calle Igualdad; ESTE: con fachada este del edifico y calle Mariño; y OESTE: con local comercial N° 2 de la misma edificación; que le corresponde un porcentaje de condominio de treinta y nueve enteros con cero centésimas por ciento (39,00%) sobre los derechos y obligaciones comunes, signada con el Código Catastral N° 31.109; y que el precio de la presente venta es la cantidad de cinco millones seiscientos mil bolívares (Bs. 5.600.000,00) la cual se paga de la siguiente forma: la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) que declara haber recibido en fecha 15.03.2013, y el resto, esto es, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) que se recibe en ese acto mediante tres (3) chequeas de gerencia identificados de la siguiente forma: 1.- Cheque N° 00003771 del Banco Banesco por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00); 2.- Cheque N° 00003772 del Banco Banesco por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00); y 3.- Cheque N° 01118705 del Banco Bancaribe por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,00) a su total y entera satisfacción.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le dio en venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD el referido local comercial. Y así se establece.
EN LA ETAPA PROBATORIA.-
1.- El merito favorable de los autos.
Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se establece.
2.- Copia fotostática (f. 31 al 35) del documento autenticado en fecha 05.03.2009 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, bajo el N° 42, Tomo 13 de la cual se infiere que la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ, representada por el Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA, a quien se denominó LA ARRENDADORA y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, a quien se denominó EL ARRENDATARIO, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que LA ARRENDADORA daba en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma en este concepto, parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada en el nivel planta baja de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros (67,96 mts.2) y de ochenta y ocho metros cuadrados con veinte centímetros (88,20 mts.2), en el Nivel Mezzanina, para un total de área de ciento cincuenta y seis metros cuadros con dieciséis centímetros (156,16 mts.2), situado en el edificio Centro Comercial Virgen del Valle, dicho inmueble esta identificado con el N° (PB-) y se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado; que el canon mensual de arrendamiento del inmueble objeto de este contrato se ha convenido para el primer año de vigencia en la cantidad de dos mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 2.800,00) mensuales. Para el segundo año de vigencia del presente contrato el canon de arrendamiento será de tres mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 3.800,00) mensuales, que deberá pagar EL ARRENDATARIO, lo correspondiente a este periodo a partir del día 15.02.2010 hasta el 15.02.2011. Este canon se obliga a pagar por mensualidades vencidas, libre de cualquier retención, dentro de los tres (3) primeros días de cada mes con toda puntualidad en el domicilio u oficina de LA ARRENDADORA, o su representante legal, ubicada e la calle Jesús María Patiño, C/Comercial San Fernando, Escritorio Jurídico Bourgeon & Bourgeon Asociados, PB, oficina 10, Porlamar, y que EL ARRENDATARIO, declara conocer, sin perjuicio que éste lo pueda cobrar directamente en el local arrendado, personalmente o por intermedio de su representante. En caso de que dicho pago, no se realice en el plazo antes estipulado, EL ARRENDATARIO, debiere pagar el equivalente a un (1) canon de arrendamiento, por concepto de gastos de cobranza y administración, y en caso de que tenga que recurrirse a los servicios profesionales de un abogado, deberá pagar además los honorarios profesionales correspondientes y las costas extra – judiciales o judiciales. Esta pensión deberá ser pagada hasta que EL ARRENDATARIO, haga entrega material del inmueble arrendado y no se considerará en ningún caso, como reconducido el presente contrato, por aceptar el canon arrendaticio una vez vencido el contrato. Así mismo los cánones de arrendamiento que no sean pagados, causaran intereses moratorios calculados mensualmente a la tasa pasiva promedio para ese periodo, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela; que el presente contrato tendrá una duración de dos (2) años fijos, contado a partir del 15.02.2009 hasta el día 15.02.2011, no tomándose en cuenta la fecha de autenticación; si la hubiere, se considera como plazo fijo y así lo acepta EL ARRENDATARIO. Si de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario en su Título V artículo 38 EL ARRENDATARIO; se amparare en la prórroga legal la cual opera de pleno derecho y solicitare previamente y por escrito a LA ARRENDADORA, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este contrato, dicha prórroga será de treinta (30) días fijos improrrogables, siempre y cuando al vencimiento del término fijo se encuentre solvente en sus obligaciones contractuales. Las partes acuerdan que la prórroga surtirá un incremento en la misma proporción que establezca la tasa inflacionaria calculada por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela para el periodo correspondiente, los cuales deberá pagar EL ARRENDATARIO a partir del 15.02.2011 hasta el día 15.02.2014. Así lo acepta EL ARRENDATARIO y es fuerza de lo convenido. Las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción de este contrato; que EL ARRENDATARIO, podrá ceder, traspasar, arrendar o subarrendar el inmueble objeto de este contrato, y cualquier derecho derivado de él, total o parcialmente con el consentimiento previo y por escrito de LA ARRENDADORA, quien no reconocerá como arrendatario a ninguna otra persona que ocupe el inmueble sin dicho consentimiento. Cualquier intento de violar esta disposición, será considerado doloso y dará origen a las acciones civiles y penales pertinentes, además del derecho que compete a LA ARRENDADORA, de exigir el desalojo inmediato de la persona o personas que total o parcialmente se encuentren ocupando el inmueble objeto de este contrato; y que cuando EL ARRENDATARIO, no haya pagado el alquiler correspondiente a dos (2) mensuales consecutivas siguientes a la fecha fijada para su pago, LA ARRENDADORA, tendrá derecho a solicitar la resolución del presente contrato y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligado a dar ningún aviso previo; debiendo EL ARRENDATARIO, hacer entrega inmediata del inmueble, totalmente desocupado libre de personas y cosas, corriendo por cuenta de EL ARRENDATARIO, todos los gastos incurridos en este proceso y los daños y perjuicios que por este motivo se ocasionare.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
3.- Copia fotostática (f. 36 al 41) del documento protocolizado en fecha 12.04.2013 por ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 de la cual se infiere que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le dio en venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD un local comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el denominado Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de la calle Mariño e Igualdad, sector Central, Porlamar, en jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones del Centro Comercial como de la parcela de terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de la presente venta, constan en el documento de condominio que se cita más adelante y deben considerarse plenamente reproducidos aquí, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 09.03.2007, bajo el N° 30, folios 203 al 213, Protocolo Primero, Tomo 28, Primer Trimestre del año 2007; que el inmueble objeto de esta venta tiene una superficie total aproximada de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero un decímetros cuadrados (246,01 mts.2) de los cuales ciento catorce metros cuadrados con cincuenta y un decímetros cuadrados (114,51 mts.2) corresponden a la planta baja y ciento treinta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (131,50 mts.2) corresponden a la planta alta; que la planta baja está integrada por un (1) salón, tres (3) salas de baño y escalera de acceso a la planta lata y sus linderos particulares son los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: con inmueble que es o fue propiedad de ROSARUIO RISSI y parte del Local N° 2; SUR: con fachada sur del Centro Comercial y calle Igualdad; ESTE: con fachada este del Centro Comercial y calle Mariño; y OESTE: con local comercial N° 2 de la misma edificación; que la Planta Alta está integrada por un (1) salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: L-1 Planta Alta: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con fachada sur del edificio y calle Igualdad; ESTE: con fachada este del edifico y calle Mariño; y OESTE: con local comercial N° 2 de la misma edificación; que le corresponde un porcentaje de condominio de treinta y nueve enteros con cero centésimas por ciento (39,00%) sobre los derechos y obligaciones comunes, signada con el Código Catastral N° 31.109; y que el precio de la presente venta es la cantidad de cinco millones seiscientos mil bolívares (Bs. 5.600.000,00) la cual se paga de la siguiente forma: la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) que declara haber recibido en fecha 15.03.2013, y el resto, esto es, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) que se recibe en ese acto mediante tres (3) chequeas de gerencia identificados de la siguiente forma: 1.- Cheque N° 00003771 del Banco Banesco por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00); 2.- Cheque N° 00003772 del Banco Banesco por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00); y 3.- Cheque N° 01118705 del Banco Bancaribe por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,00) a su total y entera satisfacción.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
4.- Original (f. 442 al 447) de la notificación solicitada en fecha 07.05.2013 por la ciudadana HEND BRENDA MOUAWAD, actuando en representación del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado con el objeto de trasladarse y constituirse en el local comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el denominado Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de la calle Mariño e Igualdad, sector Central, Porlamar, en jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, específicamente en la fracción de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (156,16 mts.2) que mantiene en calidad de arrendatario el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, a objeto de que se le notifique que en fecha12.04.2013 mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, anotado bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204, su representado adquirió la totalidad de la propiedad del local donde se encuentra el inmueble arrendado; que a partir de la presente notificación el arrendatario queda en cuenta que su arrendador es el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD y por lo tanto a partir del canon correspondiente al mes de abril del año en curso el pago de los cánones de arrendamiento se realizara directamente en la siguiente dirección: Avenida Bolívar, Centro Empresarial AB, Nivel PL, Oficina N° 18, Municipio Maneiro de este Estado, en los mismos términos y condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Porlamar de este Estado, en fecha 05.03.2009, anotado bajo el N° 42, Tomo 13, el cual mantendrá su vigencia salvo en lo que respecta a la personas del arrendador, y el lugar y forma del pago del canon; y de la cual se infiere que en fecha 08.05.2013 la Notaría se trasladó y constituyó en el Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de la calle Mariño e Igualdad, sector Central, Municipio Mariño de este Estado, a los fines de efectuar la notificación solicitada, arrojando el siguiente resultado, a saber: PUNTO UNO: se procedió a la notificación correspondiente manifestándole al arrendado la nueva propiedad debidamente descrita en el cuerpo de la solicitud que antecede y documento de propiedad el cual quedara anexo; DOS: se le notifica al ciudadano antes mencionado en la solicitud que a partir de la presente notificación el arrendatario queda en cuenta que su arrendador es el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD y por ende al momento de la notificación fue recibida por la ciudadana MICHELLE VELASQUEZ, quien manifestó ser encargada del local.
El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar en fecha 08.05.2013 la referida Notaría se trasladó y constituyó en el Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de la calle Mariño e Igualdad, sector Central, Municipio Mariño de este Estado, a los fines de efectuar la notificación solicitada, arrojando el siguiente resultado, a saber: PUNTO UNO: se procedió a la notificación correspondiente manifestándole al arrendado la nueva propiedad debidamente descrita en el cuerpo de la solicitud que antecede y documento de propiedad el cual quedara anexo; DOS: se le notifica al ciudadano antes mencionado en la solicitud que a partir de la presente notificación el arrendatario queda en cuenta que su arrendador es el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD y por ende al momento de la notificación fue recibida por la ciudadana MICHELLE VELASQUEZ, quien manifestó ser encargada del local. Y así se establece.
5.- Copia fotostática (f. 448 al 455) de la notificación solicitada en fecha 06.02.2013 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado por el ciudadano FRANK ALEXANDER PINTO COVA, actuando en su condición de apoderado general del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, en su condición de arrendador de un inmueble de su legitima propiedad, constituido por un local comercial con una superficie aproximada de ciento cuatro metros cuadrados (104 mts.2) que forma parte integral como anexo de un local de mayor dimensión, situado en el Nivel Mezzanina del edificio Centro Comercial Virgen del valle, ubicado en la calle Igualdad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, dirigida al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, en su condición de arrendatario, a fin de notificarle que su poderdante ha tomado la decisión voluntaria de vender la totalidad del bien inmueble, que incluye el local comercial que ocupa, como parte anexa del bien, el cual tiene una superficie total aproximada de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero un decímetros cuadrados (246,01 mts.2), dándole el derecho de preferencia ofertiva, para que adquiere, la totalidad del inmueble, una vez, dada su respuesta de aceptación de esta preferencia de venta o su negativa en aceptar dicho ofrecimiento, como arrendatario deberá notificar al oferente, dentro de los treinta (30) días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, que transcurrido este lapso sin aceptar el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que la dirección donde será recibida la respuesta es la calle Jesús Maria Patiño, Centro Comercial San Fernando, Escritorio Jurídico Bourgeon & Bourgeon Asociados, Oficina 10, Porlamar; que la modalidad de la negociación es de contado, y todos los gastos de dicha operación será por cuenta del comprador; que el precio de venta para la totalidad del inmueble será por la cantidad de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00) los cuales serán cancelados en cheque de gerencia a la firma del instrumento de compraventa; y de la cual se infiere que en fecha 13.02.2013 la Notaría se trasladó y constituyó en el Centro Comercial Virgen del Valle, calle Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, a los fines de efectuar la notificación solicitada y arrojando los siguientes resultados, a saber: PRIMERO: Se deja constancia que una vez en el sitio anteriormente señalado se procedió a efectuar dicha notificación recibida por la ciudadana AMEL MAHSARAH MOHAMAD, en su calidad de encargada.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 13.02.2013 la referida Notaría se trasladó y constituyó en el Centro Comercial Virgen del Valle, calle Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, a los fines de efectuar la notificación solicitada y arrojando los siguientes resultados, a saber: PRIMERO: Se deja constancia que una vez en el sitio anteriormente señalado se procedió a efectuar dicha notificación recibida por la ciudadana AMEL MAHSARAH MOHAMAD, en su calidad de encargada. Y así se establece.
6.- Original (f. 456) de la ficha de inscripción catastral N° 31109 emitida en fecha 16.07.2013 por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado a nombre del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD relacionado con el inmueble ubicado en la calle Igualdad, Avenida Miranda, Centro Comercial Virgen del Valle, local L-1, Porlamar, adquirido en fecha 12.04.2013, bajo el N° 398.15.6.1.52, Tomo 1, Trimestre 2, Protocolo 1.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se establece.
7.- Copia fotostática certificada (f. 457 al 614) de las actuaciones contenidas en el expediente N° 11.442 nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial contentivo de las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA a favor de la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ de la cual se infiere que en fecha 17.01.2011 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA consignó la cantidad de Bs. 23.000,00 por el periodo comprendido entre el 15.09.2010 y el 15.02.2011 a favor de la referida ciudadana, en virtud de ser arrendatario de un local comercial identificado con las letras PB-5, ubicado en el Centro Comercial Virgen del Valle, situado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad, Municipio Mariño de este Estado; que el contrato de arrendamiento fue renovado en fecha 05.03.2009 en la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, por un lapso de dos años, desde el 15.02.2009 hasta el 15.02.2011, dicho contrato es una renovación del principal, el cual, corre desde el año 2000; que se evidencia asimismo del contrato, que se fijó un canon de arrendamiento para el periodo comprendido entre el 15.02.2010 al 15.02.2011, en la suma de tres mil ochocientos bolívares (Bs. 3.800,00), pagaderos por mensualidades vencidas; y que al presentarse a pagar la mensualidad correspondiente al mes de septiembre del año 2010, la arrendadora, ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ y/o sus representantes, se negaron a recibir dicho pago; que en fecha 01.02.2011 se consignó la cantidad de Bs. 7.600,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril del 2011; que en fecha 06.04.2011 se consignó la cantidad de Bs. 15.200,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2011; que en fecha 21.06.2011 se consignó la cantidad de Bs. 4.000,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2011; que en fecha 29.09.2011 se consignó la cantidad de Bs. 3.800,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2011; que en fecha 03.11.2011 se consignó la cantidad de Bs. 11.400,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2011 y enero del 2012; que en fecha 15.12.2011 se consignó la cantidad de Bs. 11.400,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril del 2012; que en fecha 24.04.2012 se consignó la cantidad de Bs. 15.200,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto del 2012; que en fecha 31.08.2012 se consignó la cantidad de Bs. 19.000,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2012 y enero del 2013; que en fecha 29.01.2013 se consignó la cantidad de Bs. 11.400,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril del 2013; que en fecha 08.05.2013 se consignó la cantidad de Bs. 3.800,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo del 2013; que en fecha 10.06.2013 se consignó la cantidad de Bs. 3.800,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio del 2013; que en fecha 10.06.2013 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó escrito mediante el cual sin que ello significara aceptación de la venta realizada por ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, por el contrario mediante este escrito ratificó la demanda que interpuso en contra de ellos, pero con la finalidad de evitar ser sorprendido con una acción judicial tendiente a menoscabar sus derechos reclamados con la demanda que interpuso, y la posesión que tiene de parte del inmueble, consignó la cantidad de Bs. 3.800,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio del 2013; que en fecha 26.06.2013 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó escrito mediante el cual consignó la cantidad de Bs. 11.514,00 por concepto de pago del aumento que operó para el canon de arrendamiento en el periodo del 15.02.2011 al 15.02.2012; que en fecha 26.06.2013 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó escrito mediante el cual consignó la cantidad de Bs. 13.136,28 por concepto de pago del aumento que operó para el canon de arrendamiento en el periodo del 15.02.2012 al 15.02.2013; que en fecha 26.06.2013 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó escrito mediante el cual consignó la cantidad de Bs. 4.812,16 por concepto de pago del aumento que operó para el canon de arrendamiento desde el 15.02.2013 hasta el 15.06.2013; y que en fecha 26.06.2013 se consignó la cantidad de Bs. 7.057,22 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio del 2013.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar –entre otros– que en fecha 17.01.2011 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA consignó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial a favor de la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ la cantidad de Bs. 23.000,00 por el periodo comprendido entre el 15.09.2010 y el 15.02.2011 en virtud de ser arrendatario de un local comercial identificado con las letras PB-5, ubicado en el Centro Comercial Virgen del Valle, situado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad, Municipio Mariño de este Estado. Y así se establece.
8.- Copia fotostática (f. 615 al 622) del auto dictado en fecha 20.05.2013 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el expediente N° 24.750 mediante el cual se declaró inadmisible la demanda que por retracto legal arrendaticio, subsidiariamente con la acción de nulidad y cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que por auto dictado en fecha 20.05.2013 el referido Juzgado declaró inadmisible la demanda que por retracto legal arrendaticio, subsidiariamente con la acción de nulidad y cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD. Y así se establece.
9.- Prueba de informes (f. 124 de la segunda pieza), Oficio S/N emitido en fecha 25.06.2014 por Banesco, Banco Universal mediante el cual informan que en fecha 01.09.2011 se evidencia un deposito por Bs. 25.000,00 con el número de planilla 97226328 en la cuenta N° 0134-0563-81-5633034973 perteneciente al ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA; que al momento no han recuperado la planilla de depósito antes mencionada motivo por el cual se les imposibilita suministrar los datos del depositante; y que remitían movimiento para el mes de septiembre de 2011 donde se podía evidenciar la operación antes descrita.
Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se establece.
10.- Prueba de informes (f. 122 de la segunda pieza), Oficio N° N.E-3-1276 emitido en fecha 10.07.2014 por la Fiscalía tercera del Ministerio Público de este Estado mediante la cual informan que por ante esa representación fiscal cursa investigación penal número MP-381884-2013 por el delito de perturbación a la posesión pacifica, el cual se encuentra en etapa de investigación.
Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se establece.
11.- Prueba de informes (f. 105 de la segunda pieza), Oficio N° CR7-D76-PMC-SIP: 249 emitido en fecha 15.04.2014 por el Destacamento N° 76, Comando Regional N° 7 de la Guardia Nacional Bolivariana mediante la cual informan que a los ciudadanos JAIRO CARDONA y JUAN CARLOS SAAVEDRA se les instruyó por esa unidad un expediente signado con la nomenclatura: 17-F3-MP-381884-13 y la cual fue remitida a la Fiscalía Tercera del Ministerio Público en fecha 03.10.2013.
Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se establece.
12.- Testimoniales.-
a.- Se deja constancia que fue declarado desierto el acto de la testigo MARISEL PIÑA en fecha 23.01.2014 por el Juzgado de la causa en virtud de su falta de comparecencia (f. 13 de la segunda pieza).
b.- Se deja constancia que fue declarado desierto el acto del testigo JAIRO CARDONA en fecha 23.01.2014 por el Juzgado de la causa en virtud de su falta de comparecencia (f. 14 de la segunda pieza).
c.- Se deja constancia que fue declarado desierto el acto del testigo RAED ABOU RAHHAL en fecha 23.01.2014 por el Juzgado de la causa en virtud de su falta de comparecencia (f. 15 de la segunda pieza).
13.- Inspección judicial (f. 32 al 35) evacuada por el Juzgado de la causa en fecha 31.01.2014 en su sede sobre la pagina web del Banco Central de Venezuela y con la asesoría del Licenciado en Informática BRAULIO VICENTE MARVAL NORIEGA a quien se le ordenó abrir la pagina http://www.bcv.org.ve/ a los fines de que indicara los Índices Nacionales de Precios al Consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela para los meses de febrero 2010, febrero 2011, febrero 2012 y febrero 2013 y que imprimiera dicha pagina a fin de que formara parte integrante del acta; y cuyo experto informó al Tribunal que para febrero de 2010 el índice era de 169,1, febrero de 2011 era 217,6, febrero de 2012 el índice era 272,6 y para febrero de 2013 era de 334,8.
La anterior inspección judicial se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil para demostrar que los Índices Nacionales de Precios al Consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela para febrero de 2010 era de 169,1, febrero de 2011 era 217,6, febrero de 2012 era 272,6 y para febrero de 2013 era de 334,8. Y así se establece.
14.- Inspección judicial (f. 17 al 21 de la segunda pieza) evacuada por el Juzgado de la causa en fecha 23.01.2014 en el Centro Comercial Virgen del Valle, local L-1, situado entre las calles Mariño e Igualdad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado en la cual se dejó constancia que se notificó de su misión a la ciudadana FRACIS FIGUEROA PLAZA, quien procedió a atender al Tribunal para darle acceso al interior del local, en su carácter de encargada de la empresa DIGIMAR C.A.; que se observó en el local un espacio de servicio técnico, área de comedor, una puerta que tiene acceso a un cyber el cual no está funcionando en la parte alta del local; que se observó un área destinada para comedor y depósitos de los mismos trabajadores de la empresa que funciona; que se dejó constancia que funciona la empresa DIGIMAR C.A.; que la notificada informó que solo funciona una empresa; que la empresa DIGIMAR C.A. está representada legalmente por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA; y que se observa en la parte baja una pequeña oficina para la persona encargada, un área para atención al cliente y un área para servicio técnico, un área para atención al público en buen estado y de igual manera atención al público en general y en la parte alta se observa un área destinada para comedor, un área de deposito y el estado de la misma se observa en estado de abandono.
La anterior inspección judicial se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil para demostrar –entre otros– que en dicho local funciona la empresa DIGIMAR C.A.; que la notificada informó que solo funciona una empresa; que la empresa DIGIMAR C.A. está representada legalmente por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA; y que se observa en la parte baja una pequeña oficina para la persona encargada, un área para atención al cliente y un área para servicio técnico, un área para atención al público en buen estado y de igual manera atención al público en general y en la parte alta se observa un área destinada para comedor, un área de deposito y el estado de la misma se observa en estado de abandono. Y así se establece.
15.- Experticia (f. 60 al 70 de la segunda pieza) realizada por las contadoras públicas CRISCEL PAEZ, JOHANNA SCHUTTE HERNANDEZ y ELEANOR RAMOS SACHEZ sobre el calculo del incremento del canon de arrendamiento por el Índice Nacional de Precios al Consumidor indicado por el Banco Central de Venezuela, quienes en fecha 21.03.2014 las dos primeras nombradas y el 27.03.2014 la última, presentaron el correspondiente informe pericial de manera individual.
Esta prueba fue impugnada por la parte accionada en su oportunidad por dos motivos, el primero en razón de que las licenciadas CRISCEL PAEZ, JOHANNA SCHUTTE HERNANDEZ y ELEANOR RAMOS SACHEZ consignaron cada una por separado un informe pericial y el segundo que no consta en autos que las expertas, ni de manera conjunta ni de manera individual hayan dado cumplimiento a la obligación que le impone el artículo 466 del Código de Procedimiento Civil, y en ese sentido se desprende que en efecto la tramitación de la prueba fue irregular por cuanto los expertos no dieron cumplimiento a la orden contemplada en el referido artículo el cual dispone que “Los expertos juntos o por intermedio de uno cualquiera de ellos deberán hacer constar en los autos, con veinticuatro horas de anticipación, por lo menos, el día, hora y lugar en que se dará comienzo a las diligencias, sin perjuicio de que la asistencia de las partes a las mismas convalide de lo actuado sin tal constancia”, a pesar de que dicho anuncio genera seguridad jurídica a las partes ya que le permite controlar la prueba desde su inicio, y asimismo se desprende que el informe se extendió por separado, es decir cada experta suscribió el informe en forma individual, lo cual vulnera las pautas para evacuar dicha prueba ya que los artículos 467 del Código de Procedimiento Civil y 1.425 del Civil, es claro al señalar que se debe rendir un solo informe en el cual los expertos expresen su criterio, al punto de que se permisa de que en el mismo, en caso de que uno o varios disientan de la opinión de la mayoría lo correcto y procedente es que emita su correspondiente voto salvado a continuación del informe, con la debida motivación sobre el caso, de tal manera que de acuerdo a lo establecido, se desestima dicha prueba y se le niega valor probatorio. Y así se establece.
DEMANDADA.-
CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA.-
1.- Copia fotostática (f. 91 al 255) del expediente N° 11.531-13 nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD cuya demanda fue interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial de la cual se infiere –entre otros– que fue admitida en fecha 27.05.2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial; que el referido Juzgado por auto de fecha 13.06.2013 declinó la competencia en razón de la cuantía en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial; y que por auto de fecha 26.06.2013 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial aceptó la competencia para conocer, sustanciar y decidir la presente acción.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ interpuso demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD; y que la misma fue admitida en fecha 27.05.2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Y así se establece.
EN LA ETAPA PROBATORIA.-
1.- Copia fotostática certificada (f. 258 al 423) del expediente N° 11.531-13 nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD cuya demanda fue interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial de la cual se infiere –entre otros– que fue admitida en fecha 27.05.2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial; que el referido Juzgado por auto de fecha 13.06.2013 declinó la competencia en razón de la cuantía en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial; y que por auto de fecha 26.06.2013 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial aceptó la competencia para conocer, sustanciar y decidir la presente acción.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ interpuso demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD; y que la misma fue admitida en fecha 27.05.2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Y así se establece.
2.- Copia fotostática certificada (f. 628 al 654) del expediente N° 11.531-13 nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD de la cual se infiere –entre otros– que en fecha 17.12.2013 la secretaria del Tribunal dejó constancia que en la presente causa se cumplieron las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil relativas a la citación por carteles de la parte demandada.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 17.12.2013 la secretaria del referido Tribunal dejó constancia que en dicha causa se cumplieron las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil relativas a la citación por carteles de la parte demandada. Y así se establece.
3.- Sentencia extraída de la pagina web del Tribunal Supremo de Justicia dictada en fecha 23.03.2009 por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en el expediente N° 13.346 asunto: KP02-V-2007-004851 contentivo de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la cual se infiere que se declaró con lugar la cuestión previa 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto; y quedaba suspendida la causa hasta tanto sea resuelta la demanda por retracto legal arrendaticia y nulidad de contrato de compra-venta interpuesta por el demandado.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se establece.
4.- Sentencia extraída de la pagina web del Tribunal Supremo de Justicia dictada en fecha 22.04.2010 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas en el expediente N° AP31-V-2009-002353 contentivo de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la cual se infiere que se declaró con lugar la cuestión previa 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y se suspendió la causa hasta tanto conste en autos la decisión que recaiga sobre el juicio de retracto legal signado con el N° AP11-V-2009-000903 llevado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esa misma Circunscripción Judicial.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se establece.
5.- Sentencia extraída de la pagina web del Tribunal Supremo de Justicia dictada en fecha 12.07.2010 por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en el expediente N° 4613 contentivo de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la cual se infiere que se declaró con lugar la cuestión previa 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y quedando en suspenso el procedimiento hasta tanto conste la sentencia definitivamente firme que se dicte en el expediente N° 40.418 que cursa ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esa misma Circunscripción Judicial, oportunidad en la cual se procederá a dictar sentencia definitiva en esta causa.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se establece.
6.- Sentencia extraída de la pagina web del Tribunal Supremo de Justicia dictada en fecha 29.01.2013 por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en el asunto N° FP02-V-2010-001187 contentivo de la demanda de DESALOJO de la cual se infiere que se declaró con lugar la cuestión previa 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se establece.
7.- Copia fotostática certificada (f. 681 al 718) de las actuaciones contenidas en el expediente N° 11.442 nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, garcía, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial contentivo de las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA a favor de la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ de la cual se infiere que en fecha 10.06.2013 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó escrito mediante el cual sin que ello significara aceptación de la venta realizada por ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, por el contrario mediante este escrito ratificó la demanda que interpuso en contra de ellos, pero con la finalidad de evitar ser sorprendido con una acción judicial tendiente a menoscabar sus derechos reclamados con la demanda que interpuso, y la posesión que tiene de parte del inmueble, consignó la cantidad de Bs. 3.800,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio del 2013.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 10.06.2013 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó escrito mediante el cual sin que ello significara aceptación de la venta realizada por ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, por el contrario mediante este escrito ratificó la demanda que interpuso en contra de ellos, pero con la finalidad de evitar ser sorprendido con una acción judicial tendiente a menoscabar sus derechos reclamados con la demanda que interpuso, y la posesión que tiene de parte del inmueble, consignó la cantidad de Bs. 3.800,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio del 2013. Y así se establece.
8.- Copia fotostática certificada (f. 719 al 743) de las actuaciones contenidas en el expediente N° 11.442 nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, garcía, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial contentivo de las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA a favor de la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ de la cual se infiere que en fecha 26.06.2013 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó escrito mediante el cual sin que ello significara aceptación de la venta realizada por ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, por el contrario mediante este escrito ratificó la demanda que interpuso en contra de ellos, pero con la finalidad de evitar ser sorprendido con una acción judicial tendiente a menoscabar sus derechos reclamados con la demanda que interpuso, y la posesión que tiene de parte del inmueble, consignó la cantidad de Bs. 11.514,00 por concepto de pago del aumento que operó para el canon de arrendamiento en el periodo del 15.02.2011 al 15.02.2012.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 26.06.2013 el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó escrito mediante el cual sin que ello significara aceptación de la venta realizada por ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, por el contrario mediante este escrito ratificó la demanda que interpuso en contra de ellos, pero con la finalidad de evitar ser sorprendido con una acción judicial tendiente a menoscabar sus derechos reclamados con la demanda que interpuso, y la posesión que tiene de parte del inmueble, consignó la cantidad de Bs. 11.514,00 por concepto de pago del aumento que operó para el canon de arrendamiento en el periodo del 15.02.2011 al 15.02.2012. Y así se establece.
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 31.10.2016 mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa del numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y parcialmente con lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…I. PUNTO PREVIO: CUESTIÓN PREVIA:
(…Omissis…)
Ahora bien, dado que la demanda de retracto legal arrendaticio mientras estaba en trámite sirvió de sustento a la cuestión previa de prejudicialidad opuesta, y que según el párrafo que antecede ya ha quedado definitivamente firme la sentencia que declaró inadmisible dicha demanda, debe en fuerza de ello ser declarada SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA, y así se hará constar en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
(…Omissis…)
Para decidir este Tribunal observa:
(…Omissis…)
En ese orden de ideas, es palmaria la extemporaneidad del pago a tenor del artículo 51 del decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario y a tenor de las clausulas SEGUNDA y SEXTA del contrato de arrendamiento. Sin que el excedente en el monto consignado ni la anticipación del canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido del 15 de enero de 2011 al 15 de febrero de 2011, enerven la intempestividad de las consignaciones correspondientes a los períodos agosto-septiembre, septiembre-octubre, octubre-noviembre y noviembre-diciembre de 2010 ni la intempestividad de la consignación del período diciembre 2010-enero 2011 detalladas supra, ni otorgan al arrendatario el efecto liberatorio para el cual está concebido el procedimiento de consignación arrendaticia, habida cuenta que fueron llevadas a cabo cuando había transcurrido en exceso el plazo para efectuarlas válidamente; en fuerza de lo cual la pretensión de resolución de contrato basado en el incumplimiento del pago oportuno debe prosperar y así se resolverá en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide.
En cuanto al incumplimiento en satisfacer el recargo por concepto de gastos de cobranza y administración en el caso de pago extemporáneo, previsto y pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento e invocado por el apoderado actor como causal de resolución del contrato de arrendamiento, se hace necesario, poner de relieve el carácter de orden público que de que (sic) estaba investida la materia arrendaticia e tenor del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, aplicable ratio tempore, que pauta lo siguiente:
(…Omissis…)
En ese sentido, los contratos de arrendamiento que versan sobre inmuebles sometidos a las regulaciones de dicha ley, no pueden contener cláusulas que colidan con las disposiciones de ella, so pena de nulidad. Ahora bien, ese cuerpo normativo en su Título II, Capítulo II, denominado Garantías de la Relación Arrendaticia, contempla qué tipo de penalidades y/o garantías son consentidas; y el límite o limites a tales medio de respaldo contractual. Así las cosas, acierta la representación legal del demandado cuando alude que esa disposición es nula, negando, rechazando y contradiciendo que su representado estuviera obligado a pagar esta supuesta penalidad. Pues como bien lo advierte en su contestación a la demanda, el Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, restringe la posibilidad de pactar cláusulas penales únicamente al tema del retardo en la entrega del inmueble al vencimiento del contrato o de la prórroga; en virtud de lo cual la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con base en este tópico en particular, no debe prosperar. Así se decide.
En lo que respecta a la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento en el Incumplimiento en cuanto a la integralidad del pago o pago parcial del canon de arrendamiento, observa esta juzgadora que no existen en autos elementos de convicción suficientes que permitan determinar con rigor científico el diferencial o porcentaje de incremento del canon de arrendamiento por el índice inflacionario, puesto que los medios probatorios promovidos con miras a demostrarlos resultaron ineficaces o fueron evacuados deficientemente. En efecto la prueba de inspección judicial en el portal del Banco Central de Venezuela (f.32 y 33, segunda pieza) llevada a cabo el 31 de enero de 2014, es inidónea para determinar el incremento, habida cuenta que por medio de ella sólo se obtuvo la información publicada en el portal del Banco Central de Venezuela pero esa mera información por sí solo no basta si no se dispone de las fórmulas aplicables para determinar su impacto en el monto de los cánones de arrendamiento. En lo que respecta a la prueba de experticia contable, cuya aptitud como medio probatorio para ese tipo de circunstancias se percibía como el más adecuado y de mayor precisión, esta prueba quedó viciada como consecuencia de no habérsele dado cumplimiento a las pautas legales indispensables para su validez, tal como quedó expuesto en el análisis particular de dicha prueba. Por todo ello, la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento basado en el incumplimiento en cuanto a la integralidad del pago o pago parcial del canon de arrendamiento, por no haberse agregado el incremento del IPC no debe prosperar. Así se decide.
En lo atinente a la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con base en el incumplimiento en cuanto al lugar de pago, ya sea el fijado inicialmente en el contrato de arrendamiento o el notificado posteriormente por el adquiriente, se observa, que la representación legal del demandado Juan Carlos Saavedra Gómez, en su contestación a la demanda, a la vez de señalar que la parte arrendadora se negaba a recibir el pago y que por ello optó por hacer las consignaciones inquilinarias, manifiesta además su rechazo a reconocer un nuevo lugar de pago por haber sido modificado unilateralmente por el ciudadano Feras Mahsarah Mohamad; y que por eso no acudió al lugar de pago pactado en el contrato ni al notificado después de la venta, sino directamente al tribunal. Estas aseveraciones de la representación legal del ciudadano Juan Carlos Saavedra Gómez, en criterio de esta juzgadora carecen de sustento por cuanto el demandado nada aportó para demostrar la supuesta negativa de recibirle el pago que atribuye a la arrendadora inicial y en lo que respecta al ciudadano Feras Mahsarah Mohamad, por una parte alega que aquel modificó unilateralmente el lugar de pago pero admite abiertamente su negativa a reconocerlo como propietario ni como arrendador a pesar de la subrogación arrendaticia que avala al ciudadano Feras Mahsarah Mohamad; actitud que demuestra el incumplimiento en cuanto a este particular. Así se decide.
En el escrito de reforma del libelo de la demanda, la parte actora incluyó la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con base en el subarrendamiento no autorizado, llevado a cabo por el arrendatario, alegando que el arrendatario Juan Carlos Saavedra Gómez había subarrendado parcialmente el local al ciudadano Jairo Cardona para la venta de alimentos y bebidas (jugos y sándwiches), esta causal fue rechazada por la parte demandada y no pudo ser demostrada por el demandante, dada la ineficacia probatoria de los medios promovidos ya sea por la forma en que fueron evacuados (prueba de informe de la Fiscalía Tercera del Ministerio Público en el estado Nueva Esparta, prueba de informe de la Guardia Nacional Bolivariana, prueba de informe de Banesco, inspección judicial en la sede de Digimar) de cuyas resultas no puede extraerse el mérito probatorio que pretende el actor, o, ya sea por no haberse evacuado (testimoniales declaradas desiertas). En fuerza de lo cual no debe prosperar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento basada en el presunto subarrendamiento no autorizado. Así se decide.
Por último, la representación legal del ciudadano Feras Mahsarah Mohamad, reclama indemnización de daños y perjuicios ocasionados en virtud de la demora del pago en la diferencia de canon de arrendamiento, En cuanto a esta pretensión, se advierte que mal puede decretarse indemnización por tal concepto en razón de que como de dejó (sic) sentado supra, no fue posible en el presente juicio determinar con certeza las pretendidas diferencias, en fuerza de lo cual, al no existir determinación exacta de las cantidades que corresponderían a esos conceptos no debe prosperar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento basada en esta causal. Así se decide.
(…Omissis…)
DISPOSITIVA
(…Omissis…)
PRIMERO: SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, contra el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ.-
TERCERO: CON LUGAR, la resolución del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la notaría pública segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 05 de marzo de 2009, anotado bajo el Nro. 42, tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, suscrito por los ciudadanos NILA GARCÍA DE HERNANDEZ y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble constituido por el Local Comercial, identificado con el Nro. PB-5, situado dentro del Local L-1 del edificio denominado “CENTRO COMECIAL VIRGEN DEL VALLE” el cual se encuentra ubicado en la intercepción de las Calles Mariño e Igualdad de la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta; (…). …”

VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la acción de resolución de contrato de arrendamiento el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, señaló lo siguiente:
- que entre la ciudadana NILA GARCIA HERNANDEZ, en su carácter de arrendadora y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, como arrendatario, se suscribió un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 05.03.2009, bajo el N° 42, Tomo 13, sobre parte de un inmueble constituido por un (1) local comercial, identificado como PB-5, situado dentro del local L-1 del edificio denominado Centro Comercial Virgen del Valle, el cual se encuentra ubicado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con un área aproximada total de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (156,16 mts.2) de la cual sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis decímetros (67,96 mts.2) corresponde al nivel planta baja y ochenta y ocho metros cuadrados con veinte decímetros (88,20 mts.2) al nivel mezzanina;
- que en el mencionado contrato se acordaron las condiciones que a continuación se indican: 1) En su cláusula segunda, se convino que el canon mensual de arrendamiento, para el primer año, sería la cantidad de dos mil ochocientos bolívares fuertes sin céntimos (Bs. 2.800,00). Para el segundo año, la cantidad mensual de tres mil ochocientos bolívares fuertes sin céntimos (Bs. 3.800,00). Cantidades que se comprometió el arrendatario, a pagar por mensualidades vencidas, dentro de los res (3) primeros días de cada mes con toda puntualidad en el domicilio u oficina de la arrendadora, o su representante legal, ubicada e la calle Jesús María Patiño, c/ Comercial San Fernando, Escritorio Jurídico Bourgeon & Bourgeon, Asociados, PB, oficina 10, Porlamar. Adicionalmente se señala en la misma cláusula segunda, que en caso de que el mencionado pago, no se realice en el plazo antes estipulado, el arrendatario, deberá pagar el equivalente a un (1) canon de arrendamiento, por concepto de gastos de cobranza y administración. Y por último, determina expresamente que los cánones de arrendamiento que no sean pagados causaran intereses moratorios, calculados mensualmente a la tasa promedio de ese periodo, conforme a la información que suministre el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela. 2) Del mismo modo se plasmó en la cláusula tercera, que la relación arrendaticia tendría una duración de dos (2) años fijos, contados a partir del 15.02.2009 hasta e 15.02.2011. Pudiendo generarse la prórroga legal, siendo de tres (3) años fijos improrrogables, y operará siempre y cuando al vencimiento del término fijo se encuentre solvente en sus obligaciones contractuales. Y adicionalmente las partes acordaron que de existir la extensión de la duración del contrato por efecto de la prórroga legal el canon sufrirá un incremento en la misma proporción que establezca la tasa inflacionaria calculada por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela para el periodo correspondiente; incremento que el arrendatario deberá pagar obligatoriamente a partir del 15.02.2011 hasta el 15.02.2014, que finaliza el contrato y su prórroga legal; 3) En la cláusula quinta se estableció que el arrendatario, podrá ceder, traspasar, arrendar o subarrendar el inmueble objeto del contrato, y cualquier derecho derivado de él, total o parcialmente, con el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora; y cualquier intento de violar esta disposición, será considerado doloso y dará origen a las acciones civiles y penales pertinentes, además del derecho que compete a la arrendadora a exigir el desalojo inmediato de la persona o personas que total o parcialmente se encuentren ocupando el inmueble objeto del contrato. 4) De igual manera en la cláusula décima cuarta se estableció que cualquier incumplimiento de las condiciones establecidas en las cláusulas del referido, será causa suficiente para que la arrendadora, lo considere rescindido de pleno derecho y pueda exigir judicialmente la inmediata desocupación del inmueble arrendado, mas los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Siendo por cuenta del arrendatario, todos los gastos y costas judiciales y extrajudiciales, así como honorarios de abogados que cause la resolución del contrato;
- que era el caso, que en fecha 12.04.2013, como consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, anotad bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204, su representado, el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, adquirió la totalidad del inmueble constituido por el local distinguido como L-1 dentro del Centro Comercial Virgen del valle, ubicado en la intersección de la calle Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, dentro del cual se encuentra la parte del inmueble arrendado al ciudadano JUAN SAAVEDRA GOMEZ, objeto de este proceso. Y de manera diligente, en fecha 07.05.2013 se le notificó de manera autentica al arrendatario JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, con el apoyo de Notario Público, sobre la celebración de la referida operación de compra venta, sobre el cambio del propietario, y por lo tanto de arrendador, y además, que a partir del mes de abril de 2013, el pago de los cánones de arrendamiento se realizarían directamente en la dirección siguiente: Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, Nivel PL, oficina N° 18, Municipio Maneiro de este Estado, en los mismos términos y condiciones que establecía el contrato de arrendamiento. Todo lo cual consta de actuación de la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha 08.05.2013;
- que el demandado-arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2010 hasta el mes de diciembre de 2010, y fue el 17.01.2011, cuando de forma extemporánea consigna ante el Juzgado Segundo de Municipios, la cantidad de veintitrés mil bolívares con cero céntimos (Bs. 23.000,00), según su dicho, correspondiente al pago del periodo que va desde el 15.09.2010 hasta el 15.02.2011, cuyo monto depositado tampoco se corresponde con la realidad del monto de los cánones de arrendamiento. Lo cual quiere decir que el demandado no pagó en la oportunidad correspondiente, los periodos contractuales de: agosto-septiembre 2010, septiembre-octubre 2010, octubre-noviembre 2010, y noviembre-diciembre 2010. Incurriendo en un incumplimiento del contrato, por lo que mal pudiera manifestar que la arrendataria no le recibía el canon de arrendamiento, si realmente nunca ofreció pagar a la arrendataria, las cantidades de dinero en la oportunidad correspondiente;
- que establece la misma cláusula segunda, que en caso de que el arrendatario no efectúe el pago mensual de arrendamiento en el plazo estipulado en el contrato, esto es dentro de los tres (3) días siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente, el arrendatario, deberá pagar adicionalmente el equivalente a un (1) canon de arrendamiento, por concepto de gastos de cobranza y administración;
- que el demandado no pagó el canon de arrendamiento de recargo por la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los periodos agosto-septiembre 2010, septiembre-octubre 2010, octubre-noviembre 2010, y noviembre-diciembre 2010. Incurriendo en un nuevo incumplimiento de las estipulaciones contractuales. Por lo que le genera la posibilidad a su representado a exigir por vía judicial la desocupación inmediata del inmueble en virtud del incumplimiento verificado que supone la resolución del contrato;
- que en fecha 15.02.2011, se venció la duración contractual de la relación arrendaticia, y comenzó a correr el lapso de prórroga legal, según el literal d del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comprendido desde el día 15.02.2011 hasta el día 15.02.2014. Y en este supuesto, la clausula tercer del contrato de arrendamiento, antes citado, establece claramente que: “Las partes acuerdan que la prórroga sufrirá un incremento en la misma proporción que establezca la tasa inflacionaria calculada por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela para el periodo correspondiente, las cuales deberá pagar el arrendatario a partir del 15.02.2011 hasta el día 15.02.2014;
- que lo anterior indica que el canon de arrendamiento mensual que hasta febrero de 2011 (INPC 169,1), era la cantidad de tres mil ochocientos bolívares (Bs. 3.800,00), pasó a febrero de 2011 (INPC 217,6), a la cantidad de cuatro mil ochocientos ochenta y nueve bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 4.889,89) mensuales. A partir de febrero de 2012 (INPC 272,6) a la cantidad de seis mil ciento veinticinco bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 6.125,84) mensuales. Y a partir de febrero de 2013 (INPC 334,8) a la cantidad de siete mil quinientos veintitrés bolívares con catorce céntimos (Bs. 7.523,14) mensuales;
- que no obstante lo anterior, y aun cuando era una cláusula contractual muy clara y asumida por las partes, el demandado continuó consignando por vía judicial el mismo canon de Bs. 3.800,00, a partir del mes de febrero de 2011, fíjese que el demandado arrendatario no sólo consigna extemporáneamente, sino de forma parcial el canon de arrendamiento, provocando el evidente y grosero incumplimiento del contrato. Por ende, la arrendataria, ni su representado, están obligados a recibir un canon mensual de arrendamiento de forma parcial o incompleto. El demandado continuó consignando desde febrero de 2011 hasta el mes de junio de 2013, la cantidad mensual de Bs. 3.800,00, incumpliendo de manera clara las condiciones fijadas en el contrato de arrendamiento;
- que no obstante lo anterior, el propio demandado-arrendatario, posteriormente (el 26/06/2013) confiesa su incumplimiento, y procede a tratar de cumplir extemporáneamente con su obligación, pero ya el incumplimiento se había verificado y consumado fehacientemente en un expediente judicial; y menciona que trata de cumplir, porque ni siquiera consigna el remanente completo, ya que continua pagando parcialmente los cánones mensuales correspondientes, partiendo del falso supuesto que para el año 2011 el canon debió ser Bs. 4.759,5 cuando era Bs. 4.889,89; para el año 2012 el canon debió ser Bs. 5.854,185, cuando realmente era Bs. 6.125,84; y para el año 2013 Bs. 7.057,22, cuando es Bs. 7.523,14. Todo lo cual se desprende del propio expediente de consignación N° 11.442 que cursa ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, garcía, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial;
- que resulta pues indudable e incuestionable el incumplimiento en que incurrió el demandado en el presente caso, cuando pago el canon de arrendamiento por vía de consignación, de forma parcial, no completo, ni integral, depositando sólo la cantidad de tres mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 3.800,00) desde el mes de febrero de 2011 hasta el mes de junio de 2013. Sólo cuando sabe que se encuentra incumpliendo con el contrato y es advertido que se intentará una acción judicial para reclamarle el incumplimiento, es cuando trata de ponerse al día con su obligación, pero ya es demasiado tarde, porque el incumplimiento ya se ha consumado, y por si eso fuera poco, además continua pagando menos de lo que real y legalmente está obligado a pagar;
- que a todo evento también el demandado incumple con el lugar de pago pactado en el contrato, y posteriormente modificado y notificado auténticamente. Inicialmente el contrato de arrendamiento establecía que el pago del canon de arrendamiento se debía hacer en el domicilio u oficina de la arrendadora, o de su representante legal, ubicada en la calle Jesús Maria Patiño, c/ Comercial San Fernando, Escritorio Jurídico Bourgeon & Bourgeon, Asociados, PB, oficina 10, Porlamar, canon que no se pagó ni se intentó pagar en ninguno de los mencionados lugares, sino que el demandado arrendatario se dirigió directamente al Tribunal a consignar los cánones de arrendamiento. Así mismo, y luego del traspaso de la propiedad integral del local y por ende, de la subrogación de su representado en la posición del arrendador, se le notificó al demandado arrendatario que debía pagar el canon de arrendamiento a partir del mes de abril de 2013, en la Avenida Bolívar, Centro Empresarial AB, Nivel PL, oficina 18, Municipio Maneiro de este Estado, lugar al que nunca asistió. Por lo que se concluye que el demandado incumplió con el lugar de pago pactado contractualmente y posteriormente modificado por vía de notificación autentica;
- que la citada cláusula quinta del contrato de arrendamiento establece de manera clara y categórica que para poder traspasar, ceder o subarrendar, el arrendatario debía contar con una autorización previa y escrita, por parte de el arrendador, o de lo contrario se entenderá que se ha incumplido el referido contrato, y además se califica como el incumplimiento más grave que se puede verificar;
- que en el presente caso el arrendatario demandado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, incumplió también con esta cláusula, ya que a partir del mes de septiembre de 2011, subarrendó parte del local comercial que tenía en calidad de arrendatario al ciudadano JAIRO CARDONA, sin autorización de la arrendataria o el propietario, para que desarrollara una actividad de venta de alimentos y bebidas, específicamente jugos, sándwiches y otros. El canon de arrendamiento que el arrendatario-subarrendador le fijo al subarrendatario por la parcialidad del local arrendado, fue la cantidad de diez mil bolívares mensuales (Bs. 10.000,00) y le depositó loa cantidad de veinticinco mil bolívares exactos (Bs. 25.000,00) en calidad de garantía, según consta de depósito efectuado en Banesco, Banco Universal, cuenta N° 01340563815633034976, a nombre de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, de fecha 01.09.2011. Tal relación arrendaticia ilegal generó un conflicto que actualmente se ventila ante la Fiscalía Tercera del Ministerio Público de este Estado, con número de expediente MP-381884-13 de fecha 11.09.2013;
- que el incumplimiento en las obligaciones contractuales asumidas por el arrendatario en la relación arrendaticia le ha generado evidentes daños y perjuicios a su representado, en virtud de la demora en el pago de la diferencia de canon de arrendamiento efectuado por el arrendatario y la falta de pago de la diferencia completa del canon de arrendamiento desde febrero de 2011 hasta el mes de junio de 2013, por la falta de aplicación del factor de ajuste o aumento, derivado de los Índices Nacionales de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela. Y que se describen a continuación: 1.- Por el año 2011, el canon debió pagarse a razón de Bs. 4.889,89 mensuales, y se consignó a razón de Bs. 4.759,50, generando una diferencia de Bs. 130,00 y que al año resulta de Bs. 1.560,00. 2.- Por el año 2012, el canon debió pagarse a razón de Bs. 6.125,84 mensuales, y se consignó extemporáneamente a razón de Bs. 5.854,185, generando una diferencia de Bs. 271,655, y que al año resulta en Bs. 3.259,86; y 3.- Por el año 2013, el canon debió pagarse a razón de Bs. 7.523,14 mensuales, y se consignó extemporáneamente a razón de Bs. 7.057,22, generando una diferencia de Bs. 465,92, y que hasta el mes de agosto resulta de Bs. 3.261,44. Lo que representa el detrimento patrimonial de su representado hasta la presente fecha, en un gran total de Bs. 8.081,30, y se constituye en daños y perjuicios efectivamente verificados. Resulta necesario aclarar que en este caso no se demanda el cumplimiento en el pago total o parcial de los cánones de arrendamiento, sino que esa falta parcial de pago genera daños indudables.
Por su parte, el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, parte demandada en la presente causa, por intermedio de su apoderado judicial, abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, contestó la demanda en los siguientes términos:
- que oponía la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que trata sobre la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto;
- que existe una demanda (previa a ésta) intentada por su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ contra los ciudadanos FERAS MAHSARAH MOHAMAD (comprador) y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA (vendedor), de la cual conoce actualmente el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, bajo expediente N° 11.531-13 por retracto legal arrendaticio, cuya demanda tiene por objeto la totalidad del local L-1 del cual hace parte aquel que es objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda ante el Tribunal. El libelo de la demanda aquí referido se encuentra registrado en la Oficina de registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 05.06.2013, bajo el N° 3, folio 14 del Tomo 13 del Protocolo de Transcripción del año 2013, como así consta de la copia que cursa en los autos y que consignó en la oportunidad de darse por citado en el presente juicio;
- que el propósito de la demanda de retracto legal arrendaticio que se sigue ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente N° 11.531-13, es que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ se subrogue como comprador del local L-1, en sustitución del ciudadano FERAS MAHSARAH, y consiguientemente se le tenga como propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, del cual forma parte el local PB-5 arrendado a su representado, en base a la oferta preferencial que le hizo el vendedor ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, la cual fue debidamente aceptada por su representado y luego burlada por el vendedor;
- que dado que el actor FERAS MAHSARAH y su representante legal no lo han informado a éste Tribunal al proponer su demanda de resolución de contrato de arrendamiento contra JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, violando los principios de lealtad y probidad establecidos en el artículos 170 del Código de Procedimiento Civil, siente la obligación y el deber de informar al Tribunal la verdad de los hechos no señalados por el actor en su demanda;
- que los ciudadanos NILA DORILA GARCIA DE HERNANDEZ (arrendadora original) y ANDRES HERNANDEZ LEON, representados por su apoderado, Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA, le vendieron o cedieron la totalidad de los derechos de propiedad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, a su hijo ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, conforme a documento registrado en el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 16.12.2008, bajo el N° 15, folios 178 al 184 del Protocolo Primero, Tomo 21, Cuarto Trimestre de 2008, convirtiéndose éste en el propietario y arrendador del inmueble alquilado a su mandante, antes de venderlo al actor FERAS MAHSARAH;
- que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ (como propietario y arrendador) ofreció en venta el local L-1 a su representado, mediante sendos telegramas remitidos a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, fechas el 04.02.2013, pero recibidos el 14.02.2013, uno de autoría atribuida al propietario y otro a su apoderado Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA, le notificó, en su condición de arrendatario, que ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, “…HA TOMADO LA DECISION VOLUNTARIA EN VENDER LA TOTALIDAD DEL BIEN INMUEBLE, QUE INCLUYE LOCAL COMERCIAL QUE USTEDES OCUPA COMO PARTE ANEXA DEL BIEN. EL INMUEBLE TIENE UNA SUPERFICIE TOTAL APROXIMADA DE CONMSTRUCCION DE DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO UN DECIMETRO CUADRADO (246,01 MTS2), DANDO A USTEDES EL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA PARA QUE ADQUIERA LA TOTALIDAD DEL INMUEBLE UNA VEZ DADA SU RESPUESTA DE ACEPTACION DE ESTA PREFERENCIA DE VENTA O A SU NEGATIVA EN ACEPTAR DICHO OFRECIMIENTO. USTEDES COMO ARRENDATARIO DEBERA NOTIFICAR AL OFERENTE DENTRO DE LOS TREINTA 30 DIAS CALENDARIOS SIGUIENTES AL OFRECIMIENTO SU ACEPTACION O RECHAZO. TRANSCURRIDO ESTE LAPSO SIN ACEPTAR EL OFRECIMIENTO EL PROPIETARIO QUEDA EN LIBERTAD DE DAR EN VENTA DE CONFORMIDAD CON LO TIPIFICADO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. LA DIRECCION DONDE SERA RECIBIDA LA RESPUESTA ES CALLE JESÚS MARIA PATIÑO, CENTRO COMERCIAL SAN FERNANDO, ESCRITORIO JURIDICO BOURGEON Y BOURGEON ASOCIADOS, OFICINA 10, PORLAMAR. LA MODALIDAD DE LA NEGOCIACION ES DE CONTADO Y TODOS LOS GASTOS DE DICHA OPERACIÓN SERA POR CUENTA DEL COMPRADOR. EL PRECIO DE VENTA PARA LA TOTALIDAD DEL INMUEBLE SERA POR LA CANTIDAD DE CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES, Bs. 5.200.000,00 LOS CUALES SERAN CANCELADOS EN CHEQUE DE GERENCIA A LA FIRMA DEL INSTRUMENTO DE COMPRAVENTA. ANEXO COPIA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE. SIRVASE USTED FIRMAR LA RESPECTIVA COPIA DE LA PRESENTE QUE SE ANEXA A LOS EFECTOS DE DARSE POR NOTIFICADO DE LA PRESENTE. PORLAMAR A LOS 04 DIAS DEL MES DE FEBRERO DE DOS MIL TRECE 2013. ATENTAMENTE…”;
- que básicamente, el propietario ANDRES LUIS FERNANDEZ GARCIA, por si y por medio de su apoderado general Dr. FRANK PINTO COVA, notificó su voluntad de vender la totalidad del local L-1 en referencia, por el precio de cinco millones doscientos mil bolívares fuertes (Bs. 5.200.000,00), pagaderos de contado al momento de la protocolización del documento de compra-venta, concediéndole a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ el derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del local L-1, tipificado en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Independientemente se si éste le correspondía o no a su mandante. Fue una oferta formal de venta bajo el régimen o marco legal establecido en el mencionado Decreto Ley que el oferente indicó se aplicara;
- que por intermedio de la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, su mandante solicitó el traslado a la dirección señalada en los telegramas, esto es, al escritorio jurídico Bourgeon & Bourgeon Asociados, situado en la oficina 10 del Centro Comercial San Fernando, calle Jesús Maria Patiño, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, a fin de notificar al ciudadano Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA, como apoderado del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA (propietario del inmueble) y de su madre NILA GARCIA DE HERNANDEZ, (original arrendadora), la aceptación de la oferta en los siguientes términos: “QUE ACEPTO COMPRAR LA TOTALIDAD EL LOCAL L-1, UBICADO EN LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE, CUYA ACEPTACION LA HAGO EN TIEMPO HABIL PARA ELLO Y ASI LO HAGO CONSTAR EXPRESAMENTE”;
- que se adjuntó con la notificación copia de la cédula de identidad y del Registro de Información Fiscal de su mandante, quien pidió que se le entregara al notificado, copia de la solicitud, copia de su cédula y de su RIF, éstos dos últimos, los únicos recaudos requeridos en lo que respecta a su mandante para la redacción del documento de compraventa y su otorgamiento ante la Oficina de Registro Público;
- que el 28.02.2013, se practicó la notificación del propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, en su casa de habitación situada en la Urbanización Playas del Ángel, N° 35, adyacente a la calle El Torito, en Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado. Estando presente el propietario, la Notaría practicó su notificación, le leyó la solicitud y le hizo entrega de un ejemplar de ésta y sus anexos. El notificado se negó a firmar el acta por instrucciones de su apoderado Dr. FRANK PINTO que le transmitió telefónicamente y así lo hizo constar a la Notaría;
- que además de dicha notificación notarial, su mandante también le remitió telegramas certificados, urgentes y con acuse de recibo, al propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, a su apoderado Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA y a la madre de aquél, NILA GARCIA DE HERNANDEZ, todos recibidos por la oficina de Ipostel, en Porlamar, el 01.03.2013, notificándole la aceptación de la oferta de comprar la totalidad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle;
- que igualmente, su mandante notificó su aceptación de la oferta para la adquisición de la totalidad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, a los mismos tres (3) ciudadanos, mediante publicación aparecida en el periódico local Sol de Margarita, edición de fecha 02.03.2013, página 7, con igual texto que las anteriores notificaciones;
- que su mandante, sin estar obligado a ello, notificó por intermedio de la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, en fecha 11.03.2013, al resto de los inquilinos del local L-1, es decir: a) DANIZABETH FASHION C.A., en la persona de la ciudadana AMEL MAHSARAH MOHAMED, empresa ocupante dedicada a peluquería y otros tratamiento de belleza; b) SERVICEL – DANIEL RIVAS TAMARA, en la persona de la ciudadana CATHERINE ROMERO, quien manifestó ser la propietario del comercio; c) YANCEL C.A. (MOVILNET), en la persona de la ciudadana ANA RAMIREZ, quien manifestó ser la propietaria del fondo de comercio; y d) a la sociedad CERESAS 21 C.A., en la persona de la ciudadana AIDA BENAVIDEZ, en su condición de encargada de la tienda, del contenido de la solicitud, haciendo entrega de una copia de ésta y sus recaudos. Se le notificó de lo siguiente: QUE SE ME OFRECIO EN VENTA LA TOTALIDAD DEL LOCAL L-1, QUE FORMA PARTE DEL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL (DE ESPECIALIDADES) VIRGEN DEL VALLE, DEL CUAL A SU VEZ FORMA PARTE EL LOCAL DONDE SE ENCUENTRA CONSTITUIDA LA NOTARIA, Y DICHA OFERTA LA ACEPTE EN TIEMPO HABIL PARA ELLO, SEGÚN CONSTA DE LA NOTIFICACION PRACTICADA POR LA NOTARIA PUBLICA DE JUANGRIEGO DEL ESTADO NUEVA ESPARTA EL 28 DE FEBRERO DE 2013, ASI COMO DE LOS TELEGRAMAS CERTIFICADOS QUE SE ENVIARON EL DIA 1° DE MARZO DE 2013;
- que no obstante que su mandante aceptó oportunamente la oferta que le hizo el propietario del inmueble, en sus mismos términos, es lo cierto que el día 07.03.2013, la ciudadana HEND BRENDA MOUAWAD, actuando en su carácter de apoderada del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, por intermedio de la Notaria Pública Segunda del Municipio Mariño de este Estado, le notificó de lo siguiente:
1) Que en fecha 12.04.2013, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, anotado bajo el N° 2013.809, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204, el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD adquirió la totalidad de la propiedad del local donde se encuentra el inmueble arrendado, anexando copia del documento de venta. Se trata del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle;
2) Que a partir de la notificación el arrendatario queda en cuenta que su arrendador es el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, y que a partir del mes de abril de 2013 “…el pago de los cánones de arrendamiento se realizará directamente en la siguiente dirección: Avenida Bolívar, Centro Empresarial AB, Nivel PL, oficina N° 18, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. En los mismos términos y condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento…”;
- que con esta notificación se le impuso a su mandante de la venta del local L-1 el Centro Comercial Virgen del Valle que le fuera ofrecido en venta a él de manera preferencial, con lo cual quedó evidenciado que se le violaron los derechos que nacieron a raíz de esa oferta y fundamentalmente el derecho al otorgamiento del documento de adquisición del inmueble en los términos y condiciones de la oferta, conforme a loa ley. Esta violación hizo nacer para él, como inquilino oferido, el derecho de retracto legal;
- que independientemente de que su mandante como arrendatario que es de una parte del local comercial L-1, cumpliera o no con los requisitos establecidos en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (los cuales por cierto, si los cumple), era el caso, que el propietario arrendador le ofreció expresamente en venta la totalidad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, en forma pura y simple, sin mención o consideración alguna a si el oferido (su mandante) cumplía o no con dichos requisitos, concediéndole incluso un plazo mayor al legal, de 30 días calendarios, para que manifestara su aceptación o rechazo de la oferta, lo que evidencia la especialidad del ofrecimiento; y habiendo notificado oportunamente su aceptación en los términos de la oferta y entregado la copia de su documento de identidad y su RIF para los efectos de la redacción del documento, es claro que el contrato de compra-venta se formó (a tenor de lo establecido en los artículo 1.137 y 1.161 del Código Civil) en las mismas condiciones de la oferta y que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA estaba (y aún está) en la obligación de vender a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ el inmueble por el precio ofrecido. Pero no lo hizo así, si no que vendió el inmueble a un tercero, FERAS MAHSARAH MOHAMAD y por un precio distinto aunque (dudosamente) mayor. Como quiera que el propietario arrendador violó la preferencia que le concedió a su mandante y vendió el inmueble ofrecido a un tercero, nació para su mandante el derecho de ejercer el retracto legal y a subrogarse en lugar del comprador pagando el precio establecido en la oferta más los gastos de la venta, porque éste es el procedimiento legal aplicable por analogía, además que es le marco legal de referencia elegido por el oferente (Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios);
- que el artículo 43 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece y define el retracto legal arrendaticio, como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. En el presente caso la subrogación debe hacerse pagando su mandante el precio al cual aspiraba el propietario cuando le hizo la oferta y estableció las condiciones de la venta, las cuales fueron expresamente aceptadas por su mandante, puesto que sobre esas bases se formó el contrato. Asimismo, debe acotar que al formular la oferta preferencial de venta el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA lo hizo de manera pura y simple y bajo sus propios términos, sin tomar en cuenta si el arrendatario estaba o no solvente en el pago de los cánones de arrendamiento o si el contrato tenía o no 2 ó más años de duración, o si la ley no lo obligaba a darle derecho de preferencia ofertiva a un inquilino para que adquiera la totalidad de la cosa, de la que solo era un arrendatario parcial. En pleno ejercicio del principio de autonomía y soberanía de su voluntad, sin miramientos, ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le concedió a su mandante el derecho de preferencia ofertiva y además le notificó las bases del contrato de venta, las cuales aceptó su mandante; para luego darle la espalda a su compromiso y prevalido de la titularidad registral del derecho de propiedad del inmueble, venderlo a un tercero, violando los derechos que ya habían nacido en cabeza de su mandante como oferido. De manera que la acción para restablecer esos derechos en cabeza de su titular, no es otra que la del ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, como materia afín, y que el marco legal de esta acción tiene que ser la que viene dada por la ley especial que rige la materia, mencionada por el propietario y su apoderado en los telegramas contentivos de la oferta;
- que en conclusión, su mandante tiene el derecho de retracto legal en relación con la operación de compra-venta realizada entre el propietario arrendador ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, mediante documento protocolizado en la Oficina del Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, en fecha 12.04.2013, anotada bajo el N° 2013.809, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, la cual tiene por objeto un (1) local comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el denominado centro Comercial Virgen del valle, ubicado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad, sector Central de la ciudad de Porlamar, en jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, que tiene una superficie total aproximada de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero un decímetro cuadrado (246,01 mts.2) de los cuales ciento catorce metros cuadrados con cincuenta y un decímetros cuadrados (114,51 mts.2) corresponden a la planta baja y ciento treinta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (131,50 mts.2) corresponden a la planta alta. La planta baja del local L-1 está integrada por un salón, tres (3) salas de baños y escalera de acceso a la planta alta y sus linderos particulares son los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: con el inmueble que es o fue propiedad de ROSARIO RISSI y parte del local N° 2; SUR: con fachada Sur del Centro Comercial y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del Centro Comercial y calle Mariño; y OESTE: con local comercial N° 2, de la misma Edificación. La Planta Alta está integrada por un salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: L-1 Nivel Planta Alta: NORTE: con fachada Norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del Edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial N° 2, de la misma Edificación. De acuerdo con el documento de condominio, registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 09.03.2007, bajo el N° 30, folios 203 al 213, Protocolo Primero, Tomo 28, Primer Trimestre de 2007, al local L.1 le corresponde un porcentaje de condominio equivalente al treinta y nueve por ciento (39%);
- que como consecuencia de ese derecho de retracto, su mandante se subroga en la posición del comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD y se convierte en el único y exclusivo propietario del inmueble, mediante el pago de la cantidad de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00), que es el precio de venta que aspiraba el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA conforme a la oferta preferencial que le hizo;
- que resulta diáfanamente claro que el propósito de la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta es el de obtener el reconocimiento de que la única y exclusiva propiedad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle corresponde a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, quien tiene el derecho de subrogarse el lugar del comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD;
- que esta circunstancia hace que el juicio de retracto legal arrendaticio, del cual actualmente conoce el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente N° 11.531-13, se convierta en el proceso dominante o principal, que requiere ser decidido previamente, o sea, con anterioridad a éste, porque la decisión que en él se tome influye de manera determinante en lo que puede ser decido en el presente juicio; ya que aquí FERAS MAHSARAH MOHAMAD se atribuye la condición de propietario del inmueble local L-1 del cual forma parte el local arrendado a su representado JUAN C. SAAVEDRA GOMEZ, para legitimarse como actor, y pedir la resolución del contrato de arrendamiento, mientras que el resultado del juicio prejudicial puede negarle a FERAS MAHSARAH MOHAMAD todo derecho de propiedad y trasladarlo a s representado JUAN C. SAAVEDRA GOMEZ;
- que en otras palabras, para poder tomar cualquier decisión en el presente juicio es imprescindible que la acción de retracto legal arrendaticio propuesta por JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ contra ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA (como vendedor) y FERAS MAHSARAH MOHAMAD (como comprador) se decida de manera definitiva y firme declarándose SIN LUGAR (lo que sin lugar a dudas no ocurrirá) porque influye, como se ha visto, de manera determinante sobre lo principal de esta causa. Se trata nada menos, la prejudicial, de determinar de quien es la propiedad exclusiva del local L-1 del cual forma parte el local PB-5 arrendado a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, de éste o de FERAS MAHSARAH MOHAMAD. Si se declara que éste es el propietario del local, entonces puede decidirse esta causa; pero si se declara con lugar la acción de retracto arrendaticio, entonces esta demanda es inadmisible;
- que si no se acordare la prejudicialidad del retracto legal arrendaticio sobre la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, se correría el grave riesgo de que en este juicio contradictoriamente se declarara la resolución del contrato de arrendamiento y la desocupación del local objeto del mismo por su propietario;
- que por otra parte, si se declara, como corresponde, que la oferta de venta del inmueble por parte del propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, a su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, es válida y fue aceptada oportunamente, entonces JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ se consideraría el propietario del inmueble desde le fecha de la aceptación, el 28.02.2013, y por consiguiente, en ningún caso de incumplimiento, podría decretarse la resolución del contrato, ya que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, al convertirse en propietario dejó de ser (por confusión) arrendatario y todas las cantidades depositadas por él volverían a ser de su propiedad;
- que a todo evento, expresamente rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, palabra por palabra, la acción de resolución del contrato de arrendamiento propuesta por el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD contra su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ;
- que el presente caso, el propietario del local L-1 del Centro comercial Virgen del Valle, del cual forma parte el local arrendado a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, le notificó a éste su voluntad de venderle el local L-1 y le concedió el derecho de preferencia para adquirirlo, fijando como precio la cantidad de Bs. F. 5.200.000,00 y como plazo para manifestar su aceptación, 30 días a contar de la fecha de recibo de la oferta que, en este caso, fue el día 14.02.2013, fecha en la cual se recibió el telegrama fechado por su remitente el 04.02.2013. En todo caso, tomando como punto de partida el plazo de 30 días concedido por el oferente para manifestar la aceptación, ésta se le notificó mediante una Notaría Pública el día 28.02.2013, o sea, dentro del plazo concedido aun contándolo desde el 04 de febrero;
- que lo importante es que, en esta fecha, 28.02.2013, cuando se le notificó la aceptación de la oferta al propietario, y por consiguiente que se aceptó la cosa objeto de la venta y el precio establecido, se formó el contrato de venta y se transmitió a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ el derecho de propiedad y posesión del local L-1 objeto de la oferta, Y como dice el artículo 1.161 del Código Civil, la cosa quedó a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se hubiere verificado;
- que por virtud de lo expuesto, el contrato de arrendamiento que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ había suscrito con la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ, autenticado en fecha 05.03.2009, bajo el N° 42 del Tomo 13 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, que luego ésta transmitió a su hijo ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA por la venta del local L-1, quedó extinguido, porque por una suerte de coincidencia se fusionan en una misma persona, JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, las figuras de propietario y arrendatario, siendo que el propietario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa sin pago de contraprestación alguna;
- que como el contrato de arrendamiento quedó extinguido por confusión en fecha 28.02.2013, su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, como propietario del inmueble local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, no está obligado a pagar cánones de arrendamiento por el uso y disfrute de la parte del local L-1 de su propiedad. Y como es así, JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ no pudo incurrir en ninguno de los incumplimientos que le imputa la parte actora;
- que a todo evento, alegaba que la sentencia que declare la propiedad y el derecho de subrogación de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ por el comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD, sus efectos se retrotraen a la fecha de aceptación de la oferta, de allí que el propietario no se encuentre obligado al pago de arrendamiento por las cosas que son de su dominio, ya que éste le garantiza el uso, goce y disfrute gratuito, como natural e inherente al derecho de propiedad. Y, por tanto, repite, su representado no pudo, en ningún caso, incurrir en incumplimiento contractual;
- que en base a los mismos razonamientos de hecho y de derecho que quedan expuestos en el numeral anterior, tiene que concluir y así lo alega expresamente, que FERAS MAHSARAH MOHAMAD no tiene cualidad ni interés para demandar a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ por la resolución de un contrato ya extinguido, del cual él no es ni ha sido parte nunca, y así lo opone como defensa para que sea considerada en la definitiva;
- que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana NILA GARCIA DE HERANANDEZ, por una “…parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada, en el nivel planta baja, de Sesenta y Siete metros cuadrados con Noventa y Seis centímetros (67,96 Mts/2), y de Ochenta y Ocho metros cuadrados con Veinte centímetros (88,20 Mts/2), en el Nivel Mezzanina, para un total de área de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16 Mts/2), situado en el Edificio “Centro Comercial Virgen del Valle”, dicho inmueble está identificado con el número (PB-), y se encuentra ubicado en la intersección de las Calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta…”;
- que ha admitido que la entonces arrendadora vendió el local L-1, del cual forma parte el que fuera arrendado a su representado, a su hijo ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, que éste lo ofreció en venta a JUAN C. SAAVEDRA GOMEZ por el precio de Bs. F. 5.200.000,00 y que éste aceptó la oferta, por cuya razón, se formó el contrato de compra-venta entre ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ y la propiedad del local L-1 se transmitió al comprador;
- que de tal forma, que cuando ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA vendió el local L-1 a FERAS MAHSARAH MOHAMAD, en abril de 2013, ya el local no le pertenecía, sino a su representado, por consiguiente no pudo transmitirle válidamente el derecho de propiedad del inmueble ni mucho menos subrogar al comprador en la posición del arrendador en el contrato de arrendamiento del inmueble, el cual, repite, está legalmente extinguido. El hecho de que FERAS MAHSARAH MOHAMAD produzca un título o un documento de propiedad sobre el local L-1, es sólo una apariencia, una ficción, que hace parecer que él es el propietario del inmueble, cuando, por lo visto anteriormente y claramente explicado, no lo es;
- que el ejercicio por parte de su representado de la acción de retracto legal arrendaticio contra ANDRES HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, es sólo el medio o procedimiento elegido para que judicialmente se le reconozca como tal propietario. Decía reconozca como propietario, porque él ya lo es. La acción no es un medio para adquirir la propiedad, sino para que le sea reconocida con efectos ex tunc, hacia el pasado, desde entonces y para siempre, desde la fecha de formación del contrato y transmisión de los derechos de propiedad y demás derechos inherentes (28.02.2013);
- que en este sentido, el contrato de arrendamiento no pudo transmitirse nunca al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD y, por consiguiente, no tiene la condición de arrendador no está legitimado para hacer valer la acción resolutoria del contrato, ex artículo 1.167 del Código Civil;
- que a pesar de que el actor afirma ser titular de la legitimación activa ad causam, por el solo hecho de proponer la demanda, esto es sólo una apariencia. Si fuese cierto que se le transmite el contrato de arrendamiento por la supuesta compra del inmueble, como él afirma, también tendría que dar por cierto que primero se le transmitió a su representado cuando aceptó la oferta y se formó el contrato de compra-venta del mismo inmueble;
- que en conclusión, considera que el actor no tiene cualidad e interés para demandar, por no ser el propietario del inmueble, a pesar de las apariencias, y por que el contrato de arrendamiento que tenía celebrado su mandante, jamás se le transmitió por vía de subrogación y en consecuencia tampoco era ni es el arrendador ni tiene derecho a ello;
- que para el supuesto negado de que su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ no sea reconocido como propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, y se legitime el derecho del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD para proponer la presente demanda de resolución de contrato, negaba y rechazaba que su representado se encuentre en situación de incumplimiento del contrato de arrendamiento. En particular, negaba y rechazaba el alegado incumplimiento por pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento. De hecho y de derecho, considera que la expresión pago extemporáneo es una admisión de que su representado cumplió con el pago y así expresamente lo alegaba;
- que dice el actor que JUAN C. SAAVEDRA dejó de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2010 hasta el mes de diciembre del 2010 y que fue el 17.01.2011, cuando, de forma extemporánea, consigna ante el Juzgado Segundo de Municipios la cantidad de Bs. F. 23.000,00 correspondiente al pago del periodo que va desde el 15.09.2010 hasta el 15.02.2011, y que el monto consignado tampoco se corresponde con el monto de los cánones de arrendamiento. Concluyendo brillantemente la demanda en que su representado no pagó en la oportunidad correspondiente, los periodos contractuales de: agosto-septiembre, septiembre-octubre, octubre-noviembre y noviembre-diciembre del 2010;
- que rechazaba esta afirmación de la demanda en todas sus partes. Y en su contra alegaba:
- que conforme lo acepta la parte actora en el libelo de la demanda y lo establece el contrato de arrendamiento reconocido por la partes, según la cláusula segunda, el canon mensual de arrendamiento, para el primer año de contrato, es decir, para el periodo comprendido entre el 15.02.2009 y el 15.02.2010, era de dos mil ochocientos bolívares (bs. 2.800,00) mensuales; y para el segundo año de contrato (y último del plazo determinado del mismo), la cantidad de tres mil ochocientos bolívares (Bs. F. 3.800,00). El canon mensual se pagaría por mensualidades vencidas, dentro de los 3 primeros días del mes inmediato siguiente: Es decir, que de acuerdo con el contrato de arrendamiento el canon mensual de arrendamiento correspondiente a las mensualidades de agosto-septiembre, septiembre-octubre, octubre-noviembre y noviembre-diciembre del año 2010, eran la cantidad de Bs. F. 3.800,00 mensuales, e igualmente lo era para las mensualidades diciembre-enero y enero-febrero de 2011, esto es, seis (6) cánones de arrendamiento acumulados, que totalizan la cantidad de veintidos mil ochocientos bolívares (Bs. F. 22.800,00);
- que por consiguiente, si JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ consignó la suma total de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00) por esas 6 mensualidades de arrendamiento, ciertamente que depositó más de lo adeudado y sólo en eso, su depósito no se corresponde con la realidad del monto de los cánones de arrendamiento. Claro, pagó Bs. 200,00 en exceso;
- que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, si se vende el inmueble arrendado, el arrendamiento subsiste en las mismas condiciones establecidas en el contrato, sólo que el adquiriente, como nuevo propietario, se subroga en la posición del arrendador;
- que la subrogación de FERAS MAHSARAH MOHAMAD, como supuesto comprador del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, ocurre, en todo caso, desde el mismo momento cuando se registra su documento de venta, que ocurrió en fecha 12.04.2013, protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, anotado bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204. Esta subrogación sólo tiene efectos ex nunc, para el futuro, desde esa fecha en lo adelante. FERAS MAHSARAH MOHAMAD no era arrendador de su representado antes del 12.04.2013 y por lo tanto, los hechos ocurridos en el pasado, aceptados por su causante ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y que alteraron las condiciones originales del contrato, tienen que ser admitidas forzosamente por él porque estaban consumados en el tiempo y en el espacio. ANDRES HERNADEZ GARCIA no sólo no reclamó sobre los cánones de arrendamiento consignados, sino que tampoco se opuso a ellos ni los impugnó, los aceptó tal cual habían sido consignados, porque en febrero de 2013, al ofrecerle en venta el local L-1 parcialmente arrendado a su mandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, admitió que éste tenía el derecho de preferencia para adquirir el inmueble al hacerle la respectiva oferta. En ese mismo sentido se tiene que en febrero de 2011, le fue concedida la prórroga legal de tres (3) años a su representado, prórroga que, como afirma la misma parte actora en su demanda, no le hubiera correspondido de estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Por consiguiente, independientemente de cuánto y cuando consignó JUAN CARLOS SAAVEDRA los seis (6) cánones de arrendamiento en referencia, dicha consignación fue tácitamente aceptada, al igual que todas las que ocurrieron hasta el 15.02.2013, por el arrendador ANDRES HERNANDEZ GARCIA, desde el mismo momento que concedió la prórroga y concedió a su representado el derecho preferencial de compra del inmueble arrendado, en febrero de 2013 y esto, no puede ser interpretado por el actor en sentido contrario toda vez que eran hechos consumado para la fecha cuando supuestamente se le vendió el inmueble;
- que negaba y rechazaba lo que el actor denomina otros incumplimiento de la cláusula segunda del contrato. Bajo el supuesto de que esta cláusula establece que en cado de que el arrendatario no efectúe el pago mensual de arrendamiento en el plazo estipulado en el contrato, deberá pagar el equivalente a un (1) canon de arrendamiento por concepto de gastos de cobranza y administración, alega que su representado no pagó el canon de arrendamiento de recargo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los periodos agosto-septiembre a noviembre-diciembre de 2010, ambos inclusive;
- que negaba, rechazaba y contradecía que su representado estuviera obligado al pago de esta supuesta penalidad. De hecho y de derecho alegaba que esta disposición en nula porque menoscaba los derechos del arrendatario, con base a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, dicha disposición contractual puede ser considerada una cláusula penal impuesta al arrendatario, porque, conforme al artículo 1.257 del Código Civil, hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento;
- que en este sentido, el artículo 28 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios sólo permite que las partes puedan establecer cláusulas penales relacionadas con la entrega del inmueble al vencimiento del plazo y no por el incumplimiento (total o parcial) de otras obligaciones contractuales, porque estas penalidades destruyen el equilibrio económico del contrato, al imponer cargas económicas y financieras indeseables que el arrendatario no puede sobrellevar, haciendo más gravosos el contrato, tal cual ocurre en el caso de autos, donde se establece en una misma cláusula una doble penalidad por el incumplimiento defectuoso del contrato, al imponerle una penalidad equivalente a una mensualidad de arrendamiento, más el pago de los intereses moratorios;
- que en este sentido, cuando la ley especial de la materia solo permite que las partes puedan estipular cláusula penales relacionadas con el retardo en la entrega del inmueble al vencimiento del contrato o de la prórroga, ex artículo 28, los arrendatarios tienen correlativamente el derecho de ser protegidos contra ese abuso del arrendador. Es por esto que considera que esta carga adicional de crear una penalidad por el retardo en el cumplimiento de pago del canon mensual de arrendamiento, menoscaba los derechos que la ley establece a favor del inquilino, lo que hace nula esta disposición y así pide que lo declare el tribunal en la sentencia definitiva;
- que en todo caso, dado que el incumplimiento que se atribuye a su represente por la falta de pago de la mensualidad de recargo, se refiere al retardo en el pagos de los periodos agosto.-septiembre a noviembre-diciembre del año 2010, considera, que no le corresponde ni es posible que el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD pretenda aprovecharse de ello, toda vez que el arrendador ANDRES LÑUIS HERNANDEZ GARCIA aceptó o perdonó tales incumplimientos leves cuando en febrero de 2011 concedió a su representado la prórroga legal del contrato, la cual, como es de derecho, sólo le corresponde al inquilino que se encuentra solvente en el pago de sus cánones de arrendamiento, en igual sentido, en el mes de febrero de 20123, el mismo arrendador concedió al arrendatario el derecho preferencial para la adquisición del local L-1, del cual parcialmente era su arrendatario, lo que no hubiera sido posible si el arrendatario no tuviera el derecho en referencia. Por consiguiente, si para su arrendador estaba solvente y tenía esos derechos, no puede venir FERAS MAHSARAH MOHAMAD a negárselos solo para amenazarlo de desalojo;
- que no hubo el incumplimiento alegado y si lo hubo este fue aceptado tácitamente y perdonado por el arrendador. Por otra parte, al igual que lo ha sostenido anteriormente, considera que el actor no tiene ningún derecho para solicitar la resolución del contrato, porque el contrato de arrendamiento se encuentra extinguido desde el mismo momento que el 28.02.2013 se formó el contrato de compra-venta del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, con la aceptación de la oferta de venta formulada por el propietario arrendador a su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, actual propietario por virtud de la ley de dicho local comercial;
- que rechazaba, negaba y contradecía que su representado hubiera incumplido con el pago integral del canon de arrendamiento causado durante la prórroga del contrato. Es cierto que la prórroga legal del contrato va desde el 15.02.2011 hasta el 15.02.2014, pero negaba que durante la misma se hubiera estipulado que el canon de arrendamiento mensual sufriría incrementos. Tal como expresamente lo señala la parte actora en el libelo de la demanda, lo que constituye una confesión. Y en igual sentido el propio contrato aceptado por las partes: “Las partes acuerdan que la prorroga sufrirá un incremento en la misma proporción que establezca la tasa inflacionaria calculada por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela para el periodo correspondiente, las cuales deberá pagar EL ARRENDATARIO a partir del Quince (15) de Febrero de 2.011 hasta el día Quince (15) de Febrero de 2014”;
- que hasta donde su castellano entiende, en ninguna parte de la cláusula tercera del contrato, y menos de lo que se transcrito del libelo anteriormente, se evidencia, consta o emerge claramente, que el canon de arrendamiento sufriría de aumentos durante los 3 años de la prórroga. La unión de las partes entre sí, su lectura y su sentido, no lo lleva a la conclusión de que las partes quisieron incrementar el canon de arrendamiento durante la prórroga. Lo que dice el contrato es que el incremento lo iba a sufrir la prórroga. Por eso dice que las partes acuerdan que “…la prórroga sufrirá un aumento…”;
- que por lo tanto, primeramente, negaba que su representado hubiera estado obligado a pagar incrementos sobre el canon de arrendamiento, durante los años de prórroga. Asimismo, la disposición contractual es de suyo tan enrevesada y redacta de manera tan deficiente que no dice cual es la tasa inflacionaria aplicable, si la del mes anterior, la del año anterior, mes por mes, etc. Cómo admitir que es la del año inmediatamente anterior o la acumulada de los 12 meses previos, como es costumbre establecer, si no hay luz en su concepción sino tinieblas;
- que a todo evento, para el supuesto de que así fuera: negaba, rechazaba y contradecía que el canon mensual de arrendamiento hubiera pasado de Bs. 3.800,00 mensuales en febrero de 2011 a Bs. 4.889,89 mensuales; y de Bs. 4.889,89 en febrero de 2012 a Bs. 6.125,84 mensuales y de esta suma, en febrero de 2013, a la cantidad de Bs. 7.523,14 mensuales. Alega que el índice de inflación acumulado de los 12 meses previos al 15.02.2011 determina un porcentaje de inflación del 25,2% aplicable a partir del 15.02.2011 y calculado sobre el canon de Bs. 3.800,00 mensuales vigente hasta entones, da un canon mensual de arrendamiento aplicable desde el 15.02.2011 hasta el 15.02.2012, de Bs. 4.757,60. Que el índice inflacionario acumulado durante los 12 meses previos al 15.02.2012, según el BCV, es el 23,3% lo que determina un canon de arrendamiento aplicable al periodo 15.02.2012 al 15.02.2013 montante a la cantidad de Bs. 5.866,12 mensuales; y que el índice acumulado de los 12 meses previos al 15.02.2012, determinado en el 20,3%, el cual, aplicado al canon anterior determinado el canon vigente desde el 15.02.2013 hasta el 15.02.2014, montante a la cantidad de Bs. 7.056,94 mensuales. Estos montos, como puede observarse, difieren radicalmente de los establecidos por la parte actora en su demanda, razón por la cual, ratifica que lo rechazaba en todas y cada una de sus partes;
- que entiende claramente que el cumplimiento de la obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento, que su representado viene haciendo con la reserva del caso, ya que la demanda de retracto legal arrendaticio puede reconocerle su derecho de propiedad sobre el inmueble, ha sido defectuoso involuntariamente. Pero las cantidades consignadas ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expediente 11-442, cubren con creces los montos totales correctos, ya señalados, de los faltantes para completar el monto total de las cantidades de dinero por concepto de cánones de arrendamiento derivados del contrato. Dicho de otra manera, su representado no ha incumplido el contrato según el alegato de la demanda, ya que kilos cánones aplicables durante estos tres años, es decir, aplicados en 2011-2012 y 2012-2013 y aplicables en 2013-2014, determinados por el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela, de cuyo índice se puede determinar el porcentaje de inflación acumulada durante los 12 meses previos, a los fines de establecer el canon mensual aplicable durante las anualidades de la prórroga legal, no son los señalados en la demanda por la parte actora, sino aquellos que indicó anteriormente; y que tomando en consideración estos cálculos y las cantidades totales depositadas y consignadas en el Tribunal Segundo de Municipios, su representado ha pagado la integralidad de los cánones mensuales supuestamente causados;
- que e todo caso, insiste en que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ como propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, por virtud de la Ley (artículos 1.161 y 1.357 del Código Civil), no está obligado a pagar cánones de arrendamiento a partir del 28.02.2013, fecha en la cual se formó el contrato de compra-venta en referencia, ya que en él coinciden las cualidades de propietario y arrendatario del inmueble;
- que en la demanda se le atribuye a su representa un supuesto incumplimiento en cuanto al lugar del pago. Basta decir sobre el particular, que los arrendatarios tienen el derecho de consignar las pensiones de arrendamiento ante el Tribunal de Municipios competente, de acuerdo con la Ley (artículo 51 y siguientes de la LSAI);
- que en el presente caso, como quiera que en el lugar señalado en el contrato no quisieron recibir el pago, su representado lo consigna en el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expediente 11-442;
- que valía sin embargo la pena advertir a la contraparte, de manera didáctica, que en los contratos bilaterales, cualquier modificación tiene que se convenida y aceptada por ambas partes. A una sola de las partes no le es posible cambiar el contenido del contrato validamente, sin contar con el consentimiento de la otra. En este caso, su representado no ha consentido en aceptar el cambio de lugar del pago que ha pretendido realizar el actor, a quien no reconoce como propietario y mucho menos como arrendador;
- que por consiguiente, no existe incumplimiento por el lugar del pago, como erróneamente lo conceptúa el actor en su demanda; y
- que negaba, rechazaba y contradecía que su representado hubiera violado la cláusula quinta del contrato. Negaba que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ hubiera celebrado un subarrendamiento dentro del local con el ciudadano JAIRO CARDONA; negaba que el canon de arrendamiento fijado al subarrendamiento sea de Bs. 10.000,00 ni que hubiera recibido en calidad de garantía la cantidad de Bs. 25.000,00 ni que hubiera generado conflicto alguno.
PUNTO PREVIO.-
LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 8º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICUIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO.-
Dispone el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.”

Sobre la defensa previa relacionada con la cuestión prejudicial, cuyo efecto, en caso de que se declare procedente genera que el proceso en curso se paralice en estado de sentencia con el fin de esperar que el proceso pendiente, sea civil, penal, administrativo o de otra índole se resuelva, estableció la Sala de Casación Civil en sentencia N° RC.000941 dictada en fecha 15.12.2016 en el expediente N° 16-521, lo siguiente:
“…Por su parte, en relación con la oportunidad para promover la prejudicialidad y su objeto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 487 de fecha 12 de marzo de 2003, caso: Gilberto Emiro Correa Romero y otra, expediente 02-1191 dispuso lo siguiente:
“…La defensa previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, solo puede ser promovida por el demandado durante la pendencia del lapso de emplazamiento para la contestación de la demanda, con la finalidad de diferir el pronunciamiento sobre el fondo de la pretensión con fundamento en la existencia de otro proceso, en que se dilucida un asunto independiente y distinto del que motiva el juicio en el cual se alega la prejudicialidad. La resolución de tal cuestión constituye un presupuesto necesario para la solución de la litis...”.
De lo anteriormente transcrito, se observa que en dicha oportunidad, la Sala Constitucional estableció que la prejudicialidad solo puede ser promovida por la parte demandada durante el lapso para la contestación de la demanda y que su objeto es el de diferir la decisión sobre el fondo mientras se dilucida una cuestión judicial independiente a la litis, pero cuya resolución constituye un presupuesto necesario para la solución del juicio.
No obstante lo anterior, al resolver una solicitud de interpretación de norma constitucional, la referida Sala aplicó supletoriamente el artículo 346 ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil, declaró la prejudicialidad y suspendió la causa, al considerar que entre ésta y un juicio por nulidad de norma legal tramitado en la misma Sala existía íntima relación. En dicha oportunidad, por mediación de sentencia N°723 de fecha 8 de mayo de 2008, expediente 08-243, se estableció lo siguiente:
“… Por tanto, como quiera que conforme con el párrafo primero del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia es aplicable supletoriamente a los procedimientos seguidos ante este Alto Tribunal el Código de Procedimiento Civil, la Sala, de conformidad con el artículo 346 ordinal 8° de la aludida norma adjetiva, declara la prejudicialidad del recurso de nulidad contenido en el expediente N° 04-0143, respecto de la presente solicitud de interpretación constitucional, razón por la cual, siguiendo lo dispuesto en el artículo 355 eiusdem, suspende la presente causa, que la Sala entiende en estado de sentencia, hasta que se dicte sentencia definitiva en el recurso de nulidad signado con el N° 04-0143 del archivo de esta Sala. Así se decide…”.
De conformidad con la decisión parcialmente transcrita, se entiende que frente a cuestiones judiciales que deban ser resueltas como presupuestos necesarios para poder dictar actos jurisdiccionales, pueden las Salas de este máximo tribunal, de conformidad con el artículo 98 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justica, en beneficio de la uniformidad de las decisiones judiciales, controlar la prejudicialidad cuando en una causa detecten una cuestión prejudicial que deba ser resuelta en un proceso distinto. …”

Del fallo parcialmente transcrito se colige que dicha defensa se debe proponer antes de la contestación, y que asimismo, para que proceda la suspensión del proceso civil a causa de la existencia de una cuestión de carácter prejudicial debe existir estrecha vinculación entre la pretensión del actor y el proceso pendiente o en curso. Ejemplo palpable de esto lo encontramos en el mismo caso analizado en el fallo antes aludido, donde se hace referencia a la existencia de una averiguación penal sobre nueve títulos cambiarios que son el objeto de la demanda y cuyo cobro se pretende.
Estudiadas las actas procesales concretamente del escrito de contestación de la demanda consta que la parte accionada alegó como defensa previa la contemplada en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual se refiere a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en otro expediente, aduciendo como sustentos fácticos los siguientes:
- que existe una demanda (previa a ésta) intentada por su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ contra los ciudadanos FERAS MAHSARAH MOHAMAD (comprador) y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA (vendedor), de la cual conoce actualmente el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, bajo expediente N° 11.531-13 por retracto legal arrendaticio, cuya demanda tiene por objeto la totalidad del local L-1 del cual hace parte aquel que es objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda ante el Tribunal;
- que el propósito de la demanda de retracto legal arrendaticio que se sigue ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente N° 11.531-13, es que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ se subrogue como comprador del local L-1, en sustitución del ciudadano FERAS MAHSARAH, y consiguientemente se le tenga como propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, del cual forma parte el local PB-5 arrendado a su representado, en base a la oferta preferencial que le hizo el vendedor ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, la cual fue debidamente aceptada por su representado y luego burlada por el vendedor;
- que dado que el actor FERAS MAHSARAH y su representante legal no lo han informado a éste Tribunal al proponer su demanda de resolución de contrato de arrendamiento contra JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, violando los principios de lealtad y probidad establecidos en el artículos 170 del Código de Procedimiento Civil, siente la obligación y el deber de informar al Tribunal la verdad de los hechos no señalados por el actor en su demanda; y
- que los ciudadanos NILA DORILA GARCIA DE HERNANDEZ (arrendadora original) y ANDRES HERNANDEZ LEON, representados por su apoderado, Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA, le vendieron o cedieron la totalidad de los derechos de propiedad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, a su hijo ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, conforme a documento registrado en el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 16.12.2008, bajo el N° 15, folios 178 al 184 del Protocolo Primero, Tomo 21, Cuarto Trimestre de 2008, convirtiéndose éste en el propietario y arrendador del inmueble alquilado a su mandante, antes de venderlo al actor FERAS MAHSARAH.
Por su parte, el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, procedió a rechazar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ alegando:
- que el asunto que se pone de manifiesto con posterioridad a la interposición de la demanda, debe ser de una magnitud trascendental y obligatoria, y de tal envergadura, que si no se resuelve primero, lo segundo resulta imposible decidirlo. Situación que no se verifica en el presente caso, ya que el objeto del presente proceso es el incumplimiento en que ha incurrido el demandado JUAN CARLOS SAAVEDRA, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble ubicado dentro del local L-1 del edificio denominado Centro Comercial Virgen del Valle, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con un área aproximada total de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (156,16 mts.2). Y la demanda que trae a colación –ex novo– a este proceso (de manera tergiversada) el demandado, tiene que ver con una acción por retracto arrendaticio interpuesta por el demandado, para la cual no le asiste el derecho. Obsérvese que se trata de dos asuntos totalmente distintos y que cuyas resoluciones no afectan una a la otra, esto es, una no es requisito de procedencia de la otra;
- que lo primero que debe aclarar a éste Juzgado de manera responsable es que su representado no tenía conocimiento –hasta este momento– de la demanda a la cual hace referencia el demandado, identificada con el N° 11.531-13, que cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. No obstante, repite, la misma no representa ninguna cuestión que deba ser decidida con anterioridad a la presente acción;
- que de lo que si tenía conocimiento su representado fue de una demanda previa que había interpuesto el arrendatario JUAN CARLOS SAAVEDRA en contra de su representado FERAS MAHSARAH y ANDRES HERNANDEZ, por nulidad de venta ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, tramitada bajo el expediente N° 24.750, y que le fuera declarada inadmisible, teniendo como objeto la misma pretensión que ahora el demandado trata de lograr a toda costa y en contra de la legalidad, ante el Juzgado Segundo de este Estado, y que previamente fue interpuesta ante el Juzgado tercero de Municipios, con fines no muy transparentes. Esta acción le fue declarada inadmisible, en virtud de que el demandado en esta causa (y actor en la comentada), confundió –y continua confundiendo– su pretensión, llegando a plantear dos pretensiones contrapuestas, por una parte, la nulidad del contrato de venta y, a renglón seguido, la subrogación por efecto del retracto legal, que insiste no le corresponde, y así lo decidirá más temprano que tarde la Jueza Segundo en lo Civil de este Estado;
- que sin embargo, lo importante es que la temeraria acción de retracto legal arrendaticio que actualmente se sustancia ante el mencionado Juzgado Segundo Civil, y en la que se harán parte inmediatamente, no representa una cuestión prejudicial de la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por incumplimiento, ya que la resolución de aquella acción no alterará el curso de este proceso.
En ese sentido se advierte que en efecto, conforme al merito de las pruebas documentales que cursan desde el folio 91 al 255 de la primera pieza consta que ciertamente el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ como lo afirmó el Tribunal de la causa si bien se planteó una demanda de retracto legal ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial consta que la misma fue decidida declarándose procedente la cuestión previa contemplada en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y como consecuencia de ello, inadmisible la demanda mediante sentencia emitida en fecha 08.04.2014 por quien suscribe este fallo cuando se encontraba al frente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial (f. 80 al 103 de la segunda pieza); asimismo se extrae que luego se propuso recurso ordinario de apelación en contra de esa resolución el cual fue declarado sin lugar mediante sentencia emitida el 30.04.2015 por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y que posteriormente, a raíz del recurso extraordinario de casación planteado en contra de esa decisión, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 2015-000578 mediante sentencia dictada el 13.04.2016 declaró “SIN LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 30 de abril de 2015, dictada por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.” (f. 138 al 164 de la segunda pieza).
Con lo anterior queda claro que en este caso al haberse resuelto de manera definitiva el referido asunto, no puede hablarse de la defensa previa alegada, por lo cual se desestima la misma. Y así se decide.
LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA.-
Sobre la falta de cualidad activa del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, alegada por el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ alegó como sustento de la misma:
- que el propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, del cual forma parte el local arrendado, le notificó su voluntad de venderle el local L-1 y le concedió el derecho de preferencia para adquirirlo, fijando como precio la cantidad de Bs. F. 5.200.000,00 y como plazo para manifestar su aceptación, 30 días a contar de la fecha de recibo de la oferta que, en este caso, fue el día 14.02.2013, fecha en la cual se recibió el telegrama fechado por su remitente el 04.02.2013;
- que tomando como punto de partida el plazo de 30 días concedido por el oferente para manifestar la aceptación, ésta se le notificó mediante una Notaría Pública, el día 28.02.2013, o sea, dentro del plazo concedido aun contándolo desde el 04 de febrero;
- que en esta fecha, 28.02.2013, cuando se le notificó la aceptación de la oferta al propietario, y por consiguiente que se aceptó la cosa objeto de la venta y el precio establecido, se formó el contrato de venta y se transmitió el derecho de propiedad y posesión del local L-1 objeto de la oferta. Y como dice el artículo 1.161 del Código Civil, la cosa quedó a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se hubiere verificado;
- que por virtud de lo expuesto, el contrato de arrendamiento que había suscrito con la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ, autenticado en fecha 05.03.2009, bajo el N° 42, Tomo 13 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, que luego ésta transmitió a su hijo ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA por la venta del local L-1, quedó extinguido, porque por una suerte de coincidencia se funcionan en una misma persona, JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, las figuras de propietario y arrendatario, siendo que el propietario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa sin pago de contraprestación alguna;
- que como el contrato de arrendamiento quedó extinguido por confusión en fecha 28.02.2013, su representado como propietario del inmueble local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, no está obligado a pagar cánones de arrendamiento por el uso y disfrute de la parte del local L-1 de su propiedad. Y como es así, no pudo incurrir en ninguno de los incumplimientos que le imputa la parte actora; y
- que la sentencia que declare la propiedad y el derecho de subrogación de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ por el comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD, sus efectos se retrotraen a la fecha de aceptación de la oferta, de allí que el propietario no se encuentre obligado al pago de arrendamiento por las cosas que son de su dominio, ya que éste le garantiza el uso, goce y disfrute gratuito, como natural e inherente al derecho de propiedad. Y, por tanto, su representado no pudo, en ningún caso, incurrir en incumplimiento contractual.
Por su parte, el actor por intermedio de su apoderado judicial, abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA, en su escrito presentado en fecha 16.12.2013 por ante el Juzgado de la causa sobre este aspecto en particular, lo rechazó indicando que su representado posee cualidad e interés jurídico actual para demandar al ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, por ser su inquilino en la actualidad, aun cuando es un inquilino que incumple con sus obligaciones contractuales.
En este sentido, sobre esta defensa o excepción de mérito opuesta el doctrinario José Loreto Arismendi en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, señaló lo siguiente:
“...Sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta excepción, la cualidad no es noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo caso, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace vales y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico a un sujeto determinado”.

Es decir, la cualidad o legitimatium ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la demanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda.
Bajo este mismo contexto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 3592 emitida en el expediente N° 04-2584 en fecha 06.12.2005 dictaminó lo siguiente:
“...Ahora bien, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al Juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18.05.01 (caso: Montserrat Prato) la falta de cualidad e interés afecta la acción y sin ella no existe…”.

Del extracto transcrito se observa que de prosperar la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no resulta permisible adentrar al estudio del fondo de este asunto, sino que su consecuencia inmediata sería desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
Es decir, la cualidad activa viene dada por la identidad que debe existir entre el sujeto que interpone la demanda y el que es titular del derecho reclamado y la pasiva, tiene que ver con esa misma identidad pero, con la persona a quien se le exige el cumplimiento de la obligación.
Bajo tales percepciones observa esta alzada que atendiendo al contenido del articulo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que se verificó la venta del inmueble objeto de este litigio se estipuló que: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”; por lo cual habiéndose verificado la venta, y notificado de la misma al arrendatario del inmueble, es evidente que el nuevo propietario se subrogó todos los derechos y deberes derivados del contrato de arrendamiento, y por consiguiente, si ostenta la cualidad activa para proponer la presente demanda que persigue la extinción del vinculo contractual y la consecuente entrega del bien arrendado. Y así se decide.
PROCEDENCIA DE LA ACCION.-
LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.-
El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1168 del Código Civil.
Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.
Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o perdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.
Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
Según la doctrina señala que para que la acción resolutoria proceda es necesario que concurran las siguientes condiciones:
“1º.- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2º.- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
3º.- Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución de pleno derecho en la venta en favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación.
4º.- Es necesario que el Juez declare la resolución.
La Doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones.”

La acción propuesta la califica el apoderado judicial de la actora, en el libelo como de resolución del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 05.03.2009 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta suscrito entre la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ que versa sobre un local comercial identificado como PB-5, situado dentro del local L-1 del edificio denominado Centro Comercial Virgen del Valle, el cual se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con un área aproximada total de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (156,16 mts.2) de la cual sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis decímetros (67,96 mts.2) corresponde al Nivel Planta Baja y ochenta y ocho metros cuadrados con veinte decímetros (88,20 mts.2) y en la misma se alega el incumplimiento de varias cláusulas contractuales, especialmente la segunda, tercera y quinta del citado contrato, con fundamento en el incumplimiento del pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre hasta diciembre del 2010; de la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento antes señalados; del pago parcial del canon de arrendamiento por no incluir el ajuste por inflación; del lugar de pago; y por el subarrendamiento no autorizado a un tercero, lo cual junto a otros hechos que se alegan constituyó el thema decidendum de ésta controversia, y por lo tanto debió ser objeto de pruebas durante el curso del juicio. Y así se decide.
Ahora bien, estudiados los alegatos y defensas que fueron planteadas por ambas partes durante el desarrollo del proceso consta que la parte accionante comprobó la existencia de la relación arrendaticia, sin que su contrario quien llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda rechazó categóricamente la misma argumentando estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento realizados mediante consignaciones por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial por cuanto la arrendadora se negó a recibir los mismos, evidenciándose entonces que según el expediente de consignaciones que cursa por ante el referido Tribunal y que fue consignado en copia fotostática certificada, que la parte accionada el mismo día 17.01.2011 procedió a efectuar el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente al periodo comprendido entre el 15.09.2010 y el 15.02.2011 por un monto de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00) a razón de tres mil ochocientos bolívares (Bs. 3.800,00) cada uno, y que luego, de manera progresiva y consecutiva continuó consignando las demás mensualidades hasta el mes de junio del 2013 por ese mismo monto.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 55 emitida en fecha 05.02.2009 en el expediente N° 07-1731 interpretó el contenido y alcance del artículo 51 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo que:
“…En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:
Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento.
En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide….”

Del extracto transcrito se extrae que en los casos en que los contratantes no estipulen la oportunidad en que debe verificarse el pago del canon de arrendamiento, deberá entenderse que las consignaciones se harán por mensualidades vencidas, dentro de los primeros 15 días del mes inmediato posterior al vencimiento del mes, y cuando se haya estipulado el vencimiento de manera convencional el lapso para la consignación corresponderá al día siguiente del vencimiento del tiempo convencionalmente fijado.
En el caso estudiado se observa que en la cláusula segunda del contrato se señala que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades vencidas, dentro de los tres (3) primeros días de cada mes, lo cual significa que para efectuar las consignaciones arrendaticias se requiere que una vez vencido el mes, y pasados los tres (3) días, se efectúe la misma dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha de vencimiento de cada mensualidad, basado en lo anterior se advierte que conforme al mérito que emana del expediente de consignaciones que riela desde el folio 457 al 614 de la primera pieza que fue llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial consta que las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el 15.02.2011 al mes junio del 2013, se efectuaron en contravención a lo establecido en la cláusula tercera en lo que atañe al incremento del canon de arrendamiento en la misma proporción que establezca la tasa inflacionaria calculada por el Banco Central de Venezuela ya que continuó pagando el mismo monto, obviando incluir el porcentaje derivado de los índices de inflación imputables a partir del 15.02.2011, fecha en que según como se dice se inició la prorroga legal, tal y como fue reseñado en la cláusula tercera del contrato, por lo cual es evidente que el demandado incumplió con su carga contractual y legal de pagar en los términos pactados el canon de arrendamiento, en forma integra, incluyendo el porcentaje derivado del índice de inflación según datos del Banco Central de Venezuela, pues se insiste continuó pagando el mismo monto imputable a la mensualidad anterior sin incluir el correspondiente ajuste por inflación conforme al porcentaje que le corresponde.
Del mismo modo se desprende del referido expediente de consignaciones, luego de revisarlo minuciosamente, que las consignaciones correspondientes a los meses de septiembre a diciembre del 2010 se efectuaron de manera extemporánea, ya que las mismas, se realizaron al mismo tiempo el día 17.01.2011, sin embargo en razón de que el actor adquirió la propiedad del bien arrendado el día 12.04.2013 esto es, en un momento o una fecha posterior al período en que se produjeron los delatados pagos extemporáneos, a juicio de quien decide existen dudas sobre su legitimidad –como nuevo propietario– para alegar la insolvencia con base a ese motivo, y mas aun, para exigir el pago de indemnizaciones a causa de esa circunstancia. Y así se decide.
Otros de los incumplimientos que se denuncian en este caso, y se le asignan al demandado como arrendatario es el incumplimiento del lugar de pago de las pensiones locatarias, ya que se denuncia en el libelo que debieron realizarse en el domicilio u oficina de la arrendadora, o de su representante legal, ubicada en la calle Jesús Maria Patiño, Centro Comercial San Fernando, Escritorio Jurídico Bourgeon & Bourgeon Asociados, PB, oficina 10, Porlamar, que fue pactado en el contrato, y el cual fue posteriormente modificado y notificado auténticamente a la parte demandada, esto es, en la Avenida Bolívar, Centro Empresarial AB, Nivel PL, oficina N° 18, Municipio Maneiro de este Estado, quien no los pagó ni intentó pagar en ninguno de los mencionados lugares sino que se dirigió directamente al Tribunal a consignarlos, sin embargo consta de los escritos de consignaciones que se encuentran cursando en el expediente correspondiente, el cual fue aportado a este expediente en copia certificada, que en el mismo se indica que se acude a esa vía, o procedimiento de consignación por cuanto la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ y/o sus representantes, se negaron a recibir el pago, lo cual bajo ninguna óptica puede ser considerado como el incumpliendo denunciado, sino como el uso de la vía legal que permisa que en circunstancias como la que se describe, esto en caso de que el arrendador se niegue por motivos justificados o injustificados a recibir el canon de arrendamiento, acuda ante el Tribunal de Municipio competente a efectuar la debida consignación arrendaticia, en aras de no incurrir en situaciones que desemboquen en la mora o insolvencia en el pago de dicho concepto. Y así se decide.
Vale destacar que la reclamación que se efectúa en este caso por el actor, en su condición de nuevo propietario del bien desde el 12 de abril del 2013 debió versar sobre las mensualidades imputables a partir del mes de abril del 2013, esto es, después de que se concretara dicha venta, por cuanto –se insiste de nuevo– los meses anteriores era otra persona la propietaria del bien, y por ende es o era quien estaba legitimado para exigir dichos pagos. A lo dicho se le adiciona que se presume la solvencia del demandado durante ese periodo anterior al mes de abril del 2013, por cuanto de acuerdo al merito que emana del telegrama cuya fecha de envío o recepción no se puede apreciar, enviado por el ciudadano FRANK ALEXANDER PINTO COVA en su condición de apoderado del anterior propietario del mencionado bien, consta que por su condición de arrendatario del local objeto de este juicio se le ofreció en venta la totalidad del bien donde se encuentra el local que ocupa, lo cual conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios presupone que éste para ese momento, antes de que se concretara la venta a favor del hoy demandante se encontraba en situación de solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias. Por ese motivo, se excluyen las mensualidades del 15.09.2010 al 15.04.2013 y se resalta que el pago incompleto, es decir sin incluir el ajuste por inflación contemplado consensualmente en la cláusula tercera del contrato que dio lugar a este juicio, y por ende la falta de pago se debe computar no desde el periodo señalado en el libelo, es decir desde el mes de septiembre del 2010 hasta el mes de marzo del 2013, sino desde el 15.04.2013 hasta el mes de junio del 2013.
En resumen de todo lo expresado, concluye esta alzada que quedó probado el incumplimiento por parte del demandado de la cláusula tercera del contrato, esto en razón de que como ya se dijo las consignaciones arrendaticias que realizó ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial a fin de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que van desde el 15.04.2013 hasta el mes de junio del 2013 se hicieron de manera incompleta, al no incluir en el monto el cálculo del índice de inflación establecido por el Banco Central de Venezuela para cada mes, tal y como se estableció en la mencionada cláusula.
Adicionalmente a lo expresado, consta que la parte accionante denunció varias conductas que catalogó como infractoras, como lo son las que a continuación se detallan a los efectos de pronunciar su análisis correspondiente, a saber: - el pago de un mes de canon de arrendamiento como penalidad a causa de la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre a diciembre del 2010; y - el subarrendamiento no autorizado; en cuanto lo primero, consta que el actor en el libelo pretende el pago de la penalidad contenida en la cláusula segunda cuando expresa en el libelo lo siguiente:
“…Establece la misma cláusula segunda, que en caso de que EL ARRENATARIO no efectúe el pago mensual de arrendamiento en el plazo estipulado en el contrato, esto es dentro de os tres (3) días siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente, el ARRENDATARIO, deberá pagar adicionalmente el equivalente a un (1) canon de arrendamiento, por concepto de gastos de cobranza y administración.
El demandado no pagó el canon de arrendamiento de recargo por la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los periodos: agosto-septiembre 2010, septiembre-octubre 2010, octubre-noviembre 2010, y noviembre-diciembre 2010. Incurriendo en un nuevo incumplimiento de las estipulaciones contractuales. Por lo que le genera la posibilidad a mi representado a exigir por vía judicial la desocupación inmediata del inmueble en virtud del incumplimiento verificado que supone la resolución del contrato.”

Asimismo, se estableció en la cláusula segunda del contrato lo siguiente:

“...SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento del Inmueble, objeto de este contrato, se ha convenido para el primer año de vigencia en la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 2.800,00), mensuales. Para el segundo año de vigencia del presente contrato el canon de arrendamiento será de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 3.800,00), mensuales. Que deberá pagar EL ARRENDATARIO, lo correspondiente a este periodo a partir del día Quince (15) de Febrero de 2.010 hasta el día Quince (15) de de 2.011 (sic). Este canon se obliga a pagar por mensualidades vencidas, libre de cualquier retención, dentro de los tres (3) primeros días de cada mes con toda puntualidad en el domicilio u oficina de LA ARRENDADORA, o su representante legal, ubicada en la calle Jesús María Patiño, C/ Comercial “San Fernando” Escritorio Jurídico “Bourgeon & Bourgeon” Asociados, PB oficina (10) Porlamar, y que EL ARRENDATARIO, declara conocer, sin perjuicio que éste lo pueda cobrar directamente en el Local “ARRENDADO”, personalmente o por intermedio de su representante. En caso de que dicho pago, no se realice en el plazo antes estipulado, EL ARRENDATARIO, debiere pagar el equivalente a un (1) canon de arrendamiento, por concepto de gastos de cobranza y administración, y en caso de que tenga que recurrirse a los servicios profesionales de un Abogado, deberá pagar además los honorarios profesionales correspondientes y las costas extra – judiciales o judiciales. Esta pensión deberá ser pagada hasta que EL ARRENDATARIO, haga entrega material del inmueble arrendado y no se considerará en ningún caso, como reconducido el presente contrato, por aceptar el canon arrendaticio una vez vencido el contrato. Así mismo los cánones de arrendamiento que no sean pagados, causaran intereses moratorios calculados mensualmente a la tasa pasiva promedio para ese periodo, conforme a la información que suministre el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela. …”

Como se desprende de la cláusula copiada las partes estipularon que de no realizar el pago del canon de arrendamiento en el plazo estipulado, el arrendatario, debía pagar el equivalente a un (1) canon de arrendamiento, por concepto de gastos de cobranza y administración, más intereses moratorios, lo cual a juicio de quien decide en segunda instancia no solo rebasa los limites legales, ya que se está obligando al arrendatario no solo al pago de intereses legales conforme a lo establecido en la cláusula segunda sino además al pago de otra penalidad que no solo rebasa con creces la tasa aplicable a los intereses de mora de acuerdo a las estipulaciones del Banco Central de Venezuela, sino que además la multiplica al cien por ciento (100%) por cuanto, se le impone al arrendatario a pagar como penalidad para solventar presuntos gastos de cobranza y administración, el pago de un monto exacto al valor del canon de arrendamiento correspondiente a ese periodo.
De tal manera que, si bien ambas partes así lo pactaron de manera consensual en el contrato, concretamente en la cláusula segunda la misma resulta excesiva, desproporcionada e ilegal por cuanto la única obligación del arrendatario es la de pagar el canon de arrendamiento y en todo caso, los intereses de mora conforme a lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la celebración del contrato que serán calculados con fundamento a las tasas legales fijadas por el Banco Central de Venezuela, no solo por cuanto se le estaría imponiendo doble sanción, sino en función de que adicionalmente conforme el articulo 58 al 64 eiusdem se propicia el pago de un sobrealquiler prohibido por la ley, ilegal sujeto a repetición. Vale señalar que la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 34 mantiene esta postura legal por cuanto expresamente señala “Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador. …“, por lo cual esta alzada desestima el planteamiento efectuado por la parte demandante en torno al incumplimiento de la referida cláusula segunda por cuanto dicha penalidad al ser ilegal no es exigible por la vía judicial. Y así se decide.
Con respecto a la referencia efectuada por el demandante sobre el presunto incumplimiento de la cláusula quinta cuando expresa en su escrito libelar que el hoy demandado sin tener la debida autorización celebró contrato de subarrendamiento con un tercero, con el ciudadano JAIRO CARDONA no lo probó durante el desarrollo del juicio, ya que limitó sus probanzas sobre este hecho en particular a promover una prueba de informes dirigida al Destacamento 76 del Comando Regional N° 7 de la Guardia Nacional Bolivariana y a la Fiscalía Tercera del Ministerio Público de esta Circunscripción Judicial, de la cual solo se infiere que el referido ciudadano denunció al hoy demandado por presunta perturbación de la posesión pacífica sin precisar el bien o los bienes objeto de la misma (vid folio 105 y 122 de la segunda pieza, respectivamente). Por lo cual ante la ausencia de pruebas conducentes y eficaces para demostrar ese hecho, atendiendo a lo normado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se desestima. Y así se decide.
Por último, con respecto a la resolución tomada por el tribunal de la causa en torno a los daños y perjuicios en el fallo apelado, mediante el cual se desestiman los mismos, basado en que no fue posible determinar con certeza las diferencias del canon de arrendamiento, esta alzada en cumplimiento del principio procesal denominado “tantum apellatum quantum devolutum” el cual establece la obligación del juez de alzada de ceñirse rigurosamente al fuero de conocimiento atribuido en razón del recurso de apelación ejercido y en tal sentido, las facultades o potestades cognitivas del Juez quedan absolutamente circunscritas al gravamen denunciado por el apelante, en concordancia con el “principio reformation in peius”, o “reforma en perjuicio” que consiste en la prohibición que tiene el Juez Superior de empeorar la situación del apelante, en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte o como lo expone Jesús González Pérez, consiste en la “prohibición de que el órgano ad quem exceda los límites en que está formulado el recurso acordando una agravación de la sentencia (…) y una proyección de la congruencia en el siguiente o posterior grado de jurisdicción en vía de recurso”. (vid. El Derecho a la Tutela Jurisdiccional, Civitas, 2001, Pág 287), ante la imposibilidad legal de desmejorar la condición legal del demandado, quien en este caso es el único apelante, esta alzada confirma lo resuelto por el tribunal de cognición sobre ese aspecto en particular. En refuerzo de lo expresado a continuación se copia un extracto de la sentencia emitida por la Sala constitucional identificada con el N° 1569 dictada en fecha 11.06.2003 (Caso: Carlos Jiménez Arnedo) en donde se dispuso lo siguiente:
“…En supuestos como el que se analiza, en que sólo una de las partes perjudicadas por la sentencia da el impulso procesal al juez de alzada, surge para éste la prohibición conocida como reformatio in peius, que ha sido definida como ‘una prohibición que tiene el juez de alzada de empeorar el agravio causado por la sentencia sometida apelación cuando este recurso es ejercido por una de las partes; antes por el contrario dicho principio resulta aplicable en la hipótesis de que la apelación sea ejercida por ambas partes o que una de ellas o un tercero se adhiera a la apelación ejercida por una de las partes (...) el principio de reformatio in peius se configura: ‘Cuando existe vencimiento recíproco de ambas partes y una sola de ellas apela, el juez de alzada no puede reformar la sentencia apelada empeorando la condición del apelante’ (Sentencia n° 1441 de esta Sala, del 24 de noviembre de 2000, caso: Hawaiian Tropic de Venezuela, C.A.).
Ciertamente, tal y como lo aseveró el a quo, cuando se infringe la prohibición en referencia, resultan lesionados los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y a la defensa; así se desprende del siguiente fragmento jurisprudencial:
‘(...) El desarrollo del principio llamado de la ‘reformatio in peius’ implica estudiar en qué extensión y profundidad puede el Juez de la alzada conocer de la causa, esto es determinar cuales son los poderes con respecto al juicio en estado de apelación. Ahora bien, el efecto devolutivo de la apelación, no se produce sino en la medida de la apelación: ‘tantum devollotum (sic) quantum apellatum’. Conforme a este principio, reiteradamente afirmado por la doctrina y la jurisprudencia, las facultades del Juez de la apelación quedan estrechamente circunscritas a la materia que había sido objeto específico del gravamen denunciado por el apelante’ (...)
El error de interpretación, en el caso concreto, llevó a que se produjera la incongruente sentencia, viciada al incurrir en reformatio in peius, cometiendo infracción de los artículos 26, y 49, numeral 1, de la Constitución. Fueron violentados, pues, el derecho a la tutela judicial efectiva y el relativo al debido proceso, por no haber estado sujeto el apelante a un proceso con todas las garantías que le son inherentes. De igual manera, resultó transgredido el derecho a la defensa, ya que no es admisible que sin que mediar a impugnación de la contraparte y sin poder ejercer defensa alguna, se haya desmejorado la posición de la ahora accionante en el proceso, agravada la situación en el presente caso porque la sentencia que se impugna en amparo no tenía recurso de casación’ (Sentencia n° 1219 de esta Sala, del 6 de julio de 2001, caso: Asesores de Seguros Asegure S.A.).
Efectivamente, el derecho a la defensa y por ende, a una tutela judicial efectiva, resulta menoscabado cuando la parte que ha sufrido un gravamen con una sentencia ejerce el derecho a la defensa mediante la interposición de los recursos que para ello otorga la ley y, sin embargo, el perjuicio se agrava, por cuanto ello implica una desmejora frente a la contraparte, que se había conformado con la decisión’.
Los criterios que quedaron plasmados en las jurisprudencias que se transcribieron son vinculantes, toda vez que desarrollaron interpretación de normas constitucionales, principalmente las referidas al derecho a la tutela judicial efectiva y a la defensa, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En efecto, con la reforma de la decisión, en beneficio de quien no apeló y en perjuicio del único que lo hizo, se concedió una ventaja indebida a una de las partes y se rompió con el equilibrio procesal, lo cual apareja indefensión ya que ésta no sólo se produce cuando el juez priva o limita a alguna de las partes de los medios o recursos que le concede la ley, sino, también, cuando el juez altera el equilibrio procesal mediante la concesión de ventajas a una de las partes, en perjuicio de su contraria, tal y como sucedió en el caso sub examine, donde el ciudadano José Francisco Conde Pino, actor en el juicio principal, ejerció recurso de casación contra la decisión dictada por un Juzgado Superior Laboral que había declarado parcialmente con lugar la demanda incoada, siendo que la Sala de Casación Social declaró sin lugar el recurso de casación, caso sin reenvío y declaró sin lugar la demanda, motivo por el cual se declara ha lugar la solicitud de revisión de la decisión dictada por la Sala de Casación Social del 12 de agosto de 2004, por violar el derecho a la tutela judicial efectiva y a la defensa, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y como consecuencia de ello, revoca la sentencia recurrida y repone la causa al estado de dictar sentencia de fondo. Así se declara….”

De tal manera que, basado en todo lo dicho se confirma la sentencia emitida en fecha 31.10.2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, pero bajo otra motivación. Y así se decide.
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de la sentencia dictada en fecha 31.10.2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA pero bajo otra motivación la sentencia dictada en fecha 31.10.2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los siete (07) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 206º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: N° 09038/17
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.