TSJ Regiones - Decisión

En horas de despacho del día de hoy, veinticuatro (24) de marzo del año dos mil diecisiete (2017), siendo las 10:00 a.m., oportunidad y hora fijada para que tenga la celebración de la audiencia oral en la presente causa, en atención a lo dispuesto en los artículos 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por DESALOJO siguen las ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS de BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARIA TERESA BROTONS BARRIOS, en contra de la Sociedad Mercantil “BIG BEN, C.A.”, tramitada por el procedimiento oral previsto en el título XI, Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, por mandato del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal por el alguacil en forma de Ley. Seguidamente se hace presente la abogada MARIA GABRIELA FERNANDEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 115.010, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, según instrumentos poderes que corren insertos en los autos. El Tribunal deja constancia que la parte demandada no compareció a dicho acto ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno. El Tribunal declara abierta la audiencia oral y pública y señala a las partes que este Tribunal no cuenta con los medios para dejar un registro o grabación de la audiencia o debate oral, por tal motivo la misma no será reproducida o gravada como lo reseña el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil. En este estado la apoderada judicial de la parte actora, expone: “Como primer punto voy hablar de la cualidad o legitimación activa que le viene dada a mis representadas por, efecto legal de conformidad con lo establecido en el artículo 1163 del Código Civil, ya que el causante contrata para su persona y sus herederos, siendo las demandantes las legitimas herederas del fallecido OLEGARIO BROTONS ALBERT, tal y como quedó probado en autos. Igualmente por el reconocimiento expreso de la demandada quien reconoce y considera que la arrendadora y beneficiaria del canon es la Sucesión OLEGARIO BROTONS ALBERT tal y como se prueba de copia certificada del expediente 14-442 del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del estado Bolivariano de Nueva Esparta, donde se lleva el procedimiento de consignación de cánones de arrendamientos, asimismo de la respuesta a la prueba de informes donde este Juzgado mediante oficio informa que la apoderada demandada LUISA PONCE, inició dicho procedimiento a favor de la Sucesión OLEGARIO BROTONS ALBERT, lo cual para el momento de la contestación de la demanda ya había sido realizada por la mencionada apoderada. Ahora voy a tratar la relación arrendaticia, el causante suscribió con la demandada un primer contrato por un lapso de cuatro (4) años que inició el 01.08.2006 hasta el 31.07.2010, vencido el anterior contrato de arrendamiento se suscribió un segundo contrato con una duración de dos (2) años fijos contados a partir del 01.08.2010 al 31.07.2012. Antes del termino del contrato el causante le pidió a la demandada le informara si al vencimiento del mismo haría uso de la prorroga legal, siendo que la demandada informó que haría uso de ésta tal y como consta en autos al folio 73 de la primera pieza. Igualmente la demandada en su contestación expresamente aceptan que en fecha 11.06.2014 fue realizado por la ciudadana MIRIAN BROTONS notificación notarial del vencimiento de la prorroga legal e informando que debían hacer entrega del local el día 31.07.2014, fecha en la cual venció la prorroga legal. A este punto considero vital dejar expresa constancia que durante todo el proceso la demandada jamás ha alegado la tácita reconducción del contrato, por el contrario utiliza erradamente el término de subrogación, ya que pretende hacer ver a esta juzgadora el nacimiento de un nuevo contrato bajo la figura de subrogación. En este sentido la relación arrendaticia tuvo un total de seis (6) años (incluyendo ambos contratos) lo cual le otorgaba a la demandada una prorroga legal de dos (2) años vencidas desde el 31.07.2014, siendo que a la fecha la demandada no ha hecho entrega del inmueble, las partes no suscribieron otro contrato, no hubo voluntad de parte de mis representadas para celebrar ningún acuerdo sobre prorroga alguna o nació ningún contrato nuevo, por el contrario la relación arrendaticia finalizó, es por lo cual se demanda el desalojo del inmueble objeto del presente juicio de conformidad con el artículo 40, literal “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Es todo. Seguidamente la Jueza de este Tribunal previa revisión y examen de los hechos alegados tanto por la actora como por la demandada pasa a dictar el dispositivo del fallo y lo hace de la manera siguiente:
Conforme a las alegaciones y defensas opuestas, en la presente causa, queda planteada la controversia, en una pretensión de Desalojo de contrato de arrendamiento constituido por un local, edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de TRESCIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (371,75 mts2) ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; SUR: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor BERTUCHI; ESTE: En 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; y OESTE: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara; con fundamento en lo dispuesto en el artículo 40 literal G de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ante ello, la parte demandada pretende enervar tal pretensión alegando la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por el referido local.
Resulta oportuno mencionar alguna de las normas que rigen la materia contractual, el Código Civil de Venezuela en su artículo 1.159 estable: “que los contratos tienen fuerza de ley en entre las partes, estos no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”; la mencionada norma consagra el principio del contrato ley entre las partes, el cual informa la materia contractual; cuya interpretación se traduce a que las partes contratantes al establecer las pautas de la convención que reglara el vínculo jurídico que los relacione mediante el contrato; están obligado a cumplir con las reglas que ellos mismos establecieron; quedando limitada a esta convención las normas de orden público.
De igual manera el artículo 1.264 eiusdem establece: “que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”; y 1.354 eiusdem preceptúa que quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el hecho que ha producido su obligación.
En este mismo orden de ideas, en relación al contrato de arrendamiento, el Código Civil de Venezuela en su artículo 1.572 establece: “que el arrendamiento es un contrato mediante el cual una de las partes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado”.
Por otra parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en el literal “G” del artículo 40, “que es causal de desalojo que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga a renovación entre las partes”.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: Contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijos o determinado renovables automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. En este orden de ideas tenemos: Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe cuándo habrá de durar el mismo. Por otra parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado termino fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prorroga sucesiva conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogable, es decir, lo que no tiene previsto prorroga alguna.
Así las cosas, en el caso que nos ocupa nos ha quedado reconocida la relación arrendaticia existente entre el accionante y la parte demandada, celebrada por un primer contrato con duración de cuatro (4) años a partir del día 01.08.2006 hasta el día 31.07.2010, posteriormente se suscribió otro contrato por dos años, computado desde el día 01.08.2010 hasta el día 31.07.2012, sobre el inmueble antes mencionado.
Al respecto este Tribunal observa que estamos frente a la denominada figura de la Prórroga Legal que emerge del propósito, espíritu y el alcance que el legislador patrio ha vertido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que se encuentra con carácter imperativo sujeta a que el contrato de arrendamiento haya sido celebrado a tiempo determinado o como lo llama la doctrina a plazo fijo; dejándose claramente establecido que sólo se refiere a la acción de Desalojo establecido en el artículo 40 de la referida Ley.
En relación a la duración de los contratos, se evidencia que ambos fueron reconocidos entre el accionante y la parte demandada, así mismo se advierte del contenido del contrato de arrendamiento marcado con letra “G” folio 66 al 72, que en su cláusula segunda se señala: “…la duración de este contrato es de plazo fijo de DOS (02) años, contados a partir del día primero (1°) de agosto de dos mil diez (2010), independientemente de la fecha de su autenticación, hasta el treinta y uno (31) de julio del año dos mil dice (2012), fecha en la cual comenzará a correr la prórroga legal, caso que LA ARRENDATARIA la utilice…”, igualmente las partes acuerdan que el canon de arrendamiento que regirá la presente prorroga será según lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Asimismo, se evidencia de los hechos señalados en el escrito libelar como de los recaudos consignados, que la voluntad de las partes al momento de celebrar los referidos contrato, fue pactar un contrato a tiempo determinado; advirtiendo que el primer contrato inició el día 1/8/2.006 y posteriormente realizaron otro contrato a tiempo determinado hasta el día 31/07/2.012, fecha en el cual venció el último de los contratos, y conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a partir del 1 de Agosto del 2.012, se iniciaba la prórroga legal, que establece: “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de cinco (5) año y menos de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”. La cual transcurrió hasta el día 31 de julio del 2.014, en dicha fecha le nació al arrendador el derecho de reclamar la entrega del inmueble, por lo que se tiene que al vencimiento del término del último contrato de arrendamiento, operaba de pleno derecho la prorroga legal, la cual transcurrió y venció el 31 de julio de 2.014. ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte en cuanto a la Prórroga Legal advierte quien aquí decide que ésta no acarrea la tácita reconducción, en el sentido de que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado. La relación arrendaticia –continúa el texto del artículo 26- durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Según el Derecho Común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 del Código Civil.).
Esta norma debe entenderse ahora en los términos de este artículo 26; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes. De esta forma, se evidencia de los autos que le fue notificado al demandado arrendatario, en fecha 10 de Julio de 2.012, mediante comunicación marcado con la letra “G”, y la cual corre inserta al folio 73, del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre el edificio distinguido con el Nro. 9-98, del Boulevard Guevara de la ciudad de Porlamar, y que ejercerán la prórroga legal de dos años a la que tiene derecho conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de 7 de diciembre de 1.999. Asimismo se puede evidenciar de la referida comunicación que fue debidamente valorada por el Juzgado para entonces de la causa, y apreciada por quien suscribe con fundamento en lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que en fecha 11 de Julio de 2.012, el arrendatario manifestó la voluntad de ejercer la prórroga legal de dos (2) años, quedando de esta forma claramente demostrado que la parte demandada (arrendatario) estaba en conocimiento del vencimiento del último contrato celebrado con el finado OLEGARIO BROTONS ALBERT, y que se encontraba en uso de la prórroga legal de dos (2) años, la cual venció –se reitera- el 31.07.2014. Igualmente la demandada expresamente reconoce la documental que fuera acompañada por las actoras al libelo de la demanda, constituida por la notificación notarial que le hiciera la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, la cual cursa en autos del folio 74 al 77 de la primera pieza, donde se le manifiesta que la prorroga legal vencería el 31.07.2014, de la cual hizo uso y disfrute, la cual se le otorga pleno valor probatorio.
En virtud de lo antes expuesto esta jurisdicente le resulta forzoso concluir que la presente demanda de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRROGA LEGAL, es procedente, toda vez que el arrendatario tenía conocimiento de la referida prorroga la cual - se reitera - comenzó a disfrutar desde el día 01.08.2012 con fecha de vencimiento al 31.07.2014, y por ende, de conformidad con lo establecido en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo invocada por la parte accionante en la presente causa. Así se decide.
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados en la presente decisión, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, expresamente declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que DESALOJO siguen las ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, contra la Sociedad Mercantil BIG BEN, C.A.,
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil “BIG BEN, C.A.”, a hacer entrega inmediata a la actora ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, del local, edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de TRESCIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (371,75 mts2), ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; SUR: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor BERTUCHI; ESTE: En 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; y OESTE: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara; libre de personas y en el mismo estado en que lo recibió.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la CUARTO: Se le aclara a las partes que el fallo completo será dictado dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a hoy exclusive, de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. MARIA. A. MARCANO RODRIGUEZ.

LA APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA,

LA SECRETARIA TEMPORAL,

PETRA BERMUDEZ BERMUDEZ.

MAM/PBB/nv.
EXP: N° 12.148-17.