Republica Bolivariana de Venezuela en su nombre: Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas Exp. No. 2552-17-28 DEMANDANTE: El ciudadano MELECIO ANTONIO MARÍN ARGUELLES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.844.329, domiciliado en el Municipio Cabimas del estado Zulia. DEMANDADA: La ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-10.088.503, residenciada en los Estados Unidos de Norte América. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: La profesional del derecho MIREYA RAMONES VIDAL, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 47.081. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Los abogados en ejercicio GUSTAVO ACOSTA y ZORAIDA SANTELIZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.871 y 20.519, respectivamente. A este superior órgano jurisdiccional fueron remitidas por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en la Ciudad de Cabimas, las actas que integran el presente expediente, relativas al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por el ciudadano MELECIO ANTONIO MARÍN ARGUELLES contra la ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL, plenamente identificadas en actas; con motivo a la apelación interpuesta por la parte demandante en contra de la decisión proferida por el a quo en fecha 15 de diciembre de 2016. ANTECEDENTES: Ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, acudió el ciudadano MELECIO ANTONIO MARÍN ARGUELLES, ya identificado en autos, quien con la asistencia de la profesional del derecho Mireya Ramones Vidal, presentó formal demanda de Cumplimiento de Contrato en contra de la ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL, también plenamente identificada, pues, el actor alega la celebración de un contrato sobre un inmueble que dice ser propiedad de la demandada, ubicado en la Avenida Hollywood, antes Carretera Gas Plant, Casa N° 57, en jurisdicción del Municipio Cabimas del estad Zulia. Que la parte demandada se ha negado de ese modo en la entrega y la venta del inmueble en cuestión, argumentando como consecuencia el incumplimiento de los términos convenidos tanto por escrito como verbal, y además, fueron totalmente infructuosos todos los trámites y conversaciones extrajudiciales para el cumplimiento de lo pactado en dicho contrato de compra venta. Por lo que la parte actora fundamentó su pretensión de conformidad con las normas establecidas en los artículos 1.133, y siguientes del Código Civil Venezolano, en concordancia con la Gaceta Oficial de condiciones de financiamiento/opciones de Compraventa, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habita, solicitando el cumplimiento efectivo de la prórroga verbal del lapso para la formalización de la compraventa del referido inmueble; así como entre otros términos, se condene en Costos, Costas y Honorarios Profesionales a la parte demandada. Fueron incorporados al escrito los elementos que el actor consideró conducentes. Presentada como fue la demanda propuesta, el Juzgado del conocimiento de la causa mediante auto dictado en fecha 09 de julio de 2014 la dio por admitida en cuanto ha lugar en derecho, y se procedió al emplazamiento de la ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL mediante carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de julio de 2014, el ciudadano MELECIO ANTONIO MARÍN ARGUELLES, otorgó poder apud acta a la abogada Mireya Ramones Vidal. Cumplidos con los trámites establecidos en el auto de admisión de la demanda, en fecha 22 de junio de 2015 la ciudadana MIRIAN URDANETA FINOL, plenamente identificada en actas, obrando en nombre y representación de la parte demandada, confirió poder a los profesionales del derecho Gustavo Acosta y Zoraida Santeliz. En fecha 28 de julio de 2015, la parte demandada formuló contestación a la demanda, reconviniendo en ella conforme lo establecido en los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Igualmente, estimó la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00), es decir, el equivalente a 4.200 Unidades Tributarias. En fecha 29 de julio de 2015, el Juzgado de la causa admitió la reconvención interpuesta por la parte demandada. En fecha 09 de octubre de 2015, el a quo admitió las pruebas promovidas por las partes. Transcurridos como fueron los lapsos procesales para la incorporación y evacuación de las diferentes fórmulas probáticas, en fecha 15 de diciembre de 2016 el Tribunal de la causa emitió su fallo, declarando: “…SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano MELECIO ANTONIO MARIN ARGUELLES, contra la ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL, (…). SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada.…”. Luego, contra la referida decisión la parte actora ejerció el recurso de apelación. En fecha 24 de febrero de 2017, el a quo acordó oír la apelación interpuesta en ambos efectos, ordenando la remisión de las presentes actas procesales a este Tribunal superior, quien le dio entrada el día 07 de abril de 2017. En fecha 18 de mayo de 2017, la parte demandante presentó escrito de Informes, y en fecha 31 de mayo de 2017, se dejó expresa constancia que la parte demandada no concurrió al acto. Con estos antecedentes históricos del asunto, siendo hoy el Sexto (6TO) día del lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar su fallo, por considerar que es competente de conformidad con lo establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En ese sentido, se efectúan las siguientes consideraciones: FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN 1.- Motivos de la pretensión: Expone la parte actora en su escrito de demanda, lo siguiente: “…En consecuencia, ciudadana Juez y siendo evidente el INCUMPLIMIENTO por parte de la propietaria, su apoderada especial, familiares y abogados de su confianza, de las clausulas (-Sic-) convenidas en los contratos de opción a compra pero muy especialmente en la prorroga (-Sic-) verbal convenida entre la propietaria y mi persona, prórroga ésta que se evidencia al exigirme habitar al inmueble y ordenar la entrega de las llaves del inmueble y siendo que desde el inicio yo he cumplido en un cien por ciento (100%) en todo lo convenido expresa y verbalmente en cuanto a la compraventa del inmueble, toda vez que por laborar para PDVSA, disfruto tanto del beneficio del plan de vivienda como del de crédito por ley de política habitacional mediante crédito bancario, aunado a ello he consignado todos los documentos requeridos al comprador, más no ha sido así por parte de la propietaria del inmueble, apoderados y familiares, quienes no obstante abusar de mi buena fe en todas las negociaciones realizadas, hacerme egresar cantidades de dinero que no correspondía, toda vez que los trámites legales y administrativos se realizaron de forma doble sin necesidad, se han negado a la entrega de los documentos requeridos y que le correspondía consignar a ellos por ser los únicos que los poseían, aunado a haberlo establecido así de forma verbal o escrita entre las partes, todas vez que de haber cumplido lo pactado, ya se hubiesen obtenido los créditos y formalizado felizmente la compraventa del inmueble en controversia. Razón por la cual, ciudadana Juez, la prenombrada propietaria ciudadana Carmen Antonia Urdaneta Finol, plenamente identificada, su apoderada especial, familiares y abogados, al retrasar la entrega de los recaudos necesarios y posteriormente negarse a su entrega y a vender el inmueble en venta, ignora por completo: en primer lugar, los términos convenidos para la contratación de compraventa del inmueble en controversia; en segundo lugar los convenios suscritos mediante documentos de opción a compre de fechas 11/06/13 y 25/07/13, autenticados por ante la notaria segunda de Cabimas, los cuales, signados con las letras “A” y “D” se consignan en el presente escrito, pero muy especialmente, el acuerdo verbal de prorroga (-Sic-) convenido vía telefónica con la propietaria en el mes de noviembre del año 2013, a través del cual, se prorrogaba el lapso para la formalización de la compraventa hasta la adquisición de los créditos necesarios y la entrega por parte de la propietaria y familiares de todos los documentos necesarios para dichos tramites (-Sic-); en tercer lugar, mi disponibilidad y disposición de comprar el inmueble y con ello cumplir fielmente con lo convenido; en cuarto lugar, los daños económicos y morales que acarrea su incumplimiento, toda vez que, y debido a sus exigencias en la contratación tuve que contratar con personal de su confianza para la realización de los tramites (-Sic-) de los créditos y los mismos fueron infructuosos, por lo que tuve que contratar nuevo personal para dichos tramites (-Sic-), cancelándoles igualmente a éstos, aunado a los gastos que ocasionaron todos los tramites (-Sic-) (solvencias, avalúo del inmueble, certificación de gravamen y demás.., los cuales en original signados con la letra “I” se consignan con el presente escrito; en quinto lugar, la presunta conducta delictual de parte de la propietaria, familiares y abogados, quienes y no obstante haber cumplido con mis deberes de comprador y todas sus exigencias, manipularon toda la negociación para obtener cantidades de dinero de mi parte, toda vez que de los hechos narrados se evidencia claramente su mala fe, premeditación y alevosía en el logro de obtener mi dinero y cuidado de su vivienda. …” 2.- Fundamentos de la defensa y reconvención de la parte demandada: Expresa la parte demandada en su escrito de contestación, lo siguiente: “…Es cierto que en fecha 11 de junio de 2.013, mi representada a través de documento Poder Especial otorgado a su hermana MIRIAN DEL CARMEN URDAANETA FINOL, celebró Contrato de Opción de Compra-Venta, con el ciudadano MELECIO ANTONIO MARIN ARGUELLES, ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, anotado bajo el No. 32, tomo 56, de los libros respectivos, y sobre un inmueble ubicado en la Avenida Hollywood, antes Carretera Gasplant, Casa No. 57, del Municipio Cabimas del Estado Zulia. Es cierto, que el valor del inmueble se convino en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo). Igualmente es cierto, que mi representada recibió en calidad de arras la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), quedando un remanente deber de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 630.000,oo). No es cierto, por lo que niego, rechazo y contradigo, que la abogada SOLANDRINA SIERRA, haya sido encargada de realizar todos los trámites administrativos y legales para la transacción. No es cierto, por lo que niego, rechazo y contradigo, que la abogada SOLANDRINA SIERRA, haya sido encargada de tramitar los créditos necesarios para la adquisición del inmueble. Ciudadana Juez, es totalmente ilógico e irracional lo alegado por la pares actora en este particular, ya que mal podría comprometerse mi representada, bien sea con familiares y/o abogados, a tramitar un crédito hipotecario por Ley de Política Habitacional y por Plan de vivienda ante la empresa P.D.V.S.A., cuando es la parte interesada en adquirir la vivienda “Comprador”, quien tramita y gestiona lo que a bien tenga, para cumplir con el pago de la venta del inmueble; y es precisamente el actor quien alega ser trabajador de la empresa P.D.V.S.A., y quien goza de ciertos beneficios laborales, por lo que cabría preguntarse, no es totalmente incongruente y malicioso lo que pretende el ciudadano MELECIO ANTONIO MARIN con tal argumento. No es cierto, por lo que niego, rechazo y contradigo, que mi representada o familiares se hayan negado a entregar los documentos, por cuanto los mismos fueron entregados en tiempo oportuno al actor. No es cierto, por lo que niego, rechazo y contradigo, que mi representada haya convenido en forma verbal la prorroga (-Sic-) legal del contrato de opción a compra-venta. No es cierto, por lo que niego, rechazo y contradigo, que mi representada el día martes 17 de junio de 2.014 en horas de la noche, haya saltado la cerca y tocado la puerta del inmueble objeto de esta demanda. Asimismo Impugno en este acto la instrumental marcada con la letra “F”, relativa a un supuesto Recibo de Ingreso por Bs. 15.000,00, por cuanto en nada influye respecto a lo acordado por las partes en el documento de opción a compra-venta. Impugno igualmente, las instrumentales marcadas con las letras “G” y ”H”, relativas a unos supuestos Correos Electrónicos, por carecer de eficacia probatoria, en virtud de que los mismos no pueden demostrar el incumplimiento al que se hace mención la parte actora y contradicho en este acto. …omissis… II RECONVENCIÓN …omissis.. Ahora bien, Ciudadana Juez, por cuanto han sido inútiles las diligencias que mi representada ha efectuado para lograr que el ciudadano MELECIO ANTONIO MARIN ARGUELLES, cumpla con lo acordado en el contrato de Opción a Compra, es por lo que conforme a los fundamentos fácticos y de derecho anteriormente invocados, en nombre de mi representada acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando en este acto por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, al ciudadano MELECIO ANTONIO MARIN ARGUELLES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-7.844.329, domiciliado en la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia, para que convenga o en su defecto sea obligado por este Tribunal, a: PRIMERO: La cancelación a mi representada por concepto de Remanente del precio definitivo de Compra-Venta, de la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,oo). SEGUNDO: Que se cumpla co la tradición legal y efectiva ejecución al demandante ciudadano MELECIO ANTONIO MARIN ARGUELLES, del documento de Opción a Compra-Venta del inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada en la Avenida Hollywood, antes carretera Gasplant, casa No. 57, jurisdicción de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia. …” 3.- Motivos del fallo recurrido: La sentencia apelada, se fundamenta en los siguientes términos de hecho y de derecho: “…Sin embargo, de todo el material probatorio valorado por esta Sentenciadora, se concluye que la parte actora reconvenida no demostró el incumplimiento al que hace mención en su escrito libelar, dado que no logró demostrar la veracidad de sus alegatos; toda vez que del examen de los medios probatorios aportados en el presente proceso, se evidencia la ausencia de pruebas idóneas que permitan comprobar con certeza el incumplimiento por parte del demandado de autos, del contrato de opción de compraventa en los términos esbozados en el libelo. Así se decide.- Asimismo, en cuanto a la Reconvención interpuesta por la parte demandada, y tal como quedó asentado en la valoración a las pruebas insertas en actas, no existen pruebas contundentes, idóneas y certeras que demuestren el derecho reclamado en el escrito de Reconvención; razón por la cual, en cumplimiento esta Juzgadora a los principios de verdad procesal y legalidad consagrados en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la fórmula obligada para esta Juzgadora es declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano MELECIO ANTONIOMARIN ARGUELLES, contra la ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL, todos suficientemente identificados; y SIN LUGAR la Reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio GUSTAVO MANUEL ACOSTA. Así se decide.- …” 4. Fundamentos de la sentencia de alzada: A los efectos de resolver el asunto sometido en apelación, se considera lo siguiente: Ante todo, resulta insoslayable precisar como han quedado establecidos los hechos controvertidos; en ese sentido, se observa del libelo de demanda la pretensión de Cumplimiento de Contrato, el cual la accionante ha calificado en dicho escrito como de opción de compra, en el que afirma la no satisfacción de la demandada de entregar los recaudos necesarios para la tramitación del financiamiento de la vivienda objeto del negocio jurídico de autos, así como la negativa posterior de vender el referido bien, tal como supuestamente, se había acordado en el citado contrato y en la presunta prorroga verbal celebrada entre los contratantes. A su vez manifiesta el demandante haber sufrido “…los daños económicos y morales que acarrea su incumplimiento…”, los cuales han sido narrados en el libelo; que la promitente vendedora efectuó actos perturbatorios de la posesión, al irrumpir en el inmueble respectivo, incluso, saltado la cerca del mismo en horas nocturnas y; que la demandada asumió una conducta alejada de la buena fe, con el objeto de obtener, según su opinión, un provecho económico ilícito de la susodicha relación jurídica. Frente a las afirmaciones de hecho explanadas en el escrito de demanda, la demandada, ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL, identificada en actas, en su contestación alega que los recaudos para la tramitación del crédito requerido para la adquisición definitiva de la vivienda objeto de contrato, fueron entregados oportunamente a la accionante; niega que se haya celebrado de manera verbal prorroga contractual alguna y; que haya perturbado la posesión de la promitente compradora demandante. Asimismo, impugnó la instrumental acompañada al libelo marcada con la letra “F”, así como los instrumentos signados “G” y “H”, respectivamente. En ese mismo escrito de contestación, la parte accionada reconvino al de- mandante de conformidad con los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, por Cumplimiento de Contrato, igualmente calificado en dicha reconvención como un negocio jurídico de Opción de Compra. La mutua pretensión antes referida persigue la cancelación por parte del promitente comprador del saldo pendiente del precio acordado, es decir, la cantidad de BOLÍVARES SEISCIENTOS TREINTA MIL (Bs. 630.000,oo), en virtud de haber transcurrido el plazo previsto para hacer efectiva la opción, es decir, CIENTO VEINTE (120) días contados a partir del 25 de junio de 2013. Debe advertirse que la reconvención antes descrita fue declarada SIN LUGAR en primera instancia, y en relación a ello no hubo apelación ni se produjo la adhesión al recurso ejercido por el demandante reconvenido de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 299 y siguientes eiusdem. Por lo que, atendiendo la regla tantum devolutum cuantum apellatum, según el cual la alzada debe limitar su decisión a lo apelado en autos y no incurrir en la reformatio in peius, lo que significa desmejorar la condición del recurrente de acuerdo a lo resuelto en el fallo impugnado; este Tribunal superior se circunscribirá a conocer la apelación constante en actas sólo en lo que atañe a la declaratoria SIN LUGAR de la pretensión del demandante recurrente, no así lo decidido en cuanto la reconvención, por haberse conformado el demandado reconviniente con el fallo de la a quo. ASÍ SE ESTABLECE. Expresado lo precedente, antes de valorar el material probatorio allegado a las actas y realizar cualquier otro pronunciamiento, quien decide reputa como necesario efectuar algunas considera en relación con la calificación que se le debe otorgar al negocio jurídico contenido en el contrato que funge como documento fundamental de la demanda. En ese sentido, el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”. Al respecto, el autor Emilio Urbina Mendoza (La Teoría de la Interpretación de los Contratos y la Jurisprudencia Venezolana. Caracas. Academia de las Ciencias Políticas y Sociales, N°. 84. 2010. pág. 156), comenta: “…Las partes pueden proponer en sus escritos las razones de hecho y derecho que le asisten para que sea resuelto vía judicial, un problema que atañe al alcance y legalidad de un contrato. Una vez sustanciado el expediente, el juez de instancia deberá sopesar el proceso, revisando minuciosamente los detalles probatorios así como el valor jurídico de los argumentos expuestos por las partes. Al entrar en etapa de sentencia, el juez procede a <>, asumiendo en una primera subfase, éste concepto bajo el sentido amplio ya explicado con suficiente profundidad en el capítulo primero del trabajo. En esta primera subetapa lógica, el juez de instancia deberá cumplir cuatro pasos estrictos, a la suerte de un circulo de complementariedad no lineal, para así lograr cumplir el objetivo de la interpretación contractual, que no es más que precisar la voluntad real de las partes al momento de haber generado el negocio jurídico. Los pasos lógicos serán entonces: • La verificación léxico-gramatical preliminar del contrato. • El análisis probatorio necesario para interpretar el contrato. • La calificación e imputación de consecuencias jurídicas al contrato. • La interpretación contractual en sentido estricto y la solución del thema decidendum. …” Continúa el autor antes citado señalando (168 y ss): “…Si en la valoración probatoria así como en el análisis léxico-gramatical realizado por el juez de instancia precisa que el problema es de interpretación contractual (amplio sensu), y no otros procesos lógicos como integración del contrato, deberá hacer una revisión a la calificación que realizó provisionalmente el principio. La presencia del principio de veracidad en la interpretación de los contratos autoriza al juez a la calificación, es decir, al nombramiento del contrato según su tipología iuris (nomen iuris). Este encuadramiento lógico del negocio jurídico con las categorías contractuales previstas en la legislación no sólo se entregará al sentenciador el régimen jurídico-normativo aplicable, como apunta Messineo, sino, que realineará la voluntad de las partes a la legislación, eliminando cualquier resabio antijurídico. Como lo sostuvimos en el capítulo primero de este trabajo, la calificación final y la interpretación del contrato opera bajo un esquema de <> y no como etapas preelaboradas, diferenciadas dogmáticamente. La calificación contractual estará presente al inicio mismo del proceso interpretativo, aunque de carácter provisional, será ratificada o modificada por lo que apunte la actividad probatoria de las partes y las exigidas por el juez en los casos don de use esta facultad. En esta calificación final, es posible que el juez de instancia determine prioridades al comparar la voluntad de las partes con la teleología de la legislación, incluso, la misma constitucionalidad. Es en esta parte del circulo de reciprocidad interpretación/calificación/interpretación sentido estricto, donde se conoce los pormenores de la ley o acto normativo general que le entrega forma y sustento al contrato. La omnicompresión que el juez deduce perfectamente del estudio pormenorizado anteriormente señalado, le entrega un panorama sobre el carácter, la funcionalidad y las consecuencias de aplicar dicha normativa, sopesándola a la luz de la Constitución, Si las normas infraconstitucionales no menoscaban principios y garantías constitucionales, el juez deberá seguir su actividad hasta resolver el conflicto planteado. Al contrario, si en ese examen encuentra discrepancias, entonces, deberá hacer uso del control difuso según lo explicitado en las páginas precedentes. Asevera igualmente Urbina Mendoza (169 y ss.): “…Realizada la calificación definitiva y atribuida las consecuencias de la misma sobre la suerte del contrato, si aquélla es conteste con las afirmaciones de las partes, entonces el juez deberá proceder a integrar el contrato, planeando las lagunas para así obligar a las partes a cumplir lo pactado. Si al contrario se descubre en la calificación discrepancias evidentes, entonces el juez procederá a interpretarlo en su sentido estricto, es decir, deberá atenerse a concretar el problema de desacuerdo postcontractual surgido entre las partes, concediendo su sentencia el <> a la parte procesal que ha solicitado y además, ordenando la ejecución del negocio jurídico si es pedido por la parte victoriosa del proceso. Es posible que surja, una vez interpretado el contrato, condenatorias de responsabilidad contractual que se materializarán según lo pactado, o en su defecto, por las previsiones que la legislación de la materia dispongan. …” De acuerdo a la comentarios doctrinales antes citados, se aprecia del contrato de marras que si bien, las partes lo califican como un contrato en su libelo y en la contestación de la demanda, respectivamente, como un contrato de opción de compra, del contenido de dicho instrumento (f. 28 al 32), el cual novó el cursante entre los folios 07 al 11, aducen que se trata de una “…PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA…”. Sin embargo, no deja de ser oportuno, para una mayor comprensión de cómo deben ser calificados este tipo de relaciones jurídicas, traer a colación en cita necesariamente extensa, la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, dictada en el Expediente N°. 14-0662, la cual vino a resolver la incertidumbre jurídica originada por recurrentes cambios de criterios en relación con la naturaleza de las opciones de compra y las promesas bilaterales de compra-venta. En la antes citada decisión se dejó establecido lo siguiente: …omissis… “Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). …omissis… La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. …omissis… El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. …omissis… Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: …omissis… 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. …omissis… En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. …omissis… En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. …omissis... En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. ….”. Conforme la sentencia antes citada, más allá de la significativas precisiones a las que se refiere en cuanto los contratos preparatorios y los negocios jurídicos vinculados con la opciones de compra y las promesas bilaterales de compra-venta, en resumidas cuentas, el fallo del Alto Tribunal de la República, en Sala Constitucional, tiene como principio normativo el hecho que debe respetarse la intencionalidad de las partes al contratar de acuerdo al ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, siempre que no se vulnere con ello el orden público y el interés general. Por lo expresado, y dado que así fue calificado por los contratantes en el respectivo contenido del negocio jurídico de marras, se reputa la relación controvertida como una promesa bilateral de compra venta, y es de esa manera en que ha de ser valorado como documento fundamental de la litis. ASÍ SE ESTABLECE. Por otro lado, en virtud de la impugnación de las instrumentales anexas al libelo de demanda marcadas “F”, “G” y “H”, efectuadas por el demandado reconviniente en la contestación, en la oportunidad de la valoración de las respectivas fórmulas probáticas incorporadas a las actas procesales, se realizarán los pronunciamientos que correspondan. De esta manera, fijados los hechos controvertidos, se procede a valorar el material probatorio producido en autos atendiendo la regla de la carga prueba establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, consta entre los folios 28 al 33, el documento fundamental de la demanda que tiene por contenido el negocio jurídico de promesa bilateral de compra venta causa del sub iudice, el cual en una parte más delante de esta motiva, luego de ser apreciado el resto de las pruebas constantes en actas, será objeto de examen a los fines de precisar si fueron cumplidas las obligaciones estipuladas por los contratantes en dicha relación. Entre los folios 12 al 17, en reproducción fotostática de documento autenticado, y luego entre los folios 33 al 41, en copia certificada y debidamente registrado, consta el poder de administración y disposición otorgado por la demandada reconviniente, ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL, a la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN URDANETA FINOL, ambas identificadas en autos, y en virtud del cual esta última representó a la primera de las nombradas a efectuar el negocio jurídico, se reitera, causa de la presente controversia jurisdiccional. El cual se le otorga todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE. Entre los folios 13 al 24, constan instrumentales de manera certificada y en reproducción fotostática, respectivamente, las cuales son irrelevantes a los efectos de resolver el presente asunto por referirse a hechos no controvertidos. En consecuencia, se desestiman por impertinentes dichas reproducciones a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE. En cuanto a la instrumental que cursa al folio 41, y los e-mail cursantes a los folios 42 al 46, producidos con la demanda por el actor reconvenido, y que fueron impugnados por la demandada reconviniente en la contestación; en lo que concierne a los últimos indicados, por referirse a una prueba electrónica, han debido promoverse conjuntamente con la experticia informática a los efectos de demostrar su autenticidad y certidumbre. Además, las mencionadas probáticas deben conjugarse con las resultas de la prueba de informe promovida por el demandante reconvenido a los fines que se le solicite información a servicios “MILDRED CH. MORAN G. y OMAR A. REGALADO F.”, Asesores Inmobiliarios, sobre la contratación por parte del demandante reconvenido de asesoría inmobiliaria, así como la remisión vía e-mail de solicitud de recaudos al ciudadano MELECIO ANTONIO MARIN ARGUELLES. Las resultas de la prueba de informe antes indicada constan al folio 151, de lo que se demuestra que el demandante reconvenido recibió la asesoría contratada, les fueron exigidos vía e-mail los recaudos respectivos necesarios para la solicitud de crédito y canceló unos emolumentos por el orden de BOLIVARES QUINCE MIL (Bs. 15.000,oo). Sin embargo, no se evidencia por si sola con las pruebas in examine que, en efecto, el demandante reconvenido haya dado satisfacción a su obligación de gestionar en el plazo estipulado, el financiamiento respectivo para la adquisición del inmueble objeto del contrato en análisis; por lo que se hace necesario que sea adminiculada las referidas resultas con otras pruebas de autos, en especial, con la prueba de informe promovida por la demandada reconviniente, con el fin de solicitar información a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, la cual será valorada más adelante en estas consideraciones. ASÍ SE DECIDE. Posteriormente, en su escrito de promoción de pruebas el demandante reconvenido ratificó las instrumentales precedentemente valoradas, así como la reproducción fotostática de contrato que se acompañó a la demanda marcado con la letra “A” (f. 07 al 11), que se trata de una copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Cabimas del estado Zulia, en fecha 11 de junio de 2013, anotado bajo el N°. 32, Tomo: 56, de los Libros de Autenticaciones respectivo; el cual luego, como se indicó ut supra, resultó novado por el negocio jurídico a su vez contenido en el contrato o documento fundamental que cursa entre los folio 28 al 39. Entre los folios 76 al 116, promueve el actor reconvenido recibos de pagos de servicios públicos (f. 77 al 86), constancias de solvencias municipales (76, 87 y 88), constancia de inscripción de catastro (89 al 92), comprobante FAOV (f. 114 al 116), planillas de liquidación del impuesto sobre la renta (110 al 113) y balance mancomunado (f. 93 al 109); vale acotar el señalamiento de que en dicho escrito de promoción se producen certificaciones de gravamen y declaración jurada, no constando dichas instrumentales incorporadas a las actas. En relación con las indicadas instrumentales, independientemente de las formas que fueron promovidas, algunas de manera indebida de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que fueron producidas en reproducción fotostática, como la constante en el folio 88; tuvieron por objeto demostrar el cumplimiento de unas obligaciones por parte de la promovente, supuestamente, contraídas en una prorroga verbal del contrato previamente celebrado. Por lo anterior, los anteriores instrumentos deben ser apreciados conjugadamente con las resultas de la prueba de testigo promovida por el demandante reconvenido con el propósito de demostrar la celebración de la susodicha prorroga contractual. En ese sentido, consta entre los folios 164 y 165, así como en los folios 166 y 167, lo declarado por las únicos testigos evacuados de aquellos promovidos por el actor reconvenido y que rindieron su testimonio en autos; de lo que se desprende que se trata de declaraciones que no deben ser apreciadas a los efectos de la definitiva, pues, se trata de testigos referenciales. Lo anterior, en virtud que afirman tener conocimiento de los hechos por que así lo escucharon, según respondió el testigo Osmel Javier Cumare Ventura al contestar a la SEGUNDA PREGUNTA; o porque el accionante reconvenido “…me lo dijo…”, como adujo la testigo Ruthmar Andrea Gauna Ventura, al responder a la SEGUNDA PREGUNTA. Se colige de lo anteriormente apreciado, que deben desestimarse las instrumentales in examine, así como lo declarado por los testigos ya examinados, en lo que respecta a la finalidad de demostrar la existencia de una prorroga verbal a lo convenido en cuanto al plazo de cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta causa del sub iudice, alegada por el demandante reconvenido en su libelo. ASÍ SE DECIDE. Igualmente, el actor reconvenido promueve Carta de Gestión de Crédito emitida por PDVSA a las entidades bancarias Bancaribe y Banco Mercantil; lo que debe ser valorado conjugadamente con las resultas de la pruebas de informes a través de las cuales se solicita información al respecto a PDVSA (f. 146 al 150), y la promovida por la demandada reconviniente, dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (f. 153 al 154), así como con la comunicación dirigida al Tribunal de la causa por la institución bancaria Bancaribe, a requerimiento de la mencionada superintendencia (f. 155). En ese sentido, entre los folios 117 al 119, constan las comunicaciones antes referenciadas emitidas por la empresa PDVSA; sin embargo, si bien se demuestra de dichas comunicaciones el trámite realizado por el demandante reconvenido, trabajador de la mencionada empresa, para ser beneficiario de respectivo Plan de Vivienda; en la comunicación que cursa al folio 155, la entidad bancaria Bancaribe informa que el ciudadano, MELECIO ANTONIO MARÍN ARGUELLES, identificado en actas, “…no registra operaciones de crédito…” por ante dicha institución. En consecuencia, se le otorga a las probanzas antes conjugadas el valor probatorio resultante a los efectos de la definitiva, específicamente, en relación con el incumplimiento del accionante reconvenido de los trámites bancarios para el otorgamiento del crédito hipotecario de primer grado, requerido por la empresa PDVSA, para que el trabajador MELECIO ANTORNIO MARÍN ARGUELLES, demandante reconvenido en esta causa, pueda ser beneficiario del respectivo Plan de Vivienda que la industria petrolera tiene contractualmente establecido con sus trabajadores, lo que se perfeccionaría a través de una hipoteca de segundo grado. ASÍ SE DECIDE. En lo que atañe a las pruebas de informe en las que se pide solicitar información a la Oficina de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar, como a la Notaría Publica Segunda de Cabimas, estado Zulia; del registro y autenticación, respectivamente, de los instrumentos y sentencia indicados en dicho escrito de promoción, así como la remisión de copia certificada de los mismos; vale acotar, que se trata de las instrumentales y sentencia que ya fueron valorados ut supra en esta motiva; por lo que es absolutamente irrelevante la práctica de la referida prueba, además, de no constar el autos sus respectivas resultas. ASÍ SE DECLARA. Por lo que concierne a la Gaceta Oficial de la República de Venezuela consignada en reproducción fotostática entre los folios 125 al 128, no se trata de medio de prueba alguno, fundamentalmente, porque en ellas se encuentran contenidas normas de derecho interno que de manera eventual pueden resultar aplicables al asunto de autos, y por ende, están relevadas de pruebas, pues el objeto de la prueba son las afirmaciones y negaciones de hecho, no así el derecho aplicable. ASÍ SE DECLARA. Por su parte la demandada reconviniente en su escrito de promoción de pruebas (f. 129), invoca en primer término el mérito probatorio de las actas procesales, lo que no se trata de medio de prueba alguno, sino del deber del Juez de atender para su decisión lo constante en las actas procesales; observando para ellos principios como el ya asomado y referido a la comunidad de la prueba, así como también el de adquisición procesal, entre otros. En segundo lugar, solicita la demandada reconviniente la prueba de informe dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, cuyas resultas ya han sido precedentemente valoradas; y por último, promueve en reproducciones fotostáticas solvencias de servicios públicos y constancia de cancelación de tributos municipales (f. 130 al 135), las cuales no reúnen las exigencias para ser incorporadas al proceso que prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no tratarse de documentos públicos o privados reconocido o tenidos como tales. Por lo anterior, se desestiman las reproducciones mecánicas in examine a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE. Luego de las valoraciones anteriores, corresponde examinar el contrato de promesa bilateral de compra venta que funge como documento fundamental de la demanda. En ese sentido, como ya fue expresado en esta motiva en la oportunidad del establecimiento de los hechos controvertidos, no fue contradicho en la litis la celebración de dicho negocio jurídico, como tampoco hubo objeción en torno al bien inmueble objeto del contrato (Cláusula Primera), ni el precio pautado para la venta, así como las cantidades exigidas y estipulaciones para el pago respectivo, como la de mantener su monto durante el plazo respectivo y su prorroga (Cláusulas Segunda y Tercera). Aunque, en lo que atañe a la cláusula penal prevista en la Cláusula QUINTA del contrato en análisis, éstas deben ajustarse al porcentaje establecido en el artículo 2° de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, del 05 de febrero de 2013, que regula la formulación e implementación de políticas que permitan establecer modalidades de pago, financiamiento y crédito accesibles a todos los sectores sociales, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, del 21 de febrero de 2013, específicamente de ser el caso que, entre las pretensiones del sub iudice, se demandare la resolución de la relación jurídica contractual. El elemento regulador antes citado prevé: “En los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal; se consideraran cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por algunas de las partes en el retardo de la protocolización del documento ,definitivo de venta.” Ahora bien, de la apreciación de las distintas fórmulas probáticas incorporadas al proceso, la parte actora reconvenida no logró demostrar que se haya otorgado una prorroga legal para el cumplimiento de sus obligaciones contractuales; incluso, según se evidencia de la comunicación antes valorada emitida por Bancaribe, no existe constancia de que hubiere tramitado el crédito hipotecario de primer grado requerido para ser beneficiario del Plan de Vivienda de PDVSA. Por lo que de autos resulta comprobado que el demandante reconvenido no satisfizo, en el plazo acordado, las obligaciones pautadas en relación al pago de la totalidad del precio para la adquisición definitiva del bien inmueble objeto del negocio jurídico de marras, como tampoco logró demostrar el demandante reconvenido, incumplimiento por parte de la ciudadana CARMEN ANTONIA URDANETA FINOL, identificada en actas, de su obligación de darle entrega de los requisitos necesarios para la tramitación del beneficio socio económico del Plan de Vivienda de PDVSA, la tramitación de financiamiento bancario y la definitiva protocolización de la venta ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente. En consecuencia, dados razonamientos de hecho y de derecho expresados en la presente motiva, ineludiblemente, en la dispositiva del fallo se declarará: SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida por la apoderada judicial del demandante reconvenido, ciudadano MELECIO ANTONIO MARÍN ARGUELLES, identificado en actas, contra la decisión dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 15 de diciembre de 2016. Por ende, queda CONFIRMADA la sentencia recurrida. ASÍ SE DECIDE. EL FALLO. Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: • SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida por la apoderada judicial del demandante reconvenido, ciudadano MELECIO ANTONIO MARÍN ARGUELLES, identificado en actas, contra la decisión dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 15 de diciembre de 2016. • Queda CONFIRMADA la sentencia recurrida. Se condena en costas procesales a la parte apelante, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE Y REGISTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los seis (06) días del mes de Junio del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.- EL JUEZ TITULAR, Dr. JOSE GREGORIO NAVA. LA SECRETARIA TITULAR, MARIANELA FERRER. En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20pm) previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho LA SECRETARIA TITULAR, MARIANELA FERRER. JGN/.