TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 14.500

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de diciembre del año 2016, con ocasión de la apelación que interpusiera el abogado en ejercicio IVAN PEREZ PADILLA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 26.096 en fecha 30 de noviembre del año 2016, procediendo en nombre y representación de la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 18.986.947 y de éste mismo domicilio, contra la decisión dictada por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 29 de noviembre del año 2016, con ocasión a la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA introdujeran los ciudadanos BLANCA TIGRERA CORTEZ y ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSCH abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 80.901 y 77.195, respectivamente, actuando en condición de apoderados judiciales de la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula No. 4.534.217, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU identificada ut supra.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 10 de enero del año 2017, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

Consta en actas que en fecha 14 de febrero de 2017, el abogado en ejercicio ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSCH, actuando bajo la condición de apoderado judicial de la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, ambos identificados suficientemente en la parte introductoria del presente fallo consignó escrito de informes por ante esta Superioridad, mediante el cual expresó lo que de seguidas se transcribe:

(…omissis…)

SEGUNDO

Al momento de verificarse la contestación de la demanda, el defensor ad-litem designado se limitó a negar, rechazar y contradecir en forma pura y simple y sin motivación alguna, todos los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos en el libelo de demanda. Posteriormente, en la fase probatoria y a pesar de que la demandada estaba impuesta personalmente de las actas, ya que otorgó un poder judicial a los abogados de su confianza, ésta NO promovió prueba alguna que la favoreciera, por lo que no existió contradictorio en la fase probatoria.

TERCERO

Al no haber ejercido la parte demandada una contestación coherente y motivada, y al no lograr aportar a las actas ningún elemento probatorio que la favoreciera, quedaron firmes e indubitables los argumentos esgrimidos en el libelo de la demanda, los cuales fueron debidamente soportados con las probanzas aportadas por la demandante, lo que trajo como consecuencia inevitable que el Tribunal de la causa declarara con lugar la demanda incoada.

CUARTO

Ahora bien, ejercido como fue el recurso de apelación por parte de la demandada, es evidente que en actas no existen elementos de convicción para que la decisión recaída pueda ser revocada o modificada, mas por el contrario, según se desprende del material probatorio, la demandada NO cumplió con sus obligaciones principales en lo que respecta al contrato suscrito entre las partes y cuya resolución se demandó.

(…omissis…).

Consta en actas que no se realizó ningún acto procesal por ante ésta Segunda Instancia por parte de la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, ni por si, ni por medio de apoderado judicial, en consecuencia, pasa ésta Superioridad a analizar el resto de las actas constitutivas del presente expediente en orden cronológico.

En este sentido, consta en las actas procesales que en fecha 24 de mayo del año 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra-venta presentada por los abogados BLANCA TIGRERA CORTEZ y ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSCH, en representación de la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, quienes expusieron lo siguiente:

(…omissis…)

En fecha 04 de junio de 2.014, nuestra representada suscribió en forma privada, un contrato de opción de compra venta con la ciudadana LINDA MUÑOZ, ya identificadas en actas, (…).

El objeto del contrato es un inmueble de la única y exclusiva propiedad de la demandante (…).

Ahora bien, en el contrato de opción de compra venta se estableció que el precio de venta definitiva seria la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.150.000,00), y que, según se estableció en el literal “a)” de la CLAUSULA QUINTA del contrato, la compradora se obligó a pagar de la siguiente manera:

“….. a) En este acto LA PROMITENTE COMPRADORA hace entrega a la PROMITENTE VENDEDORA de la cantidad de Bs. 1.575.000,00 en calidad de depósito en garantía, cancelados de la siguiente manera; 1.- La cantidad de Bs. 176.400,00 en calidad de deposito unilateral en garantía para venta (reserva) a nombre de la INMOBILIARIA EN CONCRETO, C. A.,……con cheque Nº 18000151 del Banco Banplus, de fecha 26-05-2014. 2.- La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES, (Bs. 1.398.600,00) en calidad de promesa bilateral de compra (opción de compra), cancelado con cheque Nº 1600012 del Banco Mi Banco, en fecha 06-06-2014

b) la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100, (Bs. 1.575.000,00) correspondiente a la cancelación definitiva por la compra de la vivienda, solo quedando pendiente la firma en el momento de la protocolización. Fecha de cancelación martes 01 de Julio de 2.014, a nombre de ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ…..”

Es el caso que la PROMITENTE COMPRADORA hoy demandada, sólo cumplió con el pago pautado en el numeral 1° del literal “A” de la CLAUSULA QUINTA del contrato (…). Pero, el cheque que giró a nombre de la PROMITENTE VENDEDORA, (…), NO PUDO SER HECHO EFECTIVO, ya que el mismo fue DEVUELTO por el Banco girado (…).

(…), nuestra representada se dispuso a efectuar las gestiones de cobro extrajudicial tendientes a lograr el pago del monto insoluto, logrando únicamente que la PROMITENTE COMPRADORA pagara la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 900.000,00) mediante cheque de Gerencia de fecha 20 de Junio de 2.014 girado contra el Banco Bancrecer; quedando la demandada en mora por la cantidad de Bs. 498.600,00 que según lo establecido en el contrato debió pagar el día 04 de Junio de 2.014 (fecha en la que se suscribió el contrato de opción de compra venta).-

Igualmente la demandada INCUMPLIÓ con su obligación de pagar la cantidad establecida en el literal “B” de la CLAUSULA QUINTA del contrato, (…), pago que debió efectuar el día 01 de Julio de 2.014.-

(…omissis…)

Por las razones señaladas es que acudo ante su competente autoridad para DEMANDAR, (…), por RESOLUCION DE CONTRATO, a la ciudadana LINDA MUÑOZ, plenamente identificada en actas, en virtud del incumplimiento de su obligación principal como PROMITENTE COMPRADORA (…).

(…omissis…).

En vista de la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, la representación de la parte demandante, solicitó en fecha 29 de julio de 2015 que se procediera a practicar la citación cartelaria de conformidad con lo establecido en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, no compareciendo la parte demandada dentro del lapso previsto para ello, por lo que de igual forma se solicitó al Tribunal a quo, se sirviera designar Defensor Ad Litem a la parte demandada, quien fue citado en fecha 10 de marzo de 2016.

En este orden de ideas, el abogado en ejercicio ANDRES ALBERTO VIRLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 16.352.098 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 124.185, y con domicilio en Maracaibo, Estado Zulia, actuando en su carácter de Defensor Ad Litem de la parte demandada en el presente proceso, procedió a dar contestación al fondo de la demanda en fecha 16 de mayo de 2016, la cual quedó planteada de la siguiente manera:

(…omissis…)

I
DE LOS HECHOS

Tengo la obligación legal y ética de informar a este digno Juzgado, previo a la contestación de la demanda, de que resultaron infructuosas todas las gestiones realizadas con la finalidad de lograr contactar a mi defendida y realizar la mejor defensa de sus derechos e intereses, mediante la recolección del acervo probatorio con el que pudiera contar, sin embargo, tal como se dijo anteriormente resultó imposible, por lo que pasare a ejercer una defensa estrictamente ajustada a las circunstancias de derecho debatidas, puesto que la realidad de los hechos controvertidos a la luz de mi defendida la desconozco.

II
DE LA CONTESTACION

Niego y rechazo los hechos y las afirmaciones realizadas por la parte demandante en su libelo de la demanda, así como la existencia de las obligaciones reclamadas insertas en el documento acompañado junto con la demanda.

Niego que el cheque número 1600012, del Banco Mi Banco, correspondiente al pago parcial del precio pactado, haya sido devuelto en fecha seis (6) de junio de 2014.

A todo evento y con relación al pago de la última cuota, de conformidad con el articulo 1.168 del Código Civil, opongo la excepción de contrato no cumplido, en virtud de que al no existir fecha exacta para la tradición de la cosa, esta debía hacerse en la fecha pactada para el pago de la última cuota, situación que no fue cumplida por el vendedor-demandante.

Rechazo la indemnización reclamada por los supuestos daños y perjuicios alegados, ya que a pesar de que fue estipulada una cláusula penal contractual, la parte demandante no explica detalladamente la relación de causalidad necesaria para la procedencia de la indemnización, máxime que no fue acumulada expresamente a la pretensión resolutoria, la pretensión indemnizatoria.

Asimismo, en caso de condenatoria de mi defendida, exijo que la demandante sea condenada a devolver los montos pagados por mi representada, dada la naturaleza y efectos de la acción resolutoria, que deberán ser consignados ante este Tribunal, durante el lapso de cumplimiento voluntario de la sentencia.

(…omissis…).

Seguidamente, en fecha 22 de junio de 2016, la ciudadana LINDA MUÑOZ, otorgó Poder Apud Acta, a la abogada en ejercicio MARIA GABRIELA MONTIEL FUENMAYOR, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 148.303.

Consta en actas que en fecha 17 de junio 2016, el abogado ANDRES ALBERTO VIRLA, actuando con el carácter que se desprende de las actas, consignó escrito de pruebas. De igual forma en fecha 22 de junio del mismo año, el abogado ALJEANDRO BASTIDAS ILUKEWITSCH, en representación de la parte demandante, presentó escrito de pruebas los cuales fueron admitidos por el Tribunal a quo mediante auto de fecha 11 de julio de 2016.

En fecha 29 de julio de 2016, compareció ante el Tribunal de Primera Instancia la demandada LINDA LOJAIDA MUÑOZ, identificada previamente, y otorgó Poder Apud Acta a los profesionales del derecho LINO DE JESUS FERNANDEZ SALOM, ARCENIA URDANETA e IVAN PEREZ PADILLA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 35.027, 70.117 y 26.096.

Posteriormente, en fecha 29 de noviembre de 2016, el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró CON LUGAR la presente demanda.

Seguidamente, el día 30 de noviembre de 2016, el abogado en ejercicio IVAN PEREZ PADILLA, ya previamente identificado y actuando con el carácter que consta en actas, estampó diligencia por medio de la cual apeló del fallo definitivo dictado en la presente causa.

III
DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO AL ESCRITO LIBELAR

• Original del Documento Poder otorgado por la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, en nombre propio, a los profesionales del Derecho BLANCA ISABEL TIGRERA CORTEZ y ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSH en fecha 16 de abril de 2015, por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, inserto bajo el No. 20, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, ubicado en los folios desde el número cuatro (04) al folio número siete (07).

La documental señalada ut supra se trata de la copia certificada de un documento privado debidamente autenticado, el cual, al no haber sido desconocido por la parte demandada, ostenta pleno valor probatorio de conformidad con lo contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, con esta instrumental se verifica la facultad que despliegan los profesionales del derecho BLANCA ISABEL TIGRERA CORTEZ y ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSH para actuar como apoderados judiciales de la parte demandante en este juicio. Así se aprecia.

• Original del Documento Privado contentivo del Contrato de Opción de Compraventa cuya resolución se pretende, suscrito el día 04 de junio de 2014, el cual corre en actas en los folios números ocho (08) y nueve (09) del presente expediente.

El instrumento indicado con precedencia, está referido a una documental privada que goza de pleno valor probatorio, en tanto que consta la firma de los contratantes, y toda vez que no fue impugnada ni desconocida por la parte demandada, en base al artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, en consonancia con el artículo 1.362 del Código Civil, el cual aprecia este Tribunal para dar por demostrado con dicho instrumento el perfeccionamiento entre las partes de una promesa bilateral de compraventa, por medio del cual la demandante como promitente vendedora, se comprometía a vender, y la demandada como promitente compradora, se comprometía a comprar, un Townhouse signado con el Número 2, según plano del proyecto, la cual tiene 116 mt2 de terreno y 85 mt2 de construcción, constituida por una vivienda pareada de dos plantas: Planta baja: sala comedor, cocina, área de lavandería, baño social, patio, tanque de agua de 8.000 Lt, 2 puestos de estacionamiento uno al lado del otro. Planta alta: dos habitaciones, 1 sala sanitaria, estar, acabados de entrega, paredes frisadas y encamisadas, plantilla en el piso, ventanas corredizas de aluminio color blanco. 2 puertas de seguridad de entrada y salida. El mencionado contrato celebrado, además estipula detalladamente las obligaciones para ambas partes. Así se establece.

• Copia simple del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio San Francisco del Estado Zulia el día 01 de septiembre de 2011, el cual quedó inscrito bajo el No. 2011.780, asiento registral 1 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, el cual corre en inserto en las actas del presente expediente en los Folios diez (10) al catorce (14).

Siendo que la mencionada prueba está constituida por una copia simple de un documento público o auténtico, vale decir, de un documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, y tomando en consideración que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, se ratifica con el mismo la titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato que aquí se pretende resolver, que recae sobre la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ. Así se aprecia.

• Original del cheque No. 16000012 de fecha 06 de junio de 2014, librado por la ciudadana LINDA MUÑOZ U. por la cantidad de Un Millón Trescientos Noventa y Ocho Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.398.600,00) en contra de la cuenta corriente No. 0169-0006-11-1000179883 de la institución bancaria Mi Banco, Banco Microfinanciero, C.A., juntamente con el original del sello estampado por la Cámara de Compensación Electrónica de la referida institución financiera.

Respecto del cheque consignado en original corriente en el Folio dieciséis (16) del presente expediente, se concibe al mismo como un documento privado de naturaleza mercantil, el cual debe ser valorado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se tienen como fidedigno toda vez que el mismo no fue rebatido por la contraparte a través de los medios de impugnación establecidos para tal fin. Asimismo, se tiene también como fidedigno el sello estampado al mismo por al Cámara de Compensación Electrónica del Banco Mi Banco, en el que consta que en fecha 11 de junio de 2014 fue presentado para su cobro y devuelto por el banco girado. Se aprecian los medios de prueba sub examine para dar por demostrado la imposibilidad de hacer efectivo el cobro de la cantidad de bolívares que debieron reputarse a la cantidad del precio de inmueble restante. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES EN EL LAPSO PROBATORIO

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

• Invocó el merito favorable que se desprenda de las actas procesales.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que el mismo no es un medio de prueba propiamente, sino, la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

Ratificó el valor probatorio del documento privado y fundamental de la presente acción del cual a su decir se derivan las obligaciones realizadas en la contestación de la demanda, el cual fue debidamente valorado por esta Sentenciadora en líneas pretéritas.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

La parte actora en su escrito promocional ratificó todos y cada uno de los documentos acompañados con el libelo de la presente demanda, y que corren insertos en actas; a saber, ratificó el contrato de opción de compraventa que corre inserto en los folios desde el número ocho (08) al folio número nueve (09) del expediente; ratificó el documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Publico de San Francisco del Estado Zulia, inserto en los folios desde el diez (10) hasta el catorce (14) del presente expediente; así como también el Cheque librado por la parte demandada a nombre de la promitente vendedora por la cantidad de Un Millón Trescientos Noventa y Ocho Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.398.600,00) corriente en el Folio dieciséis (16) del presente expediente, el cual no pudo ser hecho efectivo y devuelto por el banco girado, tal como se observa del sello de la Cámara de Compensación Electrónica del Banco, Mi Banco, Banco Microfinanciero C.A.; es importante indicar que las anteriores documentales ya fueron debidamente valoradas por quien aquí decide. Así se observa.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Vistas y analizadas cada una de las actuaciones efectuadas en el presente proceso, pasa esta Sentenciadora a decidir, previo las siguientes consideraciones:

Tal y como fue narrado en líneas pretéritas, la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, exige a la ciudadana LINDA MUÑOZ, la resolución del contrato –a su decir- de opción de compraventa, el cual fue celebrado por ambas partes en fecha 04 de junio del año 2014, tal y como consta de documento debidamente valorado y que corre en los Folios 8 y 9 del expediente, cuyo objeto comprende un inmueble de la única y exclusiva propiedad de la ciudadana demandante, conforme a documento autentico, traído a los autos, y que se encuentra inserto del Folio 10 al 14 del presente expediente, constituido por un Townhouse, signado con el No. 2, según plano del proyecto, cuya superficie es de 116 Mts2 de terreno y 85 Mts2 de construcción, siendo una vivienda pareada de dos plantas que consta de: Planta Baja: sala comedor, cocina, área de lavandería, baño social, patio, tanque de 8000 Lt, dos puestos de estacionamiento; Planta Alta: dos habitaciones, una sala sanitaria, estar; Acabados: entrega en gris, paredes frisadas y encamisadas, plantilla en el piso, ventanas corredizas de aluminio, dos puertas de seguridad en la entrada y en la salida de la vivienda. Dicho inmueble forma parte de un lote de terreno, igualmente propiedad de la parte demandante, que tiene una superficie de 1.709 Mts2, parcelas 24 y 25, Lote No. 9, Zona C; situado en la calle 163, terreno No. 45ª-126, de la Urbanización La Coromoto, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia.

Conviene en esta oportunidad, citar lo estipulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

En relación a esta labor de interpretación, que el legislador le confiere al Juez, expone el Dr. JOSÉ MÉLICH ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato, Tercera Edición”, lo siguiente:

“La interpretación consiste en desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión para precisar tal contenido, es decir, la regulación de intereses que las partes han intentado realizar en la práctica y decidir en consecuencia”.

En provecho de lo expuesto, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 358 de fecha 09 de julio de 2009, ha reafirmado la autonomía de los jueces para llevar a cabo la interpretación de los contratos de la siguiente manera:

“En diversas oportunidades ha señalado esta Sala que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.”

De manera pues, se infiere de lo anterior, que la interpretación está dirigida a determinar cuál ha sido la intención práctica que las partes persiguieron, independientemente de la denominación dada por sus otorgantes, ya que la naturaleza de los actos jurídicos deriva de su contenido propio.

En este sentido de un estudio pormenorizado de las cláusulas que componen el contrato bajo examen, denominado por las partes en el presente juicio como un contrato de “opción de compra venta” cuya resolución se demanda, y ejerciendo la labor interpretativa respecto del mismo, se infiere que la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, como propietaria y promitente vendedora se obligó a vender y la ciudadana LINDA MUÑOZ en calidad de promitente compradora se obligó a comprar el inmueble descrito ut supra, todo ello se evidencia de la cláusula segunda del referido contrato.
En cuanto a las obligaciones contraídas, se observa que a la promitente vendedora le era atribuida la obligación, además de vender en un tiempo posterior el inmueble allí descrito, la de entregar los recaudos necesarios con la debida anticipación a los fines de que se pudiera llevar a cabo la correspondiente redacción y presentación ante el funcionario competente del documento definitivo de venta. Todo lo cual se observa de la redacción de la cláusula sexta literal a).

Por su parte a la promitente compradora, le era atribuida la obligación de efectuar el pago del precio del inmueble estipulado en la cláusula cuarta del aludido contrato, así, el precio del inmueble se estableció en la cantidad de Tres Millones Ciento Cincuenta Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 3.150.000,00), pagaderos de la forma en que se estableció en la cláusula quinta del mismo, a saber, la cantidad de Un Millón Quinientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 1.575.000,00) pagados en el momento de suscripción del contrato en calidad de deposito en garantías; la cantidad de Ciento Setenta y Seis Mil Cuatrocientos Bolívares con 00/100 (Bs, 176.400,00) por concepto de reserva a nombre de la inmobiliaria, y la cantidad de Un Millón Trescientos Noventa y Ocho Mil Setecientos Bolívares con 00/100 (Bs. 1.398.700,00), en calidad de Promesa Bilateral de Compra, lo cual fue cancelado con Cheque No. 16000012 del Banco, Mi Banco en fecha miércoles 06 de junio de 2014; y la cantidad restante, vale decir, la cantidad de Un Millón Quinientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 1.575.000,00) que debían ser cancelados en el momento de protocolización del documento definitivo de venta.

Además, las partes contratantes pactaron una cláusula penal en caso de incumplimiento por alguna de las partes, específicamente contenida en la cláusula sexta literal d) del aludido contrato.

En fuerza de la intención que plasmaron las partes en el contenido del referido contrato, esta Juzgadora concluye estableciendo que estamos en presencia de un contrato preliminar de compraventa o más específicamente promesa bilateral de compraventa, y que la verdadera voluntad manifestada por medio del mismo consistía en obligarse ambas partes a celebrar un contrato futuro de venta.

En este mismo sentido el autor LUCIANO LUPINI, en la obra “Derecho de las Obligaciones en el Nuevo Milenio” Caracas, 2007, en el capítulo referido al “Contrato Preliminar de Compraventa su Autonomía, Función y Ejecución forzosa” Pág. 142, define al contrato preliminar de compraventa de la siguiente manera:

“… Siguiendo con estas notas introductorias en cuanto al perfil funcional del contrato preliminar, cabe predicar que el mismo consiste en obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento. (….) el contrato preliminar engendra a cargo de las partes que intervienen en él, la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer; contrahere) para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o desean aun concluir.”

De igual forma, el mismo autor, destaca que con la celebración del contrato preliminar se forma un vínculo generador de efectos jurídicos, y que cuando el contrato en referencia obliga a ambas partes contratantes hacemos reticencia a un contrato preliminar bilateral o promesa bilateral. Por su parte el autor CHARLES DOUMOLIN, citado por Luciano Lupini en la obra a la que se hizo referencia anteriormente, sostuvo, que cuando las partes quisieron obligarse a vender y a comprar en un futuro más o menos remoto, siendo su intención la de que el contrato de compraventa no se perfeccione aún (promesse de futuro), en esa hipótesis estaríamos en presencia de una promesa bilateral de compraventa distinta al contrato definitivo de venta.

Ahora bien, este tipo de contratos, conocidos también en el mundo jurídico como precontratos, ante contratos o pactos de contrahendo, no aparecen en nuestro ordenamiento jurídico mencionados de una forma expresa, por lo que entran en la categoría de contratos atípicos o innominados, empero, es elemental precisar que aún cuando no existe recepción normativa que regule individualmente a las promesas bilaterales de compraventa, las mismas se encuentran bajo el resguardo de la normas generales que rigen a todos los contratos en Venezuela, verbigracia, el artículo 1.113 del Código Civil que dispone:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Ahora bien, siguiendo con el análisis del contrato bajo estudio, importa sobremanera indicar que existe una discusión tanto a nivel de doctrina (nacional y foránea) como a nivel jurisprudencial en relación al alcance y a la naturaleza jurídica de este tipo de contratos bilaterales.

En este orden de ideas, a titulo ilustrativo indicaremos que dentro de la doctrina se han desarrollado dos corrientes; una corriente o concepción tradicional que predica que los contratos de promesa bilateral de compraventa son sencillamente contratos preparatorios que no constituyen una verdadera venta; dentro de esta concepción se ubican autores extranjeros como Francesco Degni y Mercadé, y autores patrios como Luís Sanojo, y Anibal Dominic, este último señala que “la promesa reciproca, es decir, la promesa de vender y comprar una cosa, celebrada entre dos personas, no produce los efectos de la venta misma, porque en virtud de la promesa no se transfiere la propiedad, sino se ofrece transferirla, (…) las partes adquieren, únicamente, el derecho de obligarse mutuamente a llevar a cabo el contrato, que existe en estado de promesa; el uno a comprar y el otro a vender, bajo pena de resarcimiento de daños y perjuicios”

Y, la segunda corriente, que sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compraventa existiera el consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio del bien, entonces los mismos serian equiparados a un contrato de venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compraventa; dentro de los doctrinarios que esgrimen esta tesis se inscriben autores como Lauren, Demante y Zancharce.

Por su parte, la jurisprudencia Venezolana, durante el transcurso de los años ha mutado su criterios, acogiendo en diferentes oportunidades una u otra de las corrientes doctrinales a la que hemos hecho referencia anteriormente, siendo su último criterio conteste a la tesis que considera al contrato de promesa bilateral de venta como un contrato preliminar distinto al de venta, pues así lo ha establecido la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República en sentencia de fecha 25 de julio de 2015 en el expediente Nº 14.0662, que expresa:

“Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa”.

En razón de todo lo supra planteado, y en atención al principio referido a que los jueces deben apoyarse en la jurisprudencia establecida por el Máximo Tribunal de la República, dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se tendrá como aplicable en el presente caso el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, en este sentido, se comprende que el contrato bajo estudio, debe considerarse como un contrato preliminar de venta, en el que las partes se obligan a vender y a comprar en un tiempo posterior el bien inmueble especificado en el mismo, previo el cumplimiento de ciertas obligaciones pactadas por ellas mismas, so pena de ser aplicada la penalización contenida dentro de sus cláusulas.

Dentro de este marco, una vez que se ha dilucidado lo concerniente a la naturaleza y efectos jurídicos del tan aludido contrato, resta para esta Jurisdicente proceder a verificar la procedencia de la resolución del mismo. Para ello es menester indicar que el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, comprende la recepción normativa de la acción resolutoria al disponer lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Énfasis de Alzada).

En este aspecto, debe indicarse que la resolución de un contrato implica la terminación de una convención en virtud del incumplimiento culposo de una de las partes que la conforman, suprimiendo así las obligaciones que de ese contrato derivan, acción que puede ser exigida por una de las partes de un contrato bilateral en virtud de disposición expresa transcrita, pudiendo además, exigir indemnización por daños y perjuicios.

Se infiere entonces, que para que proceda la resolución de una convención, se exige que el contrato objeto de la acción sea bilateral, característica que es notoria en el contrato estudiado, el cual fue traído a los autos por la parte accionante y el cual riela inserto a los folios 08 Y 09 del presente expediente, estimado en todo su valor probatorio.

Asimismo, se exige que el incumplimiento por parte del demandado sea culposo, es decir, que no derive de una causa extraña no imputable a las partes. En relación a este requisito establece ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER en su obra denominada “Curso de Obligaciones Derecho Civil III” Tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2013, lo siguiente:

“Por lo que respecta al carácter culposo del incumpliendo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrarío, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución”

En cuanto a éste presupuesto, se ha constatado que la parte accionante, invoca el incumplimiento de la parte accionada, promitente compradora, esgrimiendo que la demandada ciudadana LINDA MUÑOZ solo ha cumplido con el pago contenido en el numeral 1 del literal a) de la cláusula, vale decir, pagó la cantidad de Ciento Setenta y Seis Mil Cuatrocientos Bolívares con 00/100 (Bs. 176.400,00) pago que se efectuó directamente a la empresa INMOBILIARIA EN CONCRETO, C. A., cantidad que de acuerdo al contrato debía ser reputada al precio total del inmueble; y la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) el cual fue efectuado mediante el Cheque de gerencia de fecha 20 de junio del año 2014, girado contra el Banco Bancrecer; cuyo pago fue producto de gestiones extrajudiciales por parte de la promitente vendedora para lograr el pago del monto de la promesa bilateral de venta, que debía ser pagado en el momento de la celebración del mencionado contrato. No obstante, se evidencia de actas, que la parte demandada, incumplió o no efectuó el pago de la cantidad de Cuatrocientos Noventa y Ocho Mil Bolívares (Bs. 498.000,00) cantidad restante de la promesa bilateral de venta, así como también incumplió con la cantidad establecida en el literal b) de la referida cláusula quinta correspondiente a la cantidad restante para la cancelación definitiva de la venta.

En ese mismo orden de ideas, la parte accionada representada por su Defensor ad-litem, al margen de haber negado, rechazado y contradicho el incumplimiento y las afirmaciones hechas por la parte accionante en su libelo, no concibió material probatorio tendiente a demostrar el cumplimiento de las referidas obligaciones contraídas en virtud del contrato debidamente traído a los autos, o una causa extraña no imputable y/o hecho fortuito que le impidiera dar cumplimiento a la misma.

En este respecto es importante traer a colación lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece la carga probatoria, a saber:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Concluye entonces esta Juzgadora que el segundo requisito para que pueda proceder la Resolución del Contrato sublite, se ha constatado en el presente caso, en razón de que la parte demandante alegó un hecho y logro demostrarlo, y por su parte la accionada no logró desvirtuarlo o demostrar el pago, en consecuencia resulta procedente la presente resolución de contrato. Así se decide.

Hechas las anteriores consideraciones, precisemos que la doctrina ha sido conteste al establecer los efectos liberatorios que acarrean la resolución de un contrato, los cuales hacen referencia a que una vez resuelto el contrato se extinguen todas las obligaciones nacidas del mismo, y que se considera terminado con efectos retroactivos, por consiguiente las partes vuelven a la situación en que estaban antes de contratar; no obstante por excepción subsiste la cláusula penal que se haya estipulado para resarcir el daño causado por el incumplimiento, otorgándole autonomía a la misma.

En razón de lo precedente, se observa que la accionante reclama los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la obligación por parte de la demandada, en tal sentido es oportuno indicar lo que a tal fin dispone el artículo 1.258 del Código Civil, a saber:

“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal (…).” (Énfasis de Alzada).

De manera pues, se infiere de la norma supra transcrita, que en la presente acción, reclamar los daños y perjuicios es equivalente a poner en ejecución lo que se dispuso en la cláusula penal o cláusula de penalización establecida en el contenido del contrato y que se corresponde con la cláusula sexta literal d) del mismo, que establece lo que de inmediato se transcribe:

SEXTA: LA PROMITENTE COMPRADORA está en conocimiento y acepta, las siguientes condiciones: (…) d) Que si se incumple las obligaciones que legal o contractualmente asume LA PROMITENTE COMPRADORA, entrará en efecto una penalidad como indemnización por daños y perjuicios lo cual ascenderá al Diez (10) Por Ciento de las cantidades entregadas para el momento de incumplimiento; si por el contrario el incumplimiento proviene de la parte de LA PROMITENTE VENDEDORA, entrara en efecto una penalidad como indemnización por daños y perjuicios la cual ascenderá al Diez (10) Por Ciento de las cantidades entregadas el momento del incumplimiento. Y esta deberá devolver la totalidad del monto dado en calidad de Depósito más el monto de dicha penalidad.

Ahora bien, del análisis de la cláusula que precede, se desprende que la promitente compradora en caso de inejecución o incumplimiento de las obligaciones que legal y contractualmente asumió, está en el deber de dejar en beneficio de la promitente vendedora por conceptos de daños y perjuicios la cantidad equivalente al diez por ciento (10%) de las cantidades entregadas para el momento del incumplimiento, así entonces, se evidencia que para el momento del incumplimiento la ciudadana LINDA MUÑOZ había entregado la cantidad de Un Millón Setenta y Seis Mil Cuatrocientos Bolívares con 00/100 (Bs. 1.076.400,00) cuyo diez por ciento (10%) es la cantidad de Ciento Siete Mil Seiscientos Cuarenta Bolívares con 00/100 (Bs. 107.640,00) cantidad que debe la promitente vendedora pagar a la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA en calidad de indemnización por daños y perjuicios. Así se decide.

Así mismo, la resolución de un contrato acarrea además de los efectos liberatorios indicados previamente, efectos restitutorios, lo que significa básicamente que las partes, al extinguirse las obligaciones contraídas, deben restituirse las prestaciones que hubieren cumplido, en ese sentido se condena a la parte demandante, y favorecida en el presente fallo, que restituya al demandado, la suma de dinero restante, que equivale a la cantidad de Novecientos Sesenta y Ocho Mil Setecientos Sesenta Bolívares con 00/100 (Bs. 968.760,00). Así se ordena.

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente explanados, resulta pertinente para esta Alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado IVAN PEREZ PADILLA, en fecha 30 de noviembre del año 2016, procediendo en nombre y representación de la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 29 de noviembre de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en el juicio de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa incoado por la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ en su contra; en consecuencia se CONFIRMA el fallo dictado el día 29 de noviembre de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el sentido que se declara CON LUGAR la acción de Resolución del Contrato de Opción de Compraventa instaurado por la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ en contra de la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, todas debidamente identificadas en autos. Así se decide.

V
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 30 de noviembre del año 2016 por el abogado IVAN PEREZ PADILLA procediendo en nombre y representación de la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU contra el fallo proferido en fecha 29 de noviembre de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 29 de noviembre de 2016, en el juicio que por RESOLUCIÒN DE CONTRATO, instauró la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ en contra de la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, todas debidamente identificadas en autos; en el sentido que:

• Se declara CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa intentada por la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, identificada en actas; en consecuencia se declara resuelto el contrato de Contrato de Opción de Compraventa en cuestión.

• Se ordena a la parte demandada ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU dejar a favor de la parte accionante ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ la cantidad de Ciento Siete Mil Seiscientos Cuarenta Bolívares con 00/100 (Bs. 107.640,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios.

• Se ordena a la parte demandante ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ a reintegrar a la parte demandada ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU la suma de Novecientos Sesenta y Ocho Mil Setecientos Sesenta Bolívares con 00/100 (Bs. 968.760,00), monto restante de la cantidad entregada por la demandada para el momento del incumplimiento.

TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante, por expresa disposición del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÌQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO,

Abog. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.

En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 AM) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,

Abog. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.