Expediente No. 37.453 Sentencia No. 184.- Motivo: Retracto Legal Arrendaticio. jarm REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas DECIDE: PARTE DEMANDANTE: COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., debidamente registrada por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2008, anotado bajo el No. 09, tomo 1, protocolo primero, representada por su Presidente ciudadano HIRVIN RONDON ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-4.060.792, domiciliado en el Municipio Baralt del Estado Zulia. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de octubre de 1.996, bajo el No. 47, tomo 84-A; y el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V.-7.859.485, domiciliado en el Municipio Baralt del Estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio CESAR ORLANDO DAVILA, ISABEL CRISTINA LANDINO y SARA MARITZA VARGAS, con Inpreabogados Nos. 29.511, 224.239 y 134.002, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A.: Abogados en ejercicio YASMIRA MARGARITA OLIVEROS y MARIA LUISA OROSCO, con Inpreabogados Nos. 61.910 y 40.799, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA MORELVO ARTEAGA: Abogados en ejercicio PEDRO BLANCO, JHONNY MORALES y MONICA BERMUDEZ, con Inpreabogados Nos. 8.936, 57.287 y 57.266, respectivamente. I RELACION DE LAS ACTAS Consta en autos que en fecha 04 de abril de 2014, el ciudadano HIRVIN RONDON ACOSTA, en su carácter de Presidente de la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., debidamente asistido por el abogado en ejercicio CESAR DÁVILA, presenta formal demanda en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A., y el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, por motivo de Retracto Legal Arrendaticio, alegando entre otras cosas, lo siguiente: “…bueno es resaltar que mediante documento ..en fecha 05 de Marzo del año 2008…celebra una sociedad mercantil de mi propiedad …denominada ELECTRICIDAD INSTRUMENTACIÓN C.A….contrato de arrendamiento con la propietaria del inmueble sociedad mercantil INVERSIONES LOS RODAS C.A… Vencido el termino del contrato de arrendamiento y consecuente con la continuación del mismo…un hotel turístico bajo la denominación comercial y amparo de COOPERATIVA DE HOSTERIA ZUMAQUE, R.S…por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas en fecha 06 de Mayo del año 2013, anotado bajo el número 03, Tomo 42…y siguiendo el anterior contrato de arrendamiento, se celebra el actual con un término de duración de cinco años… …cursa por ante esta instancia …expediente número 37.395, acción Judicial por Simulación y Subsidiariamente Cumplimiento de Contrato…como la Arrendadora ..en connivencia y complicidad con el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA…mediante un simulado contrato de compra venta cuyo objeto es el inmueble arrendado objeto de este litigio según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 18 de Febrero del año 2014, bajo el número 32, Tomo 3, Protocolo 1… …circunstancias de hechos que deben ser consideradas como generatrices que ligaran a los involucrados a la pretendida negociación fraudulenta, amparada en el incumplimiento del Derecho a la Preferencia Ofertiva Arrendaticia o al Retracto Legal Arrendaticio que le es propio a mi representada en su condición de arrendataria…”. En fecha 07 de abril de 2014, este Tribunal admite la demanda y ordena formar expediente con los documentos acompañados, emplazando a los demandados para que comparezcan en el segundo día hábil de despacho siguiente, después de que conste en actas la última de las citaciones, más tres días de término de distancia, a fin de que den contestación a la demanda; para lo cual se comisionó suficientemente al Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.- En fecha 21 de mayo de 2014, se agregó a las actas las resultas de la citación, en la cual sólo fue practicada la citación del co-demandado MORELVO ANTONIO ARTEAGA. Por diligencia de fecha 27 de abril de 2015, la parte actora solicitó se comisione a un Juzgado del Estado Portuguesa para la citación de la empresa co-demandada, para lo cual por auto de fecha 29 de abril de 2015, se comisionó a un Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Por diligencia de fecha 01 de julio de 2015, la parte co-demandada MORELVO ARTEAGA, debidamente asistido de abogada, solicita se declare la Perención de la Instancia. Mediante decisión Interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 07 de julio de 2015, declaró Improcedente la solicitud de Perención de la instancia solicitada. En fecha 20 de enero de 2016, la parte actora presenta diligencia en la cual solicita se ordene nuevamente la citación por haber transcurrido más de sesenta días de la citación practicada al co-demandado, a lo cual este Tribunal por auto de fecha 22 de enero de 2016, negó lo solicitado en virtud de que no constaba la citación de ambos demandados a fin de determinar o no lo establecido en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 24 de febrero de 2016, se agregó a las actas las resultas de la citación de la empresa co-demandada, no obstante, por auto de fecha 24 de febrero de 2016, se ordenó librar nuevo despacho de citación, ya que el anterior había presentado un error material y no pudo darse cumplimiento a la comisión conferida. En fecha 03 de mayo de 2016, se agregaron a las actas las resultas de la citación en la cual consta que fue debidamente practicada la citación de la parte co-demandada INVERSIONES LOS RODAS, C.A., en la persona del ciudadano ARCÁNGEL RODAS GONZALEZ. Asimismo consta de las actuaciones realizadas en el Tribunal comisionado, que la abogada en ejercicio SARA VARGAS, consignó instrumento poder otorgado a ella y a los abogados en ejercicio CESAR ORLANDO DAVILA e ISABEL CRISTINA LANDINO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 10 de febrero de 2016, bajo el No. 33, Tomo 23. Por escrito de fecha 10 de mayo de 2016, la parte co-demandada MORELVO ARTEAGA, debidamente asistido de abogados, dio contestación a la demanda, alegando como punto previo que se ordene la reposición de la causa a fin de que se de cumplimiento a lo establecido en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil; y por diligencia de esa misma fecha otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio PEDRO BLANCO, JHONNY MORALES y MONICA BERMUDEZ. Asimismo, en fecha 10 de mayo de 2016, la parte co-demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A., representada por sus Apoderados Judiciales abogados en ejercicio YASMIRA OLIVEROS y MARIA OROZCO, según consta de instrumento poder consignado en ese mismo acto, dio contestación a la demanda en la cual igualmente alega como punto previo la aplicación del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil. Mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 30 de mayo de 2016, este Tribunal declaró Improcedente la Reposición solicitada y ordenó la continuación del proceso. Por auto de fecha 07 de junio de 2016, este Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes. En diligencia de fecha 17 de octubre de 2016, el abogado en ejercicio PEDRO BLANCO, Apoderado Judicial del co-demandado MORELVO ARTEAGA, solicita que la causa se fije para informes, para lo cual, este Tribunal por auto de fecha 27 de octubre de 2016, niega dicho pedimento por Improcedente en virtud del procedimiento especial de esta causa. Igualmente, el Apoderado Actor solicita se extienda el plazo para la experticia promovida, para lo cual este Tribunal luego de una serie de consideraciones, siendo la prueba de experticia necesaria a fin de no suplir excepciones, pese a ser esta acción un procedimiento especial breve, acuerda se practique la experticia promovida, fijando un lapso de diez días hábiles, una vez conste en actas la aceptación y juramentación de los expertos designados JUAN SUAREZ y RAFAIDA RIGUAL. En fecha 10 de marzo de 2017, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de la notificación del experto RAFAIDA RIGUAL, quien prestó su respectivo juramento en fecha 13 de marzo de 2017. En fecha 13 de marzo de 2017, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de la notificación del experto JUAN SUAREZ, quien prestó su respectivo juramento en fecha 14 de marzo de 2017. Por auto de fecha 17 de abril de 2017, y a petición de los Apoderados Judiciales del co-demandado MORELVO ARTEAGA, transcurrido el lapso fijado para la prueba de experticia sin que haya sido consignado el informe de experticia respectivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 ejusdem, la sentencia de mérito será dictada dentro de los cinco (05) días hábiles de despacho siguientes, contados a partir de que conste en actas la última notificación de las partes. Notificadas como se encuentran todas las partes, pasa esta Juzgadora a dictar la Sentencia de mérito en los siguientes términos- II CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Observa esta Juzgadora en el presente juicio, que la parte actora fundamentó su acción, entre otras normas, en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, normativas estas referidas a la preferencia ofertiva del inquilino para comprar el inmueble y el retracto legal arrendaticio cuando el arrendador evade la preferencia ofertiva del inquilino; aplicados en concordancia con los artículos 1.533, 1.544 y 1548 del Código Civil venezolano. Al respecto se hace necesario apuntar lo siguiente: Los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, establecen lo siguiente: Artìculo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sòlo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones -de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”- Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. Tenemos entonces, que conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el arrendatario goce del derecho de preferencia ofertiva, debe cumplir tres requisitos legales: a.- Debe tener más de dos años como arrendatario del inmueble, a cuyos efectos cuenta- la prórroga o prórrogas legales que prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. b.- Debe estar solvente en el pago de cánones de arrendamiento. c.- Debe satisfacer las aspiraciones del propietario, lo cual significa, que el arrendador-propietario esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. El derecho de retracto definido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene un inquilino de decirle al comprador, que él tenía el derecho preferencial a comprar lo que el adquirió y a exigir que deshaga la operación y se lo venda a él, por el mismo precio que pagó. En tal sentido, la compra venta celebrada por el propietario con un tercero, sin hacer previamente la oferta al arrendatario o celebrada en condiciones mas favorables a las ofrecidas inicialmente al arrendatario, queda sujeta al retracto legal arrendaticio que prevé el artículo 43 ejusdem. En tal sentido, es obligante para este Órgano Jurisdiccional destacar y transcribir el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. (Negrilla y subrayado del Tribunal). Tenemos entonces, en base a la anterior norma, la noción de carga de la prueba que por la misma esencia del proceso civil, es el principio en base al cual sobre las partes recae la carga de aportar los hechos al proceso, es decir la realización de las afirmaciones constitutivas de los supuestos fácticos de las normas cuyas consecuencias se piden.- Para JAIRO PARRA QUIJANO, citado por HUMBERTO ENRIQUE III BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo 1, De la Prueba en General, Pág. 213, la carga de la prueba, la define de la manera siguiente: “…la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos”.- De igual manera se puntualiza, que de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Lo anterior apareja que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la misma ley lo autorice y le impide sacar elementos de convicción fuera del proceso.- En tal sentido, pasa esta Juzgadora a examinar todo el material probatorio vertido en actas, a fin de la prueba de los hechos controvertidos.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA La parte actora acompaña junto con el libelo de demanda los siguientes documentos: 1.- Acta Constitutiva de la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., debidamente registrada por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2008, anotado bajo el No. 09, tomo 1, protocolo primero. El anterior documento constituye instrumento público autorizado con las solemnidades legales por un funcionario con facultades para darle fe, ahora bien, por cuanto no fue objeto de impugnación en la oportunidad legal correspondiente y demuestra la existencia y el objeto de la actora en el presente litigio, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; no obstante, el aporte de esta prueba no lleva a la verdad de los hechos controvertidos que se buscan demostrar en la presente acción, ya que en este caso no se trata de comprobar la existencia de la referida sociedad mercantil, por lo tanto, se valora sólo como prueba de lo antes expuesto. Así se decide.- 2.- Contrato de arrendamiento suscrito entre la co-demandada INVERSIONES LOS RODAS, C.A., y la Sociedad Mercantil ELECTRICIDAD INSTRUMENTACIÓN, S.A., sobre toda la planta alta del edificio denominado Centro Comercial Los Rodas, situado en la avenida Hollywood, parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia, autenticado en fecha 05 de marzo de 2008, por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, bajo el No. 61, tomo 26, de los libros de autenticaciones respectivos. En la etapa probatoria solicita se oficie a la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del Estado Zulia, para que remita copia certificada del documento de fecha 05 de marzo de 2.008; y en fecha 14 de junio de 2016, se oficio bajo el No. 37.453-555-16, cuya respuesta consta al folio 42 de la pieza No. 02, en la cual remitió la copia certificada solicitada. Alega la parte actora, que esta prueba es para demostrar el inicio de la relación arrendaticia con la empresa Inversiones Los Rodas, C.A., haciendo la aclaratoria que desde el inicio de dicho vínculo siempre funcionó la Cooperativa de Turismo Hostería Zumaque R.S. Del anterior documento relativo al contrato de arrendamiento suscrito entre la co-demandada INVERSIONES LOS RODAS y la Sociedad Mercantil ELECTRICIDAD INSTRUMENTACIÓN, S.A., autenticado en fecha 05 de marzo de 2008, y del cual la parte actora alega que es para demostrar que desde el inicio siempre funcionó la Cooperativa de Turismo Hostería Zumaque R.S.; sin embargo, se advierte la imposibilidad de determinar lo expuesto por la parte actora, ya que dicho contrato de arrendamiento fue celebrado por la Sociedad Mercantil ELECTRICIDAD INSTRUMENTACIÓN, S.A., la cual es una persona jurídica distinta a la parte actora Cooperativa de Turismo Hostería Zumaque R.S.; es por ello, que esta Juzgadora sólo lo valora como demostración de la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES LOS RODAS y la Sociedad Mercantil ELECTRICIDAD INSTRUMENTACIÓN, S.A. Así se decide.- 3.- Contrato de arrendamiento suscrito entre la co-demandada INVERSIONES LOS RODAS, C.A., y la Sociedad Civil COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., sobre toda la planta alta del inmueble situado en la avenida Hollywood, Municipio Baralt del Estado Zulia, autenticado en fecha 06 de mayo de 2013, por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, bajo el No. 3, tomo 42, de los libros de autenticaciones respectivos. En la etapa probatoria solicita se oficie a la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, para que remita copia certificada del documento de fecha 06 de mayo de 2.013; y en fecha 14 de junio de 2016, se oficio bajo el No. 37.453-561-16, sin embargo, no consta en actas que haya dado respuesta a lo solicitado. Alega la parte actora, que el objeto de esta prueba es demostrar que vencido el término del contrato, sigue funcionando un hotel turístico bajo el nombre de Cooperativa de Turismo Hostería Zumaque R.S., la cual según su dicho la empresa arrendadora se suscribe el indicado contrato como continuación del anterior. En el referido contrato de arrendamiento, se encuentra impregnado el nacimiento de una relación jurídica suscrita entre la co-demandada INVERSIONES LOS RODAS, C.A., y la Sociedad Civil COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S. Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre la arrendadora y la arrendataria, sobre el inmueble ya descrito, así como la cualidad o legitimación activa que tiene la parte actora para intentar esta acción; sin embargo, se reserva esta Juzgadora su pronunciamiento para más adelante del análisis de autos. Así se declara. 4.- Documento autenticado en fecha 31 de octubre de 1.996, por ante la Notaría Pública de Cabimas, bajo el No. 81, tomo 93, de los libros de autenticaciones respectivos, y protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 07 de noviembre de 1.996, bajo el No. 03, protocolo tercero, cuarto trimestre, suscrito por los ciudadanos ARCANGEL RODAS e IDA DE RODAS, en el cual declaran que aportan a la empresa INVERSIONES LOS RODAS, C.A., el inmueble objeto de esta acción. 5.- Copia simple de documento de compra-venta del inmueble ya identificado, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2014, bajo el No. 32, tomo III, protocolo primero, suscrito por la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A. representada por su Vice-presidente ARCANGEL RODAS, quien vende al ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, el inmueble en cuestión. Respecto a los particulares 4 y 5, solicita se oficie a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baralt del Estado Zulia, para que remita copia certificada de los documentos de fechas 07 de noviembre de 1.996 y 18 de febrero de 2.014. En fecha 14 de junio de 2016, se oficio bajo el No. 37.453-554-16, cuya respuesta consta al folio 05 de la pieza No. 02, en la cual remitió las copias certificadas solicitadas. Expone la parte actora respecto al documento de fecha 07 de noviembre de 1.996, que acredita la propiedad de la co-demandada sobre el inmueble objeto de juicio; y en cuanto al documento de fecha 18 de febrero de 2014, es para demostrar que la arrendadora Inversiones Los Rodas, C.A. le vende al ciudadano MORELVO ARTEAGA, de manera fraudulenta mediante documento simulado el inmueble arrendado, defraudando a la actora su derecho de retracto legal arrendaticio. De los documentos antes descritos, se evidencia la cadena documental respecto a la propiedad del inmueble objeto de esta acción; para lo cual cumplen con la normativa señalada en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que debe tenerse como documento público con efecto ante terceros dado el carácter de registrado del instrumento; sin embargo, se reserva esta Juzgadora su pronunciamiento para más adelante del análisis de autos. Así se declara. 6.- Copias simples de Actas de Asambleas General Extraordinarias de accionistas de la co-demandada INVERSIONES LOS RODAS, C.A., de fechas 22 de enero del año 2.007, 03 de diciembre del año 2012 y 08 de abril del año 2.013. Los anteriores documentos constituyen instrumentos públicos autorizados con las solemnidades legales por un funcionario con facultades para darle fe, ahora bien, por cuanto no fueron objeto de impugnación en la oportunidad legal correspondiente y demuestra la existencia de la sociedad mercantil co-demandada en el presente litigio, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; no obstante, el aporte de esta prueba no lleva a la verdad de los hechos controvertidos que se buscan demostrar en la presente acción, ya que en este caso no se trata de comprobar la existencia de la referida sociedad mercantil, por lo tanto, se valora sólo como prueba de lo antes expuesto. Así se decide.- Durante la etapa probatoria promovió la parte actora los siguientes medios probatorias: 1.- Ratificó las documentales consignadas junto con el escrito libelar. Las documentales ratificadas fueron debidamente analizadas en párrafos anteriores, a excepción de las que serán valoradas en la etapa conclusiva de la presente decisión; aunado al hecho que siendo el Juez el director del proceso, velará por el pronunciamiento de todos y cada uno de los medios probatorios promovidos en actas. Así se considera. 2.- Promueve copias certificadas y fotostáticas del procedimiento de consignación inquilinaria llevado ante el Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 50-14. Solicita se oficie al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para que remita copia certificada del procedimiento de consignación inquilinaria signado con el No. 050-14. En fecha 14 de junio de 2016, se oficio bajo el No. 37.453-556-16, cuya respuesta consta al folio 248 de la pieza No. 01, en la cual remitió las copias certificadas solicitadas constantes de doscientos veintisiete folios útiles. Manifiesta la parte actora, que esta prueba es demostrativa de la solvencia en el pago de las mensualidades acordadas. Al respecto, si bien es cierto queda demostrada la tramitación ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del procedimiento de consignación inquilinaria en beneficio del co-demandado MORELVO ARTEAGA, siendo dicha solicitud una forma de pago judicial en beneficio exclusivo del arrendatario, que consiste en que ante la imposibilidad de que el arrendatario pueda efectuar el pago de las pensiones arrendaticias directamente al arrendador, bien sea por la negativa expresa o tácita de éste a recibirlo o por cualquier otra imposibilidad, el inquilino para evitar incurrir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, lo que podría originar acciones judiciales en su contra, tenga la facultad de acudir ante los órganos jurisdiccionales para efectuar tal pago en comento, a favor del arrendador y que sea considerado en estado de insolvencia; razón por la cual, y en virtud de que no ha sido objeto de controversia la validez de la consignación arrendaticia, es por lo que, esta Juzgadora le otorga valor probatorio para esta causa. Así se decide.- 3.- Promueve documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 10 de febrero de 2.012, bajo el No. 16, tomo 13, en la cual se celebra un acuerdo de compra-venta entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A. y la parte actora. Expone que el objeto de esta prueba es establecer la contradicción en lo manifestado por los co-demandados en la contestación de la demanda, cuando expresan que el contrato de arrendamiento de fecha 06 de mayo de 2013, entre la actora y la Sociedad Mercantil Inversiones Los Rodas, no tenía dos años para intentar la acción de Retracto Legal Arrendaticio, y que no obstante, en la oferta de venta del 10 de febrero de 2012, manifiesta que el contrato de arrendamiento se encontraba vigente desde un período anterior a la autenticación, para lo cual dicho período de tiempo permite el ejercicio de la acción judicial según su dicho. Se advierte de la documental bajo análisis, que la misma se establece con la finalidad de comprometerse en un acuerdo de compra-venta sobre el inmueble ya identificado, para lo cual pudiera ser considerado sólo de modo referencial sobre la intención de la propietaria de vender el bien inmueble; sin embargo, en modo alguno es determinante para esta acción, ya que lo acordado en dicho documento autenticado en el año 2012, era para un futuro acuerdo de compra-venta de inmueble, entre las partes allí intervinientes, lo cual evidentemente no se materializó; aunado al hecho, que si bien es cierto hace mención sobre la condición de arrendataria de la parte actora antes de la fecha de autenticación del contrato de arrendamiento de fecha 06 de mayo de 2013, no es menos cierto, que tal manifestación deberá ser adminiculada con el resto del material probatorio a los fines de determinar si la demandante Sociedad Civil COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., se encontraba efectivamente en su condición de arrendataria de dicho inmueble antes de la fecha de autenticación del contrato de arrendamiento de fecha 06 de mayo de 2013. Así se establece.- 4.- Promueve copias fotostáticas de Solicitud de Licencia Actividad Económica No. 000210, emitida por el Servicio Autónomo Bolivariano de Administración Tributaria (SABAT) del Municipio Baralt del Estado Zulia, de fecha 28 de agosto del año 2008; y solvencia Municipal de fecha 29 de febrero de 2.012, constancia de la solvencia signada con el número de padrón 5-824 hasta el 31 de diciembre de 2.011. Solicita se oficie al Servicio Autónomo de Administración Tributaria del Municipio Baralt del Estado Zulia, para que remita copia certificada de Solicitud de Licencia Actividad Económica No. 000210, de fecha 28 de agosto del año 2008; y solvencia Municipal de fecha 29 de febrero de 2.012. En fecha 14 de junio de 2016, se oficio bajo el No. 37.453-557-16, cuya respuesta consta al folio 478 de la pieza No. 01, en la cual remitió las copias certificadas solicitadas. Expone la parte actora que con esta prueba permite evidenciar que desde el año 2.008, funciona la Hostería Zumaque en el Centro Comercial Los Rodas. Ahora bien, ratifica el Servicio Autónomo de Administración Tributaria del Municipio Baralt del Estado Zulia, la solvencia y solicitud de licencia consignada por la parte actora, las cuales reflejan la solvencia para el año 2.011 del impuesto sobre la patente de industria y comercio y la solicitud de licencia realizada en el año 2.008, a nombre de la parte actora, y al respecto, considera esta Juzgadora que el hecho de haber realizado dicho registro y pago del impuesto en cuestión, no da certeza que la Sociedad Civil COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., se encontrara formalmente antes del año 2013, (año de autenticación del contrato de arrendamiento), ejerciendo actividades como arrendataria del inmueble ya identificado; aunado al hecho, que para el año 2.008, se encontraba vigente contrato de arrendamiento autenticado en fecha 05 de marzo de 2008, entre la Sociedad Mercantil Inversiones Los Rodas, C.A. y la Sociedad Mercantil Electricidad Instrumentación, C.A. y valorado en párrafos anteriores; en tal sentido, esta Juzgadora no le da valor probatorio para esta acción. Así se decide.- 5.- Solicita se oficie a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baralt del Estado Zulia, para que remita copia certificada de los documentos de fechas 07 de noviembre de 1.996 y 18 de febrero de 2.014. La promoción de esta prueba fue analizada en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento. Así se establece.- 6.- Solicita se oficie a la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del Estado Zulia, para que remita copia certificada del documento de fecha 05 de marzo de 2.008. La promoción de esta prueba fue analizada en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento. Así se establece.- 7.- Solicita se oficie a la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, para que remita copia certificada del documento de fecha 06 de mayo de 2.013. La promoción de esta prueba fue analizada en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento. Así se establece.- 8.- Solicita se oficie al Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para que remita copia certificada del procedimiento de consignación inquilinaria signado con el No. 050-14. La promoción de esta prueba fue analizada en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento. Así se establece.- 9.- Solicita se oficie al Servicio Autónomo de Administración Tributaria del Municipio Baralt del Estado Zulia, para que remita copia certificada de Solicitud de Licencia Actividad Económica No. 000210, de fecha 28 de agosto del año 2008; y solvencia Municipal de fecha 29 de febrero de 2.012. La promoción de esta prueba fue analizada en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento. Así se establece.- 10.- Solicita se oficie a la Superintendencia de Banco (SUDEBAN), para que requiera de la entidad bancaria Banco Occidental del Descuento, para que remita copia del cheque No. 75001566 de fecha 14 de marzo de 2012, por Bs. 8.784,60, emitido por la parte actora a favor del ciudadano ARGENIS RODA. En fecha 14 de junio de 2016, se oficio bajo el No. 37.453-558-16, cuya respuesta consta al folio 62 de la pieza No. 02, en la cual informó la imposibilidad de remitir copia del cheque ya descrito, por problemas técnicos presentados con la herramienta utilizada para tal fin. Alega la parte actora, que esta prueba es para demostrar que en el inmueble debatido desde el año 2008, ha funcionado la Hostería Zumaque, mediante la relación arrendaticia; no obstante, ante la imposibilidad de verificar la promoción de esta prueba, dado que la entidad bancaria no suministró lo indicado por este Juzgado, se desecha la misma del proceso. Así se decide.- 11.- Solicita se oficie al Servicio de Administración Tributaria y Aduanera (SENIAT) para que informe desde que año la empresa demandante se encuentra inscrita en el Registro de Información Fiscal en la dirección del inmueble objeto de juicio. En fecha 14 de junio de 2016, se oficio bajo el No. 37.453-559-16, cuya respuesta consta al folio 520 de la pieza No. 01, en la cual indicó que la empresa demandante se encuentra inscrita con el No.J-29620410-1, desde el 14 de julio de 2.008, más sin embargo no indicó la dirección. Alega la parte actora, que esta prueba es para demostrar que en el inmueble debatido desde el año 2008, ha funcionado la Hostería Zumaque, mediante la relación arrendaticia; en tal sentido, y si bien es cierto indica la fecha de inscripción de dicha empresa ante ese organismo, no es menos cierto, que no consta que se haya señalado la dirección del inmueble ya identificado, para lo cual se imposibilita determinar el propósito para el cual fue promovida esta prueba y según lo expuesto por la parte promovente, es por ello, que la referida prueba carece de valor probatorio para esta acción y se desecha la misma del proceso. Así se decide.- 12.- Promueve la prueba de experticia sobre el inmueble objeto de esta acción. En relación a la presente prueba, observa esta Sentenciadora que fue admitida por auto de fecha 07 de junio de 2016, llevándose a efecto el acto de nombramiento de expertos en fecha 14 de junio de 2016, los cuales fueron juramentados en la oportunidad correspondiente. Sin embargo, no consta en actas que los expertos designados y juramentados hayan consignado el informe de experticia respectivo; razón por la cual, no se le otorga ningún valor probatorio a la promoción de esta prueba. Así se decide. 13.- Promueve inspección judicial a realizarse en el inmueble objeto de esta acción, comisionándose para la evacuación de dicha prueba, al Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante oficio No. 37453-553-16. Se observa del acta de Inspección Judicial cursante a los folios 503 al 519 de la pieza No. 01, que el día 27 de junio de 2.016, el Juzgado comisionado se trasladó a la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble ya descrito y se llevó a efecto la Inspección solicitada por la parte demandante, dejándose constancia entre otras cosas, de que se trata de una construcción de dos plantas, en la planta baja distribuido en siete locales comerciales, entre ellos funciona la Cooperativa de Hostería Zumaque, R.S.; que en la planta alta funcionan las habitaciones de la Cooperativa de Hostería Zumaque, R.S., así como una lavandería y estacionamiento en la parte trasera del centro comercial. Expone la parte actora, que esta prueba es para demostrar que el inmueble no forma parte de un inmueble global como manifiestan los co-demandados en la contestación de la demanda. Ahora bien, apreciada la información aportada en la referida inspección, si bien es cierto, quedó constancia de cada uno de los locales comerciales que funcionan en dicho inmueble, no es menos cierto, que los mismos según lo corroborado por el Tribunal comisionado, forman parte del centro comercial Los Rodas, tal y como quedó asentado por parte del Tribunal al indicar que se constituyó en el Centro Comercial Los Rodas, así como lo especificado en los particulares de la inspección bajo análisis, y en tal sentido, no conlleva a ofrecer algún elemento de convicción de acuerdo a lo pretendido por la parte actora, más sin embargo, considera quien decide, que lo constatado por el Tribunal comisionado, en referencia a que el inmueble esta conformado por varios locales comerciales, distribuidos en una planta baja y una planta alta, hace presumir que los mismos pertenecen en su totalidad al inmueble ubicado en la avenida Hollywood, Municipio Baralt del Estado Zulia, razón por la cual, aplicando el principio de comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición procesal, ya que de manera profusa la doctrina refiere a que la prueba pertenece al proceso, y en este sentido, ya no es la prueba de quien la aportó, sino que pertenece a la comunidad procesal, pues no beneficia sólo a quien la promueve, ya que introducida legalmente al proceso, debe considerarse y valorarse para determinar la existencia de un hecho controvertido dentro del proceso, es procedente para esta Juzgadora en razón a ello declarar favorable la presente prueba a favor de los demandados de autos. Así se decide.- PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA MORELVO ARTEAGA En la etapa probatoria, promueve las siguientes: 1.- Invoca el principio de comunidad de la prueba, a su favor el documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES LOS RODAS, C.A. y la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S. Respecto al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ya identificadas, esta Juzgadora se reserva su análisis para la etapa conclusiva de esta decisión. Así se considera. 2.- Promueve copia certificada de documento de compra venta entre INVERSIONES LOS RODAS, C.A. y MORELVO ARTEAGA, debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2014, bajo el No. 32, tomo III, protocolo primero. Manifiesta el co-demandado, que esta prueba demuestra que las mejoras y bienhechurías adquiridas consisten en una construcción de dos plantas denominada Centro Comercial Los Rodas y que constituye una globalidad. El documento antes descrito, fue consignado igualmente por la parte actora junto con el escrito libelar, sin embargo, esta Juzgadora se reserva su análisis para la etapa conclusiva de esta decisión. Así se considera. 3.- Promueve inspección judicial a realizarse en el inmueble objeto de esta acción, comisionándose para la evacuación de dicha prueba, al Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante oficio No. 37453-536-16. Se observa del acta de Inspección Judicial cursante a los folios 481 al 502 de la pieza No. 01, que el día 14 de junio de 2.016, el Juzgado comisionado se trasladó a la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble ya descrito, y se llevó a efecto la Inspección solicitada por la parte co-demandada Morelvo Arteaga, dejándose constancia entre otras cosas, en el particular primero y segundo, que se trata de una construcción de dos plantas, en la planta baja distribuido en siete locales comerciales; que en el local No. 06 funciona la empresa Tornillos Mene Grande, C.A., que el arrendador actual es el ciudadano Morelvo Arteaga; que en los locales 3, 4 y 5 funciona la firma mercantil Supermercado Mene Grande, que en la actualidad el arrendador es el ciudadano Morelvo Arteaga; que en el local No. 02 funciona la firma mercantil Refrigeración ElectricShop, que el arrendador actual es el ciudadano Morelvo Arteaga; que en el local No. 01 funciona la firma mercantil Inversiones y Licorería J & J, que el arrendador actual es el ciudadano Morelvo Arteaga; que en el local No. 07 funciona la firma mercantil Agroinsumos La Vaquera, que el arrendador actual es el ciudadano Morelvo Arteaga; en la planta alta se dejó constancia que entre los locales Nos. 03 y 04, se encuentra un acceso que conduce a la planta alta del inmueble, siendo el arrendatario la Cooperativa de Turismo Hostería Zumaque R.S., cuyo arrendador es el ciudadano Morelvo Arteaga. Manifiesta el co-demandado, que esta prueba demuestra que las mejoras y bienhechurías adquiridas consisten en una construcción de dos plantas denominada Centro Comercial Los Rodas y que constituye una globalidad. De la referida inspección judicial, se dejó constancia en los particulares primero y segundo que el inmueble se trata de una construcción de dos plantas, distribuido en la planta baja por siete locales comerciales, y que entre los locales números 3 y 4 del Centro Comercial se encuentra un acceso que conduce a la planta alta del inmueble inspeccionado; asimismo, se dejó constancia que la planta alta del inmueble que se encuentra conformado por el Centro Comercial Los Rodas, está dividido internamente en un lobby y veintitrés habitaciones, así como una lavandería; en tal sentido, siendo dicha inspección realizada de forma minuciosa y detallada en cada uno de los locales comerciales que conforman el Centro Comercial Los Rodas, considera esta Juzgadora que ha quedado demostrado que los locales comerciales inspeccionados forman parte del inmueble ubicado en la población de Mene Grande, parroquia libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia; razón por la cual, esta Juzgadora le otorga valor probatorio a favor de la parte promovente. Así se decide.- PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA INVERSIONES LOS RODAS, C.A. En la etapa probatoria, promueve las siguientes: 1.- Invoca el mérito favorable de las actas. Al respecto, esta Juzgadora considera necesario señalar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, usada corrientemente por los profesionales del derecho en sus escritos de promoción de pruebas, no es un medio de prueba, es decir, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar, ya que en todo el sistema probatorio venezolano rige el principio de comunidad de la prueba, y el juez esta en el deber de aplicarlo de oficio, sin necesidad de alegación de las partes, razón por la cual dicha solicitud no constituye un medio probatorio susceptible de valoración. Así se establece. 2.- Ratifica el documento de compra-venta en el cual la empresa INVERSIONES LOS RODAS, C.A. vende al ciudadano MORELVO ARTEAGA, la totalidad del inmueble, registrado en fecha 18 de febrero de 2014. Como fue expuesto anteriormente, el documento antes descrito, fue consignado tanto por la parte actora junto con el escrito libelar, como por la parte co-demandada Morelvo Arteaga en la etapa probatoria, sin embargo, esta Juzgadora se reserva su análisis para la etapa conclusiva de esta decisión. Así se considera. 3.- Ratifica el contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES LOS RODAS, C.A. y la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., autenticado en fecha 06 de mayo de 2013, por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, bajo el No. 3, tomo 42, de los libros de autenticaciones respectivos. Expone la co-demandada que para el momento en que se ejecutó la venta del inmueble, a la parte actora se le dio en calidad de arrendamiento solo un local dentro del centro comercial y no todo el centro comercial que forma parte de la venta realizada. Como fue expuesto anteriormente, el documento antes descrito, fue consignado por la parte actora junto con el escrito libelar; sin embargo, esta Juzgadora se reserva su análisis para la etapa conclusiva de esta decisión. Así se considera. III MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye un deber procesal del Juez, decidir conforme a los hechos acreditados en el juicio, en tal sentido, de las pruebas analizadas se observa que la parte demandante presenta copia simple de documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la co-demandada INVERSIONES LOS RODAS, C.A., y la Sociedad Civil COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., sobre toda la planta alta del inmueble situado en la avenida Hollywood, Municipio Baralt del Estado Zulia, autenticado en fecha 06 de mayo de 2013, por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, bajo el No. 3, tomo 42, de los libros de autenticaciones respectivos. En la etapa probatoria solicita se oficie a la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, para que remita copia certificada del documento de fecha 06 de mayo de 2.013; y en fecha 14 de junio de 2016, se oficio bajo el No. 37.453-561-16, sin embargo, no consta en actas que haya dado respuesta a lo solicitado; no obstante, el contrato de arrendamiento en cuestión fue ratificado por los co-demandados de autos en la etapa probatoria. En el referido contrato de arrendamiento, se encuentra impregnado el nacimiento de una relación jurídica suscrita entre la co-demandada INVERSIONES LOS RODAS, C.A., y la Sociedad Civil COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., en la que se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre la arrendadora y la arrendataria, sobre el inmueble constituido por la planta alta del edificio denominado Centro Comercial Los Rodas, situado en el Municipio Autónomo Baralt del Estado Zulia, así como la cualidad o legitimación activa que tiene la parte actora para intentar esta acción, por lo que se valora como prueba de lo antes expuesto y a favor de la parte actora. Así se considera.- Promueve documento autenticado en fecha 31 de octubre de 1.996, por ante la Notaría Pública de Cabimas, bajo el No. 81, tomo 93, de los libros de autenticaciones respectivos, y protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 07 de noviembre de 1.996, bajo el No. 03, protocolo tercero, cuarto trimestre, suscrito por los ciudadanos ARCANGEL RODAS e IDA DE RODAS, en el cual declaran que aportan a la empresa INVERSIONES LOS RODAS, C.A., el inmueble objeto de esta acción. Asimismo, promueve copia simple de documento de compra-venta del inmueble ya identificado, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2014, bajo el No. 32, tomo III, protocolo primero, suscrito por la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A. representada por su Vice-presidente ARCANGEL RODAS, quien vende al ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, el inmueble en cuestión. En la etapa probatoria solicita se oficie a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baralt del Estado Zulia, para que remita copia certificada de los documentos en cuestión, cuya respuesta consta al folio 05 de la pieza No. 02, en la cual remitió las copias certificadas solicitadas. Como fue expuesto anteriormente, el documento de fecha 18 de febrero de 2014, antes descrito, fue consignado por la parte co-demandada Morelvo Arteaga en la etapa probatoria y ratificado por la co-demandada Inversiones Los Rodas, C.A. Expone la parte actora que con estas documentales se demuestra que la arrendadora Inversiones Los Rodas, C.A. le vende al ciudadano MORELVO ARTEAGA, de manera fraudulenta mediante documento simulado el inmueble arrendado, defraudando a la actora su derecho de retracto legal arrendaticio. Los instrumentos aquí señalados, muy especialmente el protocolizado ante el Registro Público del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2014, bajo el No. 32, tomo III, protocolo primero, suscrito por la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A. representada por su Vice-presidente ARCANGEL RODAS, quien vende al ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, el inmueble en cuestión, constituye en sí el justo título requerido por la Doctrina, investido con todas las formalidades legales, señaladas en el artículo 1.357 del Código Civil, como ya se dijo, con efecto ante terceros. Así se establece.- Manifiesta la parte actora en su escrito libelar, que suscribió en fecha 06 de mayo de 2013, un contrato de arrendamiento bajo la denominación social de Cooperativa de Hostería Zumaque, R.S., que según su dicho le da continuidad a un contrato de arrendamiento suscrito con anterioridad y que mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2014, la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A. le vende al ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, la totalidad del inmueble ya identificado, incurriendo con ello en la materialización del dolo contractual, con el propósito de que la parte actora desista según lo expuesto, en la adquisición del inmueble. Ahora bien, solicita como petitum que se condene a los co-demandados a la venta a la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., del inmueble arrendado “Planta Alta”; no obstante, ha quedado demostrado en actas, que efectivamente la parte actora COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., es arrendataria sólo en lo que respecta a la planta alta del Centro Comercial Los Rodas, mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de mayo del año 2.013; así como también ha quedado demostrado con las Inspecciones Judiciales promovidas tanto por la parte actora como por la parte co-demandada Morelvo Arteaga, que el inmueble inspeccionado se trata de una construcción de dos plantas, distribuido en la planta baja por siete locales comerciales, y que la planta alta del inmueble se encuentra ocupado por la parte actora, concluyéndose de la misma, que cada uno de los locales comerciales que conforman el Centro Comercial Los Rodas, forman parte integral del inmueble ubicado en la población de Mene Grande, parroquia libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia. En razón a ello, es preciso señalar que el principio in genere del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra excepcionado por el artículo 49 ejusdem, es decir, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial, teniendo sentido esta regulación, debido a que si cualquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 ejusdem, se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aún cuando aquél forme parte de éste. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad; siendo el mas afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad. De acuerdo a lo expuesto, se puede determinar que los documentos protocolizados ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fechas 07 de noviembre de 1.996 y 18 de febrero de 2014, en los cuales se constata la propiedad del inmueble ubicado en la población de Mene Grande, parroquia Libertador del Municipio Baralt del Estado Zulia, y el cual los locales comerciales allí construidos forman parte del Centro Comercial Los Rodas; se valoran favorablemente a la parte co-demandada, en consideración al principio de comunidad de la prueba, los cuales pueden ser apreciados a favor de los argumentos de la parte contraria, en todo cuanto de ella se pueda desprender elementos de convicción que contribuyan a la determinación del derecho que se discute. Así se decide.- Fue promovido igualmente un documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 10 de febrero de 2.012, bajo el No. 16, tomo 13, en la cual se celebra un acuerdo de compra-venta entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A. y la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., y como fue expuesto al momento de realizar el análisis de dicho documento, se determinó que la documental en cuestión es un acuerdo de compra-venta sobre el inmueble ya identificado, y que lo acordado en dicho documento era para una futura compra-venta de inmueble, entre las partes allí intervinientes, lo cual evidentemente no se materializó; así como también se evidenció que se hizo mención sobre la condición de arrendataria de la parte actora antes de la fecha de autenticación del contrato de arrendamiento de fecha 06 de mayo de 2013, no obstante, no existen medios probatorios determinantes, suficientes y/o eficaces que permitan esclarecer si la parte actora era efectivamente arrendataria antes de la fecha de autenticación del contrato de arrendamiento, muy por el contrario, la anterior relación arrendaticia la fue con la Sociedad Mercantil Electricidad Instrumentación, S.A., por contrato de fecha 05 de marzo de 2.008 valorado anteriormente, cuya empresa es diferente a la actora; razón por la cual, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio a la documental bajo análisis. Así se decide. A modo de conclusión de todo el extenso material probatorio cursante en actas, se debe traer nuevamente a colación, que conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el arrendatario goce del derecho de preferencia ofertiva debe cumplir tres requisitos legales: a.- Debe tener más de dos años como arrendatario del inmueble, a cuyos efectos cuenta la prórroga o prórrogas legales que preveè el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. b.- Debe estar solvente en el pago de cánones de arrendamiento. c.- Debe satisfacer las aspiraciones del propietario, lo cual significa, que el arrendador-propietario esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. A juicio de quien decide, analizado y valorado todo el material probatorio vertido en las actas, considera que no se encuentran cumplidos de manera concordante los elementos a que hace mención el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en primer lugar, porque la parte actora COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., no ha estado ocupando el inmueble durante más de dos años, ya que el contrato de arrendamiento en el cual nació la relación contractual, fue suscrito en fecha 06 de mayo del año 2.013, y la venta de la totalidad o globalidad del inmueble fue realizada en fecha 18 de febrero de 2014. Así se considera. En segundo lugar, el inmueble arrendado a la parte actora COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., se corresponde sólo a la Planta Alta del Centro Comercial Los Rodas, y del cual pretende la actora con esta acción, se obligue a la venta de la misma, cuando ha quedado demostrado que el inmueble arrendado forma parte del Centro Comercial Los Rodas, ubicado en la población de Mene Grande, parroquia libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia; y como fue expuesto, el principio establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra excepcionado por el artículo 49 ejusdem, ya que carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. Así se considera. Y en tercer lugar, no fue demostrada la existencia de un anterior contrato de arrendamiento suscrito por la actora COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., a los fines de sustentar el hecho alegado y referido a que dicha Cooperativa mantenía directamente con el propietario del inmueble, un contrato de arrendamiento anterior al autenticado en fecha 06 de mayo del año 2.013, toda vez que el hecho de haber existido una relación arrendaticia con la empresa Electricidad Instrumentación, S.A., por contrato de fecha 05 de marzo de 2.008, no da derecho a subrogarse dicha relación arrendaticia dado que son entes comerciales con personalidad jurídica distinta. Así se considera. En consideración al anterior análisis, concluye esta Juzgadora, que al no haber sido demostrado los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio, a que se contrae el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que el arrendatario tenga más de dos años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario; y si bien es cierto no fue objeto de controversia lo referido a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, no es menos cierto que deben ser demostrados tales requisitos exigidos por el legislador, lo cual no se evidenció en la presente causa; razones suficientes por la que indefectiblemente este órgano jurisdiccional debe declarar SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por la COOPERATIVA DE HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A., y el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, tal y como quedará expuesto en la siguiente dispositiva. Así se decide.- IV DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: 1.- SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por la COOPERATIVA DE HOSTERIA ZUMAQUE, R.S., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS RODAS, C.A., y el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, antes identificados. 2.-) De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a costas a la parte demandante por haber sido vencida en esta instancia.- Publíquese y Regístrese. Déjese por Secretaria copia certificada de este fallo a lo dispuesto en el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del Articulo 1.384 del Código Civil, y el Articulo 72 y numerales 3 y 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los seis (06) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.- LA JUEZ, MARIA CRISTINA MORALES LA SECRETARIA MARIA DE LOS ANGELES RIOS En la misma fecha siendo las 10:00 a.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó sentencia que precede quedando inserta bajo el número 184. La Secretaria.