TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA,
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

Maracaibo, 26 de junio de 2017
207° y 158°

EXPEDIENTE Nº: 14.643
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LUZMILA ANTONIA MONTIEL PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.728.949, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado HELÍ JOSÉ VILLALOBOS SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.767.958, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 38.299.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano SAÚL JESÚS PÉREZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.560.913, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ JESÚIS MEDINA YEDRA y LASSISTER JOSÉ PÉREZ CARRILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 7.605.104 y V- 5.165.394, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.922 y 23.038, respectivamente.
FECHA DE ENTRADA: 20 de julio de 2016.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa.
SENTENCIA: Definitiva.
I
DE LA RELACIÓN DE ACTAS

En virtud de la distribución de ley le correspondió conocer a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia del presente procedimiento, en consecuencia, por auto de fecha 20 de julio de 2016 se admitió cuanto hubo lugar en derecho la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiere la ciudadana LUZMILA ANTONIA MONTIEL PÉREZ, asistida por el Abogado en ejercicio Helí José Villalobos Suárez , en contra del ciudadano SAÚL JESÚS PÉREZ RODRÍGUEZ, todos antes identificados, por lo tanto, se ordenó la citación de la parte demandada.
Mediante exposición del Alguacil Natural de este Órgano Jurisdiccional, consta en el expediente de la infructuosa de la citación de la parte demandada de autos. En consecuencia, previo pedimento del interesado, y mediante auto de fecha 10 de octubre de 2016 se acordó la citación por carteles de la parte accionada, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Se evidencia de las actas procesales que mediante diligencia de fecha 6 de diciembre de 2016, suscrita por el Abogado José Jesús Medina Yedra, quien alega actuar en representación judicial del ciudadano Saúl Jesús Pérez Rodríguez, se dio por citado en el presente juicio y, por lo tanto, por medio de escrito de fecha 16 de enero de 2017 interpuso contestación y reconvención, siendo admitida ésta última mediante auto fecha 26 de enero de 2017.
En fecha 6 de marzo de 2017, consignó escrito de promoción de pruebas la representación judicial de la parte demandada reconviniente del presente procedimiento, siendo admitidas por este Juzgado en fecha 13 de marzo de 2017.
Finalmente, en la oportunidad de presentar informes se evidencia que ninguna de las partes presentó escrito al respecto.
II
DE LA CONTROVERSIA

Luego de una exhaustiva revisión de las actas procesales que componen el presente expediente, así como de los alegatos y defensas argüidas por las partes, esta Jurisdicente pasa a fijar la controversia en la presente tutela en el siguiente sentido;
Esgrime la parte accionante en su escrito libelar que “en fecha 7 de mayo de 2014, suscribimos un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con el ciudadano SAUL JESÚS PÉREZ RODRÍGUEZ, por un inmueble formado por la parcela 224, manzana 07 y la vivienda sobre ella construida distinguida con el N° 207-48, de la actual nomenclatura municipal del conjunto 9 Palma Moriche del conjunto residencial Los Samanes, situado a la altura del kilómetro 12 de la vía que conduce de Maracaibo (sic) la población de la villa del rosario perijá, en el sector “los pozos”, en jurisdicción de la Antigua Parroquia Domitila Flores hoy José Domingo Russ, del municipio San Francisco del estado Zulia, y demás determinaciones y especificaciones, se (sic) encuentran descritos en el referido contrato de opción de compra venta (…)”
Arguye que en el referido contrato se estipuló como precio la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), de los cuales se otorgaron -según sus dichos- la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), en calidad que determinaron como opción, esta última presuntamente pagada mediante cheque signado bajo el N° 00021312, girado contra la entidad financiera Banesco, en fecha 7 de mayo de 2014. En el mismo sentido indicó la parte actora que dicha cantidad se mantendría hasta que el promitente vendedor liberara dicho inmueble y amortizara el pago totalmente a su operador financiero Banco Mercantil, C.A, Banco Universal, de la presunta y hipoteca que alega recae sobre el mencionado bien, según -expresa la parte- documento de hipoteca registrado por ante la oficina de Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha trece (13) de julio de 2010 protocolizado bajo el N° 37, protocolo 1°, tomo 2, del tercer trimestre, del cual presuntamente se desprende la condición de deudor hipotecario del ciudadano Saúl Jesús Pérez Rodríguez, parte demandante en el presente juicio, con respecto a la anterior entidad bancaria.
Alega la parte demandante que “así mismo vale decir que en la cláusula tercera entre las partes escogimos el lapso de NOVENTA (90) DÍAS HÁBILES, contados a partir de la autenticación de dicha opción a compra para el liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble que me prometió vender.
Ya que el vendedor está obligado a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida, según lo estipula el artículo 1495 del código civil.”
Expreso que “el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), serían cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cosa que el promitente vendedor asunto este que no realizó para liberar el inmueble que se prometió vender siempre con la excusa que lo estaba tramitando y que lo esperara, le insistí en que el plazo se podía vencer y me manifestó que él no se iba a retractar de la venta que por el contrario le adelantara CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), el cual deposité en su cuenta en el Banco Banesco, el día dieciséis (16) de marzo de 2015”. Asimismo, relata la parte activa de la presente relación jurídico procesal que “hasta la actualidad me manifestaba que el ya había liberado el inmueble pero que se retardaría de la venta y no cumpliría lo que me obligó a buscar una copia certificada del documento de su propiedad el cual se encuentra registrado por ante el Registro Público de San Francisco de fecha trece (13) de julio de 2010, y el cual se evidencia que no ha liberado el inmueble que me prometió vender.” En el mismo sentido, calificó la presunta conducta de la parte demandada de fraude en su contra ya que no podía disponer del inmueble, toda vez, que se estableció en la cláusula cuarta del documento de opción de compraventa que “que el promitente vendedor se obliga a venderle el inmueble descrito en la presente opción, libre de todo gravamen, hipotecas y sin obligaciones y reclamos de cualquier índole, cláusula esta que no cumplió.”.
Alegó que las cantidades presuntamente otorgadas al promitente vendedor ascienden a SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), adeudándole –según sus alegatos- el monto pecuniario de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), los cuales presuntamente se niega a recibir.
Finalmente, manifiesta la parte actora en su libelo de demanda que aparentemente viene realizando actos posesorios sobre el inmueble objeto del contrato, de ocupación y con ánimo de dueña pacífica e ininterrumpidamente desde el 7 de mayo de 2014, fecha en la cual alega firmaron el documento de contrato de opción de compraventa, lo que –según sus dichos- se traduce en una posesión de dos (2) años y dos (2) meses, y que presuntamente la parte demandada pretende desalojarla mientras se niega a recibir el monto adeudado, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 200.000,00). En consecuencia, demanda al ciudadano Saúl Jesús Pérez Rodríguez, en su carácter de promitente vendedor, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, por lo tanto, el demandado acceda o así se declare mediante sentencia a la firma del contrato de venta definitivo.
Por otro lado en la oportunidad para otorgar contestación en el presente juicio, la parte demandada expuso dar por cierto que entre su persona y la ciudadana Luzmila Antonia Montiel Pérez, parte actora, fue celebrado un contrato de opción de compraventa, cuyo otorgamiento ocurrió por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, en fecha 7 de mayo de 2014, anotado bajo el N° 8, tomo 77 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina notarial, que dicho contrato presuntamente tuvo por objeto un inmueble el cual en su identificación coincidió con las especificaciones explanadas por la accionante en su escrito libelar.
En el mismo orden de ideas, esgrimió la parte accionada contradecir por falsos los demás hechos alegados en la demanda, en el sentido que declaró falso, por presuntamente no haber sido contratado en esos términos, el hecho que una vez pagada la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por parte de la ciudadana Luzmila Antonia Montiel Méndez, la misma aparentemente procedió a amortizar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en calidad de “adelanto”.
De esta manera, expuso la parte demandada que la ciudadana Luzmila Antonia Montiel Méndez careció de interés para adquirir el bien inmueble en cuestión, toda vez, que no realizó el pago del monto adeudado conforme a lo estipulado en el documento contentivo del contrato de opción de compraventa.
De la Reconvención.
En la oportunidad procesal correspondiente la representación judicial de la parte demandada de autos planteó reconvención, mediante la cual solicita la Resolución del Contrato de opción de compraventa, objeto de la pretensión principal, en los siguientes términos:
° Reconviene para que convenga que la ciudadana Luzmila Antonia Montiel Pérez se obligó a pagar la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) por concepto de precio del inmueble objeto de la contratación, de los cuales presuntamente fue pagado el monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), en calidad que determinaron como opción y debiendo amortizarse el pago del salgo deudor de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) el día 6 de agosto de 2014, y no al momento de la suscripción del documento de contrato de venta definitivo, en ese sentido, que convenga la parte actora reconvenida en cuanto al incumplimiento de esta última obligación, conforme a la cláusula segunda del mencionado documento.
° Que convenga la parte actora reconvenida que presuntamente que no realizó operación ninguna tendiente a perfeccionar la venta, tales como por un lado no pagó el saldo adeudado y por el otro no presentó al registro documento definitivo de venta.
° Que la mencionada venta no se materializó por causas imputables a la parte demandante reconvenida, debido a la presunta falta de pago del saldo adeudado de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00).
° Que a tenor de la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, el lapso de vigencia del mismo era de noventa (90) días hábiles, contados a partir del día 7 de mayo de 2014 hasta la fecha hasta el día 12 de septiembre de 2014, y no hasta el mes de marzo de 2015.
° Que presuntamente en virtud de la cláusula quinta se imputan a favor de la parte demandada la retención de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por presuntos daños y perjuicios, lo cuales deben ser deducidos del monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) pagado por la demandante en la oportunidad del otorgamiento del contrato por opción de compraventa, debiendo realizar la devolución del saldo restante a la parte actora.
° Que en derivación del presunto incumplimiento de la ciudadana Luzmila Antonia Montiel Méndez debe convenir ésta en resolver el contrato conforme a las disposiciones del mismo.
° Que a tenor de las presuntas disposiciones contractuales debe convenir la parte accionante en la restitución del inmueble objeto de la contratación en perfecto estado y condiciones y, por lo tanto, libre de personas y bienes.
En definitiva, dentro de estos términos quedaron fijados los límites de la controversia entre la parte actora y demandada del presente juicio.
III
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS
Instrumentos Públicos.
° Copia certificada de documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia en fecha 13 de julio de 2010, inscrita bajo el N° 37, tomo 2, protocolo 1° del tercer trimestre, suscrito por los ciudadanos Alonso Rojas Pirela en representación de la Sociedad Mercantil Banco Mercantil C.A, Banco Universal, los ciudadanos Blanca del Valle Hernández Bencomo y Carlos Enmanuel Fereira Duran actuando en representación de la Sociedad Mercantil Construcciones Evora, C.A, y el ciudadano Saúl Jesús Pérez Rodríguez.
El anterior documento se encuentra dentro de la calificación jurídica de los instrumentos públicos, debido que el mismo fue autorizado por un funcionario público capaz de investirlo con la fe pública entre las partes y otorgándole efectos erga omnes, es decir, frente a terceros, de conformidad con el artículo 1357 y 1359 de Código Civil. En el mismo sentido, las copias certificadas las cuales se equiparan a su presentación en original, sin que fueran tachados de falsos, se aprecian en todo su valor probatorio, en el presente procedimiento. Así se estima.
Instrumentos Privado Autenticado.
° Documento autenticado contentivo de contrato por opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 8, tomo 77, en fecha 7 de mayo de 2014, suscrito por los ciudadanos Saúl Jesús Pérez Rodríguez y Luzmila Antonia Montiel Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 15.560.913 y V- 9.728.949, respectivamente.
° Copia certificada mecanografiada emitida por la Notaria Pública Primera del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de julio de 2016, del documento contentivo del contrato de opción de compraventa otorgado por ante la referida oficina notarial en fecha 7 de mayo de 2014, anotado bajo el N° 8, tomo 77, del tomo de autenticaciones del año 2014.
El instrumento que antecede tiene carácter de privado reconocido ante un Notario Público que al no ser objeto de tacha ostentan pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, y por ende hacen fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, específicamente de la celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, así como los datos de constitución y de representación legal de la compañía demandada, y de representación legal y judicial de la compañía demandante, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Así se valoran.
Instrumentos Administrativos.
° Junto al escrito libelar la parte accionante de autos acompañó copias fotostáticas de las cédulas de identidad de los ciudadanos Luzmila Antonia Montiel Pérez y Saúl Jesús Pérez Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 15.560.913 y V- 9.728.949, respectivamente, tratándose las mismas de documentos administrativos. En este sentido, sobre el valor probatorio de esta categoría de documentales, se ha pronunciado en Máximo Tribunal de la República, mediante sentencia N° 1419 del 6 de junio del año 2006, lo siguiente:
“(…) Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Así, ha dejado establecido la Sala en anteriores oportunidades, que los documentos administrativos se asemejan a los privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que respecta a su valor probatorio, pues en ambos casos debe tenerse por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación.” (Negrillas, cursiva y subrayado del Tribunal).
En consecuencia, por cuanto se trata las referidas fotostáticas a su vez de un documento de identificación emanado de una Oficina de Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), se les aplica por analogía la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, por cuanto las mismas no fueron enervadas mediante impugnación en el discurrir del presente procedimiento, se consideran fidedignas y se les otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
Instrumentos Emanados de Terceros.
° Copia simple de cheque de gerencia, signado bajo el N° 00021312, cuenta N° 0134-0080-81-2120210001, girado contra la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, cuyo páguese a la orden es a favor del beneficiario Saúl Pérez, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 500.000,00), que riela en el folio veinte (20) del presente expediente.
El anterior instrumento probatorio se trata de un documento emanado de terceros, como es el caso de un Institución Bancaria, la cual es ajena al presente juicio, en consecuencia, la misma debió ser ratificada en la oportunidad procesal correspondiente mediante la prueba de informes, por cuanto no se constata de autos dicha ratificación esta operadora de justicia las desecha del debate, de conformidad con los artículos 431 y 433 del código de procedimiento civil,
Tarjas.
° Copia de recibo de depósito, emitido por la entidad financiera Banco Banesco, Banco Universal, signado bajo el N° 1212065677, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 100.000,00), del cual se desprende como beneficiario el ciudadano Saúl Pérez, y con el carácter de depositante la ciudadana Luzmila Montiel, inserto en el folio veintiuno (21). Dicho instrumento se circunscribe a los medios probatorios denominados tarjas, conforme al artículo 1383 del código civil en concordancia con lo establecido en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26 de julio del año 2007, caso: Mario Fernández contra Morella Migliorelli, sin embargo, del mismo no se evidencia la relación de causalidad entre el pago y la obligación contraída, en consecuencia, esta sentenciadora la desecha del presente debate. Así se estima.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal, asimismo, realizada la valoración de los elementos de convicción que conforman el acervo probatorio del presente juicio, pasa esta Juzgadora establecer el tema controvertido y, por lo tanto, a emitir pronunciamiento de mérito en el presente juicio previo las siguientes consideraciones:
Se ventila por ante esta Instancia Civil el presente procedimiento por motivo de Cumplimiento de Contrato, en virtud -según alegatos de la parte actora- del incumplimiento del ciudadano Saúl Jesús Pérez Rodríguez con relación al contrato de opción de compraventa que fuera suscrito por la ciudadana Luzmila Antonia Montiel Pérez y éste último, por ante la Notaría Pública Primera del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 7 de mayo de 2014, anotado bajo el N° 8, tomo 77, sobre un inmueble determinado con las siguientes características: una parcela 224, manzana 07 y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el N° 207-48 nomenclatura municipal del Conjunto 9 Palma Moriche, del Conjunto Residencial Los Samanes, situado a la altura del kilómetro 12 de la vía que conduce de Maracaibo a la población de la Villa del Rosario de Perijá, en el Sector “Los Pozos”, de la parroquia José Domingo Russ, del municipio San Francisco del estado Zulia, cuyos linderos y medidas consta especificados suficientemente en las actas, estipulado con el precio de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 800.000,00). De la misma manera, establecieron las partes en el documento correspondiente que en la oportunidad del otorgamiento la promitente compradora, parte actora de autos, haría la entrega de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 500.000,00), y así quedaron contestes las partes, amortizable al valor total de la referida opción de compra venta, estableciendo el día 6 de agosto de 2014 como fecha para el pago del monto restante adeudado, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 300.000,00), asimismo, se indicó que la vigencia del referido contrato sería de noventa (90) días contados a partir de la autenticación del instrumento, en los que se comprometía el promitente vendedor a realizar hacer entrega de las solvencias pertinentes y, en definitiva, a realizar la venta definitiva del inmueble supra identificado.
Así, explanó la parte demandada que el otorgamiento de la venta definitiva no ocurrió toda vez, que la accionante presuntamente no gestionó la elaboración del documento respectivo, alegando así también que la parte actora se encontraba en situación de incumplimiento por no realizar el pago en la fecha pautada en el contrato de opción de compraventa.
Derivado de lo anterior, esta administradora de justicia infiere pertinente citar el artículo 1167 del código civil, norma rectora en lo que se refiere a la acción por cumplimiento de contrato, la cual establece:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Subrayado en de este juzgado).

De la disposición anteriormente transcrita, se evidencia los elementos de procedencia de la acción de cumplimiento en materia contractual, siendo estos; a) Que la acción derive de un contrato bilateral, b) Que la acción derive del incumplimiento del contratante contra el cual se ejerce, lo cual implica que el accionante a su vez ha cumplido con su compromiso contractual o en su defecto, ha dejado de ejecutarlo por causa no imputable a este o porque a su vez alegó la excepción dispuesta en el artículo 1168 del código civil, lo que en definitiva determina en la necesidad de acudir ante la instancia judicial correspondiente para que constate la concurrencia de la procedencia en derecho o no de la pretensión.
En ese sentido, estima prudente esta operadora de justicia destacar el criterio de carácter vinculante que sostuvo Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, con relación a la no equiparación de los contratos de opción de compraventa con las relaciones contractuales de venta definitiva, toda vez que los primeros se circunscriben a la categoría de contratos preliminares o promesas bilaterales de compraventa, criterio que resulta de aplicación para el caso bajo estudio en aras de garantizar el principio de seguridad jurídica y expectativa plausible, por cuanto se extrae de actas que la demanda que dio lugar al presente juicio se admitió en fecha 20 de julio de 2016, en razón de lo cual concluyó la máxima instancia judicial de la República que;
“En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa y otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.”

En este orden de ideas, en la presente causa quedaron contestes las partes con relación a la existencia del contrato de opción de compraventa que suscribieron los ciudadanos Luzmila Antonia Montiel Pérez y Saúl Jesús Pérez Rodríguez por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 7 de mayo de 2014, cuyo documento riela de los folios 9 al 13 del presente expediente, asimismo, que el precio del inmueble objeto de la relación contractual fue fijado en OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 800.000,00), en consecuencia, en la oportunidad del otorgamiento se obligó la promitente compradora a la entrega de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 500.000,00), mediante cheque de gerencia N° 00021312, de fecha 06 de mayo de 2014, girado contra la entidad financiera Banesco.
En ese sentido, se evidencia de la cláusula segunda establecida en el referido documento autenticado lo siguiente;
“SEGUNDA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a venderle a LA PROMITENTE COMPRADORA y ésta se obliga a comprarle el inmueble, antes identificado, por el monto único e invariable de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) los cuales serán cancelados por LA PROMITENTE COMPRADORA de la siguiente manera: 1) La cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00) en opción de compra, mediante cheque del banco Banesco, que recibe en este acto EL PROMITENTE VENDEDOR a su más entera y total satisfacción, y el monto restante para el día 6 de agosto del año en curso.” (Subrayado de este juzgado).
Por lo tanto, tal como se evidencia del documento autenticado de contrato de opción de compraventa la promitente compradora se obligó al pago de la cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 300.000,00) del precio total establecido, el cual debió de amortizarse en fecha 6 de agosto de 2014, en concordancia, se permite esta Jurisdicente traer a colación lo dispuesto el artículo 1168 idem;
Artículo 1168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. (Subrayado de este juzgado).

En ese contexto, se colige que en una relación contractual bilateral alguno de los contratantes puede negarse a cumplir con su compromiso en virtud del incumplimiento de la otra parte, sin embargo, excepciona la misma norma el caso para los cuales se haya estipulado fecha cierta para el cumplimiento de las respectivas obligaciones. Siendo así, en el presente caso que si bien es cierto que el demandado Saúl Jesús Pérez Rodríguez se obligó a realizar la venta del referido inmueble libre de gravámenes, así como, a hacer entrega de las solvencias respectivas a los efectos de los actos de protocolización de registro dentro del lapso de vigencia del contrato en cuestión, no es menos cierto que en el día 6 de agosto de 2014 se fijó como término para efectuar el pago del saldo adeudado, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 200.000,00), por lo cual la parte actora debió cumplir con su obligación para posteriormente pretender la ejecución del contrato, se destaca incluso que la accionante estuvo en posición de valerse de mecanismos establecidos en la legislación civil, verbigracia la oferta real de pago estatuida en el artículo 1306 del código civil en concordancia con los artículos 819 y siguiente del código de procedimiento civil, para imputar el pago en el supuesto de que la contraparte contratante se haya negado –como alega la actora- a la recepción del mismo. Así se decide.
En esa línea argumental, esgrime la parte actora en su escrito libelar la negativa del ciudadano Saúl Jesús Pérez Rodríguez de recibir lo que según considera resulta ser la cantidad adeudada, en derivación, infiere este Tribunal que tal afirmación se circunscribe a la alegación de un hecho negativo, los cuales la doctrina y jurisprudencia resultan cónsonas al determinar que los mismos, junto con los hechos notorios y comunicaciones, están exentos de probar. Sin embargo, en criterio jurisprudencial se ha sostenido que existen aquellos hechos negativos definidos que si están sujeto a prueba, sobre los cuales ha indicado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 799, de fecha 16 de diciembre de 2009, con ponencia de la Magistrado Dra. Isabelia Pérez Velásquez;
“En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.)” (Subrayado de este juzgado)

En esa perspectiva, dentro de los hechos negativos se extiende una categoría de los considerados como hechos negativos definidos que por la posibilidad de circunscribirse a una situación fáctica en concreto es posible su demostración mediante la comprobación de un hecho positivo, disponiendo de la carga probatoria aquel quien afirma el hecho (artículo 506 del código adjetivo civil). En definitiva, ante el anterior alegato propuesto por la parte actora, de la negativa del demandado en recibir el saldo adeudado, no se extrae de autos prueba fehaciente que demuestre dicho argumento, en consecuencia, esta Juzgadora lo desestima del presente juicio. Así se declara.
En derivación, en virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, y por cuando quedó evidenciado de autos el incumplimiento de la ciudadana Luzmila Antonia Montiel Pérez, parte actora en el presente juicio, esta operadora de justicia infiere que la presente acción de ejecución de contrato no debe prosperar en derecho, en conclusión, debe forzosamente declarar sin lugar la demanda propuesta, tal como se expresará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
De la Reconvención.
Dicho lo anterior, la parte accionada propuso reconvención mediante la cual pretende la resolución del contrato de opción de compraventa objeto del litigio, de la misma manera, la ejecución de la cláusula penal establecida en el referido documento, y la restitución del inmueble libre de personas y bienes, por lo que determinado lo anterior, resulta pertinente para esta operadora de justicia traer a colación al presente proceso la normativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 del 6 de mayo de 2011, mediante el cual se establecieron una serie de disposiciones con el fin de proteger el derecho constitucional a la vivienda, tal como se desprende de los siguientes artículos:
Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Artículo 2: Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Artículo 3: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinada a vivienda principal.
(Subrayado de este Tribunal)
Como puede observarse el mencionado decreto tiene como carácter teleológico social el de ejercer una función tuitiva en lo que respecta a la posesión legítima ejecutada sobre un inmueble que se encuentre destinado a vivienda, y en tal sentido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 3 de agosto de 2011, Exp. Nº 10-1298, con ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, se pronunció sobre los aspectos filosóficos que subyacen a esta novedosa disposición legal, ordenando su aplicación a todos los jueces de la República, en los siguientes términos:
“Ahora bien, en los actuales momentos, la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes.
Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos.
En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.
Finalmente, visto el contenido de la presente decisión se ordena su publicación en la Gaceta Judicial y su reseña en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, bajo el siguiente título: “Sentencia de la Sala Constitucional que ordena a todos los jueces de la República dar cumplimiento estricto a los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”. Así se decide.”
De conformidad con lo expuesto en la sentencia antes transcrita, y en cumplimiento estricto del mencionado Decreto, los procesos judiciales cuya ejecución implique la eventual pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda familia, en consecuencia, a tal efecto el artículo 5 del cuerpo legal en cuestión, regula la situación de los procesos judiciales que se inicien con posterioridad a su entrada en vigencia, estableciendo en este sentido que se deberá agotar de forma previa a la interposición de la demanda, el procedimiento administrativo previsto en el mismo instrumento normativo, en los siguientes términos:
Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (Subrayado de este juzgado)

Esta disposición a su vez fue objeto de interpretación por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 17 de abril de 2013, Exp. N° AA20-C-2012-0000712, en la cual se dejó sentado que el mismo establece un requisito de ADMISIBILIDAD de la demanda cuyo fin tenga la pérdida de posesión de un inmueble destinado a vivienda familiar, tal como se cita a continuación:
“Como se evidencia del contenido del trascrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
(Subrayado de este juzgado)
Delimitado lo anterior, es necesario destacar lo indicado en la cláusula sexta del documento de opción de compraventa, antes mencionado, en el cual las partes convinieron en establecer;
SEXTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble en perfectas condiciones, así mismo le permite a LA PROMITENTE COMPRADORA, habitar el inmueble desde el momento que dicho documento sea autenticado.

Por lo tanto, se desprende del anterior instrumento que la ciudadana Luzmila Antonia Montiel Pérez se encuentra en posesión material del inmueble sometido a la relación contractual desde el día 7 de mayo de 2014, fecha que se extrae de la nota de autenticación emitida por la oficina de Notaria Pública Primera del municipio Maracaibo del estado Zulia, y que riela en el folio 13 del expediente correspondiente a la presente causa, y, del mismo modo, la parte accionada de autos pretende vía reconvencional, aunado a la acción resolutoria, la restitución del bien inmueble, lo que sin duda alguna comporta la pérdida de la tenencia por parte de la demandante, estando ésta última en condición de ocupante, lo que implica que se encuentra amparada por el Decreto Ley antes analizado.
De tal manera, que toda vez que no se colige de autos que se haya agotada la vía administrativa como procedimiento previo para peticionar la tutela judicial, es por lo que tomando fundamento en las consecuencias que origina la eventual providencia judicial que diluya la controversia planteada mediante la reconvención propuesta, las cuales están determinadas a la pérdida de la posesión sobre un inmueble destinado a vivienda familiar, esta sentenciadora reitera la aplicabilidad del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas al presente caso, y por ende, al no evidenciarse de las actas procesales ni de los alegatos del libelo que las partes hubieren agotado el procedimiento administrativo de forma previa al inicio del juicio bajo estudio, tal como lo ordena el artículo 5 del mismo Decreto, resulta forzoso para esta Instancia Civil declarar Inadmisible la reconvención propuesta por el Abogado José Jesús Medina Yedra, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.922, actuando en representación judicial del ciudadano Saúl Jesús Pérez Rodríguez, parte demandada, suficientemente identificado, por ser contraria a la mencionada disposición legal, es decir, contraria a la Ley de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, tal como se declarar en forma precisa y lacónica en el dispositivo del presente juicio. Así se decide.
V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA que por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana LUZMILA ANTONIA MONTIEL PÉREZ en contra del ciudadano SAÚL JESÚS PÉREZ RODRÍGUEZ, antes identificados.
SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por resolución de contrato, ejecución de cláusula penal y desalojo, propuesta por el ciudadano SAÚL JESÚS PÉREZ RODRÍGUEZ, suficientemente identificado, parte demandada en el presente juicio, de conformidad con el artículo 341 del código de procedimiento civil.
Se condena en costas a la parte demandante al resultar totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año 2017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIA
Dra. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN
LA SECRETARIA.
MSc. MARIA ROSA ARRIETA FINOL.
En la misma fecha, siendo las diez (10:00) de la mañana, se dictó y publicó el fallo que antecede quedando anotado bajo el N° 26.
LA SECRETARIA.
IVR/FF.
EXP. 14.643