Exp. 48.340 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA PARTE DEMANDANTE: ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-14.025.126 y V-9.730.419, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARCO RIVERA SANABRIA y MARIA ALEJANDRA PIRELA, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 53.580 y 52.009, respectivamente. PARTE DEMANDADA: LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V-10.429.916 y V-15.059.630, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADA JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES: LUCÍA RODRÍGUEZ RONDÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 67.702. JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO (ACUMULADO). Fecha de Admisión: 12 de Julio de 2013 I NARRATIVA Se inició el presente proceso por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesta por los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO, debidamente asistidos por los abogados en ejercicio MARCO RIVERA SANABRIA y MARIA ALEJANDRA PIRELA, contra los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, todos identificados con anterioridad; y sucesivamente, por auto dictado en fecha 12 de julio de 2013, este Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda propuesta, ordenando la citación de la parte demandada. En fecha 18 de julio de 2013, los ciudadanos ANDREINA LOZADA DE COLINA y CÉSAR ENRIQUE COLINA CRESPO, consignaron diligencia mediante la cual otorgaron poder apud-acta a los abogados en ejercicio MARCO RIVERA SANABRIA y MARIA ALEJANDRA PIRELA, antes identificados. Posteriormente, fue debidamente impulsada la citación personal resultando practicada la del co-demandado ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, quien se negó a firmar el duplicado de la boleta, y con respecto a la codemandada TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, no se pudo lograr su citación, por no haber podido el alguacil del Tribunal localizarla, en virtud de lo cual se procedió a gestionar la citación por carteles conforme a lo establecido en el artículo 223 de la norma adjetiva civil, y el perfeccionamiento de la citación del codemandado primariamente nombrado. En razón de que no se pudo perfeccionar la citación del codemandado, la parte actora solicitó la notificación conforme lo estipula el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, resultando perfeccionada en fecha 3 de diciembre de 2013. Transcurridos los lapsos procesales correspondientes, por solicitud de parte, se nombró como defensor ad-litem de la codemandada ciudadana TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES al abogado en ejercicio FREDDY RUMBOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 124.185, no obstante, luego de ser notificado y aceptar el cargo, se presentó ante este Despacho la codemandada antes nombrada, asistida por la abogada LUCÍA RODRÍGUEZ, a los fines de darse por citada en la presente causa. En fecha 30 de julio de 2014, ambas partes demandadas presentaron en conjunto escrito de contestación a la demanda. Durante el lapso probatorio, únicamente la parte demandante presentó su respectivo escrito de promoción de pruebas, siendo consignado por la apoderada judicial en fecha 17 de septiembre de 2014, agregado a las actas en fecha 23 de septiembre de 2014 y debidamente admitidas por esta Jurisdicente a reserva de darles todo su valor probatorio o desecharlas en la sentencia de mérito por auto de fecha 1° de octubre de 2014, con excepción de la prueba de inspección judicial, la cual fue declarada inadmisible por inconducente. En fecha 22 de septiembre de 2015, este Tribunal dictó resolución mediante la cual ratificó la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, y en ese sentido, se acordó la acumulación del juicio de Resolución de Contrato iniciado ante el precitado Tribunal de municipio, por el ciudadano LUIS COQUIES en contra de los promitentes compradores (demandantes en esta causa), con fundamento en el mismo instrumento contractual. Posteriormente, en fecha 18 de febrero de 2016, este órgano jurisdiccional reordenó las causas acumuladas y fijó las pautas para llevar a cabo la evacuación de unas testimoniales promovidas en el juicio acumulado. En fecha 16 de septiembre de 2016, la parte demandante presentó escrito de Informes por ante este Órgano Jurisdiccional, y en fecha 23 de septiembre de 2016, la parte co-demandada, ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, debidamente asistido por la abogada en ejercicio LUCÍA RODRÍGUEZ, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora. Vencidos todos los lapsos procesales, las causas acumuladas en el presente expediente se encuentran en la etapa correspondiente para dictar la sentencia definitiva, por lo que este Juzgado procede a hacerlo en los siguientes términos: II LÍMITES DE LA CONTROVERSIA ARGUMENTOS DE LOS CIUDADANOS ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO COMO PARTE DEMANDANTE EN EL JUCIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Alega la parte demandante que en fecha 18 de diciembre de 2012 suscribió contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, con el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, suficientemente autorizado por la ciudadana TERESA CANDELARIA VILLALOBOS DE COQUIES, en calidad de cónyuge, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 1-B ubicado en el Conjunto Residencial Villa Harvard, edificio 7, piso 1, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyas medidas, linderos y dependencias dan por reproducidas del referido contrato, inmueble este propiedad del mencionado ciudadano según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el asiento N° 23, protocolo primero, tomo 18°, de fecha 15 de mayo de 2006. Ahora bien, alude la parte actora que de acuerdo a la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra-venta, las partes acordaron un lapso de 90 días continuos y naturales, y adicionalmente, se estableció una prórroga de 30 días continuos, resultando un lapso de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir del 15 de enero de 2013, empero el promitente vendedor aceptó al suscribir el contrato antes señalado, que el lapso estaría sometido a condiciones traducidas en requisitos de imprescindible cumplimiento, necesarios para liberar el inmueble de toda carga, gravamen e hipoteca que pudiesen recaer sobre el bien, como efectivamente tenía el mismo al momento de otorgamiento y autenticación de la opción de compra. Aducen que la causa que motivó el establecimiento de esa cláusula, fue el tiempo que emplearía el ciudadano LUIS COQUIES, en su condición de deudor hipotecario a los efectos de liberar el inmueble de la hipoteca señalada, cancelando el monto o saldo restante del préstamo entregado por el Operador Financiero, que en este caso es Banco del Sur, Banco Universal, con recursos provenientes del Fondo Mutual Habitacional, en segundo lugar, el tiempo que se emplearía por parte de los compradores, con el objeto de solicitar un crédito ante la entidad financiera Bicentenario, Banco Universal, con fondos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda o en su defecto a través del Fondo Mutual Habitacional, y en tercer lugar, en atención de firmar el documento definitivo de compra venta sobre el singularizado y ya identificado inmueble . Señalan que el precio pactado sobre el inmueble fue la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.580.000,00), de los cuales fueron entregados como anticipo inicial o arras, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.174.000,00) entregados en beneficio del promitente vendedor, a través de dos cheques cuyas cantidades fueron de TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 32.480,oo) y CIENTO CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 141.520,oo), quedando un saldo deudor de CUATROCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 406.000,oo). Exponen que desde la fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra venta, le fue informado al ciudadano LUIS COQUIES, el desarrollo del crédito solicitado por ellos ante la entidad financiera Banco Bicentenario, y así mismo, le fueron peticionados los recaudos exigidos por dicho operador bancario a los fines conducentes para la aprobación del crédito. De esa manera, manifiestan que el día 2 de mayo de 2013, les fue informado por la gerencia del Banco Bicentenario, la aprobación del crédito, haciéndoles entrega del documento para ser llevado al Registro y fijar la fecha de protocolización. Así pues, indican que entregaron los recaudos ante la oficina respectiva en fecha 20 de mayo de 2013, fijándose como fecha para la firma del documento el día 19 de junio de 2013, a las 2:00 p.m. en la sede de BANAVIH. En dicha oportunidad, se encontraban presentes además de las partes contratantes, las asesoras inmobiliarias y los gerentes de las entidades financieras relacionadas con la liberación de hipoteca y la constitución de una nueva con ocasión al préstamo otorgado a los compradores, siendo informados que el documento no tenía el “troquel” del BANAVIH, que demuestra el visto bueno otorgado por dicho instituto, sin lo cual, no podía procederse a la firma definitiva. Plantean que ante tal eventualidad, debían cumplir con el trámite correspondiente para conseguir el referido visto bueno, información que conocía plenamente el vendedor. Así pues, refieren que en fecha 20 de junio de 2013, recibieron una llamada del ciudadano LUIS COQUIES, quien les manifestó su voluntad de esperar los veinte (20) días hábiles y que de no firmarse entre un mes y medio, máximo dos meses, desistiría de la negociación. Manifiestan que desde el día 21 al 25 de junio de 2013, enviaron mensajes a dicho ciudadano con la finalidad de solicitarle los documentos y su respectiva consignación ante la Oficina del BANAVIH, con el fin de liberar la hipoteca del inmueble, obteniendo como única respuesta una comunicación en la que da por terminado de manera unilateral el contrato suscrito por las partes. Establecidos todos los hechos, fundamentan su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.468, 1.504, 1.474 y 1193 del Código Civil, así como la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia asentada en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, relativa a la naturaleza de los contratos. En consecuencia, demandan a los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS de COQUIES, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, para que convenga en el cumplimiento de las siguientes obligaciones: Liberación de hipoteca de primer grado que recae sobre el bien inmueble objeto del contrato; otorgamiento del documento definitivo de la compraventa y posteriormente, la tradición del inmueble. Estiman la demanda en la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.580.000,00), equivalente a CINCO MIL CUATROCIENTAS VEINTIUN UNIDADES TRIBUTARIAS (Bs. 5.421 U.T). ARGUMENTOS DE LOS CIUDADANOS LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS de COQUIES COMO PARTE DEMANDADA EN EL JUCIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO En el escrito de contestación a la demanda incoada en su contra, proceden en primer término a negar, rechazar y contradecir las afirmaciones realizadas por la parte actora. Asimismo, señalan que ciertamente celebraron el contrato de opción de compra venta con los accionantes en fecha 18 de diciembre de 2012, el cual tenía como objeto el bien inmueble identificado en actas. Niegan que el contrato haya entrado en vigencia en el mes de enero de 2013, ya que de dicho documento se desprende que la duración del mismo comenzaría a contar desde la fecha cierta de su autenticación, y que el referido lapso sería de noventa días continuos mas treinta días de prorroga siempre y cuando así lo convinieren las partes. Niegan que el lapso se haya otorgado en beneficio de ellos para liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble, ya que lo cierto es que dicho lapso sería utilizado por los promitentes compradores para que tramitaran su crédito hipotecario por ante el Banco Bicentenario, produciéndose la cancelación de la hipoteca al momento de la venta del inmueble. Exponen que para el momento en que señalan los demandantes que les fue aprobado el crédito por el Banco Bicentenario, ya habían transcurrido mas de los 120 días estipulados en el contrato para que se efectuara la venta definitiva del inmueble. Niegan que los accionantes les hayan solicitado el borrador de liberación de hipoteca y se hayan negado a entregárselo, ya que lo cierto es que se les entregó el borrador original, de manera que el Banco Bicentenario pudo elaborar el documento de liberación de hipoteca, venta y constitución de hipoteca de primer grado, transcribiendo textualmente la cancelación de la hipoteca del Banco del Sur. Arguyen que han sido demandados por cumplimiento de contrato de forma maliciosa, ya que como lo han relatado los mismos demandantes, estuvieron hasta el último momento con la buena fe de firmar la venta del inmueble en la sede del BANAVIH, aún cuando habían transcurrido más de seis (6) meses de la firma del contrato. Afirman que la parte actora tenía conocimiento que sobre el inmueble pesaba una hipoteca de primer grado, así como también sabían que al solicitar un crédito hipotecario, debían cumplir con una serie de requisitos que le exige el banco, entre los cuales figura que el documento de la venta definitiva debía ser elaborado por esa institución financiera, por lo que les fue entregado a tiempo los recaudos requeridos, tales como las solvencias, el borrador de liberación de hipoteca y los montos que debían cancelarse. Manifiestan que tal como lo expresan los demandantes, el documento que se firmaría les fue entregado a ellos, quienes se encargaron de llevarlo al Registro, sin embargo, obviaron un paso fundamental que se indicó en el pie de página del mismo documento, el cual consistía en presentarlo ante el BANAVIH para su visto bueno, por lo que no le era posible a los vendedores efectuar dicho paso, al no tener en sus manos el referido documento. Por último exponen que en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta se estableció que por causas de fuerza mayor o extrañas no imputables, debería por escrito solicitarse y autorizarse una prorroga, lo cual no ocurrió. ARGUMENTOS EXPUESTOS COMO PARTE ACTORA EN EL JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO ACUMULADO. En el escrito libelar presentado ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, manifiesta el demandante ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, los aspectos referentes a la celebración del contrato, así como la duración del mismo, indicando que dicho lapso comenzó a correr desde el 18 de diciembre de 2012, fecha en la cual se autenticó el referido convenio. Afirma que cumplió oportunamente con la entrega de solvencias y documentos que le fueron requeridos por los promitentes compradores para que ellos tramitaran su crédito hipotecario y pudieran hacer el pago definitivo de la venta. Indica que los ciudadanos ANDREINA LOZADA y CESAR COLINA tenían conocimiento de que el inmueble objeto de la venta se encontraba hipotecado con la institución financiera BANCO DEL SUR Y BANAVIH, y que la misma se liberaría en el mismo acto de protocolización. Señala que una vez entregado el borrador de liberación de hipoteca a los compradores, estos lo presentaron ante el Banco Bicentenario, por ser dicha entidad la encargada de otorgarles el crédito hipotecario y por tanto, la encargada de redactar el documento definitivo. Así pues, cuando les fue entregado dicho borrador, lo llevaron directamente al Registro sin presentarlo antes para su visto bueno ante el BANAVIH y el BANCO DEL SUR, lo cual originó que el día de la firma de la venta, el representante del BANAVIH se negara a firmar por faltar dicho requisito, indicando a los que se encontraban presentes, que el documento debía ser retirado de la oficina de registro para realizar los trámites correspondientes y dar cumplimiento al visto bueno requerido, cuestión que se tardaría por lo menos veinte (20) días hábiles adicionales. Ante tal circunstancia, y en virtud de que para ese momento ya había transcurrido el lapso de duración del contrato de opción de compra venta, señala que le manifestó a los compradores que ya no podía esperar más y que inclusive la compra que estaba tramitando de otro inmueble se había visto afectada por esa situación. En derivación, manifiestan que existe un incumplimiento de los promitentes compradores respecto de las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción de compra venta, y en tal sentido, a los efectos de culminar de forma amistosa con la referida negociación, procedió a emitir un cheque a nombre de los compradores por el monto total de la cantidad de dinero entregada por concepto de arras, y ante la negativa de su recepción, fue depositado en una cuenta personal de uno de los promitentes compradores, siendo posteriormente transferido de regreso a su cuenta, situación que ocurrió en varias oportunidades. Consecuencia de lo anterior, demanda por resolución de contrato a los promitentes compradores en virtud del incumplimiento antes expuesto, solicitando se declare resuelto el contrato y por ende el pago de la cantidad estipulada como cláusula penal que asciende al monto de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.34.000,oo), el pago de las costas y la indexación monetaria. ARGUMENTOS EXPUESTOS POR LOS CIUDADANOS ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO COMO PARTE DEMANDADA EN EL JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO ACUMULADO. En el escrito de contestación a la demanda incoada en su contra ante el precitado Juzgado de Municipio Ordinario, los ciudadanos ANDREINA LOZADA y CESAR COLINA CRESPO proceden en primer lugar, a impugnar la estimación de la demanda, así como también, oponen como cuestión previa la falta de competencia de dicho juzgado, en virtud de la conexión existente entre la referida causa y la que cursa ante este órgano jurisdiccional, por tratarse de los mismos sujetos y del mismo objeto, como lo es el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 18 de diciembre de 2013. En lo que respecta al fondo, manifestaron que es cierto que suscribieron el contrato de fecha 18 de diciembre de 2012, siendo el objeto de dicha negociación un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 1-B ubicado en el Conjunto Residencial Villa Harvard, Edificio 7, piso 1, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia; que es cierto que convinieron en dicho contrato recíprocamente a vender y comprar el referido inmueble; que conocían la existencia de la hipoteca que recaía sobre el inmueble, por lo que efectuaron incluso diligencias que no les correspondía como compradores; que es cierto que todas las transacciones y gestiones que realizaron fueron representadas y asistidas por la franquicia de Century 21 NEMOSA y Century 21 MI CASA. Niegan que el lapso estipulado en el contrato de noventa (90) días continuos se computaba desde el 18 de diciembre de 2012, cuando en realidad se lee de la cláusula segunda de dicho convenio, que la vigencia era a partir del 15 de enero de 2013, por un total de ciento veinte (120) días con la prórroga legal convenida.; que es falso que el ciudadano LUIS COQUIES PEÑA haya cumplido en el término convenido con las obligaciones contenidas en el contrato. Expresan que si bien es cierto, en el documento de borrador de hipoteca se estableció una nota que señalaba que dicho documento debía ser presentado ante el Banco del Sur y Banavih, y que en su carácter de promitentes compradores, gestionaron la presentación del borrador del documento de liberación de hipoteca ante el Banco Bicentenario, por ser dicha institución la otorgante del crédito, resulta falso que las diligencias para obtener el visto bueno ante las referidas instituciones sea imputable u obligación de los promitentes compradores, ya que el promitente vendedor no puede trasladar esa responsabilidad ni mucho menos imputar su incumplimiento. Señalan que no es cierto que haya incumplimiento por el vencimiento del contrato, ya que es un hecho cierto que con la presencia de los ciudadanos LUIS COQUIES y su cónyuge TERESA VILLALOBOS de COQUIES el día 19 de junio de 2013 para otorgar el documento definitivo de compra venta, se entiende como aceptada tácitamente la prórroga del contrato. Alegan que las razones que arguye el ciudadano LUIS COQUIES para decidir no vender el referido inmueble, carecen de propiedad, pues el precio convenido y el saldo remanente después de entregar las arras, sería cancelado a través de un crédito otorgado por el Banco Bicentenario, y así era conocido por el promitente vendedor, y si existiese un supuesto retardo, este debe considerarse dentro de los eximentes de responsabilidad o lo que denomina la doctrina como causas extrañas no imputables. Por tales motivos, rechazan la demanda que por resolución de contrato fue incoada en su contra. Resumidos los argumentos expuestos por las partes, quedan así establecidos los límites de la controversia en el sentido de que se encuentra reconocido por ambas partes el contrato celebrado en fecha 18 de diciembre de 2012, teniendo como objeto, el inmueble identificado en las actas. De igual forma, se reconoce el precio pactado y la duración de ciento veinte (120) días del contrato, conformado por el lapso inicial y su respectiva prorroga, así como también queda reconocido que se encontraban en conocimiento de la existencia de la hipoteca que recaía sobre el inmueble y de la tramitación de un crédito hipotecario por parte de los compradores para pagar el resto del precio convenido. No obstante lo anterior, se encuentra controvertida la fecha de inicio de la vigencia del contrato, así como también el cumplimiento de las obligaciones de las partes, ya que por un lado, se aduce que se produjo un incumplimiento por parte del vendedor, al no tramitar la liberación de la hipoteca oportunamente y al retractarse de efectuar la venta cuando era evidente que las razones por las que no se llevó a cabo la venta el día pautado eran por causas no imputables a los compradores. Por otro lado, se plantea que el incumplimiento devino de parte de los compradores, con fundamento en que no cumplieron con el lapso establecido en el contrato, no fueron diligentes para lograr que se efectuara la venta el día fijado. En ese mismo orden de ideas, respecto a la demanda por resolución de contrato, se encuentran reconocidos y negados los mismos hechos, adicionando el demandante vendedor que dado el incumplimiento de los compradores y en aras de resolver de forma amistosa la situación, decidió emitir un cheque por la totalidad del monto entregado por concepto de arras, sin embargo, a pesar de intentarlo en varias ocasiones, siempre fue devuelto el mismo, por lo que peticiona que sea declarado resuelto el contrato y que se condene a los demandados compradores al pago de la cantidad estipulada por cláusula penal y la respectiva indexación. III DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Establecido lo anterior, pasa esta Juzgadora a revisar y analizar las pruebas aportadas al proceso, tanto en la causa de cumplimiento de contrato que inició ante este órgano jurisdiccional, como en la relativa a la resolución de contrato que fue incoada ante el Tribunal de Municipio y que posteriormente fue acumulada al presente juicio, considerando esta operadora de justicia necesario abordar el análisis y valoración del cúmulo probatorio como un todo tendente a demostrar las afirmaciones de las partes o contradecir las mismas, señalándose a continuación las pruebas aportadas por cada litigante: De las pruebas traídas al proceso por los ciudadanos ANDREINA LOZADA y CESAR COLINA - Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 18 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 30, tomo 136 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de opción de compra venta celebrado entre el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA como promitente vendedor, debidamente autorizado por su cónyuge TERESA CANDELARIA VILLALOBOS de COQUIES, y los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, como promitentes compradores, el cual constituye el instrumento fundamental de la pretensión En relación con dicha documental, se observa que ambas partes reconocen haber suscrito el mismo, derivándose de dicho contrato, las condiciones y estipulaciones acordadas por las contratantes. En tal sentido, no resulta controvertido tal hecho, sino la interpretación de las cláusulas contenidas en el mismo, específicamente respecto a la vigencia del contrato, cuestión que se desarrollará en las conclusiones del presente fallo. Y así se establece. - Copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 15 de mayo de 2006, anotado bajo el No. 23, tomo 18, protocolo 1°, contentivo de la venta que sobre el inmueble identificado en actas realizó la asociación civil KIOTO a favor del ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA. En dicho instrumento se encuentra contenido igualmente, el préstamo efectuado por el operador financiero DEL SUR BANCO UNIVERSAL, C.A., y la constitución de la hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de la pretensión, a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat. En lo atinente a dicho instrumento, se estima que constituye copia certificada de documento público autorizado por funcionario público competente y con las solemnidades legales, por tanto, al no haber sido impugnado ni tachado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se debe tener como fidedigno mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta juzgadora. Con respecto a los hechos que se desprenden de dicho instrumento, observa esta operadora de justicia que ni la propiedad del bien que detenta el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES, ni la constitución de la hipoteca a favor de BANAVIH por el préstamo que la entidad financiera Del Sur Banco Universal le hiciera a éste, se encuentran controvertidos en la presente causa, por el contrario, de las exposiciones de las partes se desprende el conocimiento de tales hechos. Y ASÍ SE ESTIMA. - Original de planilla bancaria correspondiente a la emisión de un cheque de gerencia por parte de la entidad financiera Banco Provincial, a favor del ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, por un monto de CIENTO CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 141.520,00). Al respecto, se observa que se trata de una planilla bancaria que se genera como resultado de la emisión de un cheque de gerencia, que de acuerdo a los datos que se desprenden de la misma, se emitió a favor del ciudadano Luis Coquies, en tal sentido, dado que este hecho no fue expresamente contradicho ni negado por la contraparte, se estima que efectivamente se efectuó el referido pago, aunado a que se desprende del texto del contrato que se encontraba pactado dicha modalidad de pago para cancelar el anticipo o arras. - Copia simple de Constancia de Recepción de recaudos presentados por el ciudadano CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 20 de mayo de 2013. A los fines de ratificar la información contenida en dicha documental, dicha parte promovió durante el lapso probatorio prueba de Informes a los efectos que se oficiara a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, para que informe si en fecha 20 de mayo de 2013, el ciudadano CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO consignó los recaudos solicitados para la protocolización del documento definitivo de venta. Al respecto, se agregó a las actas en fecha 3 de junio de 2015, Oficio No. 479-211-2015 emanado del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante el cual participa que efectivamente el día 20 de mayo de 2013, fue presentado por el ciudadano CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO, titular de la cédula de identidad No. V-9.730.419, signado como tramite No. 479.2013.2.1546, documento contentivo de los actos de CANCELACIÓN, VENTA E HIPOTECA DE PRIMER GRADO, y los cuales recaían sobre un inmueble identificado como Apartamento No. 1-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Harvard, Edificio 7, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia. Indica además que en la referida presentación fueron cancelados todos los pagos de aranceles por concepto de registro por la cantidad de Bs. 1.070,00, así como la consignación de todos los requisitos exigidos por la ley para ese tipo de actos. En derivación, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a este órgano jurisdiccional, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. - Copia simple de estado de cuenta para cancelación/liberación, emanado de la entidad financiera DEL SUR Banco Universal, de fecha 19 de junio de 2013, donde se hace constar que el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, posee el préstamo 75702, que para esa fecha adeuda la cantidad de treinta y tres mil ciento sesenta y cinco bolívares con diecinueve céntimos (Bs. 33.065,19). Con relación a dicha documental, se observa que se trata de un documento emanado de tercero, y en tal sentido, se desprende de actas que la parte interesada promovió durante el lapso probatorio prueba de Informes a los efectos que se oficiara a la entidad financiera DEL SUR Banco Universal, para que informe si para el mes de Mayo del año 2013, el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, es titular de un crédito hipotecario, y si el mismo está pagado o existe en la actualidad y cuanto es el saldo deudor a la fecha. Al respecto, se observa que se agregó a las actas en fecha 15 de enero de 2015, comunicación No. GA-0254/14 emanada de la entidad financiera DEL SUR Banco Universal, de fecha 31 de octubre de 2014, mediante la cual manifiestan que el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, titular de la cédula de identidad No. V-10.429.916, mantiene vigente el préstamo hipotecario Nro. 68-601-75702, liquidado el 15 de marzo de 2006, con un saldo deudor al 31 de octubre de 2014 de Bs. 30.445,15. Por lo tanto, al no haber sido impugnados ni tachados de falso dichos informes, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta tribunal, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. - Copia simple de documento borrador realizado por Banco Bicentenario Banco Universal, contentivo de la cancelación y liberación de hipoteca, venta y constitución de hipoteca sobre el inmueble identificado en actas. En lo atinente a dicho documento, ambas partes reconocen la existencia del mismo, por lo que no se trata de un hecho controvertido en la presente causa. - Comunicación de fecha 25 de junio de 2013, emanada del ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, dirigida a los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR COLINA CRESPO, mediante la cual, se les notifica que dado que la opción de compra venta había expirado, procede a dar por terminado dicho contrato. Observa esta juzgadora que en el escrito de contestación al fondo de la demanda presentada por los ciudadanos LUIS COQUIES y TERESA VILLALOBOS, impugnaron y desconocieron la referida comunicación, en virtud de lo cual, al no haber sido promovido ningún medio probatorio para ratificar la validez de la misma, se debe desechar de la presente causa. Así se establece. Durante el lapso probatorio promovieron: - Prueba testimonial de la ciudadana BELKIS GUZMAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.422.062, quien se desempeña como Gerente del Banco Bicentenario, sucursal Delicias Norte. Para llevar a cabo la evacuación de dicha prueba, se comisionó a un juzgado de municipio, correspondiéndole por distribución al Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y en ese sentido, en fecha 3 de diciembre de 2014, la ciudadana BELKIS GUZMAN MORALES rindió su declaración, indicando que le constaba que los ciudadanos ANDREINA LOSSADA y CESAR COLINA solicitaron un crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario, que el mismo fue aprobado y notificado en mayo de 2013 a la cliente, que le consta que la fecha fijada para la firma y protocolización del crédito hipotecario era para junio del mismo año, que los representantes del BANAVIH fueron quienes establecieron el día para efectuarse la referida firma; que la referida firma no se llevó a cabo en virtud de que el apoderado del BANAVIH indicó que por no poseer el sello del banco del sur no se podía firmar. Posterior a ello, la representación judicial de los promitentes vendedores procedió a repreguntar a la testigo, interrogándola si se encontraba presente en la oficina de registro público el día y la hora fijada para la protocolización del documento definitivo, a lo que respondió que la protocolización no fue en un registro público sino en las oficinas de BANAVIH y que ella fue a llevar el cheque. Le preguntó cuando tiempo transcurrió entre la aprobación del crédito y su liquidación, a lo que contestó que notificó a ANDREINA en mayo y en junio se estaba intentando hacer la protocolización. Le preguntó a quién le había entregado el documento el Banco, respondiendo que a la señora ANDREINA. Le interrogó si le constaba que el documento llevaba troquelado el visto bueno del BANAVIH, respondiendo que no lo tenía, porque el Banco Bicentenario elabora el documento para ser entregado al cliente. Le preguntó si tuvo conocimiento que en el documento de crédito llevaba elaborada la liberación de la hipoteca del inmueble, respondiendo que no leyó el documento porque no está en sus funciones, pero se le solicitó el borrador de la liberación de la hipoteca del Banco del Sur para proceder a elaborar el documento. Por último, le inquirió para que indicara si el cheque que ella llevó al BANAVIH era para el pago de la liberación de la hipoteca del Banco del Sur, respondiendo que fueron dos cheques, uno a nombre del vendedor y otro a nombre del Banco del Sur para la liberación de la hipoteca. Al respecto, se observa que se promovió una única testimonial, y en ese sentido, debe destacarse que tanto la jurisprudencia como la doctrina procesal patria, han establecido la idoneidad de un solo deponente para demostrar los hechos alegados en la demanda, en virtud de no existir prohibición legal expresa al respecto, siempre y cuando lo declarado le merezca plena fe y confianza al operador de justicia, y el declarante no sea inhábil para actuar en el proceso, quedando su valoración al prudente arbitrio del juez. En efecto, sobre este aspecto se pronunció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° RC-00921, de fecha 20 de agosto de 2004, Exp. N° 03-448, con ponencia del Magistrado Dr. Tulio Álvarez Ledo, reiterada posteriormente por la misma Sala en sentencia No. 718, de fecha 1 de diciembre de 2015, expediente No. 15-323, estableciendo que: (…Omissis…) “Los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil establecen, lo siguiente: “Artículo 507: A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica. Artículo 508: Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación...”. De acuerdo con la primera norma, el sentenciador está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba”. (…Omissis…)La disposición jurídica citada en segundo lugar, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos. (…Omissis…) (…Omissis…) Si bien es cierto que en el examen de la prueba testifical los jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias; no lo es menos que en nuestro derecho el testigo único es idóneo para demostrar los hechos alegados en la demanda, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al sentenciador y éste no sea inhábil para actuar en el proceso, lo que quiere decir que la valoración de la referida prueba queda al prudente arbitrio del juez. (…Omissis…) Tal infracción fue determinante del dispositivo del fallo, por cuanto al desechar la prueba testimonial evacuada satisfactoriamente en el proceso, el juez consideró que la actora no pudo demostrar los hechos constitutivos de su pretensión con lo cual no tomó en cuenta que en Venezuela la doctrina y jurisprudencia admiten la apreciación del testigo singular, tal como se estableció anteriormente. Por las razones expresadas, la Sala declara con lugar la denuncia de infracción de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” En este orden de ideas, de una revisión exhaustiva del acta donde consta la testimonial de la ciudadana BELKIS GUZMAN, se desprende que su declaración resultó conteste en establecer los hechos relativos a la aprobación y notificación del crédito solicitado por los compradores, que quienes fijaron la fecha, hora y lugar para efectuar la firma del documento definitivo fue el BANAVIH, que le entregó el borrador del documento definitivo a la cliente ANDREINA LOZADA, que dicho documento no tenía el troquel del visto bueno, porque el banco sólo se encarga de la elaboración del documento, que estuvo presente el día fijado para la firma como representante del Banco Bicentenario y encargada de llevar los cheques, de los cuales uno de ellos estaba a nombre del vendedor y el otro para pagar la liberación de la hipoteca y por último que no se firmó el documento por cuanto el funcionario del BANAVIH manifestó que no tenía el sello del Banco del Sur. En efecto, observa este Tribunal que la testigo bajo examen no presenta causales de inhabilidad, y muchos menos incurre en contradicciones en su declaración de los hechos, así como tampoco se evidencia que sus deposiciones hayan resultado ser referenciales, razón por la cual, quedan demostrados los hechos que fueron expuestos a través de la referida testifical toda vez que merecen plena fe a esta operadora de justicia, en atención a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. - Inspección judicial a los fines de que este Tribunal se traslade a la sede de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, para dejar constancia de la recepción del documento de compra venta, realizada en fecha 20 de mayo de 2013 por el ciudadano CESAR ENRIQUE COLINA CRESPO. En lo que a dicha prueba se refiere, se observa que en el auto mediante el cual se providenciaron las pruebas, se negó la admisión de la referida inspección judicial por inconducente, razón por la cual, se desecha del presente juicio. En el juicio de resolución de contrato aportaron los siguientes medios probatorios, en su cualidad de demandados: - Copia certificada de las actuaciones contenidas en el expediente signado con el No. 48.340 de la nomenclatura interna de este Tribunal. En tal sentido, dado que dicho expediente signado con el No. 3879, que cursaba ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo del Estado Zulia, fue acumulado a la presente causa signada con el No. 48.340 de la nomenclatura interna de este Tribunal, las actuaciones presentadas en copias certificadas rielan en original en este expediente, por lo que su valoración se hace innecesaria a los efectos pretendidos por la parte. - Copia simple de documento de venta y constitutivo de hipoteca del inmueble objeto del litigio, el cual fue previamente valorado por esta Juzgadora, siendo innecesario un nuevo pronunciamiento al respecto. - Impresión de historial de mensajes vía Whatsapp en el período comprendido entre el 22 de abril al 4 de julio de 2013, producida entre “Andreina Lozada” y “Luis apto”. Ahora bien, visto que la anterior documental se corresponde con la impresión de un historial de mensajes remitidos a través la mensajería satelital Whatsapp, se deriva como una prueba libre, cuya valoración está sometida o condicionada a la actitud que se genere de la contraparte, puesto que tal como lo establece el ex Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, para la evacuación de los medios de prueba libres, el juez queda facultado para aplicar formas análogas de medios semejantes, o para crear formas si el medio tiene una conexión lejana o carece de ella, con las pruebas tradicionales del Código Civil, sin embargo, aduce que “El Juez no va ab initio –antes de la impugnación- a señalar formas análogas o creadas por él para la contradicción, ya que tal proceder no tiene lógica si tomamos en cuenta que ésta sólo procede a instancia de parte, por lo consiguiente, el Magistrado –salvo muy particulares materias- debe esperar que surja la impugnación ante el medio libre, para regularla según su criterio; y si tenemos en cuenta que es el auto de admisión de pruebas el que debe contener las fórmulas judiciales para la evacuación, por una necesidad del desarrollo ordenado del proceso, la impugnación de la prueba libre debe interponerse antes del auto de admisión…” En tal sentido, visto que contra la referida prueba la contraparte no efectuó impugnación alguna, debe ser valorada como un documento privado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose la constante comunicación que se suscitaba entre las partes contratantes, y en la que se evidencia que la compradora le comunicó al vendedor en fecha 2 de mayo de 2013, la aprobación del crédito. Así se valora. - Copia simple de Gaceta Oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, contentiva de Resolución No. 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, mediante la cual se dictan las normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas. Constituye copia simple de documento público emanado de funcionario público competente, por tanto, al no haber sido impugnado ni tachado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se debe tener como fidedigno mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta juzgadora, desprendiéndose del mismo las normas aplicables en la materia que se discute. De las pruebas aportadas al proceso por los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS. Junto al escrito de contestación a la demanda en la causa de cumplimiento de contrato, consignaron: - Copia simple de borrador de documento de liberación de hipoteca, emanado de la entidad financiera DEL SUR BANCO UNIVERSAL, respecto del inmueble identificado en actas y a favor del ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA. Al respecto, se observa que si bien se trata de un documento emanado de tercero, se evidencia de los alegatos de ambas partes, así como del resto de las probanzas que efectivamente fue emitido y presentado dicho documento ante las entidades correspondientes, por lo que tal hecho no constituye un hecho controvertido en la presente causa. - Copia simple de Registro de Nacimiento Acta No.83, emanada de la Comisión de Registro Civil y Electoral del Consejo Nacional Electoral, correspondiente a la hija de los ciudadanos TERESA CANDELARIA VILLALOBOS y LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA. Visto que el thema decidendum en las causas ventiladas se refiere a determinar el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato, considera quien decide que la referida instrumental resulta impertinente para la presente causa, por lo que se desecha del análisis probatorio. - Impresión de página web www.tsjregiones.gob.ve, relacionado con una sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, dictada en fecha 14 de julio de 2008. Observa esta juzgadora, que la parte promovente consignó dicha sentencia para que sirviera de referencia a los fundamentos sobre la improcedencia de la medida cautelar solicitada por la parte actora, en consecuencia, a los efectos demostrativos de sus afirmaciones o la contradicción a los hechos expuestos por su contraparte en la causa principal, la misma resulta impertinente, debiendo desecharse del proceso. Durante el lapso probatorio no promovió medio probatorio alguno. En su cualidad de accionante en la causa de resolución de contrato, junto a su escrito libelar consignó copia simple de borrador de documento de liberación de hipoteca emanado de la entidad financiera DEL SUR Banco Universal, del documento de opción de compra venta y del borrador del documento definitivo de venta, documentales estas que ya fueron analizadas previamente, tomándose en consideración que los hechos que de ellas se desprenden no se encuentran controvertidos en la causa. - Comprobante de transacción por cajero del Banco Provincial de fecha 8 de julio de 2013, por depósito de cheque librado en contra de la institución financiera Banesco Banco Universal, de la cuenta No. 0134-0579-58-5781001165 cuyo titular es el ciudadano LUIS COQUIES PEÑA, para ser pagado a la orden de ANDREINA LOZADA LÓPEZ, por la cantidad de Bs. 157.760,oo. - Comprobante de transacción por cajero del Banco Provincial de fecha 8 de julio de 2013, por depósito de cheque librado en contra de la institución financiera Banesco Banco Universal, de la cuenta No. 0134-0039-34-0391045964 cuyo titular es MORALES, COMPAÑÍA ANÓNIMA, para ser pagado a la orden de ANDREINA LOZADA LÓPEZ, por la cantidad de Bs. 16.240,oo. - Comprobante de transacción por taquilla o depósito bancario de fecha 15 de julio de 2013, contentivo del depósito efectuado por el ciudadano LUIS COQUIES en la cuenta corriente No. 0108-0116-87-0100150485 de la ciudadana ANDREINA LOZADA LÓPEZ, por la cantidad de Bs. 174.000,oo. - Comprobante de transacción por cajero del Banco Provincial de fecha 22 de julio de 2013, por depósito de cheque librado en contra de la institución financiera Banesco Banco Universal, de la cuenta 0134-0579-58-5781001165 cuyo titular es el ciudadano LUIS COQUIES PEÑA, para ser pagado a la orden de ANDREINA LOZADA LÓPEZ, por la cantidad de Bs. 174.000,oo En tal orden, y en lo atinente a los depósitos bancarios, debe traerse a colación la sentencia Nº 877, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de diciembre de 2005, expediente Nº 2005-000418, con ponencia de la Dra. ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO (la cual fue ratificada, por la misma Sala Civil, en fecha 3 de junio de 2009, expediente Nº 2008-000449), la cual señala lo siguiente: “(…Omissis…) Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio. (…Omissis…) Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros. Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. (…Omissis…) Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero. (…Omissis…) Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. (…Omissis…) Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría. (…Omissis…) Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.” Tomando base en ello, debe resaltarse que los depósitos bancarios incorporados a las actas del expediente in commento encuadran dentro del artículo 1.383 del Código Civil, el cual establece que “Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal, por lo que se les otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de los mismos la realización por parte del ciudadano LUIS COQUIES de los pagos allí señalados a favor de la ciudadana ANDREINA LOZADA. Y así se valora. - Estado de cuenta generado a través de máquina de autoservicio de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, correspondiente a la cuenta No. 0134XXXXXXXXX1001165 del ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES, por el período comprendido desde el 1 de julio de 2013 hasta el 31 de julio de 2013. - Cheque de Gerencia No. 07920849, de fecha 30 de julio de 2013, solicitado por el ciudadano LUIS COQUIES para ser pagado a la orden de la ciudadana ANDREINA LOZADA por la cantidad de Bs. 174.000,oo. En lo que se refiere a dichas documentales, observa esta Juzgadora que se trata de documentos emanados de terceros ajenos a la presente causa, ya que si bien se encuentran refrendados por el operador financiero, no es menos cierto, que deben ser ratificados en juicio para constatar su validez, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se desecha del proceso. Así se considera. - Solvencia de Hidrolago expedida en fecha 16 de junio de 2013, referida al inmueble identificado en actas. - Facturas Nos. 707445 y 707446 de fechas 3 de mayo de 2013, correspondiente al pago de los servicios municipales del inmueble descrito en actas, por los períodos comprendidos entre julio y diciembre de 2012 y enero a junio de 2013 respectivamente. - Copia simple de Registro de Vivienda Principal No. 202040700-70-12-00251999, correspondiente al inmueble objeto de la pretensión. - Planillas de pago de trimestre por impuesto municipal y de emisión de solvencia, ambas de fecha 14 de mayo de 2013, correspondiente al inmueble identificado en autos, así como copia simple de la correspondiente solvencia municipal signada con el No. 0007607-2013. Al respecto, debe establecer este oficio jurisdiccional que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, ha dicho“…que si bien el documento público y el documento administrativo gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se forman, la cual emanan del funcionario público que interviene en el acto, los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públicos, por cuanto gozan de presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba o pruebas en contrario, que deben ser incorporados en el proceso en cumplimiento de las formas procesales establecidas en la Ley, con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción.” De lo expresado se puede concluir, que aunque los documentos administrativos, no se asemejan por completo a los documentos públicos, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo algunos efectos plenos del documento público. En derivación, visto que tales documentales no fueron desvirtuadas por la contraparte a través de algún medio probatorio, se les otorga pleno valor probatorio. Así ese estima. - Comunicación remitida por correo electrónico emanada de la dirección lecoquies@cantv.net y con destino a marcorivera2@gmail.com y andreall@hotmail.com, de fecha 4 de agosto de 2013, mediante la cual, el ciudadano Luis Eduardo Coquies solicita respuesta en referencia a la proposición efectuada en fecha 26/07/2013 sobre la resolución del contrato. Al respecto, resulta oportuno destacar que la valoración de los mensajes de datos o correos electrónicos, se rigen por la normativa especial contenida en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, de la siguiente forma: Artículo 4. “Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.” (Negrillas de este Tribunal) De esta manera, considerada de esta forma una prueba libre, se aplica íntegramente lo referido con anterioridad respecto de su valoración, y en consecuencia, en virtud de que no fue impugnado por la contraparte, se estima de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se estima. - Testimoniales de las ciudadanas KATTY GRAY SILVA, titular de la cédula de identidad No. V-7.795.472 y JANETH RÍOS, como asesora inmobiliaria de Century 21 Mi Casa. En tal sentido, correspondió por distribución al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial llevar a cabo la presente comisión, por lo que en fecha 14 de junio de 2016, compareció la ciudadana KATTY GRAY SILVA GONZÁLEZ, identificada con la cédula de identidad No. V-7.795.474, asesora inmobiliaria y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, quien rindió declaración en los siguientes términos: Que sí conoce al ciudadano LUIS COQUIES; que ella trabaja en Century 21 Nemosa, bienes raíces como asesora inmobiliaria desde hace más de 5 años; que fue contratada por el señor Luis Coquies para la promoción de su inmueble como asesora inmobiliaria y que la otra parte tenía otra asesora de Century 21 Mi Casa; que tiene conocimiento que los documentos entregados a los compradores fueron el borrador de liberación de hipoteca, ficha catastral, solvencia municipal, registro de vivienda principal, copias de cédulas y rif de los propietarios; que tales documentos fueron entregados de forma oportuna, siendo aprobado el crédito porque tenían todos los recaudos que solicitaba el banco; indica que el documento de opción de compra venta estaba vencido para el momento en que se aprobó el crédito; que quienes elaboraron el documento definitivo de venta fue el banco ante el cual solicitaron el crédito; que nunca tuvo en sus manos el documento definitivo que sería firmado; por último señala que no se pudo firmar en el día fijado, porque estando todas las partes en el BANAVIH esperando para ser llamados, el funcionario de dicha institución manifestó que el documento no se podía firmar porque no había sido revisado por BANAVIH, sino que se pasó directamente al Registro, por lo que debía efectuarse nuevamente todo el proceso y que tardaba aproximadamente 3 meses. Seguidamente, la representación judicial de la contraparte procedió a repreguntar a la testigo, sobre lo siguiente: que si al momento de entregarle a los compradores el documento en borrador de la liberación de la hipoteca existió la indicación de que el mismo tenía que llevarse al banco que otorgó la hipoteca y al Banavih, a lo que contestó que no, porque eso se lo debía indicar en el banco a las personas que retiraron el documento, en este caso a los compradores, refiriéndose con el “banco” a Banavih; se le preguntó si sabía cuál banco otorgó el borrador de liberación de hipoteca, respondiendo que fue el Banco del Sur; que si era necesario que ella tuviera en sus manos el documento definitivo, a lo que contestó que no; se le preguntó si conoce la existencia de una resolución emanada del Ministerio de Vivienda y Habitat que establece las pautas a seguir cuando interviene Banavih, a lo que respondió que en ese momento no tenía experiencia de trabajar con Banavih y ellos (los compradores) tenían su asesora y era ella quien debía conocer esas pautas. Por último indicó que quien debía la hipoteca era el vendedor, y que se firmó la negociación sabiendo que había una hipoteca sobre el inmueble. Respecto de la declaración antes referenciada, constata esta juzgadora que se trata igualmente de un único testigo, aplicándose por tanto, todas las consideraciones efectuadas para valorar la testimonial promovida por su contraparte. En tal sentido, se observa que la testigo fue conteste respecto a los hechos de conocer al ciudadano LUIS COQUIES, que el mismo la contrató para promocionar el inmueble objeto de la venta, que le fueron entregados los documentos a los compradores para la tramitación del crédito y las razones por las que no se firmó el documento el día fijado. En lo que respecta a la afirmación de que el contrato de opción de compra venta se encontraba vencido para el momento de la aprobación del crédito, considera esta Juzgadora que tal dicho no implica la certeza de ese hecho, razón por la cual, dado que el aspecto relacionado a la vigencia del contrato se encuentra controvertido en la presente causa, siendo necesario el examen de las cláusulas contenidas en el contrato, se desecha tal dicho de la valoración de la presente prueba. En cuanto a los hechos en que fue conteste la testigo, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se estima. IV PUNTO PREVIO DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Se observa de actas, que los ciudadanos ANDREINA LOZADA y CESAR ENRIQUE COLINA, en su escrito de contestación a la demanda de resolución de contrato incoada en su contra ante el Juzgado de Municipio, procedieron a impugnar la estimación de la demanda por considerar insuficiente la misma. En tal sentido, se observa que la demanda de resolución de contrato fue estimada en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,oo) equivalente a TRESCIENTAS DIECISIETE CON SETENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (317,75 U.T.), lo cual constituye el monto demandado. Ahora bien, en lo que respecta a la estimación de la demanda, el legislador en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil hace una distinción entre demandas apreciables e inapreciables en dinero. Esta distinción es básica en cuanto a la determinación de la cuantía, porque con respecto a las apreciables en dinero señala el legislador las reglas para determinarlas y en cuanto a las que son matemáticamente difíciles de apreciar en dinero, la ley otorga al demandante el derecho de estimar prudencialmente su demanda, y al demandado, por su parte, el derecho de impugnar la estimación, cuando la considere exagerada o insuficiente, al contestar de fondo la demanda. Sucesivamente, desde el artículo 29 y siguientes eiusdem, el legislador se ocupa de establecer las reglas que rigen la cuantía de las demandas apreciables en dinero. Ahora bien, en caso de que el actor estime en forma exagerada o demasiado reducida, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente si fuere el caso, el Juez puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda. En ese orden de ideas, aprecia esta Juzgadora que la parte demandada oportunamente impugnó la cuantía señalada por la parte accionante, con fundamento en que dicha estimación resultaba insuficiente. En efecto, de acuerdo a las reglas contenidas en la ley adjetiva civil para determinar el valor de la causa, se consagra en el artículo 32 que “Si se demandare una cantidad que fuere parte, pero no saldo de una obligación mas cuantiosa, el valor de la demanda lo determinará el valor de dicha obligación, si esta estuviera discutida”; de modo que, considera esta sentenciadora que si bien la parte actora en el juicio de resolución de contrato pretende únicamente el pago de la cláusula penal que asciende a la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,oo), dicha obligación se desprende de un contrato celebrado entre las partes por la opción de compra venta de un inmueble, fijándose como monto definitivo de la venta (obligación principal) la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,oo), debiendo por tanto considerarse dicha cantidad como el valor de la demanda. Y así se establece. Por lo antes expuesto, este órgano jurisdiccional declara procedente la impugnación a la estimación de la demanda, efectuada por la parte demandada en el juicio de resolución de contrato, debiendo tenerse como valor de dicha demanda la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,oo), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 32 del Código de Procedimiento Civil, monto éste que equivale para la fecha de admisión de tal pretensión a CINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTE CON CINCUENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (Bs. 5.420,56 U.T.). Y así se declara. V MOTIVACIONES PARA DECIDIR Una vez analizado en su totalidad el cúmulo probatorio promovido y evacuado en las causas que se encuentran acumuladas en este órgano jurisdiccional, procede esta Juzgadora a resolver el fondo de la controversia sub examine, previas las siguientes consideraciones: La pretensión incoada por los ciudadanos ANDREINA LOZADA y CESAR ENRIQUE COLINA, se encuentra delimitada por una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, con fundamento en el presunto incumplimiento del ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y su cónyuge TERESA CANDELARIA VILLALOBOS, respecto del contrato de “opción de compra venta” celebrado entre ellos, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Decima Primera de Maracaibo, en fecha 18 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 30, tomo 136 de los libros de autenticaciones. Por su parte, la pretensión incoada por el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES y posteriormente adherida a la misma su cónyuge, se refiere a la RESOLUCIÓN del mismo contrato, con fundamento en el incumplimiento de los compradores respecto a la vigencia del contrato. Tomando en consideración lo antes dicho, cabe destacar que se establece en el artículo 1.159 del Código Civil, en lo que respecta a las convenciones lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Por su parte, el artículo 1.264 ejusdem establece que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas…”. Así mismo, establece el artículo 1.167 del Código Civil que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.” El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se pretende es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo, con efectos hacia el futuro, mientras que por el contrario, cuando se demanda la resolución de un contrato, la consecuencia que se deriva, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado. Ahora bien, en primer término, visto que la negociación objeto de la presente litis, se encuentra reconocida por las partes, contenida en documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 18 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 30, tomo 136 de los libros de autenticaciones, esta Juzgadora considera oportuno previo a analizar el alcance de las obligaciones pactadas en dicho contrato, y en virtud de la invocación efectuada expresamente por la parte demandante en el libelo de cumplimiento de contrato, traer a colación el criterio vigente para la fecha de la admisión de dicha demanda, correspondiente a la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento y -por vía de causa acumulada- resolución se pretende; en tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 22 de marzo de 2013, expediente No. 2012-000274, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yraima Zapata Lara, estableció que: “Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.” (Negrillas de este Tribunal). En derivación, conforme al deber que tienen los órganos jurisdiccionales de mantener la uniformidad en los criterios establecidos en el espacio temporal aplicable, en aras de garantizar la expectativa plausible, y de evitar menoscabar los derechos e intereses de las partes, resulta congruente en el presente caso, determinar que dado a que las partes reconocen que el contrato versó sobre un inmueble situado en el sector Ziruma, calle 59, entre avenida 15 (Delicias) y 16 (La Guajira), del Conjunto Residencial Residencias Villa Harvard, Edificio 7, Piso 1, Apartamento 1-B, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, y además, que el precio pactado fue por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,oo), entregándose por concepto de anticipo o arras la cantidad total de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 174.000,oo); estamos en presencia de una venta pura, por contener de forma clara los requisitos de objeto y precio. Así se establece. Establecido lo anterior, observa de actas quien suscribe la presente decisión, que los aspectos controvertidos por las partes están referidos principalmente a la duración del contrato, y lo relacionado con las obligaciones atinentes a cada parte contratante, por lo que resulta pertinente transcribir las estipulaciones discutidas, leyéndose del contenido de la negociación lo siguiente: “SEGUNDA: El lapso de la presente convención por la obligación recíproca, asumida por “EL PROMITENTE VENDEDOR” en beneficio de “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, estos últimos en beneficio del primero nombrado, esto es, de vender y comprar, los derechos y acciones de propiedad, posesión y dominio sobre el pre-identificado inmueble, con derecho preferente a cualquier tercera persona, es hasta el vencimiento del lapso de NOVENTA (90) DÍAS continuos y naturales y, de ser necesario y adicional al lapso indicado por las partes, estableciéndose una prórroga de igual lapso, es decir, de TREINTA (30) DÍAS, extendiéndose en un lapso, en caso de operar la prórroga a CIENTO VEINTE (120) DÍAS, continuos y naturales, contados a partir del 15 de enero de 2013, fecha cierta y de autenticación de este instrumento, a partir de ese momento “EL PROMITENTE VENDEDOR” deberá comenzar a gestionar y a obtener en beneficio de “LOS PROMITENTES COMPRADORES” todos los documentos que demuestren fehacientemente la solvencia del inmueble objeto de la presente negociación (solvencia municipal, cédula catastral, solvencia de todos los servicios públicos, además de la liberación de toda carga traducida en gravámenes e hipoteca) en atención a contabilizar el lapso establecido con la prórroga incluida, si se ejecuta. No obstante el plazo acordado entre “EL PROMITENTE VENDEDOR” y “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, podrán previo acuerdo, podrán realizar la negociación definitiva pactada, antes del término acordado, una vez cubiertos todos los requisitos de exigibilidad para proceder al otorgamiento del documento definitivo de compraventa; estableciéndose de mutuo acuerdo, que salvo en el caso de excepción por caso fortuito o de fuerza mayor, para dar estricto cumplimiento a lo establecido, cualquiera de las partes previa solicitud por escrito, debidamente justificada, y obtener la consiguiente autorización de prorroga por escrito; so pena de incurrir las partes, en la aplicabilidad de la cláusula penal que sancione su incumplimiento. TERCERA: El precio de la presente opción de compraventa es la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 174.000,oo) (…) se reitera, como precio de la presente opción de compraventa constituyéndose en “arras” o anticipo imputables al precio definitivo de compraventa acordado por las partes en QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,oo). El saldo deudor o remanente es la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 406.000,oo) serán cancelados por “LOS PROMITENTES COMPRADORES” en beneficio de EL PROMITENTE VENDEDOR”, en el acto definitivo de compraventa del inmueble preidentificado. CUARTA: La presente opción de compraventa estará sujeta al régimen de penalidades, por efectos de la determinación y aseguramiento del precio convenido, el término perentorio establecido con la aplicación de la prórroga, si fuere el caso; además, que las cantidades de dinero que conforman el precio de la negociación convenida, no causarán ningún tipo de interés de orden legal o contractual, fundamentados en los principios de la bilateralidad de la cláusula penal, aplicable para determinar la responsabilidad por el incumplimiento de las partes, a las obligaciones asumidas mediante la presente contratación, para que “EL PROMITENTE VENDEDOR” pueda cumplir con la obligación asumida, en los términos establecidos; y para que “LOS PROMITENTES COMPRADORES” cancelen el precio en la forma convenida, según la convención acordada; conforme los siguientes términos: A) Si el incumplimiento fuere causado o atribuible a “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, por causa imputable a éstos, por incumplir con las obligaciones y condiciones previstas en el presente contrato; así como renunciaren a la compraventa del singularizado inmueble, en la forma prestablecida (…), éstos perderán por vía de aplicación de la cláusula penal, por su incumplimiento una cantidad de dinero equivalente al VEINTE POR CIENTO (20%) del anticipo denominado como “arras” (…); B) Si el incumplimiento fuere causado o atribuible a “EL PROMITENTE VENDEDOR”, por causa imputable a éste, por incumplir las obligaciones y condiciones previstas en el presente contrato, muy especialmente, no efectuar la compraventa en los términos acordados, se obliga a reintegrar a “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, por vía de cláusula penal (…) la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.800,oo) que constituye el VEINTE POR CIENTO (20%) de las “arras” (…). SEXTA: Es igualmente convenido entre las partes contratantes, que posteriormente al otorgamiento del presente instrumento, y en el término establecido anteriormente de NOVENTA (90) DÍAS más la prórroga de TREINTA (30) DÍAS, si se ejecutare, “EL PROMITENTE VENDEDOR”, se compromete a tramitar, gestionar y obtener por ante los organismos nacionales, estatales o municipales, la obtención de las solvencias requeridas para proceder al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, así como la liquidación de las imposiciones tributarias respectivas; y a efectuar la entrega formal y material del pre identificado inmueble, totalmente solvente y sin carga de ninguna naturaleza, enteramente libre de obligaciones.(…)” Ahora bien, de manera general se observa que uno de los aspectos controvertidos entre las partes se encuentra determinado por la vigencia del contrato y el inicio de la misma, por cuanto los promitentes compradores aducen que la duración del contrato comenzó a discurrir desde el 15 de enero de 2013, mientras que los promitentes vendedores afirman que es desde el 18 de diciembre de 2012, fecha en la cual se autenticó el contrato de opción de compra venta. Al respecto, de la lectura de la citada cláusula segunda del contrato se evidencia, a pesar de su confusa redacción, que se estableció que el lapso de ciento veinte (120) días, continuos y naturales con la prorroga incluida, empezaría a contarse desde el 15 de enero de 2013, aún cuando posterior a ello se lee “fecha cierta y de autenticación de este instrumento”, no obstante, a juicio de esta sentenciadora es claro que las partes contratantes estipularon una fecha cierta para dar inicio a la vigencia del contrato, distinta a la fecha en que efectivamente se autenticó el documento de opción de compra venta, es decir el día 18 de diciembre de 2012. Además, se observa que la redacción se realizó en tiempo futuro “a partir de ese momento” “deberá comenzar a gestionar”, lo cual constituyen indicativos para quien interpreta el contenido de la contratación, que efectivamente las partes plasmaron su voluntad de diferir el inicio del lapso establecido para una fecha posterior o una fecha cierta distinta al momento de la autenticación del documento. En consecuencia, a los efectos de determinar el cumplimiento de las obligaciones de las partes en el tiempo de duración del contrato, se debe tomar en cuenta como fecha de inicio del mismo, el día 15 de enero de 2013, tal como lo afirma la parte accionante en el juicio de cumplimiento de contrato. Y así se establece. Ahora bien, en lo que respecta a la procedencia de la prórroga, observa esta operadora de justicia que en el contrato no se estableció condición especial ni requerimiento específico para que pudiera operar la misma, sólo se indicó que en caso de ser necesario y adicional al lapso estipulado por las partes, se establecía una prorroga de treinta (30) días, extendiéndose así la vigencia del contrato por ciento veinte (120) días. En derivación, visto que las partes continuaron con la negociación en esos términos, se deduce que la duración del contrato abarcó los ciento veinte (120) días estipulados en el documento, por lo que de un simple cómputo, se evidencia que el lapso de dicho contrato inició el día 15 de enero de 2013 y culminó el día 15 de mayo de 2013. Y así se estima. Seguidamente, se procede a analizar desde una perspectiva amplia el cumplimiento o no de las obligaciones estipuladas por las partes, en virtud de que el fundamento de ambas causas –cumplimiento y resolución- se encuentra determinado en el presunto incumplimiento de los deberes que le correspondían a los contratantes en su cualidad de vendedor y comprador respectivamente. Así pues, constata esta jurisdicente que en las cláusulas del contrato se estipuló como obligación recíproca, vender y comprar los derechos y acciones de propiedad, posesión y dominio sobre el inmueble identificado en actas, con derecho preferente a cualquier tercera persona, en el lapso establecido por las partes, indicándose además que durante dicho período el promitente vendedor debía gestionar y obtener en beneficio de los promitentes compradores todos los documentos tendentes a demostrar la solvencia del inmueble, tales como solvencia municipal, cédula catastral, solvencias de todos los servicios públicos, además de la liberación de toda carga traducida en gravámenes e hipotecas. Al respecto, del cúmulo de pruebas aportadas a la causa, se deduce que las constancias de pago y solvencias de servicios públicos, fueron canceladas por el promitente vendedor dentro del lapso de duración del contrato, en fechas 3 de mayo y 14 de mayo de 2013, esta última a un día antes de la fecha pautada para la finalización de la vigencia del contrato. Con respecto a la solvencia de hidrolago, se observa de la documental consignada por el promitente vendedor, tiene fecha de haber sido expedida el día 16 de junio de 2013, es decir con posterioridad a la fecha de culminación del convenio suscrito por las partes. En lo atinente a la liberación de hipoteca, se desprende de las afirmaciones de las partes, que era de pleno conocimiento por parte de los compradores, que existía una hipoteca constituida sobre el inmueble objeto del contrato, y de la referida cláusula segunda, se estableció como obligación del vendedor, además de gestionar las solvencias del inmueble, liberar al mismo de toda carga traducida en gravámenes e hipotecas, todo ello, en el tiempo establecido por los contratantes. Así pues, se deduce que dada la existencia del borrador de liberación de hipoteca que riela en autos, el vendedor gestionó la emisión del mismo ante el operador financiero que le otorgó el crédito hipotecario, no obstante, se constata de la información suministrada por la entidad bancaria Del Sur Banco Universal, que el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, titular de la cédula de identidad No. V-10.429.916, mantiene vigente el préstamo hipotecario Nro. 68-601-75702, liquidado el 15 de marzo de 2006, con un saldo deudor al 31 de octubre de 2014 de TREINTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 30.445,15), lo cual evidencia que el inmueble se encontraba aún gravado para la fecha estipulada para la finalización del contrato, e incluso para el momento en el que se había fijado para la protocolización del documento. Y así se observa. Por otra parte, se estableció como obligación de los promitentes compradores que el saldo deudor o remanente que es la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 406.000,oo), serían cancelados al promitente vendedor en el acto definitivo de compraventa del inmueble. Al respecto, así como era conocido por las partes la existencia de una hipoteca constituida sobre el inmueble, también era del conocimiento del vendedor, aún cuando no se estableció en el cuerpo del documento, que los promitentes compradores gestionarían un crédito hipotecario para cancelar el saldo restante del precio acordado. Ello se evidencia, de las propias afirmaciones efectuadas por el vendedor, así como también, de la conversación mantenida entre el ciudadano LUIS COQUIES y ANDREINA LOZADA a través de la mensajería satelital Whatsapp, mediante la cual, se infiere que la referida compradora mantuvo informado al vendedor de la tramitación del crédito y del momento en que fue aprobado el mismo, demostrando con ello, su diligencia y voluntad de cumplir con el contrato celebrado. En razón de lo anterior, considera esta sentenciadora que ante la aceptación tácita del vendedor respecto de la modalidad en la que efectuaría el pago la parte compradora, es decir, a través de un crédito hipotecario, irremediablemente se genera una subordinación a las condiciones y disponibilidad de un tercero –operador financiero- y en el caso concreto, a las estipulaciones de otros entes financieros intervinientes como lo era el BANAVIH y DEL SUR BANCO UNIVERSAL (este último como operador financiero por parte del vendedor para presentar la liberación de la hipoteca), correspondiéndole a los compradores demostrar en actas, el cumplimiento de sus deberes como solicitante del referido crédito y la tempestividad del mismo. En lo que a ello respecta, afirma la representación judicial de los compradores, que el crédito fue aprobado en fecha 2 de mayo de 2013, y que seguidamente se procedió a tramitar lo correspondiente para la presentación ante la Oficina de Registro de los recaudos necesarios para la firma definitiva. En efecto, se demuestra de la testimonial ofrecida por la ciudadana BELKIS GUZMAN, así como de la referida conversación vía Whatsapp, que ciertamente el crédito solicitado por la compradora ANDREINA LOZADA ante el Banco Bicentenario, fue aprobado el día 2 de mayo de 2013, encontrándose aún vigente el contrato celebrado por las partes. Seguidamente, según la cronología de eventos, fueron tramitadas por el vendedor las solvencias del inmueble, según se reseñó con anterioridad, y posterior a ello, la ciudadana ANDREINA LOZADA consignó los recaudos correspondientes en fecha 20 de junio de 2013 ante la Oficina de Registro, conocido y aceptado dicho hecho por el vendedor. Con posterioridad a ello, según las testimoniales evacuadas en la presente causa, se observa que se fijó para el día 19 de junio de 2013, la firma definitiva del documento de compra venta, en las oficinas del BANAVIH, en cuya oportunidad no se pudo llevar a cabo, en virtud de que el documento no tenía el troquel del visto bueno del BANAVIH. Ante tal situación, aduce la parte vendedora que dicha omisión es imputable a los compradores, y en lo que a ello respecta, considera esta juzgadora pertinente destacar que el cumplimiento de dicha obligación no constituye un deber exclusivo de los compradores, ya que tratándose de una revisión y visto bueno del documento respecto de las entidades financieras DEL SUR Banco Universal y BANAVIH, atinentes a la liberación de la hipoteca, también podía ser gestionado por los vendedores. Y así se considera. Dentro de esta perspectiva, y ante la situación jurídica y de hecho planteada en la presente causa, resulta preciso señalar que lo relativo a la adquisición de viviendas se encuentra contemplado como un derecho especialmente protegido por el Estado y en ese sentido, para garantizar el derecho de las personas dentro de todo el territorio nacional, de tener una vivienda digna y hábitat dignos, y de acceder a políticas, planes y proyectos en materia de vivienda, se han creado una serie de cuerpos normativos que además de resguardar tales derechos, procura evitar la inclusión de cláusulas o el establecimiento de condiciones que constituyan un acto injusto o en detrimento del adquirente de vivienda. Así pues, el establecimiento de ciertas determinaciones o las conductas asumidas por las contratantes, sin que tome en cuenta el resto de las condiciones externas de la operación de crédito, constituyen un acto injusto contra los adquirentes de vivienda y contrario a los principios previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que deben prevalecer en todo momento en cualquier relación que conlleve a garantizar la seguridad social por parte del Estado y la vivienda principal como parte de ella. En conclusión, si bien el principio de la autonomía de la voluntad rige en los contratos, teniéndose como Ley lo estipulado por las partes, no es menos cierto, que dichas estipulaciones no pueden estar en contravención con el orden público, y en el caso concreto, con las políticas y planes del Estado dirigidos a resguardar y garantizar el derecho de las personas a la adquisición de una vivienda digna. Por lo tanto, visto que efectivamente la parte compradora dio cumplimiento a sus deberes intrínsecos relativos a la obtención del crédito hipotecario solicitado, y dado que su obligación principal según lo establecido en el contrato, era pagar el precio del saldo restante en la oportunidad de la firma definitiva del documento de compra venta, siendo que la misma no se produjo por causas no imputables a dicha parte, y por el otro lado, visto que los vendedores debían cumplir con gestionar la solvencia del inmueble, así como la liberación de toda carga o gravamen, adicionado a efectuar la venta en la forma convenida, observándose de actas que hasta la fecha continúa gravado por hipoteca el inmueble y que se niega a efectuar la venta, se deriva así, el incumplimiento del vendedor respecto de la negociación pactada por las partes. Así se determina. Consecuencialmente, esta Juzgadora considera que la parte actora aportó elementos suficientes para llegar a la convicción de que efectivamente se produjo el incumplimiento por parte del vendedor-demandado, y éste a su vez, no logró traer a juicio elementos probatorios suficientes que pudieran enervar la pretensión de la parte actora quien demostró la vigencia del contrato, el cumplimiento de sus obligaciones, y las causas no imputables por las que no se llevó a cabo la protocolización del documento en la fecha pautada, por lo cual resulta forzoso, declarar CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; en consecuencia, SE ORDENA a los vendedores ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS, a otorgar el documento de compra venta definitivo a los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA, y efectuar la tradición solvente y libre de todo gravamen del inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 1-B, ubicado en la primera planta del Edificio No. 7 del Conjunto Residencial Residencias Villa Harvard, situado en el sector denominado Ziruma en la calle 59, entre avenidas 15 (delicias) y 16 (La Guajira), en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, con un área aproximada de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON NOVENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (55,90mts2), cuyos linderos son Norte: Con la fachada Norte del Edificio; Sur: Con el apartamento 1-D; Este: Con la fachada Este del Edificio y Oeste: Con el pasillo de circulación y con la escalera del Edificio; propiedad que se desprende de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el asiento N° 23, protocolo primero, tomo 18°, de fecha 15 de mayo de 2006; todo ello, previa cancelación por la parte demandante del saldo restante del precio convenido, esto es la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 406.000,oo), que deberá ser acreditado durante el lapso de cumplimiento voluntario. De igual modo, esta Juzgadora considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” En consecuencia, se establece que en caso de que la parte perdidosa no dé cumplimiento voluntario a lo establecido en el presente dispositivo debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitido a la oficina de registro correspondiente a los efectos de su protocolización, todo lo cual, se establecerá en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Respecto de la pretensión de resolución de contrato incoada por el ciudadano LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA, se tienen como motivaciones todas las consideraciones plasmadas con anterioridad, adicionando a ello, que la aplicación de la cláusula penal invocada por el vendedor resulta improcedente en derecho, por cuanto, según se desprende del contrato suscrito por las partes, la función de la misma se encuentra supeditada a la responsabilidad por el incumplimiento de cualquiera de los contratantes, a las obligaciones asumidas mediante la referida contratación, estableciéndose que para los promitentes compradores su obligación era cancelar el precio en la forma convenida. Por lo tanto, visto que en el caso sub examine, no se produjo el incumplimiento de los compradores, ya que como se estableció con anterioridad, la firma del documento definitivo no se produjo en la oportunidad acordada por razones no imputables a ellos, y dado que se estableció que era en el acto definitivo de compraventa que sería cancelado el saldo deudor o remanente del precio, no antes ni después, concluye esta juzgadora que no se constata el incumplimiento alegado. Así se determina. En derivación, resulta forzoso para esta operadora de justicia declarar SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS en contra de los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA, propuesta inicialmente ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial y conocida posteriormente por este órgano jurisdiccional por efecto de acumulación de causas. Y así se decide. V DISPOSITIVO Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derecho plasmados anteriormente, DECLARA: PRIMERO: PROCEDENTE la impugnación a la estimación del valor de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta en su escrito de contestación por los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA, y en consecuencia, se tiene como estimación definitiva de dicha pretensión la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,oo) SEGUNDO:CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA en contra de los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS, todos identificados con anterioridad; en consecuencia, SE ORDENA a la parte perdidosa ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS, a otorgar el documento de compra venta definitivo a los compradores antes identificados, en la forma estipulada en la cláusula segunda del contrato celebrado en fecha 18 de diciembre de 2012, esto es solvente y libre de gravámenes, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 1-B, ubicado en la primera planta del Edificio No. 7 del Conjunto Residencial Residencias Villa Harvard, situado en el sector denominado Ziruma en la calle 59, entre avenidas 15 (delicias) y 16 (La Guajira), en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyas medidas y linderos fueron especificados en la parte motiva del presente fallo, propiedad que se desprende de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el asiento N° 23, protocolo primero, tomo 18°, de fecha 15 de mayo de 2006; todo ello, previa cancelación por la parte demandante del saldo restante del precio convenido, esto es la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 406.000,oo), que deberá ser acreditado durante el lapso de cumplimiento voluntario. De igual forma, se le hace saber a la parte perdidosa que en caso de no dar cumplimiento voluntario a lo establecido en el presente dispositivo debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitido a la oficina de registro correspondiente a los efectos de su protocolización. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS en contra de los ciudadanos ANDREINA LOZADA LÓPEZ y CESAR ENRIQUE COLINA, conocida por este órgano jurisdiccional por efecto de acumulación de causas, de conformidad con los términos explanados en la parte motiva de este fallo. Se condena en costas a los ciudadanos LUIS EDUARDO COQUIES PEÑA y TERESA CANDELARIA VILLALOBOS por haber resultado vencidos totalmente en ambas causas, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Expídase copia certificada del presente fallo por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación. LA JUEZA, Abg. ADRIANA MARCANO MONTERO. LA SECRETARIA Abg. ANNY CAROLINA DÍAZ En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.188.17. LA SECRETARIA Abg. ANNY CAROLINA DÍAZ AMM/bc