TSJ Regiones - Decisión

Sentencia N°: 392-2017

JUZGADO SUPERIOR ESTADAL SEGUNDO EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Maracaibo, 22 de junio de 2017
207° Y 158°

Expediente No. VE31-N-2013-000055
Asunto Antiguo: 14983

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PARTE DEMANDANTE: El ciudadano DAVID BARROSO CHIRINOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.701.262, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia; obrando en su propio nombre y en resguardo de sus intereses.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL CENTRO RAFAEL URDANETA S.A.

Sustanciada como ha sido la causa, pasa la Juzgadora a analizar el fondo de la controversia en los siguientes términos:

NARRATIVA:

En fecha, ocho (08) de octubre de dos mil trece (2.013), se recibió por ante el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el presente escrito contentivo de CONTENIDO PATRIMONIAL interpuesto por el ciudadano DAVID BARROSO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.701.262, obrando en su propio nombre y en resguardo de sus intereses. (F. 95), proveniente del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante Oficio No. 589-13 de fecha 26 de septiembre de 2013.
El 05 de noviembre de 2013, el Tribunal lo admite en cuanto ha lugar en derecho, y en la misma fecha se libraron las respectivas boletas. (F. 96-99).
El 20 de enero de 2014, la parte actora diligencio, solicitando la notificación de la parte demandada. (F. 100).
El 21 de enero de 2014, el Tribunal provee lo solicitado y ordena notificar a la parte demandada. (F. 101-103).
El 03 de febrero de 2014, la parte actora consigna juego de copias. (F. 104).
El 04 de febrero de 2014, se certificaron las copias consignadas. (F. 105).
El 18 de marzo de 2014, el alguacil del Tribunal expuso. (F. 106-107).
El 08 de abril de 2014, la parte actora diligencio. (F. 108).
El 11 de baril de 2014, se certificaron las copias. (F. 109).
El 12 de junio de 2014, el alguacil del Tribunal expuso. (F. 110-111).
El 26 de junio de 2014, la abogada sustituta de la ciudadana Procuradora General del Estado Zulia, presento diligencia. (F. 112).
El 26 de junio de 2014, el Tribunal ordena agregar a las actas lo consignado. (F. 113-117).
El 30 de junio de 2014, se fija día y hora para llevara a efectos la audiencia preliminar. (F. 118).
El 30 de junio de 2014, el Tribunal provee lo solicitado por la parte demandada en fecha 26 de junio de 2014. (F. 119-120).
El 07 de julio de 2014, la parte demandada diligencio. (F. 121).
El 09 de julio de 214, se certificaron las copias consignadas. (F. 122).
El 14 de julio de 2014, el Tribunal acuerda diferir la audiencia preliminar. (F. 123).
El 25 de julio de 2014, el alguacil del Tribunal expuso. (F. 124-125).
El 30 de julio de 2014, el Tribunal acuerda diferir la audiencia preliminar. (F. 126).
El 25 de septiembre de 2014, el Tribunal acuerda diferir la audiencia preliminar. (F. 127).
El 09 de octubre de 2014, la parte demandada diligencio. (F. 128).
El 15 de octubre de 2014, el Tribunal ordena diferir la audiencia preliminar. (F. 129).
El 11 de noviembre de 2014, el Tribunal fija día y hora para llevar a efecto la audiencia preliminar. (F. 130).
El 03 de diciembre de 2014, el Tribunal resuelve diferir la audiencia preliminar. (F. 131).
El 05 de febrero de 2015, el Tribunal ordena acumular a las actas el expediente antiguo signado con el No. 14.983. (F. 132-256).
El 19 de febrero de 2015, se celebro la audiencia preliminar en la presente causa. (F. 257-258).
El 04 de marzo de 2015, se recibió y se le dio entrada al escrito de contestación presentado por la parte actora. (F. 259-262).
El 04 de marzo de 2015, se recibió y se le dio entrada al escrito de contestación presentado por la parte demandad. (F. 263-292).
El 11 de marzo de 2015, se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora. (F. 293).
El 12 de marzo de 2015, se recibió escrito de contestación presentado por la parte demandada. (F. 293).
El 17 de marzo de 2015, se agrego el escrito de promoción de pruebas presentado por ambas partes. (F. 294-307).
El 24 de marzo de 2015, se acuerda cerrar la pieza principal y abrir una nueva. (F. 308).
El 24 de marzo de 2015, se abre la presente pieza y se identifica como pieza principal No. 2. (F. 01).
El 24 de marzo de 215, el Tribunal se pronuncia sobre las pruebas presentadas por la parte actora y por la parte demandada. (F. 02-11).
El 06 de abril de 2015, se recibió y se le dio entrada al memorandum, en relación al CD anexo relacionado con la causa. (F. 12-14).
El 15 de abril de 2015, la parte actora diligencio. (F. 15).
El 16 de abril de 2015, se desglosaron los folios del 286 al 289 y se agregaron en sustitución de copias certificadas. (F. 16).
El 20 de abril de 2015, la parte demandada solicita la prorroga del lapso probatorio. (F. 17).
El 22 de abril de 2015, el Tribunal ordena prorrogar el lapso de evacuación de pruebas. (F. 18).
El 22 de abril de 2015, el Tribunal difiere la evacuación del medio probatorio. (F. 18).
El 29 de abril de 2015, la parte demandada diligencio y consigna copia certificada del poder. (F. 19).
El 29 de abril de 2015, el Tribunal ordena agregar a las actas copia certificada del instrumento poder. (F. 19-23).
El 29 de abril de 2015, se llevo a efectos la inspección judicial ordenada. (F. 24-25).
El 04 de mayo de 2015, la ciudadana designada como práctica en la presente causa consigna fotografías obtenidas en la inspección judicial. (F. 26).
El 04 de mayo de 2015, el Tribunal ordena agregar a las actas lo consignado por la práctica designada. (F. 27-43).
El 04 de mayo de 2015, el alguacil del Tribunal expuso. (F. 44-52).
El 06 de mayo de 2015, se recibió oficio personalmente por la ciudadana Alida Parra, proveniente del Condominio de la Torre Porlamar del Conjunto Residencial Torres del Saladillo. (F. 53-59).
El 22 de mayo de 2015, el Tribunal ordena la apertura del cuaderno de medida. (F. 60).
El 02 de junio de 2015, se recibió resultas de comisión proveniente del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. (F. 61-108).
El 02 de junio de 2015, el Tribunal ordena notificar a las partes para la celebración de la audiencia conclusiva. (F. 109-110).
El 14 de agosto de 2015, el alguacil del Tribunal expuso. (F. 111-116).
El 09 de octubre de 2015, el Tribunal ordena diferir la celebración de la audiencia conclusiva. (F. 117).
El 01 de diciembre de 2015, se llevo a efectos la audiencia conclusiva, consignando la parte demandada escrito. (F. 118-126).
El 19 de diciembre de 2015, se recibió memorandum proveniente del enlace de la Dirección Administrativa Regional del Estado Zulia. (F. 127-129).
El 27 de julio de 2016, la abogada sustituta de la ciudadana Procuradora Del Estado Zulia, solicita a la Jueza del Tribunal abocarse al conocimiento de la causa. (F. 130).
El 09 de agosto de 2016, la jueza de este Tribunal se aboca al conocimiento de la causa y se dicta auto de inmediación. (F. 131-132).
El 17 de enero de 2017, la parte demandada solicita se libren las boletas de notificación a los efectos de la continuación de la causa. (F. 133).
El 18 de enero de 2017, el Tribunal ordena librar boletas de notificación. (F. 134-137).
El 04 de abril de 2017, la parte demandada se da por notificado. (F. 138-139).
El 05 de abril de 2017, el Tribunal se pronuncia con respecto a la diligencia de la parte demandada. (F. 140).
El 05 de abril de 2017, la parte demandada solicita al Tribunal no se le de ningún valor a la diligencia presentada en fecha 04 de abril de 2017. (F. 142).
El 06 de abril de 2017, se le da entrada y se agrega al expediente la diligencia anterior. (F. 143).
El 08 de mayo de 2017, la alguacil del Tribunal expuso. (F. 144-149).
El 17 de mayo de 2017, se aboca a la presente causa la Jueza Suplente Lissett Calzadilla. (F. 150).
El 17 de mayo de 2017, el Tribunal difiere la celebración de la audiencia de inmediación. (F. 151).
El 31 de mayo de 2017, se llevo a efectos la audiencia de inmediación en la presente causa, consignando la parte demandada escrito. (F. 152-160).

PIEZA DE MEDIDA

El 22 de mayo de 2015, se abre la presente pieza. (F. 01-10).
El 29 de octubre de 2015, el Tribunal declara Procedente la medida cautelar innominada solicitada. (F. 11-17).
El 02 de noviembre de 2015, la parte demandada diligencio. (F. 18).
El 05 de noviembre de 2015, el Tribunal ordena comisionar al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los efectos de que se traslade y constituya en el Conjunto Residencial Torres del Saladillo. (F. 19-22).
El 05 de noviembre de 2015, la parte demandada diligencio. (F. 23).
El 25 de noviembre de 2015, el alguacil del Tribunal expuso. (F. 24-27).
El 10 de diciembre de 2015, se recibió y se le dio entrada, resultas de comisión de ejecución cumplida. (F. 28-44).

PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDANTE:

Manifiesta el demandante en su escrito libelar, que en fecha 30 de septiembre de 2011 celebró un contrato de arrendamiento privado con la Sociedad Mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A (CRUSA), representada para entonces por la ciudadana Jasmine Liscano, en su carácter de Presidenta de la referida Sociedad Mercantil para el momento de dicha contratación, sobre dos (2) locales comerciales propiedad de la referida empresa ubicados en la planta baja de la Torre Porlamar del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, distinguidos con los números “LP4 y LP5”.

Alega el demandante, que la duración del presente contrato se estableció verbalmente y debía ser por tres (3) años, mas tres (3) años de prórroga, y el canon de arrendamiento se fijo en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), dicho canon se acordó que el arrendatario lo comenzaría a pagar una vez que le fuera otorgado el documento definitivo de arrendamiento por ante la Notaria Publica correspondiente.

Aduce el demandante, que la celebración del aludido contrato consta en documentos privados emanados de la Sociedad Mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A (CRUSA), mediante los cuales se le hace entrega en calidad de arrendatario de los referidos locales y se deja constancia expresa de las condiciones de los mismos en cuanto a su estructura, tales como paredes, techos, pisos, instalaciones sanitarias y otras, las cuales en su mayoría se ubicaron en malas y regulares condiciones de uso, razón por la cual la arrendadora le autorizo para hacer las remodelaciones a que hubiere lugar para poner en funcionamiento los locales y luego de ello proceder con el otorgamiento del contrato de arrendamiento autenticado, ofreciéndole para ello cancelarle la cantidad Dieciséis Mil Bolívares (Bs. 16.000,00) una vez hecha las mejoras pertinentes y previo levantamiento de Acta de Inspección que realizarían para constatar el cumplimiento de la obligación.

Continúa relatando el demandante, que comenzó de inmediato y estando en posesión legitima de los locales, a ejecutar las obras tendientes a mejorar las condiciones de los mismos, tal y cual quedó establecido en Acta de inspección de fecha 30 de septiembre de 2011, remodelaciones y reacondicionamiento que ejecuto a cabalidad y con recursos de su patrimonio personal, hasta que en fecha 20 de enero de 2012, le fue realizada la inspección de los trabajos por el realizados en calidad de arrendatario.

Expresa, que una vez obtenida la buena pro de parte de la arrendadora, comenzó la tramitación de todo lo concerniente a la constitución de la empresa que operaria en los mencionados locales, la cual hizo registrando una sociedad de comercio dedicada al ramo ferretero y lleva por nombre Distribuidora y Ferretería Dangela, C.A, solicitando créditos para la comercialización de los productos, pero es el caso, que ninguno de los mayoristas ferreteros esta dispuesto a hacer negocio jurídico sin la presentación de un contrato de arrendamiento autenticado sobre los locales, hecho este que había sido pactado entre las partes cuando se realizo la contratación privada de arrendamiento, y que cumplirían una vez que el cumpliera su obligación asumida de buena fe de reparar los inmuebles objeto del contrato privado de arrendamiento.

Manifiesta el demandante, que pese a su condición de arrendatario y encontrarse en plena posesión de los referidos inmuebles, no ha podido realizar en ellos los actos de comercio para los cuales fueron arrendados, ya que aunado a esto ha sido victima de perturbaciones en la posesión realizadas por la propia arrendadora a través de amenazas de despojarlo a la fuerza de los locales, rompiendo las rejas de seguridad y cambiando las cerraduras, situación esa que de concretarse estaría originando un daño peor al que ya ha experimentado.

Alega que aunado al incumplimiento por parte de la empresa arrendadora, la misma no ha cumplido con la obligación de resarcirle los gastos ocasionados por las refacciones hechas a los inmuebles, tal cual quedo establecido en acta de inspección de fecha 30 de septiembre de 2011, pese haber cumplido con su contraprestación, es decir con la ejecución de tales reparaciones invirtiendo dinero de su propio peculio, el cual rebaso la cantidad ofrecida por la arrendadora para tal concepto, ya que el costo de las reparaciones ascendió a la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00), exceso este que había sido convenido verbalmente con la arrendadora, deducir de las mensualidades pactadas pagar en razón del canon de arrendamiento que originalmente se estipulo, en la cantidad de Dos mil Bolívares, el cual comenzaría a pagar una vez otorgado en forma autentica el contrato de arrendamiento.

Concluye el demandante, que por los fundamentos de hecho y de derecho demanda a la sociedad mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., (CRUSA), por cumplimiento de contrato y cobro de bolívares, para que convenga a dar cabal cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en documento privado y otorgar de manera autentica según lo pactado en forma verbal el referido contrato, así como también cumpla con la obligación de pagarle la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), por concepto de gastos efectuados por la reparación de los locales comerciales antes descritos. En consecuencia, estima la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y TRES PUNTO TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS. (333,33 UT).

PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA:

Cumplidos los trámites de la citación, compareció el abogado en ejercicio ROBERTO VILLASMIL, antes identificado, actuando en su condición de abogado sustituto de la ciudadana Procuradora General del estado Zulia, y contestó la demanda en los siguientes términos:

Expresa como Punto Previo la demandada, la solicitud de declaratoria de nulidad del contrato de arrendamiento invocado por el ciudadano DAVID BARROSO CHIRINOS y por el CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., (CRUSA), por contrariar el mismo normas de orden público.

Manifiesta el demandante, que en principio se debe tomar en cuenta que la administración pública para celebrar los contratos administrativos debe dar cumplimiento a un conjunto de instrucciones contenidas en normas de control interno, así como tramites para que se concretice la voluntad del ente público, en este caso el CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., dado que la obligación no fue legalmente contraída pues el propio ciudadano DAVID BARROSO CHIRINOS, afirmó en el libelo de demanda contenido en el expediente Nº 14.983 e igualmente en la audiencia preliminar no haber suscrito documento autenticado de arrendamiento.
Alega, que el demandante afirma haber celebrado un contrato de arrendamiento privado con la presidenta ex tempore del CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., ciudadana Jasmine Liscano, para el arrendamiento de los mismos, sin embargo no presentó en ningún momento la documentación suscrita por la referida ciudadana.

Arguye el demandado, que el personal del CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., funcionarios que a pesar de tener capacidad para realizar inspecciones no tienen competencia para comprometer en arrendamiento los bienes del CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., ni tienen facultad para dar en arrendamientos inmuebles del mismo, sin cumplir formalidades previas, indispensables para la validez del contrato de arrendamiento que pudo haber existido.

Expresa el demandado, que si bien es cierto que la presidenta o presidente del CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., otorga los contrato de arrendamiento, no es menos cierto que esta facultad es limitada, ya que debe ser aprobada su autorización por la junta directiva del organismo, cuando el acto exceda de la simple administración como es en el presente caso, sin lo cual no se podría delegar en el arrendatario una obligación que era propia del arrendador, como era la de reparar los locales comerciales antes de darlos en arrendamiento.

Continúa con su contestación la demandada, que esta en presencia de un contrato de tipo administrativo por ser una de las partes un organismo del Estado, por lo que deben efectuarse actividades previas y de obligatorio cumplimiento en la Administración Publica para entregar un bien en calidad de arrendamiento, por lo que es bueno recordar, que en el capital accionario del CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., tiene participación decisiva el estado Zulia, motivo por el cual la sociedad esta obligada a cumplir normas de control interno para la adquisición de bienes y/o servicios, así como para entregar bienes del organismo en calidad de arrendamiento, pues es obligación del responsable la custodia del bien, velar por el mantenimiento y conservación del mismo.

Manifiesta, que en este caso es evidente el incumplimiento de los requisitos esenciales para la validez de la obligación, como lo era la necesaria autorización de la Junta Directiva a la Presidenta Ex Tempore del CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., para arrendar y autorizarla a convenir con el arrendatario a realizar reparaciones que en principio correspondían al arrendador, siendo que al omitirse esa formalidad mal se puede considerar que estaba autorizada para celebrar un contrato de arrendamiento en las condiciones que lo plantea DAVID BARROSO, pues en este caso, el funcionario responsable de la administración y custodia de los locales arrendados se encontraba igualmente impedido de materializarlo atendiendo a la limitación supra transcrita, so pena de incurrir en las responsabilidades administrativas a que hubiere lugar.

Alega la demandada, que el contrato que invoca el ciudadano DAVID BARROSO con el CENTRO RAFAEL URDANETA S.A. (CRUSA), carece de toda validez, esta viciado de nulidad absoluta por lo que lo convenido por las partes infringe normas de orden público, en tal sentido se debe reputar como si nunca hubiese existido, carece de efecto jurídico alguno.

Arguye la demandada, que las consideraciones anteriormente indicadas se formulan en base a la nulidad absoluta que reviste la convención invocada por el abogado DAVID BARROSO, y CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., debiéndose ordenarse como consecuencia de ello la devolución inmediata de los locales comerciales al propietario, ya que en la actualidad se siguen incrementando la deuda por concepto de condominio de los mismos, siendo esto perdidas que afectan el patrimonio público de la institución.

Expresa, que es falso lo alegado por DAVID BARROSO, que el tiempo convenido para la vigencia del contrato de arrendamiento de los locales comerciales fue de tres (3) años con tres (3) años de prorroga, alegando que lo cierto es que el lapso de duración del contrato no fue establecido por las partes, debiéndose entender en consecuencia por un lapso de tiempo indeterminado.

Continua relatando la demandada, que es falso lo alegado por el demandante, que el canon de arrendamiento de los locales comerciales, se fijo en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por el contrario el canon de arrendamiento que debía devengar cada local fue la cantidad de tres mil bolívares mensuales (Bs. 3.000,00), pagaderos los últimos días de cada mes, adeudando hasta el 20 de noviembre de 2012, la cantidad de cuarenta y dos mil trescientos sesenta y seis bolívares (Bs. 42.366,00) por cada local.

Igualmente expresa, que es falso lo alegado por el demandante, que el canon de arrendamiento se convino en pagar una vez fuera otorgado el documento definitivo de arrendamiento por ante la Notaria Pública correspondiente, pues el mismo se hace exigible desde que comenzó a disfrutar de los locales entregados en arrendamiento, sin estar sujeto el pago del canon de arrendamiento al otorgamiento del respectivo documento.

Manifiesta, que es falso que el demandante recibió los locales comerciales identificados, en malas y regulares condiciones de uso respecto a la estructura tales como paredes, techos, pisos, instalaciones sanitarias y otros. Asimismo, manifiesta que es falso que fue autorizado por el CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., para hacer las remodelaciones a que hubiere lugar para poner en funcionamiento los locales y luego de ello proceder con el otorgamiento del contrato de arrendamiento autenticado; asimismo, alega que la persona que manifiesta la promesa en el documento consignado por DAVID BARROSO, no tiene la competencia para comprometer financieramente a la compañía demandada.

Alega el demandado, que es falso que DAVID BARROSO, haya sido victima de perturbaciones realizadas por el CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., respecto a la posesión de los locales, tampoco se le ha amenazado con despojarlo por la fuerza de los locales arrendados.
Aduce, que es falso que el CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., convino con DAVID BARROSO en reconocer mejoras deduciéndolas de las mensualidades pactadas por arrendamiento, pagar en razón del canon de arrendamiento, pues este tipo de tramites para reparaciones de inmuebles debe ser autorizado en el CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., previo el cumplimiento de las normas recontrol interno de la institución, para que el compromiso financiero sea legal, motivo por el cual el arrendatario no podía asumir obligaciones que no habían sido autorizadas su realización por el CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., siendo falso que las reparaciones efectuadas a los locales comerciales alcanzaron la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00), desconociéndose e impugnando cualquier factura o documento presentada por DAVID BARROSO al respecto.

Manifiesta que de las pruebas documentales marcadas con la letra A, B, C consignada por DAVID BARROSO, si bien son documentos con el logotipo del CENTRO RAFAEL URDANETA S.A. (CRUSA) suscritos supuestamente por el propio actor y por la Licenciada Alinda Ríos, Jairo Finol y Lissett Rodríguez, se impugnan por cuanto los mismos no tienen fuerza probatoria para acreditar autorización de realizar reparaciones a los locales comerciales, pues dichos funcionarios no tienen competencia para comprometer el patrimonio del (CRUSA).

Expresa el demandado, que rechaza la estimación de la demanda formulada por el actor en la cantidad de Treinta Mil Unidades Tributarias (30.000,00 U.T), por concepto de supuestos gastos efectuados por la reparación de los locales comerciales señalados en el libelo, por no proceder en derecho a la demanda.

Concluye la demandada, que insiste en los aspectos de orden público que afectan de nulidad absoluta y en consecuencia la validez del contrato de arrendamiento invocado por el demandante, que hacen nulo el contrato de arrendamiento pero en el supuesto negado que el Tribunal considere valido el contrato de arrendamiento pide se tomen en cuenta los argumentos expuestos en el libelo de demanda por desalojo interpuesto por el CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., contra DAVID BARROSO, los cuales pide se den por reproducidos en este escrito, pues el demandante ha permanecido en los locales desde el día 30 de septiembre de 2011, y no ha dado cumplimiento al principal deber de un arrendatario para con el arrendador, como es, el pago de los cánones de arrendamiento, adeudadas desde el inicio del contrato hasta la fecha de presentación de la demanda intentada por el CENTRO RAFAEL URDANETA S.A. (CRUSA), contenida en el expediente No. 15406.

Por lo antes expuesto, solicita sea declarada sin lugar la demanda interpuesta por DAVID BARROSO CHIRINOS contra CENTRO RAFAEL URDANETA S.A. (CRUSA) y en consecuencia se ordene la entrega perentoria de los locales comerciales al referido CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., (CRUSA).

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Conjuntamente con su libelo, el demandante consignó los siguientes documentos probatorios:

 Pruebas aportadas por el demandante:

1. Promueve y Ratifica los documentos privados emanados de la parte demandada Sociedad Mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A., constituidos por dos (2) actas, una de inspección sobre los locales objeto de la presente demanda y otra acta de entrega sobre los mismos locales.

 Pruebas aportadas por el demandado:

2. Invoca el merito favorable que se desprende de las actas procesales
3. Copia Certificada de los Estatutos Sociales del CENTRO RAFAEL URDANETA S.A. (CRUSA).
4. Fotografías a blanco y negro del estado de los locales comerciales.
5. Copia fotostática de la insolvencia en el pago de las cuotas de condominio por el demandante.

Con fundamento en el principio de adquisición de la prueba es menester analizar los instrumentos documentales traídos a las actas y en ese sentido se observa:

Vistas las anteriores promociones de pruebas, el Tribunal observa que el mérito favorable no constituye un instrumento probatorio en sí mismo, sino un principio de valoración que debe ser aplicado por el Juez al momento de resolver la causa y analizar las actas que conforman el expediente, en virtud de lo cual se desecha la promoción efectuada en los particulares 2). Así se decide.

Visto los anteriores documentos el Tribunal observa que son copias fotostáticas que no fueron impugnadas por las partes en razón de lo cual se tienen como fidedignas de sus originales y son valorados como prueba de los hechos en ellas contenidos, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido estima el Tribunal que pueden ser considerados como documentos administrativos, el cual conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, es considerado como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario y en consecuencia, éste Tribunal los admite como pruebas y les reconoce el valor probatorio y la eficacia jurídica prevista en el artículo 1.363 del Código Civil venezolano, según el criterio establecido en la sentencia Nº 384 de fecha 16 de febrero de 2.006 dictada por la Sala Político Administrativa (caso: Walter Humberto Felce Salcedo contra Ministerio de la Defensa). Así se decide.

Estando la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previa las siguientes consideraciones:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Observa este Órgano Jurisdiccional que la pretensión objeto de la presente demanda se circunscribe a la solicitud del demandante para que la sociedad mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA S.A., convenga en dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en documento privado, así como también cumpla con la obligación de pagarle la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), por concepto de gastos efectuados por la reparación de los locales comerciales arrendados.

Asimismo, el demandado solicita a este Tribunal declare sin lugar la demanda interpuesta por DAVID BARROSO, por cuanto la administración pública para celebrar contratos administrativos debe dar cumplimiento a un conjunto de instrucciones contenidas en normas de control interno.

Ahora bien, como primer punto se precisa que, no es un hecho controvertido en el presente caso la existencia del contrato verbal que hubo entre las parte, ya que el demandante en su escrito libelar plantea que no hubo ningún contrato de arrendamiento autenticado sobre los locales comerciales, observando esta Juzgadora que ambas partes concurrieron a la formación del referido contrato manifestando libremente su voluntad.

En este punto, corresponde precisar si en efecto se produjo el incumplimiento alegado por la parte actora o, por el contrario, la existencia de alguna causal que exima a la demandada de tal responsabilidad. En este sentido se observa, que cursan en el expediente lo siguiente:

Ahora bien, es de hacer notar que se desprende igualmente de las actas, que la parte demandante alega haber celebrado un contrato de arrendamiento privado con la presidenta ex tempore del Centro Rafael Urdaneta, S.A. (CRUSA), ciudadana Jasmine Liscano, verificándose que la parte demandante no presento en ningún momento la documentación suscrita por la referida ciudadana, alegando la demandada que si bien es cierto que la presidenta o presidente del Centro Rafael Urdaneta, S.A., otorga los contratos de arrendamiento, no es menos cierto que dicha facultad esta limitada, ya que debe ser aprobada su autorización por la Junta Directiva del Organismo, tal y como se evidencia en la copia certificada de los estatutos sociales del Centro Rafael Urdaneta, S.A., que riela en los folios 274 al 285 de las actas procesales; por lo que es forzoso declarar procedente la pretensión de la demandada en cuanto a la facultad de la presidenta. Así se decide.

En cuanto a lo alegado por la parte demandante, que en el contrato que celebraron verbalmente se estableció que el canon de arrendamiento seria por la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00); a su vez, la parte demandada alega que por el contrario el canon de arrendamiento que debía devengar cada local fue la cantidad de Tres Mil Cien Bolívares (Bs. 3.100,00). Ahora bien, Las partes tienen la facultad de convenir sobre el canon de arrendamiento, en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de febrero de 2009, sentencia 55, expediente 07-1731.

Ahora bien, es necesario traer a colación el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En relación a lo anterior esta Juzgadora observa, que los cánones de arrendamiento de la arrendataria no se realizaron en tiempo hábil como fue convenido por las partes, tal y como se verifica en los folios 290 y 291, en base a la información emitida por el Condominio Torre Porlamar, Conjunto Residencial Torres del Saladillo, lo cual hace constatar a esta Juzgadora, que el ciudadano DAVID BARROSO, ha incurrido en insolvencia con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento de los locales comerciales, a todas luces estamos en presencia de un incumplimiento por parte del arrendatario. Así se decide.

Con fundamento en los argumentos de hecho y de derecho anteriormente analizados, esta Juzgadora, debe forzosamente concluir que la parte demandante no logró justificar por motivo alguno el abandono de sus obligaciones o responsabilidades con el demandado, en consecuencia se declara SIN LUGAR el Cumplimiento de Contrato solicitado por la lapote demandante. Así se decide.

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR ESTADAL SEGUNDO EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por el ciudadano DAVID BARROSO CHIRINOS en contra de la Sociedad Mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A (CRUSA), y en consecuencia:

PRIMERO: Se niega la pretensión del ciudadano DAVID BARROSO CHIRINOS para que convenga en dar cabal cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A (CRUSA).

SEGUNDO: Se niega la pretensión del ciudadano DAVID BARROSO CHIRINOS, en relación a que se cumpla con la obligación de pagarle la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), por concepto de gastos efectuados por la reparación de los locales comerciales.

TERCERO: Se ordena levantar la MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA, decretada en fecha 29 de octubre de 2015, por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por cuanto la medida es accesoria del procedimiento principal el cual se da por concluido en este acto.

CUARTO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión y por gozar el ente querellado del privilegio procesal de conformidad con lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, 102 de la Ley del Estatuto de la Función Pública y 97 de la Ley Orgánica de la Administración Pública.

PUBLÍQUESE y REGISTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR ESTADAL SEGUNDO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2.017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. HELEN NAVA.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. ANNY VIRGINIA HERNÁNDEZ.

En la misma fecha y siendo las dos post meridiem (2:00 p.m.) se publicó el anterior fallo y quedó registrado con el Nº 392-17 en el Libro de Sentencias Definitivas llevado por el Tribunal.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. ANNY VIRGINIA HERNÁNDEZ.

Exp. Nº VE31-N-2013-000055
HN/VL