TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 2894-2016
MOTIVO: DESALOJO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

Se recibe la presente causa del Órgano Distribuidor el 16 de febrero del 2016; admitida por este Tribunal el 24 de febrero del 2016, interpuesto por los ciudadanos SANDRA TERESA GONZALEZ AYALA, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cedula de identidad Nº V-7.973.448, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 239.322, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en este acto nombre propio y en representación del ciudadano VICTOR RAUL SALON JULIAO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.817.407, y de este mismo domicilio, representado judicialmente por la abogada en ejercicio KAROLAIN TERESA SALON GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cedula de identidad Nº V-20.778.665, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 189.920, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano ANGEL EMIRO JOSÉ REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.001.516, debidamente representado por el abogado en ejercicio ALEJANDRO GONZALEZ RIVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.629.196 inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.196, relativo al juicio de DESALOJO de un local comercial. Alega el actor que mantuvo un relación arrendaticia a
tiempo fijado en el arrendamiento, desde el 15 de Enero de 2014, el cual fue firmado por la parte demandada, mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el 75, tomo 02, de los libros llevados por esa notaria.
Así mismo, alega la parte actora que dicho contrato de arrendamiento en su cláusula segunda dice que la duración de este contrato será por SEIS (06) meses, a partir de la presente firma, prorrogable por un tiempo igual, siempre y cuando alguna de las partes manifieste su deseo de no prorrogar dicho contrato, mediante comunicación escrita con 30 días de anticipación.
Alego el actor que desde el mes de Diciembre del 2014, antes del vencimiento del referido contrato y dado cumplimiento a la cláusula segunda del mismo, realizo conversaciones por vía telefónicas Móvil y de mensajería de texto, con el arrendatario, a fin de hacer conocimiento su intención de renovar el contrato de arrendamiento y que a partir de ese momento el gozaría de la prorroga legal que de acuerdo con el articulo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de locales comerciales. Así mismo, alego que se evidencia en copias simples de las relaciones de llamadas y mensajería realizadas al teléfono de ANGEL FERRER identificado en actas.
La promovente alega, que a fin de materializar dicha intención de no renovar el contrato de arrendamiento, mediante notificación escrita como lo establece la cláusula segunda, procedió a realizarla lo cual le fue imposible por cuanto el ciudadano ANGEL FERRER, nunca mas presento en el local, ni dio respuesta a través de algún representante para hacerle entrega de dicha carta.
El actor fundamenta su petitorio en los artículos 40 y 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de locales comerciales, en los artículos 1600 y 1601 ejusdem del Código Civil, como los artículos 1264, 1159,1271, 1354, 1592 y 1616 del Código Civil.
El demandante solicitó al tribunal que la parte demandada, convenga a entregarle pacíficamente, sin plazo alguno, totalmente desocupado libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, o que sea obligado por el tribunal, así mismo pidió al tribunal imponerle a la parte demandada la indemnización diaria del arrendamiento, mas una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho monto.
Por otro lado la parte demandada representado por el abogado ALEJANDRO GONZALEZ RIVERA, venezolano mayor de edad, Abogada en ejercicio, inscrito en el inprebogado bajo el No. 29.196, dio contestación a la demanda alegando la INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES como defensa de fondo en base a los mismos elementos y argumentos expuestos en la contestación de la demanda. A su vez la parte demandada alego como único hecho cierto de los narrados en el libelo de demanda el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, así como los datos de identificación.
El demandado negó, rechazó y contradijo todo y cada uno de los hechos, alegatos y puntos narrados y/o contenidos en el libelo de la demanda, así como el derecho invocado por ser falsos e improcedentes.
Negó, rechazo y contradijo particularmente los alegatos contenidos en el libelo de la demanda como son: Que el ciudadano ANGEL FERRER haya realizado conversaciones por vías telefónicas y mensajería de texto con el demandante, a fin de no renovar el susodicho contrato de arrendamiento, también alego el demandado que es falso que a partir de ese momento comenzaría a gozar de ninguna prorroga legal ni que manifestó con nada de lo narrado en su libelo presentado.
Alego el demandado que la demanda presentada adolece de una serie de vicios y contradicciones que la hacen improcedentes, así mismo, afirmó que el contrato suscrito es un contrato de arrendamiento a tiempo fijado, vale decir a tiempo determinado de seis meses, prorrogable por un tiempo igual, siempre y cuando alguna de las partes manifieste su deseo de no prorrogar dicho contrato, mediante comunicación escrita con 30 días de anticipación, así mismo alego que según la real y expresa intención de las partes plasmada en el contrato, este es susceptible de prorrogable por el mismo periodo de seis meses, siempre y cuando alguna de las partes manifieste su deseo de no prorrogar dicho contrato.
Alega el demandado que ni en la referida cláusula segunda ni en ninguna parte del contrato de arrendamiento suscrito, puede apreciarse con exactitud cuando es que alguna de las partes debe manifestar su deseo de no prorrogar dicho contrato, indico que no se sabe con certeza cuando debe comunicarse por escrito a la otra parte de no prorrogar el contrato.
El demandado negó rechazo y contradijo que a partir de que se realizo la notificación judicial el día 14 de mayo de 2015 , haya comenzó a disfrutar la prorroga legal prevista en el articulo 26 de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de locales comerciales, en virtud de que la referida prorroga legal es un beneficio irrenunciable obligatorio para el arrendador y optativo para el arrendatario, pero solo aplicable para los contrato de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial por tiempo determinado y con plazos de seis meses o mas, pero nunca aplicable para los contados por tiempo indeterminado.
Alega la parte demandada que en el caso de marras opero la tacita reconducción del Arrendamiento, el contrato debe juzgarse como a tiempo indeterminado y por ende no tendría fecha de vencimiento fijo y por lo tanto no es aplicable la prorroga legal prevista en el articulo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso de Local Comercial. Así mismo alego que a este tipo de contratos le son aplicables las causales de desalojo del articulo 40 de la referida ley.
El demandado alego que resulta improcedente la causal invocada por el actor en su libelo de demanda, en virtud de que el contrato suscrito aun no ha vencido por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, resultando improcedente también la reclamación efectuada por el actor conforme a lo previsto en el articulo 22 Numeral 3° de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de local comercial, la cual rechazaron, negaron y contradijeron, habida cuenta que dicha indemnización al igual que la prorroga legal prevista en el articulo 26 solo es aplicable para los casos de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial por tiempo determinado.
Asi mismo el demandado nego, rechazo y contradijo a ver incurrido en la causal de desalojo previsto en el literal i del articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de locales comerciales, debido a que el actor no indico cuales fueron las obligaciones legales, contractuales o referidas en el documento de condominio.
La parte demandada impugnó todas las copias fotostáticas simples consignadas con la demanda, intituladas como pruebas documentales y a su vez impugnaron en su totalidad los documentos privados emanados de terceros.
El demandado solicito al tribunal se declare improcedente la demanda por inepta acumulación, y que sea declarada sin lugar en todos sus términos con la correspondiente condenatoria en costas.

En la etapa probatoria las partes lo hicieron de la siguiente forma:

PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1) Invoco el merito que se desprende de las actas procesales a su favor. Este principio según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenece al proceso independientemente de su promovente.
2) Promovió Prueba de Informe a la Telefonía MOVISTAR. Con relación a esta probanza observa esta jurisdicente que la parte actora renuncio a la misma, por lo cual no hace ningún valor probatorio.
3) Promovió la prueba testimonial jurada de los ciudadanos GELVIS RAFAEL MORALES VILCHEZ, RODNY ENRIQUE FERNANDEZ CEDEÑO, JOSE FRANCISCO ROO FUENMAYOR, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nª V-5.062.626, V-13.004.896 Y V-3.649.922 respectivamente. Con relación a esta probanza, observa estas Jurisdicente que las deposiciones rendidas por los testigos ciudadanos GELVIS RAFAEL MORALES VILCHEZ y JOSE FRANCISCO ROO FUENMAYOR, antes identificados, fueron referenciales, en consecuencia se desechan los mismos, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Con respecto a la testimonial jurada del ciudadano RODNY ENRIQUE FERNANDEZ CEDEÑO, antes identificado, el mismo no compareció a la presente Audiencia Oral, en tal sentido se declara desierto el acto. Así se decide.
4) Promovió Original del documento de propiedad del inmueble, conformado por un local comercial, distinguido con el N° 19F-98, situado en la calle 101, Sector Sabaneta, en la jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, (antes esmeralda), registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha del 14 de julio del 2003, anotado bajo el numero 50, Protocolo 1,Tomo 2, el cual corre inserto en folios numero 50, del presente expediente. En relación a esta prueba al no haber sido impugnado en forma alguna adquiere todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.
5) Promovió Original del documento de mejora del referido inmueble registrado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 29 de junio 2015, anotado bajo el numero 41, folios 256, tomo 20, protocolo de transcripción del presente año, el cual corre inserto en los folios numero 19 hasta el folio numero 24 del presente expediente. En relación a esta prueba al no haber sido impugnado en forma alguna adquiere todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.
6) Promovió Original del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano demandado ANGEL EMIRO FERRER REYES, del inmueble antes descrito (Local Comercial), debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo 75, tomo 2, de fecha 15 de enero 2014, el cual corre inserto en los folios numero 26 hasta el folio numero 29 del presente expediente. En relación a esta prueba al no haber sido impugnado en forma alguna adquiere todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.
7) Promovió Copia Simples de las llamadas efectuadas de los acuerdos pautados por vía telefónica en los meses noviembre y diciembre año 2014. Con relación a esta probanza el Tribunal desecha la misma, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
8) Promovió original de la notificación de la prorroga legal al ciudadano demandado ANGEL EMIRO FERRER REYES, por ante el JUZGADO DUODECIMO DEL MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, solicitud signada con el numero 112-15, el cual corre inserto en los folios números 71 y 72, folio 109 y desde los folios 110,111,112,113 hasta el folio 114 del presente expediente. Con relación a esta probanza fue practicada por un Tribunal se le da todo valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
9) Promovió original de la Inspección Judicial del inmueble arrendado realizado por ante el Tribunal NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, signada dicha solicitud con el numero 142-15, el cual corre inserto en los folios numero 119 hasta el folio numero 143, del presente expediente. Con relación a esta probanza fue practicada por un Tribunal se le da todo valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
10) Promovió original del documento de acuerdo y notificación extrajudicial realizado, por ante la INTENDENCIA DE SEGURIDAD DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, Signado bajo el numero de expediente 133, el cual corre inserto en los folios numero 43 hasta el folio numero 70, del presente expediente. En relación a esta prueba al no haber sido impugnado en forma alguna adquiere todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO

Ahora bien, considera necesario esta Jurisdicente resolver como punto previo lo alegado por el apoderado judicial de la parte demandada, con relación a la INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES como defensa de fondo en base a los mismos elementos y argumentos expuestos en la contestación de la demanda. Esta Jurisdicente observa que cuando se planteo la demanda fue fundamentada la misma, en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales “G, I”; como causales de Desalojo, en la cual dicho literal G se encuentra relacionado con el vencimiento del contrato y de que exista o no el acuerdo de prorroga, es decir, que esta causal es taxativa de la acción de Desalojo, por tal motivo se declara improcedente el pedimento solicitado por la parte demandada con relación a la INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tenga la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso;

Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa y precisando lo anterior, procede esta juzgadora a pronunciarse en relación al fondo de la controversia:

Ahora bien, esta jurisdicente procede a verificar el hecho controvertido en este juicio, la actora fundamenta su acción en los artículos 40 literal G, I de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que trata de las causales de Desalojo, los cuales se trae a colación:

“Artículo 40: Son causales de desalojo:
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”

Observa esta Jurisdicente, que valorado como han sido el contrato de arrendamiento, ha quedado demostrada la relación arrendaticia suscrito entre los ciudadanos VICTOR RAUL SALON JULIAO y el ciudadano ANGEL EMIRO FERRER REYES, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo 75, tomo 2, de fecha 15 de enero 2014, asimismo, observa esta Jurisdicente en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento ya indicado anteriormente, se establece “que el tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la firma del presente documento, prorrogable por igual tiempo siempre y cuando alguna de las partes manifieste su deseo de no prorrogar dicho contrato, mediante comunicación por escrito con treinta días de anticipación”.
Esta Jurisdicente constata que el tiempo de duración del contrato fue determinado, y que para no prorrogarse automáticamente algunas de las partes debía de manifestarlo mediante comunicación por escrito con treinta días de anticipación, es decir, que la naturaleza jurídica de dicho contrato es a tiempo determinado, aunado al hecho de que en fecha catorce (14) de Mayo del 2015, el arrendador notificó judicialmente al arrendatario en la persona de su apoderado judicial de no prorrogar dicho contrato de arrendamiento, y haciendo entrega del local arrendado una vez vencido el lapso de prorroga legal establecido en la Ley. Valorada como ha sido dicha notificación judicial, la cual se practicó el 14 de Mayo de 2015, es decir, en el tercer periodo de duración de dicho contrato, y con mas de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento de ese periodo, que debió ser el 15 de Julio del 2015, se observa que dicha notificación fue practicada oportunamente y en el tiempo legal convenido. Así se decide.
Asimismo en el articulo 26 de la referida Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, establece que al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, la duración de la relación arrendaticia hasta un año la prorroga es de seis (6) meses, en el presente caso, en la mencionada cláusula Segunda de referido contrato de arrendamiento, se estableció que la duración de dicho contrato es de seis meses a partir de la firma de este documento, es decir, que en la presente relación arrendaticia el arrendatario ya ha disfrutado de su prorroga legal, por cuanto fue notificado oportunamente como lo establece el contrato y vencido el mismo. Así se decide.
Con relación a lo solicitado por la parte actora referente al pago de la indemnización diaria del arrendamiento, más una cantidad del 50%, este Tribunal desecha tal pedimento, por cuanto ha debido ser discriminada por la parte actora en su libelo de demanda. Así se decide.
Con respecto a la Indexación solicitada por la parte actora en la presente Audiencia Oral, se niega la misma por cuanto no fue solicitada en la oportunidad legal correspondiente, es decir, en el escrito libelar. Así se decide.

DISPOSITIVO DEL FALLO
Con mérito en los argumentos precedentes este TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley declara:
CON LUGAR: la demanda incoada por la ciudadana SANDRA TERESA GONZALEZ AYALA, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cedula de identidad Nº V-7.973.448, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 239.322, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en este acto nombre propio y en representación del ciudadano VICTOR RAUL SALON JULIAO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.817.407, y de este mismo domicilio, representado judicialmente por la abogada en ejercicio KAROLAIN TERESA SALON GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cedula de identidad Nº V-20.778.665, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 189.920, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano ANGEL EMIRO JOSÉ REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.001.516, debidamente representado por el abogado en ejercicio ALEJANDRO GONZALEZ RIVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.629.196 inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.196, relativo al juicio de DESALOJO de un local comercial, distinguido con el Nº 19F-98, situado en la calle 101, Sector Sabaneta, Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del local antes identificado, libre de personas y bienes.

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en el presente juicio.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En Maracaibo a los 30 días del mes de Junio del 2017. Años. 205º de la Independencia y 156º.de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha siendo las 11:30 a.m. de la tarde se registró y publicó el presente fallo.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA