TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Visto el escrito de fecha 24 de febrero de 2017, presentado por la ciudadana MARIA ELENA FERNANDEZ SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, abogada, titular de la cédula de identidad Nº 5.802.708 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 178.971, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por los abogados en ejercicio MANUEL GOVEA LEININGER y JUAN RUBEN GOVEA GUEDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad números 1.636.873 y 7.807.148, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.267 y 40.729 respectivamente, de este domicilio, actuando la prenombrada ciudadana en su condición de ex cónyuge del ciudadano JORGE ALBERTO MACHADO MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.278.604, de este domicilio, argumentó:

“…..Respetado juez, es evidente que el pretendido desalojo del inmueble que le sirve de sede social y centro principal de sus negocios e intereses de la Sociedad Mercantil “DOBLE CENA, C.A.”, como lo es el inmueble identificado en el particular TERCERO del Contrato de Transacción, cuya NULIDAD ABSOLUTA peticiono en este escrito, de la siguiente manera: ´…inmueble anteriormente descrito situado en la calle 73 con avenida 14A, distinguido con el No. 14A-06, actualmente en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia…’, carácter de sede social que se encuentra reconocido en la parte in fine del particular PRIMERO del contrato de transacción al expresar ‘…y sirve de sede a la empresa arrendataria..’, origina profundas dificultades en la actividad económica desarrollada por JORGE ALBERTO MACHADO MENDEZ, lo que va en desmedro de las obligaciones que tiene contraídas para conmigo y para con sus hijos antes nombrados, poniendo en inminente peligro el cumplimento de las mismas. Es por los hechos y argumentos antes expuestos, con fundamento en el criterio expuesto por los maestros AMBROSIO COLIN y H. CAPINTAT, Ob. Cit., Pág. 193, de que:
“1. Toda persona que tiene interés en prevalerse contra una nulidad de este género puede invocarla ante los Tribunales de justicia, ya bajo la forma de acción, ya bajo la forma de acción, ya bajo la forma de excepción. Así se trata de un contrato, los dos contratantes y los terceros pueden invocar la nulidad…” (El destacado subrayado es mió)
E invocando la tutela jurídica consagrada en el Articulo 7 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que transcribo a continuación:
“ARTICULO 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. (El destacado es mió)
Norma que se encontraba vigente para el momento de la celebración de la NULA transacción a que se refiere este escrito.
Y la establecida en el Articulo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual expresa:
“ARTICULO 3: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, de acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas” (el destacado es mió)
Decreto Ley actualmente en vigencia.
Es que me OPONGO a que se ejecute la transacción a que se contrae este escrito, porque en la misma se ha pretendido quebrantar derechos establecidos en la Ley en beneficio o protección de los arrendatarios, los cuales “son de carácter irrenunciables”, y por lo tanto se encuentra inficionado de NULIDAD ABSOLUTA.
Entre los quebrantamientos que hemos señalado, resalta el referente al cambio de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento por tiempo indeterminadado, que rige las relaciones arrendaticias entre la Sociedad Mercantil DOBLE CENA, C.A., como Arrendataria, y la Sociedad Mercantil R.G. BIENES, COMPAÑÍA ANONIMA, como Arrendadora, en un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, la cual se origino según se enuncia en el texto de la transacción cuya NULIDAD peticiono, en el contrato contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, el 27 de Enero de 1.998, bajo el No. 66, Tomo 13▫, de los Libros de Autenticaciones respectivos, que por su antigüedad, haber concluido su lapso normal de vigencia el día 26 de Enero de 2.001, tal como lo expresa la transacción, y por no haber sido nunca objeto de ningún DESAHUCIO la Sociedad Mercantil DOBLE CENA, C.A., que hubiese sido practicado por algún Tribunal o Notaria, la indicada empresa continuo en la posesión pacifica del citado inmueble, pagando el canon mensual de arrendamiento, hechos que dieron origen a la impretermitible aplicación del Articulo 1.600 del Código Civil, que consagra:
“Articulo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
La transformación que se deja indicada, involucró de parte de la Sociedad Mercantil DOBLE CENA, C.A., la renuncia a los beneficios que consagra el Articulo 34 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Renuncia que es contraria a una disposición de orden publico, pues en ningún momento de la relación arrendaticia existente entre R.G, BIENES, COMPAÑÍA ANONIMA y DOBLE CENA, C.A.,, se han originado ninguna de las causales establecidas en los literales del mencionado Articulo, por lo que determina la NULIDAD ABSOLUTA de la transacción en análisis.
Igualmente, se observa del texto de las transacción, concretamente del punto TERCERO trasladado al inicio de este escrito, que las partes intervinientes en la misma, en primer termino, han pretendido resolver un contrato de arrendamiento que se encontraba vigente por tiempo indeterminado, sin manifestar ninguna causal para que la indicada resolución pudiese perfeccionarse, menoscabando los derechos de DOBLE CENA, C.A..; y lo que es mas grave, sustituyéndolo por un encubierto contrato de arrendamiento que expresamente prohíbe el Articulo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual faculta a los Tribunales competentes para desconocer “…la celebración de contratos y en general, la adopción de formas y negocios jurídicos ,mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.” De lo que se desprende que ese Tribunal debe desconocer la indeterminación de la condición jurídica en que DOBLE CENA, C.A. ha permanecido en la posesión y tenencia del inmueble ubicado en la calle 73, con Avenida 14A, distinguido con el No. 14A-06, actualmente en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sustituyéndola por una evidente relación arrendaticia a tiempo determinado, cuya determinación o conclusión de su lapso normal de vigencia, seria el día 21 de Enero de 2.017; fecha a partir de la cual se debe aplicar lo ordenado por el Articulo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuanto a su prórroga máxima que es el de un (1) año.
“ARTICULO 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o mas, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación
Arrendaticia Prórroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Mas de un (1) año y menos de cinco (5) 1 año
Mas de cinco (5) años y meno de diez (10)años 2 años
Mas de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
Es de advertir Ciudadano Juez, que en el presente caso, al invocar la aplicación de la tutela jurídica de los Articulo 3 y 26 del vigente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no estamos en presencia de una aplicación retroactiva de la ley, por que ambos no hacen otra cosa que confirmar o ratificar el contenido de los Artículos 7 y 3 del antiguo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con fundamento en todos los argumentos de Hecho y de Derecho expuestos en los Títulos que integran este escrito, es que la ejecución de la NULA Autocomposición Procesal celebrada en este juicio, le OPONGO como defensa o Excepción de fondo, la NULIDAD ABSOLUTA de la indicada transacción, por que como ha quedado explicado, la misma quebranta normas de orden publico e implica la renuncia y el menoscabo de derechos establecidos en la Ley. Para beneficiar o proteger a los arrendatarios; y, por vía de consecuencia, DECLARE que continué en vigencia la relación arrendaticia perfeccionada entre la Sociedad Mercantil DOBLE CENA, C.A., como arrendataria, y R.G. BIENES, COMPAÑÍA ANONIMA, como arrendadora, la cual se encuentra actualmente en su etapa de Prórroga Legal, establecida en el Articulo 26 del vigente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que es de UN (1) AÑO de duración, contado a partir del veintisiete (27) de Enero de dos mil diecisiete (2.017)….”

El Tribunal para resolver hace las siguientes observaciones:

Advierte esta Sentenciadora que el presente escrito contiene solicitud de nulidad contra la transacción judicial homologada en fecha 30 de julio de 2013, que dio por concluido la demanda mero declarativa, fundamentando dicha acción en el artículos 16 del Código de Procedimiento Civil, y cuya transacción fue celebrada en base a los artículos 1.713, que establece: ”La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual” y el artículo 1.714: “ Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción”. De lo expuesto, resulta incuestionable que la ciudadana MARIA ELENA FERNANDEZ SANCHEZ , antes identificada, quien no es parte en el presente proceso, con su escrito esta ejerciendo una acción de nulidad de la transacción, sin que pueda entenderse su pretensión, por cuanto las partes no impugnaron ni ejercieron recurso de apelación contra el auto de homologación, y como consecuencia de tal situación, la misma se tiene como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada y por ende este juicio cumplió con la tramitación procesal; en tal sentido, es propicio destacar que la doctrina conceptúa la cosa juzgada como:”La cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción”.

En este orden de ideas, el autor ARTIDES Rangel-Romberg, (1987) sobre la cosa juzgada material y la cosa juzgada formal sostiene lo siguiente:

“(…) puede decirse pues, que la cosa juzgada formal es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos y la cosa juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recursos, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.

(…) la cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad) de futuros procesos. Sin embargo, cosa juzgada formal no siempre tiene como consecuencia la material.

La cosa juzgada formal hace que la sentencia sea inacatable en el ámbito del proceso pendiente, de modo que este tenga término; en cambio, la cosa juzgada material impone que se tenga cuenta de su contenido en todo proceso futuro entre las mismas partes y sobre el mismo objetivo”

De igual manera, la Sala Constitucional en fecha 19 de mayo de 2003, dictó sentencia con ponencia del Magistrado ANTONIO J. GARCIA GARCIA, sobre la cosa juzgada, determinando:
“En tal sentido se debe indicar que, la eficacia de la cosa juzgada, según lo establecido por la doctrina de este máximo tribunal en numerosas oportunidades, (Vid. s. SCC-C.S.J. de 21-02-90), se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in ídem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; lo que en conjunto, se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso. (Subrayado añadido)”

Ahora bien, declarado como ha sido que la presente causa se encuentra finalizado con el acto de autocomposición procesal, es obligatorio considerar que dicho procedimiento se encuentra culminado, constituyendo el escrito bajo estudio, una acción de nulidad de la transacción ante este mismo órgano jurisdiccional, lo que representa una causa distinta, que debe ser interpuesta en forma autónoma y no como una incidencia en la presente causa; de manera que, admitir y sustanciar la nulidad peticionada, implicaría una infracción de la cosa juzgada, por lo tanto, este Tribunal en fuerza de lo antes explanado declara improcedente la nulidad interpuesta por la ciudadana MARIA ELENA FERNANDEZ SANCHEZ contra la transacción celebrada por la sociedades mercantiles DOBLE CENA C.A. (parte actora en la causa principal) y R. G. BIENES RAICES C.A. (demandada en dicha causa). Así se decide.
Por los fundamentos expuestos este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
A) Improcedente la nulidad propuesta por la ciudadana MARIA ELENA FERNANDEZ SANCHEZ contra la transacción celebrada por la sociedades mercantiles DOBLE CENA C.A. y R.G. BIENES RAICES C.A.
B) No hay condenatoria en costas por lo especial de esta resolución.
Publíquese. Regístrese y Notifíquese.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los dos (2) días del mes de junio del año dos mil diecisiete ( 2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

Abog. GLENY HIDALGO ESTREDO

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. MARYLUZ PARRA VARGAS

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal a las nueve de la mañana (9:00 A.M.), se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. LA SECRETARIA TEMPORAL,