TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 6062-17
Cursa ante este Tribunal formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesta por el ciudadano GILBERTO GUERRERO MEJIAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad No. V- 9.783.475, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, representado por su apoderado judicial AQUILES ENRIQUE GUILLÉN, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 182.483, y de este domicilio, representación que acredita mediante mandato autentico otorgado ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo de fecha 14 de octubre del 2015, anotado bajo el No. 16, Tomo 137, folios 53 al 55, en contra del ciudadano LUÍS EDUARDO REYES ESTRADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 14.279.695, domicilio en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, representado por el abogado ALFREDO SANGRONI PÉREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 175.707, representación que acredita a tenor de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo el día 24 de marzo del 2017, bajo el No 3, Tomo 55, folios 8 al 10.
El presente juicio se desarrolla conforme a las reglas establecidas para el procedimiento oral, contenidas en el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y se encuentra en desarrollo la fase instructoria del proceso, tomando en cuenta que una vez admitida la demanda y cumplida la citación personal del demandado LUÍS EDUARDO REYES ESTRADA, hizo valer en el acto de la contestación de la demanda entre otras defensas la Cuestión Previa del Numeral 11° del articulo 346 de la Ley Adjetiva relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
El sujeto pasivo de la relación procesal para deducir la referida cuestión previa destaca que, entre las partes existe un contrato verbal de arrendamiento sobre el inmueble litigioso ubicado en el desarrollo habitacional “El Caujaro” distinguido con el No. 08-13, situado en la calle 7, que forma parte de la parcela “D”, identificada con la cedula catastral No. 23-17-U01-012-49J-26, situada a la marguen izquierda de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá, a la altura del Kilómetro 9, en jurisdicción de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, y que al demandarse el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA-VENTA que existe entre las partes, el actor debió agotar la vía administrativa ante el Ministerio del Poder Popular para Habitat y Vivienda, y que al no haberlo realizado omitió el procedimiento previo para intentar la acción judicial.
Asimismo, puntualiza el demandado que el referido procedimiento administrativo constituye una obligación establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda como lo contempla el articulo 5 de la citada Ley, y que solo después de su cumplimiento se podrá acceder a los órganos jurisdiccionales para hacerse valer las correspondientes pretensiones. En síntesis se destaca que el ciudadano GILBERTO GUERRERO MEJIAS antes de proponer la demanda que encabeza estas actuaciones debió cumplir con el procedimiento administrativo al que se contrae el mencionado Decreto Ley.
Por su parte el actor GILBERTO GUERRERO MEJIAS, por medio de su apoderado judicial AQUILES GUILLEN MEJIA, con arreglo a lo establecido en el articulo 866 ordinal 3° dentro del plazo de cinco (5) días siguientes a la contestación de la demanda que contiene la Cuestión Previa objeto de análisis, contradijo los fundamentos de hechos alegados por el demandado para fundamentar la Cuestión Previa del numeral 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, expresando que,
“El documento de opción de compra-venta, debidamente protocolizado por ante la Notaria Séptima de Maracaibo, del Estado Zulia, en fecha 8 de julio del 2013, anotado bajo el No 3, Tomo 94, que forma parte de las actas procesales, demuestran el pago de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo) que es uno de las dos opciones de compra firmadas por el representante legal del ciudadano LUÍS EDUARDO REYES ESTRADA identificado en actas, que lo vincula por ende como propietario del mismo también corre en el expediente contrato de venta emitido por la entidad bancaria banesco que da como propietario al demando asimismo a solicitud de la parte demandante se le solicitud al tribunal la prohicion de enajenar y gravar del inmueble dando como resultado la aceptación del registro ya que el ciudadano Luís reyes es quien aparece como propietario pedimos finalmente que sea dada sin lugar la cuestión previa del numeral 11° y la falta de cualidad jurídica del actor”.

Ahora bien, con vista a lo expuesto por las partes y de un examen concatenado de los elementos de hecho planteados en sus intervenciones principales, es decir, en la demanda y contestación al igual que lo expuesto por el demandante para contradecir la Cuestión Previa hecha valer en la fase instructoria del presente juicio, el Juez concluye en lo siguiente:
PRIMERO: que entre las partes existe un contrato de opción de compra-venta que versa sobre el inmueble litigioso, de la cual se deriva la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO hecha valer en el presente juicio, lo cual constituye un asunto de fondo que no puede ser examinado en esta oportunidad.
SEGUNDO: que en base a lo expuesto por las partes, existe igualmente un contrato de arrendamiento verbal sobre el identificado inmueble como expresamente lo reconocen las partes en el proceso.
TERCERO: que la Cuestión Previa invocada de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta ante la omisión del tramite administrativo ante la Superintendencia de Arrendamientos Inmobiliario, la formula el arrendador, situación esta que amerita que el Juez analice en el caso de autos la posible aplicación del contenido del articulo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, como lo exige el demandado, previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar el procedimiento administrativo anterior al juicio, contemplado en el citado decreto No. 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En cuanto al procedimiento administrativo conciliatorio de desalojo previo a la instancia judicial conforme al Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, dictado por el Ejecutivo Nacional y en vigencia desde su publicación en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela No. 39668 de fecha 6 de mayo del 2011, tiene como propósito proteger a los inquilinos que resultan afectados por la variación que se genera con la finalización del contrato de arrendamiento, previendo así la obligatoriedad de tramitar ante la autoridad administrativa correspondiente un procedimiento que ofrece al ocupante legitimo cierto grado de seguridad de tenencia que le garantice una protección legal contra el desalojo forzoso. De suerte, que la autoridad respectiva salvo convenio entre las partes habilitara la vía judicial para la instauración de la acción de desalojo a que hubiere lugar conforme a las causales establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la cual a su vez contempla un procedimiento oral especial estatuido en el Titulo IV, Capitulo Primero relativo a las demandas a partir del articulo 97.
Así las cosas, se debe conforme a lo dicho, precisar que la protección brindada al arrendatario en virtud a lo precedentemente expuesto debe resaltarse que el inquilino constituye el sujeto al que la Ley beneficia en cuanto a la protección contra el desalojo forzoso, es decir, que se le concede una protección legal especial que le garantice la tenencia del inmueble ante posibles acciones del arrendador, pues los desalojos forzosos son prima facie incompatibles con el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas, como lo determino en la observación general N°4 de 1991, referida al derecho de una vivienda adecuada.
En síntesis, el sujeto obligado a iniciar el tramite administrativo, comentado es el arrendador del inmueble que pretendiere por vía judicial obtener la restitución del inmueble objeto del litigio, y es a quien se le atribuye la obligación de tramitar el procedimiento administrativo previo contemplado en el Decreto No 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Sin embargo, del análisis del libelo de demanda y de la propia contestación se desprende la existencia de una inequívoca relación arrendaticia entre las partes que integran la relación procesal, independiente de que exista o no un contrato de opción de compra-venta, y a demás se precisa que la pretensión esta dirigida por el arrendatario GILBERTO GUERRERO MEJIAS, contra el arrendador LUÍS EDUARDO REYES ESTRADA, con quien igualmente suscribió el contrato de opción de compra-venta sobre el mismo inmueble arrendado.
Asimismo, procura el actor con su demanda obtener una declaratoria judicial que declare consumado el pacto preliminar de compra-venta sobre el inmueble y obtener como derivación de la sentencia de merito que eventualmente le reconozca concretos derechos de propiedad después de cumplidos los extremos de Ley su permanencia en el inmueble arrendado, es decir, que pretende una sentencia constitutiva para que el Juez mediante una resolución establezca una relación jurídica definitiva con el cambio de las relaciones o estados jurídicos en el que se encuentran las partes, lo cual no puede ocurrir sino con la previa declaración por el Tribunal de la existencia de los requisitos que la Ley exige a fin de que ese cambio pueda producirse, como lo seria en este caso declarar en el fondo de la litis la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato.
Esta situación procesal en ningún momento contempla para el accionante el riesgo de tener que desocupar el inmueble, debido a que es él quien postula su permanencia en el inmueble arrendado y no existe riesgo por efectos de este proceso que conlleven la desocupación del mismo, lo cual, pudo haber surgido ante el evento de que el accionado hubiese ejercido reconvención por resolución de contrato, cosa que no sucedió en el caso de autos, es decir, que ni remotamente existe la posibilidad de que el ciudadano GILBERTO GUERRERO MEJIAS pueda perder la tenencia física del inmueble en litigio por los efectos que pueda emerger del fallo de merito, pues en todo caso subsistiría la relación arrendaticia, conservando la tenencia hasta que finalice el contrato.
Con base a los anteriores razonamientos y conclusiones, en el caso de autos no era necesario el trámite del procedimiento administrativo previo a la demanda, puesto que el supuesto factico analizado en la decisión de la Cuestión Previa invocada no existe prohibición de la Ley que haga inadmisible la demanda, tomando en cuenta que, solo pude hablarse de carencia de acción, cuando el propio ordenamiento jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niegue en consecuencia, expresamente la acción, como lo tiene concebido el autor patrio ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II pagina 82, quien ilustra el punto en examen de la siguiente manera:
“Observamos en aquel párrafo cómo, en general el orden jurídico por su estructura lógica, lleva implícito siempre el derecho de acción, esto es, el derecho del ciudadano de ocurrir a la jurisdicción, cuando verificada en la realidad la hipótesis contenida en la norma abstracta, el destinatario de aquel mandato no observa el comportamiento querido por la Ley, momento en el cual, para que puede operar la norma sancionatoria que hace posible la coercibilidad del derecho, el afectado tiene a su disposición el derecho de acción, mediante el cual entra en operación la actividad jurisdiccional con el fin de poner en practica los medios de coacción establecidos en la Ley. El sistema de la legalidad, pues, no es un sistema de acciones, en el cual deba encontrarse un extenso catalogo de éstas a disposición de los ciudadanos, sino un sistema de derechos cuya sanción esta implícita en las normas y se hace posible mediante el derecho de acción”.

Por los fundamentos antes expuestos y por derivación de lo anotado, se debe concluir que en el caso de autos el actor no se encuentra desprovisto de su derecho de acción para postular su demanda de cumplimiento de contrato, tomando en cuenta que no es el sujeto a quien la Ley Especial Arrendaticia obligue a iniciar con antelación a este proceso el procedimiento administrativo previo contemplado para las demandas inquilinarías, pues, no existe riesgo de perder la tenencia del inmueble en el caso bajo examen. Siendo así se declara SIN LUGAR la Cuestión Previa de Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta contenida en el Numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por el demandado LUÍS EDUARDO REYES ESTRADA. Así se decide.
Dispositivo
Por todas las razones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por el ciudadano LUÍS EDUARDO REYES ESTRADA en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por GILBERTO GUERRERO MEJIAS en contra del accionado.
SEGUNDO: Se condena en costas y costos procesales al demandado LUÍS EDUARDO REYES ESTRADA, por haber resultado totalmente vencido en esta incidencia, de conformidad a lo establecido en el artículo 274.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sede del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veintiún (21) días del mes de junio de 2.017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Dr. FERNANDO JOSÉ ATENCIO BARBOZA
EL SECRETARIO TITULAR

MgSc. ALANDE BARBOZA CASTILLO.

En la misma fecha, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 p.m.), se dictó y publicó el fallo interlocutorio que antecede, bajo el No. 045. 2.017

EL SECRETARIO

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO.

FAB/GF