TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.852.337 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados FREDDY RANGEL RODRIGUEZ, EMIKA MOLINA KERT, DELVALLE RODRIGUEZ DE MARIN y ZULY BUITRAGO MORA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 80.557, 87.500, 27.528 y 31.140, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil KAINA C.A., inscrita en fecha 13.06.1995 por ate el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 628, Tomo 1.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada CARMEN BETANCOURT TANG, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 29.819.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado FREDDY RANGEL RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN, en contra de la sentencia dictada en fecha 22.02.2017 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 08.03.2017.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 15.03.2017 (f. 52 de la segunda pieza) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 16.03.2017 (f. 53 de la segunda pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 23.03.2017 (f. 54 de la segunda pieza), se declaró desierta la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de las partes.
En fecha 21.04.2017 (f. 55), compareció la abogada CARMEN BETANCOURT, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de informes.
En fecha 21.04.2017 (f. 63 al 79), compareció el abogado FREDDY RANGEL RODRIGUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
Por auto de fecha 08.05.2017 (f. 80), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 05.05.2017 exclusive.
Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN en contra de la sociedad mercantil KAINA C.A., ya identificadas.
Fue admitida por auto de fecha 24.05.2016 (f. 41), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil KAINA C.A., en la persona de su presidente, ciudadano ALI MOURAD MAJDOB o su director, ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUB, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Por auto de fecha 13.06.2016 (f. 44), se ordenó librar compulsa a la parte demandada; siendo librada la misma en esa fecha (f. 44).
En fecha 17.06.2016 (f. 45), compareció el alguacil del Tribunal y consignó la compulsa de citación que se le libró a la parte demandada, por cuanto su representante legal, ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUB se negó a firmar la misma.
Por auto de fecha 20.06.2016 (f. 54), se dispuso que la secretaria librara boleta de notificación, en la cual comunique a la citada la declaración del funcionario relativa a su citación; siendo librada la boleta en esa misma fecha (f. 55).
En fecha 13.07.2016 (f. 56), la secretaria del Tribunal consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada.
Por auto de fecha 22.09.2016 (f. 58), la Jueza Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó notificar a las partes de dicho abocamiento; siendo libradas las correspondientes boletas en esa misma fecha.
En fecha 27.09.2016 (f. 61), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora.
En fecha 29.09.2016 (f. 63), compareció el alguacil del Tribunal y consignó la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada, por cuanto su representante legal se negó a recibir la misma.
Por auto de fecha 31.10.2016 (f. 66), el Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 02.11.2016 (f. 67 al 71), compareció el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y presentó escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 08.11.2016 (f. 124), se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, la oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar.
En fecha 16.11.2016 (f. 125 al 127), tuvo lugar la audiencia preliminar.
En fecha 16.11.2016 (f. 128), compareció el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia le confirió poder apud acta a la abogada CARMEN BETANCOURT TANG.
Por auto de fecha 29.11.2016 (f. 129), se fijaron los limites de la controversia y se abrió un lapso de cinco (5) días de despacho para promover pruebas, tres (3) días de despacho para la oposición y tres (3) días de despacho para la admisión de pruebas, contados a partir del día de despacho siguiente a esa fecha.
En fecha 05.12.2016 (f. 130), compareció el abogado FREDDY RANGEL, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 05.12.2016 (f. 270), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva.
SEGUNDA PIEZA.-
En fecha 05.12.2016 (f. 1), se aperturó la segunda pieza del presente expediente.
En fecha 05.12.2016 (f. 2), compareció la abogada CARMEN BETANCOURT, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 15.12.2016 (f. 28), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.
Por auto de fecha 15.12.2016 (f. 29), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 10.01.2017 (f. 30), se fijó las 10:00 de la mañana del vigésimo noveno (29°) día calendario siguiente, para que tenga lugar la audiencia oral en la presente causa.
En fecha 08.02.2017 (f. 31 al 34), tuvo lugar la audiencia oral y en la cual fue dictada la parte dispositiva del fallo.
En fecha 22.02.2017 (f. 39 al 47), se publicó el texto integro de la sentencia.
En fecha 24.02.2017 (f. 48), compareció el abogado FREDDY RANGEL, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia.
En fecha 08.03.2017 (f. 49), compareció el abogado FREDDY RANGEL, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia sustituyó en los abogados DELVALLE RODRIGUEZ DE MARIN y ZULY BUITRAGO MORA el poder que le confirió la parte actora.
Por auto de fecha 08.03.2017 (f. 50), se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte actora, ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA.-
CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1.- Original (f. 9 al 16) del documento autenticado en fecha 30.06.1995 por ante la Notaría Pública de Porlamar de este Estado, bajo el N° 24, Tomo 83 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano DIB OMAR ABOU JOKH, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR da y LA ARRENDATARIA recibe en arrendamiento un local para comercio de su propiedad, ubicado en el Boulevard Guevara entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar; y que el presente contrato tendría una vigencia de cinco (5) años, contados a partir del día 01.08.1995, prorrogable a voluntad de ambas partes, siempre y cuando una de ellas no solicite a la otra, por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del plazo original, su voluntad de no prorrogarlo. En caso de prórroga será considerado a término fijo y/o pactadas por escrito a determinada fecha y así lo aceptan las partes. Por ende el contrato bajo ninguna condición se transformará a tiempo indeterminado.
El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA le dio en arrendamiento a la sociedad mercantil KAINA C.A., un local para comercio de su propiedad, ubicado en el Boulevard Guevara entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar; y que el presente contrato tendría una vigencia de cinco (5) años, contados a partir del día 01.08.1995, prorrogable a voluntad de ambas partes, siempre y cuando una de ellas no solicite a la otra, por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del plazo original, su voluntad de no prorrogarlo. Y así se establece.
2.- Original (f. 17 al 21) del documento autenticado en fecha 01.10.1997 por ante la Notaría Pública de Porlamar de este Estado, bajo el N° 62, Tomo 108 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano DIB OMAR ABOU JOKH, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron expresamente en dejar sin efecto y sin ningún valor jurídico el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes por ante la Notaría Pública de Porlamar el 30.06.1995, bajo el N° 24, Tomo 83 y además celebraron contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma por tal concepto un local para comercio de su propiedad, el cual forma parte de un inmueble de mayor tamaño, ubicado en el Boulevard Guevara entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con un área de construcción de doscientos metros cuadrados (200 mts.2) aproximadamente, con un frente de cinco metros (5 mts.) aproximados y equipado con un (1) aparato de aire acondicionado de ciento veinte mil (120.000) BTU; que el plazo de vigencia del presente contrato es de cuatro (4) años fijos, contados a partir del 01.10.1997 y concluirá el día 01.10.2001, sin necesidad de desahucio; y que es convenio de las partes que de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de EL ARRENDADOR a LA ARRENDATARIA, para comunicar el vencimiento del plazo fijo estipulado en este contrato y no operará en ningún caso la tacita reconducción, debiendo desocupar el 01.10.2001, por tratarse de un contrato a término fijo e improrrogable ya que en el término previsto se encuentran incluidas las prorrogas que la ley concede a los inquilinos y así lo acepta expresamente LA ARRENDATARIA, en razón de lo cual está obligada a desocupar y entregar el inmueble arrendado al día siguiente al vencimiento del término del contrato.
El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA y la sociedad mercantil KAINA C.A., dejaron sin efecto y sin ningún valor jurídico el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes por ante la Notaría Pública de Porlamar el 30.06.1995, bajo el N° 24, Tomo 83 y además celebraron contrato de arrendamiento mediante el cual el primero de los nombrado dio por tal concepto el referido local para comercio de su propiedad; que el plazo de vigencia del presente contrato es de cuatro (4) años fijos, contados a partir del 01.10.1997 y concluirá el día 01.10.2001, sin necesidad de desahucio; y que es convenio de las partes que de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de EL ARRENDADOR a LA ARRENDATARIA, para comunicar el vencimiento del plazo fijo estipulado en este contrato y no operará en ningún caso la tacita reconducción, debiendo desocupar el 01.10.2001, por tratarse de un contrato a término fijo e improrrogable ya que en el término previsto se encuentran incluidas las prorrogas que la ley concede a los inquilinos y así lo acepta expresamente LA ARRENDATARIA, en razón de lo cual está obligada a desocupar y entregar el inmueble arrendado al día siguiente al vencimiento del término del contrato. Y así se establece.
3.- Original (f. 22 al 27) del documento autenticado en fecha 20.05.2009 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 08, Tomo 63 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano ALI MOURAD MAJDOB, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR da y LA ARRENDATARIA recibe en arrendamiento y bajo las condiciones y términos contenidas en ese documento parte de un inmueble de mayor tamaño, con un área aproximada de doscientos dos metros cuadrados (202 mts.2) consistente en un (1) local comercial y depósito, ubicado en el Boulevard Guevara (frente) de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, quedando convenido que no es parte y queda excluido del área arrendada el local y depósito contiguos y que forman parte de la totalidad del inmueble; que se fijó entre las partes y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 01.05.2009 con vencimiento el 30.04.2010, independientemente de su firma privada o autenticación; y que es convenio expreso entre las partes que de acuerdo con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de EL ARRENDADOR para comunicar a LA ARRENDATARIA el vencimiento del plazo fijo estipulado, o sea, el 30.04.2010 establecido en el presente contrato y no operará en ningún caso la tacita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil por el hecho de que LA ARRENDATARIA continúe utilizando el local después del lapso establecido en el contrato, debiendo desocupar y entregar al vencimiento del plazo fijo aquí previsto y/o de conformidad con lo convenido expresamente en la cláusula cuarta.
El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA le dio en arrendamiento a la sociedad mercantil KAINA C.A., el referido local comercial y depósito; que se fijó entre las partes y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 01.05.2009 con vencimiento el 30.04.2010, independientemente de su firma privada o autenticación; y que es convenio expreso entre las partes que de acuerdo con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de EL ARRENDADOR para comunicar a LA ARRENDATARIA el vencimiento del plazo fijo estipulado, o sea, el 30.04.2010 establecido en el presente contrato y no operará en ningún caso la tacita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil por el hecho de que LA ARRENDATARIA continúe utilizando el local después del lapso establecido en el contrato, debiendo desocupar y entregar al vencimiento del plazo fijo aquí previsto y/o de conformidad con lo convenido expresamente en la cláusula cuarta. Y así se establece.
4.- Copia fotostática (f. 28 al 35) del documento autenticado en fecha 06.01.2015 por ante la Notaría de Juangriego de este Estado, anotado bajo el N° 26, Tomo 1 y posteriormente protocolizado en fecha 26.02.2015 por ante el Registro Público del Municipio Mariño de este estado, bajo el N° 2013.3454, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.7777 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 de la cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA le dio en venta a la ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN un inmueble constituido por la parcela de terreno y el local sobre este construido, de su exclusiva propiedad, ubicado en el Boulevard Guevara e identificado con el N° 52, entre las calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con una superficie aproximada de cuatrocientos tres metros con cincuenta y seis centímetros cuadrados (403,56 mts.2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en cuarenta y un metros diez y ocho centímetros (41,18 mts.) con terreno que es o fue de los Sucesores de SALIM ABOUHAMAD; SUR: en cuarenta y un metros diez y ocho centímetros (41,18 mts.) con terreno que es o fue de ASCANIO RODRIGUEZ AVILA; ESTE: en nueve metros con ochenta centímetros (9,80 mts.) que es su frente con el Boulevard Guevara; y OESTE: en nueve metros con ochenta centímetros (9,80 mts.) que es su fondo, con terreno que es o fue de los hermanos ROSARIO CAMPOS.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA le dio en venta a la ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN el referido bien inmueble. Y así se establece.
5.- Original (f. 36 al 38) del documento autenticado en fecha 20.12.2010 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 184 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por el ciudadano OMAR MAJZOUB ABDUL, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar de mutuo acuerdo prorroga legal en los siguientes términos: que consta de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 20.05.2009, anotado bajo el N° 08, Tomo 63, sobre parte de un inmueble de mayor tamaño constituido por un local y su deposito, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente) de la ciudad de Porlamar, y cuyo periodo contractual a termino fijo se establecido que concluiría el día 30.03.2010; y que en consecuencia, de lo señalado en la cláusula anterior y de la relación arrendaticia, EL ARRENDATARIO hace uso de la prorroga legal de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de los tres (3) años que lo benefician a partir del 01.05.2010, con vencimiento el día 01.05.2013, independientemente de su firma privada y/o autenticación.
El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA y la sociedad mercantil KAINA C.A., convinieron en celebrar de mutuo acuerdo prorroga legal por tres (3) años a partir del 01.05.2010, con vencimiento el día 01.05.2013. Y así se establece.
EN LA ETAPA PROBATORIA.-
1.- Reprodujo el original (f. 9 al 16) del documento autenticado en fecha 30.06.1995 por ante la Notaría Pública de Porlamar de este Estado, bajo el N° 24, Tomo 83 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano DIB OMAR ABOU JOKH, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR da y LA ARRENDATARIA recibe en arrendamiento un local para comercio de su propiedad, ubicado en el Boulevard Guevara entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar; y que el presente contrato tendría una vigencia de cinco (5) años, contados a partir del día 01.08.1995, prorrogable a voluntad de ambas partes, siempre y cuando una de ellas no solicite a la otra, por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del plazo original, su voluntad de no prorrogarlo. En caso de prórroga será considerado a término fijo y/o pactadas por escrito a determinada fecha y así lo aceptan las partes. Por ende el contrato bao ninguna condición se transformará a tiempo indeterminado.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
2.- Reprodujo el original (f. 17 al 21) del documento autenticado en fecha 01.10.1997 por ante la Notaría Pública de Porlamar de este Estado, bajo el N° 62, Tomo 108 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano DIB OMAR ABOU JOKH, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron expresamente en dejar sin efecto y sin ningún valor jurídico el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes por ante la Notaría Pública de Porlamar el 30.06.1995, bajo el N° 24, Tomo 83 y además celebraron contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma por tal concepto un local para comercio de su propiedad, el cual forma parte de un inmueble de mayor tamaño, ubicado en el Boulevard Guevara entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con un área de construcción de doscientos metros cuadrados (200 mts.2) aproximadamente, con un frente de cinco metros (5 mts.) aproximadazos y equipado con un (1) aparato de aire acondicionado de ciento veinte mil (120.000) BTU; que el plazo de vigencia del presente contrato es de cuatro (4) años fijos, contados a partir del 01.10.1997 y concluirá el día 01.10.2001, sin necesidad de desahucio; y que es convenio de las partes que de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de EL ARRENDADOR a LA ARRENDATARIA, para comunicar el vencimiento del plazo fijo estipulado en este contrato y no operará en ningún caso la tacita reconducción, debiendo desocupar el 01.10.2001, por tratarse de un contrato a término fijo e improrrogable ya que en el término previsto se encuentran incluidas las prorrogas que la ley concede a los inquilinos y así lo acepta expresamente LA ARRENDATARIOA, en razón de lo cual está obligada a desocupar y entregar el inmueble arrendado al día siguiente al vencimiento del término del contrato.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
3.- Reprodujo el original (f. 22 al 27) del documento autenticado en fecha 20.05.2009 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 08, Tomo 63 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano ALI MOURAD MAJDOB, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR da y LA ARRENDATARIA recibe en arrendamiento y bajo las condiciones y términos contenidas en ese documento parte de un inmueble de mayor tamaño, con un área aproximada de doscientos dos metros cuadrados (202 mts.2) consistente en un (1) local comercial y depósito, ubicado en el Boulevard Guevara (frente) de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, quedando convenido que no es parte y queda excluido del área arrendada el local y depósito contiguos y que forman parte de la totalidad del inmueble; que se fijó entre las partes y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 01.05.2009 con vencimiento el 30.04.2010, independientemente de su firma privada o autenticación; y que es convenio expreso entre las partes que de acuerdo con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de EL ARRENDADOR para comunicar a LA ARRENDATARIA el vencimiento del plazo fijo estipulado, o sea, el 30.04.2010 establecido en el presente contrato y no operará en ningún caso la tacita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil por el hecho de que LA ARRENDATARIA continúe utilizando el local después del lapso establecido en el contrato, debiendo desocupar y entregar al vencimiento del plazo fijo aquí previsto y/o de conformidad con lo convenido expresamente en la cláusula cuarta.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
4.- Reprodujo la copia fotostática (f. 28 al 35) del documento autenticado en fecha 06.01.2015 por ante la Notaría de Juangriego de este Estado, anotado bajo el N° 26, Tomo 1 y posteriormente protocolizado en fecha 26.02.2015 por ante el Registro Público del Municipio Mariño de este estado, bajo el N° 2013.3454, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.7777 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 de la cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA le dio en venta a la ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN un inmueble constituido por la parcela de terreno y el local sobre este construido, de su exclusiva propiedad, ubicado en el Boulevard Guevara e identificado con el N° 52, entre las calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con una superficie aproximada de cuatrocientos tres metros con cincuenta y seis centímetros cuadrados (403,56 mts.2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en cuarenta y un metros diez y ocho centímetros (41,18 mts.) con terreno que es o fue de los Sucesores de SALIM ABOUHAMAD; SUR: en cuarenta y un metros diez y ocho centímetros (41,18 mts.) con terreno que es o fue de ASCANIO RODRIGUEZ AVILA; ESTE: en nueve metros con ochenta centímetros (9,80 mts.) que es su frente con el Boulevard Guevara; y OESTE: en nueve metros con ochenta centímetros (9,80 mts.) que es su fondo, con terreno que es o fue de los hermanos ROSARIO CAMPOS.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 4 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
5.- Reprodujo el original (f. 36 al 38) del documento autenticado en fecha 20.12.2010 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 184 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por el ciudadano OMAR MAJZOUB ABDUL, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar de mutuo acuerdo prorroga legal en los siguientes términos: que consta de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 20.05.2009, anotado bajo el N° 08, Tomo 63, sobre parte de un inmueble de mayor tamaño constituido por un local y su deposito, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente) de la ciudad de Porlamar, y cuyo periodo contractual a termino fijo se establecido que concluiría el día 30.03.2010; y que en consecuencia, de lo señalado en la cláusula anterior y de la relación arrendaticia, EL ARRENDATARIO hace uso de la prorroga legal de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de los tres (3) años que lo benefician a partir del 01.05.2010, con vencimiento el día 01.05.2013, independientemente de su firma privada y/o autenticación.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 5 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
6.- Copia fotostática certificada (f. 136 al 229) expedida en fecha 16.11.2016 por la secretaria del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, de las actuaciones que corren insertas en el expediente signado con el N° 08/15 contentivo de la CONSIGNACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO realizada por el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA C.A. a favor del ciudadano HAIKAL REINALDO SABBAGH GARCIA, en su condición de coheredero del ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA de las cuales se infiere que se consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los trimestres: primero (mayo, junio y julio), segundo (agosto, septiembre y octubre), tercero (noviembre, diciembre de 2015 y enero de 2016) y cuarto (febrero, marzo y abril de 2016) equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de los derechos que le correspondían recibir, por el uso y disfrute que hace del inmueble arrendado, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente), entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00cada uno, para un total de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00); y que en fecha 16.05.2016 se consignó el pago de los meses de mayo, junio y julio de 2016 por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) equivalente al cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA C.A. realizó a favor del ciudadano HAIKAL REINALDO SABBAGH GARCIA, en su condición de coheredero del ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA consignación de cánones de arrendamiento por ante el referido Tribunal, correspondiente a los trimestres: primero (mayo, junio y julio), segundo (agosto, septiembre y octubre), tercero (noviembre, diciembre de 2015 y enero de 2016) y cuarto (febrero, marzo y abril de 2016) equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de los derechos que le correspondían recibir, por el uso y disfrute que hace del inmueble arrendado, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente), entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00cada uno, para un total de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00); y que en fecha 16.05.2016 se consignó el pago de los meses de mayo, junio y julio de 2016 por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) equivalente al cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento. Y así se establece.
7.- Copia fotostática certificada (f. 230 al 269) expedida en fecha 27.10.2016 por la secretaria del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, de las actuaciones que corren insertas en el expediente signado con el N° 11/16 contentivo de la CONSIGNACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO realizada en fecha 11.08.2016 por el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA C.A. a favor de la ciudadana FAYRUZ ELNESSER DE TARBEIN de las cuales se infiere que se consignó la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) correspondientes al 100% del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006, que se pagan trimestralmente según el contrato de arrendamiento, a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) del inmueble arrendado, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente), entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado.
La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 11.08.2016 el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA C.A. realizó a favor de la ciudadana FAYRUZ ELNESSER DE TARBEIN consignaciones de arrendamiento por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) correspondientes al 100% del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006, que se pagan trimestralmente según el contrato de arrendamiento, a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) del inmueble arrendado, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente), entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. Y así se establece.
DEMANDADA.-
CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA.-
1.- Copia fotostática certificada (f. 72 al 88) expedida en fecha 27.10.2016 por la secretaria del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, de las actuaciones que corren insertas en el expediente signado con el N° 11/16 contentivo de la CONSIGNACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO realizada en fecha 11.08.2016 por el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA C.A. a favor de la ciudadana FAYRUZ ELNESSER DE TARBEIN de las cuales se infiere que se consignó la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) correspondientes al 100% del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006, que se pagan trimestralmente según el contrato de arrendamiento, a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) del inmueble arrendado, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente), entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado.
El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 7, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se establece.
2.- Copia fotostática certificada (f. 89 al 122) expedida en fecha 11.08.2016 por la secretaria del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, de las actuaciones que corren insertas en el expediente signado con el N° 08/15 contentivo de la CONSIGNACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO realizada por el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA C.A. a favor del ciudadano HAIKAL REINALDO SABBAGH GARCIA, en su condición de coheredero del ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA de las cuales se infiere que se consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los trimestres: primero (mayo, junio y julio), segundo (agosto, septiembre y octubre), tercero (noviembre, diciembre de 2015 y enero de 2016) y cuarto (febrero, marzo y abril de 2016) equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de los derechos que le correspondían recibir, por el uso y disfrute que hace del inmueble arrendado, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente), entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00cada uno, para un total de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00); y que en fecha 16.05.2016 se consignó el pago de los meses de mayo, junio y julio de 2016 por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) equivalente al cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento.
El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 6, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se establece.
EN LA ETAPA PROBATORIA.-
1.- Reprodujo el original (f. 9 al 16) del documento autenticado en fecha 30.06.1995 por ante la Notaría Pública de Porlamar de este Estado, bajo el N° 24, Tomo 83 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano DIB OMAR ABOU JOKH, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR da y LA ARRENDATARIA recibe en arrendamiento un local para comercio de su propiedad, ubicado en el Boulevard Guevara entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar; y que el presente contrato tendría una vigencia de cinco (5) años, contados a partir del día 01.08.1995, prorrogable a voluntad de ambas partes, siempre y cuando una de ellas no solicite a la otra, por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del plazo original, su voluntad de no prorrogarlo. En caso de prórroga será considerado a término fijo y/o pactadas por escrito a determinada fecha y así lo aceptan las partes. Por ende el contrato bajo ninguna condición se transformará a tiempo indeterminado.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
2.- Reprodujo el original (f. 17 al 21) del documento autenticado en fecha 01.10.1997 por ante la Notaría Pública de Porlamar de este Estado, bajo el N° 62, Tomo 108 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano DIB OMAR ABOU JOKH, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron expresamente en dejar sin efecto y sin ningún valor jurídico el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes por ante la Notaría Pública de Porlamar el 30.06.1995, bajo el N° 24, Tomo 83 y además celebraron contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma por tal concepto un local para comercio de su propiedad, el cual forma parte de un inmueble de mayor tamaño, ubicado en el Boulevard Guevara entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con un área de construcción de doscientos metros cuadrados (200 mts.2) aproximadamente, con un frente de cinco metros (5 mts.) aproximadazos y equipado con un (1) aparato de aire acondicionado de ciento veinte mil (120.000) BTU; que el plazo de vigencia del presente contrato es de cuatro (4) años fijos, contados a partir del 01.10.1997 y concluirá el día 01.10.2001, sin necesidad de desahucio; y que es convenio de las partes que de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de EL ARRENDADOR a LA ARRENDATARIA, para comunicar el vencimiento del plazo fijo estipulado en este contrato y no operará en ningún caso la tacita reconducción, debiendo desocupar el 01.10.2001, por tratarse de un contrato a término fijo e improrrogable ya que en el término previsto se encuentran incluidas las prorrogas que la ley concede a los inquilinos y así lo acepta expresamente LA ARRENDATARIOA, en razón de lo cual está obligada a desocupar y entregar el inmueble arrendado al día siguiente al vencimiento del término del contrato.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
3.- Reprodujo el original (f. 22 al 27) del documento autenticado en fecha 20.05.2009 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 08, Tomo 63 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por su presidente, ciudadano ALI MOURAD MAJDOB, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría –entre otras– por las siguiente cláusulas: que EL ARRENDADOR da y LA ARRENDATARIA recibe en arrendamiento y bajo las condiciones y términos contenidas en ese documento parte de un inmueble de mayor tamaño, con un área aproximada de doscientos dos metros cuadrados (202 mts.2) consistente en un (1) local comercial y depósito, ubicado en el Boulevard Guevara (frente) de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, quedando convenido que no es parte y queda excluido del área arrendada el local y depósito contiguos y que forman parte de la totalidad del inmueble; que se fijó entre las partes y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 01.05.2009 con vencimiento el 30.04.2010, independientemente de su firma privada o autenticación; y que es convenio expreso entre las partes que de acuerdo con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de EL ARRENDADOR para comunicar a LA ARRENDATARIA el vencimiento del plazo fijo estipulado, o sea, el 30.04.2010 establecido en el presente contrato y no operará en ningún caso la tacita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil por el hecho de que LA ARRENDATARIA continúe utilizando el local después del lapso establecido en el contrato, debiendo desocupar y entregar al vencimiento del plazo fijo aquí previsto y/o de conformidad con lo convenido expresamente en la cláusula cuarta.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
4.- Reprodujo el original (f. 36 al 38) del documento autenticado en fecha 20.12.2010 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 184 del cual se infiere que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil KAINA C.A., representada por el ciudadano OMAR MAJZOUB ABDUL, a quien se denominó LA ARRENDATARIA, convinieron en celebrar de mutuo acuerdo prorroga legal en los siguientes términos: que consta de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 20.05.2009, anotado bajo el N° 08, Tomo 63, sobre parte de un inmueble de mayor tamaño constituido por un local y su deposito, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente) de la ciudad de Porlamar, y cuyo periodo contractual a termino fijo se establecido que concluiría el día 30.03.2010; y que en consecuencia, de lo señalado en la cláusula anterior y de la relación arrendaticia, EL ARRENDATARIO hace uso de la prorroga legal de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de los tres (3) años que lo benefician a partir del 01.05.2010, con vencimiento el día 01.05.2013, independientemente de su firma privada y/o autenticación.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 5 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.
5.- Reprodujo la copia fotostática certificada (f. 72 al 88) expedida en fecha 27.10.2016 por la secretaria del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, de las actuaciones que corren insertas en el expediente signado con el N° 11/16 contentivo de la CONSIGNACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO realizada en fecha 11.08.2016 por el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA C.A. a favor de la ciudadana FAYRUZ ELNESSER DE TARBEIN de las cuales se infiere que se consignó la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) correspondientes al 100% del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006, que se pagan trimestralmente según el contrato de arrendamiento, a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) del inmueble arrendado, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente), entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado.
El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 7, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se establece.
6.- Reprodujo la copia fotostática certificada (f. 89 al 122) expedida en fecha 11.08.2016 por la secretaria del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, de las actuaciones que corren insertas en el expediente signado con el N° 08/15 contentivo de la CONSIGNACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO realizada por el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA C.A. a favor del ciudadano HAIKAL REINALDO SABBAGH GARCIA, en su condición de coheredero del ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA de las cuales se infiere que se consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los trimestres: primero (mayo, junio y julio), segundo (agosto, septiembre y octubre), tercero (noviembre, diciembre de 2015 y enero de 2016) y cuarto (febrero, marzo y abril de 2016) equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de los derechos que le correspondían recibir, por el uso y disfrute que hace del inmueble arrendado, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente), entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00cada uno, para un total de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00); y que en fecha 16.05.2016 se consignó el pago de los meses de mayo, junio y julio de 2016 por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) equivalente al cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento.
El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 6, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se establece.
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada en fecha 22.02.2017 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…En el presente caso, opero la subrogación legal como consecuencia de la compra del inmueble arrendado por parte de la ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.852.337. Y así se establece.
Ahora bien en el presente caso esta establecido meridianamente que se trata de un local comercial, ubicado el Boulevard (sic) Guevara entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. Y así se establece.
De la revisión de las actas se destaca la existencia de contratos de arrendamiento, los cuales cursan en autos del folio 09 al 16, del folio 17 al 21 y del folio 22 al 27, respectivamente, es así como en el presente caso tenemos una relación contractual que se inicio el 01 de Agosto del año 1995.
Ahora bien con respecto al instrumento que cursa en autos marcado “F”, llamado acuerdo de Prorroga Legal, el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
(…Omissis…)
En consecuencia no existe en materia civil ni en materia inmobiliaria el contrato de prorroga legal. Y así se establece.
Es decir que la prorroga legal es un derecho establecido a favor del arrendatario, opera de pleno derecho al vencimiento del termino del contrato, y solo puede ser renunciado por el arrendatario.
Este Juzgado de la revisión del instrumento que cursa en autos marcado “F”, llamado acuerdo de Prorroga Legal, destaca que esta firmado por las mismas partes contratantes (Arrendador y Arrendatario), sobre el mismo inmueble (local comercial) y acordándose el pago del canon de arrendamiento. Es decir reuniendo todos los elementos de un contrato de arrendamiento, siendo su naturaleza jurídica la de un verdadero contrato de arrendamiento. Y así se establece.
En el presente caso tenemos una relación contractual que se inicio el 01 de Agosto del año 1995, y que hasta la fecha de interposición de la presente demanda, 10 de Mayo de 2016, es de veintiún años y ocho meses (21,8). Y así se establece.
Ahora bien de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, al existir una duración de la relación arrendaticia de veintiún años y ocho meses (21,8), le corresponde al arrendatario una prorroga legal de tres (03) años, la cual comenzara a correr a partir de la notificaron (sic) que haga el Arrendador al Arrendatario de la no renovación del contrato. Y así se decide.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda de DESALOJO (…) …”

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Consta que la abogada CARMEN BETNACOURT TANG, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil KAINA C.A., presentó escrito de informes en el cual alegó:
- que la sociedad mercantil KAINA C.A. ha permanecido en el inmueble, pacíficamente y sin oposición del arrendador desde el 01.05.1995 y no es sino hasta el mes de mayo de 2016, que aparece un nuevo propietario-arrendador, a exigir el desalojo por vía judicial, sin haberse tan siquiera acercado al local para exigir el arrendamiento, o presentarse como el nuevo acreedor, pese al fallecimiento del propietario DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA, (único arrendador conocido para su representada hasta la fecha de esta demanda), razón por la cual, ante la ausencia de alguien a quien pagarle los cánones de arrendamiento, su representada comenzó a consignar los cánones de arrendamiento por ante un Tribunal de Municipio de la jurisdicción. Es importante recalcar que la demanda se realiza luego que su representada comienza a consignar los cánones de arrendamiento en los tribunales y su posterior notificación, antes nunca le fue requerida la entrega, pese a la muerte del arrendador original y al no requerirse la entrega, mal puede venir ahora la nueva arrendadora a solicitar el cumplimiento de una prorroga legal que en todo caso tiene casi 4 años que no se ejecutó y transformó sin duda el tiempo de duración del contrato haciendo indefinido en cuanto al tiempo de su duración. Por estas razones la sentencia del Tribunal de la causa esta totalmente ajustada a derecho y así pide sea declarada por éste Tribunal; y
- que la existencia del contrato a tiempo determinado original, la celebración del nuevo contrato, la ratificación de el arrendador de su voluntad de terminar el contrato en una fecha determinada y la continuación del arrendamiento sin oposición del arrendador al vencimiento del contrato, configuran este hecho jurídico, donde el contrato se renovó sin determinación de tiempo, respetando todos sus termino originales
Como sustento del recurso de apelación sostuvo el abogado FREDDY RANGEL RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
- que la sentencia de fecha 22.02.2017, tiene como motivo y fundamento principal el documento mencionado como acuerdo de uso de prorroga legal, interpretando que el mismo reunía las condiciones de un verdadero contrato de arrendamiento, por lo cual bajo tal errónea interpretación, y partiendo de esa premisa falsa, la prorroga legal de 3 años no venció el 01.05.2013, sino en consecuencia, el 10.05.2016 (sic) (fecha de la interposición de la demanda), siendo lo correcto sobre el vencimiento de la prorroga legal el 01.05.2016. En ese sentido, la instancia, estableció: a) falsamente la fecha de finalización de la prórroga legal, b) en consecuencia, al aplicar la norma conforme, a la lógica y hermenéutica jurídica su resultado es falso, contrario a los hechos y al ordenamiento jurídico. C) Generando una sentencia que adolece de vicio establecido en el artículo 243, ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, bajo tales argumentos, se declaró sin lugar la demanda con la expresa condenatoria en costas procesales;
- que en la referida sentencia se hace una errónea interpretación del documento mencionado como acuerdo de uso de prorroga legal, de éste no cabe la menor duda que las partes nunca tuvieron la intención de suscribir, renovar o prorrogar la relación arrendaticia, sino de terminarla, o sea, de ponerle termino a la misma;
- que la intención de las partes al suscribir el documento denominado acuerdo de uso de prorroga legal, fue sencillamente dejar registro escrito del uso de la prórroga legal, y, dar certeza escrita de la fecha de entrega del local. En el mismo no fueron modificadas o alteradas las cláusulas del último contrato de arrendamiento, las cuales permanecieron vigentes, conforme lo dispuesto en el primer aparte del artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ni siquiera, se aumentó el canon de arrendamiento aún cuando está previsto en dicha norma y era un derecho para el arrendador;
- que considerar que dicho documento es un nuevo contrato de arrendamiento, es contrario al principio de autonomía de la voluntad de las partes contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, por cuanto la verdadera intención de las partes fue reglamentar el uso de la prórroga legal, para que finalmente se hiciera la entrega del inmueble arrendado;
- que establece la sentencia apelada que la relación contractual se inició el 01.08.1995, y que hasta la fecha de interposición de la demanda 10.05.2016, perduró ésta por 21 años y 8 meses. Adicionalmente establece que la prorroga legal sería de tres (3) años, contados a partir de la notificación que haga el arrendador a el arrendatario de la no renovación del contrato, por tanto tenemos que los hechos y plazos conforme a la documentación cursante en autos y la ley son los siguientes:
- que en la sentencia apelada, el Juzgador hizo un erróneo establecimiento de los plazos de la relación arrendaticia, por lo cual presenta en este escrito la relación cronológica de la duración de la relación que se desprende de: a) Del inicio previsto en el primer contrato, b) Del último contrato de arrendamiento y c) la prorroga legal, de modo siguiente:
a. De la relación arrendaticia se inició el 01 de agosto de 1995.
b. En la cláusula cuarta de el último contrato de arrendamiento, anexado con el libelo marcado “D”, se estableció un plazo de duración de un (1) año fijo, contado a partir del 01.05.2009, con vencimiento el 30.04.2010.
c. De la prorroga legal que empezó a correr a partir del vencimiento del último contrato referido en el punto anterior y las partes acordaron de forma voluntaria, sin coacción a dejarlo documentado en el denominado acuerdo de uso de prorroga legal, anexado con el libelo marcado “F”, la arrendataria manifestó que ésta última utilizaría la prórroga legal, comenzando el 01.05.2010 y finaliza el 01.05.2013. Cabe destacar, que este documento tomado como nuevo contrato de arrendamiento en la sentencia apelada, es por 3 años, a término fijo y no establece prorrogas (consensuados u automáticas), por lo tanto no se debía participar al inquilino la no renovación del contrato, como lo señala la sentencia apelada, en el texto transcrito;
- que conforme a la relación anterior se evidencia que la prorroga legal que le corresponde a la arrendataria, de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es de tres (3) años, y que dicha prorroga legal comenzó el 01.05.2010 y venció el 01.05.2013;
- que en el supuesto negado, que partiéramos de la falsa premisa, como erróneamente lo hizo la sentencia apelada, de considerar e interpretar el acuerdo de uso de prorroga legal como un nuevo contrato de arrendamiento, ese presunto nuevo contrato de arrendamiento comenzaría el 01.05.2010 y vencería el 01.05.2013, por lo tanto bajo ese falso argumento (por error de sus supuestos) la prórroga legal de 3 años comenzaría el 01.05.2013 y finalizaba el 01.05.2016; incluso bajo ese errado argumento judicial descrito, debió declararse con lugar la demanda de desalojo por vencimiento del término de prórroga, (artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), ya que la demanda se introdujo el 10.05.2016, es decir, 9 días después del vencimiento de la prorroga, según la errada relación temporal que efectuó el Tribunal;
- que por tales fundamentos, yerra el sentenciador en su decisión al establecer que la prorroga legal no ha comenzado a correr, para lo cual se requiere una notificación de su mandante de no renovación del contrato, lo cual es violatorio del primer aparte del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece que durante la prorroga legal la relación de arrendamiento se considera a tiempo determinado;
- que el hecho de haber modificado el título de la pretensión deducida, como lo es establecer que el acuerdo de uso de prorroga legal es un nuevo contrato de arrendamiento, lo condujo a una conclusión errada como se explicó, es decir, si el acuerdo de uso de prorroga legal fuera un nuevo contrato de arrendamiento, la prorroga legal vencería el 01.05.2016, por lo cual al haber intentado la demanda en fecha 10.05.2016, ésta obligatoriamente debió haberse declarado con lugar, por haberse vencido la prorroga legal, y por haberse intentado la demanda en el momento oportuno y de forma tempestiva;
- que con relación al pago de los cánones de arrendamiento, alega la arrendataria en su escrito de contestación a la demanda, que se encuentra solvente con los pagos del canon de arrendamiento, en vista de las consignaciones por ella realizadas por el Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 008/16 de fecha 18.02.2016, y cuya copia certificada fue consignada por esa representación con el escrito de pruebas de fecha 05.12.2016, marcados A-1;
- que ante tal alegato de solvencia en el pago del canon de arrendamiento, esa representación fue contundente en rechazar y contradecir que la arrendataria no se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento, ni durante, ni con posterioridad a la prorroga legal, por lo qué procede a desestimarlo en tres oportunidades distintas: 1) En la audiencia preliminar, primera actuación en el juicio con posterioridad a la contestación de al demanda, de fecha 16.11.2016; 2) En el escrito de promoción de pruebas, de fecha 05.12.2016; y 3) En la audiencia de juicio, de fecha 08.02.2017;
- que los fundamento de tal rechazo, se basan en que efectivamente la arrendataria, nunca pago los cánones de arrendamiento, ni durante ni con posterioridad a la prorroga legal, es decir, desde el 01.05.2010, y que adicionalmente la consignación realizada por la arrendataria es extemporánea y no se encuentra legítimamente efectuada;
- que sobre la insolvencia de pago de canon de arrendamiento, no hubo pronunciamiento alguno en la sentencia apelada, a pesar de haberlo manifestado esta representación en varias oportunidades y discutido en la audiencia, pasó a formar parte de la litis a partir del momento en que dicha falsa presunción de solvencia de la arrendataria fue rechazada por esa representación;
- que es igualmente relevante develar, que la arrendataria no consignó prueba alguna, que demostrara fehacientemente que la misma hubiese pagado conforme a el último contrato de arrendamiento. La demandada solamente se limitó a consignar copia de la consignación de canon de arrendamiento, y de forma incompleta, pues en dicha copia certificada no fueron agregados los cheques de pago (con los cuales se demuestra que la consignación extemporánea e ilegalmente efectuada, por consignar 3 trimestre pendientes y 1 futuro);
- que ratificaba que la precitada consignación de canon de arrendamiento, no se encuentra legítimamente efectuada, para otorgar a la arrendataria presunción de solvencia, ni siquiera para el caso de los beneficiarios sean los que efectivamente debe pagárseles. Por lo tanto, debe declararse a la arrendataria en estado de insolvencia, por las contundentes y fehacientes pruebas y argumentos antes expuestos;
- que en el presente caso, el Juez de Municipio cometió el vicio de desviación intelectual en el análisis del contenido de las cláusulas del contrato, cambiando el contenido del mismo y dándole un significado distinto al acordado por las partes como ley entre ellas, en tal sentido debe señalar que el contrato en su cláusula primera es claro y determinante al establecer palmariamente que el contrato para uso de prorroga legal, cuestión que no fue discutida por la demandada en la contestación de la demanda y en consecuencia pasó a ser un hecho no debatido, ni objeto de pruebas y aceptado expresamente, con fuerza determinante de ley entre las partes, por lo cual el Juez de Municipio al calificar tal contrato como de arrendamiento, lo desnaturalizó y distorsionó al extremo de darle un significado y contenido diferente al mismo, cometiendo el vicio de incongruencia positiva al determinar un hecho no alegado por las partes, en un claro caso de exceso de jurisdicción al decidir, lo que patentiza la nulidad de la sentencia recurrida de conformidad con lo previsto en los artículos 243 ordinal 5°, 244 y 209 del Código de Procedimiento Civil, dado que el juez en conformidad con lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, tendrá por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los limites de su oficio, debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados y en la interpretación de contratos los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe;
- que alegada el incumplimiento de las obligaciones contraídas para la entrega del inmueble, reguladas a través del acuerdo de uso de prorroga legal, consistente en la falta de entrega de un inmueble local comercial y en razón de tal incumplimiento, se demandó el desalojo tal y como se señala de manera clara y precisa en el petitum del libelo de demanda;
- que de lo anterior se desprende, que la causa petendi de la parte demandante, fue precisamente el desalojo por haber vencido la prórroga legal, hecho éste que al ser demostrado, consecuencialmente acarrea la aplicación de las normas legales que sustentan lo pedido;
- que puede afirmar que el Juez de Municipio con su decisión modificó la causa petendi, cuestión prohibida al Juez, dado que no puede el Juez modificar el titulo para acordar o negar la demanda, y en consecuencia cometió el vicio de incongruencia positiva, al pronunciarse sobre aspectos exógenos a la demanda, lo que patentiza la nulidad de la sentencia recurrida de conformidad con lo previsto en los artículos 243 ordinal 5°, 244 y 209 del Código de Procedimiento Civil, y también cometió el vicio de desviación intelectual en el análisis y sentido de las cláusulas del contrato, al distorsionarlas y darle un sentido diferente al acordado por las partes, con la infracción por falta de aplicación de los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil;
- que ante la falsa interpretación del contenido del documento mencionado cono acuerdo de uso de prorroga legal, condujo erróneamente a determinar que la prorroga legal no se encontraba vencida, y que consecuencialmente el último contrato de arrendamiento se había renovado;
- que era oportuno expresar algunas circunstancias ocurridas durante la prorroga legal y después de su culminación en fecha 01.12.2013, esto con el objeto de probar que no hubo intención del propietario actual, ni del anterior de mantener la relación arrendaticia de forma indeterminada como lo alegó la demandada en su escrito de contestación;
- que el anterior propietario-arrendador del inmueble DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA, falleció el 04.05.2015, durante el año 2014 a pesar de su delicada situación de salud, le insistió a la arrendataria sobre la entrega de su inmueble por haber vencido la prorroga, quien, le ofrecía constantemente que si lo haría, pero a la par de estos hechos el precitado ciudadano venía padeciendo de algunas enfermedades que estaban siendo tratadas, las cuales deterioraban su salud, y le hacía difícil ocuparse con mayor vigor de los asuntos de recuperación material;
- que en fecha 04.05.2015 lamentablemente fallece por isquémica;
- que de los informes médicos que presenta evidencias el delicado estado de salud del anterior propietario, desde el año 2013, situación que le impedía hacerse cargo de manera más activa de la defensa de sus derechos de propiedad; y
- que en razón de la delicada salud del anterior propietario, y ante la necesidad de arreglar asuntos de carácter económico que le permitieran solventar situaciones de vida, debió vender el inmueble, así consta del documento de propiedad que cursa en autos, es a partir de esa fecha 05.01.2015, que el nuevo propietario FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN, hoy su mandante, quien empezó a insistirle a la arrendataria de forma inmediata que debía entregarle el inmueble, a cuyas peticiones siempre le contestó que si lo haría, ante el incumplimiento el nuevo propietario impulso distintas gestiones extrajudiciales, alternativas y amistosas, habiendo sido infructuosas, y es en razón de esa negativa de la arrendataria, que el arrendador decidió demandar el desalojo en el año 2016, las razones que tuvo el anterior propietario (fallecido) que le impidieron defender de forma activa la propiedad y el actual por falsas promesas de la arrendataria de entrega del inmueble dificultó ejercer antes la defensa de sus derechos en la instancia judicial, la arrendataria sabe de las gestiones para lograr la entrega y su uso indebido del inmueble más allá del término.
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la acción de desalojo el abogado FREDDY RANGEL RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN, señaló lo siguiente:
- que tal y como se evidencia de los documentos autenticados por ante la Notaría Pública de Porlamar de este Estado en fecha 30.06.1995 y 01.10.1997, N° 24 y 62, Tomo 83 y 108, respectivamente, el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil KAINA C.A., un local comercial ubicado en el Boulevard Guevara, entre calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado;
- que igualmente, en el último contrato de arrendamiento de el local, suscrito entre las partes, quedó autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, en fecha 20.05.2009, anotado bajo el N° 08, Tomo 63;
- que asimismo, quedó expresamente convenido, conforme a la cláusula primera de el último contrato de arrendamiento, el arrendador dio en arrendamiento parte de un inmueble de mayor extensión, con un área de 202 mts.2, consistente de un local comercial y depósito, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente) de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. De igual manera convinieron las partes que el área de depósito y local contiguo, quedó excluido del área arrendada, y que forma parte de la totalidad de inmueble donde se encuentra el local;
- que conforme a la cláusula tercera de el último contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento trimestral se fijó en la suma de tres mil doscientos veinticinco bolívares (Bs. 3.225,00), que la arrendataria se comprometió a pagar dentro de los primeros 15 días al trimestre que corresponda en el domicilio respectivo;
- que de igual modo, la cláusula cuarta del el ultimo contrato de arrendamiento, se estableció un plazo de duración de un (1) año fijo, contado a partir del 01.05.2009, con vencimiento el 30.04.2010;
- que asimismo pauta la cláusula quinta de el último contrato de arrendamiento, siendo convenio expreso entre las partes, que no será necesaria notificación alguna a la arrendataria para comunicar el vencimiento del plazo fijo estipulado, por lo cual no operará la tácita reconducción por el hecho que ésta continúe ocupando el local arrendado al vencimiento del plazo;
- que finalmente conforme a la cláusula vigésima octava de el último contrato de arrendamiento, las partes eligieron como domicilia especial a la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño a cuyos tribunales declararon someterse;
- que de igual modo, se evidencia del documento primeramente autenticado por ante la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, en fecha 05.01.2015, bajo el N° 26, Tomo 1, folio 80 hasta el 82, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, de fecha 26.02.2015, bajo el N° 2013.3454, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.7777, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013, que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA, dio en venta a su mandante la totalidad del inmueble donde se encuentra el local, constituido por el terreno y el local comercial sobre esta construidos, ubicado en el Boulevard Guevara, identificado con el N!° 52, entre las calles Zamora y Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con una superficie aproximada de 403,56 mts.2 y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en 41,18 mts. con terrenos que son o fueron de la Sucesión de SALIM ABOUHAMAD; SUR: en 41,18 mts. con terreno que es o fue de ASCANIO RODRIGUEZ AVILA; ESTE: en 9,80 mts. que es su frente con Boulevard Guevara; y OESTE: en 9,80 mts. que es su fondo, con terreno que es o fue de los hermanos ROSARIO CAMPOS;
- que en virtud de dicha operación de compra venta, operó con respecto a su mandante la subrogación arrendaticia;
- que teniendo en cuenta que la prorroga legal convenida en el acuerdo venció el 01.05.2013, por lo cual la arrendataria debió hacer entrega de el local el 02.05.2013, y visto que su mandante ha hecho todas las gestiones ante la arrendataria tendentes a lograr la entrega de el local, sin obtener ningún resultado favorable, es por lo que conforme lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ocurre en nombre de su mandante, para demandar por desalojo a la sociedad mercantil KAINA C.A.
Por su parte, el ciudadano YOUSSEF ALI EL MAJZOUD, en su carácter de director de la sociedad mercantil KAINA, parte demandada en la presente causa, debidamente asistido de abogado, contestó la demanda en los siguientes términos:
- que rechazaba en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representada, por ser falsos los argumentos de hecho y de derecho en ella expuestos;
- que era cierto que el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH dio en arrendamiento a su representada un local comercial ubicado en el Boulevard Guevara en fecha 30.06.1995 por ante la Notaría Pública de Porlamar, el cual quedó anotado bajo el N° 24, Tomo 83;
- que era cierto que en fecha 20.05.2009 su representada renovó el contrato de arrendamiento sobre el local comercial de 202 mts.2, ubicado en el Boulevard Guevara, el cual tenía un vencimiento previsto para el 30.04.2010;
- que era cierto que en fecha 20.12.2010 y vencido como se encontraba el contrato de arrendamiento el 30.04.2010, su representada celebró con el arrendador DID HAIKAL EL SABBAGH contrato de arrendamiento que contenía la prorroga legal de 3 años que comprendía desde el 01.05.2010 hasta el 01.05.2013;
- que a partir del vencimiento del día 01.05.2013, la relación arrendaticia continuó sin oposición del arrendador y en forma totalmente amigable y se continuó como de costumbre a pagarle el canon al arrendador según los acuerdos que concertaba siendo que el último canon acordado con el arrendador DID HAIKAL EL SABBAGH fue de Bs. 20.000,00, cantidad ésta que su representada ante la ausencia del arrendador para retirar los cánones de arrendamiento procedió a consignar dichos cánones por ante los Tribunales de Municipio luego de haberse enterado que el arrendador había fallecido y solo uno de los herederos estaba dispuesto a recibir el pago;
- que no era cierto y por eso lo rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes que su representada tuviera conocimiento alguno de la venta del inmueble a la ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN, hasta que fueron notificados de esta demanda;
- que por lo tanto, es totalmente falso que se haya realizado gestiones para lograr la entrega del local; y
- que el contrato actualmente se encuentra a tiempo indeterminado y el simple hecho de haber permanecido en el inmueble por mas de 3 años sin oposición del arrendador e incluso de la nueva propietaria, es clara evidencia de que las partes contratantes estaban interesadas en mantener la relación arrendaticia.
PUNTO PREVIO.-
NULIDAD DE LA SENTENCIA.-
En el escrito de informes presentado por la parte accionante, cursante al folio 63 al 73 de la segunda pieza se desprende que se denuncia que la sentencia emitida por el Juzgado de la causa infringió el numeral 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil toda vez que al haberse interpretado de manera errónea el acuerdo de uso de prorroga legal, los tres (3) años vencieron el 01.05.2016 y no el 10.05.2016 (fecha de interposición de la demanda), sin embargo, el juez de la causa sostuvo en el fallo que “…al existir una duración de la relación arrendaticia de veintiún años y ocho meses (21,8), le corresponde al arrendatario una prorroga legal de tres (03) años, la cual comenzara a correr a partir de la notificaron (sic) que haga el Arrendador al Arrendatario de la no renovación del contrato”; también alega la infracción del numeral 5 del referido artículo, por haber calificado el contrato titulado “PRORROGA LEGAL“ como de arrendamiento y por cuanto asimismo, modificó el objeto de la pretensión.
Con respecto al vicio de inmotivación, que se asimila a la infracción del numeral 4 del artículo 243 eiusdem, según la doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil es necesario e impretermitible que lo establecido en la sentencia debe ser congruente respecto de la pretensión y las defensas o excepciones opuestas por las partes, y contener los motivos de hecho y de derecho sobre los cuales se basa la misma.
En el presente caso, se denuncia que el juez de la causa no adaptó su fallo a los términos en que fue planteada la demanda, en razón de que cambio la denominación del contrato ya que según se manifiesta el juez de municipio calificó el contrato como de arrendamiento, desnaturalizando y distorsionándolo al extremo de darle un significado y contenido diferente al mismo.
Es por ello que a fin de verificar lo argumentado es necesario precisar que en el libelo se dice que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, de fecha 20.12.2010, anotado bajo el N° 40, Tomo 184 la sociedad mercantil KAINA C.A. manifestó que utilizaría la prorroga legal la cual comenzaría el 01.05.2010 y finalizaría el 01.05.2013 y que en la sentencia emitida en primera instancia se expresaron no solo los motivos de hecho y de derecho sobre los cuales se sustentó la decisión, y que por ende, decidió los asuntos planteados en el libelo de la demanda y durante el desarrollo del proceso, pues de manera expresa, señaló que en el libelo se interpuso la demanda de desalojo con fundamento en la causal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que el contrato sobre el cual se sustenta la pretensión, lo calificaba como un verdadero contrato de arrendamiento, por cuanto esta firmado por las mismas partes contratantes (arrendador y arrendatario) sobre el mismo inmueble (local comercial) y acordándose el pago del canon de arrendamiento y que adicionalmente, a su juicio, se verificó la tacita reconducción alegada por la parte accionada, y por ende la demanda incoada carece de sustento legal, todo lo cual, hace evidente para esta alzada que contrario a lo dicho en este asunto no se incurrió en el delatado vicio y por ende, la petición de nulidad basada en la presunta infracción del numeral 4 del 243 eiusdem, es improcedente. Y así se decide.
Igual ocurre con la denuncia sobre la infracción del numeral 5 del mencionado artículo 243, ya que la Sala de Casación Civil en reiterados y continuos fallos ha determinado que dicho numeral contempla el vicio de la incongruencia, sea ésta positiva o negativa, y dice que el mismo surge cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido entre las partes, bien porque no resuelve sobre lo alegado por éstas, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio. (Vid. Sentencia N° 194, de fecha 1 de abril de 2014, caso: Néstor Bonifacio Nieves Navarro contra Almacenes Frigoríficos del Centro C.A. (ALFRIO C.A.)).
En este asunto se advierte que en el libelo se pretendió la declaratoria en sede judicial del desalojo de la parte de un inmueble de mayor tamaño, con un área aproximada de doscientos dos metros (202 mts.) consistente en un (1) local comercial y depósito, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente) de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y que el juez de la sentencia apelada luego de analizar los motivos de hechos y de derecho, las pruebas aportadas, concluyó que la demanda era improcedente, por lo cual, no se configuró el vicio delatado, puesto que se insiste no se pronunció sobre aspectos no controvertidos, ni tampoco omitió el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, como lo impone el principio de exhaustividad de la sentencia. Así pues, que conforme a los hechos denunciados para reclamar que se declare la nulidad del fallo apelado, por incumplir los numerales 4 y 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil basado en dicha denuncia, y luego de examinado el fallo emitido a los efectos de conocer si en efecto, las delaciones planteadas son acertadas, o si por el contrario, deben ser desechadas por no ajustarse a la verdad procesal, advirtiendo que en el contenido de dicho fallo se hace una serie de consideraciones vinculadas con la demanda planteada, los fundamentos de hecho y de derecho, así como también en torno a las defensas sostenidas por la parte accionada, por lo cual el juez se atuvo a lo alegado y probado en autos. Igualmente advierte que con respecto al presunto error concerniente a la fecha en que finalizó el llamado contrato de prorroga legal, y que el juez señaló otra fecha en el fallo emitido, que esa circunstancia de manera aislada no puede generar bajo ninguna óptica que el fallo emitido incumpla con los requisitos que debe contener toda sentencia, ni mucho menos con el numeral 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla que el fallo debe contener los motivos de hecho y de derecho de la decisión, pues contrario a lo referido por el recurrente, la sentencia apelada no solo invoca los hechos que fueron planteados en el libelo de la demanda, así como también los alegatos y defensas de la parte contraria, sino que los analiza, y resuelve sobre el merito del asunto, adaptándose a los lineamientos contemplados en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Lo anterior se señala por cuanto el objeto de la pretensión del actor se circunscribe a la demanda de desalojo basada en la causal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en la sentencia, luego de analizar los planteamientos, alegatos y defensas de la parte contraria, quien no solo rechazó la demanda, sino que adicionalmente alegó que había operado la tacita reconducción del contrato, se resolvió con arreglo a lo deducido, negando la procedencia de la demanda incoada.
Por otra parte se debe significar que la falta de referencia sobre la presunta insolvencia de la demandada en el pago de las pensiones arrendaticias, que ese alegato no fue planteado en el escrito libelar, ya que el objeto de la pretensión del actor se concentró en el desalojo de la parte de un inmueble de mayor tamaño, con un área aproximada de doscientos dos metros (202 mts.) consistente en un (1) local comercial y depósito, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente) de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, por el basada en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual contempla o se vincula directamente con la prorroga legal y su fenecimiento. Si la pretensión de la demandante se hubiera vinculado con la presunta insolvencia de la parte accionada, se requería que en libelo, que es el momento procesal para expresar los fundamentos de hecho o el objeto de la pretensión, debió hacerlo indicándolo expresamente, a los efectos de que la parte accionada en cuenta de esa situación, en su momento efectuara los alegatos, consideraciones y probanzas necesarias para respaldar su postura procesal.
Igual ocurre con la presunta infracción del numeral 5 del artículo 243 eiusdem, el cual establece que la sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa basada siempre en la pretensión del actor, lo cual comos se dijo, se cumplió a cabalidad, así como también a las excepciones o defensas opuestas, ya que como ya se especificó el juzgador no solo analizó los hechos controvertidos, sino que demás resolvió con arreglo a la pretensión deducida. El hecho de que su criterio sobre la naturaleza del contrato objeto de la demanda sea diferente al que mantuvo el recurrente en su escrito libelar, y durante el recurrir del juicio no es motivo suficiente, ni valedero para tildar el fallo como nulo, o para procurar su nulidad conforme a los lineamientos que contempla la norma antes mencionada.
En tal sentido, se concluye que el fallo apelado no incumplió con los requisitos de forma que debe contener toda sentencia, ya que no solo contiene los motivos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes durante el decurrir del juicio y en los momentos procesales oportunos, sino que adicionalmente contiene una decisión expresa, positiva y precisa, cumpliendo así con el requisito de la motivación de la sentencia. Y así se decide.
PROCEDENCIA DE LA DEMANDA.-
LA ACCIÓN DE DESALOJO.-
La acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
“…En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimiento jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”

Según el contenido del escrito libelar se demanda el desalojo con fundamento en la causal “g” del artículo 40 eiusdem, la cual textualmente contempla como supuesto de hecho que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Sobre esta causal, la prórroga legal, la Sala de Casación Civil en la sentencia N° RNYC.000057 dictada en fecha 04.03.2013 en el expediente N° 12-474 señaló lo siguiente:
“…. En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.
Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente.
En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”.
Por tanto, es obvio concluir que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inaplicable al caso concreto, pues como la propia norma lo indica la acción de desalojo se ejerce cuando se trata de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, es decir, que en él no se contempla una fecha cierta para la terminación de la relación arrendaticia….”

Conforme al extracto copiado es evidente que para la procedencia de la prórroga legal resulta necesario estudiar los extremos legales consagrados para su procedencia tomando como base la duración de la relación, es decir, si se trata de una convención a tiempo indeterminado o fijo, con o sin posibilidad de prórroga, ya que en el primero de los casos la misma operaria de pleno derecho una vez finalizado el tiempo fijo pactado, y en el segundo, una vez finalizada la prorroga o prorrogas sucesivas atinentes a la relación contractual, conforme a lo pactado en el contrato, pues en ambos casos, cumplidos tales supuestos la misma debe operar de pleno derecho siguiendo las pautas contempladas en la ley especial arrendaticia.
Para profundizar aún más sobre este punto, conviene copiar un extracto de la sentencia N° RC.000189 del 16-04-2015 emitida en el expediente Nº 14-800 por la Sala de Casación Civil, bajo la ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en donde se establece que en caso de que el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia sea por un periodo fijo con posibilidad de futuras prorrogas por igual o iguales periodos, una vez fenecida dicha prorroga convencional, es que debe comenzarse a computar la prorroga legal establecida en el articulo 26 de la ley especial; y que asimismo, en caso de que la prórroga convencional esté supeditada a un hecho concreto, es decir, a la voluntad de uno o ambos contratantes, se requerirá para que la misma se haga efectiva y se cumpla, que se verifique dicha condición, para que la misma opere de pleno derecho, pues de lo contrario, la prorroga convencional no se computa y se inicia de ipso-facto la prorroga legal prevista en la ley, a saber:
“..De lo anterior se observa, que el juez de la recurrida consideró que la arrendataria pasó a ocupar el inmueble a tiempo indefinido, por cuanto no hizo uso de la prórroga contractual y la arrendadora le manifestó su intención de no reconocerle el derecho a la prórroga legal, a pesar de haber quedado demostrada su solvencia en el pago de los cánones arrendaticios.
Asimismo, el ad quem indicó que la parte actora trajo a los autos un acta notarial donde la empresa VENEZOLANA DE FILTROS le notifica a INFILCA, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento objeto de este proceso.
Ahora bien, de la sentencia se constata que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 19 de mayo de 2006, y cuyo cumplimiento se exige mediante la demanda incoada, que en su cláusula segunda establece:
“…SEGUNDA: De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del presente contrato será de cinco (5) años prorrogable hasta por otros cinco (5) años más, a elección de LA ARRENDATARIA, siempre que así lo manifieste esta última con no menos sesenta días de anticipación al vencimiento del último de los cinco (5) años de arrendamiento contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento…”. (Resaltado del texto).
Del contenido de lo transcrito, se observa que la duración del contrato de arrendamiento fijado por las partes fue de cinco (5) años, contados a partir de la fecha de autenticación de tal documento (19-05-06), estableciendo que los mismos serían prorrogables hasta por otros cinco (5) años más, a elección de LA ARRENDATARIA, siempre que así lo manifestara esta con no menos sesenta días de anticipación al vencimiento del mismo.
También se constata de las actas del expediente que corre inserto en los folios trescientos veintiséis (326) al trescientos veintinueve (329) de la pieza uno (1) del expediente, acta notarial de fecha 20 de junio de 2011, en el cual la arrendadora VENEZOLANA DE FILTROS le hace saber a la arrendataria INFILCA, su voluntad de NO PRORROGAR el contrato de arrendamiento de fecha 19 de mayo de 2006.
En tal sentido, la Sala constató que tratándose el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, a tiempo determinado (5 años), habiendo vencido el mismo y siendo que la arrendadora notificó a la arrendataria de la no prórroga de este, operaba de pleno derecho la prórroga legal conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual debió ser aplicado por el juez de alzada para la solución de la controversia.
De modo que, habiendo constatado esta Sala que la relación arrendaticia establecida en dicho contrato tuvo una duración de cinco años, la prórroga legal era por dos años, conforme a lo establecido en el literal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Ahora bien, se desprende que de acuerdo a lo señalado en el escrito libelar la relación de arrendamiento se inició en fecha 01.08.1995 a partir de la firma del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA y la sociedad mercantil KAINA C.A. con una vigencia de cinco (5) años, contados a partir de la fecha antes indicada, y posteriormente en fecha 01.10.1997 suscribieron otro contrato en el cual dejaron sin efecto y sin ningún valor jurídico el que habían suscrito anteriormente, con una vigencia de cuatro (4) años fijos contados a partir del 01.10.1997 hasta el 01.10.2001, luego de fenecido el término fijo del referido contrato se suscribió otro, en fecha 20.05.2009 mediante el cual se mantenían prácticamente las mismas condiciones sin embargo, el tiempo de vigencia varió ya que se pactó en la cláusula cuarta que sería de un (1) año fijo contado a partir del 01.05.2009 con vencimiento el 30.04.2010, y que pasado dicho lapso la relación arrendaticia se mantuvo, toda vez que en fecha 20.12.2010 mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 184 mediante un contrato que fue titulado “CONTRATO DE PRORROGA LEGAL“ se pactó que el arrendatario hacia uso de la prorroga legal que le correspondía de tres (3) años contados a partir del 01.05.2010 con vencimiento el día 01.05.2013.
En torno al contrato mencionado, denominado por las partes contrato de prorroga legal, conviene establecer las siguientes consideraciones:
La Sala de Casación Civil del máximo Tribunal ha sostenido de manera pacífica y reiterada que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia y sus decisiones sólo pueden ser revisadas en casación, cuando el sentenciador incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido. En ese sentido ha señalado en diferentes fallos, en sentencia N° 689 de fecha 10 de agosto de 2007, reiterada en sentencia N° 105 de fecha 21 de marzo de 2013, caso: Anni Franzi Coppola y otro, contra Clara Eugenia Campins Camejo y otra, lo siguiente:
“…La Sala de Casación Civil, ha reiterado de manera constante y pacífica el criterio dirigido a sostener que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa.”. (Subrayado de la sentencia).

De ahí, que estima quien decide que es inobjetable establecer que la interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de la referida Sala, que le corresponde a los jueces de instancia basado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo esa potestad, no es ilimitada, ya que debe inclinarse en todo momento a destacar y reasaltar la voluntad de los contratantes, siempre enfocado a que el establecimiento de los hechos por el juez sea compatible con la expresión de la voluntad de las partes, ya que de lo contrario propiciaría la desnaturalización del contrato, lo cual constituye el vicio de “suposición falsa” el cual se debe denunciar en sede casacional. Basado en lo anterior estima esta alzada necesario analizar el contenido del precitado contrato, y al respecto observa que en el referido contrato se menciona que el contrato suscrito en fecha 20.05.2009 venció en fecha 30.04.2010; que dicha prorroga la cual denominan “legal” comenzaría a transcurrir desde el 01.05.2010 hasta el 01.05.2013; que el canon de arrendamiento a pagar durante ese período sería de Bs. 3.225,00 trimestral; y que una vez vencida la misma se desocuparía y entregaría las llaves del inmueble arrendado.
Lo anterior revela que la denominación de la prorroga pactada por los contratantes no es legal, como lo dicen en el texto del mismo, sino convencional, en razón de que por disposición expresa del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prorroga legal es irrenunciable, a menos que el beneficiario de la misma lo haga de manera expresa, y por consiguiente, ésta opera de pleno derecho, sin que sea necesario, como ocurrió en este caso que se establezca la misma mediante convenio escrito suscrito entre los mismos contratantes, simplemente bastaría que se verifique el vencimiento del tiempo de vigencia del contrato, para que ésta, la prorroga legal, se inicie de pleno derecho con base al tiempo previsto en la ley especial. En esa dirección conviene señalar se desprende del referido documento que las partes de manera convencional pactaron que la prorroga convencional, mal denominada “legal” comenzaría a computarse a partir del 01.05.2010 hasta el 01.05.2013, a pesar de que la prorroga legal como se dijo en este mismo fallo, conforme al criterio de la Sala de Casación Civil emitido en fecha 16.04.2015 opera de pleno derecho, es decir no se requiere que sea establecida de manera expresa y por escrito, sino que por el contrario, una vez fenecido el tiempo fijo del contrato, de darse las condiciones que regula el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se inicia de manera maquinal, de pleno derecho, de inmediato y su tiempo de vigencia obviamente que dependerá del tiempo de la relación arrendaticia.
Cabe destacar que una vez trabada la litis, la parte demandada en su escrito de contestación rechazó la demanda alegando que una vez vencida la prorroga legal de tres (3) años, esto es, el 01.05.2013 la relación arrendaticia continuó sin oposición del arrendador y en forma totalmente amigable y se continuó como de costumbre a pagarle el canon al arrendador según los acuerdos que concertaron, siendo el último canon acordado con el arrendador la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), y sostuvo como sustento de sus alegatos y defensas que ante la ausencia del arrendador para retirar los cánones de arrendamiento procedió a consignar los mismos ante los Tribunales de Municipio, luego de haberse enterado que el arrendador había fallecido y solo uno de los herederos estaba dispuesto a recibir el pago; y que no tuvo conocimiento alguno de la venta del inmueble a la ciudadana FAYRUZ ELNESSER DE TARBEIN hasta que fue notificada de esta demanda y por lo tanto era falso que se hayan realizado gestiones para lograr la entrega del local.
De acuerdo al contenido del escrito de contestación de la demanda, si bien se desprende que la parte accionada rechazó la demanda en todos y cada uno de sus términos, expresando que en este asunto se verificó la tacita reconducción, por cuanto se mantuvo en posesión del inmueble de manera pacifica y con el consenso del arrendador, después de fenecido el lapso establecido en el contrato mal denominado “de prorroga legal” mas adelante señala que continuó como de costumbre pagando el canon al arrendador según los acuerdos que concertaba siendo que el último canon acordado con el arrendador DID HAIKAL EL SABBAGH fue de Bs. 20.000,00, pero que ante la ausencia del arrendador procedió a consignar dichos cánones por ante los Tribunales de Municipio luego de haberse enterado que el arrendador había fallecido y sin especificar mas datos, manifestó que solo uno de los herederos estaba dispuesto a recibir el pago.
De tal manera, que esta alzada no coincide con el criterio planteado por la parte accionante en torno a que el llamado “CONTRATO DE PRORROGA LEGAL” se refiere a una prorroga legal propiamente dicha, ni tampoco a la celebración de un nuevo contrato, como lo señaló el a quo en la sentencia apelada, cuando expresamente destacó que “…Este Juzgador de la revisión del instrumento que cursa en autos marcado “F”, llamado acuerdo de Prorroga Legal, destaca que esta firmado por las mismas partes contratantes (Arrendador y Arrendatario), sobre el mismo inmueble (local comercial) y acordándose el pago del canon de arrendamiento. Es decir reuniendo todos los elementos de un contrato de arrendamiento, siendo su naturaleza jurídica la de un verdadero contrato de arrendamiento. …” sino mas bien a una prorroga convencional que de manera concertada fue pactada por ambos contratantes, el finado arrendador DID HAIKAL EL SABBAGH y la empresa accionada KAINA C.A. mediante documento autenticado en fecha 20.12.2010 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 184 por un periodo de tres (3) años contados desde el 01.05.2010 hasta el 01.05.2013, ya que se insiste la prorroga legal opera de pleno derecho, y por consiguiente la misma no requiere que sea establecida por escrito, ni mucho menos mediante la firma o suscripción de un documento, pues la misma una vez vencido el término fijo del contrato, o efectuado el desahucio, de manera inmediata, tal y como quedó establecido en el fallo parcialmente copiado, cuando se expresa que tratándose el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, a tiempo determinado, habiendo vencido el mismo y siendo que la arrendadora notificó a la arrendataria de la no prórroga de este, operaba de pleno derecho la prórroga legal. De ahí, que a juicio de quien decide dicha convención, fue mal denominada por los sujetos contratantes, ya que el verdadero espíritu de la misma era la de prorrogar la relación contractual y no, establecer el inicio y la finalización de la prorroga legal contemplada en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Con esto queda claro, que de acuerdo a lo alegado y probado en autos, la relación arrendaticia se inició en fecha 01.08.1995 y el último contrato se suscribió en fecha 20.05.1999 con vigencia hasta el día 30.04.2010; que en fecha 20.12.2010 se celebró el contrato mal denominado “PRORROGA LEGAL” el cual implicó que el contrato vencido fue prorrogado convencionalmente desde el 01.05.2010 al 01.05.2013, y que por último, que una vez finalizada dicha prorroga se inició de pleno derecho la prórroga legal contemplada en el referido artículo la cual se inició el día 02.05.2013 y finalizó el día 01.05.2016.
Con esto queda claro que la demanda incoada se hizo en tiempo oportuno, ya que se intentó el día 10.05.2016 cuando habían trascurrido nueve (9) días del vencimiento de la prorroga legal, por lo cual la pretensión deducida por el actor, contrario a lo concluido por el tribunal de la causa debe ser declarada procedente. Y así se decide.
A lo anterior se le adiciona otro aspecto que se debe destacar y es que en lo que atañe a la causal de desalojo invocada en este asunto y la consumación de la misma debe esta alzada determinar que la parte demandada con sus propios dichos y alegatos admitió la concurrencia de la misma, puesto que se insiste al momento de contestar la demanda admitió que a raíz del fallecimiento del arrendador, ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA no medió acuerdo sobre la prorroga convencional con los herederos de éste, ya que textualmente dice “…que a partir del vencimiento del día primero de mayo de 2013, la relación arrendaticia continuó sin oposición del arrendador y en forma totalmente amigable y se continuó como de costumbre a pagarle el canon al arrendador según los acuerdos que concertamos siendo que el ultimo canon acordado con el arrendador DID EL SABBAGH fue de Bs. 20.000,oo, cantidad esta que mi representada ante la ausencia del arrendador para retirar los canones de arrendamiento, procedió a consignar dichos canones por ante los Tribunales de Municipio luego de haberse enterado que el arrendador había fallecido y solo uno de los herederos estaba dispuesto a recibir el pago…” sin identificar cual de los herederos estaba de acuerdo y cual o cuales estaban en desacuerdo, lo cual a juicio de esta Juzgadora configura una confesión espontánea en torno a la configuración de la causal contemplada en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la cual se invoca en este asunto como motivo de la acción de desalojo que fue incoada en su contra, que procura la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente entrega del inmueble objeto de la misma.
Bajo esta óptica, si bien la parte accionada se mantuvo en forma pacifica en el inmueble luego de fenecido el lapso fijo del contrato y de fenecida la mal llamada prorroga legal, en este caso como lo asume la demandada dicha pasividad, no trajo consigo la aceptación de los herederos sobre la continuación de la relación arrendaticia, sino mas bien su rechazo, ya que como lo señala el demandado no hubo acuerdo con los herederos del ciudadano DID HAIKAL EL SABBAGH NASRALA para continuar la relación arrendaticia, pues si bien dice que con solo uno de ellos, no lo identifica, no especifica cuantas personas integran la sucesión dejada por el referido ciudadano ni mucho menos describe o trae a los autos elementos probatorios para comprobar que efectivamente existía consenso con ese solo heredero para que continuara en el bien como arrendatario.
Así las cosas es forzoso concluir que la presente demanda sustentada en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la cual contempla: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, debe ser declarada procedente.
Bajo las anteriores consideraciones, se revoca la sentencia apelada dictada en fecha 22.02.2017 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide.
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado FREDDY RANGEL RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN, en contra de la sentencia dictada en fecha 22.02.2017 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 22.02.2017 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana FAYRUZ ELNESER DE TARBEIN en contra de la sociedad mercantil KAINA C.A., ya identificadas.
CUARTO: Se acuerda el desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia, constituido por la parte de un inmueble de mayor tamaño, con un área aproximada de doscientos dos metros (202 mts.) consistente en un (1) local comercial y depósito, ubicado en el Boulevard Guevara (su frente) de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y se ordena a la demandada, sociedad mercantil KAINA C.A. a desocupar y hacer entrega inmediata del inmueble antes mencionado a su legítima propietaria.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 207º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: N° 09070/17
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.