TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 13.515.347 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados MARTIN ANTONIO DELGADO VALDIVIESO y ALEJANDRO JOSE FIGUEROA NORIEGA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 88.285 y 148.049, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.098.889 y V-13.214.993, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó. Se designó como DEFENSOR JUDICIAL: Abogado LUIS ADOLFO CHANG PIÑERO, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 229.524.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inició el presente proceso en virtud de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada por el ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, contra los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, ya identificados.
En fecha 16.04.2015, fue presentada la demanda y sus anexos para su distribución, correspondiéndole conocer de la misma a este tribunal (f. 01 al 29 y su Vto.).
Por auto de fecha 06.05.2015 (f. 32 y 33), se admitió la pretensión antes referida, a cuyos efectos se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 22.05.2015 (f. 36 al 63), compareció la alguacil temporal de este tribunal y consignó compulsas de citación libradas a la parte demandada por no haber podido localizarlos en la dirección suministrada.
En fecha 08.07.2015 (f. 77), se dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04.07.2016 (f. 78), compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la designación de defensor judicial a la parte demandada.
Por auto 07.07.2016 (f. 80), se designó como defensor judicial al abogado en ejercicio LUIS ADOLFO CHANG PIÑERO, librándose boleta de notificación, aceptando el cargo recaído en su persona en fecha 29.09.2016 (f. 87).
En fecha 31.10.2016 (f. 91 al 95), compareció el defensor judicial de la parte demandada y mediante diligencia presentó escrito de contestación a la demanda y el mismo fue agregado a los autos en esa misma fecha.
En fecha 21.11.2016 (f. 96 y 97), compareció el defensor judicial de la parte demandada y mediante diligencia presentó escrito de promoción de pruebas, promoviendo las que aparecen en las actas procesales y de las cuales se hará referencia en capítulo separado en este fallo, siendo agregado a los autos respectivos en fecha 01.12.2016 (f. 99 al 103).
En fecha 28.11.2016 (f. 98), compareció la representación judicial de la parte actora y presentó escrito de promoción de pruebas, promoviendo las que aparecen en las actas procesales y de las cuales se hará referencia en capítulo separado en este fallo, siendo agregado a los autos respectivos en fecha 01.12.2016 (f. 104 al 107).
En fecha 08.12.2016 (f. 114), este tribunal providenció sobre los medios probatorios promovidos por el defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 08.12.2016 (f. 115), este tribunal providenció sobre los medios probatorios promovidos por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 23.01.2017 (f. 119 al 121), tuvo lugar la declaración de la testigo ciudadana MADELEIN DEL MARA MIJARES RODRIGUEZ.
Por auto de fecha 15.02.2017 (f. 124), se le aclaró a las partes que a partir de ese día (inclusive), comenzó a transcurrir el termino del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus respectivos informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07.03.2017 (f. 125 al 138), compareció la representación judicial de la parte actora y presentó escrito de informe.
En fecha 14.03.2017 (f. 139 al 142), compareció el defensor judicial de la parte demandada y presentó escrito de informe.
Por auto de fecha 24.03.2017 (f. 144) se le aclaró a las partes que a partir de ese día (inclusive), la presente causa entró en etapa de sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 22.05.2017 (f. 145), se le aclaró a las partes que se difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva en la presente causa, por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de ese día (exclusive), de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose la presente causa dentro de la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, el abogado ALEJANDRO JOSE FIGUEROA NORIEGA en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, alegó lo siguiente:
- Que “en fecha veintiséis (26) de agosto del año dos mil trece (2013), se firma contrato de OPCIÓN COMPRA VENTA (se anexa marcado con letra “B”), autenticado en la Notaria Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 40, Tomo 178 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, siendo los oferentes de dicho convenio los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, solteros, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.098.889 y V-13.214.993 respectivamente (se anexa copia de las cédulas de identidad marcada con las letras “C1 y C2”), en el cual, se comprometen a vender a MI REPRESENTADO, en el contrato denominado como EL OFERIDO, un inmueble de su propiedad constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 12-3, de la planta 12, del edificio “RESIDENCIAS LA MARGARITA II”, ubicado en el Angulo Sur-Este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Rómulo Betancourt (antigua Avenida Francisco Fajardo), Sector Genovés de la cuidad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta”.
- Que “dicho contrato establece en su Cláusula Primera que MI REPRESENTADO se compromete a adquirir el apartamento mencionado anteriormente y descrito en el contrato con mayor detalle; y los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ se comprometieron a dar este inmueble en venta a MI REPRESENTADO”.
- Que “en su Cláusula Segunda se fija el precio del inmueble objeto de la obligación, estipulándose de la siguiente manera: “El precio de venta del bien inmueble objeto de la presente negociación ha sido fijado de mutuo acuerdo, en la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (570.000,00), los cuales serán cancelados así: 1) La cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (220.000,00) que serán cancelados así: La cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (110.000,00) en cheque de Gerencia del Banco de Venezuela Nº 00012001, de fecha 20/08/2013, a nombre de Ysbel Bonalde Rodríguez y la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (110.000,00) en cheque de Gerencia del Banco de Venezuela Nº 00012001, en fecha 20/08/2013, a nombre de Luís Mondragón. Y 2) El saldo, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00) será cancelado el día en que se verifique la Protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo”.” (Resaltado de este fallo).
- Que “en la Cláusula Cuarta se declara y es evidente que MI REPRESENTADO en el mismo acto de autenticación del documento privado de compra venta, le entrega a los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, antes identificados, la cantidad total acordada (DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 220.000,00), como parte de pago de la totalidad del precio establecido, lo que a todas luces, no puede desvirtuarse y definirse como arras o en garantía de la negociación, sino como se ha afirmado, como la primera parte del pago total del monto fijado para le venta definitiva”.
- Que “en la Cláusula Quinta del contrato, se establece, que en caso de incumplimiento por parte de EL OFERENTE o también de EL OFERIDO, el que incumpla deberá entregar la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00) mas una cantidad de dinero equivalente a VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.000,00), establecida como Cláusula Penal, por concepto de daños y perjuicios, sin que los mismos tengan que ser demostrados”.
- Que “es prudente y de nuestro interés citar la Cláusula Séptima, en la cual se evidencia la obligación que como acreedores y oferentes recae sobre los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ a entregar el inmueble objeto de la obligación, de la siguiente manera: “Es entendido que EL OFERENTE deberá entregar a EL OFERIDO el inmueble objeto de esta negociación, al momento de la Protocolización del Documento de Venta, libre de todo gravamen, servidumbre, personas y solvente de cualquier impuesto, tasas o contribuciones nacionales, estadales o municipales. Asimismo deberán entregarlo con la hipoteca debidamente LIBERADA por BANAVIH, y una vez entregada se establece un tiempo de TREINTA (30) DIAS CALENDARIO, para proceder a la firma de la Opción de Compra Venta para presentar ante el Banco respectivo”.”
- Que “los contratantes igualmente, en la Cláusula Octava disponen que es obligación exclusiva de la parte oferente proveer de toda la documentación y requisitos necesarios para la tramitación de la protocolización de la venta en cuestión; cláusula que evidentemente condiciona suspensiva y facultativamente la materialización de la promesa de venta por una obligación de hacer”.
- Que “a su vez, la Cláusula Tercera Prevé un termino especifico para que las partes, una vez cumplido con las obligaciones convencionales previstas para la efectiva consumación del negocio de la venta del inmueble referido, puedan concluir la tradición con la protocolización de dicho negocio jurídico, dicha cláusula estipula lo siguiente: “Es convenido y así lo aceptan las partes que el termino máximo acordado para que tenga lugar el otorgamiento o protocolización del documento definitivo de venta será la fecha de CIENTO OCHENTA (180) DIAS CALENDARIO (SIC), contados a partir de la firma del presente documento, tiempo prudente para obtener la Liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble de parte de BANVIH”. (Resaltado de este fallo).
- Que “es el caso que mi representado, el ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ entregó las cantidades de dinero establecidas en la oportunidad y momento pactado, al entregar dos cheques de gerencia del Banco de Venezuela, signado con los números de cheques 0011900 y 00012001, emitidos en fecha 20 de agosto de 2013, para ser pagados a los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, respectivamente, por cuenta de mi representado, ambos por cantidades iguales de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 110.000,00), para un monto total de DOSCIENTOS VENTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 220.000,00), siendo recibido a su entera satisfacción por los acreedores y oferentes del contrato, como así se evidencia en lo manifestado en su Cláusula Segunda. (Se anexan copias de los cheques marcados con las letras “D1 y D2”)”.
- Que “concluido el término de ciento ochenta (180) días al que hace referencia la Cláusula Tercera del contrato mencionado, los Oferentes permanecían en retardo al no proveer de lo dispuesto en las Cláusula Séptima y Octava, en las cuales obligan a la parte oferente a entregar la documentación sobre la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la venta y demás requisitos que fuesen necesarios para la venta definitiva”.
- Que “MI REPRESENTADO, en aras de concluir con la venta definitiva, y visto que los oferentes, no habían realizado los tramites pertinentes para solicitar la liberación de la Hipoteca a la que hace referencia la Cláusula Octava, que pesaba sobre el inmueble ofrecido en venta, se le otorga una autorización a MI REPRESENTADO, para que realice las gestiones necesarias para cumplir con ese tramite ente la Junta Liquidadora del Banco Canarias en la ciudad de Caracas”.
- Que “una vez cumplida a cabalidad por parte de MI REPRESENTADO con la gestión encomendada, al momento de consignar dichos documentos ante las oficinas de BANAVIH, ubicada en el Rosal en la cuidad de Caracas, se le informa al dueño del inmueble objeto de la venta, que no se encuentra al día con los aportes de ahorro habitacional, dándosele instrucciones para que realizare los pagos que hiciesen falta para que BNAVIH de el visto bueno”.
- Que “el señor Mondragón, hace caso omiso de las orientaciones, y no paga los aportes, alegando “Debes esperar porque el portal no me da acceso para realizar el tramite ¿conoces a alguien que pueda agilizar esto?”.
- Que “como se trata siempre de un beneficio para mi, y procurando salir del retardo en el que mantenía la situación el señor Mondragón, le indico que mi hermana acababa de adquirir un inmueble a través del beneficio de la Ley de Política Habitacional y que ella lo podía ayudar; acepta que mi hermana se encargue de la situación y le suministra los datos necesarios para cumplir con la gestión en el portal Web de Banavih”.
- Que “se logra cumplir con las gestiones a costa de mi hermana Madelein Mijares y su esfuerzo durante un mes y medio de trabajo; el señor Mondragón ya tiene en sus manos desde el 18 de julio del año 2014 todos los documentos necesarios, que debe entregar para que se realice la Protocolización ante el Registro correspondiente del documento de venta definitivo, según lo acordado en el Contrato de Opción Compra Venta; al momento de introducir esta demanda, el señor Mondragón se mantiene en retardo de las Cláusulas Séptima y Octava”.
- Que “MI REPRESENTADO ha intentado por todos los medios ordinarios, amistosos y extrajudiciales lograr que los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ procedan a finiquitar los tramites para que con toda la documentación necesaria se materialice la venta prometida; sin embrago, los precitados ciudadanos de forma intempestiva e inconsulta decidieron comunicarle a MI REPRESENTADO que no tiene interés ni desean firmar documento alguno de venta definitiva del inmueble objeto del contrato citado aquí con las mismas estipulaciones, sino que proponen firmar nuevo contrato de venta donde la pretensión acordada anteriormente pasaría a un monto total de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), propuesta hecha sin observar su incumplimiento persistente a la obligación contractual adquirida por ellos, ni tampoco la condición que dolosamente han incumplido para que la inversión pecuniaria que puso MI REPRESENTADO en el negocio jurídico en cuestión se vea mermado y devaluado en el transcurso del tiempo”.
- Que “motivado por esta situación y todas las incomodas circunstancias que resultaron por el indebido y desleal incumplimiento de los aquí demandados, MI REPRESENTADO en fecha quince (15) de octubre del año dos mil catorce (2014) decidió acudir ante la Dirección Ministerial en el Estado Nueva Esparta del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat para consignar una SOLICITUD DE APERTURA DE PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO, que se anexa enmarcada con el literal “E1 y E2”, el cual relata detalladamente todas las situaciones ocurridas desde el vencimiento del plazo para la venta definitiva, inclusive solicita a dicho órgano administrativo decrete una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato en cuestión”.
- Que “aun a la fecha los ciudadanos demandados, identificados anteriormente, no han manifestado deseos de respetar y cumplir con el pacto celebrado entre ellos y MI REPRESENTADO, produciéndole a éste último un daño superior a las cifras indicadas como penalidad del contrato; y que a pesar de que las mismas constituyen una estipulación inmutable sobre los potenciales daños y perjuicios que por incumplimiento definitivo produzcan en la parte perjudicada, ésta penalidad no es ejecutable en el presente caso ya que el contrato no puede considerarse extinguido o resuelto por retardo culposo unilateral, más aun cuando la parte que ha obrado dolosamente para que la promesa de venta no se materializara es la parte oferente del contrato en cuestión”.
- Que “el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por MI REPRESENTADO y los aquí demandados se encuentra en un estado de suspensión por demora en el actuar de la parte Oferente, ya que la demora en el cumplimiento de las obligaciones previas y accesorias de dicho convenio, como lo son la tramitación y entrega de los requisitos formales para la materialización de la venta del inmueble referido, hacen inejecutable las obligaciones principales, es decir, la tradición del inmueble y el pago por su contraprestación; situación esta que hace que no sea ejecutable la penalidad contractual estipulada, sino que sea exigible el cumplimiento en especie del contrato de promesa de venta aquí detallada”.
Por otra parte, el abogado LUIS ADOLFO CHANG PIÑERO, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
- Que “es preciso, hacer del conocimiento de este despacho, que una vez acepté y fue juramentado en el cargo de defensor judicial en la presente causa, intente por todos los medios posibles, contactar a mi defendido, trasladándome hasta la dirección señalada en autos, tratando por todos los medios, de ubicar y contactar al demandado, lo cual aportaré en el oportunidad legal correspondiente”.
- Que “tal actuación como defensor, va en sintonía con le criterio pacifico y reiterado de nuestro máximo tribunal, quien ha señalado en sentencia Nº 0033 del 26-01-2004, en Sala Constitucional, bajo ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, y reiterada, entre otras, en Sentencia Nº 1349 del 04-07-2006, bajo ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondan Haaz, en Sala Constitucional”.
- Que “existe un contrato de promesa bilateral de compra venta, celebrado entre mis representados y las parte demandante”.
- Que “niego, rechazo, y contradigo, en todos y cada una de sus partes los hechos y el derecho vertido en la demanda interpuesta en contra de mis representados por ser infundados y carecer de toda veracidad en cuanto a la realidad de los hechos presentados hasta la presente fecha no siendo el derecho invocado aplicable al caso de estudio, por lo que paso a refutar tales alegatos”.
- Que “niego, rechazo, y contradigo, lo alegado por la actora en su libelo de demanda, con respecto a que mis representados no hayan cumplido con sus obligaciones; como bien lo expresa la parte actora en su CLAUSULA SEGUNDA en su parte infine, “EL SALDO, ES DECIR LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS 350.000,00, SERÁ CANCELADO EL DIA QUE SE VERIFIQUE LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA POR ANTE EL REGISTRO RESPECTIVO”. Como podrían mis representados protocolizar el documento definitivo de compra venta, existiendo un saldo deudor y alegado por el demandante en su libelo. Sin que para el momento haya sido pagado. Mis representados no han recibido pago alguno correspondiente a dicho saldo con respecto al precio convenido, es decir ciudadana jueza, la parte actora no ha cumplido con su obligación principal de pago”.
- Que “de conformidad con el articulo 1.168 del Código Civil, opongo la excepción de non adimpleticontratus, toda vez que mi contraparte, nunca realizó el pago del precio a que se refiere el contrato de autos, esto es el pago convenido en la CLAUSULA SEGUNDA, siendo que en un contrato bilateral ambas partes tienen obligaciones dadas precisamente por la existencia de dos sujetos presentes en la obligación, con intereses para ambas partes”. (Resaltado de este fallo).
- Que “el Articulo 1.168 del Código Civil dispone “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. En reafirmación de lo antes señalado es oportuno citar la CLAUSULA TERCERA de dicho contrato. En la cual podemos leer lo siguiente: “SERA LA FECHA DE CIENTO OCHENTA 180 DIAS CALENDARIO SIC. CONTADOS A PARTIR DE LA FIRMA DEL PRESENTE DOCUMENTO, TIEMPO PRUDENCIAL PARA OBTENER LA LIBERACION DE LA HIPOTECA QUE PESA SOBRE EL INMUEBLE” ES CONVENIDO Y ASI LO ACEPTAN LAS PARTES QUE EL TERMINO MAXIMO ACORDADO PARA QUE TENGA LUGAR EL OTORGAMIENTO O PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA DE PARTE DE BANAVIH. Siendo en primer lugar una cláusula oscura e indeterminada en su objeto, obligado una y exclusivamente al demandado, sin que pueda por lo menos establecerse en que momento el comprador cumpliera con su obligación de pagar el monto completo convenido de la venta”. (Resaltado de este fallo).
- Que “el caso de marras, no solamente incumplió con el pago convenido de venta del bien inmueble identificado en autos, sino que la parte actora pretende que mis mandantes protocolice el contrato de opción de compra venta sin que el demandante haya cumplido con su obligación, que no es mas que el pago de lo convenido. Sino que ahora pretende le sea protocolizado un documento traslativo de propiedad, sin haber cumplido lo establecido en el contrato, sin haber realizado el pago TOTAL del precio, ejerciendo una acción de cumplimiento de contrato la cual no puede prosperar debido a que quien ha incumplido en sus obligaciones de dar y hacer, ha sido parcialmente la parte actora”. (Resaltado de este fallo).
- Que “niego, rechazo y contradigo lo alegado por la actora en su libelo de demanda, que haya sido la ciudadana MADELEIN MIJARES, quien haya tramitado la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble objeto de este contradictorio. En virtud que dichas diligencias, trámites y pagos constan suscritos por mis representados. Articulo 1.166 del Código Civil: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos en la ley”.
- Que “la acción de cumplimiento, es un mecanismo procesal que tiene un sujeto determinado, para acudir a la vía jurisdiccional pretendiendo le sea satisfecha una situación jurídica determinada, o en este caso, se cumpla con un compromiso previamente convenido. La acción de cumplimiento, exige tres requisitos fundamentales para que resulte procedente tal pretensión. Ellos son: 1) La existencia de un contrato bilateral, en el presente caso, se evidencia de los autos y así lo admití, que existió un contrato entre mi representado y los aquí demandantes; 2) Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones. Los demandantes no han cumplido ni aun ofrecido cumplir sus propias obligaciones asumidas en el contrato, lo que delata no solo la conducta antijurídica asumida por su incumplimiento del acuerdo, sino que los coloca en una situación de verdadero incumplimiento de sus obligaciones, siendo improcedente la pretensión propuesta en contra de mis representados, precisamente por la ausencia de este requisito; 3) El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal. La parte demandante al no realizar el pago acordado en el referido contrato, delata el incumplimiento de una de las partes, sin embargo, esta representación se excepciono conformé a la non adimpleticontractus, por lo que tal requisito carece de importancia en el presente caso. Del presente análisis, se evidencia que el actor no cumple con los supuestos de procedencia de la acción por cumplimiento, por lo que la presente demanda debe ser declarada sin lugar”.
PRUEBAS APORTADAS.-
PARTE ACTORA:
DE LAS DOCUMENTALES APORTADAS CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR:
1.- Copia fotostática (f. 11 al 13) de documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza Guarenas del estado Miranda, en fecha 25.02.2015, bajo el N° 27, Tomo N° 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcada con la letra “A”; de donde se infiere que el ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, confirió poder general amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere a los abogados MARTIN ANTONIO DELGADO VALDIVIESO y ALEJANDRO JOSE FIGUEROA NORIEGA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 88.285 y 148.049, respectivamente.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se decide.-
2.- Copia fotostática (f. 14 al 21) de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 26.08.2013, bajo el N° 40, Tomo N° 178 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcada con la letra “B”; donde se infiere que los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON, YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ y MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, celebraron un contrato de opción de compra-venta que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 12-3, ubicado en la planta 12 del edificio denominado “RESIDENCIAS LA MARGARITA II”, situado en el Angulo Sur-Este de la intersección de la calle Narváez y la avenida Rómulo Betancourt (antigua Avenida Francisco Fajardo), sector Genovés de la cuidad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta. El referido inmueble tiene un área aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CON SETENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (65,79 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con la fachada sur del edificio; ESTE: con pasillo de circulación y el apartamento 12-4; y OESTE: con el apartamento 12-2. Consta de estar-comedor, un (1) dormitorio, un (1) baño, cocina y una (1) terraza cubierta. Al inmueble le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de CERO ENTERO CON SETENTA Y UN CENTESIMAS POR CIENTO (O,71%) sobre las cosas y cargas comunes del Edificio.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se decide.-
3.- Copia fotostática (f. 22 y 23) de las cédulas de identidad perteneciente a los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON y YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, marcadas con las letras “C1” y “C2”.
El anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros.
Por cuanto el referido medio probatorio constituye una manifestación de certeza jurídica, y que por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.-
4.- Copias fotostáticas (f. 24 y 25) de cheques de gerencias Nros.00011900 y 00012001 emitidos ambos en fecha 20.08.2013, por el Banco Venezuela, ambos por la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (110.000,00), el primero a la orden del ciudadano LUIS ERNESTO MONDRAGON y el segundo a la ciudadana YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ.
Las anteriores copias simples de documentos privados no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide.-
5.- Copia fotostática (f. 26 y 27) de Solicitud de Apertura de Procedimiento Administrativo realizada por ante la Dirección Ministerial Nueva Esparta del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, en fecha 13.10.2014 y recibida por este organismo en fecha15.10.2014, marcada con la letra “E1”; donde se infiere que el ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, “…solicita La Prohibición de Enajenación y de Gravamen del inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra venta, mientras se realice dicho procedimiento…”.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se decide.-
6.- Copia fotostática (f. 28) de acta levantada por el Departamento Legal de la Dirección Ministerial Nueva Esparta del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, en fecha 18.02.2015, marcada con la letra “E2”; con el fin de llevar a cabo audiencia conciliatoria entre los cuidadnos LUIS ERNESTO MONDRAGON, YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ y MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, relacionada con la compra de un inmueble ubicado “RESIDENCIAS LA MARGARITA II”, ubicado en el Angulo Sur-Este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Rómulo Betancourt (antigua Avenida Francisco Fajardo), Sector Genovés de la cuidad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se decide.-
EN LA ETAPA PROBATORIA PROMOVIÓ:
a.- Mérito favorable de los autos. Sobre este particular, conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso.
b.- Copia fotostática (f. 14 al 21) Documento Autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 26.08.2013, bajo el N° 40, Tomo N° 178 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcada con la letra “B”
Por cuanto el anterior medio probatorio ya fue objeto de análisis al inicio de este fallo, resulta innecesario volver a emitir consideraciones al respecto. Así se decide.-
c.- En cuanto a la ciudadana MADELEIN DEL MARA MIJARES RODRIGUEZ (f. 119 al 121) en la oportunidad y hora fijada por este Tribunal, rindió su declaración y manifestó: PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce a los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.098.889 y V-13.214.993, respectivamente? CONTESTO: Si al señor Mondragón lo conozco, de vista, trato y comunicación desde mediados de septiembre de 2013 y a la señora YSBEL solo de vista desde noviembre de 2014. SEGUNDA: ¿Diga usted, si le consta, que los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, son los propietarios de un (01) apartamento distinguido con el Nº 12-3, de la planta 12, del Edificio “RESIDENCIAS LA MARGARITA II”, ubicado en el ángulo Sur-Este de la intersección de la Calle Narváez y la Avenida Rómulo Betancourt (antigua Avenida Francisco Fajardo), Sector Genovés de la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta? CONTESTO: Si así consta en los documentos que ellos le entregaron a Mayker en el año 2013, estoy segura que fue en agosto de ese año. TERCERA: ¿Diga usted, si sabe y le consta que el ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, en fecha veintiséis (26) de agosto del año dos mil trece (2013), firmó contrato con los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, de OPCIÓN COMPRA VENTA, por el apartamento propiedad de estos últimos, anteriormente identificado? CONTESTO: Si ya que Mayker había vendido su vivienda principal en julio de 2013, y vino a buscar una nueva vivienda aquí en la Isla que fue cuando realizó la opción de compra venta con ellos. CUARTA: ¿Diga usted, si es cierto que el ciudadano MAYKER MIJARES, se le otorgó una autorización por parte de los vendedores, para que realizará las gestiones necesarias para cumplir con el trámite ante la Junta Liquidadora del Banco Canarias en la ciudad de Caracas correspondiente a la Liberación de Hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de Opción de Compra Venta? CONTESTO: Si se le otorgó una autorización de fecha 30 de octubre del año 2013 que está firmada por el señor Mondragón, la cual él tiene en su poder. QUINTA: ¿Diga usted, en que consistió la gestión realizada por el ciudadano MAYKER MIJARES, para cumplir con la gestión encomendada por el vendedor MONDRAGON? CONTESTO: A realizar la entrega y los retiros del borrador de liberación de hipoteca ante la Junta Liquidadora del Banco Canarias. El fue junto con el señor Mondragón ante la Junta Liquidadora, ubicada en el Boulevard de sabana Grande en Caracas, ubicada en la antigua torre de Fogade, allí le solicitaron el borrador de la hipoteca, luego fueron a la sede de Banavih ubicada en el Rosal, donde le indicaron que no estaba al día con el pago de las cotizaciones, fue cuando el Señor Mondragón le dió la autorización y se vino a la Isla y Mayker se encargó de hacerle seguimiento al borrador de liberación hipoteca en la sede de Banavih, consignando a la Junta Liquidadora del Banco Canarias, luego retirarlo a la Junta Liquidadora y entregarlo el documento al señor Mondragón a finales de junio del año 2014, a principios de julio el señor Mondragón trajo el documento a Nueva Esparta para hacer la protocolización de dicho documento con la apoderada del Banco Canarias. SEXTA: ¿Diga usted, si personalmente participo de alguna gestión, para colaborar con la labor encomendada al ciudadano MAYKER por parte del vendedor MONDRAGON? CONTESTO: Si el señor Mondragón demoraba mucho para hacer el pago de las cotizaciones por lo que el señor Mondragón fue a mi vivienda, ubicada antes identificada y me dio su clave de usuario, su contraseña para que entrara al sistema e imprimiera la planillas e hiciera el pago ante la entidad bancaria, gastos que fueron cubiertos por Mayker. En una oportunidad el señor Mondragón en octubre de 2013 fue a mi lugar de trabajo, en helados Cali en la 4 de mayo me dio 400 bs por 4 planillas que ya había pagado hasta el momento, c/u por bolívares 81,05. Se acordó que al final de todos esos trámites él acordaría ajustar con Mayker los gastos de Caber, copias, taxis, todas esas planillas las tengo en mi poder, con el sello húmedo del banco.
Por cuanto la anterior testimonial al no contener contradicciones se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.-
PARTE DEMANDADA:
En la etapa probatoria el defensor judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
1.- En relación a la ratificación de las actuaciones que constan en autos, así como las consideraciones de hecho o de derecho sobre lo debatido, es decir, el mérito favorable de los autos, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.

2.- Copia fotostática (f. 109 al 113) de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 29.07.2014, bajo el N° 18 folio 105 del Tomo 18 del Protocolo de Trascripción del año 2014, de donde se infiere que el precitado inmueble objeto de esta controversia esta libre de hipoteca y le pertenece al ciudadano LUIS ERNESTO MONDRAGON.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se decide.-
3.- Copia fotostática (f. 89 y 90), de telegrama suscrito por el Abogado LUIS ADOLFO CHANG PIÑERO, en su condición de defensor judicial de la parte demandada, marcado con letra “A” y “B”, recibido por IPOSTEL el 4 de octubre de 2016 según se desprende de sello húmedo, mediante el cual es dirigido a la siguiente dirección: Residencial Las Margaritas II, Torre B, Piso 12, Apartamento 12-3, Sector Genovés, Porlamar, Estado Nueva Esparta, a los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON y YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, con el fin de informarles que el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado me designó como su defensor judicial. Agradezco comunicarse urgente conmigo…”.
Por cuanto el anterior medio probatorio, efectivamente demuestra que fue entregado el mencionado telegrama en la Oficina Telegráfica de Ipostel La Asunción, con el fin de comunicarle los demandados, que se le había designado DEFENSOR JUDICIAL en la presente causa; se le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil. Y así se decide.-
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-
El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.
Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).
Sobre el incumplimiento culposo de obligaciones contractuales.-
El incumplimiento culposo es aquel que se deriva de la culpa del deudor.
Por culpa del deudor debe entenderse tal concepción en su significado más amplio (latu sensu), que comprende tanto los actos intencionales o dolosos del deudor como los actos propiamente culposos (negligencia o imprudencia).
El carácter culposo del incumplimiento en materia de obligaciones contractuales es presumido por el legislador cuando la obligación no es ejecutada por el deudor. Ante el incumplimiento de una obligación contractual, el legislador presume que se debe a una causa imputable al deudor, y corresponderá a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a un caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor).
La presunción de culpa está consagrada en el artículo 1271 del Código Civil:
“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”
Según la citada norma, una vez ocurrido el incumplimiento, trátese de inejecución de la obligación, como de retardo en la ejecución, el legislador condena de una vez al deudor a soportar el pago de los daños y perjuicios, salvo que sea por causa extraña no imputable, es decir, el incumplimiento se presume culposo por la ley.
Por lo que respecta al sistema de la apreciación de la culpa acogido por nuestro legislador, no hay duda que es el de la apreciación en abstracto; así se desprende de la referencia al buen padre de familia, contenida en el artículo 1270 del Código Civil.
Sobre la carga de la prueba en materia de incumplimiento contractual.-
La llamada presunción de culpa en materia contractual no es sino una forma de explicar la carga de la prueba que tiene el acreedor, en aplicación del artículo 1354 del Código Civil, según el cual “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”, en concordancia con el artículo 1271 del Código Civil.
En materia contractual al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación, es decir, la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato.
En conclusión, cuando ocurre el incumplimiento de una obligación, al acreedor le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la obligación, y al deudor le corresponde demostrar que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable. Por ello se afirma que contra el deudor contractual existe una doble presunción: a) una presunción de incumplimiento; y b) una presunción de culpa en el incumplimiento. Demostrada la existencia de la obligación, el legislador considera que el deudor no ha cumplido y que ese incumplimiento se debe a su culpa.
Una vez fijado el marco legal y doctrinario que rige en materia de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora, tomando en cuenta los elementos que surgen de autos, determinar si procede o no la acción propuesta, y a tal efecto, observa:
Sobre la existencia de la obligación.-
Como fundamento de la presente acción de cumplimiento de contrato el abogado ALEJANDRO JOSE FIGUEROA NORIEGA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, entre otros aspectos, alegó lo siguiente:
- Que “en fecha veintiséis (26) de agosto del año dos mil trece (2013), se firma contrato de OPCIÓN COMPRA VENTA (se anexa marcado con letra “B”), autenticado en la Notaria Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 40, Tomo 178 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, siendo los oferentes de dicho convenio los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSABEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, solteros, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.098.889 y V-13.214.993 respectivamente (se anexa copia de las cédulas de identidad marcada con las letras “C1 y C2”), en el cual, se comprometen a vender a MI REPRESENTADO, en el contrato denominado como EL OFERIDO, un inmueble de su propiedad constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 12-3, de la planta 12, del edificio “RESIDENCIAS LA MARGARITA II”, ubicado en el Angulo Sur-Este de la intersección de la calle Narváez y la Avenida Rómulo Betancourt (antigua Avenida Francisco Fajardo), Sector Genovés de la cuidad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta”.
Consta de autos copia fotostática (f. 14 al 21) de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 26.08.2013, bajo el N° 40, Tomo N° 178 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, de donde se infiere: 1) que los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON, YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ y MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, celebraron un contrato de opción de compraventa que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 12-3, ubicado en la planta 12 del edificio denominado “RESIDENCIAS LA MARGARITA II”, situado en el Angulo Sur-Este de la intersección de la calle Narváez y la avenida Rómulo Betancourt (antigua Avenida Francisco Fajardo), sector Genovés de la cuidad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta. El referido inmueble tiene un área aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CON SETENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (65,79 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con la fachada sur del edificio; ESTE: con pasillo de circulación y el apartamento 12-4; y OESTE: con el apartamento 12-2. Consta de estar-comedor, un (1) dormitorio, un (1) baño, cocina y una (1) terraza cubierta. Al inmueble le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de CERO ENTERO CON SETENTA Y UN CENTESIMAS POR CIENTO (O,71%) sobre las cosas y cargas comunes del Edificio (cláusula primera); 2) que el precio de la futura venta del bien inmueble objeto de la negociación fue pactado en la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (570.000,00), los cuales serían cancelados de la forma siguiente: a) La cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (220.000,00) fue pagada mediante la emisión y entrega de dos cheques de gerencia por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (110.000,00) cada uno, librados en fecha 20.08.2013 a nombre de los ciudadanos YSBEL BONALDE RODRIGUEZ y LUIS MONDRAGON, respectivamente, y el saldo restante, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00) sería cancelada el día en que se verificara la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro respectivo (cláusula segunda); 3) que el término máximo acordado para que tuviera lugar el otorgamiento o protocolización del documento definitivo de venta sería de ciento ochenta (180) días calendarios contados a partir de la firma del contrato en cuestión (26.08.2013), lapso o término dentro del cual los propietarios debían obtener la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble de parte de BANVIH (cláusula tercera); 4) que los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ deben entregar al ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ el inmueble objeto de la negociación, en el momento de la protocolización de la definitiva venta, libre de todo gravamen, servidumbre, personas y solvente de cualquier impuesto, tasas o contribuciones nacionales, estadales o municipales (cláusula séptima); y 5) que los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ deben entregar al ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ toda la documentación y requisitos necesarios para la tramitación de la protocolización de la definitiva venta (cláusula octava).
De acuerdo a lo anteriormente señalado, esta juzgadora puede verificar que el acreedor demostró la existencia del contrato de opción de compraventa que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, ello así, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato.
Ante la presunción legal de incumplimiento y de culpa en el incumplimiento del deudor, debe pasar esta juzgadora a determinar sí el deudor desvirtuó dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a un caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor) o sí el deudor se negó a ejecutar su obligación debido a que la otra parte no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
De las pruebas que cursan en autos, observa esta sentenciadora que la demandada no logró desvirtuar dicha presunción, es decir, no demostró que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a un caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor).
Ahora bien, en cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada en su contestación a la demanda opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Sobre este particular, el abogado LUIS ADOLFO CHANG PIÑERO, en su carácter de defensor de la parte demandada ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ alegó:
- Que “de conformidad con el articulo 1.168 del Código Civil, opongo la excepción de non adimpleti contractus, toda vez que mi contraparte, nunca realizó el pago del precio a que se refiere el contrato de autos, esto es el pago convenido en la CLAUSULA SEGUNDA, siendo que en un contrato bilateral ambas partes tienen obligaciones dadas precisamente por la existencia de dos sujetos presentes en la obligación, con intereses para ambas partes”.
En cuanto al supuesto incumplimiento de la cláusula segunda del contrato, luego de un cuidadoso estudio y análisis de la misma, esta juzgadora puede verificar que al quedar demostrado que el ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ cumplió cabalmente con sus obligaciones, es decir, pagó el precio de la futura venta conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, esto es, pagó la cantidad de Bs. 220.000,00 que sólo le era exigible para el momento de la negociación, quedando diferido el pago del saldo restante del precio de venta o sea la cantidad de Bs. 350.000,00 para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta en el Registro respectivo. Inexorablemente debe desestimarse la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, opuesta por la demandada. Y así se decide.-

En consideración de lo expresado, resulta claro para quien decide, que la parte actora demostró la existencia de la obligación, es decir, demostró la existencia del contrato de venta que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, por un lado; y por el otro, ante la presunción legal de incumplimiento y de culpa en el incumplimiento del deudor, esta juzgadora determinó que el deudor no desvirtuó dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). Asimismo, quedó demostrado que el comprador cumplió cabalmente con sus obligaciones, esto es, pagó el precio de la venta conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, lo que dio lugar a desestimar la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, opuesta por la demandada. En consecuencia, resulta forzoso declarar procedente la demanda de cumplimento de contrato propuesta y ordenar a los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ a cumplir el contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 26.08.2013, bajo el N° 40, Tomo N° 178 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Asimismo, se ordena al demandante MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ a consignar la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00) que es el saldo deudor pendiente el cual quedó diferido para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta en el Registro respectivo. Y así se decide.
IV.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada por el ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, contra los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, ya identificados. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a cumplir el contrato de opción de compraventa autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 26.08.2013, bajo el N° 40, Tomo N° 178, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, transfiriendo la propiedad registral al ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ del inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 12-3, ubicado en la planta 12 del edificio denominado “RESIDENCIAS LA MARGARITA II”, situado en el Angulo Sur-Este de la intersección de la calle Narváez y la avenida Rómulo Betancourt (antigua Avenida Francisco Fajardo), sector Genovés de la cuidad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta. El referido inmueble tiene un área aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CON SETENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (65,79 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con la fachada sur del edificio; ESTE: con pasillo de circulación y el apartamento 12-4; y OESTE: con el apartamento 12-2. Consta de estar-comedor, un (1) dormitorio, un (1) baño, cocina y una (1) terraza cubierta. Asimismo, le corresponde un porcentaje de CERO ENTERO CON SETENTA Y UN CENTESIMAS POR CIENTO (O,71%) sobre las cosas y cargas comunes del Edificio; y cuyos datos registrales se encuentran en el documento debidamente protocolizado en el Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de abril de 2006, inscrito bajo el N° 40, folios 314 al 324, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre del año 2006; y procedan dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que haya cumplido en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente.
SEGUNDO: Se ordena al ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de los ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que es el saldo deudor pendiente el cual quedó diferido para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta en el Registro respectivo.
TERCERO: Se ordena la entrega inmediata del bien inmueble al ciudadano MAIKER ANTONIO MIJARES RODRIGUEZ, anteriormente identificado, libre de todo gravamen, servidumbre, personas y solvente de cualquier impuesto, tasas o contribuciones nacionales, estadales o municipales, y para tal efecto, de ser el caso, deberán aplicarse las normas previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que regula la desocupación y entrega de los bienes inmuebles destinados a la vivienda.
CUARTO: Se dispone que para el caso de que los demandados, ciudadanos LUIS ERNESTO MONDRAGON e YSBEL JOSEFINA BONALDE RODRIGUEZ, se nieguen o no cumplan con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.
QUINTO: De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la Asunción a los dieciséis (16) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). 207° y 158°.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

PETRA BERMUDEZ BERMUDEZ.

NOTA: En esta misma fecha (16-06-2017), siendo las 2:00 P.M., se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,

LA SECRETARIA TEMPORAL,

PETRA BERMUDEZ BERMUDEZ.

MAM/PBB/Rp.-
Exp. Nº 11.834.15
Sentencia Definitiva.-