Republica Bolivariana de Venezuela en su nombre: Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas Exp. No. 2545-17-21 DEMANDANTE RECONVENIDA: La ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.861.563, domiciliada en el Municipio Cabimas del estado Zulia. DEMANDADA RECONVINIENTE: La ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.666.196, domiciliada en el Municipio Cabimas del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA: Los abogados en ejercicio MARLON ROSILLO GIL, JOAQUIN REINA FREITES, DOHAIS QUINTERO ANDRADE y NELDALY CABRITA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.404, 168.781, 205.667 y 148.231, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE: El profesional del derecho ALBERTO ALFONSO SALAZAR ALFONZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.578. A este superior órgano jurisdiccional fueron remitidas por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, las actas que integran el presente expediente relativas al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, en contra de la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, plenamente identificadas en actas. Motivado a la apelación interpuesta por la parte demandante reconvenida, en contra de la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 04 de marzo de 2016. ANTECEDENTES: Ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, acudió la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, plenamente identificada en actas, asistida por el profesional del derecho Marlon Rosillo Gil, y presentó formal demanda en contra de la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, también plenamente identificada en actas, por incumplimiento del contrato de compraventa suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, en fecha 04 de marzo de 2013, el cual tiene por objeto la transferencia de la propiedad de un inmueble constituido por una vivienda tipo apartamento-estudio identificado con el No. K9-7, ubicado en el Bloque 2TH, Conjunto Residencias Canaima, Circuito Kawi, en la prolongación Calle Piar, entre calles L y K, Barrio Simón Bolívar, Parroquia Libertad del Municipio Lagunillas del estado Zulia. La actora, fundamentó su pretensión de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, estimándola en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), lo cual corresponde a 3.645 Unidades Tributarias; e igualmente incorporó al escrito los elementos que consideró pertinentes. A dicha demanda, el Tribunal de la causa la admitió por auto dictado en fecha 10 de octubre de 2013, ordenando emplazar a la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ. En fecha 05 de noviembre de 2013, la demandante reconvenida otorgó poder general apud acta a los profesionales del derecho Marlon Rosillo Gil, Joaquín Reina Freites, Dohais Quintero Andrade y Neldaly Cabrita. En fecha 25 de febrero de 2014, la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI se dio por citada para todos y cada uno de los actos del presente proceso. En fecha 06 de marzo de 2014, la demandada reconviniente confirió poder judicial al abogado Alberto Alfonso Salazar. En fecha 27 de marzo de 2014, la parte demandada reconviniente dio contestación a la demanda, negando los hechos esgrimidos en el libelo, e igualmente, propuso reconvención a la parte demandante reconvenida. En fecha primero 1° de abril de 2014, el Tribunal de la causa inadmitió la reconvención formulada por la parte demandada, por lo que dicho auto fue objeto de apelación, y este Juzgado de alzada la declaró Con Lugar el recurso ejercido. Admitida como fue la reconvención propuesta, en fecha 27 de noviembre de 2014, la parte actora reconvenida procedió a dar la respectiva contestación. En fecha 20 de enero de 2015, el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes. Transcurridos como fueron los lapsos para la incorporación de las respectivas fórmulas probáticas, el a quo emitió su fallo en fecha 04 de marzo de 2016, declarando: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, contra la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ. CON LUGAR la Reconvención propuesta (…). En fecha 09 de mayo de 2016, le parte demandante reconvenida ejerció el recurso de apelación en contra de la referida decisión. En fecha 26 de enero de 2017, el Tribunal de la causa acordó oír la apelación interpuesta en ambos efectos, remitiendo las presentes actas procesales a este Tribunal superior quien le dio entrada el día 20 de marzo de 2017. En fecha 27 de abril de 2017, se dejó expresa constancia que ninguna de las partes concurrieron al acto de informes. En fecha 11 de mayo de 2017, este Tribunal dictó auto para mejor proveer, oficiando al representante legal de la entidad financiera BANESCO Banco Universal, sucursal las Morochas, de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia. En fecha 26 de Junio de 2017, se dictó auto difiriendo el pronunciamiento del presente fallo. Con estos antecedentes históricos del asunto, siendo hoy el último día del lapso establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar su fallo, por considerar que es competente de conformidad con lo establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En ese sentido, se efectúan las siguientes consideraciones: FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN A los efectos de resolver el asunto sometido en apelación por ante esta superior instancia, se considera lo siguiente: En fecha 10 de diciembre de 2013, fue admitida demanda de cumplimiento de contrato en cuyo petitum se expresa: “Finalmente por las razones de hecho y de derecho expuestos (sic) es que vengo a demandar como en efecto lo hago a la ciudadana: ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, …omissis…, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, para que cumplan las obligaciones que le competen y dimanan del contrato de compraventa autenticado en fecha 4 de marzo de 2013 ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el n° 01, tomo 25, o en caso de resistencia, a ello sea condenada por este Tribunal en los términos de los artículos 529 y 531 del Código de Procedimiento Civil, en la modalidad solicitada en este escrito de demanda.”. Vale acotar que el documento fundamental de la demanda consta en copia certificada entre los folios 22 al 29 de la Pieza Principal, y atendiendo al principio iuria novit curia, el cual establece que el juez como conocedor del derecho está supeditado a las declaraciones o afirmaciones de hecho de las partes y no a la calificación jurídica que éstas otorgan a dichas aseveraciones; asimismo, en base a las directrices de interpretación de los contratos previstas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el referido negocio jurídico será posteriormente objeto de análisis a los fines de precisar su alcance y extensión respecto las obligaciones allí estipuladas. En este orden de ideas, con el propósito de determinar los hechos controvertidos que serán objeto de comprobación de conformidad con la regla de la carga de la prueba contemplada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte actora afirma en su demanda, en el punto relacionado con “…OBJETO Y CAUSA…” de su pretensión que, en primer lugar, la causa de la tutela jurisdiccional ejercida consiste en: “…El cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre el representante legal de la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, por una parte y, por la otra, la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES…”, y en segundo término, asevera que el susodicho negocio tuvo por objeto el bien inmueble descrito en actas. Igualmente, manifiesta la accionante que en fecha 12 de julio de 2011, celebró “…de manera privada un contrato preparatorio en el cual me reservo el derecho exclusivo de adquirir en plena propiedad un inmueble en construcción que le pertenece a la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, en cuyo nombre suscribió la ciudadana Bertha Salazar, titular de la cédula de Identidad n° 4.526.278.…”. Luego, con el propósito de dar cumplimiento a los requisitos exigidos por la entidad bancaria ante la que, supuestamente, se tramitaría un crédito hipotecario cuya garantía sería un gravamen de esa índole sobre el inmueble objeto del contrato, se celebró según la actora, “…lo que en apariencia sería una opción de compraventa, pero en realidad era el manifiesto de la propietaria, ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, de vender el inmueble, y de mi persona, de comprarlo. …”. Fue así como, continúa la accionante, con la finalidad antes expresada se suscribió un nuevo contrato, autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, por ante la Notaría Segunda de Ciudad Ojeda, estado Zulia, bajo el N°. 01, Tomo: 25, el cual en reproducción fotostática, y posteriormente allegado en copia certificada, se acompaña al libelo como documento fundamental de la demanda. Es el caso, con el objetivo de cancelar el precio pautado para la venta arriba indicada, en la oportunidad de la celebración del negocio jurídico autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, se pagó la suma de BOLIVARES CUARENTA MIL (Bs. 40.000,oo), por concepto de cuota inicial, y el saldo restante, es decir, la cantidad de BOLIVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 350.000,oo), sería cancelado en un lapso de NOVENTA (90) días continuos, más una prorroga de TREINTA (30) días, igualmente continuos, a partir de la antes señalada fecha de se autenticación, como fue pautado en su Cláusula SEGUNDA. En relación con el contrato precedentemente descrito, afirma la accionante que no se trata de un contrato de reserva, como asienta en su encabezamiento, sino de una compraventa de bien inmueble, por ser esta, supuestamente la real voluntad de las partes al contratar. Asevera la accionante en torno a dicha relación contractual, que la demandada ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, identificada en las actas procesales, ha incumplido su obligación de entregar terminado el inmueble objeto de la presente pretensión, así como cumplir con la entrega de los requisitos exigidos para llevar a cabo la respectiva protocolización por ante la oficina de registro que corresponde. Frente a las afirmaciones de hecho narradas por la accionante NACARY CHIRINOS ARGUELLES, identificada en actas, la parte demandada adujo en su contestación a la demanda (f. 50 al 54 de la Pieza Principal), que el contrato celebrado se trató de un contrato de opción de compra de bien inmueble, y que es cierto que recibió la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA MIL (Bs. 40.000,oo), a cuenta del precio total pactado de BOLÍVARES TRESCIENTOS NOVENTA MIL (Bs. 390.000,oo). Sin embargo, niega que celebró con la actora contrato preparatorio de carácter privado con derecho exclusivo de adquirir, como tampoco suscribió contrato de opción de compra en fecha 12 de julio de 2011, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, estado Zulia, en fecha 04 de marzo de 2013, bajo el N°. 01, Tomo: 25. De igual modo, refuta en su contestación las obligaciones, supuestamente, contraídas en los negocios jurídicos precitados, y que aparecen indicadas bajo los literales D), E) y F) del mencionado escrito de defensa. Asimismo, en el escrito de contestación de la demanda la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, identificada en actas, niega que recibió de la accionante pagos parciales por los montos y en las fechas indicadas en el literal H) de dicho escrito; que ha sometido a extorsión a la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES; que se haya enriquecido sin causa alguna y; la celebración de una reunión, en fecha 22 de agosto de 2013, con la referida ciudadana y su abogado. En esa misma oportunidad de la contestación de la demanda, la representación de la demandada impugna los instrumentos que cursan en los folios 15, 16, 17, 18 y 19 de la Pieza Principal; y a su vez, por separado (f. 55 al 57 de la Pieza Principal), presenta escrito de reconvención por Resolución de Contrato, donde asevera que la demandante reconvenida celebró contrato de opción de compra en fecha 04 de marzo de 2013, y manifiesta por su parte, haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales; no así la demandante reconvenida, quien incumplió el plazo estipulado para la cancelación total del pago del precio acordado para la venta definitiva del inmueble, es decir, NOVENTA (90) días más una prorroga de TREINTA (30) días, todos continuos, desde la fecha de otorgamiento del precitado negocio jurídico, y que recibió de su persona todos los documentos necesarios a los que se refiere en la Cláusula CUARTA del respectivo contrato. Igualmente, alega la demandada reconviniente que la actora reconvenida incumplió con los requisitos exigidos por la entidad bancaria BANESCO, Banco Universal, sucursal Las Morochas, Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, a los fines del otorgamiento de un presunto crédito hipotecario, cuyos recursos contribuirían a cancelar el saldo pendiente de BOLÍVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 350.000,oo). En relación con las afirmaciones efectuadas en la reconvención, la accionante reconvenida aduce en su contestación a la reconvención, de fecha 27 de noviembre de 2014 (f. 177 al 179 de la Pieza Principal), que admite como cierto que celebró contrato de opción de compra autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda del estado Zulia, anotado bajo el N°. 01, Tomo: 25; aunque insiste que se trata de una venta propiamente dicha que implica la transferencia del derecho de propiedad sobre el bien que forma parte de su objeto, el cual aparece debidamente identificado en las actas procesales; y que fue cancelado en calidad de inicial un pago parcial de BOLÍVARES CUARENTA MIL (Bs. 40.000,oo). Sin embargo, niega que el inmueble antes aludido cumplía con todos los requisitos necesarios para la tramitación de cualquier financiamiento bancario; gestiones que manifiesta haber realizado ante BANESCO, Banco Universal, contrariando así lo expresado por la demandada reconviniente en su escrito de reconvención. Además, presuntamente de acuerdo a lo pactado, alega la demandante reconvenida que su obligación de pagar el saldo restante del precio, es decir, BOLÍVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 350.000,oo), nacía una vez que se hubiere protocolizado la venta definitiva ante la oficina de registro respectiva. Precisados como han quedado los hechos controvertidos en la presente causa, se procede a valorar el material probatorio allegado por las partes a las actas a los fines de demostrar sus respectivas aseveraciones fácticas. Es así como, la actora reconvenida en su escrito de promoción de pruebas (f. 105 al 106 de la Pieza Principal), ratifica en primer término, “…El documento de Opción de compra-venta de inmueble…”, el cual produce como documento fundamental de su pretensión, y como se dijo, se reserva su valoración para un punto posterior de la presente motiva. En segundo lugar, igualmente la demandante reconvenida ratifica los comprobantes de pago adosados a su libelo entre los folios 15 y 19 de la Pieza Principal, los cuales fueron impugnados por la demandada reconviniente en su escrito de contestación, y de conformidad con los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la demandante reconvenida probar su autenticidad a través de la prueba de cotejo, o la de testigo si aquella no fuere posible; de allí, por no constar en actas la prueba de la autenticidad de los instrumentos antes indicados, se insiste, impugnados en la contestación, estos quedan desestimados a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE. Por último promueve la accionante reconvenida, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de informe con la finalidad que se solicite a la entidad bancaria BANESCO, Banco Universal, información respecto la tramitación del crédito hipotecario mencionado en el libelo de demanda. En relación con dicha prueba, por no consta en actas las resultas de la referida probanza, por auto para mejor proveer de conformidad con el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, se solicitó información a la antes mencionada entidad bancaria, la cual no fue remitida en el transcurso del término de diferimiento del presente fallo. Por su parte, consta entre los folios 182 al 184 de la Pieza Principal, escrito de promoción de prueba consignado por la representación de la demandada reconviniente quien ratifica, en primer término, el documento que tiene por contenido el negocio jurídico por ella calificado como de opción de compra, y que será posteriormente objeto de interpretación de conformidad con el ya citado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para así resolver los intereses controvertidos en autos. Asimismo, el demandado reconviniente promueve en copia certificada documento de condominio (f. 59 al 83 de la Pieza Principal), que por tratarse de un documento público de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga todo su valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.360 eiusdem; por ende, queda demostrado el cumplimiento de dicha exigencia a los fines de lo estipulado en el contrato de autos, el cual como se indicó ut supra, posteriormente será analizado en su sentido, extensión y alcance. ASÍ SE DECIDE. Seguidamente, entre los folios 84 al 85 de la Pieza Principal, en reproducción fotostática, consta Permiso de Habitabilidad y Cédula Catastral correspondiente al conjunto residencial donde se encuentra el inmueble objeto de la presente controversia. Sin embargo, se trata de reproducciones mecánicas de documentos administrativos que no tienen la categoría de los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos como tales, y que pueden ser incorporados a las actas procesales de ese modo, esto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se debe acotar, que del contrato o documento fundamental de la demanda, el cual como se indicó será objeto de posterior interpretación y análisis valorativo, específicamente de su Cláusula CUARTA, se desprende que la “OPTANTE COMPRADORA” recibió en copia fotostática todos los recaudos necesarios para la protocolización del inmueble objeto de dicha relación jurídica, lo que incluye el Permiso de habitabilidad y la Cédula Catastral antes indicadas. En consecuencia, cualquier consideración en torno a que la demandada reconviniente haya dado cumplimiento a la obligación contractual de la entrega de los mencionados requisitos, se reservará para la oportunidad que resulte apreciado el documento fundamental de marras. ASÍ SE DECIDE. Entre los folios 86 al 98 de la Pieza Principal, la accionada reconviniente promueve copia certificada de venta efectuada sobre otro inmueble que forma parte del mismo conjunto residencial donde se encuentra el bien descrito en el libelo. Dicha reproducción es copia fiel de un documento público el cual, de conformidad con el ya citado artículo 1.360 del Código Civil, se tiene como fehaciente para demostrar que en la fecha de su respectiva protocolización, es decir, 11 de septiembre de 2013, se encontraban satisfechos todos los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliario para tal fin. Sin embargo, con la probanza anterior no demuestra la respectiva promovente que para la fecha del vencimiento del término de NOVENTA (90) días, más TREINTA (30) días de prorroga, todos continuos a partir de la fecha de otorgamiento del contrato causa de esta controversia - plazo estipulado para el cumplimiento de las obligación del pago total del precio - los aludidos requisitos se hallaban satisfechos; pues, la data de la prueba documental in examine (11/09/2013), es posterior a la fecha limite del plazo de cumplimiento antes señalado (04/07/2013). En consecuencia, se desestima la prueba antes analizada a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE. Valoradas como han sido las distintas fórmulas probáticas constante en actas, corresponde apreciar el alcance, extensión y sentido del contrato que funge como causa de la presente controversia. En ese sentido, el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”. Al respecto, el autor Emilio Urbina Mendoza (La Teoría de la Interpretación de los Contratos y la Jurisprudencia Venezolana. Caracas. Academia de las Ciencias Políticas y Sociales, N°. 84. 2010. pág. 156), comenta: “…Las partes pueden proponer en sus escritos las razones de hecho y derecho que le asisten para que sea resuelto vía judicial, un problema que atañe al alcance y legalidad de un contrato. Una vez sustanciado el expediente, el juez de instancia deberá sopesar el proceso, revisando minuciosamente los detalles probatorios así como el valor jurídico de los argumentos expuestos por las partes. Al entrar en etapa de sentencia, el juez procede a <>, asumiendo en una primera subfase, éste concepto bajo el sentido amplio ya explicado con suficiente profundidad en el capítulo primero del trabajo. En esta primera subetapa lógica, el juez de instancia deberá cumplir cuatro pasos estrictos, a la suerte de un circulo de complementariedad no lineal, para así lograr cumplir el objetivo de la interpretación contractual, que no es más que precisar la voluntad real de las partes al momento de haber generado el negocio jurídico. Los pasos lógicos serán entonces: • La verificación léxico-gramatical preliminar del contrato. • El análisis probatorio necesario para interpretar el contrato. • La calificación e imputación de consecuencias jurídicas al contrato. • La interpretación contractual en sentido estricto y la solución del thema decidendum. …” Continúa el autor antes citado señalando (168 y ss): “…Si en la valoración probatoria así como en el análisis léxico-gramatical realizado por el juez de instancia precisa que el problema es de interpretación contractual (amplio sensu), y no otros procesos lógicos como integración del contrato, deberá hacer una revisión a la calificación que realizó provisionalmente el principio. La presencia del principio de veracidad en la interpretación de los contratos autoriza al juez a la calificación, es decir, al nombramiento del contrato según su tipología iuris (nomen iuris). Este encuadramiento lógico del negocio jurídico con las categorías contractuales previstas en la legislación no sólo se entregará al sentenciador el régimen jurídico-normativo aplicable, como apunta Messineo, sino, que realineará la voluntad de las partes a la legislación, eliminando cualquier resabio antijurídico. Como lo sostuvimos en el capítulo primero de este trabajo, la calificación final y la interpretación del contrato opera bajo un esquema de <> y no como etapas preelaboradas, diferenciadas dogmáticamente. La calificación contractual estará presente al inicio mismo del proceso interpretativo, aunque de carácter provisional, será ratificada o modificada por lo que apunte la actividad probatoria de las partes y las exigidas por el juez en los casos don de use esta facultad. En esta calificación final, es posible que el juez de instancia determine prioridades al comparar la voluntad de las partes con la teleología de la legislación, incluso, la misma constitucionalidad. Es en esta parte del circulo de reciprocidad interpretación/calificación/interpretación sentido estricto, donde se conoce los pormenores de la ley o acto normativo general que le entrega forma y sustento al contrato. La omnicompresión que el juez deduce perfectamente del estudio pormenorizado anteriormente señalado, le entrega un panorama sobre el carácter, la funcionalidad y las consecuencias de aplicar dicha normativa, sopesándola a la luz de la Constitución, Si las normas infraconstitucionales no menoscaban principios y garantías constitucionales, el juez deberá seguir su actividad hasta resolver el conflicto planteado. Al contrario, si en ese examen encuentra discrepancias, entonces, deberá hacer uso del control difuso según lo explicitado en las páginas precedentes. Asevera igualmente Urbina Mendoza (169 y ss.): “…Realizada la calificación definitiva y atribuida las consecuencias de la misma sobre la suerte del contrato, si aquélla es conteste con las afirmaciones de las partes, entonces el juez deberá proceder a integrar el contrato, planeando las lagunas para así obligar a las partes a cumplir lo pactado. Si al contrario se descubre en la calificación discrepancias evidentes, entonces el juez procederá a interpretarlo en su sentido estricto, es decir, deberá atenerse a concretar el problema de desacuerdo postcontractual surgido entre las partes, concediendo su sentencia el <> a la parte procesal que ha solicitado y además, ordenando la ejecución del negocio jurídico si es pedido por la parte victoriosa del proceso. Es posible que surja, una vez interpretado el contrato, condenatorias de responsabilidad contractual que se materializarán según lo pactado, o en su defecto, por las previsiones que la legislación de la materia dispongan. …” De acuerdo a los comentarios doctrinales antes citados, se aprecia del contrato de marras que las partes lo califican como un contrato de Reserva de Inmueble, y por ser un contrato atípico, para su interpretación deben considerarse aquellos contratos típico que les resulten más afines; Además, con el propósito de determinar el alcance, sentido y extensión del negocio jurídico in examine, se debe tener en cuenta que en su contexto la referida relación jurídica comprende una promesa bilateral de compra venta frente a la cual, incluso, a la promitente compradora se califica como “LA OPTANTE” en dicho vínculo negocial. De igual modo, si se atiende el concepto atribuido a la cantidad dada en abono según lo estipula la Cláusula TERCERA, así como lo pactado en la Cláusula OCTAVA, nos permite reputar dicha cantidad como una forma de arras, muy común en este tipo de relaciones; en el entendido que dicha suma deberá ajustarse a lo dispuesto en la Resolución N° 11, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, del 05 de febrero de 2013, que regula la formulación e implementación de políticas que permitan establecer modalidades de pago, financiamiento y crédito accesibles a todos los sectores sociales; para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, del 21 de febrero de 2013, específicamente, a lo señalado en su artículo 2°, el cual es del tenor siguiente: “En los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal; se consideraran cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por algunas de las partes en el retardo de la protocolización del documento ,definitivo de venta.” En un mismo orden de ideas, se considera pertinente para estas consideraciones del fallo, traer a colación en una cita necesariamente extensa, la sentencia de la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, dictada en el Expediente N°. 14-0662, la cual vino a resolver la incertidumbre jurídica originada por recurrentes cambios de criterios en relación con la naturaleza de las opciones o promesas bilaterales de compra-venta. En la antes citada decisión se dejó establecido lo siguiente: …omissis… “Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). …omissis… La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. …omissis… El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. …omissis… Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: …omissis… 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. …omissis… En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. …omissis… En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. …omissis... En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. ….”. Conforme la sentencia antes citada, más allá de la significativas precisiones a las que se refiere en cuanto los contratos preparatorios y los negocios jurídicos vinculados con la opciones de compra y las promesas bilaterales de compra-venta, en resumidas cuentas, el referido fallo tiene como principio normativo la primacía de la intencionalidad de las partes al contratar de acuerdo al ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, siempre que no se vulnere con ello el orden público y el interés general. En ese sentido se observan en el negocio jurídico in examine, pautas como las contenidas en cláusulas como la PRIMERA, donde se prevé un derecho preferencial para la adquisición del inmueble por parte de “LA OPTANTE”; la SEGUNDA, en la que se establece la obligación de vender una vez cancelado la totalidad del precio pautado; en la SEXTA, al expresarse que el contrato in examine no transfiere derecho de propiedad sobre el bien comprendido en su objeto y, además, lo dispuesto en esa misma cláusula, como también en la SEPTIMA, respecto la prohibición de efectuar cualquier actor o manifestación posesoria sobre el antes aludido inmueble. Tales estipulaciones hacen irrefutable considerar el contrato causal del presente asunto como un negocio jurídico que debe interpretarse en base las reglas análogas propias de un contrato bilateral de compra venta, como en efecto así será reputado. ASI SE ESTABLECE. Ahora bien, adminiculada las distintas pruebas constantes en las actas procesales, se deduce en lo que atañe a la demanda de Cumplimiento de Contrato originaria incoada por la parte demandante reconvenida, ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, identificada en las actas procesales, que no se logró en autos demostrar la simulación alegada en el libelo en cuanto a que el negocio jurídico celebrado con la demandada reconviniente, se trató de un venta propiamente dicha y no, como fue ut supra considerado en esta motiva, un contrato de promesa bilateral de compra-venta. Asimismo, no comprobó la accionante reconvenida las siguientes afirmaciones: a) que efectuó pagos parciales distintos a la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA MIL (Bs. 40.000,oo) - no controvertidos en la contestación - por el hecho que fueron impugnados los instrumentos que anexó a su libelo de demanda, sin seguir luego el tramite previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil para su respectiva validación; b) que la construcción del inmueble objeto del referido contrato no se encontraba culminada en el plazo estipulado para llevar a cabo la venta definitiva; c) que no le fueron suministrados los requisitos para llevar a cabo, en su oportunidad, la respectiva protocolización de la venta definitiva ante la oficina de registro inmobiliario que corresponda y; d) que en el respectivo contrato se hubiera estipulado que el saldo pendiente del precio pautado debía cancelarse una vez protocolizada la venta por parte de “LA PROPIETARIA”. En consecuencia, por las razones antes expresadas es que, insoslayablemente, debe sucumbir la demandante reconvenida en su pretensión de Cumplimiento de Contrato, se insiste, incoada contra la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, identificada en actas. ASÍ SE DECIDE. Por otra lado, por lo que concierne la reconvención Resolutoria de Contrato, la demandada reconviniente logró demostrar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales al proporcionar a la actora reconvenida los recaudos necesarios para tramitar el crédito que requería para la adquisición del inmueble, y llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva una vez cumplido el pago de la totalidad del precio fijado, a tenor de lo dispuesto en la Cláusula TERCERA del negocio jurídico in examine; igualmente, es oportuno considerar aspectos de importancia pactados por los contratantes, como es el caso de lo acordado en la cláusula TERCERA de contrato de marras, según el cual el saldo de BOLÍVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 350.000,oo) del precio fijado para la adquisición del inmueble, “serán cancelados por LA OPTANTE, a favor de LA PROPIETARIA, mediante la tramitación por parte de esta última de un Préstamo (sic) hipotecario dentro de un lapso previsto de…”. Como puede colegirse, en primer término, no es racional que la tramitación para la tramitación del financiamiento para el pago del saldo antes indicado sea obligación de la propietaria o promitente vendedora, esto según lo estipulado: “… mediante la tramitación de un crédito por parte de esta última…”, lo que no es óbice que en ese sentido, excepcionalmente, pueda asumir el promitente vendedor un papel de facilitador en el cumplimiento de tales gestiones; además, debe aunarse a lo irracional que resulta, en principio, la forma en que fue pactada la cláusula in examine, lo establecido en la Cláusula CUARTA, en la que se advierte el suministro a “…LA OPTANTE COMPRADORA…”, por parte de LA PROPIETARIA, los requisitos necesarios para que “…proceda al perfeccionamiento del contrato (sic) de compra-venta y de Préstamo….”. Por lo que concluye, que es LA OPTANTE COMPRADORA, quien asumió contractualmente el compromiso de la obtención del antes aludido financiamiento crediticio; y como fue expresado ut supra, no consta en autos la respectiva tramitación. En este orden de ideas, como consecuencia de lo aseverado en el párrafo que antecede, se debe necesariamente atender la Resolución del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat citada ut supra ju rídico, el saldo , la cual si bien su entrada en vigencia es anterior a la fecha de interposición de la demanda, debe ser acatada en el presente caso sin que por ello se incurra en una aplicación retroactiva de la ley, en virtud que sus normas deben interpretarse como más favorables al hipo-suficiente o débil jurídico, es decir, a la promitente compradora u OPTANTE, esto entre otras razones, por ser regulaciones de carácter tuitivo. Al respecto dispone el artículo 1° de la Resolución mencionada, lo siguiente: “En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el –mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos por los comprendidos en el Sistema Nacional del Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o -descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat”. (negrillas de la sentencia). Como puede colegirse de la estructura regulativa antes citada, en principio, no debe reputarse como una inobservancia de las obligaciones de la promitente compradora u OPTANTE (como es nombrada en el contrato de autos), el hecho que tal como lo establece la Cláusula TERCERA de dicho negocio pendiente del precio pautado en la Cláusula SEGUNDA será cancelado “…mediante la tramitación …omissis… de un Préstamo (sic) hipotecario …omissis…”, y que dicha aprobación - en el supuesto que efectivamente se haya solicitado y cumplido todo el tramite para su aprobación - aún esté en espera. Sin embargo, como ya fue expuesto en estas consideraciones, no consta debidamente demostrado en actas que la accionante reconvenida haya efectuado los trámites para la obtención del crédito bancario que le permitiera cumplir con el pago del precio pactado; por ello, mal podría ser aplicada al presente caso la estructura contingente del elemento regulador precitado, pues, no se demostró que estaba pendiente la aprobación de financiamiento crediticio por parte de un tercero, en este caso como se aseveró en el libelo, la entidad bancaria BANESCO, sino que dicho tramite ni siquiera consta en autos que se hubiere iniciado. En virtud del razonamiento precedente, debe ser confirmada la pretensión contenida en la reconvención, relativa a la Resolución de Contrato interpuesta por la demandada reconviniente, ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRÍ, identificada en autos, se reitera, por el hecho que cumplió con sus obligaciones contractuales; además, no debe ser atendida la circunstancia que LA OPTANTE o promitente compradora se haya comprometido a cancelar el saldo del precio pautado para la venta del inmueble respectivo, a través de un crédito hipotecario que se obtendría de un tercero de la relación jurídica, se insiste, BANESCO, cuando de actas no constan que se haya efectuado la tramitación correspondiente. ASÍ SE DECIDE. En consecuencia, en virtud de los razonamiento de hecho y de derecho explanados en las presentes consideraciones, en la dispositiva que corresponda se declarará: SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida por la demandante reconvenida, ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, identificada en autos, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 04 de marzo de 2016; por lo que queda CONFIRMADA la sentencia apelada en todas sus partes. ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: • SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida por la demandante reconvenida, ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, identificada en autos, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 04 de marzo de 2016; en consecuencia • QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada en todas sus partes.------------ Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. REGISTRESE y PUBLIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los seis (06) día del mes de Julio del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación. EL JUEZ, Dr. JOSE GREGORIO NAVA. LA SECRETARIA, MARIANELA FERRER. En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo la una de la tarde (1:00pm) previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho. LA SECRETARIA, MARIANELA FERRER. JGN/.