TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela

en su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
con sede en Cabimas

Exp. No. 2586-17-62

DEMANDANTE: La COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE R.S., registrada por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Baralt del estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2008, anotado bajo el No. 09, Tomo 1, Protocolo 1.

DEMANDADOS: La Sociedad Mercantil INVERSIONES LAS RODAS C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 25 de octubre de 1996, anotado bajo el No. 47, Tomo 84-A, domiciliada en el Municipio Baralt del estado Zulia; y el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.859.485, domiciliado en el Municipio Baralt del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Los profesionales del derecho CESAR ORLANDO DAVILA ROMERO, ISABEL CRISTINA LANDINO JIMENEZ y SARA MARITZA VARGAS ACOSTA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos29.511, 224.239 y 134.002, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA: Los abogados en ejercicio PEDRO FRANCISCO BLANCO ROSALES, JHONNY MORALES NAVA y MONICA BERMUDEZ SUAREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.936, 57.287 y 57.266, en el orden indicado.

A este superior órgano jurisdiccional fueron remitidas por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, las actas que integran el presente expediente, relativas al juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, seguido por la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE R.S., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LAS RODAS C.A., y el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, todos plenamente identificados en actas; con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandante contra la decisión dictada por el a quo en fecha 06 de junio de 2017.

ANTECEDENTES:
Ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, acudió el ciudadano HIRVIN RONDON ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 4.060.792, y domiciliado en el Municipio Baralt del estado Zulia, actuando con el carácter de Presidente de la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE R.S., debidamente asistido por el profesional del derecho Cesar Dávila Romero, e interpuso demanda de Retracto Legal Arrendaticio contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES LAS RODAS, C.A., y el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA; basando su pretensión en las normas previstas en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1539 y siguientes del Código Civil. Lo anterior, por cuanto alega el demandante que, conjuntamente, con la empresa demandada celebró un contrato de arrendamiento (relación comercial) sobre un área de construcción situado en el Centro Comercial Los Rodas, ubicado en la Avenida Hollywood, Parroquia Libertador, en la población de Mene Grande, Municipio Baralt del estado Zulia. Además, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES LAS RODAS, C.A., y el antes mencionado ciudadano MORLEVO ANTONIO ARTEAGA, de mala fe suscribieron de manera fraudulenta y simulada un contrato de compra venta cuyo objeto es el inmueble arrendado, a pesar de haber un procedimiento judicial de simulación por ante el Tribunal de Primera Instancia, incurriendo en una serie de indicios racionales, faltas y vicios graves en su contra. El actor estimó su pretensión en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.257.285,00), que equivale a 9.879 Unidades Tributarias. Fueron incorporados al escrito los elementos que el demandante consideró pertinente.
A dicha demanda el ya mencionado Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, la admitió en fecha 07 de abril de 2014, emplazando tanto a la Sociedad Mercantil INVERSIONES LAS RODAS C.A., ya identificada en actas, en la persona de su Vicepresidente el ciudadano ARCANGEL RODAS GONZÁLEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-4.659.570; como al ciudadano MORELVO ANTONIO ARETEAGA, también plenamente identificado en actas.
En fecha 07 de julio de 2015, el Tribunal de la causa decretó Improcedente la solicitud de perención de la instancia, suscrita por el codemandado MORELVO ANTONIO ARTEAGA.
En fecha 10 de mayo de 2016, los codemandados presentaron escrito de contestación a la demanda.
En fecha 30 de mayo de 2016, el a quo declaró Improcedente la reposición de la causa solicitada y ordena la continuación del presente juicio.
En ese mismo orden, en fecha 07 de junio de 2016, el Tribunal de la causa admitió las pruebas aportadas por las partes.
En fecha 14 de junio de 2016, se llevó a cabo el acto de nombramiento de expertos.
En fecha 06 de junio de 2017, el a quo emitió su fallo declarando SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIAS ZUMAQUE R.S., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LAS RODAS C.A., y el ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA.
En fecha 08 de junio de 2017, la parte demandante ejerció el recurso de apelación en contra de la referida decisión.
En fecha 16 de junio de 2017, el Tribunal de la causa acordó oír la apelación interpuesta en ambos efectos. De allí que, fueron remitidas las actas que integran el presente expediente a este Tribunal de alzada quien, le dio entrada el día 14 de julio de 2017; disponiendo su tramitación de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diecinueve (19) de Julio del presente año, la parte demandante en el presente juicio presentó escrito de conclusiones.
Con estos antecedentes históricos del asunto, y siendo hoy el último día del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar su fallo, en virtud de ser competente de conformidad con lo establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En ese sentido, se efectúan las siguientes consideraciones:

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

A los efectos de resolver el asunto sometido en apelación ante esta superior instancia, se considera lo siguiente:
El autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Vol. I. Caracas. Universidad Católica Andrés Bello (UCAB), 2003. pág. 375), comenta en relación con el retracto legal, lo siguiente:
“Nuestro Código Civil en su articulo 1.546 define lo que es retracto legal, al estatuir que es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dacion en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Como se observa, ese tipo de retracto se circunscribe al derecho únicamente del comunero o condómino que, por ser tal tiene el derecho de ocupar el lugar del tercero que haya adquirido de cualquier otro condómino en la comunidad ordinaria un derecho o parte indivisa de la comunidad; aun cuando el comunero enajenante pueda disponer de su cuota, ceder o hipotecar libremente su parte que está indeterminada en la propiedad comunitaria. Sin embargo la subrogación legal regulada por el Código Civil resulta genérica a toda clase de comunidad ordinaria en el Derecho común…”.

Específicamente en cuanto al retracto legal arrendaticio, el autor citado (ob. cit. pág. 376), señala:
“En cambio, la situación regulada por LAI aparece completamente diferente, pues se refiere específicamente al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquiriente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de LAI se refiere….”.

En este orden de ideas, el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dispone lo siguiente:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.

Sin embargo, la figura del retracto legal arrendaticio no es de carácter absoluto, pues puede ser objeto de excepciones por mandato expreso de la ley. En ese sentido, el artículo 49 eiusdem prevé:” El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”.

Al respecto el autor citado ut supra (pág. 389 y ss.), comenta:
“El principio in genere del artículo 43 de LAI se encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda. Oficina o local comercial, tal como así lo estatuye el artículo 49 ibidem
La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la Ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta, “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste. Es la ocupación, en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado seria el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad…”.

Como puede colegirse de lo anterior, en aquellos supuestos en los cuales el objeto de un contrato de arrendamiento es un bien inmueble - vivienda, oficina o local – y, a su vez, éste es parte de un inmueble global; la enajenación o transmisión del derecho de propiedad de la totalidad del referido inmueble global no activa el derecho al retracto arrendaticio que le asiste al arrendatario de una parte del susodicho inmueble objeto de enajenación o transferencia.
A los fines del establecimiento de los hechos, la sociedad mercantil actora manifiesta que en fecha 05 de marzo de 2008, la empresa ELECTRICIDAD INSTRUMENTACIÓN, C. A., identificada en actas, según documento autenticado otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del estado Zulia, anotado bajo el N°. 61, tomo: 26, de los Libros de Autenticaciones respectivo, celebra contrato de arrendamiento con la codemandada INVERSIONES RODAS, C. A., debidamente identificada en actas; y posteriormente, la sociedad mercantil COOPERATIVA DE HOSTERÍA ZUMAQUE, R. S., igualmente identificada en autos, en fecha 06 de mayo de 2013, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, anotado bajo el N°. 03, Tomo: 42, de los Libros de autenticaciones respectivos, celebra con la antes mencionada INVERSIONES RODAS, C. A, una relación contractual arrendaticia.
Como puede apreciarse, quienes fungen como arrendatarios de los negocios jurídicos descritos en el párrafo anterior son dos personas jurídicas distintas, las cuales celebran con la sociedad mercantil INVERSIONES RODAS, C. A., contratos de arrendamientos sucesivos. Sin embargo, independientemente que los socios que conforman la sociedad mercantil ELECTRICIDAD INSTRUMENTAL, C. A., arrendataria en el primer contrato de arrendamiento citado, son asociados conjuntamente con otras personas naturales en la COOPERATIVA DE HOSTERÍA ZUMAQUE, R. S., arrendataria de segundo contrato de arrendamiento; tal circunstancia no debe reputarse como una continuidad del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 05 de febrero de 2008, pues, se trata de relaciones contractuales integradas, se insiste, por personas jurídicas diferentes en lo que concierne al arrendatario. Por tal razón, no obstante tener ambos negocios como objeto el mismo bien inmueble, ambos contratos se consideran como relaciones arrendaticias distintas.
Lo anterior reviste importancia para la litis, en virtud de lo señalado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuerpo legal aplicable al presente asunto: “…Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”.; y dado que la demanda incoada en la presente causa fue admitida en fecha 07 de abril de 2014, la sociedad mercantil COOPERATIVA DE HOSTERÍA ZUMAQUE, R. S., identificada en actas, carece del derecho al retracto legal arrendaticio causa del sub iudice. ASI SE DECIDE.
Además de lo expresado precedentemente, y a raíz que no fue controvertido en autos la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre COOPERATIVA DE HOSTERÍA ZUMAQUE, R. S, ni la venta celebrada entre INVERSIONES RODAS, C. A., con el codemandado, ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, todos identificados en actas; resulta evidente que la demandante sólo es arrendataria de una parte (planta alta) de un inmueble global que es enajenado al antes mencionado ciudadano MORELVO ANTONIO ARTEAGA, según documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Baralt del estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2014, registrado bajo el N°. 31, Tomo: III, Protocolo Primero, Primer Trimestre (f. 32 al 36 de la Pieza N°. 01). ASÍ SE DECLARA.
Por lo antes expuesto, se ratifica la anterior apreciación a las documentales que incorpora la representación del codemandado MORELVO ANTONIO ARTEAGA, y se declara igualmente, por las mismas consideraciones, es decir, por estar referida a hechos no controvertidos, la impertinencia de la inspección ocular promovida por el referido ciudadano. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a las pruebas promovidas por la codemandada INVERSIONES RODAS, C. A. identificada en actas, se ratifica la estimación judicial dada a las documentales que promueve, por haber sido ya valoradas como impertinentes en esta motiva.
Por último, en relación a las pruebas promovidas por la sociedad mercantil actora, se ratifica la impertinencia de las documentales promovidas bajo los literales A.- y B.-, igualmente, y se declara la impertinencia, por las mismas razones antes esgrimidas, del documento promovido en el literal C.-. ASÍ SE DECLARA.
Por lo que concierne a las reproducciones que se promueven en el citado escrito de prueba de la parte demandante, signadas con el literal D.-, estas son irrelevantes a los efectos de la presente controversia, por lo que se desestiman para la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Por que respecta a las pruebas promovidas en el punto 2.-, de escrito de prueba de la actora, signadas A.-, B.- y C.-, reproducciones de procedimiento de consignación inquilinaria, oferta de venta entre la sociedad mercantil demandada y la codemandada COOPERATIVA DE TURISMO HOSTERIA ZUMAQUE, C. A., y solicitud de licencia de actividad económica; éstas se consideran como irrelevantes a los efectos de la resolución del asunto planteado, pues demuestran el derecho de la accionante al retracto arrendaticio demandado; razón por lo cual se desestiman para la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Por lo que se refiere a las pruebas de informe solicitadas por la representación de la parte actora en su escrito de pruebas, tanto a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Baralt del estado Zulia; Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del estado Zulia; Notaría Pública Segunda de Cabimas del estado Zulia; Servicio Autónomo de Administración Tributaria y Aduanera (SENIAT); Superintendencia Nacional de Bancos (SUDEBAN); a los fines de remisión de instrumentales que son o han sido declarados como impertinentes en esta motiva por referirse a hechos no controvertidos, o porque son irrelevantes por el hecho no estar en nada relacionados con las resultas del asunto sometido a apelación por ante esta superior instancia, pues, se refieren a otras tutelas judiciales o a constancias tributarias, las cuales se reitera, no están vinculadas con el subiudice. ASI SE DECIDE.
En cuanto la prueba de experticia promovida por la sociedad mercantil accionante, además que sus propósitos son irrelevantes a los efectos de la definitiva, no consta en actas las resultas o informe conclusivo de dicha probanza. ASÍ SE DECLARA.
Promueve igualmente la representación de la parte actora, inspección judicial a los fines de demostrar que el inmueble objeto de esta pretensión no forma parte de un inmueble global. Sin embargo, de las resultas de la prueba in examine, efectivamente, se constata que el referido inmueble objeto de la relación arrendaticia de actas, está ubicado en la parte alta de una edificación donde funcionan varios locales; en consecuencia, queda demostrado con la presente prueba la condición del inmueble de marras como parte de otro bien de tipo global, por lo que se estima lo anterior a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Visto lo que antecede, es irrefutable para quien decide que están dadas las condiciones para declarar improcedente la pretensión de autos, pues, además de no cumplir con la condición que establece el artículo 42 ibidem, es decir, por tener menos de dos años la vigencia de la respectiva relación arrendaticia, no le asiste al arrendatario el retracto de ley. Asimismo, dado que el inmueble objeto del contrato forma parte de un inmueble global, como ha quedado demostrado en actas, a tenor del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios citada ut supra, se exceptúa en dicho caso el derecho al retracto arrendaticio contemplado en el artículo 43 eiusdem.
En consecuencia, conforme los razonamientos expresados en esta motiva, en la dispositiva que corresponda, ineludiblemente, se declarará: SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 06 de junio de 2017. Por lo que queda CONFIRMADA la sentencia apelada. ASÍ SE DECIDE.
EL FALLO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida por el Ciudadano HIRVIN RONDON ACOSTA, actuando con el carácter de Presidente de la Cooperativa de Turismo de Hosteria Zumaque R.S., parte actora en el presente juicio, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 06 de junio de 2017, por lo que;
• QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE y PUBLIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los treinta y un (31) días del mes de julio del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. JOSE GREGORIO NAVA.
LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER.
En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.
LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER.