LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO AGRARIO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA -I- INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Agrario de Primera Instancia de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-4.592.639, domiciliado en el municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio de mil novecientos ochenta y cinco (1985), anotada bajo el N° 51, Tomo 35-A, siendo su más reciente modificación estatutaria inserta ante la referida oficina de registro mercantil, en fecha tres (03) de agosto de dos mil doce (2012), anotada bajo el N° 32, Tomo 52-A RM1, domiciliada en el municipio Machiques de Perijá del estado Zulia; así como de la demanda reconvencional o mutua petición por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por la prenombrada sociedad mercantil contra el referido ciudadano. -II- RELACIÓN PROCESAL En fecha treinta (30) de junio de dos mil quince (2015), la abogada en ejercicio ELENA MOLERO DE PADRÓN, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad número V-4.516.544, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.430, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, presentó ante la Secretaría de este Juzgado escrito contentivo de las pretensiones de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuestas contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA); a las cuales se le dio entrada y curso de Ley, en fecha tres (03) de julio del mismo año, ordenándose practicar la citación de la sociedad mercantil demandada, en la persona de su Presidente, ciudadano CARLOS JOSÉ MÁRQUEZ SOCORRO, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-7.685.540, domiciliado en el municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, así como la notificación mediante oficio del Procurador General de la República, esto último en conformidad con lo establecido en el artículo 96 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República. Del escrito de demanda que encabeza el presente expediente, se puede leer lo siguiente: “LOS HECHOS Perfeccionamiento Contractual (Relación Jurídica Génesis del Conflicto) 1.- En documento otorgado en fecha veintisiete (27) del septiembre (09) de dos mil trece (2013) ante la Notaría Pública de Villa del Rosario, Municipio (Sic) Rosario de Perijá del Estado (Sic) Zulia, anotado con el número 47 del libro 76, mi representado (…), perfeccionó con la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCON (Sic), C.A (AGUARICA) (…), un negocio jurídico, que en aquel momento equívocamente se calificó como: “…Opción de Compra…” (Vid. Folio tres (03), encabezamiento, línea 8, del referido instrumento), sin embargo y pese a la calificación que le dieren las partes, se trata, en razón de su perfeccionamiento y efectos, de un auténtico contrato de compraventa. El Instrumento Público referido lo consignamos y producimos y producimos con la presente, constante de ocho (08) folios útiles, signado con el grafema “C” y cuya veracidad probatoria plena respecto de los sujetos intervinientes en el contrato, resulta tarifada por los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por remisión a norma expresa de valoración, del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera, resulta amparado su contenido por la extensión de veracidad contenida en el artículo 1.360 del Código Civil, las declaraciones de voluntad de carácter constitutivo. Y así solicito se valore. 2.- El contrato sub examine conforme al tenor de la cláusula primera, tiene la siguiente extensión objetiva: “PRIMERA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, un Fundo agropecuario denominado FRANCISCO JOSE (Sic), con una extensión de OCHOCIENTAS SETENTA Y CINCO HECTÁREAS (875 Has); de tierras propias, ubicado en el sector Vía Perijá del Estado (Sic) Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con vía de penetración; SUR: En parte con hacienda El Turromote y en parte con hacienda Varsovia; ESTE: Con vía de penetración y con el OESTE: En parte con hacienda Taparita, en parte con hacienda Costa Rica y en parte con hacienda Brasil. Dicho fundo agropecuario consta de las siguientes mejoras y bienhechurías: cerca de alambres con púas y estantillos de madera por todos los lados del fundo, con cercas divisorias que conforman potreros; una vaquera de sesenta metros (60,oo Mts.) de largo por cuarenta metros (40,oo Mts.) de ancho, con tres becerras; una casa para habitación para obreros; tres (03) corrales encintados con piso de cemento; una construcción destinada para lechera; Una casa para obreros, constante de cocina y comedor; dos (02) construcciones destinadas para depósito para tractores; un pozo artesiano; una vaquera de cuarenta metros (40,oo Mts) de largo y por veinte metros (20,oo Mts.) con dos (02) becerras; un pozo perforado con un tanque elevado y demás adherencias y pertenencias. Dicho fundo le pertenece a la PROMITENTE VENDEDORA según se evidencia en documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (Sic) Perijá del Estado (Sic) Zulia, de fecha Ocho (08) de Agosto (Sic) de mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el número 26, Folio 144 al 148, Tomo 5 del Protocolo Primero, Tercer Trimestre de 1985” (sic) (Cita se corresponde con la cláusula primera del denominado por las partes contrato de opción a compraventa) 3.- Individualizado el bien objeto práctico del contrato, en la cláusula SEGUNDA, vendedora y adquiriente, dejan sentado su consentimiento en lo relacionado al precio como contraprestación imputable a nuestro representado, (…) a título de precio: “El precio por el cual se compromete “LA PROMITENE VENDEDORA” a vender a “EL PROMITENTE COMPRADOR” y este comprarle por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (BS. 35.000.000,oo)”. (Cita que se corresponde con el folio tres (03) y su vuelto, del Instrumento en el cual se documenta el Contrato). 4.- La forma de pago acordada y el abono al precio pactado, se dejan fijados claramente en la cláusula TERCERA del referido instrumento: “Con la finalidad de demostrar la verdadera intención de compra del señalado inmueble “EL PROMITENTE COMPRADOR” da a “LA PROMITENTE VENDEDORA” en dinero en efectivo y a la entera y total satisfacción de la vendedora, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 12.000.000,oo). La cantidad restante, es decir, la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 23.000.000,oo) los cancelará el PROMITENTE COMPRADOR, en el lapso de tiempo que se establece en la cláusula siguiente”. (Cita que se corresponde con el vuelto del folio tres (03), del Instrumento en el cual se documenta el Contrato). 5.- Prevé la cláusula CUARTA, contenida al vuelto del folio 3 del instrumento sub examine: “El plazo de esta opción a compra tendrá una duración de Ciento Veinte (120) días contados a partir de la fecha cierta de este documento. Vencido el plazo quedará única y exclusivamente de parte de la PROMITENTE VENDEDORA otorgar una prórroga de 30 días, contados al vencimiento de la presente opción.” 6.- Las cláusulas QUINTA y SEXTA refieren: la primera una situación jurídica del inmueble para el momento del perfeccionamiento de la enajenación, única que posibilitaría el cumplimiento pleno, total y satisfactorio de la prestación de realizar la tradición material, como posibilidad de ejercer plenamente las facultades de disfrute y disposición del bien enajenado, dicha condición inmobiliaria se previó en la cláusula SEXTA: “QUINTA: EL PROMITENE (Sic) COMPRADOR está en conocimiento que sobre el inmueble antes descrito NO pesa gravamen hipotecario” (…) SEXTA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete a entregar el inmueble antes descrito a “EL PROMITENTE COMPRADOR” el mismo día de la compra venta definitiva”. 7.- Las partes previeron en la cláusula OCTAVA del contrato sub examine el régimen de indemnización por incumplimiento, estableciendo la siguiente cláusula penal: “En caso de que “LA PROMITENTE VENDEDORA” no realice la presente venta tendrá que devolverle a “EL PROMITENTE COMPRADOR” la cantidad dada en garantía más la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs 12.000.000,oo) como cláusula penal por indemnización de daños y perjuicios, en fin deberá devolver la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 24.000.000,oo). Caso contrario si la presente venta no se realiza por causas imputables a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, este, perderá la cantidad dada en garantía a “LA PROMITENTE VENDEDORA” es decir la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs 12.000.000,oo), como cláusula penal por indemnización de daños y perjuicios” (…) Las declaraciones de voluntad reflejadas en las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, SEXTA y OCTAVA, que han sido transcriptas ut supra, las promovemos en este acto como fuente probatoria con el objeto de demostrar: 1.- El perfeccionamiento de un contrato de COMPRAVENTA entre la AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCON (Sic), C.A. (AGURICA) y nuestro representado RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, ambos plenamente identificados. 2.- La identidad del objeto práctico o inmueble sobre el cual recayó el contrato. 3.- El Precio acordado por las partes. 4.- Las cantidades de dinero que se recibieron. 5.- Los términos estipulados para la cláusula penal. Las declaraciones enunciadas constituyen declaraciones de voluntad de carácter constitutivo, a las cuales se extiende el valor probatorio tarifado en el artículo 1.360 del Código Civil. Y así solicitamos sea valorado por este digno Oficio Jurisdiccional en la definitiva. En lo que respecta al contenido de la cláusula QUINTA, promovemos su contenido con el carácter de declaración enunciativo, solicitando de una vez y en adelante, sea declarada la misma mendaz, por no compadecerse con la realidad, ya que como se demostrará más adelante dicha declaración adolece de falsedad ideológica, por ser falso su contenido, pues el inmueble se encuentra gravado por hipoteca desde aquella oportunidad, valor probatorio que solicitamos sea conferido de acuerdo al sistema de contradicción y enervación de la fuente probatoria previsto en el artículo 1.361 del Código Civil. Y así solicitamos sea declarado por este Tribunal en la definitiva. EJECUCION (Sic) CONTRACTUAL Así, determinadas por las partes las condiciones del pago del precio de la venta- pues como demostraremos más adelante, el contrato perfeccionado es una compraventa pura y simple – realizada por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCÓN (Sic), C.A. (AGURICA), identificada ut supra-, se sujeta a término suspensivo, el cumplimiento de la pretensión de la tradición inmobiliaria; la entrega material y el acto de documentación e inserción protocolar del negocio jurídico; la primera, una obligación de hacer que consiste en la adopción por parte de la sociedad mercantil (…) de la(s) conductas(s) (Sic) necesaria(s), para poner a nuestro representado (…) en posesión efectiva, material, jurídica y económica del bien adquirido, la segunda, la inscripción del bien (…). Por su trascendencia para la decisión de la presente causa es necesario esclarecer cuál es la transcendencia práctica desde la perspectiva jurídica y económica de la existencia sobre el inmueble de un gravamen hipotecario. A Tenor (Sic) del artículo 1.267 del Código Civil: “No se permite ni es válida la estipulación según la cual una persona se comprometa no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud der una negociación o préstamo con hipoteca” (…) La norma in comento tiene como efecto jurídico evitar la inmovilización de los bienes inmuebles en el comercio, sin embargo su efecto práctico para el tercero adquirente es de mayor trascendencia, puesto que la adquisición de un bien hipotecado lo expone, entre otros, a la pérdida del inmueble, puesto que el acreedor hipotecario tiene la facultad de reipersecutoriedad: perseguir la cosa en manos de quien se encuentre, en consecuencia ante el impago por el antiguo propietario enajenante del bien, ver extinguido o intensamente perturbado su derecho de propiedad sobre el inmueble adquirido, en tal sentido prevén los artículos: (…) La situación es clara: el garante hipotecario puede enajenar el inmueble sobre el cual recae la garantía hipotecaria y aún trasmitirlo en sede de inserción protocolar, sin embargo hasta tanto el inmueble esté hipotecado, el nuevo adquiriente estará sometido al riesgo de una eventual ejecución por parte del acreedor hipotecario, haciéndose frustrado su interés. Y así solicitamos sea considerado en la parte motiva de la sentencia definitiva. En base a las argumentaciones precedentes, considerando que el denominado por las partes Contrato de Opción de Compra, que realmente es un contrato de compraventa, fue suscrito el veintisiete (27) de septiembre (09) de dos mil trece (2013), el acto de otorgamiento del instrumento en registro a los fines de la tradición simbólica del bien y la fecha en la cual debería haberse entregado el referido inmueble, es decir realizado la tradición posesoria era para el veintisiete (27) de diciembre (12) de dos mil trece (2013) a más tardar el veintisiete (27) de enero (01) de dos mil catorce (2014), éste (Sic) último término considerado la extensión facultativa para la VENDEDORA, sin embargo, al momento de introducir la pretensión por este escrito libelar, no ha sido posible obtener de la sociedad mercantil (…) el cumplimiento de las obligaciones de hacer que en su condición de VENDEDORA, asumió en el contrato de compraventa perfeccionado con nuestro mandante (…), por existir un gravamen hipotecario que pone en riesgo la adquisición efectiva y real de nuestro representado (…), contraviniendo así lo prescrito ex artículo 1.494 del Código Civil: (…) En tal sentido, según las propias declaraciones de la vendedora, sociedad agraria con forma mercantil (…) el inmueble estaba LIBRE DE HIPOTECA. CALIFICACION (Sic) JURIDICA (Sic) De la Calificación Contractual y del Contenido Prestacional Los hechos consignados en los acápites precedentes, han dejado claro para quien ha de Sentenciar: el perfeccionamiento de un Convenio, en el sentido preceptuado en el artículo 1.133 del Código Civil, es decir, de un acuerdo de voluntades dirigido en el caso sub examine a la creación de un vínculo jurídico. Este vínculo jurídico es calificado por las partes como: “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA” o “PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA”, pues constantemente se hace alusión a PROMITENTE VENDEDORA y PROMITENTE COMPRADOR” sin embargo su contenido denuncia claramente el perfeccionamiento de un CONTRATO DE COMPRAVENTA pleno y definitivo, bien delimitado normativa, jurisprudencial y doctrinariamente, en tal sentido: 1. Las Partes, en la cláusula PRIMERA del Contrato in lite, describen un inmueble, que constituye el objeto práctico de la prestación imputable a la VENDEDORA, es decir, que comporta el centro de interés material de parte de la persona de nuestro Representado en condición de COMPRADOR. 2. En la cláusula segunda, las partes convienen la prestación imputable al ADQUIRIENTE-COMPRADOR: el precio. Esta obligación, que comporta el objeto práctico de la prestación a la cual aspira la VENDEDORA, se corresponde de manera recíproca, con la presentación u objeto jurídico fijado en la cláusula PRIMERA. 3. El contenido de la cláusula TERCERA es lo suficiente elocuente como para dejar traslucir la verdadera intensión de las partes, sobre el contenido del Contrato perfeccionado: (…) La expresión volitiva deja claro, que la intención de las partes (artículo 12 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil en concatenación con lo preceptuado ex artículo 1.691 del Código Civil) es la transmisión de la titularidad de la propiedad sobre el inmueble identificado en el contrato y que conocía como contraprestación el precio convenido por las partes; de ningún modo un supuesto contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA u OPCION (Sic) BILATERAL DE COMPRAVENTA, tal como si infiera expresamente del uso de la expresión INTENCIÓN DE COMPRA, al ser meridiana la intención real de las partes de perfeccionar un CONTRATO DE COMPRAVENTA como bien lo revelan ellas mismas en esta declaración constitutiva; veamos como la para la Real Academia de la Lengua Española, los vocablos usados tiene el siguiente contenido semántico: INTENCIÓN: Determinación de la voluntad en ordena su fin. COMPRA: Acción y efecto de comprar. Ciudadana Juez,el (Sic) contenido semántico de las expresiones usadas por las partes es diáfano, la voluntad de cada una de ellas como eslabón del consentimiento no es otro que el de perfeccionar un contrato definitivo de COMPRAVENTA y en modo alguno un precontrato o acuerdo preparatorio, ya que la voluntad se dirige por el COMPRADOR a COMPRAR y por la VENDEDORA a VENDER. Pero si ello se deduce claramente del uso de las palabras como exteriorización de la voluntad, el precio acordado y las cantidades de dinero que empleó el COMPRADOR, (…) permiten dar aun (Sic) mayor certeza a la compresión del consentimiento de las partes, puesto que habiéndose convenido el precio en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Sic), con CERO CENTIMOS (Sic) de BOLIVAR (Sic) (Bs. 35.000.000,oo) y entregada por nuestro Representado el COMPRADOR, al momento de perfeccionar el contrato la suma de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 12.000.000,oo), el equivalente a UNA TERCERA PARTE DEL PRECIO, es indudable que la voluntad de ambas partes estaba dirigida a perfeccionar un contrato de compraventa, (…): (…) En consecuencia, no hay lugar a dudas que entre la persona de nuestro Mandante (…) y la VENDEDORA (…), se perfeccionó un CONTRATO DE COMPRAVENTA, ya que este es de indudable carácter consensual a tenor de lo dispuesto ex articula 1.474 y 1.161 del Código Civil. (…) Ahora bien, establecida la naturaleza jurídica del contrato perfeccionado, no cabe duda, que a partir del veintisiete (27) de septiembre (09) de dos mil trece (2013), oportunidad en la que se perfeccionó el consentimiento de nuestro representado (…) con la sociedad mercantil (…), él es el verus dominus, verdadero propietario del inmueble descrito en la presente demanda. DEL DEFECTUOSO CUMPLIMIENTO POR LA VENDEDORA Tardanza en el Cumplimiento de la prestación de Tradición Documental y Posesoria, de la Sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA) Según el contenido alegatorio, reproducido en el acápite relativo a los hechos en el cual se fundamenta la relación jurídico negocial que se debatirá en la presente causa, existe un contrato de compraventa perfeccionado el veintisiete (27) de septiembre (09) de dos mil trece (2013), en él se estipuló un término para la tradición documental y posesoria del inmueble –puesto que ya la propiedad sobre el mismo, le había sido trasmitida a nuestro Representado con el consentimiento- que no ha cumplido la sociedad mercantil (…) resistiéndose a la ejecución de las obligaciones de hacer asumidas para con el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, en su condición de nuevo propietario del inmueble. Ello traduce ciudadana juez, que el término de ciento vente días (120) y su prórroga de treinta (30) días para el cumplimiento de las pretensiones de hacer, antes enunciadas, imputables a la sociedad mercantil (…) se estipuló únicamente en beneficio de la Vendedora; hecha la precisión que antecede, ciudadana Juez inmediatamente extinguido el término se hacía exigible la prestación a la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCON (Sic), C.A. (AGURICA), que hiciera la tradición instrumental y posesoria, colocando a nuestro Representado en la posibilidad jurídica de actualizar los contenidos del derecho de propiedad. (…) Así las cosas, como puede inferir Usted ciudadana Jueza, para el caso sub examine cobran particular relevancia los iuris utendi et freendi, es decir las facultades de uso y disfrute de la cosa. Dentro de dichas facultades la posibilidad de GRAVAR el bien adquirido es de particular importancia dentro de la actividad agraria, que como es bien sabido se financia en su desarrollo a través de los préstamos hipotecarios con vocación agraria, que exigen la constitución de gravámenes sobre el inmueble, constituido por las tierras del fundo como mecanismo para garantizar el crédito a cuyo fomento está dirigido. En el caso que ocupa su atención ciudadana Juez, la conciencia de la sociedad mercantil vendedora al respecto, se hace evidente de las declaraciones de negocio contenidas en las cláusulas QUINTA y SEXTA del contrato sub especie lite, las cuales se refieren: la primera una situación jurídica del inmueble para el momento del perfeccionamiento de la enajenación, y la segunda (la SEXTA) la situación jurídica del inmueble al momento del cumplimiento: (…) Sin embargo para el momento en que se perfeccionó el contrato tantas veces mentado y aún para el día de hoy sobre el fundo enajenado pesa una garantía hipotecaria. Al folio tres (03), de la CERTIFICACIÓN DE GRAVÁMENES del FUNDO FRANCISCO JOSÉ, expedida por el Registro Público de los Municipios Machiques y rosario de Perijá del Estado (Sic) Zulia, en fecha 02 de junio de 2015, el Registrador declara lo siguiente: (…) Así las cosas para la fecha del perfeccionamiento del contrato y para el 02 de junio de 2015, existe sobre el fundo del contrato una garantía hipotecaria, hecho este que queda demostrado para el presente proceso con la fehaciencia o credibilidad propia de los instrumentos públicos, cualidad reconocida a las CERTIFICACIONES DE GRAVÁMENES, por constituir un instrumente público otorgado por un Registrador, en ejercicio de la potestad de atestación pública (…). Ahora bien, es necesario dejar claro para este digno despacho que la imposibilidad de cumplimiento es únicamente temporal, la prestación aun puede cumplirse en especie o in natura, el fundo adquirido puede transmitirse sin que sobre el pese gravamen (en este caso hipoteca) alguno, siempre y cuando el deudor cumpla con la prestación adeudada a la institución bancaria y luego remueva la hipoteca que grava el fundo, por ello es exacto calificar la conducta de la sociedad agraria con forma mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A., como cumplimiento defectuoso por tardanza en la ejecución, considerando que aún el cumplimiento en especie es posible. Ahora bien demostrado el obstáculo existente para llevar a efecto el cumplimiento de la prestación tal y como fue acordada por las partes; expuesta la posibilidad del cumplimento en especie o in natura de la obligación contractualmente contraída entre nuestro representado (…) y AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) - RINCÓN, C.A., expresamente invocamos a favor de nuestro Mandante lo dispuesto en el artículos 1.167 del Código Civil, en su encabezamiento: (…) Considerando los antecedentes aquí argumentados, en nombre y representación del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA invocamos el derecho a requerir de la sociedad mercantil agraria con forma mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCON (Sic), C.A., en su condición de obligada contractualmente a la prestación de HACER LA TRADICIÓN DOCUMENTAL Y MATERIAL DEL INMUEBLE, a que convenga en realizar dichas prestaciones, de resistirse o negarse a hacerlo, solicitamos de este digno Oficio Jurisdiccional proceda, previa declaración de certeza histórica del derecho que asiste a nuestro representado a CONDENAR A LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO y en consecuencia provea lo conducente de IMPONER JUDICIALMENTE el MANDATO a la referida sociedad, y en consecuencia a que PROCEDA a ADAPTAR LAS CONDUCTAS NECESARIAS PARA HACER REALMENTE EFECTIVA LA EJECUCIÓN DE LA TRADICIÓN SIMBÓLICA Y POSESORIA DE LA PROPIEDAD. (…) Desarrollado como ha sido lo concerniente a la pretensión de efectividad y total complimiento o ejecución de las prestaciones contractuales acordadas, de manera principal y junto con la pretensión antes invocada, reclamamos en nombre y representación del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA proceda este digno Despacho a CONDENAR a la sociedad agraria con forma mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCON (Sic), C.A. a la INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS a él provocados. En tal sentido, el hecho invocado de la inejecución de las prestaciones de hacer: entregar la cosa (simbólicamente por el otorgamiento del instrumento en sede de registro y la materia, por la efectiva puesta en posesión del inmueble), ha impedido e impide a nuestro representado (…), la explotación económica de dicha unidad de producción agropecuarias, evitando que tempestivamente y en mejores condiciones que las actuales, realizara las inversiones necesarias, los proyectos y labores para explotar efectivamente dicho fundo. Ciudadana Juez, invocamos a favor de nuestro Representado a título de máximas de experiencia común vinculantes a éste (Sic) Despacho por expresa dicción de los artículos 12 primer aparte in fine y 313 ordinal 1° in fine del Código de Procedimiento Civil, las siguientes: (…) Al aplicar las máximas de experiencia anteriormente expuestas a la inejecución de la prestación por parte de la sociedad agraria con forma mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCON (Sic), C.A., tenemos los siguientes resultados económicos para RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA: (…) Los hechos antes mencionados: la inversión inicial, la pérdida de las ganancias iniciales, aunado a la pérdida de oportunidad – que en este acto referimos a la reinversión de las ganancias – indudablemente son DAÑOS PATRIMONIALES que el incumplimiento de la prestación de HACER causó la sociedad agraria con forma mercantil (…), a nuestro representado (…). Y así solicitamos sea declarado por este digno Despacho. Los daños así determinados, han sido producidos a consecuencia de la inejecución contractual de las prestaciones imputables a la sociedad agraria con forma mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCON (Sic), C.A. a nuestro representado (…), con lo cual queda fijado el vínculo de causalidad entre la conducta del agente dañoso y la materialización del daño ut supra invocado. A los fines probatorios del vínculo de causalidad, expresamente invocamos las reglas especiales de la carga probatoria y fijación de los efectos, en el cumplimiento de las obligaciones de resultado, de hacer. Y así solicitamos sea declarado por este digno Despacho. Igualmente a los fines de delimitar la extensión de los daños producidos, invocamos expresamente la intencionalidad o dolo con la que se produjo el daño patrimonial de conformidad a lo previsto en el artículo 1.274 del Código Civil parte in fine. Y así solicitamos sea declarado pro este Tribunal. Una vez este Tribunal haya obtenido el monto al cual asciende el daño producido, solicitamos se proceda a compensar los montos obtenidos con la prestación adeudada por RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, y determinar el saldo deudor pendiente para cualquiera de las partes. Y así solicitamos sea declarado por este Tribunal. Ahora bien, el incumplimiento por la Vendedora (…), de sus prestaciones de hacer, que aún hasta el día de hoy tiene pendientes, sirvió de antecedente o estímulo, para que de parte de nuestro representado (…) se procediera a suspender en el tiempo el cumplimiento de su obligación, pagar la cantidad de dinero imputable al saldo del precio, ante la posibilidad de un incumplimiento y como lícito mecanismo para presionar a la Deudora a cumplir con sus obligaciones: la entrega material y documental del inmueble, haciendo así uso del derecho que otorga el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual, en una relación obligatoria sinalagmática, si el acreedor es víctima del incumplimiento del Deudor: (…), de tal manera, que si bien nuestro Mandante dejó de pagar el resto del precio adeudado, lo hizo ante la realidad del incumplimiento por parte de la Vendedora (…), de realizar la entrega material y la documentación del inmueble. (…) Erigido en los argumentos precedentes, y estando nuestro Mandante (…) a cumplir con la obligación de pagar el monto restante del precio, es por lo que solicito de este digno Oficio Jurisdiccional, proceda a condenar a la demandada, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA), al cumplimiento del contrato de fecha veintisiete (27) de septiembre (09) de dos mil trece (2013), y en consecuencia a ponerle en efectiva y real posesión del inmueble, y a documentarlo y protocolizarlo. Y así solicito sea declarado por este Despacho. SOLICITUD DE TUTELA Por los argumentos extensamente expuestos, es por lo que (…), actuando para este acto en mi cualidad de Mandataria (Sic) Judicial (Sic) con representación del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, (…), de conformidad a lo preceptuado en los artículos 1.264, 1.160, 1.265, 1.266, 1474, 1486 y 1.495 del Código Civil, en concatenación con los artículos 197 y 210 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, procedo en este acto a DEMANDAR COMO EFECTO lo hago a la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA), (…), para que convenga en ejecutar LA PRESTACIÓN DE TRADICCIÓN INMOBILIARIA POSESORIA E INSTRUMENTAL, consecuencia del contrato de Compraventa, perfeccionado entre ambas en fecha veintisiete (27) de septiembre (09) de dos mil trece (2013), y en consecuencia me ponga en efectiva posesión y me otorgue el documento Protocolizado,(…):” En fecha trece (13) de julio de dos mil quince (2015), la abogada en ejercicio ELENA MOLERO DE PADRÓN, actuando con el carácter de autos, presentó diligencia mediante la cual sustituyó el poder que le fuera conferido, con reserva expresa en su ejercicio, en la persona del abogado en ejercicio LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-20.058.620, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 185.270, para que actuando de manera conjunta o separada representasen los derechos e intereses del demandante en la presente causa. En la misma fecha, la prenombrada apoderada judicial consignó los emolumentos, la dirección y datos de localización, necesarios para practicar la citación de la demandada; de lo cual dejó constancia el Alguacil de este Juzgado, mediante exposición realizada en esa misma oportunidad. En fecha siete (07) de octubre de dos mil quince (2015), el abogado en ejercicio LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, actuando con el carácter de autos, presentó diligencia mediante la cual solicitó se librara nuevamente la boleta de citación y el oficio de notificación, acordados en el auto de admisión de la demanda; por lo cual, en fecha ocho (08) del mismo mes y año, el profesional del derecho MARCOS ENRIQUE FARÍA QUIJANO, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-14.474.224, en su carácter de Juez Temporal de este órgano jurisdiccional, designado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, en sesión de fecha diez (10) de julio de dos mil quince (2015), se aprehendió al conocimiento de la causa, instando a la parte actora a tramitar lo conducente con el Alguacil de este Juzgado, con respecto a la citación de la parte demandada, y luego de haber realizado una búsqueda exhaustiva en los archivos de este órgano jurisdiccional, sin haber logrado encontrar el oficio de notificación dirigido al Procurador General de la República, se dejó el mismo sin efecto el mismo y se ordenó librar nuevo oficio. En fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil quince (2015), el Alguacil de este Juzgado, realizó exposición mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado a la sede de la Procuraduría General de la República, ubicada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, con el objeto de hacer entrega del oficio N° 322-2015, dirigido a dicha institución, manifestando haber entregado el mismo, consignando el acuse de recibo respectivo. En fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil quince (2015), fue recibido por la Secretaría de este Juzgado, las resultas del oficio indicado en el párrafo anterior, mediante oficio N° 00000810, fechado el nueve (09) de noviembre de dos mil quince (2015), proveniente de la Procuraduría General de la República, Gerencia General de Litigio, Oficina Regional Occidental. En fecha veintidós (22) de febrero de dos mil dieciséis (2016), el apoderado judicial del demandante, abogado en ejercicio LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, solicitó se librara nuevamente la boleta de citación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), en razón de haber un nuevo Alguacil y no haberse practicado hasta la fecha la citación de la misma; lo cual fue proveído en fecha veinticuatro (24) del mismo mes y año. En fecha veintinueve (29) de febrero de dos mil dieciséis (2016), el Alguacil de este Juzgado, realizó exposición mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada por la parte actora, con el objeto de practicar la citación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), en la persona de su Presidente, ciudadano CARLOS JOSÉ MÁRQUEZ SOCORRO, manifestando no haber podido localizarlo, razón por la cual devolvió la referida boleta de citación, sin su respectivo acuse de recibo. En fecha primero (1°) de marzo de dos mil dieciséis (2016), el abogado en ejercicio LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, actuando con el carácter de autos, solicitó la citación cartelaria de la demandada; lo cual fue proveído en fecha cuatro (04) del mismo mes y año, luego de constatar la imposibilidad de citarla personalmente, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. En fecha once (11) de marzo de dos mil dieciséis (2016), el Secretario de este Juzgado realizó exposición, mediante la cual dejó constancia de habérsele entregado los carteles de emplazamiento al abogado en ejercicio LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, en su carácter de apoderado judicial del demandante; el cual, en fecha cuatro (04) de abril de dos mil dieciséis (2016), consignó ejemplar del Diario Panorama, en el que aparece publicado el cartel de emplazamiento librado en la presente causa, siendo agregado a las actas del presente expediente, en fecha cinco (05) del mismo mes y año. En fecha veinte (20) de abril de dos mil dieciséis (2016), el prenombrado apoderado judicial solicitó se designara como correo especial al ciudadano JOHAN FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-16.606.473, a los fines que se le tuviese como autorizado para realizar las gestiones necesarias para la publicación del cartel de emplazamiento en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela; lo cual fue proveído en fecha dos (02) de mayo del mismo año. En fecha trece (13) de julio de dos mil dieciséis (2016), el apoderado judicial del demandante, abogado en ejercicio LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, consignó ejemplar de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.934, de fecha veintinueve (29) de junio de dos mil dieciséis (2016), en la cual consta la publicación del cartel de emplazamiento de la sociedad mercantil demandada. En fecha veinticinco (25) de julio de dos mil dieciséis (2016), el Secretario de este Juzgado, realizó exposiciones mediante las cuales dejó constancia de haber fijado el cartel de emplazamiento, en el domicilio de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A., y en la cartelera de este órgano jurisdiccional, cumpliéndose así con todas las formalidades previstas en el artículo 202 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. En fecha dos (02) de agosto de dos mil dieciséis (2016), la apoderada judicial del demandante, abogada en ejercicio ELENA MOLERO DE PADRÓN, presentó diligencia mediante la cual solicitó se designara un Defensor Ad-Litem a la demandada, dada su incomparecencia a darse por citada en el presente procedimiento; razón por la cual, en fecha ocho (08) del mismo mes y año, se ordenó oficiar a la Coordinación de la Defensa Pública del estado Zulia, a los fines que se sirviera designar un Defensor Público Agrario que representase los derechos e intereses de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA). En fecha veinte (20) de septiembre de dos mil dieciséis (2016), el Alguacil de este Juzgado realizó exposición, mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado a la sede de la Coordinación de la Defensa Pública del estado Zulia, con el objeto de hacer entrega del oficio N° 244-2016, consignando el respectivo acuse de recibido. En fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), el abogado en ejercicio LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, actuando con el carácter de autos, presentó escrito mediante el cual solicitó se instara a la Defensa Pública a la designación de un funcionario que defendiera los intereses y derechos de la demandada, a los fines de poder darle continuidad al presente juicio; por lo que, en fecha cinco (05) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), este Juzgado, visto que no constaba en las actas procesales que la Coordinación de la Defensa Pública del estado Zulia hubiera designado dicho funcionario, acordó oficiar nuevamente a la referida Coordinación, instándola a designar al referido auxiliar de justicia, en conformidad con el artículo 202 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario y a la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha doce (12) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), el abogado JUAN CARLOS ESCALONA MORALES, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad V-14.356.727, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 100.472, actuando con el carácter de Defensor Público Primero Agrario e Indígena Wayuu Extensión Villa del Rosario del estado Zulia, presentó diligencia mediante la cual consignó memorando N° UR-ZU-EV-2016-106, fechado el nueve (09) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), mediante el cual se le comunicó que le fue asignada la representación de la sociedad mercantil demandada en la presente causa. En fecha quince (15) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), el abogado en ejercicio JAVIER SOSA PACHECO, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-10.163.926, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.637, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, solicitó se libraran los recaudos para la citación del Defensor Público Agrario designado; lo cual fue proveído en fecha veinte (20) del mismo mes y año. En fecha diecisiete (17) de enero de dos mil diecisiete (2017), el Alguacil de este Juzgado realizó exposición, mediante la cual dejó constancia de haber practicado la citación del abogado JUAN CARLOS ESCALONA, en su carácter de Defensor Público de la parte demandada, consignando el respectivo acuse de recibido. En fecha veintiséis (26) de enero de dos mil diecisiete (2017), el abogado en ejercicio PEDRO MIGUEL ALCALÁ RHODE, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-4.520.143, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.495, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), consignó el instrumento poder que le fuera otorgado por dicha sociedad mercantil, a los fines de que se le tuviese en lo sucesivo su como representante judicial. En fecha treinta (30) de enero de dos mil diecisiete (2017), el apoderado judicial de la demandada, presentó escrito de contestación de la demanda y de reconvención, constante de diez (10) folios útiles, junto a un (01) folio anexo; demanda reconvencional o mutua petición a la cual se le dio entrada y curso de Ley, en fecha dos (02) de febrero de dos mil diecisiete (2017). Del escrito de contestación de la demanda y de reconvención se puede leer lo siguiente: “PUNTOS PREVIOS Habida cuenta que, se ha puesto en funcionamiento al órgano jurisdiccional de manera inoficiosa con la acción de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano Ricardo Jesús Osorio García, (…) contra mi representada (…), es necesario y de esta manera evitar que siga en funcionamiento el órgano jurisdiccional inoficiosamente, plantear en este proceso tres puntos previos de suma importancia como lo son a) la prohibición que da la ley de admitir la acción propuesta, b) la falta de cualidad de la parte actora para sostener este juicio, c) carencia de facultad en la persona del actor para interponer la acción en cuestión y, d) la caducidad contractual que ha operado en la relación jurídica que existió entre las partes, puntos previos que se plantean para restituir el orden público que ha sido afectado por la infundada acción interpuesta, puntos que desarrollaré de la siguiente manera: LA PROHIBICIÓN QUE DA LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, alego como materia de fondo la prohibición que da la ley de admitir la acción propuesta por el ciudadano Ricardo Jesús Osorio García, contra mi representada (…). En efecto, establece el artículo 1.167 del Código Civil, que solo tiene derecho de accionar por resolución o cumplimiento de contrato la parte ha dado cumplimiento a su obligación, en el caso que hoy nos ocupa la parte actora en su libelo confiesa espontáneamente que ha incumplido con su obligación, lo cual se evidencia cuando expresa textualmente: (…), con fundamento a la confesión antes indicada es que la prohibición que da la ley aquí invocada debe prosperar en derecho y así pido sea declarada como punto previo en la sentencia que ha de recaer en la presente causa. FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA SOSTENER ESTE JUICIO Ciudadano Juez, que el actor o Promitente Comprador al inicio de su demanda, se arroga la condición de Propietario, sin acreditar con prueba fehaciente dicho Domino o Titularidad, por lo que con fundamento a lo alegado por la parte actora, invoco la falta de cualidad de la parte actora para sostener este juicio en su carácter de propietario del bien objeto del contrato de opción de compra y así pido sea declarado como punto previo en la sentencia que ha de resolver la presente causa. CARENCIA DE FACULTAD EN LA PERSONA DEL ACTOR PARA INTERPONER LA ACCIÓN El Cumplimiento del Contrato, es una acción reservada expresamente por la ley en el artículo 1.167 del Código Civil, para los contratos bilaterales, definido en forma general como una facultad, una opción, que tiene una de las partes en un contrato bilateral, cuando ésta (Sic) cumple con su prestación, de ponerle fin al mismo, a través de una demanda ante el órgano jurisdiccional, y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte NO cumple con la suya. (…) De acuerdo a la norma antes transcrita, se aprecia que la facultad para interponer cualquier acción ante el órgano jurisdiccional, la tiene precisamente, aquella que ha cumplido con su obligación, en cambio, carece de facultad la persona que ha incumplido con su obligación contractual, en el caso que hoy nos ocupa, no queda duda alguna que la parte actora incumplió con su obligación tal como ella mismo lo confiesa espontáneamente en su libelo de la demanda (…), por lo que inexorablemente recae sobre la parte actora la carencia de facultad aquí invocada para ejercer cualquier acción contra mi representado con ocasión a la relación contractual que se evidencia del instrumento fundamental acompañado junto al libelo de la demanda (contrato de opción de compra), en virtud que es mi representado quien detenta la facultad o el derecho de interponer contra el actor la acción resolutoria o de cumplimiento del contrato en cuestión, todo a su elección, puesto que mi representado cumplió con sus obligaciones contractual, lo cual demostraré en su debida oportunidad. En esta misma dirección, alega la parte actora que incumplió en su obligación, porque a su decir, la finca se encontraba hipotecada, afirmación que además de ser falsa, es contraria a derecho, por cuanto que en el supuesto negado de ello ser cierto, la ley no prohíbe que el propietario de una finca hipotecada pueda ser vendida, solo exige que el comprador se subrogue en la hipoteca y de esa manera pasa a ocupar el lugar de deudor hipotecario. En este mismo orden de ideas, la parte actora miente al Tribunal con su afirmación de que la finca se encontraba hipotecada, cuando la verdad es que la finca para el momento de la celebración del contrato de opción de compra venta (27/9/2.013) se encontraba libre de todo gravamen e hipoteca y actualmente se encuentra libre de todo gravamen e hipoteca que conlleve a la afectación de la propiedad que ostenta hoy mi representada (…). De la cláusula Quinta antes transcrita puede evidenciarse que el propio actor declara que sobre la finca propiedad de mi representada (…), no pesa gravamen o hipoteca alguna. En conclusión, en nombre de mi representado alego en este acto que el ciudadano Ricardo Jesús Osorio García, plenamente identificado en autos, NO TIENE FACULTAD para interponer la presente acción de cumplimiento de contrato, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 ejusdem, y así pido sea declarado como punto previo en la sentencia que ha de resolver la acción incoada contra mi patrocinado y en consecuencia declare sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato se ha incoado contra mi representado. CADUCIDAD CONTRACTUAL En efecto, señala el actor en su libelo de demanda que el contrato de opción a compra, así denominado por las partes para la época (27-09-2013), es equívoco, y que lo correcto, según su decir, es un negocio jurídico, que en aquel momento equívocamente se calificó como opción de compra, circunstancia o situación esta, que a la fecha no le es dable al actor o a su apoderado Modificar Unilateralmente dicha convención, contrato este que a la luz del artículo 1.113 del Código Civil Venezolano, se erige como un vínculo jurídico, no como desacertadamente lo señala el actor, esto es, un negocio jurídico, sabido que, de la propia cláusula PRIMERA se señala que: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender al PROMITENTE COMPRADOR, no dice le vende o ha vendido, es un compromiso, esto es, una promesa y los compromisos tienen un carácter Moral, no obligacional, no obstante ello, el tiempo de duración del contrato opcional, según la cláusula CUARTA lo fue de Ciento veinte (120) días contados de la fecha cierta del documento (27-09-2013), siendo optativo de La Promitente Vendedora, otorgar o no una prórroga de Treinta (30) días más, situación está (Sic) que no aconteció, por lo tanto, el contrato opcional o promesa bilateral en compromiso Precluyó, el día (27-12-2013), por ello, se Opone como punto previo a la sentencia, esta defensa perentoria contractual, sabido que, el Promitente Comprador, no ejerció la Opción durante el tiempo de su vigencia, por cuanto, eran sus obligaciones; a) Notificar a mi representada del momento de la firma Registral. b) No redacto (Sic) el documento que para la concreción y firma del contrato. c) No realizó las diligencias necesaria para su firma y protocolización por ante la Oficina Registral Correspondiente, en otras palabras, hubo negligencia o cesación en su interés de adquirir el Fundo, y hoy tres (3) años después de vencido el contrato, viene a interponer su acción causando un daño injusto, tratando de variar las condiciones o estipulaciones del contrato opcional a su conveniencia, cuando dicha variación las tienen que hacer las partes de común acuerdo, por disponerlo así el artículo 1.159 del Código Civil (…). (…) DEFENSA DE FONDO PRIMERA DEFENSA DE LA ERRADA INTERPRETACIÓN DEL DERECHO Y DE LA JUSRISPRUDENCIA El escritorio jurídico Amaya-Fernández, a través de la apreciada colega Elena Molero de Padrón, redacto (Sic) un libelo de demanda contentivo en diecinueve (19) folios escritos por ambas caras, trayendo a colación mediante un juego de galimatías, un conjunto de disposiciones legales, doctrinales y jurisprudenciales que no se ajustan a la realidad, ya que los fundamentos de derecho esgrimidos en el libelo de la demanda, no se ajustan a los presupuestos de hechos, en efecto, pretende el accionante, cambiar o desvirtuar la verdadera naturaleza jurídica del contrato opcional para desear acorralarlo o llevarlo en un contrato o negocio de compra venta, y en este ínterin tratar de confundir al Ciudadano Juez y tergiversar la verdadera intención que tuvieron las partes al contratar, por lo que se concluye, que el andamiaje jurídico vertido en el libelo de la demanda para que aparentar una negociación de compra-venta, no aplica, ya que la naturaleza per se del contrato objeto del litigio es de un Compromiso de Venta y no Una Venta, sabido que, el requisito esencial para el perfeccionamiento de la venta es el PAGO y ello, NO aconteció, ni mucho menos La Promitente Vendedora, constituyó en mora al Promitente Comprador, ya que el Promitente Comprador NO realizó la respectiva Oferta Real y de Deposito (Sic), ni mucho menos ejerció la opción conforme a Ley y en el tiempo estipulado, o sea, perdió su interés, tanto es así, que a confesión de parte relevo de pruebas, ya que el actor o Promitente Comprador en su libelo en el folio 17, página 34, en confesión espontánea que determina el artículo 1.401 del Código Civil, CONFESO (Sic) textualmente lo siguiente: (…), allí tiene, Ciudadano (Sic) Juez, la voluntad declarada en estos estrados de quien en realidad incumplió con su obligación, pues si el Promitente Comprador No pago (Sic) el resto del precio adeudado, esta conducta se traduce en ausencia de causa, por ser este un elemento común de todo contrato, lo que hace inexistente el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, el Promitente Comprador asumió en el contrato de opción de compra venta la obligación de pagar el precio convenido, para poder acceder al derecho de propiedad sobre la cosa, pago este que el Promitente Comprador que NO realizo (Sic), y hoy en día, sólo los neófitos, entregan un inmueble, si No hay Pago, máxime si el negocio jurídico no fue una venta, sino un compromiso de venta, sabido que la entrega del inmueble debía efectuarse al momento de la protocolización en concreción de la Opción, y ello no sucedió por que (Sic) el Promitente Comprador NO pago (Sic) el precio y NO realizo (Sic) --- las diligencias que se señalaron ut-supra. No hay dudas, en la interpretación de la cláusula PRIMERA y la CUARTA del contrato de opción de compra venta, que el negocio jurídico lo fue un compromiso opcional y no una venta, y hoy día el actor o Promitente Comprador pretende modificar con su argucia jurídica, lo que se convino en el pasado, en franco conocimiento de que no le asiste la razón. SEGUNDA DEFENSA CONTESTACIÓN EN TUTELA CONSTITUCIONAL Ciudadano Juez, si bien es cierto que en esta materia especial se debe contestar la demanda punto por punto, no es menos cierto que conforme a los nuevos paradigmas del derecho Constitucional donde en nuestra Carta Magna prevalece la realidad sobre la forma, NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO en nombre de mi representada (…), punto por punto los hechos alegados en el libelo de la demanda por no ajustarse a derecho y a los presupuestos de hechos, Con Excepción del reconocimiento de lo existencial del contrato de opción de compra y de la confesión espontánea que hizo el actor al afirmar que incumplió con el pago del resto del precio, conducta esta que se traduce en ausencia de causa, lo que hace inexistente el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, por lo que, en todo cuanto se oponga a la pretensión del actor la NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, en nombre de mi representada (…). NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, lo expresado por la parte actora en su libelo en la página 9, folio 5, donde expresa textualmente; (…). Negación, Rechazo y Contradicción esta que efectuó, en virtud que nunca se ha puesto en riesgo la supuesta y presunta adquisición del inmueble, muy por el contrario, el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes venció por la expiración de su término, aunado a que el actor o Promitente Comprador incumplió con el resto del pago adeudado, y el actor o Promitente Comprador, no ejerció la Opción. NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, lo expresado por la parte actora en su libelo en la página 21, folio 11 y vuelto, donde la misma señala textualmente: (…) Negación Rechazo y Contradicción esta que efectuó, por ser falso de toda falsedad lo expresado por la parte actora, en virtud de que la negociación hubiese sido viable y permisible legalmente con o sin hipoteca, por determinarlo así el artículo 1.267 del Código Civil Venezolano, por ello no le es dable al Promitente Comprador, venir en estos tiempo a estrado judicial para alegar su propia torpeza. Y ello, lo decimos en atención al contenido de la cláusula QUINTA del contrato (…). Y con respecto a que la parte actora no pueda acceder a la banca con el propósito de obtener créditos que permitan desarrollar el fundo adquirido, no es de la responsabilidad de mi representada (…), esa alegación le compete y es de la propia responsabilidad de la parte actora. NIEGO RECHAZO y CONTRADIGO, lo expresado textualmente por la parte actora en su libelo en la página 7, folio 4. (…) Negación, Rechazo y Contradicción, esta que planteo, en virtud de que es falso de toda falsedad lo expresado por la parte actora, aunado a esa falsedad, a la parte actora no le es dable venir a solicitar que dicha declaración efectuada en la cláusula QUINTA es mendaz, por no compadecerse con la realidad y que la referida declaración adolece de falsedad ideológica, semejante tergiversación o confusión, en todo caso, la vía expedita que le correspondía al actor o Promitente Comprador, es la de demandar la Nulidad de dicha cláusula en conjunción con su petitorio libelar, y no traer a colación en su libelo un juego de galimatías de disposiciones legales, doctrinales y jurisprudenciales, ya que si nos vamos a la buena fe contractual, entonces ambas partes fueron desleales y en consecuencia el contrato opcional de compra venta, es nulo desde su origen. Las Garantías en los Contratos Opcionales, conforme a las máximas de experiencias jurídicas y comunes, son o es lo que la doctrina denomina Las Arras, esto es, el aporte que se hace para tratar de asegurar el negocio jurídico, es un problema de semántica, que se maneja en el argot popular entre colegas y jueces, y las Garantías de la que pedagógicamente explica la apreciada apoderada actora, es un problema jurídico para la interpretación de la ley, por ello, es que las partes en libre voluntad, establecieron como Cláusula Penal, las Indemnizaciones correspondientes para el caso de incumplimiento de una cualesquiera de ellas, por tal motivo NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, de forma rotunda que mi representada (…), este (Sic) obligada o tenga que pagar o cancelar al actor, lo solicitado en su libelo (…) ÓIGASE BIEN, NO está obligada y NO tiene que pagar ningún tipo de indemnización, por interés, daños y perjuicios, indexación y mucho menos experticias complementaria del fallo, todo en virtud de que las partes convinieron en la Cláusula OCTAVA la Indemnización correspondiente (…) NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, lo expresado por la parte actora en su libelo en la página 17, folio 9, donde la misma manifiesta textualmente lo siguiente: (…) (…) Negación, Rechazo y Contradicción esta que fundamento, en virtud de que la parte actora fue la que incumplió con el pago del resto del precio, tal como lo confiesa espontáneamente, conducta esta que se traduce en ausencia de causa, lo que hace inexistente el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, y por lógica al haber incumplido con el pago, nunca le ha podido ser transmitida a la parte actora con el consentimiento de mi representada (…), la propiedad del inmueble, solo los neófitos, entregan un inmueble, si No hay Pago, máxime si el negocio jurídico no fue una venta, sino un compromiso de venta, sabido que la entrega del inmueble debía efectuarse al momento de la protocolización en concreción de la Opción, y ello no sucedió por que el actor o Promitente Comprador NO pago (Sic) el precio y NO realizo (Sic) las diligencias que se señalaron ut-supra. (…) NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, lo expresado por la parte actora en su libelo en la página 28, folio 14 vuelto, donde textualmente se lee: (…) Negación, Rechazo y Contradicción está (Sic) que hago, en virtud de que lo expresado por la parte actora no se puede conceder, sabido que, el requisito esencial para el perfeccionamiento de la venta es el pago y ello, NO aconteció, ni mucho menos La Promitente Vendedora, constituyó en mora al Promitente Comprador, ya que el Promitente Comprador NO realizó la respectiva Oferta Real y de Deposito (Sic), ni mucho menos ejerció la Opción conforme a Ley y en el tiempo estipulado, o sea, perdió su interés, tanto es así, que a confesión de parte relevo de pruebas (…), quien incumplió con el pago fue la parte actora, por lo tanto no le es dable pedir a su favor que se le provea lo conducente. Por tal motivo Niego, Rechazo y Contradigo, que mi representada (…) tenga que realizar a la parte actora la tradición o entrega material alguna, por cuanto el actor o Promitente Comprador NO pago (Sic) el precio, y NO realizo (Sic) las diligencias necesarias para la concreción del vínculo jurídico celebrado. NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, lo expresado por la parte actora donde en la página 9, folio cinco (5) donde textualmente se lee: (…) Negación, Rechazo y Contradicción está (Sic) que hago, en virtud de que dicha afirmación además de ser falsa, es contraria a derecho, por cuanto que en el supuesto negado de ello ser cierto, la ley no prohíbe que el propietario de una finca hipotecada pueda vender, solo exige que el comprado se subrogue en la hipoteca y de esta manera pasa a ocupar el lugar del deudor hipotecario, por tal motivo la parte actora miente al Tribunal con su afirmación de que la finca se encontraba hipotecada, cuando la verdad es que la finca se encontraba para el momento de la celebración del contrato de opción de compra venta (27/9/.2013) libre de todo gravamen e hipoteca y se encuentra en la actualidad libre de todo gravamen e hipoteca que conlleve a la afectación de la propiedad que ostenta hoy mi representada (…) y para verificar lo aquí expuesto, consigne (Sic) en este acto el original de la constancia de liberación por parte de la entidad bancaria Banco de Venezuela (…) en la cual se observa que el crédito hipotecario otorgado en fecha (17/2/2.010) con hipoteca inmobiliaria sobre los fundos “Francisco Jose” (Sic) y “Las Yayas”, fue cancelado en su totalidad en fecha (28/2/2011), es decir, dos (2) años antes de la celebración del contrato bilateral de opción de compra venta. NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO lo expresado por la parte actora en su libelo en la página 10, folio 5 y vuelto, donde textualmente manifiesta: (…) Dicha Negación, Rechazo y Contradicción se basa en lo siguiente: Basta con leer la cláusula QUINTA del contrato de opción de compra que textualmente expresa lo siguiente: QUINTA: EL PROMITENTE COMPRADOR está en conocimiento que sobre el inmueble antes descrito NO pesa gravamen Hipotecario. De la cláusula QUINTA antes transcrita puede evidenciarse ciudadano Juez, que es el propio actor quien declara que sobre la finca propiedad de mi representada (…) no pesa gravamen o hipoteca alguna, es decir, no son declaraciones de mí representada (…). NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, lo afirmado por la parte actora en su libelo en la página 26, folio 13 vuelto, donde textualmente expresa: (…) Negación, Rechazo y Contradicción, esta que realizo, en virtud de que mi representada NUNCA incumplió, muy por el contrario, quien incumplió fue la misma parte actora, ya que la misma en confesión espontánea expreso (Sic) textualmente lo siguiente: (…). En el supuesto negado de ello ser cierto, la ley no prohíbe que el propietario de una finca hipotecada pueda vender, solo exige que el comprador se subrogue en la hipoteca y de esta manera pasa a ocupar el lugar del deudor hipotecario, por tal motivo la parte actora miente al Tribunal con su afirmación de que incumplió porque la finca se encontraba hipoteca (Sic), cuando la verdad es que la finca se encontraba para el momento de la celebración del contrato de opción de compra venta (27/9/2.013) libre de todo gravamen e hipoteca y se encuentra en la actualidad libre de todo gravamen e hipoteca que conlleve a la afectación de la propiedad que ostenta hoy mi representada (…). Difícilmente es imposible se le pueda transmitir la titularidad plena del dominio a la parte actora, cuando la misma incumplió con el resto del pago del precio, máxime si el negocio jurídico no fue una venta, sino un compromiso de venta, sabido que la entrega del inmueble debía efectuarse al momento de la protocolización en concreción de la Opción, y ello NO sucedió por que (Sic) el actor o Promitente Comprador NO pago (Sic) el precio y NO realizo (Sic) las diligencias que se señalaron ut-supra. DE LA RECONVENCIÓN Ante la generosa Confesión espontánea del actor, al afirmar que: (…). Razón por la cual mi representada (…), procede en esta (Sic) acto a RECONVENIR, como en efecto de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, RECONVENGO, al ciudadano Ricardo Jesús Osorio García, (…) por RESOLUCIÓN DE CONTRATO COMPROMISORIO DE OPCIÓN A COMPRA, ya que el actor de forma expresa, ha manifestado su incumplimiento, claro está, alegando el supuesto incumplimiento de mi representada (…), incumplimiento este el cual Niego en toda forma de derecho y de hecho, y que el mismo se haya efectuado por parte de mi representada (…). Usía, ya se dejó claro, que el actor, NO ejerció la opción. NO redacto (Sic) documento definitivo para su perfeccionamiento. NO lo llevo (Sic) al Registro. NO notifico (Sic) a mi representada (…) de la firma en concreción del contrato de opción para poderle hacer la tradición y/o entrega conforme a la cláusula SEXTA. NO realizó Oferta de Pago y de Deposito (Sic) y DEJO (Sic) precluir el Contrato por la expiración de su término y como quiera que, queda pendiente dilucidar lo correspondiente a la Cláusula Penal, es por lo que se Reconviene en la Resolución de Contrato Compromisorio de Opción a Compra y que el Tribunal, establezca en su sentencia que Las Arras, mal llamadas Garantías queden en beneficio de mi representada (…), es decir la cantidad de Doce Millones De Bolívares (Bs.12.000.000), que es la Única Indemnización que acordaron las partes en la cláusula OCTAVA del contrato. Ponderando la estimación de la Reconvención en la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs.12.000.000), equivalente a Sesenta y Siete Mil Setecientos Noventa y Seis coma Sesenta y un Unidades Tributarias (U.T. 67.796,61) (…)” En fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil diecisiete (2017), la abogada en ejercicio ELENA MOLERO DE PADRÓN, actuando con el carácter de autos, presentó escrito de Contestación a la Reconvención, constante de siete (07) folios útiles, sin folios anexos, del cual se extrae lo siguiente: “(…) Ciudadano Juez, RECHAZAMOS de la manera más enfática posible que la relación contractual perfeccionada entre nuestro representado (…) y la demanda reconviniente (…), sea un contrato preliminar, sea cual sea la denominación que quiera dársela, en este caso la de Contrato Compromisorio de Opción a Compra, y no lo es por las razones que de forma por demás suficientes se arguyeron en el escrito libelar de demanda, conforme a los desarrollos doctrinarios y jurisprudenciales, de tal manera que en nombre y representación del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, insistimos en afirmar que la relación in iuditio deductae se refiere a un CONTRATO DE COMPRAVENTA, perfecto, irrevocable y definitivo, perfeccionado con la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA), la calificación jurídica no es superficial o baladí pues de ella dependen no solo los efectos cuya aplicación son las exigencias de la pretensión del actor – nuestro representado – sino la manera en que deben entenderse las conductas a las cuales quedan comprometidas las partes del contrato. RECHAZO INDIVIDUALIZADO DE LOS HECHOS INVOCADOS COMO FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL Conforme a la carga alegatoria contenida en el artículo 205 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, procedemos en este acto, en nombre y representación del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA a RECHAZAR expresamente los siguientes hechos: 1. Es falso que entre el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA y la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA) se halla perfeccionado un contrato preliminar, sea cual sea la denominación que quiera dársela, en este caso la de Contrato Compromisorio de Opción a Compra. Y así solicitamos sea declarado en la definitiva. 2. Es falso que entre el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA debiera emprender cualquier género de conductas o actuaciones para perfeccionar con la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA) un contrato de compraventa, pues éste (Sic) ya estaba perfeccionado. Y así solicitamos sea declarado en la definitiva. 3. Es falso que entre el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA y la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA) debiera redactarse un “…documento definitivo para su perfeccionamiento…”, en el entendido que la sedicente Vendedora identifica, por demás de manera ímproba, la relación con un contrato preliminar, y no debió redactar un documento Compromisorio de Opción a Compra, por cuanto ya la compraventa estaba documentada previamente, quedando a faltar las tradiciones simbólica y material. Y así solicitamos sea declarado en la definitiva. 4. Es falso que el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA debiera llevar al Registro un documento redactado que reflejara un Contrato Compromisorio de Opción a Compra. Y así solicitamos sea declarado en la definitiva. 5. Es falso que el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA debiera notificar a la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA) de un otorgamiento en el Registro del llamado por la Demandante Contrato Compromisorio de Opción a Compra. Y así solicitamos sea declarado en la definitiva. 6. Es falso que el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA debiera realizar un (Sic) Oferta Real de Pago y Subsiguiente Depósito, por cuanto aún se halla pendiente de cumplimiento por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGURICA), la obligación de levantar la hipoteca que grava el fundo objeto de la compraventa, de manera tal que en su condición de Deudora, no ha cumplido con las conductas necesarias para habilitar o crear situación contractualmente convenida para la final ejecución del contrato de compraventa, a saber, la liberación debidamente registrada del documento constitutivo de hipoteca. Y así solicitamos sea declarado en la definitiva. 7. Es falso que para el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA se hubiere verificado la extinción del término para la ejecución del pago del precio, pues la deudora jamás liberó la hipoteca constituida sobre el fundo, imposibilitando así la enajenación libre de todo gravamen a la cual se comprometió. Y así solicitamos sea declarado en la definitiva. 8. Es falso que el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA adeude cantidad alguna de dinero cuya causa sea el incumplimiento o la inexacta ejecución de la obligación que en su condición de comprador le es imputable, ya que mientras exista el Registro Hipotecario, no puede exigírsele el cumplimiento. Y así solicitamos sea declarado en la definitiva (…)” En fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil diecisiete (2017), encontrándose la causa en la oportunidad procesal correspondiente, en conformidad con lo previsto en el artículo 220 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, se fijó fecha y hora para la celebración de Audiencia Preliminar, estableciéndose como oportunidad para ello, el miércoles quince (15) de marzo de dos mil diecisiete (2017), a las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.). En la fecha y hora fijadas se celebró la Audiencia Preliminar, a la cual comparecieron los abogados en ejercicio ELENA MOLERO DE PADRÓN y JAVIER JOSÉ SOSA PACHECO, actuando con el carácter de apoderados judiciales del demandante; y, el abogado en ejercicio PEDRO MIGUEL ALCALÁ RHODE, actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada. En fecha veintidós (22) de marzo de dos mil diecisiete (2017), se dictó auto mediante el cual se fijaron los Hechos y Límites de la Controversia en la presente causa, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 221 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, aperturándose un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho, para que las partes promoviesen las pruebas que considerasen pertinentes para la mejor defensa de sus derechos e intereses. En fecha veintinueve (29) de marzo de dos mil diecisiete (2017), el abogado en ejercicio PEDRO MIGUEL ALCALÁ RHODE, actuando con el carácter de autos, presentó escrito de promoción de pruebas, constante de tres (03) folios útiles, sin anexos. En fecha tres (03) de abril de dos mil diecisiete (2017), la abogada en ejercicio ELENA MOLERO DE PADRÓN, actuando con el carácter de autos, presentó escrito de promoción de pruebas, constante de once (11) folios útiles, sin anexos. En fecha cuatro (04) de abril de dos mil diecisiete (2017), este Juzgado se pronunció sobre la admisibilidad de los medios probatorios promovidos, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 221 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, aperturándose un lapso de treinta (30) días continuos para la evacuación de los medios de prueba admitidos. En fecha diecisiete (17) de abril de dos mil diecisiete (2017), el apoderado judicial de la demandada, abogado en ejercicio PEDRO MIGUEL ALCALÁ RHODE, presentó escrito mediante el cual ejerció recurso de apelación contra el auto de admisión de pruebas, en razón de la admisión de la prueba por experticia; siendo que en fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil diecisiete (2017), este Juzgado declaró inadmisible el recurso de apelación formulado, por cuanto en el procedimiento oral agrario las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición especial en contrario. En la misma fecha antes indicada, diecisiete (17) de abril de dos mil diecisiete (2017), el Alguacil de este Juzgado, realizó exposición mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado a la sede del Registro Público de los municipios Machiques y Rosario de Perijá con Funciones Notariales del estado Zulia, con el objeto de hacer entrega del Oficio N° 138-2017, librado al momento de pronunciarse sobre la admisibilidad de los medios probatorios promovidos. En fecha veinticinco (25) de abril de dos mil diecisiete (2017), el ciudadano GERARDO ANTONIO RINCÓN AIZPURUA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-3.385.476, Contador Público colegiado bajo el N° 3995, presentó diligencia mediante la cual se dio por notificado de la designación de Experto Contable recaída en su persona, manifestando su aceptación y prestando el correspondiente juramento de Ley. En fecha tres (03) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el apoderado judicial del demandante, abogado en ejercicio LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, solicitó se prorrogara el lapso de evacuación de pruebas. En esta misma fecha, este Juzgado subsanó el error involuntario cometido en la oportunidad de librar el oficio entregado en la Oficina de Registro Público de los municipios Machiques y Rosario de Perijá con Funciones Notariales del estado Zulia, toda vez que dicho oficio fue librado con ocasión a una prueba informativa que fue declarada Inadmisible, por lo que el mismo fue dejado sin efecto, y siendo que, respecto de la prueba informativa que fue declarada admisible no fue librado el oficio respectivo, se acordó, a los fines de resguardar y mantener la estabilidad del presente juicio evitando futuras reposiciones, oficiar a la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA, S.A., Agencia 328, Machiques del estado Zulia, en el sentido solicitado por la parte promovente. En fecha tres (03) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el experto contable designado, solicitó quince (15) días de prórroga adicionales para la realización de la prueba por experticia ordenada, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 461 del Código de Procedimiento Civil. En fecha ocho (08) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada, abogado en ejercicio PEDRO MIGUEL ALCALÁ RHODE, se opuso a la prórroga solicitada para la realización de la prueba por experticia contable, toda vez que no se señaló razón alguna que justificara dicha prórroga y por cuanto sólo habían transcurrido diez (10) días desde la juramentación del experto. En la misma fecha el experto contable designado, notificó a este Juzgado que el día viernes cinco (05) de mayo, a las nueve de la mañana (09:00 a.m.), inició el trabajo de la experticia contable, consignando Acta mediante la cual dejó constancia de haber iniciado el trabajo pericial. En fecha quince (15) de mayo de dos mil diecisiete (2017), este Juzgado luego de haber analizado las diligencias y escritos presentados por las partes intervinientes, así como por el experto contable, decidió Negar la prórroga solicitada; asimismo, hizo saber a las partes que hasta tanto no transcurriera el lapso otorgado para la elaboración de la experticia, no se fijaría la oportunidad para la celebración de la Audiencia de Pruebas. En la misma fecha, el Alguacil de este Juzgado realizó exposición, mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado a la sede de la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA, S.A., ubicada en el municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, con el objeto de hacer entrega del oficio N° 180-2017, librado en razón de la prueba por informes promovida por la parte demandada, consignado el respectivo acuse de recibido. En fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el Licenciado GERARDO ANTONIO RINCÓN AIZPURUA, experto contable designado en la presente causa, presentó ante la Secretaría de este Juzgado, escrito contentivo de las resultas de la prueba por experticia practicada, constante de siete (07) folios útiles, sin anexos. En fecha cinco (05) de junio de dos mil diecisiete (2017), vencido el lapso acordado para la evacuación de las pruebas en la presente causa, se procedió a fijar la Audiencia de Pruebas, prevista en el artículo 222 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, estableciéndose como oportunidad para ello, el día martes trece (13) de junio de dos mil diecisiete (2017), a las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.). En el día y hora fijados para la realización de la Audiencia de Pruebas, se dejó constancia de la comparecencia de los abogados en ejercicio JAVIER JOSÉ SOSA PACHECO y LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, actuando con el carácter de apoderados judiciales del demandante; y del abogado en ejercicio PEDRO MIGUEL ALCALÁ RHODE, actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada; oportunidad en la cual, luego de escuchar las exposiciones iniciales de las partes, de incorporar las pruebas promovidas a la audiencia, se les otorgó a los prenombrados apoderados judiciales un lapso de tiempo para que hicieran sus respectivas observaciones y exposiciones finales; concluido el debate oral, se procedió a fijar para ese mismo día a las tres de la tarde (03:00 p.m.), como oportunidad para dictar el dispositivo del fallo, en conformidad con lo establecido en el artículo 226 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, el cual fue dictado a la hora pautada. -III- EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Atendiendo a la forma en que fue planteada la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, la forma en que la misma fue contestada, la forma en que fue planteada la demanda reconvencional de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, la forma en que la misma fue contestada, así como a las exposiciones realizadas por los representantes judiciales de las partes durante el desarrollo de la Audiencia Preliminar, la Extensión y Límites de la controversia en la presente causa quedó fijada de la siguiente manera: El ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, a la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), señalando que en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), perfeccionaron un negocio jurídico, el cual en aquel momento fue equívocamente calificado como un contrato de opción a compraventa, sin embargo, señala que a pesar de haberle dado dicha calificación, el referido contrato en razón de su perfeccionamiento y efectos, se trata de un contrato de compraventa, tal como se observa de las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta, sexta y octava, de las cuales se puede evidenciar la identidad del objeto, el precio acordado, la cantidad de dinero recibida y los términos estipulados para la cláusula penal, siendo así un contrato de compraventa pura y simple, en el cual se sujetó a un término suspensivo el cumplimiento de la prestación de la tradición inmobiliaria y la entrega material. Señaló que hasta el momento de introducir la demanda, no le ha sido posible obtener de la sociedad mercantil demandada, el cumplimiento de las obligaciones de hacer que como vendedora asumió, y que además existe un gravamen hipotecario que pone en riesgo la adquisición efectiva y real del inmueble objeto del contrato, el cual, según declaraciones de la demandada al momento de suscribir el contrato, estaba libre de todo gravamen hipotecario. Señaló que habiéndose convenido el precio en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), y entregado al momento de perfeccionar el contrato la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), el equivalente a una tercera parte (1/3) del precio, es indudable que la voluntad de ambas partes estaba dirigida al perfeccionamiento del contrato de compraventa. Que la confusión surge de la interpretación de las cláusulas tercera y octava, por cuanto en la octava del contrato se prevé que la apropiación por parte de la vendedora de las cantidades de dinero entregadas como abono al precio, lo serían como cláusula penal, razón por la cual, no pueden entenderse ni como arras penitenciales, ni como arras confirmatorias, fueron entonces cantidades entregadas a título de precio; asimismo, se indica que la transmisión de la titularidad dominical no se sujetó de ninguna manera, por el contrario, las partes convinieron un término suspensivo, tal como queda absolutamente claro de la cláusula cuarta del contrato, siendo este un término de ciento veinte (120) días, con una prórroga de treinta (30) días facultativa para la demandada, para el cumplimiento de las prestaciones de hacer, imputables a la sociedad mercantil demandada, término que una vez extinguido debía hacerse la tradición instrumental y posesoria, situación que no ocurrió, por lo que no pudo hacer uso efectivo del disfrute y goce del inmueble adquirido. Señala el demandante que por encontrarse el inmueble gravado con hipoteca, no pudo acceder a la banca, con el propósito de obtener créditos agrarios que le permitieran desarrollar el fundo agropecuario adquirido, siendo que hasta la presente fecha pesa una garantía hipotecaria sobre el referido fundo, razón por la cual, existe una imposibilidad jurídica temporal de cumplir la obligación por parte de la demandada, cuya subsistencia le generaría consecuencias lesivas a sus intereses patrimoniales. Igualmente demanda la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones de hacer por parte de la demandada, toda vez que dicha inejecución se tradujo en una serie de daños materiales traducidos en la imposibilidad de explotar económicamente el fundo agropecuario objeto del contrato de compraventa, por cuanto la conducta de la demandada evitó que, tempestivamente y en mejores condiciones económicas que las actuales, pudiera realizar las inversiones necesarias, los proyectos y labores para explotar efectivamente dicho fundo. Solicitó que el monto de dichos daños y perjuicios fueran calculados mediante una prueba por experticia, y una vez determinados se compensaran con el saldo deudor que poseía para con la demandada, determinando así el saldo a favor de cualquiera de las partes. De su lado, la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), señaló que la parte demandante pretende cambiar o desvirtuar la naturaleza jurídica del contrato de opción a compraventa, y trata de tergiversar la verdadera intensión que se tuvo al momento de contratar, siendo que la contraparte no realizó la respectiva oferta real y de depósito, ni tampoco ejerció la opción a compraventa en el tiempo estipulado, por lo que se evidencia que perdió su interés en la adquisición del inmueble. Indicó que el demandante quedó confeso cuando señaló en su escrito libelar lo siguiente: “(…) de tal manera, que si bien nuestro Mandante dejó de pagar el resto del precio adeudado, lo hizo ante la realidad del incumplimiento por parte de la Vendedora, sociedad mercantil AGROPECUARIA GITIÉRREZ (Sic) RINCÓN, C.A. (AGUARICA), de realizar la entrega material y la documentación del inmueble (…)”; de lo cual se observa que fue el comprador quien incumplió con su obligación, debido a que no pagó el resto del precio adeudado. Procediendo a negar, rechazar y contradecir punto por punto los hechos alegados en el escrito libelar, con excepción del reconocimiento de la existencia del contrato de opción a compraventa y de la confesión espontánea realizada por el demandante, en cuanto a que dejó de pagar el resto del precio adeudado. Negó que por existir un gravamen hipotecario exista riesgo en la efectiva y real adquisición del inmueble objeto del contrato, siendo que la negociación igual era completamente viable y permisible legalmente con o sin hipoteca, alegando que la Ley no prohíbe que el propietario de un fundo agropecuario hipotecado pueda venderlo, sólo exige que el comprador se subrogue en la hipoteca y de esta manera pasar a ocupar el lugar del deudor hipotecario; señalando que el contrato objeto de la presente pretensión venció por la expiración de su término, en el cual el demandante no ejerció la opción a compra, por lo que nunca adquirió la condición de propietario y por lo tanto mucho menos estaba en la facultad de hacer uso efectivo del disfrute y goce del inmueble objeto del contrato. Negó que debiera realizar el cumplimiento de la prestación de hacer la tradición documental y posesoria, en virtud que el demandando incumplió con el pago del resto del precio, conducta esta que se traduce en ausencia de causa en el contrato, lo que hace inexistente el contrato de opción a compraventa celebrado. Por lo que negó lo afirmado por el demandante referido a su incumplimiento, por estar obligada a transmitir la titularidad del dominio de propiedad y procede a Reconvenir por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, alegando la confesión espontánea en la que incurrió al señalar que dejó de pagar el resto del precio pactado, y al dejar claro que no ejerció la opción, no redactó el documento definitivo para su perfeccionamiento, no lo llevó al registro, no la notificó de la firma del contrato de compraventa definitivo, para poderle hacer la tradición legal pautada, siendo que no realizó la oferta real de pago y de depósito, y por último dejó precluir el contrato por la expiración de su término; señalando finalmente, que lo único que quedaba por dilucidar es lo correspondiente a la Cláusula Penal, solicitando en conformidad con la cláusula octava del contrato, que la cantidad de dinero entregada por el demandante quedara en su beneficio por concepto de única indemnización prevista contractualmente. En ese sentido, luego de haber realizado el análisis de los alegatos formulados por las partes, consideró este Juzgado que quedó fuera del debate probatorio, por ser expresamente admitido, la celebración del contrato autenticado en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario del municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, inserto bajo el N° 47, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones, así como el contenido de las cláusulas vertidas en el mismo; siendo lo controvertido en la presente causa la naturaleza jurídica del contrato celebrado, la procedencia de las pretensiones de cumplimiento de contrato de compraventa y de daños y perjuicios formulada por el demandante, así como los puntos previos alegados por la demandada, y la procedencia de la pretensión de resolución de contrato peticionada por esta, por lo que, ambas partes debían demostrar en la oportunidad legal correspondiente, sus afirmaciones y alegaciones al respecto. -IV- DE LA AUDIENCIA ORAL En fecha trece (13) de junio de dos mil diecisiete (2017), se celebró la Audiencia de Pruebas en la presente causa, a la cual comparecieron los abogados en ejercicio JAVIER JOSÉ SOSA PACHECO y LEONARDO JESÚS RINCÓN LEAL, actuando con el carácter de apoderados judiciales del demandante, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, y el abogado en ejercicio PEDRO MIGUEL ALCALÁ RHODE, actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), destacando de los alegatos formulados durante el desarrollo de la referida audiencia, lo siguiente: Exposición Inicial de los Apoderados Judiciales del Demandante: • Que se concretarán en delimitar los elementos que fueron oportunamente esgrimidos como pretensión, a la par de informar los elementos fácticos que han quedado fijados. • Que hay que ceñirse a la calificación jurídica del contrato y a la cuantificación de los daños que pudieran haberse causado. • Que la pretensión se concreta en solicitar la ejecución o cumplimiento de un contrato de compraventa que se perfeccionó entre la demandada-reconviniente y su representado, sobre el fundo agropecuario objeto del contrato. • Que en la cláusula primera del contrato está establecida la entidad del fundo, con linderos y medidas. • Que luego se establece el precio, y posteriormente donde se centra la discusión es en la extensión de la entidad objetiva de la obligación a la cual se compromete la vendedora. • Que la cláusula quinta del referido contrato, advierte que el promitente comprador está en conocimiento que sobre el fundo agropecuario no pesa ningún gravamen hipotecario. • Que las partes se comprometieron a transferir la titularidad dominical sin gravamen alguno. • Que es importante decir que el contrato de hipoteca y el de crédito son dos contratos diferentes, uno accesorio al otro, pero totalmente independientes y que no son oponibles a su representado como tercero. • Que lo contrario lesionaría el principio de relatividad contractual. • Que las instituciones regístrales hacen fe ante terceros de su contenido, así que para suprimir esa fe hay que hacer la cancelación respectiva. • Que si no hay cancelación de la hipoteca sigue existiendo, sin importar que el crédito se haya pagado. • Que el Banco que otorgó el crédito, a través de una comunicación afirma que este ya fue cancelado. • Que se habla de un contrato de compra venta y no de opción a compra venta. • Que su cliente pago un tercio del precio del fundo. • Que el demandado no puede aspirar en su reconvención estimar el precio, si él no estaba en condición jurídica para el cumplimiento de su obligación. • Que el acreedor no está obligado a aceptar, si no lo que se ha comprometido el deudor a pagar. • Que el vendedor tiene la obligación de entregar la totalidad del inmueble libre de gravamen hipotecario, lo que implica la cancelación de la hipoteca en los asientos regístrales. • Que el demandante no podía obtener un crédito para fomentar el fundo y por cuanto sobre él pesa hipoteca de primer grado. • Que el crédito pagado es diferente a la hipoteca, que son dos contratos diferentes, a pesar de estar vinculados, que el gravamen hipotecario existe, a pesar de haberse pagado el crédito. • Que existe un contrato de compraventa en la entrega o materialización posesoria del fundo al que se hace referencia. • Solicitó que la sentencia haga las veces de instrumento acreditativo de la titularidad de los daños y perjurios que arroje la experticia. • Solicitó se declarase sin lugar la temeraria reconvención. • Solicitó se declarase la mala fe de la vendedora, puesto que sobre el fundo pesaba un gravamen hipotecario. Exposición Inicial del Apoderado Judicial de la Demandada: • Ratificó en toda y cada una de sus partes las defensas opuesta en el escrito de contestación a la demandada. • Ratificó la declaración espontánea del actor donde incumple con el pago de su obligación. • Que se está en presencia de una simple opción de compra venta y la contraparte quiere hacerlo ver como una compraventa. • Que en el contrato está fijado cada una de las pautas para su posterior venta. • Que el actor en su confesión espontánea, manifiesta que dejó de cumplir, que sí este incumple no tiene cualidad para demandar. • Que el demandante-reconvenido no pagó el precio, ni gestionó el documento para llevarlo al registro. • Que el demandante-reconvenido no hizo la oferta real y no se comunicó con su representado para la firma del contrato. • Que existe una cláusula indemnizatoria en la cual se estableció la indemnización si se incumplía con el contrato. • Que las cláusulas penales de régimen legislativo son Ley entre las parte. • Que en cuanto a la reconvención no existe temeridad ni mala fe. • Que simplemente el demandante-reconvenido incumplió, ya que no gestionó como en derecho se debe gestionar para que se le trasmita la propiedad. • Que después de casi dos (02) años viene a interponer la presente acción, para tratar de hacer ver que está opción es un contrato de compraventa. • Que impugna la experticia por cuanto se está violentando el principio de voluntad de las partes. • Que la experticia es impertinente porque el demandante-reconvenido la ha basado en una mera suposición, ya que no se han demostrado los daños, ni las especificaciones, ni sus causas. • Que la experticia es impugnada puesto que se ha realizado en fundos similares, y no sobre el fundo agropecuario objeto del contrato; que los fundos agropecuarios denominados “FRANCISCO JOSÉ” y “LAS YAYA”, no son iguales que el fundo agropecuario denominado “PUERTO ALEGRE”, que fue el fundo objeto de la experticia, ni en el sentido geográfico, climático y finalmente por los niveles pluviométricos. Exposición Final de los Apoderados Judiciales del Demandante: • Que el problema es precisar si la existencia del asiento registral deja constancia de la hipoteca, o el hecho comunicado por un tercero de habérsele pagado el crédito, es oponible a su representado como medio de extinción de la hipoteca. • Que pagado el crédito se entiende que lo que en el registro existe, no existe; ese es el razonamiento grosso modo, si se paga y en el registro existe, lo que está en el registro no existe, es decir, se estaría introduciendo un elemento distorsionador de la seguridad jurídica patrimonial. • Que pudiera no existir el principio de veracidad objetiva registral, la fiabilidad de los asientos de registro. • Que la calificación del contrato es un contrato de compraventa. • Que su cliente paga un tercio del precio (1/3). • Que la contraparte se refiere a esa cláusula como una cláusula indemnizatoria, quiere decir que no hubo arras. • Que es una cláusula indemnizatoria que quedó excluida por el dolo civil en que incurrió la vendedora, a sabiendas de que existía una hipoteca; que la demandada-reconviniente sabía de la existencia de la hipoteca mucho antes de suscribir el contrato. • Que es un contrato de compraventa porque el artículo 1474 del Código Civil, habla de que la compraventa es un contrato consensual. • Que lo que hay que determinar es si hubo o no el consenso, y si lo hubo porque no había ningún obstáculo que impidiera la transmisión de la titularidad dominical. • Que la sentencia de la Sala Constitucional dice que las opciones bilaterales de compraventa existen en la medida en la que exista algún obstáculo que impida la transmisión inmediata, o quede absolutamente fijado por las partes que transmitirán la propiedad después. • Que si no lo expresan directamente entra como régimen supletorio el artículo 1474 del Código Civil, la cual se refiere a que la compraventa es un contrato por la cual una parte transmite a otra la titularidad del dominio a cambio del precio. • Que la titularidad de acuerdo al 1161 del Código Civil, se transmite como efecto del consentimiento legítimamente manifestado, aunque la tradición, la entrega material, la entrega documental no se hubiere verificado. • Que el artículo 1265 ejusdem indica que la obligación de dar lleva consigo la de conservar la cosa hasta la entrega. • Que se quiere decir que una cosa es la transmisión que opera a modo consensus y otra cosa es la tradición que es una obligación de hacer, que se realiza con posterioridad. • Que en consecuencia se está en presencia de un contrato de compraventa, lo cual se evidencia de la voluntad de las partes, siendo que su representado pagó un tercio (1/3) del precio por un inmueble libre de hipoteca. • Que se refiere a la hipoteca en el sentido legal de la expresión, no en el sentido malinterpretado. • Que este hecho nos introduce al tema del mayor daño o la extensión de la responsabilidad contractual cuando hay dolo o mala fe. • Que no se está obligado a los daños previstos, que la cláusula indemnizatoria son daños previstos. • Que precisamente actuar dolosamente excluye los daños previstos y lo hace responsable por todo tipo de daño, por la integridad del daño. • Que es similar al hecho ilícito y por eso es la incuantificabilidad al momento de introducir la demanda. • Que de acuerdo a esa teoría, para darle más seguridad al demandado los daños se cuantifican desde el momento en que se introduce la demanda. • Que el abogado de la demandada-reconviniente cuestiona la experticia diciendo que se dejó de considerar un (01) año. • Que el mismo contador dijo que sus números eran conservadores, que había tomado en consideración las variables ponderadas de La Universidad del Zulia (LUZ), la cual comprende agronomía, veterinaria, ciencias biológicas. • Que el manual lo hace un equipo interdisciplinario, que son manuales preparados para la explotación agrícola y pecuaria. • Que el problema es determinar si realmente puede hablarse de una cancelación o extinción hipotecaria respecto a su representado. • Que aun en el supuesto que se le diera otra calificación al contrato ¿Qué va a pasar con la hipoteca? ¿Cambia la obligación? • Que ¿Se va a cambiar la extensión objetiva de la obligación del demandado-reconviniente? ¿Puede hacerlo? • Que quien primero incumple no puede obligar a la otra parte al cumplimiento, porque la otra parte tiene el derecho a dejar de ejecutar su obligación o a retrasar su cumplimiento. • Que para que cumpla se le debe dar el fundo sin hipoteca, libre de todo gravamen tal como lo fue pactado en el contrato. • Que si no se estaría exponiendo al comprador a daños posteriores. • Que su representado no tendría el uso completo de la cosa hasta que la demandada-reconviniente, decidiera levantar la hipoteca. • Que si se es propietario, se usa, se goza y se disfruta plenamente de la cosa, tal como lo establece el artículo 115 de la Constitución Nacional, que si no se tienen dichas facultades entonces no se es propietario. • Que en base a lo anterior, se entiende que la resolución es temeraria, cuando ya la demandada-reconviniente incumplió inicialmente. • Que por todo lo anterior solicita sea declarada Sin Lugar la resolución. • Que alega además que se le tuvo que informar a la demandada-reconviniente cuando se iba a otorgar el instrumento, lo cual implicaba aceptar el gravamen hipotecario. • Que su representado no estaba obligado, según el artículo 1191 del Código Civil, a aceptar una prestación a medias, o le cumplen completo o hay incumplimiento. • Que se le está privando de la utilidad patrimonial de su bien, el cual es el propósito de toda compraventa. • Que se quiere el fundo agropecuario para ponerlo a producir, y ponerlo a producir significa que se debe tener acceso a un crédito agrario, situación imposible si se tiene hipotecado el fundo. • Que ¿Cómo se le solicita una Carta de Certificación al Instituto Nacional de Tierras (INTI), si se tiene hipotecado el fundo por un tercero? • Que todos los elementos antes expuestos demuestran la gravedad del incumplimiento de la demandada-reconviniente. • Que no solicita que cumpla algo que no está previsto, sino que cumpla algo que sí está expresamente previsto, vale decir, que haga la tradición, transmita la posesión simbólica y posesoria sin el gravamen hipotecario. Exposición Final del Apoderado Judicial de la Demandada: • Que el demandante-reconviniente está trayendo en esta oportunidad nuevos alegatos al proceso, tal como lo es el dolo y la mala intención. • Que antes de celebrar el contrato de opción a compraventa, su representado pagó para que el banco extinguiera la hipoteca. • Que el hecho de que existiese una hipoteca no da lugar al incumplimiento. • Que es bien sabido en los manuales del derecho hipotecario, que el inmueble puede ser vendido así se encuentre hipotecado. • Que el problema es que hubo un incumplimiento reconocido por el demandante-reconvenido, el cual usó como mecanismo de presión. • Que la cláusula indemnizatoria es muy clara. • Que si su representada incumple se debe devolver el dinero y una cantidad igual, por otro lado si incumple el demandante-reconvenido, el comprador, pierde este el dinero. • Que impugna la experticia porque hay interés manifiesto del demandante-reconvenido, porque cuando se habla de fundos similares no buscaron otros, sino fundos pertenecientes a ellos. • Que en actas no constan los libros, ni copia de los libros, ni los informes, ni quién fue el ingeniero que ayudó al experto designado en la práctica de la experticia. • Que se trata de una simple experticia especulativa. • Que habla de un registro y no se evidencia anexo alguno. • Que habla de una cifra y no se ha reconocido ninguna. • Que impugna la totalidad e inclusive la inconsistencia de los años. • Que la calificación jurídica del contrato será determinada por el Juez de la causa y no por el demandante-reconvenido. • Que falta un elemento esencial como lo es el pago del precio, por lo que no puede haber ni opción, ni compra. • Que el mismo demandante-reconvenido acepta su incumplimiento, que es temerario abrogarse la titularidad de propietario a pesar de haber incumplido. • Que solicita que la experticia no sea válida por tener interés manifiesto el demandante-reconvenido. • Que la hipoteca fue pagada antes de la celebración del contrato. • Que ya es problema del banco determinar si libera o no, así como los daños que ello ocasionaría. • Que el demandante-reconvenido no hizo las diligencias pertinentes, ya que si es el comprador y está interesado, debía acudir al banco a los fines de verificar la situación del inmueble. • Que no después de casi dos (02) años interponer una acción con el carácter de propietario, porque quieren confundir y hacer ver dicho contrato como un contrato de compraventa y no como uno de opción a compraventa. • Que por todo lo anterior solicita sea declarado Sin Lugar la demanda principal y sea declarada Con Lugar la reconvención o mutua petición, así como la impugnación de la experticia y la validez del pago efectuado por su representado. -V- PUNTOS PREVIOS Observa este Juzgado que la demandada, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), al momento de contestar la demanda y de formular su demanda reconvencional opuso, para ser resueltos como puntos previos en la sentencia definitiva, con fundamento los artículos 346, ordinales 10° y 11°, y 361 del Código de Procedimiento Civil, así como en el artículo 210 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la prohibición de Ley de admitir la acción, la falta de cualidad de la parte demandante para sostener el presente juicio, la carencia de facultad en la persona del actor para interponer la acción y la caducidad contractual. Ahora bien, dada la naturaleza jurídica de los puntos previos alegados y los efectos o consecuencias que se derivan de los mismos, este Juzgado, apartándose del orden en el cual fueron opuestos, estima pertinente resolver en primer lugar, la falta de cualidad activa para interponer la presente acción, por cuanto la cualidad o legitimación a la causa constituye un requisito necesario para el ejercicio del derecho subjetivo de acción, como primer paso para poner en marcha el órgano jurisdiccional, y su procedencia acarrearía la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, sin atender el fondo del asunto; pasando luego a pronunciarse sobre el punto previo referido a la prohibición de la ley de admitir la presente acción, por cuanto de proceder este punto, pronunciarse sobre cualquier otro aspecto sería innecesario, toda vez que se declararía la inadmisibilidad de la demanda; luego resolver el punto previo referido a la caducidad de la acción, el cual está referido a la atendibilidad de la pretensión únicamente, sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial que en ella se fundamenta, dando lugar a una sentencia desestimatoria por caducidad de la pretensión, y finalmente hacer ciertos señalamientos en cuanto a lo señalado por la demandada como punto previo, referido a la carencia de facultad del demandante para sostener la presente acción. Así se establece. • PUNTO PREVIO REFERIDO A LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA: En virtud de la defensa o cuestión perentoria de fondo opuesta por la demandada, en conformidad con el artículo 210 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, referida a la falta de cualidad activa del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, para interponer la presente acción, le corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre la procedencia o improcedencia de la misma, por lo que se observa que en el escrito de contestación de la demanda y de reconvención, señaló sobre este punto lo siguiente: “FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA SOSTENER ESTE JUICIO Ciudadano Juez, que el actor o Promitente Comprador al inicio de su demanda, se arroga la condición de Propietario, sin acreditar con prueba fehaciente dicho Domino o Titularidad, por lo que con fundamento a lo alegado por la parte actora, invoco la falta de cualidad de la parte actora para sostener este juicio en su carácter de propietario del bien objeto del contrato de opción de compra y así pido sea declarado como punto previo en la sentencia que ha de resolver la presente cusa.” Dada la cuestión o defensa perentoria de fondo opuesta, se observa el contenido artículo 210 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, el cual dispone lo siguiente: “Artículo 210.- Podrá oponer como cuestiones perentorias de fondo, la falta de cualidad o interés en la persona del actor o demandado o demandada y la prescripción, las cuales deberán ser resueltas como punto previo a la sentencia de mérito.” Lo que permite concluir que las cuestiones o defensas perentorias de fondo, vienen a constituirse en otra de las formas que posee él o los demandados para defenderse dentro del procedimiento ordinario agrario, las cuales atacan el derecho material controvertido, por cuanto lo que se busca con su alegación, es que la pretensión propuesta sea ineficaz, toda vez que con ellas se ataca lo substancial del litigio, el nacimiento del derecho o de la relación jurídica, o se busca su extinción o se solicita que se modifique, tal como lo señala el autor Harry Hidelgard Gutiérrez Benavidez, en su obra “Comentarios al Procedimiento Ordinario Agrario” (Ediciones Paredes, 2014, p. 148 y 149). Cuestiones o defensas perentorias de fondo que, deben ser resultas como punto previo en la sentencia definitiva, tal como lo establece el artículo supra transcrito y según lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha once (11) de julio de dos mil once (2011), expediente N° 2011-000135, y por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 2036, de fecha treinta (30) de julio de dos mil tres (2003). Luego de precisado lo que se debe entender por una cuestión o defensa perentoria de fondo, así como el momento en la cual la misma debe ser resuelta, ante el planteamiento formulado por la demandada, se considera necesario establecer que se debe entender por legitimación a la causa o cualidad activa, para luego, poder determinar si el demandante satisface dicho requisito, para poder instaurar válidamente la presente demanda de cumplimiento de contrato de compraventa. En tal sentido, la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha catorce (14) de julio de dos mil tres (2003), Exp. Nº 02-1597, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, precisó a qué está supeditada la cualidad o legitimación ad causam, de la siguiente manera: “(…) Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar. La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. (…) Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa (…).” En el mismo orden argumentativo, la misma Sala en su sentencia N° 1207, de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009), señaló que la cualidad atiende “(…) a la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacer valer (cualidad pasiva) (…).” Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en el Exp. N° AA20-C-20011-000135, en fecha once (11) de julio de dos mil once (2011), dejó sentado lo siguiente: “(…) La cualidad o legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “(…) es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.” Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “(…) La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad (…) Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas (…).” Así pues, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida, en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante. Efectivamente, como lo sostiene el formalizante, esta Sala se pronunció sobre la cualidad, entre otras en fallo N° 306 del 23 de mayo de 2008, caso: Representaciones Valeri Fashion F., C.A. c/ Administradora Alegría, C.A. y otra, en la que, citando al tratadista Luis Loreto Hernández se señaló que la cualidad “es una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera”. Lo anterior quiere decir que normalmente es el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto de derecho está facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción por desalojo, es el poseedor legítimo quien podrá ejercer un interdicto de amparo, es el portador o beneficiario de la letra quien podrá demandar el cobro de la letra de cambio, etc., son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda y a su vez, es el arrendatario (en el caso del desalojo), el perturbador (en el caso del interdicto) o el librador, endosante y demás obligados (en el caso del cobro de la letra de cambio), contra quien se concede la acción. Ahora, para que exista cualidad activa, es necesario que esa persona, a quien la ley concede el derecho de demandar, sea la misma que se presente ante el órgano jurídico correspondiente afirmándose titular del derecho para hacerlo valer, lo que se traduce en la identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.” De tal manera entonces que, con base a las anteriores referencias doctrinarias y jurisprudenciales, se puede afirmar que la cualidad activa está referida a la sola afirmación que hace el demandante, en cuanto a la titularidad del derecho que reclama en el proceso, mientras que la cualidad pasiva, está referida igualmente a la sola afirmación que hace el demandante, contra aquél quien se pretende exigir el respeto o cumplimiento de ese derecho. Pero es importante destacar que dicha afirmación, no puede confundirse con la titularidad definitiva del derecho controvertido, por cuanto la titularidad de ese derecho o interés jurídico controvertido, es un asunto que atiende al mérito de la causa, cuya existencia o inexistencia deberá resolver el Juez al momento de pronunciarse sobre el fondo de la demanda, mientras que el tema de la cualidad, dará lugar a una sentencia de rechazo por falta de legitimación, bien sea activa o pasiva. Así las cosas, se observa que en el caso sometido al conocimiento de este Juzgado el demandante, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, afirmó haber suscrito un contrato con la demandada, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A., ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría, hecho este que fue admitido por las partes durante el desarrollo del presente procedimiento; señalando que dicho contrato fue calificado erróneamente como un contrato de opción de compraventa, cuando en realidad se trataba de una compraventa, el cual no fue debidamente honrado o cumplido por la demandada, lo que le da el derecho a demandar su cumplimiento, con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil Venezolano, así como los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento; por lo que, al afirmarse el demandante titular del derecho que reclama judicialmente, señalando incluso la norma jurídica que se lo reconoce, resulta evidentemente, a criterio de este órgano jurisdiccional, que posee cualidad activa para interponer la presente acción por cumplimiento de contrato, independiente de la procedencia o no de la misma. Así se decide. • PUNTO PREVIO REFERIDO A LA PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN: La demandada, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), con fundamento en los artículos 346, ordinal 11°, y 361 del Código de Procedimiento Civil, como norma de aplicación supletoria a la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, opuso, para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, en fecha treinta (30) de junio de dos mil quince (2015). Punto previo que fuese fundamentado por la demandada de autos, en el escrito de contestación de la demandada y de reconvención, de la siguiente manera: “LA PROHIBICIÓN QUE DA LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, alego como materia de fondo la prohibición que da la ley de admitir la acción propuesta por el ciudadano Ricardo Jesús Osorio García, contra mi representada Sociedad Mercantil Agropecuaria Gutiérrez Rincón C.A. (Agurica). En efecto, establece el artículo 1.167 del Código Civil, que solo tiene derecho de accionar por resolución o cumplimiento de contrato la parte ha dado cumplimiento a su obligación, en el caso que hoy nos ocupa la parte actora en su libelo confiesa espontáneamente que ha incumplido con su obligación, lo cual se evidencia cuando expresa textualmente: “de tal manera, que si bien nuestro Mandante dejó de pagar el resto del precio adeudado, lo hizo ante la realidad del incumplimiento por parte de la Vendedora, sociedad mercantil AGROPECUARIA GITIERREZ (Sic) RINCON (Sic), C.A. (AGUARICA), de realizar la entrega material y la documentación del inmueble”(…), con fundamento a la confesión antes indicada es que la prohibición que da la ley aquí invocada debe prosperar en derecho y así pido sea declarada como punto previo en la sentencia que ha de recaer en la presente causa.” Siendo que, los citados artículos del Código Adjetivo Civil, literalmente establecen lo siguiente: “Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (…) Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” Visto lo alegado por la demandada, resulta indispensable establecer cuáles son los supuestos de procedencia para que opere la prohibición de Ley para admitir la acción propuesta, para luego determinar si dicho punto previo es procedente o no. En ese sentido, estableció la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 2.597, de fecha trece (13) de noviembre de dos mil uno (2001), lo siguiente: “(…) Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de procedimiento civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere escogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exija el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse la demanda (…).” El autor Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, al referirse a las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinales 9°, 10° y 11°, expresa lo siguiente: “(…) Estas cuestiones muestran claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra-juicio; constituyen un antecedente lógico, inexcusable al razonamiento, que forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis, y a la integración del contradictorio, con la contestación a la demanda (…) cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa (…).” Estas cuestiones o puntos previos son alegados con el fin de evitar que la pretensión sea dilucidada en el juicio en virtud de una condición externa, la cual impide que el proceso sea esclarecido mediante una sentencia que atienda al fondo de la relación jurídica material controvertida. Dichas cuestiones o puntos previos no tratan el mérito del juicio controvertido, y su finalidad no deriva en una solución al conflicto entre las partes, sino que obstan la admisión de la pretensión, impiden la atendibilidad de la misma a ser resuelta por un proceso judicial. Debiéndose destacar que el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procede únicamente cuando el Legislador ha establecido expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma, o cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del Legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En tal sentido, es importante diferenciar entre las demandas que están prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del Legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad esta sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, así tenemos que el requisito común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, por lo que tal disposición debe ser positiva, expresa y clara, no dejando lugar a interpretación. Cuando esto sucede así, la acción, y consecuencialmente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional, por lo que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. En tal sentido, es necesario traer a colación lo que en relación a la admisión de la demanda el Legislador, en el Código de Procedimiento Civil, estableció: “Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” De la norma adjetiva civil antes transcrita se desprende el deber que tienen los Juzgados de la República de admitir la demanda, siempre que no sea contraria al orden público y a las buenas costumbres, o no exista alguna disposición legal que impida su admisión, ó, por el contrario, si existieren alguno de dichos impedimentos, la facultad de la cual disponen para negar su admisión. Afirma el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, que nuestro máximo Tribunal de Justicia ha seguido una posición objetiva y estricta, habida cuenta que ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir o de limitar el ejercicio de la acción”, sin que a tal efecto sean requeridas palabras sacramentales o que se emplee invariablemente la expresión “no se admitirá”, sino que sea cual fuere la forma de decirlo el Legislador, debe aparecer clara su voluntad de no permitir o limitar el ejercicio de la acción. Concluyendo este respetado autor que la carencia de acción puede definirse como la privación del derecho a la jurisdicción en materias concretas y determinadas por la Ley, que no gozan de tutela jurídica, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción. Sobre esta materia la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, de fecha once (11) de octubre de dos mil (2000), estableció: “(…) Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda (…).” Con relación a la interpretación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha dieciocho (18) de mayo de dos mil uno (2001), sentencia N° 776, expediente N° 00-2055, estableció: “(...) La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan. 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.” Por lo que, para que proceda el punto previo previsto en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es necesario la existencia de una disposición legal previa que prohíba expresa e inequívocamente la admisión de la acción propuesta, siendo que la demandada de autos opuso el presente punto previo, fundamentándolo en el artículo 1.167 del Código Civil, como norma que a su entender obsta a la admisión de la presente demanda, disposición legal que expresa lo siguiente: “Artículo 1.167 del Código Civil.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Observa este Juzgado que la norma supra transcrita dispone la facultad que tienen las partes en los contratos bilaterales, ante el incumplimiento del otro contratante, de ejercer la acción de cumplimiento de contrato o de resolución de contrato, con la posibilidad de demandar a su vez los daños y perjuicios que le hubiere causado dicho incumplimiento; no conteniendo la referida norma ninguna prohibición expresa para admitir demandas como la de autos, siendo que por el contrario faculta su ejercicio. Con base todo lo anterior, se observa que en el caso sub examine, el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, al momento de ejercer la acción de cumplimento de contrato de compraventa, lo hizo alegando el incumplimiento del contrato suscrito con la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), al no efectuar la tradición legal y posesoria del inmueble, lo cual le da el derecho a demandar el cumplimiento del contrato y los daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1.167 del código sustantivo civil venezolano; debiendo destacarse que dicha disposición legal no expresa o contiene prohibición alguna de admitir la presente acción, tal como lo señala la demandada, siendo que por el contrario permite a la parte de un contrato bilateral, ante el incumplimiento del otro contratante, demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, con los daños y perjuicios que dicho incumplimiento pudiera haberle ocasionado, por lo que a criterio de este Juzgado no existe prohibición expresa de Ley de admitir la presente acción. Así se decide. • PUNTO PREVIO REFERIDO A LA CADUCIDAD CONTRACTUAL: La demandada, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), opuso para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la caducidad contractual de la acción propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA. Punto previo que fuese fundamentado por la demandada de autos, en el escrito de contestación de la demandada y de reconvención, de la siguiente manera: “CADUCIDAD CONTRACTUAL En efecto, señala el actor en su libelo de demanda que el contrato de opción a compra, así denominado por las partes para le época (27-09-2013), es equivoco, y que lo correcto, según su decir, es un negocio jurídico, que en aquel momento equívocamente se calificó como opción de compra, circunstancia o situación esta, que a la fecha no le es dable al actor o su apoderado Modificar Unilateralmente dicha convención, contrato este que a la luz del artículo 1.133 del Código Civil Venezolano, se erige como un vínculo jurídico, no como desacertadamente lo señala el actor, esto es, un negocio jurídico, sabido que, de la propia cláusula PRIMERA se señala que: (…) no obstante ello, el tiempo de duración del contrato opcional, según la cláusula CUARTA lo fue de Ciento Veinte (120) días contados desde la fecha cierta del documento (27-09-2013), siendo optativo para de la Promitente Vendedora, otorgar o no una prórroga de Treinta (30) días más, situación está (Sic) que no aconteció, por lo tanto, el contrato opcional o promesa bilateral en compromiso Precluyó, el día (27/12/2013), por ello, se Opone como punto previo a la sentencia, esta defensa perentoria contractual (…). Con base a lo anteriormente establecido, observa este Juzgado que la doctrina y la jurisprudencia han definido a la caducidad o “caducus” en latín, como la pérdida de ejercer una acción o un derecho, debido a la inactividad del interesado durante un lapso de tiempo determinado, vale decir, es la extinción de una acción o de un derecho, por no haberla ejercido antes del vencimiento del termino fijado por la ley (caducidad legal) o de manera convencional (caducidad contractual). De acuerdo al autor Hernando H. Barboza Russian, en el artículo “Caducidad Legal y Contractual en el Procedimiento Civil Venezolano” (Revista de Ciencias Jurídicas de la Universidad Rafael Urdaneta, Volumen I, N° 1, 2007), el criterio para determinar el tipo de caducidad (legal o contractual), depende de la fuente de donde esta emana, siendo una caducidad contractual cuando esta emana de una convención celebrada entre dos o más personas. La caducidad contractual puede definirse entonces como una sanción derivada de un acuerdo privado emanado de la voluntad de las partes como lo es el contrato, en virtud de la cual, finalizado el termino de tiempo fijado para el ejercicio del derecho pactado, ocasionaría la pérdida del mismo, afectando así a la pretensión que se podría hacer valer con el ejercicio de la acción. Al respecto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 512 de fecha primero (1°) de junio de dos mil cuatro (2004), dictada en el expediente N° 01-300, estableció que solo la caducidad legal puede oponerse como cuestión previa, y que la caducidad contractual debe oponerse como defensa de fondo, al señalar: “De la anterior transcripción se desprende que la recurrida, apoyándose en la jurisprudencia citada en su texto, consideró que, de acuerdo con el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, sólo a través de una ley formal se puede establecer el lapso de caducidad de una acción judicial y por esa razón no es posible establecer la caducidad contractual o convencional. El artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (...) 10. La caducidad de la acción establecida en la Ley”. En relación con el citado artículo, Pedro Alid Zoppi expresa: “(...) 5. Se precisa muy bien que ahora la caducidad, que puede hacer valer como cuestión previa, es la prevista expresamente por la ley, pero no la llamada ‘caducidad contractual’, pues se agregó la frase ‘establecida en la ley’, de modo que la contractual es ahora una defensa de fondo. Nuestra jurisprudencia había admitido la posibilidad de una caducidad contractual, pero siempre alegable como excepción y nunca posteriormente. 6. Ahora está claro que la caducidad –aun legal- tiene que hacerse exclusivamente como cuestión previa o al contestar, de modo que no se admitirá lo que se invoque posteriormente (argumentos de los artículos 347, 348 y 361)”. (Alid Zoppi, Pedro. Cuestiones Previas y Otros Temas de Derecho Procesal. Valencia, Vadell Hermanos Editores, 3° Reimpresión, 1993, p. 19). Roman J. Duque Corredor, por su parte, expresa el siguiente criterio en relación con el punto: “En este punto cabe que nos preguntemos si puede oponerse la cuestión previa cuando la caducidad es contractual y no legal. La caducidad contractual no puede ser objeto de cuestión previa. En mi criterio, sólo cabe promover la caducidad contractual como una defensa perentoria, de acuerdo a lo previsto en el artículo 361. En efecto, sería otra defensa más en contra del mérito principal del asunto, que evitaría la discusión acerca de la procedencia o no de la cuestión previa”. (Duque Corredor, Roman J. Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario. Caracas, Ediciones Fundación Projusticia, Colección Manuales de Derecho, 2° Edición, 2000, p. 215). Asimismo, Manuel Acedo Mendoza y Carlos Eduardo Acedo Sucre, sostienen: “(...) Cuando el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece que una de las cuestiones previas que se puede invocar es la caducidad de la acción establecida en la ley, ello simplemente significa que la caducidad legal puede oponerse como cuestión previa, y que la caducidad contractual no puede oponerse como cuestión previa, sino como defensa de fondo. Esta limitación es lógica, pues el estudio de si operó o no la caducidad contractual, requiere un análisis del contrato, que se puede confundir con las demás defensas de fondo; por lo que el legislador consideró que debía oponerse junto con éstas”. (Acedo Mendoza, Manuel y Acedo Sucre, Carlos Eduardo. Temas Sobre Derecho de Seguros. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana, Colección Estudios Jurídicos N° 68, 1998, pp. 206 y 207). Por último, el autor Pedro Rondón Haaz opina lo siguiente sobre el particular: “(...) Para finalizar, unas brevísimas reflexiones de orden procesal sobre la caducidad. Tanto en el Código de Procedimiento Civil derogado como en el vigente, el Código de Procedimiento Civil de 1987, la caducidad aparece ubicada dentro de las ahora llamadas cuestiones previas. En el Código de Procedimiento Civil vigente a partir de 1916 se le situó dentro de las llamadas, y recordadas, excepciones de inadmisibilidad, tal como puede apreciarse en el artículo 257, ordinal cuarto, de dicho Código. Ahora en el Código de Procedimiento Civil aprobado y vigente desde 1987, al desaparecer las excepciones dilatorias y de inadmisibilidad, la caducidad tiene ubicación dentro de las cuestiones previas establecidas en el artículo 346, ordinal 9 (sic), de la ley procesal última citada, pero con una diferencia, extremadamente importante, respecto del Código derogado, pues, mientras éste se refería a la caducidad de la acción, sin atender a la fuente de dicha caducidad, el Código de Procedimiento Civil que nos rige incluye como cuestión previa, “la caducidad de la acción consagrada en la ley”; ello, a nuestro modo de pensar y entender, significa no sólo que la caducidad afincada en fuente extralegal, como lo es el contrato, no puede ser alegada como cuestión previa con perspectivas de éxito en estrados, sino, igualmente, que la caducidad afincada en el contrato, tal como ocurre en Venezuela (...) es una defensa de fondo, que sólo puede ser opuesta en la oportunidad de la contestación de la demanda, entendido este acto del proceso de la novísima manera que ahora establece el vigente Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 346 y 358”. (Pedro Rondón Haaz. El Procedimiento de Reclamo ante los Aseguradores. Derecho y Seguros. XIII Jornadas J.M Domínguez Escovar en homenaje al XXV Aniversario de la Universidad Centro Occidental Lisandro Alvarado, Barquisimeto, 3 al 6 de enero. Caracas, Segunda Edición, Instituto de Estudios Jurídicos del Estado Lara, 1988, p. 168). La Sala comparte los anteriores criterios doctrinales y al efecto considera que sólo la caducidad legal puede hacerse valer como cuestión previa, conforme al artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, lo cual significa que la caducidad contractual sólo es oponible como defensa de fondo, es decir, en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Así se establece.” Con base a lo establecido por la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal de Justicia, es evidente que la caducidad contractual alegada por la demandada de autos, solo puede ser opuesta como defensa de fondo, toda vez que la única caducidad que puede ser opuesta como cuestión previa, o como cuestión o defensa perentoria de fondo, con fundamento en el artículo 346 ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, es aquella que tiene su fuente en una disposición legal, por lo cual este Juzgado considerara la procedencia o no de dicha defensa al momento de pronunciarse sobre el fondo de la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa, y no como un punto previo que debe ser resuelto en la sentencia definitiva. Así se establece. • PUNTO PREVIO REFERIDO A LA CARENCIA DE FACULTAD DEL ACTOR: La demandada, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), opuso para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la carencia de facultad del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, para interponer la presente acción. Punto previo que fuese fundamentado por la demandada de autos, en el escrito de contestación de la demandada y de reconvención, de la siguiente manera: “CARENCIA DE FACULTAD EN LA PERSONA DEL ACTOR PARA INTERPONER LA ACCIÓN El Cumplimiento del Contrato, es una acción reservada expresamente por la ley en el artículo 1.167 del Código Civil, para los contratos bilaterales, definido en forma general como una facultad, una opción, que tiene una de las partes en un contrato bilateral, cuando ésta cumple con su prestación, de ponerle fin al mismo, a través de una demanda ante el órgano jurisdiccional, y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte NO cumple con la suya. (…) De acuerdo a la norma antes transcrita, se aprecia que la facultad para interponer cualquier acción ante el órgano jurisdiccional, al tiene precisamente, aquella que ha cumplido con su obligación, en cambio, carece de facultad la persona que ha incumplido con su obligación contractual, en el caso que hoy nos ocupa, no queda duda alguna que la parte actora incumplió con su obligación tal como ella mismo lo confiesa espontáneamente en su libelo de la demanda (…), por lo que inexorablemente recae sobre la parte actora la carencia de facultad aquí invocada para ejercer cualquier acción contra mi representado con ocasión a la relación contractual que se evidencia del instrumento fundamental acompañado junto al libelo de la demanda ( contrato de opción de compra), en virtud que es mi representado quien detenta la facultad o el derecho de interponer contra el actor la acción resolutoria o de cumplimiento del contrato en cuestión, todo a su elección, puesto que mi representado cumplió con sus obligaciones contractual (…) En esta misma dirección, alega la parte actora que incumplió en su obligación, porque a su decir, la finca se encontraba hipotecada, afirmación que además de ser falsa, es contraria a derecho, por cuanto que en el supuesto negado de ello ser cierto, la ley no prohíbe que el propietario de una finca hipotecada pueda ser vendida, solo exige que el comprado se subrogue en la hipoteca y de esa manera pasa a ocupar el lugar de deudor hipotecario. En este mismo orden de ideas, la parte actora miente al Tribunal con su afirmación de que la finca se encontraba hipotecada, cuando la verdad es que la finca para el momento de la celebración del contrato de opción de compra venta (27/9/2.013) se encontraba libre de todo gravamen e hipoteca y actualmente se encuentra libre de todo gravamen e hipoteca que conlleve a la afectación de la propiedad que ostenta hoy mi representada Sociedad Mercantil Agropecuaria Gutiérrez Rincón C.A. (Agurica), (…). De la cláusula Quinta antes transcrita puede evidenciarse que el propio actor declara que sobre la finca propiedad de mi representada (…), no pesa gravamen o hipoteca alguna. En conclusión, en nombre de mi representado alego en este acto que el ciudadano Ricardo Jesús Osorio García, plenamente identificado en autos, NO TIENE FACULTAD para interponer la presente acción de cumplimiento de contrato, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 ejusdem, y así pido sea declarado como punto previo en la sentencia que ha de resolver la acción incoada contra mi patrocinado y en consecuencia declare sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato se ha incoado contra mi representado.” Con base a lo alegado por la demandada, debe observar este Juzgado el contenido del artículo 210 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, así como el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen lo siguiente: “Artículo 210.- Podrá oponer como cuestiones perentorias de fondo, la falta de cualidad o interés en la persona del actor o demandado o demandada y la prescripción, las cuales deberán ser resueltas como punto previo a la sentencia de mérito.” “Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” Con base a las anteriores disposiciones legales, concluye este Juzgado, que los únicos puntos previos o defensas perentorias de fondo que pueden ser alegadas dentro del procedimiento ordinario agrario, así como en el procedimiento ordinario civil, para ser resueltos en la sentencia definitiva son: la falta de interés o cualidad del actor o del demandado, la prescripción, la cosa juzgada, la caducidad legal y la prohibición legal de admitir la demanda; por lo que cualquier otro alegato diferente a los señalados podrá y deberá considerarse como una defensa de fondo, que necesitará ser atendida por el juzgador en la sentencia, ello en aras de evitar omitir pronunciamiento sobre todo lo alegado y probado en autos. De manera entonces que, al no poder encuadrarse el alegato formulado por la demandada, referido a la supuesta carencia de facultad del actor para sostener la acción, dentro de los puntos previos o cuestiones perentorias de fondo previstas en nuestro ordenamiento jurídico positivo vigente, resulta forzoso para este Juzgado desechar dicho alegato, considerando al mismo tiempo que dicho planteamiento está directamente relacionado con el fondo del asunto sometido a su conocimiento. Así se decide. -VI- VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO Durante el desarrollo del iter procedimental, las partes intervinientes en la presente controversia promovieron y evacuaron los siguientes medios probatorios: • PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE: Del libelo de demanda, presentado por la abogada en ejercicio ELENA MOLERO DE PADRÓN, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, ante la Secretaría de este Juzgado en fecha treinta (30) de junio de dos mil quince (2015); así como del escrito de promoción de pruebas, presentado por la prenombrada abogada en fecha tres (03) de abril del presente año, se observa que el demandante promovió los siguientes medios probatorios: Pruebas Documentales: 1. Copia fotostática simple de la cédula de identidad del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con el número V-4.592.639, expedida en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil once (2011). (Folios 26 y 59 de la Pieza Principal I) La anterior documental, distinguida con el número 1, se compone de la copia fotostática simple de un documento público, la cual debe ser valorada en conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, y con el artículo 3 de la Ley Orgánica de Identificación, gozando de pleno valor probatorio hasta tanto no sea impugnada; de la misma se desprende uno de los medios de identificación del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, el número de cédula identidad, nacionalidad, estado civil, fecha de nacimiento, entre otros aspectos. Así se establece. 2. Copia fotostática simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF), tramitado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, con fecha de inscripción catorce (14) de enero de dos mil (2000). (Folio 27 de la Pieza Principal I) La anterior documental, distinguida con el número 2, se compone de la copia fotostática simple de un documento público administrativo, la cual goza de presunción de legalidad, veracidad y certeza en virtud de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, hasta no exista en su contra prueba en contrario o sea impugnada, que debe ser valorada en conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de la misma se desprenden los datos del registro único de información fiscal (RIF) del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, el domicilio fiscal, la fecha de inscripción, la fecha de actualización, la fecha de vencimiento, entre otros aspectos. Así se establece. 3. Copia fotostática certificada del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ-RINCÓN, C.A. (AGURICA), celebrada en fecha dos (02) de abril de dos mil doce (2012), inserta ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha tres (03) de agosto de dos mil doce (2012), anotado bajo el N° 32, Tomo 52-A RM1; expedida por la referida oficina de registro en fecha doce (12) de marzo de dos mil catorce (2014). (Folios 28 al 48 de la Pieza Principal I) La anterior documental, distinguida con el número 3, se compone de la copia certificada de un documento privado debidamente registrado, el cual adquiere publicidad frente a terceros en virtud de su registro y publicación en el Registro Mercantil, la cual debe ser valorada en conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363 y 1384 del Código Civil; de la misma se desprende los datos relativos a la referida acta de asamblea de accionistas de la sociedad mercantil demandada, la efectiva realización de la misma, los puntos tratados en ella, en especial en lo referido a la venta de acciones, la reforma de los estatutos sociales, el nombramiento de la junta directiva, entre otros aspectos, hechos estos que no aportan nada sobre lo controvertido en la presente causa. Así se establece. 4. Original del contrato denominado como “Contrato Preliminar de Compra-Venta”, suscrito entre la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), y el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, inserto ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría. (Folios 49 al 52 de la Pieza Principal I) La anterior documental, distinguida con el número 4, se compone del original de un documento privado debidamente autenticado, el cual debe ser valorado en conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, gozando de pleno valor probatorio hasta tanto no sea tachado; desprendiéndose de la misma el negocio jurídico celebrado entre las partes en litigio, las cláusulas que rigieron dicha negociación, el bien inmueble sobre el cual recayó el referido contrato, el precio pactado en el mismo, la forma de pago, entre otros aspectos, siendo este el documento que contiene el contrato cuyo cumplimiento se demanda por el demandante y cuya resolución solicita la demandada, sobre cuyo análisis se detendrá profundamente este Juzgado en la parte motiva de la presente decisión. Así se establece. 5. Original de Certificación de Gravámenes del fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, expedida por el Registro Público de los municipios Rosario y Machiques de Perijá, con Funciones Notariales, en fecha dos (02) de junio de dos mil quince (2015), bajo el número de tramite 475.2015.2.582. (Folios 53 al 57 de la Pieza Principal I) La anterior documental, distinguida con el número 5, se compone del original de un documento público administrativo, el cual goza de presunción de legalidad, veracidad y certeza en virtud de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, hasta no exista en su contra prueba en contrario o sea tachado; desprendiéndose de la misma la certificación de gravámenes expedida por la referida oficina de registro público, la cual recayó el bien inmueble objeto del contrato que origina la presente controversia, específicamente el fundo denominado “FRANCISCO JOSÉ”, haciendo constar que sobre el mismo pesa Hipoteca Convencional y de Primer Grado a favor del Banco de Venezuela, S.A., según documento registrado en fecha once (11) de febrero de dos mil diez (2010), hecho este que fue admitido por ambas partes durante el curso del procedimiento. Así se establece. 6. Copia fotostática simple de la cédula de identidad del ciudadano CARLOS JOSÉ MÁRQUEZ SOCORRO, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-7.685.540, expedida en fecha cuatro (04) de agosto de dos mil cinco (2005). (Folio 58 de la Pieza Principal I) La anterior documental, distinguida con el número 6, se compone de la copia fotostática simple de un documento público, la cual debe ser valorada en conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, y con el artículo 3 de la Ley Orgánica de Identificación, gozando de pleno valor probatorio hasta tanto no sea impugnada; de la misma se desprende uno de los medios de identificación del ciudadano CARLOS JOSÉ MÁRQUEZ SOCORRO, el número de la cédula de identidad, nacionalidad, estado civil, fecha de nacimiento, entre otros aspectos. Así se establece. Asimismo, se observa que el demandante invocó el mérito favorable de las actas procesales, siendo que al respecto considera este Juzgado que tal invocación no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación de los principios de comunidad y de adquisición de las pruebas, en virtud de los cuales los medios de pruebas aportados al proceso se valorarán en cuanto favorezcan o perjudiquen a ambas partes, el cual debe ser aplicado por el Juez aun sin ser invocado, toda vez que los medios de pruebas una vez se incorporan al proceso, no son de uso exclusivo del promoverte, sino que por el contrario forman parte integral del juicio en sí, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso. Así se observa. Prueba por Informes: El demandante, en el libelo de la demanda, en conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como norma de aplicación supletoria a la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, promovió la siguiente prueba informativa: 1. A la OFICINA DE REGISTRO PÚBLICO DE LOS MUNICIPIOS MACHIQUES Y ROSARIO DE PERIJÁ DEL ESTADO ZULIA, CON FUNCIONES NOTARIALES, a los fines que informara y remitiera a este Juzgado, lo siguiente: a) Si en el Protocolo llevado por dicha oficina de registro, se encuentra el instrumento otorgado en fecha ocho (08) de agosto de mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 26, Folios 144 al 148, Tomo 5 del Protocolo Primero, Tercer Trimestre. b) Si en el tracto registral de dicho inmueble se observan notas marginales, constitutivas de transmisiones de propiedad o gravámenes hipotecarios. c) Si entre los gravámenes hipotecarios constitucionales se encuentran una hipoteca convencional de primer grado, a favor de la entidad financiera Banco de Venezuela S.A. d) Se sirva remitir junto con la prueba por Informes copia certificada de los instrumentos en los cuales conste dicha información. Siendo que este Juzgado, al momento de pronunciarse sobre la admisibilidad de los medios probatorios aportados por las partes, observó que el presente medio probatorio no fue promovido en la oportunidad procesal correspondiente, vale decir, no fue promovido en el lapso de promoción de pruebas aperturado en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil diecisiete (2017), por lo que la misma fue declarada Inadmisible, no existiendo en consecuencia material probatorio que valorar. Así se observa. Prueba por Experticia: El demandante, en conformidad con el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, como norma de aplicación supletoria a la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, promovió prueba por experticia para proceder a liquidar y fijar el monto al cual ascienden los daños derivados del incumplimiento de las prestaciones de hacer la tradición legal y posesoria del inmueble que aduce comprado, medio probatorio que debería realizarse bajo los parámetros indicados en el escrito de promoción de pruebas. Al respecto se observa que la prueba por experticia es un medio probatorio que se utiliza, según señala Gabriel A. Cabrera I., en su obra “Derecho Probatorio” (Editores Vadel Hermano. Pág. 616), “(…) cuando el hecho o circunstancia a ser probado en el proceso requiere el dominio de cierta rama del saber, del cual carece el juez de la causa, y por tanto distintas al derecho, para poder aportar la demostración del mismo a través de la participación en el proceso de expertos en esa área para que elaboren un dictamen en el que hagan constar sus opiniones al respecto con el objeto de que sea sometido a la consideración del juzgador”, el cual está regido por los artículos 1.422 y siguientes del Código Civil, y el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y siguientes, que debe ser valorado en base al principio de la sana crítica previsto en el artículo 507 ejiusdem. En el procedimiento ordinario agrario, este medio probatorio se encuentra previsto y regulado por el artículo 188 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, el cual establece las pautas procedimentales para su evacuación, previendo que el mismo será realizado por un solo experto, el cual en la audiencia oral de pruebas presentara sus exposiciones y conclusiones, pudiendo las partes realizar las observaciones que creyeren convenientes, sin lo cual carecerá de eficacia probatoria y será desechado del acervo probatorio. Establecido lo anterior, se observa que la prueba de experticia fue admitida en fecha cuatro (04) de abril de dos mil diecisiete (2017), procediéndose a designar como experto al ciudadano GERARDO ANTONIO RINCÓN AIZPURUA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-3.385.476, Contador Público colegiado bajo el N° 3995, a quien se ordenó notificar de su designación, librando la respectiva boleta; siendo que este procedió a darse por notificado y a aceptar el cargo recaído en su persona, mediante diligencia presentada en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil diecisiete (2017), oportunidad en la cual prestó el correspondiente juramento de Ley. En fecha ocho (08) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el experto contable notificó que el día cinco (05) del mismo mes y año, a las nueve de la mañana (09:00 a.m.), inició el trabajo de la experticia contable. En fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el experto contable presentó ante la Secretaría de este Juzgado, el informe técnico de la prueba de experticia practicada; el cual fue debidamente expuesto durante el desarrollo de la audiencia de pruebas, siendo interrogado en dicha oportunidad por los representantes judiciales de las partes, así como por este Juzgado; cumpliéndose así lo establecido en el mencionado artículo 188 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario; resaltando del informe técnico de experticia, así como de su intervención, la estimación de la ganancia operativa dejada de percibir por el demandante, en virtud de no haberse realizado la entrega del inmueble objeto del contrato, la cual fue estimada en la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y UN MILLONES OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 641.084.616,67), teniendo como base para ello los ingresos percibidos por la ceba de semovientes de mautos a novillos en la unidad de producción denominada “PUERTO ALEGRE”, la estimación de los ingresos dejados de percibir por la ceba de semovientes de mautos a novillos en la unidad de producción denominada “FRANCISCO JOSÉ”, la estimación de gastos, la estimación del volumen de producción y la estimación del ingreso bruto. Para la realización de la referida prueba de experticia, el experto señaló que la misma tomó como parámetro dos fundos similares, uno, el fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, sobre el cual recaía el contrato objeto de la presente controversia, y el otro, el fundo agropecuario denominado “PUERTO ALEGRE”, el cual señaló en su informe es propiedad de la sociedad mercantil AGROPECUARIA OSORIO PALMA, S.A., siendo que durante el desarrollo de la audiencia de pruebas, al ser preguntado por el apoderado judicial de la demandada, reconoció que dicho fundo pertenecía igualmente al demandante de autos; precisando, durante su intervención en la audiencia de pruebas, que la similitud de los referidos fundos agropecuarios fue determinada por un ingeniero agrónomo, del cual no aportó mayores datos de identificación, ni el método utilizado para determinar la similitud de los fundos comparados. Con base a lo señalado, observa este Juzgado que, aun cuando el experto manifestó en su informe que dichos fundos eran similares, no existe constancia en base a qué elementos o parámetros se consideró la similitud de los mismos, ni de quién se hizo asesorar para determinar dicha circunstancia, lo cual contraviene la naturaleza de este medio probatorio, toda vez que su profesión (Licenciado en Contaduría) no le dota de conocimientos técnicos especiales que le permitan establecer esa similitud que da por cierta; todo lo cual resulta de vital importancia al momento de practicar la experticia, por cuanto es bien sabido por los expertos en el área de la agronomía, que las condiciones topográficas, climáticas, de acceso, de suelos, pluviométricas, etc., pueden variar sustancialmente de un fundo agropecuario a otro, así los mismos sean colindantes, y que permitiría a este órgano jurisdiccional establecer con plena certeza la similitud de los fundos comparados, y así determinar si los mismos pueden ser analizados como similares, más allá de sus particularidades propias. El hecho que el experto permitiera que un tercero (ingeniero agrónomo), tal como lo reconoció durante el desarrollo de la audiencia de pruebas, fuese el que estableciera la similitud de los fundos comparados, lo cual además no consta en su informe de experticia, vulnera una de las características y requisitos fundamentales de la prueba por experticia, como lo es el hecho que se trata de un dictamen personalísimo, que debe ser practicado en su totalidad por el experto designado y no por terceros, en virtud de sus conocimientos técnicos. Otra circunstancia que no puede pasar por alto este Juzgado, es el hecho que el fundo agropecuario denominado “PUERTO ALEGRE”, el cual fue analizado como similar al fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, según lo señala el experto en su informe técnico de experticia, es propiedad de la sociedad mercantil AGROPECUARIA OSORIO PALMA, S.A., en la cual figura como accionista el demandante de autos, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, según lo manifestó el experto durante el desarrollo de la audiencia de pruebas, por lo que se considera que la prueba pudiera verse afectada de parcialidad, toda vez que los datos suministrados para su realización son aportados por una de las partes en litigio, la cual evidentemente tiene un interés directo en las resultas del presente medio probatorio y en las resultas del litigio, pudiendo influir con la información suministrada en las conclusiones a las que llegó la referida prueba. Todo lo anteriormente señalado, la falta de parámetros o elementos que permitan considerar la similitud de los fundos agropecuarios comparados, la violación al principio que la experticia debe ser practicada por el experto designado, el hecho que la información para la práctica de la prueba fue aportada por una sociedad mercantil donde el demandante de autos es accionista, y teniendo en cuenta el hecho que se trata de una experticia de apreciación, obligan a este Juzgado apartarse del dictamen del experto designado, haciendo uso de la facultad prevista en el artículo 1.427 del Código Civil, procediendo a desechar el mismo del acervo probatorio. Así se establece. B) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA: Del escrito de contestación de la demanda y de reconvención, presentado ante la Secretaría de este Juzgado en fecha treinta (30) de enero de dos mil diecisiete (2017), por el abogado en ejercicio PEDRO MIGUEL ALCALÁ RHODE, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA); así como del escrito promoción de pruebas, presentado por el prenombrado abogado en fecha veintinueve (29) de marzo del presente año, este Juzgado observa que la demandada promovió los siguientes medios probatorios: Pruebas Documentales: 1. Copias fotostáticas certificadas del expediente mercantil N° 26658, perteneciente a la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), llevado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, las cuales contienen el acta constitutiva estatutaria de la referida sociedad de comercio, así como, el acta de asamblea de accionistas celebrada en fecha dos (02) de abril de dos mil doce (2012); las cuales fueron expedidas por la referida oficina de registro en fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil diecisiete (2017). (Folios 142 al 155 de la Pieza Principal I) La anterior documental, distinguida con el número 1, fue declarada inadmisible por este Juzgado al momento de pronunciarse sobre la admisibilidad de los medios probatorios, por cuanto la misma no fue promovida en la oportunidad procesal correspondiente, vale decir, no fue promovida con la contestación de la demanda, ello en conformidad con las previsiones del artículo 205 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, por lo que no existe material probatorio que valorar al respecto, amén de que la misma no aporta nada sobre lo controvertido en la presente causa. Así se observa. 2. Original de Comunicación expedida por la entidad financiera Banco de Venezuela S.A., en fecha veinte (20) de enero de dos mil diecisiete (2017), dirigida a la sociedad mercantil demandada, mediante la cual le informan que el crédito agropecuario otorgado en fecha 17/02/2010, con hipoteca inmobiliaria a favor del referido banco sobre los fundos “FRANCISCO JOSÉ” y “LAS YAYAS”, fue cancelado en su totalidad en fecha 28/02/2011, siendo que dichas garantías están en proceso de liberación. (Folio 166 de la Pieza Principal I) La anterior documental, distinguida con el número 2, se compone del original de un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, el cual en conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ha debido ser ratificado mediante la prueba testimonial, situación esta que no se evidencia que haya ocurrido en la presente causa, por lo que la misma es desechada del acervo probatorio. Así se establece. Se observa igualmente que la demandada invocó la aplicación de los principios de comunidad y de adquisición de las pruebas, solicitud sobre la que ya se pronunció este Juzgado, al momento de pronunciarse sobre la invocación del mérito favorable de las actas realizada por el demandante, por lo que se considera innecesario emitir nuevo pronunciamiento al respecto. Así se observa. Prueba por Informes: La demandada, en conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como norma de aplicación supletoria a la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, promovió la siguiente prueba informativa: 1. A la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA S.A., agencia 328, Machiques del estado Zulia, a los fines que informara a este Juzgado las razones por las cuáles hasta la presente fecha no ha sido posible que dicha institución haya liberado el crédito agropecuario otorgado en fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil diez (2010), con hipoteca inmobiliaria a favor del banco sobre los fundos “Francisco José” y “Las Yayas”; solicitando que al momento de librar el oficio respectivo, se remitiera copia fotostática certificada de la comunicación distinguida con el n° 2 de las pruebas documentales, para mayor inteligencia del asunto. La anterior prueba por informe fue admitida por este órgano jurisdiccional, en fecha cuatro (04) de abril de dos mil diecisiete (2017), siendo que en dicha oportunidad fue librado equivocadamente el oficio respectivo, el cual fue dejado sin efecto en fecha tres (03) de mayo de dos mil diecisiete (2017), ordenándose librar el oficio correspondiente a la prueba admitida; siendo que en fecha quince (15) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el Alguacil de este Juzgado, realizó exposición mediante la cual manifestó haber hecho entrega del mismo. De la revisión de las actas procesales, se observa que hasta la fecha de publicación de la presente sentencia, no consta en actas que se hubiera obtenido respuesta en cuanto a la referida prueba informativa, remitida mediante oficio No. 180-2017, dirigida a la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA S.A., agencia 328, ubicada en el municipio Machiques del estado Zulia, por lo que no existe valoración alguna que realizar por parte de este Juzgado. Así se observa. -VII- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Resueltos como han sido los puntos previos opuestos por la demandada y valorado el material probatorio aportado por las partes durante el desarrollo del presente procedimiento, pasa este Juzgado Agrario a exponer los motivos en los cuales fundamenta su decisión, para lo cual hace las siguientes consideraciones: DE LA DEMANDA PRINCIPAL La presente controversia tiene su génesis en la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUITÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), en razón del contrato suscrito ante la Notaría Pública de La Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría; señalando que en el referido contrato se convino el precio, la forma de pago y demás aspectos relacionados con la compraventa del fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”. Señaló que perfeccionó un contrato de compraventa con la sociedad mercantil demandada, el cual tenía por objeto el referido fundo agropecuario, convención que, en la oportunidad de celebrarse, fue equívocamente calificado como de opción a compraventa, sin embargo, señala que a pesar de ello, si se observan detalladamente las cláusulas que conforman el cuerpo del mismo, se evidencia que se trata indudablemente una compraventa, en la cual se sujetó a un término suspensivo el cumplimiento de la prestación de la tradición inmobiliaria y material del fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, tradiciones estas que hasta la fecha de introducción de la demanda no ha efectuado la demandada, lo cual pone en riesgo la adquisición efectiva del señalado lote de terreno. Alegó que del total del precio pactado en la compraventa, vale decir, de la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), pagó como inicial la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), siendo que el resto del precio lo debía pagar al momento de efectuarse la tradición legal y posesoria correspondiente, y que dejó de pagar el resto del precio, por cuanto encontrándose cerca de vencer el lapso de tiempo estipulado para que la demandada cumpliera con sus obligaciones de hacer, tenía fundado temor que incumpliera con las mismas. Señaló igualmente que sobre el referido fundo agropecuario existe una hipoteca inmobiliaria de primer grado, a favor de la institución financiera Banco de Venezuela, S.A., siendo que al momento de suscribir el contrato se había señalado que no existía gravamen alguno sobre el inmueble comprado, lo cual evidentemente pone de manifiesto la mendacidad de la cláusula quinta del referido contrato y la mala fe de la demandada. Todo lo cual le da derecho a demandar el cumplimiento del contrato de compraventa suscrito con la demandada, para que sea obligada a realizar la tradición legal y posesoria del referido inmueble, en caso de no hacerlo voluntariamente, así como a reclamar los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le han ocasionado, toda vez que el hecho de no habérsele entregado efectivamente el inmueble comprado, no le ha permitido hacer las inversiones necesarias para la explotación efectiva del mismo. Solicitando finalmente, una vez sean determinados el monto al cual ascienden dichos daños y perjuicios, sean compensados con el saldo que resta por concepto de precio a favor de la demandada. De su parte, la demandada señaló que la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes, es de un contrato de opción a compraventa y no de compraventa, alegando que el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, no ejerció el derecho preferencial que tenía en la oportunidad prevista en el contrato, no realizó una oferta real de pago y depósito para pagar el resto del precio dentro del tiempo estipulado, por la cual se evidencia que perdió su interés en la adquisición del referido inmueble, señalando además que, para la fecha de celebración del contrato, no existía ni existe hoy día gravamen hipotecario alguno sobre el fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, y que aun cuando hubiera existido ello no impedía u obstaba en la celebración del contrato definitivo de opción a compraventa; asimismo, niega que debiera hacer la tradición documental y posesoria de la cosa, puesto que el demandante no cumplió con su obligación de pagar el resto del precio, siendo que este confeso que no efectuó dicho pago en virtud del temor que tenía del incumplimiento de las obligaciones de hacer la tradición legal y posesoria por parte de la demandada. Razón por la cual procedió a reconvenir por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, alegando la confesión espontánea que formuló en escrito libelar y por cuanto no ejerció el derecho que le otorgaba la opción a compraventa en el tiempo pactado, por cuanto dejó precluir el contrato por la expiración de su término. Finalmente, solicitó que en razón de lo previsto en el contrato de opción de compraventa suscrito entre ellos, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), que fue pagada por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, quedara en su beneficio como indemnización prevista contractualmente. Dados los planteamientos formulados por las partes de la presente controversia, es menester, en primer lugar, determinar la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento peticiona el demandante, y cuya resolución solicita la demandada, para lo cual se considera necesario hacer ciertas precisiones doctrinarias y legales para determinar lo que se debe entender por contrato, así como lo que se debe entender por contrato de compraventa y por contrato de opción a compraventa, para luego diferenciar uno del otro y poder determinar la naturaleza jurídica del contrato autenticado por ante la Notaría Pública de La Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría. En tal sentido, el artículo 1133 del Código Civil Venezolano vigente, dispone literalmente: “Artículo 1133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Consagra la disposición antes transcrita, lo que se conoce como el concepto o definición legal del contrato, entendiéndolo como un tipo o clase de convención o acuerdo, celebrado entre dos o más personas, naturales o jurídicas, cuyas voluntades se complementan, aunque tengan intereses contrapuestos, para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir una relación jurídica, produciendo obligaciones para ellas. El autor Rafael Bernard Mainar, en su obra Derecho Civil Patrimonial Obligaciones, Tomo III (Universidad Católica Andrés Bello 2012: pag. 24), señala “(…) si adoptamos una posición amplia y extensiva del contrato, consideramos como contrato todo acuerdo orientado a crear relaciones jurídicas obligatorias, a modificar y extinguir las que ya existen, o bien a constituir relaciones de derechos reales o de familia (…). Más estricta es la posición que deslinda claramente entre contrato como una especie de convención, que sería el género o categoría general. De tal modo que entenderíamos por convención todo acuerdo sobre un objeto de interés jurídico destinado a constituir, modificar o extinguir un vínculo jurídico obligatorio, un derecho real o una relación de orden familiar; mientras que contrato sería el acuerdo orientado a constituir una obligación con carácter patrimonial (…).” Por su parte, el autor Eloy Madro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III (Universidad Católica Andrés Bello Manuales de Derecho 1997: pag. 377) señala que el contrato, entendiéndolo en una concepción amplia, sería “(…) un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato (…)”, mientras que en una concepción más restringida, señala que “(…) ante la imposibilidad de separar los elementos característicos de la convención y el contrato, ha determinado que la tendencia a diferenciar ambas nociones se fundamente, no en sus elementos estructurales, sino en el objeto de las mismas. El contrato sería la convención que tiene por objeto constituir, reglar, trasmitir, modificar, o extinguir las relaciones jurídicas de tipo patrimonial;(…).” Se desprende entonces, de los conceptos antes referidos, que el contrato tiene entre sus características más importantes el hecho de ser un tipo de convención, que regula relaciones jurídicas o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico, el cual produce efectos obligatorios para todas las partes y constituye fuente de obligaciones. Con respecto al contrato de compraventa, el artículo 1.474 del Código Civil, establece literalmente: “Artículo. 1474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Al respecto, el Dr. Rafael Gelman B., en su obra denominada “Contratos y Garantías. Tercera Edición” (Maracaibo. 1993. Pág. 24), al momento de analizar el artículo 1.474 del Código Civil, aclara lo siguiente: “Esta definición es errónea, a tal punto que parece imposible que el Legislador venezolano del 42, que hizo la reforma del Código con bastante acierto, pudiera haber cometido un error tan elemental (…). En realidad, la definición del Código no corresponde al contrato de compraventa, sino a la promesa de venta, porque cuando dice que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, lo que está explicando en realidad es que, con posterioridad al acuerdo de las partes, comprador y vendedor, se va a verificar la transferencia de la propiedad, como si esta transferencia dependiera de hechos posteriores al acuerdo de las partes (…).” Siendo lo correcto entonces afirmar que, la compraventa (en latín emptio venditio) es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico en virtud del cual una de las partes (vendedor) se obliga a dar algo (objeto) en favor de la otra (comprador) a cambio de un precio en dinero. Por su parte el autor José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías, Derecho Civil IV”, (Caracas. 2003, pág. 176 y ss.), señala respecto de las características de la venta lo siguiente: “1º La venta es un contrato bilateral, ya que el vendedor y comprador asumen obligaciones recíprocas (…). 2º (…) es un contrato oneroso. 3º (…) es un contrato consensual ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo que no excluye que la ley, en ciertos casos requiera el cumplimiento de determinadas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a los terceros (…). 4º (…) puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo (…). 5º (…) es traslativa de propiedad u otro derecho vendido, con la advertencia de que si versa cobre la propiedad u otro derecho real produce efectos reales (…). 6º (…) Las obligaciones del vendedor y del comprador son obligaciones principales (…).” Mientras que, respecto al contrato de opción a compraventa, tal como se observó de la aclaratoria del autor Rafael Gelman B, puede considerarse que la definición legal del contrato de opción de compraventa, se encuentra plasmada en el citado artículo 1.474, antes transcrito. En tal sentido, el autor José María Mengual en su obra “La opción como derecho y como contrato” (Pag: 9, 60 y 62), citando a Colin y Capitant, quienes señalan “(…) a nuestro modesto entender -que esta promesa de venta es un antecontrato-, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto (…).” Por su parte, el autor Nicolás Vegas Rolando en su obra “Contratos Preparatorios” manifiesta que estamos en presencia de este tipo de precontrato “(…) cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo (…)”, al mismo tiempo que cita a Catán, quien define el contrato de opción de compra como “(…) el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Teniendo en cuenta las diferentes definiciones aportadas por la doctrina, sobre el contrato de opción de compraventa, se puede concluir que este es un precontratro suscrito voluntariamente entre dos o mas personas, mediante el cual aquel que promete vender, le concede a aquel que promete comprar a su prudente arbitrio, un derecho preferente, para que en determinadas condiciones, durante un tiempo y precio determinado, proceda a adquirir el bien mueble o inmueble opcionado, quedando perfeccionada la compraventa una vez que el opcionante-oferido ejerza la opción. Sobre la naturaleza jurídica, características y diferencias de estos dos contratos (compraventa y opción de compraventa), se ha pronunciado en diversas oportunidades el Tribunal Supremo de Justicia, siendo la de más reciente data y de mayor relevancia, la sentencia N° 878 dictada por la Sala Constitucional en fecha veinte (20) de julio de dos mil quince (2015), la cual estableció: “Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción. La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219). El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas. En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo. El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74). El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.” Atendiendo a los criterios establecidos en la sentencia citada, y a la obligación que tienen todos los Juzgados de la República de analizar los contratos sometidos a su conocimiento, para determinar su naturaleza jurídica y sus efectos, se observa que el contrato objeto de la presente controversia, autenticado ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría; establece literalmente lo siguiente: “(…) se ha celebrado el presente contrato preliminar de compra-venta el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, un Fundo Agropecuario denominado FRANCISCO JOSE (Sic) (…). SEGUNDA: El precio por el cual se compromete “LA PROMITENTE VENDEDORA” a vender a “EL PROMITENTE COMPRADOR” y este a comprarle por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.35.000.000,00). TERCERA: Con la finalidad de demostrar la verdadera intención de compra del señalado inmueble “EL PROMITENTE COMPRADOR” da a “LA PROMITENTE VENDEDORA” en dinero efectivo y a la entera satisfacción de la vendedora, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.12.000.000,00). La cantidad restante, es decir, la cantidad de VEINTITRES (Sic) MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.23.000.000,00) los cancelará EL PROMITENTE COMPRADOR, en el lapso de tiempo que se establece en la clausula (Sic) siguiente.- CUARTA: El plazo de esta opción a compra tendrá una duración de Ciento Veinte (120) días contados a partir de la fecha cierta de éste documento. Vencido el plazo quedará única y exclusivamente de parte de LA PROMITENTE VENDEDORA otorgar una prorroga de 30 días, contados al vencimiento de la presente opción. QUINTA: EL PROMITENTE COMPRADOR está en conocimiento que sobre el inmueble antes descrito NO pesa gravamen Hipotecario. SEXTA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete a entregar el inmueble antes descrito a “EL PROMITENTE COMPRADOR” el mismo día de la compra venta definitiva (…)” (Subrayado de este Juzgado). Así pues, luego de un análisis del referido contrato, se observa que en el mismo se pactó la obligación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), de venderle el fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), siendo que el opcionante-oferido entregó la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), como muestra de su intención real de comprar el inmueble, estableciéndose que el monto restante del precio, que asciende a la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00), debía ser cancelado en el lapso de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha cierta del contrato, vale decir, a partir del veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), prorrogables por treinta (30) días más si así lo acordare la oferente, comprometiéndose esta a entregar el señalado fundo agropecuario el mismo día de la compraventa definitiva. La forma en que fueron redactadas las cláusulas contrato objeto de la presente controversia, lleva a este Juzgado a considerar el mismo como una promesa unilateral de venta u opción de compraventa, según los criterios establecidos por la jurisprudencia supra citada, por cuanto la venta definitiva del inmueble al demandante se perfeccionaría una vez el opcionante-oferido ejerciera la opción en las condiciones de modo, tiempo y lugar previstas en el contrato, pero que en ningún momento la venta definitiva se perfeccionó en dicha oportunidad, cuando incluso en la cláusula sexta se hace referencia a ella, señalando que ocurriría con posterioridad. El referido contrato le otorgaba un derecho preferencial al demandante para adquirir el inmueble, en el lapso de tiempo estipulado en el contrato y previo el pago del resto del precio acordado, siendo que la principal obligación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), era respetar el derecho preferente reconocido contractualmente al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA; y en el cual, el acuerdo manifestado por las partes sobre la cosa y el precio, no puede considerarse como una compraventa definitiva. Así se establece. Con base a lo anteriormente establecido, resulta improcedente en derecho lo alegado por el demandante de autos, en cuanto a peticionar que se considere como un contrato de compraventa definitivo, el contrato autenticado ante la Notaría Pública de La Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, tantas veces identificado a la largo de la presente sentencia, por cuanto, tal como lo señaló la jurisprudencia citada, con ello se desconocería o desaparecería del mundo jurídico contractual venezolano las denominadas promesas unilaterales de venta o de compra u opción de compraventa. Más aun cuando, de la lectura de las cláusulas vertidas en el contrato objeto de análisis, se observa que lo que se consagró fue el derecho del opcionante-oferido para la adquisición del fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, siempre y cuando cumpliera las condiciones pactadas contractualmente. Establecida la naturaleza jurídica del contrato objeto de la presente controversia, a saber, una promesa unilateral de venta u opción de compraventa, debe este Juzgado proceder a analizar la procedencia de la defensa de fondo, opuesta como punto previo, por la demandada referida a la caducidad contractual; cuya resolución ha querido el Legislador que quede involucrada en la discusión del contrato como cuestión de mérito, pues de proceder dicha defensa, traería como consecuencia la declaratoria Sin Lugar de la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA. Defensa de fondo que fuese opuesta en el escrito de contestación y reconvención de la demanda, de la siguiente manera: “CADUCIDAD CONTRACTUAL En efecto, señala el actor en su libelo de demanda que el contrato de opción a compra, así denominado por las partes para la época (27-09-2013), es equívoco, y que lo correcto, según su decir, es un negocio jurídico, que en aquel momento equívocamente se calificó como opción de compra, circunstancia o situación esta, que a la fecha no le es dable al actor o a su apoderado Modificar Unilateralmente dicha convención, contrato este que a la luz del artículo 1.113 del Código Civil Venezolano, se erige como un vínculo jurídico, no como desacertadamente lo señala el actor, esto es, un negocio jurídico, sabido que, de la propia cláusula PRIMERA se señala que: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender al PROMITENTE COMPRADOR, no dice le vende o ha vendido, es un compromiso, esto es, una promesa y los compromisos tienen un carácter Moral, no obligacional, no obstante ello, el tiempo de duración del contrato opcional, según la cláusula CUARTA lo fue de Ciento veinte (120) días contados de la fecha cierta del documento (27-09-2013), siendo optativo de La Promitente Vendedora, otorgar o no una prórroga de Treinta (30) días más, situación está que no aconteció, por lo tanto, el contrato opcional o promesa bilateral en compromiso Precluyó, el día (27-12-2013), por ello, se Opone como punto previo a la sentencia, esta defensa perentoria contractual, sabido que, el Promitente Comprador, no ejerció la Opción durante el tiempo de su vigencia, por cuanto, eran sus obligaciones; a) Notificar a mi representada del momento de la firma Registral. b) No redacto el documento que para la concreción y firma del contrato. c) No realizó las diligencias necesaria para su firma y protocolización por ante la Oficina Registral Correspondiente, en otras palabras, hubo negligencia o cesación en su interés de adquirir el Fundo, y hoy tres (3) años después de vencido el contrato, viene a interponer su acción causando un daño injusto, tratando de variar las condiciones o estipulaciones del contrato opcional a su conveniencia, cuando dicha variación las tienen que hacer las partes de común acuerdo, por disponerlo así el artículo 1.159 del Código Civil (…).” Con base a alegado por la sociedad mercantil demandada, se considera importante hacer ciertas precisiones doctrinarias y legales sobre la figura de la caducidad, para posteriormente determinar lo que se entiende por caducidad contractual o caducidad convencional. La doctrina y la jurisprudencia han definido a la caducidad o “caducus” en latín, como la pérdida de ejercer una acción o un derecho, debido a la inactividad del interesado durante un lapso de tiempo determinado, vale decir, es la extinción de una acción o de un derecho, por no haberla ejercido antes del vencimiento del termino fijado por la ley (caducidad legal) o de manera convencional (caducidad contractual). De acuerdo al autor Hernando H. Barboza Russian, en el artículo “Caducidad Legal y Contractual en el Procedimiento Civil Venezolano” (Revista de Ciencias Jurídicas de la Universidad Rafael Urdaneta, Volumen I, N° 1, 2007), el criterio para determinar el tipo de caducidad (legal o contractual), depende de la fuente de donde esta emana, siendo una caducidad contractual cuando esta emana de una convención celebrada entre dos o más personas. La caducidad contractual puede definirse entonces como una sanción derivada de un acuerdo privado emanado de la voluntad de las partes como lo es el contrato, en virtud de la cual, finalizado el termino de tiempo fijado para el ejercicio del derecho pactado, ocasionaría la perdida del mismo, afectando así a la pretensión que se podría hacer valer con el ejercicio de la acción. Partiendo de lo anterior, se observa en la cláusula cuarta del contrato de promesa unilateral de venta u opción a compraventa, la existencia de un lapso de ciento veinte (120) días, prorrogable por treinta (30) días, a potestad de la sociedad mercantil demandada, para que el demandante ejerciera su derecho de opción y perfeccionara la compraventa definitiva, lapso de tiempo que comenzaría a computarse a partir del día siguiente a la fecha cierta del contrato, vale decir, el día veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), fecha de su autenticación ante la Notaría Pública del municipio Rosario de Perijá del estado Zulia; por lo que, a partir del día siguiente comenzó a transcurrir el lapso de tiempo previsto contractualmente para que el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, cancelara el resto del precio pactado y perfeccionara así la compraventa definitiva del fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”. Debiendo recordarse que, con base a la jurisprudencia supra citada, la compraventa definitiva se perfeccionaría únicamente con el ejercicio de la opción por parte del opcionante-oferido, siendo que con posterioridad al ejercicio de la opción surge para la oferente la obligación de hacer la tradición legal y posesoria del bien opcionado, pero que la compraventa a partir de ese momento se reputa como perfeccionada. Con base a lo previsto contractualmente, entre el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA y la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), este Juzgado observa que el lapso de vigencia o duración de la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, precluyó suficientemente sin que el demandante cancelara el resto del precio acordado, o hiciere manifestación alguna de su voluntad de hacerlo, para que así le fuere otorgada la prórroga por la demandada, o, inclusive de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, convinieran en un lapso de tiempo mayor para el pago del monto total del precio, por lo que sin lugar a dudas, mal puede el demandante reclamar el cumplimiento del contrato, sin haber cancelado el total del precio pactado, vale decir, sin haber cumplido con su obligación principal, para poder perfeccionar la compraventa definitiva del inmueble prometido. En efecto, de la revisión de las actas procesales se evidencia que el demandante, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, presentó la demanda en fecha treinta (30) de junio de dos mil quince (2015), vale decir, casi año y medio después de haber expirado el lapso de tiempo pactado contractualmente para que ejerciera el derecho previsto en la opción, el cual debía ser ejercido inicialmente hasta el día veintisiete (27) de diciembre de dos mil trece (2013), o hasta el día veintisiete (27) de enero de dos mil catorce (2014), si la sociedad mercantil demandada, le concedía la prórroga de treinta (30) días prevista en la cláusula cuarta del contrato, situación esta última que no consta en actas que haya ocurrido (otorgamiento de la prórroga), ni fue alegada o probada por el demandante. De tal manera entonces que, el lapso de tiempo previsto contractualmente expiró sin que el demandante procediera a ejercer la opción y cumpliera con su obligación principal, pagar el resto del precio, lo que evidentemente trajo como consecuencia que le caducara su derecho de opción y en consecuencia el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato. Los apoderados judiciales del demandante para justificar dicho incumplimiento, en su escrito libelar manifestaron lo siguiente: “(…) de tal manera, que si bien nuestro Mandante dejó de pagar el resto del precio adeudado, lo hizo ante la realidad del incumplimiento por parte de la Vendedora, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) RINCON, (Sic) C.A. (AGUARICA), de realizar la entrega material y la documentación del inmueble (…)”; alegato que hicieron con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual dispone la excepción de contrato no cumplido o excepcion non adimpletti contractus, en latín, referido a la posibilidad que tienen las partes en los contratos bilaterales, a negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, siendo que el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, se negó a cumplir su parte (pago del resto del precio) ante la presunción o temor que la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), no cumpliera su parte (la tradición legal de la cosa y entrega del inmueble objeto del contrato), situación esta que no procede en derecho, por cuanto, sólo podría negarse a ejecutar su obligación, si vencido el plazo de la otra parte para ejecutar la suya, no lo hiciere, posición esta que era imposible que sucediera en el presente caso, por cuanto era él quien debía ejecutar ejercer la opción y cumplir su obligación, para que la compraventa definitiva se perfeccionara, surgiendo así posteriormente la obligación para la demandada de hacer la tradición legal y posesoria del bien inmueble opcionado, lo cual de no hacerlo podría demandarlo judicialmente. Así se observa. Igualmente, a pesar de lo anteriormente establecido (caducidad del derecho de opción), quiere este Juzgado referirse en base a los principios de exhaustividad y congruencia de la sentencia, a lo alegado por el demandante, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, referido a la mendacidad y falsedad de la declaración contenida en la cláusula quinta del contrato, la cual textualmente señala “EL PROMITENTE COMPRADOR está en conocimiento que sobre el inmueble antes descrito NO pesa gravamen hipotecario”, siendo que al respecto se observa que la misma es una declaración del propio opcionante-oferido y no una declaración de la sociedad mercantil demandada, por lo que no puede atribuírsele responsabilidad alguna a esta última por la declaración efectuada por el demandante, que pudiera ser producto de una falsa apreciación por parte de este último o producto de su negligencia al momento de suscribir el referido contrato, toda vez que como interesado en la adquisición del inmueble opcionado ha debido verificar los libros o protocolos respectivos en el registro para asegurarse de dicha circunstancia, antes de efectuar la declaración hecha en el contrato. Siendo además que, la existencia de una hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco de Venenzuela, S.A., tal como quedó probado a lo largo del presente procedimiento, para nada impide el perfeccionamiento del contrato definitivo de compraventa, tal como lo reconocen los apoderados judiciales del demandante en su escrito libelar (artículo 1267 del Código Civil), por cuanto como se señaló anteriormente, lo único que se requería para que la compraventa se perfeccionara, era el ejercicio de la opción por parte del demandante y el pago del resto del precio dentro del lapso de tiempo previsto en el contrato, situación que no ocurrió, tal como se estableció anteriormente. En virtud de lo anteriormente establecido, la caducidad del derecho de opción, y por ende del derecho a reclamar judicialmente el mismo, este Juzgado Agrario de Primera Instancia en el dispositivo del fallo, deberá forzosamente declarar Sin Lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA). Así se decide. Seguidamente, pasara este órgano jurisdiccional a analizar la pretensión de DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), en virtud de la cual señala que el incumplimiento del contrato, por él calificado como de compraventa, le impidió la explotación económica del fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, evitando que tempestivamente, en mejores condiciones que las actuales, realizara las inversiones, los proyectos y labores necesarias para su provecho económico, todo lo cual se tradujo en la pérdida de la inversión inicial, de las ganancias iniciales y de la reinversión de las ganancias, lo cual evidentemente constituye un daño patrimonial que solicita le sea indemnizado por la demandada. Observándose al respecto este órgano jurisdiccional que, el demandante en su libelo de demanda no determina con toda precisión, ni señala cuáles fueron los daños supuestamente ocasionados por el incumplimiento de la demandada, así como tampoco indica a que monto ascienden dichos daños, sino que solicita que los mismos sean calculados por este Juzgado a través de una prueba por experticia. Con base al planteamiento formulado por el demandante, se hace necesario establecer que se entiende por daños y perjuicios, para luego determinar la procedencia o no de la pretensión propuesta; debiendo iniciar señalándose que por daños y perjuicios debe entenderse toda disminución o pérdida que experimenta una persona en su patrimonio o acervo material y moral, y que dentro de las múltiples clasificaciones que sobre esta materia han sido elaboradas por la doctrina, se encuentra aquella cuyo clasificación toma en cuenta el origen del daño, bien sea que provenga del incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato o bien que provenga de una obligación derivada de una fuente distinta a la del contrato. La reclamación o pretensión por daños y perjuicios consiste en la acción que tiene el acreedor o la víctima, para exigir del deudor o causante del daño sea material o moral, una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación o a la reparación del mal causado. Mientras que por perjuicio se debe entender la disminución patrimonial del acreedor a consecuencia del incumplimiento de la obligación, sea que se trate de una pérdida real o efectiva, o simplemente de una ventaja. Las indemnizaciones de los daños y perjuicios se clasifican en dos clases, en función de su procedencia o causa de origen: contractuales, son las que debe pagar un deudor en caso de incumplir una obligación contractual, con el fin de resarcir al acreedor por su incumplimiento; y extracontractuales, son aquellas que no proceden de un contrato, y su causa se debe a una acción dolosa o culpable que provoca un daño a una o varias personas. En tal sentido, el artículo 1185 del Código Civil dispone lo siguiente: “Artículo 1.185.- El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”. Partiendo de la disposición supra transcrita, se hace necesario el estudio de las condiciones o requisitos necesarios que configuran o dan lugar al nacimiento de esta fuente de obligaciones, y en tal sentido la doctrina y la jurisprudencia ha establecido que se han distinguido tres elementos necesarios para que sea procedente la indemnización de los daños y perjuicios, a saber, el daño, la culpa y la relación de causalidad entre el acto culposo o doloso y el perjuicio ocasionado. El daño es un elemento esencial para la existencia o configuración del hecho ilícito civil, ya que en otros casos como el hecho ilícito penal, no se exige el daño como elemento indispensable para su configuración, ella tiene lugar aun sin haberse producido daño alguno; este a su vez, debe ser determinado o determinable, esto es, la víctima que acciona en conformidad con el precepto contemplado en el artículo 1185 del Código Civil, debe determinar a los fines de que prospere su acción, en qué consiste el daño supuestamente infringido, y cuál es la extensión del mismo (determinación objetiva del daño). Ese daño determinado debe ser actual, producido ciertamente al momento de la demanda, sin embargo, hay daños futuros que son indemnizables, como son todos aquellos que son consecuencia directa o inevitable del daño presente, tal es el caso del lucro cesante, que se manifiesta en el hecho que la víctima dejara de percibir las ventajas que anteriormente adquiría, por la producción del daño; debe ser cierto, no debe quedar la menor duda de que el daño existe y que es producido injustamente. El daño, debe lesionar el interés, pero no cualquier interés sino el interés legítimo, es decir el interés protegido, tutelado o amparado por el ordenamiento jurídico; se requiere que provenga o se haya ocasionado como consecuencia de la acción u omisión de una persona, para que esta pueda quedar obligada a reparar el daño ocasionado. En conclusión el daño, para que dé lugar a reparación civil, debe ser ocasionado con culpa. La culpa, es un hecho ilícito imputable a su actor, el derecho venezolano sigue distinguiendo implícitamente el daño intencional (dolo), y el daño ocasionado por imprudencia o negligencia (culpa), pero es evidente que ambos producen para su actor la obligación de reparar a la víctima todo el daño producido, dado que su conducta activa o pasiva contraria lo dispuesto en el artículo 1185 ejusdem. La relación de causalidad, la razón de ser de esta condición deriva de que el daño producido no acarrea responsabilidad para su actor, sino cuando él ha sido ocasionado por acto suyo, que sea culposo. No todos los elementos que concurren a la producción del daño son, para el ordenamiento jurídico causa de ese daño. El hecho productor del daño es el que objetiva y normalmente debía producirlo, de forma tal que la relación entre el hecho y el daño se requiere que sea adecuado. Finalmente se debe destacar que, para que prospere una acción de esta tipo (pretensión de daños y perjuicios), es indispensable que se hayan producido acumulativamente los elementos configurativos de ella (daño, culpa, relación de causalidad), de tal forma que, si faltare cualquier de ellos desaparecería la posibilidad de la declaratoria de procedencia de la acción; por lo que todo Juzgado debe analizar, en cada caso sometido a su conocimiento, si se cumplen acumulativamente tales requisitos de procedencia. Estos requisitos, las partes tienen la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, no solo de alegarlos sino también probarlos, para no correr el riesgo que, por no haber convencido al Juzgado de la verdad de los hechos por ellas alegados, los mismos no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que encuentra su fundamento en el artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. Establecido todo lo anterior, este órgano jurisdiccional procede a verificar el cumplimiento de la carga probatoria del demandante, en cuanto a la demostración de los elementos constitutivos de la pretensión de daños y perjuicios propuesta. Observando que con relación al primer elemento, el daño, el demandante de autos no estableció de forma precisa y determinada en qué consistieron los daños supuestamente derivados del incumplimiento de la demandada, resultando evidente que los mismos no fueron determinados en el libelo de demandada, limitándose el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA a señalar que “(…) el hecho invocado de la inejecución de las prestaciones de hacer: entregar la cosa (simbólicamente por el otorgamiento del instrumento en sede de registro y la material, por la efectiva puesta en posesión del inmueble), ha impedido e impide a nuestro representado (…) la explotación económica de dicha unidad de producción agropecuaria, evitando que tempestivamente y en mejores condiciones que las actuales, realizara las inversiones necesarias, los proyectos y labores para explotar efectivamente dicho fundo.”; alegando o señalando como supuestos daños la inversión inicial, la pérdida de las ganancias iniciales y la perdida de oportunidad, sin detallar en qué consistía cada una de ellas, solicitando en el libelo de demanda que a los fines de delimitar la extensión de los daños se realizara una prueba por experticia, lo cual efectivamente ocurrió durante el curso del presente procedimiento, pero que la misma fue desechada por las razones expuestas al momento de valorar el material probatorio. Así las cosas, es evidente que el demandante incumplió con su carga de determinar con toda precisión, y probar, cuáles fueron los daños materiales derivados del incumplimiento contractual por parte de la demandada, evidenciándose además que no existe, más allá de la prueba por experticia, otro medio probatorio dirigido a la comprobación de los daños que indeterminadamente alegó haber sufrido el demandante, medio probatorio que como señaló anteriormente fue desechado del acervo probatorio; por lo que evidentemente el demandante de autos, incumplió con su carga de determinar y probar los daños materiales, que fundamentan su pretensión de daños y perjuicios. Así se establece. En cuanto al segundo elemento, la culpa, se precisa señalar y probar que el hecho ilícito denunciado, es imputable a su autor, por un acto intencional o un evento dañoso ocasionado por imprudencia o negligencia; y a tal efecto, se hace necesario señalar que en el presente caso, tal como se estableció anteriormente en el cuerpo de la presente sentencia, fue el propio demandante, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, quien dejó vencer el lapso de tiempo previsto en el contrato de promesa unilateral de venta u opción de compraventa, para el ejercicio de la opción y perfeccionar así la compraventa definitiva, por lo que mal podría ser culpa de la demandada los daños que alega supuestamente haber sufrido; de tal manera entonces que, si se produjo algún daño al demandante de autos, cuestión que como se estableció anteriormente no logró probar, el mismo sería producto de su conducta negligente y no de la conducta de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA). Así las cosas, es evidente que el demandante de autos, incumplió con su carga de probar la culpa de la demandada, elemento necesario para fundamentar su pretensión de daños y perjuicios. Así se establece. Y en cuanto al último de los elementos, la relación de causalidad entre el daño y la conducta de la demandada, se evidencia que al no haber podido el demandante probar efectivamente la existencia de los daños, ni que fuese culpa de la sociedad mercantil demandada la ocurrencia de los supuestos daños alegados, mal podría entonces existir una relación de causalidad entre el daño no probado y la culpa no probada; por lo que es evidente que el demandante de autos, incumplió con su carga de probar la relación de causalidad, elemento necesario para fundamentar su pretensión de daños y perjuicios. Así se establece. En virtud de todo lo anteriormente expuesto, la falta de determinación y comprobación de los daños alegados por el demandante, la inexistencia de culpa por parte de la demandada y la inexistencia de la relación de causalidad entre el daño no probado y la culpa no probada, este Juzgado Agrario de Primera Instancia en el dispositivo del fallo, deberá forzosamente declarar Sin Lugar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios propuesta por el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA). Así se decide. DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL Finalmente, le corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre la pretensión reconvencional de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), contra el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, fundamentada en la confesión espontánea que este último realizó en el escrito libelar, según señala la demandante en la reconvención, al reconocer expresamente que había dejado de pagar el resto del precio, así como en el hecho que el referido ciudadano no ejerció el derecho de preferencia que le otorgaba la promesa unilateral de venta u opción de compraventa en el tiempo pactado, dejando precluir el contrato por la expiración de su lapso; pretensión en la cual adicionalmente solicitó, que de acuerdo a lo previsto en la cláusula octava del contrato, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), que el demandado en la reconvención había adelantado como parte del precio el demandante quedará en su beneficio, por concepto de única indemnización contractualmente prevista. Partiendo de lo alegado por la demandante reconvencional, al momento de formular su pretensión, se considera necesario citar ciertas disposiciones del Código Civil Venezolano aplicables al caso sometido al conocimiento de este órgano jurisdiccional, tal como lo es el artículo 1.167, el cual establece lo siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Lo previsto en el supra transcrito artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes de un contrato bilateral, ante el incumplimiento de la otra, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la acción de cumplimiento, pudiendo igualmente reclamar la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que haya optado por ejercer; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial, en cuyo supuesto los daños y perjuicios deben limitarse a dicha indemnización. En consideración a lo planteado en la demanda reconvencional, es importante atender al contenido del artículo 1.264 del Código Civil, el cual dispone lo contiene: “Artículo 1.264.- La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas contractualmente por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente: “Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual, es decir, que el Legislador presume además que la causa de este es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser esta de carácter juris tantum, y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras). Esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone: “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, lo cual en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable. Con base a lo anteriormente establecido, y atendiendo a la demandada reconvencional propuesta por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), mediante la cual postula la pretensión de resolución del contrato, calificado por este Juzgado como promesa unilateral de venta u opción de compraventa, con fundamento en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia supra citada, suscrito con el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría, este Juzgado considera importante señalar cuales son los requisitos de procedencia propios de este tipo de pretensión, y en tal sentido se observa los mismos son los siguientes: a) Es necesario que se trate de un contrato bilateral. b) El actor debe proceder de buena fe. c) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada. d) Es necesario que el Juez decrete la resolución. e) No es subsidiaria. En lo que respecta al primer requisito, la bilateralidad del contrato, se considera que el mismo está referido al hecho que debe existir reciprocidad o correspondencia en las obligaciones asumidas o impuestas a las partes en virtud de la convención suscrita, vale decir, cada una de ellas deben tener la carga o deber de cumplir con la entrega de una cosa o la realización de una conducta, para el caso de las obligaciones de dar y o de hacer, o de no realizar una determinada conducta, para el caso de las obligaciones de no hacer. Observándose que del contrato de promesa unilateral de venta u opción de compraventa objeto de la presente controversia, nació para el opcionante-oferido como obligación principal el pago del resto del precio en el tiempo acordado, para el perfeccionamiento de la compraventa definitiva, mientras que la optante-oferente tenía como obligación principal la de respetar el derecho preferente reconocido al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, durante la vigencia del referido contrato, y en caso que éste perfeccionara la compraventa mediante el pago del resto del precio, surgía adicionalmente para la referida sociedad mercantil la obligación de hacerle la tradición legal y posesoria del fundo agropecuario denominado “FRANCISCO JOSÉ”, por lo que evidentemente se encuentra cubierto el presente requisito. Así se establece. En lo que respecta al segundo requisito, que el demandante de la resolución proceda de buena fe, se considera que el mismo está referido al hecho que el sujeto activo en el pretensión de resolución, debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su obligación principal. Siendo que al respecto los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra denominada “Curso de Obligaciones” (2004, Tomo II, p.989), señalan lo siguiente: “El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación; ya que en tales circunstancia no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo. Si el actor no ha cumplido con sus obligaciones, puede el demandado oponer la excepción de incumplimiento. El actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos. Inclusive el demandado podrá reconvenir al actor por resolución o cumplimiento del contrato, cuando el actor haya a su vez incumplido la ejecución de sus obligaciones.” Observándose al respecto que la sociedad mercantil demandante de la resolución cumplió con su obligación principal (no hacer), la cual consistía en respetar el derecho de preferencia otorgado al opcionante-oferido durante la vigencia del contrato, para que previo el pago del resto del precio, este adquiriera el fundo agropecuario objeto de la promesa unilateral de venta u opción de compraventa; siendo que durante la vigencia del mismo, vale recordar, desde el veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), hasta el veintisiete (27) de diciembre del mismo año, inicialmente, o hasta el veintisiete (27) de enero de dos mil catorce (2014), en el supuesto, no alegado ni probado, que la sociedad mercantil demandada le hubiere concedido al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, la prórroga prevista contractualmente, no se evidencia que la demandante en resolución haya efectuado alguna conducta dirigida a desconocer o irrespetar el derecho de preferencia otorgado al referido ciudadano, situación está que ni siquiera fue alegada por el mismo en su libelo de demanda. Siendo que el demandado en la reconvención, ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, únicamente se limitó a señalar en su demanda de cumplimiento de contrato de compraventa, que la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), había actuado de mala fe o de forma mendaz, al señalar en la cláusula quinta del contrato que sobre el fundo agropecuario opcionado no existía ningún gravamen hipotecario, lo cual, como se estableció anteriormente en la presente sentencia, fue una declaración efectuada libremente por el referido ciudadano y no por la sociedad mercantil optante-oferente. Hecho este por demás, la existencia una hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela S.A., que como lo reconoce expresamente el referido ciudadano en su libelo de demanda, no impedía el perfeccionamiento definitivo del contrato de compraventa, siendo que incluso señala el artículo 1.267 del Código Civil, el cual prohíbe expresamente el acuerdo por el cual se obligue al propietario de un inmueble a no enajenarlo ni gravarlo, en virtud de la existencia de una hipoteca. Por lo que se evidencia que estaba en pleno conocimiento que la existencia de la hipoteca convencional de primer grado, constituida por el documento de fecha once (11) de febrero de dos mil diez (2010), inserto ante la oficina de Registro Público de los municipios Machiques y Rosario de Perijá del estado Zulia, la cual consta en la certificación de gravámenes expedida en fecha dos (02) de junio de dos mil quince (2015), por la referida oficina de registro público, no impedía u obstaba para el perfeccionamiento de la compraventa definitiva, la cual, tal como lo estableció la Sala Constitucional en la sentencia supra citada, se perfeccionaría automáticamente al momento que el opcionante-oferido ejerciera la opción. Así las cosas, habiéndose demostrado que la sociedad mercantil peticionante de la resolución del contrato, respeto el derecho de preferencia otorgado al demandado en la reconvención, durante el tiempo y en las condiciones previstas contractualmente, es evidente que la misma actuó de buena fe y por ende se considera cubierto el presente requisito. Así se establece. En lo que respecta al tercer requisito, el incumplimiento culposo de la obligación principal por parte del demandado, se observa que además de exigirse el incumplimiento por parte del sujeto pasivo de la pretensión de resolución, que para el caso en concreto es el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, éste debe ser culposo, lo cual implica que no se ejecute el acto, la actividad o conducta a la que se había obligado, por su propia voluntad, vale decir, que dicho incumplimiento no lo haya motivado una causa extraña no imputable; y, que además ese incumplimiento culposo recaiga sobre la obligación principal que asumió en el contrato. En este sentido los autores antes mencionados, en la obra citada (2004, Tomo II, p.988), señalan lo siguiente: “En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es la principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución. Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes.” Observándose que en el presente caso, el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, en su libelo de demanda de cumplimiento de contrato de compraventa y en su escrito de contestación de la demanda reconvencional, señaló expresamente que “el incumplimiento por parte de la Vendedora sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIERREZ (Sic) – RINCON (Sic), C.A. (AGURICA), de sus prestaciones de hacer, que aún hasta el día de hoy tiene pendientes, sirvió de antecedente o estímulo, para que (…) procediera a suspender en el tiempo el cumplimiento de su obligación, pagar la cantidad de dinero imputable al saldo del precio, ante la posibilidad de un incumplimiento y como lícito mecanismo para presionar a la Deudora a cumplir con sus obligaciones: la entrega material y documental de mi inmueble, haciendo así uso del derecho que otorga el artículo 1.167 del Código Civil, (…)”; reconociendo de esta manera expresamente el demandado en la reconvención, que el incumplimiento de su obligación principal, que era pagar el resto del precio acordado en el contrato en el lapso de tiempo previsto, fue una conducta voluntariamente ejecutada por él, sin que mediara una causa extraña no imputable, razón por la cual evidentemente se considera cubierto el presente requisito. Así se establece. En cuanto al cuarto requisito, referido a la necesidad que la declaratoria de la resolución sea efectuada por un Juzgado, se considera que el mismo se desprende o deriva de lo dispuesto en el artículo 1.167 del código adjetivo civil, el cual dispone “(…) la otra puede a su elección reclamar judicialmente (…)”; vale decir, que el postulante de la resolución del contrato debe acudir ante el Juez competente en razón del territorio, materia y cuantía, para que este determine si se cumplen los requisitos de procedencia de la pretensión y a través de una sentencia constitutiva declare la resolución, o deseche la pretensión si no se llenan los extremos de Ley. Observándose que en el presente caso, la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), acudió ante este Juzgado Agrario de Primera Instancia, competente en razón de la materia y territorio, únicos parámetros determinantes de la competencia en la Jurisdicción Agraria, postulando reconvencionalmente la pretensión de resolución del contrato suscrito con el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, para que este órgano jurisdiccional valorara si se cumplen los requisitos de procedencia de la misma, y procediera a declararlo resuelto, por lo que evidentemente se cumple el presente requisito. Así se establece. Y finalmente, el quinto requisito, alude al hecho que la pretensión de resolución no es subsidiaria, lo que se traduce en el hecho que, el postulante de la pretensión de resolución no puede, bajo ninguna circunstancia, exigir al mismo tiempo la pretensión de cumplimiento de contrato, pues una no es subsidiaria de la otra, lo que en todo caso (resolución o cumplimiento), según la norma in comento, puede acumularse a cualquiera de las dos pretensiones es la exigencia del pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Ello se deriva del hecho que el referido artículo 1.167 señala textualmente que, en el contrato bilateral, ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede reclamar judicialmente “(…) la ejecución del contrato o la resolución del mismo (…)”, esta vocal “o” contenida en la oración es una conjunción disyuntiva que denota diferencia, separación o alternativa entre dos acciones; por lo que sin lugar a dudas no puede haber subsidiaridad entre una acción y otra. Siendo que en el presente caso, se observa que la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), acudió ante este Juzgado Agrario de Primera Instancia, postulando reconvencionalmente únicamente la pretensión de resolución del contrato suscrito con el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, solicitando adicionalmente la indemnización prevista contractualmente, cuestión que es perfectamente viable desde el punto de vista jurídico, por lo que evidentemente se cumple el presente requisito. Así se establece. Por cuanto la sociedad mercantil demandante en la reconvención, logró demostrar concurrentemente los requisitos de procedencia de la pretensión de resolución del contrato suscrito entre ella y el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría, en el dispositivo de la presente sentencia, este Juzgado Agrario de Primera Instancia declarará CON LUGAR la demanda reconvencional y consecuencialmente resuelto el referido contrato. Así se decide. Por último, le corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse sobre la pretensión de indemnización DAÑOS Y PERJUICIOS previstos contractualmente, formulada por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), contra el ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, mediante la cual peticiona que la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), que había pagado el referido ciudadano, por concepto de adelanto del precio, quedara en su beneficio a título de única indemnización prevista contractualmente, en conformidad con la cláusula octava del contrato, la cual literalmente dispone lo siguiente: “OCTAVA: En caso de que “LA PROMITENTE VENDEDORA” no realice la presente venta tendrá que devolverle “EL PROMITENTE COMPRADOR” la cantidad dada en garantía mas la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,oo) como cláusula penal por indemnización de daños y perjuicios, en fin deberá devolver la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 24.000.000,oo). Caso contrario, si la presente venta no se realiza por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, éste (Sic), perderá la cantidad dada en garantía a LA PROMITENTE VENDEDORA, es decir la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,oo) como cláusula penal por indemnización de dalos y perjuicios.-“ Con base a lo pretendido por la sociedad mercantil reconviniente, y teniendo en cuenta que anteriormente quedó establecido el incumplimiento del contrato por parte del ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, lo que dio pie a la declaratoria de resolución del mismos, se debe igualmente observar lo establecido en el artículo 1.271 del Código Civil, el cual dispone literalmente lo siguiente: “Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” Consagra la supra transcrita norma una presunción juris tamtun, en virtud de la cual, en las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, es decir, el Legislador presume que la causa de este es imputable al deudor, por lo que es a él a quien le corresponde desvirtuar tal presunción y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras). Así las cosas, habiéndose establecido el incumplimiento del demandado, y considerándose dicho incumplimiento como culposo, en virtud de una presunción legal, debe considerarse igualmente el contenido del artículo 1.263 del Código Civil, que literalmente establece: “Artículo 1.263.- A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.” Por otro lado, el artículo 1.276 ejiusdem dispone lo siguiente: “Artículo 1.276.- Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.” En este sentido, el autor José Melich Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato (2006, p.582), sobre este particular señala lo siguiente: “Definidas así las arras, corresponden a las que han sido llamadas arras penales. En efecto, esta especie de arras agrega a la originaria función típica de las llamadas “arras confirmatoria, que es la de servir de señal de haber concluido el contrato,…, como función accesoria, la de servir de forma de regulación convencional de la responsabilidad civil, al igual que lo hace la cláusula penal. De allí que sea aplicable la previsión del párrafo final del artículo 1276… Al reclamarse la ejecución de arras, se entiende que se renuncia al contrato que ellas garantizan y no podrá pedir más nada como compensación de los daños y perjuicios, según lo que dispone el último párrafo del artículo 1276 C.C.” Establecidas las anteriores consideraciones legales y doctrinales, se observa que la demandante reclama la indemnización de los daños y perjuicios prevista contractualmente, en virtud que la compraventa definitiva no se otorgó por causas imputables al ciudadano RICARDO JESÚS OSORIO GARCÍA, lo cual quedó probado a lo largo del presente procedimiento, toda vez que este último no demostró que hubiese cumplido con su obligación principal (pago del resto del precio), ni que existiere una causa que originase la extinción de la obligación; incumplimiento que, como se señaló anteriormente, se reputa culposo y en consecuencia da derecho a la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ – RINCÓN, C.A. (AGURICA), a exigir el pago de los daños y perjuicios pactados contractualmente. De manera entonces que, en conformidad con la referida cláusula octava del contrato, la optante-oferente tiene derecho a recibir una indemnización equivalente a la cantidad prevista contractualmente como indemnización de daños y perjuicios, esto es la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), tal como consta del contrato suscrito ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría, y siendo que la misma disposición contractual establece la compensación de dichos daños y perjuicios, con el monto recibido como adelanto del precio por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ – RINCÓN, C.A. (AGURICA), resulta ajustado a derecho que esta se quede con dicha cantidad de dinero. Así se decide. Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia en el dispositivo del fallo declarará: SIN LUGAR la defensa o cuestión perentoria de fondo de falta de cualidad activa, SIN LUGAR el punto previo referido a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, opuestas por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA); para luego proceder a declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por el ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, contra la referida sociedad mercantil; y, finalmente declarar CON LUGAR la demandada reconvencional de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA, quedando en beneficio de la demandada la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), en conformidad con lo establecido en la cláusula octava del contrato, por concepto de indemnización. Así se decide. Para concluir, le corresponde a este Juzgado proceder a condenar en costas al ciudadano RICARDO JESÚS GARCÍA OSORIO, tanto de la demanda principal, como de la demanda reconvencional, por haber resultado totalmente vencido en ambas, ello en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, el cual es aplicado supletoriamente a la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. Así se establece. -VIII- DISPOSITIVO Por todos los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1°) SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio del año mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 51, Tomo 35-A; 2) SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por el ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-4.592.639, contra de la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio del año mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 51, Tomo 35-A; 3) CON LUGAR la demanda reconvencional de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio del año mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 51, Tomo 35-A, contra del ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-4.592.639; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito entre la sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), y el ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, ante la Notaría Pública de la Villa del Rosario municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), anotado bajo el N° 47, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría; 4°) QUEDA EN BENEFICIO de la demandada-reconviniente, sociedad mercantil AGROPECUARIA GUTIÉRREZ RINCÓN, C.A. (AGURICA), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de junio del año mil novecientos ochenta y cinco (1985), bajo el N° 51, Tomo 35-A, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), en conformidad con lo establecido en la cláusula octava del contrato de opción de compraventa; y, 5°) SE CONDENA EN COSTAS de la demanda principal y de la demanda reconvencional a la parte demandante-reconvenida, ciudadano RICARDO OSORIO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-4.592.639, por haber sido totalmente vencido en la presente causa, ello en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, el cual es aplicado supletoriamente a la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de la presente sentencia, en conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO AGRARIO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de julio del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación. EL JUEZ PROVISORIO, ABG. MARCOS ENRIQUE FARÍA QUIJANO. EL SECRETARIO, ABG. CARLOS ANDRÉS ALBORNOZ CHACÍN. En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó el anterior fallo bajo el N° 078-2017, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias de este Juzgado. EL SECRETARIO, ABG. CARLOS ANDRÉS ALBORNOZ CHACÍN.