TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, 12 de julio de 2017
207° y 158°
EXPEDIENTE Nº: 14.070
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-7.885.707 y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos MAGDA COLINA BORRERO, JOSÉ FELIX COLINA DELGADO, JUAN CARLOS GUERRERO PORTILLO y MARTIN NAVEA BRACHO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.425, 2.433, 81.632 y 51.756, respectivamente, y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.700.902 y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos YTALO TORRES MORILLO, LESBIA MESA CARRIZO, LARRY PORTILLO y MARINELLY NERI, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 46.308, 16.432, 170.654 y 46.554, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
FECHA DE ENTRADA: Quince (15) de mayo de 2014.
DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
RELACION DE ACTAS
Por auto de fecha 15 de mayo de 2014, se le dio entrada a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada por el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO en contra de la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON.
Por auto de fecha 21 de mayo de 2014, la DRA. MARIA ROSA ARRIETA FINOL, en su carácter de Jueza temporal designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia mediante comunicación Nro. CJ-14-0829, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 18 de junio de 2014, el apoderado de la parte actora, reformó la demanda, y posteriormente, por auto de fecha 25 de junio de 2014 se admitió la reforma realizada, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 15 de julio de 2014, el apoderado actor, dio cumplimiento a las obligaciones tendientes a citar a la parte demandada, y el Alguacil, en fecha 6 de noviembre de 2014 expuso la imposibilidad de citar en forma personal a la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCÓN, en virtud de la cual, la parte actora solicitó -por ser infructuosa la citación personal-, por diligencia de fecha 11 de noviembre de 2014, la citación mediante carteles a la demandada; la cual se acordó por auto de fecha 13 de noviembre de 2014.
En fecha 19 de febrero de 2015, el apoderado judicial la parte demandada consignó el poder otorgado por la ciudadana MARIBEL VILLASMIL; en fecha 19 de marzo de 2015 la parte demandada contesta la demanda y reconvino; en fecha 26 de marzo de 2015 el tribunal admite la reconvención realizada por la parte demandada. En fecha 7 de abril de 2015 la parte actora realiza la contestación a la reconvención
En fecha 23 de abril de 2015 el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas, asimismo, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 29 de abril de 2015, las cuales fueron agregados, en fecha 30 de abril de 2015.
No obstante, la parte accionada presentó escrito de oposición a pruebas documentales en fecha 6 de mayo de 2015.
Por auto de fecha 11 de mayo de 2015 el Tribunal admitió en cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por las partes, conjuntamente, se declaró improcedente la oposición realizada por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 15 de mayo de 2015, los apoderados judiciales de la parte demandada apelan del auto de fecha 11 de mayo de 2015. En auto de fecha de 20 de mayo de 2015, se oye la apelación en un solo efecto.
En fecha 6 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada mediante solicita que se oficie nuevamente a la SUDEBAN; lo cual, mediante auto de fecha 07 de julio de 2015 se ordenó oficiar conforme a lo solicitado.
En fecha 27 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada mediante diligencia solicita que se oficie nuevamente al faltar los anexos; mediante auto de fecha 28 de julio de 2015, el Tribunal niega dicha solicitud por estar referida al lapso de promoción de prueba, el cual a se había finalizado; sin embargo, a través de diligencia de fecha 4 de agosto de 2015, la parte demandada, apela el auto de fecha 28 de julio.
Mediante auto de fecha 6 de agosto de 2015, se oye la apelación en un solo efecto, y se remitió al Tribunal de alzada solicitando que se provean las copias requeridas. A través de auto de fecha 2 de noviembre de 2015 se acordó oficiar nuevamente a la SUDEBAN
En fecha 7 de agosto de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de informes de conformidad con lo prevista en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
A través de diligencia de 7 de diciembre de 2016 el apoderado judicial de la parte actora solicita la fijación de oportunidad para presentar informes; en auto de fecha 12 de diciembre de 2016 se fija la oportunidad para presentar informes y se ordena notificar a las partes.
Mediante diligencia de fecha 17 de enero de 2017 el apoderado judicial de la parte demandada solicita que se revoque el auto de fecha 12 de diciembre de 2017. En auto de fecha 20 de enero de 2017 se revoca el auto de fecha 12 de diciembre de 2015.
En fecha 28 de marzo de 2017 el apoderado judicial de la parte actora, solicita que se fije nuevamente una oportunidad de informes, mediante auto de fecha 30 de marzo de 2017 se fija oportunidad para presentar los escritos de pruebas. En fecha 16 de mayo de 2017 las partes presentaron escritos de informes.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Demanda:
En fecha 18 de junio de 2014, la representación judicial de la parte actora, presenta escrito de reforma de la demanda, bajo los siguientes términos:
En fecha 26 de septiembre de 2013, la parte actora, suscribió ante la Notaría Novena de Maracaibo del Estado Zulia, un contrato de opción de compra venta con la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad No. V-9.700.902 y domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, inserto bajo el No. 23, Tomo 51 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa Notaría.
Sigue manifestando, que en dicho contrato de opción de compra venta, se estableció una promesa bilateral por cada una de las partes, de vender y comprar un inmueble propiedad de la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, destinado a vivienda principal, dicho inmueble objeto de negociación, consiste en una casa tipo towm-House, distinguida con el No. 02 y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, signada la nomenclatura municipal N° 84-18-2, que forma parte del Conjunto Residencial "Villa Linda", construida sobre uno parcela de terreno integrada signada con el No 84-18 (antes N° 58-178), ubicada en el Barrio El Amparo, calle 84 esquina con la avenida 41A, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, identificada con la cédula catastral No 03-226-2.
Expresa el actor, que el precio de la venta del referido inmueble se estipuló en la suma de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00), de los cuales según los dichos del actor, entregó a la vendedora (demandada), la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 280.000,00), imputable al precio venta, según lo dispone el contenido de la Cláusula Cuarta del contrato, quedando obligado al momento de otorgar el documento definitivo de compra venta, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).
En este sentido, manifiesta el actor, que sobre el referido inmueble, recae una garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANCO FONDO COMUN, y que expresamente, la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, se comprometió a liberar el inmueble de todo gravamen para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, cancelando para ello todo lo que por capital, pólizas de seguro, intereses de financiamiento e intereses de mora recayera sobre el inmueble.
A este efecto –manifiesta el actor-, que se “comprometió a tramitar ante cualquier entidad financiera, el otorgamiento de un crédito hipotecario, efectivo para el momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta por ante la oficina de registro respectiva. (CLAUSULA QUINTA)”.
Sigue manifestando el actor, que para ello, se estableció un plazo de ciento veinte (120) días, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de que el comprador introdujera la solicitud de crédito hipotecario ante la entidad financiera con todos los recaudos necesarios relacionados con el inmueble, sin perjuicio de la extensión del lapso que requiriera la entidad financiera para aprobar el crédito hipotecario y sus fondos, según se desprende del contenido de la CLAUSULA SEXTA del contrato.
Sigue manifestando el actor, que en fecha 14 de febrero de 2014, el Banco Bicentenario le aprobó el crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de litigio y le solicitó que retirara el documento redactado por la Entidad Financiera, para presentarla con otros recaudos ante el Registro Inmobiliario y proceder a formalizar la venta.
Sigue expresando el actor, que en fecha 17 de febrero de 2014, acudió al Registro Inmobiliario Segundo de Maracaibo, para tramitar la protocolización del documento definitivo de compra venta, y expresa que le indicaron que faltaban algunos recaudos originales que tenía que suministrar la vendedora MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, como la ficha Catastral, solvencias de Alcaldía, de Hidrolago y Corpoelec, y Registro de Vivienda Principal ante el Seniat, así como la aprobación de los representantes legales de los Bancos Firmantes.
Sigue manifestando el actor, que acudió al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, sede Maracaibo, ubicado en la avenida 4 (Bella Vista) con avenida 67 (Cecilio Acosta), y allí le indicaron que la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, debía presentar el documento para su visto bueno y que dicho trámite demoraba veinte (20) días hábiles.
Además expresa el accionante de autos, que acudió al instituto Financiero BFC BANCO FONDO COMUN, C.A. BANCO UNIVERSAL, agencia la Limpia, donde la ciudadana MARBELIZ MORONTA, le manifestó que la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, debía presentar el documento para su visto bueno “…y eso llevaba su tiempo, pero de antemano necesitaba una modificación ya que la ciudadana MARIBEL IZTURRIETA ya no era la apoderada del Banco, y que debía incluir a la nueva apoderada, cuyos datos desconocía.”
En razón de lo anterior, manifiesta el actor que como el documento necesitaba correcciones por parte de los bancos que utilizó la vendedora y el visto bueno de los mismos, no podía el actor introducir el documento de compra venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, para proceder a su protocolización, aunado a que faltaban los recaudos originales que la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON tenía en su poder y no había entregado para poder protocolizar el documento definitivo de compra venta.
En este sentido, manifiesta el actor, que cuando decidió junto a su esposa, a entrevistarse con la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, con el objeto de reiterarle que era necesario que suministrare la documentación requerida para poder firmar el documento definitivo de venta, ya que el crédito hipotecario había sido aprobado a favor del actor, y en consecuencia, faltaba los que debía suministrar la accionada de autos para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, ya que según el actor, es la demandada quien tiene que suministrar los recaudos faltantes, es decir, los documentos con el visto bueno de las entidades bancarias con las que la mencionada ciudadana tiene hipotecado el inmueble, y así el banco con que el actor tramitó el crédito, proceda a proveer los fondos necesarios para liquidar la operación.
En síntesis solicita el actor para con la ciudadana demandada, “DÉ CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA AL QUE SE HA HECHO REFERENCIA Y SUSCRIBA EL DOCUMENTO DEFINITIVO que traslade la propiedad del referido inmueble a nombre del comprador RAFAEL GERARDO PADRON PORTILLO, o en su defecto, ORDENE LA PROTOLIZACION DE LA SENTENCIA QUE RECAIGA EN EL PRESENTE JUICIO…”
Contestación:
En fecha 19 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte accionada, dio contestación a la demanda, bajo los siguientes argumentos de hecho y derecho: Convino en la celebración entre las partes de un contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta de fecha veintiséis (26) de septiembre de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 23, tomo 51 de los libros de autenticaciones, para la adquisición de una casa tipo town-house.
Asimismo, que el precio de la operación inmobiliaria en referencia, fue por la suma de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,oo), imputándose a dicho precio, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES {Bs. 280.000,oo), en calidad de arras, asumiendo el actor la obligación de pagar el saldo restante que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo), para el momento de la protocolización de esta negociación, como lo expresa la Cláusula Quinta del contrato, que el plazo aceptado por el actor y la parte demandada, es de ciento veinte (120) días más los treinta (30) días como única prórroga, e igualmente, que pesaba hipoteca de primer grado a Favor del Banco Fondo Común, la cual fue debidamente y oportunamente cancelada sobre el inmueble objeto de litigio.
Lo anterior observa el Tribunal, que no constituyen hechos controvertidos por las partes y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, la parte demandada contradice los siguientes hechos:
• Niego, rechaza y contradice todos y cada uno de los puntos y aspectos expresados en la demanda.
• Niega, rechaza y contradice que el contrato suscrito entre las partes se trate de una venta pura y simple, sino de un contrato preparatorio de opción de compraventa, recaído sobre una casa tipo towm-House, distinguida con el No. 02 y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida signada con la nomenclatura municipal N° 84-18-2, ubicado en el Conjunto Residencial "Villa Linda", construido sobre una parcela de terreno integrada identificada con el N° 84-18 (antes No. 58-178), ubicada en el Barrio El Amparo, calle 84 esquina con avenida 41A, en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
• Niega, rechaza y contradice, que haya incumplido con lo pactado, con el tiempo, ni en la entrega de los recaudos para protocolizar el documento impidiendo la materialización de la tradición legal, ya que a decir de la demandada, a la parte actora, se le informó que todas las solvencias estaban disponibles e incluso se les entregó, y que el motivo de fondo era “la Insolvencia del actor…”.
• Niega, rechaza y contradice la supuesta entrevista que tuvo con el ciudadano actor y su esposa con la demandada, para informarle que la aprobación del crédito hipotecario, además niega, rechaza y contradice que se haya reglamentado esas supuestas reuniones y las formas de notificaciones.
Alega la parte acccionada, la confesión del actor, en el sentido siguiente:
“Ciudadana Juez, se evidencia en primer lugar, la confesión que el actor hace en los puntos transcrito de la demanda, vale decir, el cumplimiento de la obligación de nuestra mandante con ocasión al contrato suscrito entre las partes contendientes, como fue el hecho que: la “ciudadana MARIBEL IZTURRIETA ya no era la apoderada del Banco, y que deba incluir a la nueva apoderada cuyos datos desconocía”, es decir, que el banco BFC, le informó al actor, que le había extendido el documento de liberación de hipoteca de primer grado a nuestra mandante, el cual para que ello ocurriera, la lógica indica, que fue emitido previa cancelación de la misma quedando así satisfecha la obligación pactada en la cláusula segunda.
Por tanto, el hecho que la referida ciudadana Maribel Izturrieta ya no era la apoderada, implica una obligación sobrevenida, no contemplada en el cuerpo del contrato de promesa bilateral, hecho que no puede ni debe imputarse a nuestra mandante para calificarlo de incumplimiento.
Por tanto, se puede colegir, ese supuesto no estaba regulado en el referido contrato in comento; en tal sentido honorable juez, para que efectivamente pudiese considerarse un eventual incumplimiento de nuestra mandante (hecho aquí negado rotundamente), la parte actora tenía que demostrar en el legajo de documentos anexos al libelo, que efectivamente, nuestra representada dejó de hacer las gestiones conducentes para la liberación y expedición del documento de liberación, lo cual como se evidencia, no presentó ningún elemento que así lo demuestre y, ello simplemente porque NO EXISTEN.
De lo expuesto hasta ahora, el actor está confesando efectivamente, que nuestra mandante si realizó todos y cada una de las gestiones ante el banco BFC, agenda 198 La Limpia, para la liberación de hipoteca, gravamen que pesaba sobre el inmueble, dentro del lapso correspondiente de 120 días más los 30 de prorroga. Con la confesión del demandante, queda desvirtuado el incumplimiento de nuestra mandante.”
• Niega, rechaza y contradice el alegato del actor, referido al incumplimiento de la liberación de hipoteca, en el sentido de que la parte demandada debía hacer entrega al actor, el documento de liberación para protocolizar, sino que la obligación era que “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete en liberar antes o durante la protocolización definitiva del documento de compra-venta".
• Niega, rechaza y contradice, los puntos 7, 8 y 9 del escrito de reforma de la demanda, ya según sus dichos el actor “pretende atribuir consecuencias absurdas a un contrato de promesa bilateral, pues semejante dislate de señalar que nuestra representada tenia como, obligación, presentar el documento (?), ante el Banco Nacional de la Vivienda y Habitat, para su visto bueno…”. Asimismo, indica que el incumplimiento en la relación contractual sometida ante la presente tutela es imputable a la parte actora, por cuanto, -según sus dichos- transcurrió íntegramente el lapso de CIENTO VEINTE (120) días de vigencia, además de los TREINTA (30) de prórroga, establecidos en el contrato, los cuales empezarían a computarse a partir de la introducción de la solicitud crediticia ante la entidad financiera, hecho que presuntamente ocurrió en fecha 26 de septiembre de 2013, según se extrae del escrito de contestación.
• Bajo el mismo contexto, indica la representación judicial en su escrito de contestación que su patrocinada entregó a la documentación correspondiente, toda vez, que –tal como alega- “si el crédito solicitado por el actor al Banco Bicentenario había sido aprobado, ello significa sin lugar a dudas, para que eso ocurriera, tuvo que tener el actor en su poder los cacareados documentos…”
• Niega, rechaza y contradice el alegato expuesto por la actora con relación a que la parte accionada de autos no gestionara lo pertinente para la liberación de la hipoteca del bien inmueble en cuestión, en ese sentido, esgrime que tal gestión ocurriera a partir del mes de octubre de 2013, por ante el Banco Fondo Común (BFC)
• Niega, rechaza y contradice que el documento que sustenta la demanda se trate de una venta y, por lo tanto, arguye que al mismo no le resulta aplicable la jurisprudencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013.
• Bajo ese contexto, señala la parte demandada que en fecha 6 de mayo de 2014, la parte actora en el presente juicio inició un procedimiento de notificación judicial por ante el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, presuntamente admitida en fecha 13 de marzo de 2014 y aparentemente practicada en el día 22 de marzo de 2014, mediante la cual –según sus dichos- la accionante manifiesta “su interés de comprar y de estar satisfecha su obligación, así como la solicitud sobre los recaudos a los cuales hace referencia para la protocolización”. En ese orden, arguye que la misma resulta presuntamente extemporánea al no ocurrir dentro del lapso establecido en el contrato.
• En otro orden de ideas, los apoderados judiciales de la parte demandada impugnaron las documentales en copias las cuales consta de cinco apartes identificados con las letras de la A hasta la E, y que acompañaron el escrito libelar.
• Finalmente, solicita de esta instancia civil la declaratoria Sin lugar de la demanda que por cumplimiento de contrato se interpusiere en la presente causa contra su mandante.
Reconvención:
Mediante escrito de fecha 19 de marzo de 2015, los Abogados de la ciudadana Maribel del Carmen Villasmil Alarcón, parte demandada y ahora reconviniente en el presente juicio, propuso reconvención en los siguientes términos:
Arguye que “nuestra mandante celebró contrato de promesa bilateral de Opción de compra, en fecha 26 de septiembre de 2013, con el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, en su cualidad de OFERIDO Y/O PROMITENTEN COMPRADOR, venezolano, mayor de edad, casado, abogado, titular de la cédula de identidad N° V- 7.885.707, domiciliado en ESCRITORIO JURÍDICO ALIANZA, centro comercial Salto Ángel, avenida 3Y (San Martín) entre calles 78 y 79, 2do. Nivel, local N° 50, en esta ciudad de Maracaibo, esto Zulia.
Así, que el referido contrato versó sobre un inmueble con las características que suficientemente determinadas en el escrito libelar y contestación, respectivamente, en el presente juicio.
En ese contexto, estableció que “se destaca de las cláusulas cuarta, quinta y octava del contrato in comento, cuya copia corre inserta en la presente causa, se desprende que estamos frente a una promesa bilateral y que la misma está sujeta al lapso de tiempo pactado…”
Del mismo modo, invoca la cláusula sexta del documento contentivo de la relación contractual, y en ese sentido, sostiene que “Según el correspondiente cómputo, dicha negociación debió materializarse formalmente en fecha 25/02/2014, data desde la cual se hizo insolvente el PROMITENTE COMPRADOR, hasta la presente fecha, configurándose así el incumplimiento de lo contratado por aquella parte y de consecuente, la resolución del contrato de pleno derecho según lo dispuesto por el mismo contrato…”
De tal manera, expone que su mandante en repetidas ocasiones procuró llegar a un acuerdo con ocasión a brindar “…avenencia a lo estipulado en la Cláusula penal y demás disposiciones accidentales…” sin embargo, el ciudadano Rafael Gerardo Padrón Portillo –según sus dichos-, ha evadido la posibilidad de asumir y “…acatar las obligaciones que resultan del contrato…”, en consecuencia, se ha visto en la necesidad de acudir antes la vía judicial para pretender la resolución del contrato.
Es por ello que, expone que la presente relación contractual subsiste el presunto incumplimiento por parte del ciudadano Rafael Gerardo Padrón Portillo, de la cual deriva la “rescisión del contrato” por cuanto –sostiene- no se produjo el pago oportuno por el precitado ciudadano de la cosa ofrecida en venta. Siendo así, que –según sus dichos- la parte actora reconvenida se ha negado en reiteradas ocasiones a recibir la cantidad otorgada en arras previa la retención conforme al contrato.
Que era deber de la parte demandante reconvenida de la presente tutela, realizar el pago de la cantidad adeudada de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 350.000,00), y así como, según esgrime, “el trámite del vinculante documento de venta definitiva que fue obligación expresa de aquellos”. En ese sentido, expuso que el referido pago debió imputarse en fecha 25 de febrero de 2014, toda vez, que resulta la fecha presunta de culminación de la vigencia del contrato.
De la misma manera, expone el demandada reconviniente fundamentar su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del código civil. Argumentando igualmente, que el contrato controvertido se trata de un contrato de promesa bilateral, en virtud de las cláusulas en las establecidas en el mismo.
Asimismo expuso que “el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, ya identificado, quien de mala fe demanda a nuestra representada MARIBEL VILLASMIL ALARCÓN, por cumplimiento de contrato, cuando en honor a la verdad, es el propio actor-reconvenido quien ha venido incumpliendo todos y cada uno de los compromisos que se han pactado sobre este caso…”. Arguyendo que “que el hoy demandante-reconvenido, funcionario público de la defensoría pública, en un acto de mala fe, deshonestidad, carente de toda probidad, lo que desdice de la conducta de un buen funcionario público, omitió de manera deliberada, que había suscrito con nuestra representada en fecha 26/11/2012, un primer contrato ante la misma Notaria Novena el cual quedó anotado bajo el N° 88, tomo 90; y un segundo contrato en fecha 16/09/2013, N° 26, tomo 49, y éste tercer contrato de fecha 26/09/2013 N° 23 tomo 51, de similares características al que hoy alega, con excepción de la cláusula sexta en su parte final.”
En ese contexto, esgrimió que las obligaciones que fueran pactas en los dos primeros contratos fueron por la parte actora y, asimismo, determinó que “…para la suscripción del último contrato, asumió y se responsabilizó que él cancelaría la hipoteca por estar consciente que el había incumplido los compromisos y además el inmueble posee mayor valor al indicado en el tercer contrato…”
Finalmente, procedió a reconvenir al ciudadano Rafael Gerardo Padrón Portillo, por motivo de Resolución Contrato de opción compra, Daños y Perjuicios a que hubiere lugar, del contrato suficientemente mencionado, para que convenga o en su defecto sea declarado resuelto el mismo, asimismo, pretende la ejecución de la cláusula penal, es decir, la devolución de la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 280.000,00) previa retención de la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 28.000,00).
Contestación a la Reconvención:
En este sentido, en fecha 07 de abril del 2015, contesta la parte actora-reconvenida, la acción de mutua petición bajo los siguientes términos:
Que es cierto que en fecha 26 de septiembre de 2013 el ciudadano Rafael Gerardo Padrón Portillo y la ciudadana Maribel del Carmen Villasmil Alarcón celebraron un contrato, otorgado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el N° 23, tomo 51, y que la denominación de contrato es Promesa Bilateral de Opción de Compra, sin embargo, arguye que le es dable a esta juzgadora la aplicación de la jurisprudencia de 22 de marzo de 2013, proferida por la Sala de Casación Civil, toda vez que la presunta relación contractual sobre la cual versa la presente causa, deriva de un contrato suscrito en fecha 26 de septiembre de 2013.
Niega, rechaza y contradice que el domicilio del ciudadano Rafael Gerardo Padrón Portillo, esté ubicado en el Escritorio Jurídico Alianza, centro comercial Salto Ángel, avenida 3Y (San Martín) entre calles 78 y 79, 2do nivel, local N° 50, municipio Maracaibo del estado Zulia, tal ha sido determinado por la parte actora reconvenida en su escrito de reconvención.
Esgrime que es falso, y por lo tanto niega y rechaza, que su patrocinado se ha mostrado evasivo con respecto al cumplimiento voluntario de sus obligaciones contractuales, por lo tanto expone que “… el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO ha procurado en todo momento que se concrete la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble que se trata. Prueba de ello son todos los trámites y diligencias que el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO efectuó ante los entes que más adelante se detallaran, sin cuya realización no hubiera sido posible por ejemplo el otorgamiento del crédito hipotecario que se le concedió para adquirir el inmueble de marras.”. Por lo tanto, concluye que la venta definitiva en cuestión no se ha realizado por negarse la parte actora reconvenida a hacer entrega de la documentación pertinente, asimismo, argumenta que la promitente vendedora pretende aumentar el precio del inmueble.
Expone en ese orden de ideas, que es cierto que en fechas 26 de noviembre de 2012 y 16 de septiembre de 2013, se suscribieron contratos de opción de compraventa por ante la Oficina notarial noventa, sobre el mismo objeto. Sin embargo, la modificación que ha motivado la celebración de los distintos contratos –según sus dichos- ha sido con relación a la cantidad dineraria otorgada en arras.
Que es falso y por lo tanto rechaza y contradice, que su representado no cumplió en el tiempo establecido con los requisitos necesarios para la materialización de la negociación, imputando el presunto incumplimiento a la ciudadana Maribel del Carmen Villasmil Alarcón, al indicar que “no dio cumplimiento a sus obligaciones en el tiempo establecido para ello.”.
Califica de falso y por lo tanto rechaza y contradice que “…mi representado se hizo insolvente para no materializar formalmente el contenido del contrato de opción de compra venta y que en consecuencia, la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCÓN intentó en repetidas ocasiones llegar a un acuerdo amistoso y extrajudicial con mi representado para llegar a un acuerdo sobre la CLÁUSULA PENAL del contrato…”. Estableciendo que presuntamente fue la parte actora reconvenida quién se negó a realizar la entrega de los documentos correspondiente a los efectos de la protocolización del documento de venta definitivo.
Finalmente, expone que es falso y por lo tanto rechaza y contradice, que la conducta de su mandante de lugar para procurar la resolución de contrato, por considerar que las obligaciones en la presente relación contractual “son simultáneas”, siendo así indica que “…es absurdo si quiera imaginar, que pueda haber un pago sin la correspondiente traslación de la propiedad del inmueble…”
III
MEDIOS DE PRUEBA

DOCUMENTOS PÚBLICOS ADMINISTRATIVOS.
• Copia Simple de la Cédula de identidad y Registro Único de Información Fiscal (RIF), del ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO.
Estas copias fueron obtenidas de instrumentos públicos administrativos, pues éste es el carácter que ostentan la cédula de identidad y el registro de información fiscal, al ser expedidos por órganos de la administración pública nacional, y de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia estos instrumentos constituyen una tercera categoría entre públicos y privados y pueden ser desvirtuados con cualquier género de pruebas, y por cuanto los mismos no se encuentran regulados en forma expresa por el Código de Procedimiento Civil, al ser presentados en copias fotostáticas se les debe aplicar por analogía el artículo 429 de ese texto legal. No obstante, se evidencia impugnación por la contraparte, pero observa esta Juzgadora, que la parte demandada, no ofreció algún medio probatorio que desvirtúe tales instrumentales, en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio. ASI SE VALORAN.
DOCUMENTOS AUTENTICADOS.
• Copia certificada del documento de opción de compra venta suscrito por RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO y MARIBEL DEL CARMEN VÍLLASMIL ALARCON, en fecha 26 de septiembre de 2013 ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 23, TOMO 51 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Oficina.
• Copia certificada del documento de opción de compra venta suscrito por RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO y MARIBEL DEL CARMEN VÍLLASMIL ALARCON, en fecha 20 de noviembre de 2012 ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 88, TOMO 90 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Oficina.
• Copia certificada del documento de opción de compra venta suscrito por RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO y MARIBEL DEL CARMEN VÍLLASMIL ALARCON, en fecha 16 de septiembre de 2013 ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 26, TOMO 49 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Oficina.
Las copias certificadas de instrumentos autenticados se equiparan a la presentación de éstos en original, por lo tanto los instrumentos antes descritos se valoran conforme a las mismas reglas, en tal sentido tienen carácter de privados reconocidos ante Notario Público, que al no ser objeto de tacha tienen pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y por ende hacen fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASI SE VALORAN.
OTROS DOCUMENTOS.
• Copia simple constante de planilla emanada del Banco Bicentenario, en la que se describe los detalles de un crédito presuntamente aprobado a favor del actor de autos.
Se observa del presente documento, que se trata de un documento emanado de un tercero, y que además carece de firma que den autenticidad a su contenido, por lo tanto se excluye del debate probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Copia simple de los resultados emanados de la página web www.banavih.gob.ve, relativos a la Liberación de Hipoteca y Crédito Hipotecario.
De la anterior documental, constante de captures de pantalla, cursante al folio 27 de la primera pieza principal del expediente, se evidencia que el mismo debió ser ratificado con la prueba informática respectiva, y así otorgarle autenticidad y fe de lo contenido en ellas, en consecuencia al no evidenciarse en actas tal ratificación, se excluye del examen probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Copia simple de borrador del documento entre el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT como acreedor institucional; BFC Banco Fundo Común, C.A, Banco Universal como Operador Financiero del deudor hipotecario MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON y liberación de esa hipoteca, y venta que al mismo tiempo hace la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON a RAFAEL CERAROO PADRÓN PORTILLO del inmueble que allí se describe, por la suma de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 630.000,oo) y el crédito hipotecario que allí se determina y asume, como prueba de la tramitación realizada en este sentido en concordancia con los términos del documento de opción de compra venta.
De tal documental presentada, se observa que se trata de una copia simple de un documento privado, objeto de impugnación por la parte demandada, y que carece de firma por parte de sus otorgantes, por tanto se excluye del debate probatorio, en razón de lo establecido en el artículo 1368 del Código Civil, ya que todo instrumento privado “debe estar suscrito por el obligado” en concordancia con el artículo 429 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
DOCUMENTOS JUDICIALES
• Expediente original signado con el No. 1901-14, emanado del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulla, el cual contiene la Notificación Judicial realizada a la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, sobre los particulares que ala sé indican, como prueba de que la demandada se encuentra en conocimiento de todo lo expuesto.
Al respecto se advierte que el expediente llevado ante un Tribunal, constituye en su conjunto un documento judicial y por ende ostenta carácter público, toda vez que ha sido tramitado y sustanciado (autorizado) por un funcionario público competente con las solemnidades de Ley, como lo es un Juez, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, en virtud de lo cual al no ser tachados de falsos estos instrumentos los mismos ostentan pleno valor probatorio, y en consecuencia hacen fe entre las partes y frente a terceros sobre la veracidad, respecto a su existencia y contenido, según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
INFORMES
• SERVICIO DESCONCENTRADO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SEDEMAT), a los fines de que informe a este Despacho lo siguiente: “…sobre: a) la existencia de expediente administrativo de MARIBEL VILLASMIL ALARCÓN, en su condición de contribuyente, sus pagos y las solvencias por la cancelación de tributos municipales; de los servicios municipales de aseo, gas e inmuebles urbanos propiedad de nuestra mandante para el ejercicio 2014, b) sobre la documental promovida en el particular tercero de este escrito, relativa a la cancelación de los servicios municipales bajo la factura N° 855227 correspondientes a IMAU, SAGAS y SEDEMAT, cancelada en fecha 14/02/2014 bajo el N° de transacción 555584, documento expedido por la Alcaldía del Municipio Maracaibo y c) sobre la solicitud N° 10137596 de fecha 12/03/2014…”
En fecha 08 de junio de 2015 se agregó a las actas comunicación de fecha 11 de mayo de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual expuso a este órgano jurisdiccional, que existe un expediente de inmuebles urbanos de fecha 05 de febrero de 2013, signado con el No. 10090920 a nombre de la ciudadana Maribel Villasmil, correspondiente al inmueble ubicado en S/Amparo, Calle 41A, entre Av. 84 y 84B, No. 84-18, el cual se encuentra solvente hasta el segundo trimestre del año 2013.
Asimismo, la mencionada institución informó que existe la cuenta contrato No. 00001581132, a nombre de la ciudadana Maribel Villasmil, y que corresponde al inmueble objeto de litigio, y está solvente hasta el mes de diciembre de 2014. Con respecto a la transacción No. 555584, se constató que corresponde al ciudadano Antonio Finol y no a la ciudadana Maribel Villasmil. Y con respecto a la solicitud No. 10137596, no se encontró registro alguno de ello.
De igual modo en fecha 01 de julio de 2015, se agregó a las actas comunicación de fecha 11 de junio de 2015, de la misma institución, subsanando error material en la anterior comunicación. A este respecto, informó que, existe una factura de servicios municipales No.855227, cancelada bajo la transacción No. 555584 en fecha 14 de febrero de 2014, a nombre de Maribel Villasmil. En este mismo sentido, se informó que la solicitud No. 10137596, no se corresponde a ningún trámite llevado en esa institución. Consta en actas, tal factura No. 855227 de fecha 14 de febrero de 2014, con sello húmedo de la institución.

• SERVICIO DESCONCENTRADO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SEDEMAT), a los fines de que informe a este Despacho lo siguiente: “…sobre: a) la existencia de expediente administrativo de MARIBEL VILLASMIL ALARCÓN, en su condición de contribuyente, sus pagos y las solvencias por la cancelación de tributos municipales; de los servicios municipales de aseo, gas e inmuebles urbanos propiedad de nuestra mandante para el ejercicio 2014, b) sobre la documental promovida en el particular tercero de este escrito, relativa a la cancelación de los servicios municipales bajo la factura N° 855227 correspondientes a IMAU, SAGAS y SEDEMAT, cancelada en fecha 14/02/2014 bajo el N° de transacción 555584, documento expedido por la Alcaldía del Municipio Maracaibo, c) sobre la solicitud N° 10139945 de fecha 28/03/2014, y d) sobre la solicitud N° 10137596 de fecha 12/03/2014…”
En fecha 17 de septiembre de 2015 se agregó a las actas comunicación de fecha 09 de julio de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual expuso a este órgano jurisdiccional, que existe un expediente de inmuebles urbanos de fecha 05 de febrero de 2013, signado con el No. 10090920 a nombre de la ciudadana Maribel Villasmil, correspondiente al inmueble ubicado en S/Amparo, Calle 41A, entre Av. 84 y 84B, No. 84-18, el cual se encuentra solvente hasta el segundo trimestre del año 2013. Asimismo, la mencionada institución informó que existe la cuenta contrato No. 100001581132, a nombre de la ciudadana Maribel Villasmil, y que corresponde al inmueble objeto de litigio, y está solvente hasta el mes de diciembre de 2014. Además se informó que existe una factura de servicios municipales No. 855227, cancelada bajo la transacción No. 555584 en fecha 14 de febrero de 2014, a nombre de la ciudadana Maribel Villasmil. Además, las solicitudes Nos. 10139945 y 10137596, no corresponden a trámites realizados por esa institución, sino tramites ante la Oficina Municipal de Catastro.

• SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), a los fines de requerir información al BANCO FONDO COMÚN, en lo relativo a “…a) la existencia de expediente administrativo de MARIBEL VILLASMIL ALARCON, en su condición y de conformidad a lo solicitado por los apoderados judiciales de la parte demandada, “…si la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de esta controversia, ampliamente identificado en esta causa, fue o esta cancelada…”.
En fecha 13 de enero de 2016 se agregó a las actas comunicación de fecha 22 de diciembre de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual expuso a este órgano jurisdiccional, que la ciudadana Maribel Villasmil, mantuvo un crédito hipotecario signado con el No. 107000001406, el cual fue cancelado en su totalidad en fecha 18-03-2014, se informó la cancelación del préstamo referido por la cantidad de Bs. 143.575,11. En este sentido se informó, que la liberación de la hipoteca fue documentada por el Departamento Legal del Banco Fondo Común en fecha 10 de abril de 2014.

• REGISTRO INMOBILIARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe a este Despacho Judicial lo siguiente: “…si el demandante reconvenido, RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, efectuó algún tramite para la protocolización en el lapso comprendido desde el 17 de febrero al 25 de febrero de 2014…”.
En fecha 29 de marzo de 2017 se agregó a las actas comunicación de fecha 24 de febrero de 2017 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual expuso a este órgano jurisdiccional que el ciudadano Rafael Padrón, solo ha realizado un trámite según planilla No.480.2013.3.6018 de fecha 18-09-2013, un calculo de certificación de gravamen.

• JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe a este Despacho Judicial lo siguiente: “…sobre el expediente o solicitud signada con el Numero 1901-14, identificando al solicitante, el motivo, las fechas de recibo en distribución, la admisión, así como la fecha y las resultas de la práctica de la diligencia solicitada…”
En fecha 08 de junio de 2015 se agregó a las actas comunicación de fecha 22 de mayo de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual expuso a este órgano jurisdiccional, que se constató que en el precitado Juzgado de Municipio, el día 13 de mayo de 2014 ingresó una solicitud de notificación judicial promovida por el ciudadano Rafael Padrón, y que egresó dicha solicitud en fecha 05 de junio de 2014.

• OFICINA DE CATASTRO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe a este Despacho Judicial lo siguiente: “…sobre la existencia de los pagos efectuada por nuestra mandante sobre los servicios del inmueble objeto de la medida de prohibición de enajenar y gravar…”.
Cursa en actas, comunicación de fecha 25 de junio de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual expuso a este órgano jurisdiccional, que existen solicitud de cálculo de solvencia 10-139945 del 28 de marzo de 2014 y Código Catastral 10-137596 de fecha 12 de marzo de 2014, realizado por la ciudadana Maribel Villasmil, y que dicho calculo fue gestionado y está en trámite
Con respecto a estos informes, considera esta Juzgadora que los mismos versan sobre la información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, relacionada con hechos concernientes a la presente causa, por lo que resultan idóneos a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la persona jurídica de las cuales emanan, y tiene relación directa con los hechos debatidos en la presente causa, se le otorga pleno valor probatorio respecto de todos los hechos sobre los cuales se informó, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem. ASI SE VALORAN.

• REGISTRO INMOBILIARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe a este Despacho Judicial lo siguiente: “…si el demandante reconvenido, RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, efectuó algún tramite para la protocolización en el lapso comprendido desde el 30 de enero al 25 de febrero de 2014…”.-
Con respecto a esta prueba, no se evidencia que la institución referida haya dado respuesta a la informativa solicitada, en consecuencia, se considera inoficioso, pronunciarse sobre el valor probatorio de tal promoción. ASÍ SE DECIDE.

• NOTARIA PÚBLICA NOVENA DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe a este Despacho Judicial lo siguiente: “…copia certificada del contrato de opción de compra-venta suscrito por RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO y MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCÓN, suficientemente identificados en actas, el día 26 de septiembre de 2013, quedando autenticado e inserto bajo el No. 23, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial…”.
En fecha 29 de septiembre de 2016 se agregó a las actas comunicación de fecha 28 de septiembre de 2016 proveniente de la mencionada institución, mediante remitió a este Despacho, copia certificada del documento autenticado en fecha 26 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 23, Tomo 51 entre los sujetos procesales que integran esta litis.

• SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), los fines de requerir información al BANCO BICENTENARIO, en lo relativo a “…sobre los requisitos cumplidos por el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN y los detalles sobre la aprobación del crédito por él solicitado en el año 2013…”.
En fecha 21 de septiembre de 2015 se agregó a las actas comunicación de fecha 21 de julio de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante remitió impresión de pantalla del centrote información de clientes donde se evidencian los productos financieros que posee el ciudadano Rafael Padrón en la institución. En dicha impresión, no se observa información detallada, sobre la “supuesta aprobación” del crédito gestionado por el actor.
Con respecto a estos informes, considera esta Juzgadora que los mismos versan sobre la información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, relacionada con hechos concernientes a la presente causa, por lo que resultan idóneos a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la persona jurídica de las cuales emanan, y tiene relación directa con los hechos debatidos en la presente causa, se le otorga pleno valor probatorio respecto de todos los hechos sobre los cuales se informó, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem. ASI SE VALORAN.
IV
DE LA CONFESION ALEGADA
La parte accionada en el escrito de contestación a la demanda, alega la confesión de la parte actora, bajo los siguientes términos:
“Ciudadana Juez, se evidencia en primer lugar, la confesión que el actor hace en los puntos transcrito de la demanda, vale decir, el cumplimiento de la obligación de nuestra mandante con ocasión al contrato suscrito entre las partes contendientes, como fue el hecho que: la “ciudadana MARIBEL IZTURRIETA ya no era la apoderada del Banco, y que deba incluir a la nueva apoderada cuyos datos desconocía”, es decir, que el banco BFC, le informó al actor, que le había extendido el documento de liberación de hipoteca de primer grado a nuestra mandante, el cual para que ello ocurriera, la lógica indica, que fue emitido previa cancelación de la misma quedando así satisfecha la obligación pactada en la cláusula segunda.
Por tanto, el hecho que la referida ciudadana Maribel Izturrieta ya no era la apoderada, implica una obligación sobrevenida, no contemplada en el cuerpo del contrato de promesa bilateral, hecho que no puede ni debe imputarse a nuestra mandante para calificarlo de incumplimiento.
Por tanto, se puede colegir, ese supuesto no estaba regulado en el referido contrato in comento; en tal sentido honorable juez, para que efectivamente pudiese considerarse un eventual incumplimiento de nuestra mandante (hecho aquí negado rotundamente), la parte actora tenía que demostrar en el legajo de documentos anexos al libelo, que efectivamente, nuestra representada dejó de hacer las gestiones conducentes para la liberación y expedición del documento de liberación, lo cual como se evidencia, no presentó ningún elemento que así lo demuestre y, ello simplemente porque NO EXISTEN.
De lo expuesto hasta ahora, el actor está confesando efectivamente, que nuestra mandante si realizó todos y cada una de las gestiones ante el banco BFC, agenda 198 La Limpia, para la liberación de hipoteca, gravamen que pesaba sobre el inmueble, dentro del lapso correspondiente de 120 días más los 30 de prorroga. Con la confesión del demandante, queda desvirtuado el incumplimiento de nuestra mandante.”

Al respecto, es necesario citar la sentencia de fecha 10 de mayo de 2016, emanada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo el No. RC.000295, Expediente No. AA20-2015-000774, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González, en la que ratificó decisión de fecha 31 de julio de 2007 de la misma Sala, en el juicio de Luís Belie Guerra contra Evelio Colmenares López y otro, y dejó sentado lo siguiente:

“Sobre el particular, la Sala en decisión de fecha 31 de julio de 2007, en el juicio de Luís Belie Guerra contra Evelio Colmenares López y otro, reiteró el siguiente criterio:
“...Cabe advertir que sobre la promoción de la confesión espontánea, la Sala en sentencia del 12 de abril de 2005, Caso: MOHAMED ALÍ FARHAT c/ INVERSIONES SENABEID C.A., expediente N° 2003-290, estableció lo siguiente:
‘...en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.’
Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de “la confesión espontánea de la co-demandada” hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil...”. (Negritas de la Sala).
La Sala reitera el precedente jurisprudencial y deja sentado que la confesión espontánea no constituye una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos dicha confesión lo que busca es fijar el alcance y límite de la relación procesal.
En el caso que se estudia, los alegatos realizados por la demandada no pueden ser considerados una confesión, pues ellos no fueron expuestos con “animus confitendi”. Asimismo, la Sala reitera que la confesión que puede ser declarada por el juez de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, soportado simplemente en la evidencia de las actas del expediente, pues ella se debe producir, como lo ha dejado asentado la doctrina, por la no contestación de la demanda.”
Ahora bien, este Tribunal acoge como suyo el criterio jurisprudencial antes descrito, y por tanto, declara IMPROCEDENTE el alegato de la parte accionada, en lo que respecta a la supuesta confesión realizada por el actor en su escrito libelar, ya que dichos argumentos dados por el demandante, simplemente constituyen la forma semántica y lógica de argumentar su posición en la presente controversia y no determinan confesión de parte, por no existir “animus confitendi”, en tales declaraciones. ASÍ SE DECIDE.
V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la demanda.
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, relativo a documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 23, Tomo 51, en fecha 26 de septiembre de 2013, entre la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, como promitente vendedora y el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, como promitente comprador, sobre un inmueble (vivienda), que consiste en una casa tipo Town-House, distinguida con el No. 02 y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, signada la nomenclatura municipal N° 84-18-2, que forma parte del Conjunto Residencial "Villa Linda", construida sobre uno parcela de terreno integrada signada con el No 84-18 (antes N° 58-178), ubicada en el Barrio El Amparo, calle 84 esquina con la avenida 41A, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, identificada con la cédula catastral No 03-226-2.
En este sentido se observa de actas, y del contenido del contrato de opción de compraventa que rige a las partes de fecha 26 de septiembre de 2013, que las partes acordaron la opción de compra venta sobre el inmueble antes singularizado, con la obligación de la ciudadana Maribel Villasmil, antes identificada, de vender “en forma pura y simple a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, por el único e invariable precio de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00)”, según se extrae de la cláusula Tercera del contrato, recibiendo la parte demandada en calidad de arras la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), como lo establece la cláusula cuarta del contrato, y que no constituye un hecho controvertido. ASÍ SE DECLARA.
A este respecto, se estableció que el precio restante, tal como consta en la cláusula quinta de la convención reseñada “…serán cancelados en su totalidad por “EL PROMITENTE COMPRADOR” a “LA PROMITENTE VENDEDORA” mediante Crédito hipotecario que tramite “EL PROMITENTE COMPRADOR” ante cualquier entidad financiera, al momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta por ante la oficina de registro respectiva.”, según la letra de la cláusula quinta el contrato
En el mismo orden de ideas, se estableció en el contrato de opción de compra venta, como duración del mismo el plazo de “CIENTO VEINTE (120) DÍAS, MAS TREINTA (30) DÍAS DE PRORROGA, contados estos a partir que “EL PROMITENTE COMPRADOR” introduzca la solicitud de crédito hipotecario ante la entidad financiera con todos los recaudos necesarios relacionados con el inmueble que le facilite “LA PROMITENTE VENDEDORA”…”, de conformidad con la cláusula sexta de la convención. Debe observar, esta Sentenciadora que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en líneas pretéritas, la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que a la letra establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma transcrita precedente, se evidencia claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria o de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En el presente caso, la parte actora fundamenta el incumplimiento de la parte demandada en un contrato de opción de compra-venta debidamente autenticado, por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 23, Tomo 51, en fecha 26 de septiembre de 2013, lo que hace concluir para esta Operadora de Justicia, la verificación del primer requisito relativo “la existencia de un contrato bilateral”. ASÍ SE DECLARA.
Por otro lado, de un estudio del contrato que rige a las partes, se estableció, que el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRON PORTILLO, plenamente identificado en actas, tenía la obligación desprendida de la convención que suscribió con la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCÓN, de cancelar la cantidad restante de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), “mediante Crédito Hipotecario…” tramitado por el precitado ciudadano “ante la entidad financiera con todos los recaudos necesarios relacionados con el inmueble…”, facilitados por la parte accionada, de acuerdo a lo establecido en la cláusula quinta del contrato.
En este sentido, se observa que el ciudadano Rafael Padrón, presenta como prueba para demostrar en su mérito su pretensión, una planilla donde se lee“entrega de documentos”, en copia simple de fecha 11 de febrero de 2014, en donde se observa la carencia de firma del “solicitante”, y en la casilla de “detalles del crédito aprobado”, la cantidad de 289.926,00, bajo la “modalidad” FAOV, con una “tasa” de 4,66%, con “plazo” de 360 cuotas, con una “cuota mensual” de 1.853,72. No obstante, dicha documental carece de los mínimos de certeza -tal y como fue explicada en la parte de valoración probatoria de este fallo-, y por emanar de un tercero, lo cual hace concluir a esta Sentenciadora, su carencia de mérito probatorio, y que además no especifica las condiciones del supuesto crédito gestionado por el actor. ASÍ SE DECIDE.
A este respecto, presenta como medio probatorio la parte actora, con el objeto de demostrar el cumplimiento de las obligaciones contraídas con la parte accionada Maribel Villasmil, una copia simple de unas fotografías tomadas de la pantalla, presuntamente emanadas de la página web -www.banavih.gob.ve-, sin embargo, tal y como quedó asentado en líneas pretéritas, tal documental, debió ser ratificada con la prueba informática respectiva, y así otorgarle autenticidad y fe de lo contenido en ellas, y no se extrae de ella, especificaciones de detalles del crédito para así cancelar la totalidad del monto pactado en la operación inmobiliaria tantas veces reseñadas. ASÍ SE DECIDE.
Por último, del material probatorio presentado por la parte actora, promovió prueba informativa al Banco Bicentenario, con el objeto de requerir información en lo relativo a “…sobre los requisitos cumplidos por el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN y los detalles sobre la aprobación del crédito por él solicitado en el año 2013…”.
Dicha prueba fue evacuada en su oportunidad, y agregada a los autos en fecha 21 de septiembre de 2015, cursante en folios 300 al 302 de la primera pieza principal del expediente, sin embargo, de tal prueba, la institución financiera estadal Banco Bicentenario, remitió a este Despacho, impresión de pantalla del centro de información de clientes donde se evidencian los productos financieros que posee el ciudadano Rafael Padrón en la institución. .
No obstante de un examen de tal impresión remitida, no se observa información detallada sobre la supuesta aprobación del crédito solicitado en el año 2013 gestionado por el actor. En consecuencia, no consta en actas, prueba fehaciente de la “solicitud” y “aprobación” del crédito hipotecario y así cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), como obligación del actor, pactada en la convención de fecha 26 de septiembre de 2013. ASÍ SE DECIDE.
Por otro lado, la parte accionada, del material probatorio ofertado, se observa que, de acuerdo a la prueba de información promovida a la entidad financiera Banco Fondo Común, en lo que respecta a “…si la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de esta controversia, ampliamente identificado en esta causa, fue o esta cancelada…”, la mencionada institución informó, que tal crédito hipotecario fue cancelado en su totalidad en fecha 18-03-2014 y que la liberación de la hipoteca fue documentada en fecha 10 de abril del 2014, dando cumplimiento con la obligación pactada en el contrato de “…liberar antes o durante la protocolización definitiva del documento de compra-venta…”, según se desprende de la cláusula segunda de la convención. ASÍ SE DECIDE.
Además, la parte accionada, promovió otras pruebas informativas a diversos organismos, tales como SERVICIO DESCONCENTRADO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SEDEMAT) y OFICINA DE CATASTRO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, en donde se dejó constancia, del cumplimiento de obligaciones tales como, solvencias de tributos municipales y de tramitación y gestión de solvencias catastrales, lo cual hace inferir a esta Sentenciadora, el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compraventa que rige a las partes, por el sujeto pasivo de la relación procesal. ASÍ SE DECIDE.
En este orden de ideas, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, existe plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.
(Negrillas de este Juzgado)

Ahora bien, en virtud de que la pretensión del accionante en el presente caso, se contrae a una acción de cumplimiento de contrato, específicamente de opción de compra-venta, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta, además de la existencia de un contrato de bilateral, es el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
A este respecto, no habiendo demostrado la parte demandante, el cumplimiento de sus obligaciones contenidas en el contrato de opción de compraventa de fecha 26 de septiembre de 2013, es decir, no dio observancia a la carga procesal que le impone el 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”, y 1.354 del Código Civil “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Es así que, de la revisión de las actuaciones que conforman el presente expediente, esta Sentenciadora puede apreciar que el demandante, no demostró el cumplimiento de sus obligaciones en la relación de opción de compra venta alegada, en lo que respecta a la solicitud del crédito hipotecario y de su aprobación, en consecuencia, se cumple el supuesto de las normas precitadas, por lo cual es forzoso para esta Juzgadora considerar que la presente acción no debe prosperar en derecho, y así será declarada en el dispositivo del fallo como SIN LUGAR. Y ASI FINALMENTE SE DECIDE.
De la Reconvención.
Ahora bien, dado el pronunciamiento sobre el mérito de la acción principal en líneas pretéritas; en fecha 19 de marzo de 2015, la parte accionada propuso reconvención mediante la cual pretende la resolución del contrato de opción de compraventa objeto del litigio, y solicita al Tribunal que sea declarada con lugar dicha pretensión reconvencional y declare resuelto, sin efecto jurídico alguno el contrato de opción de compraventa que une a las partes.
Además la parte accionada reconviniente expresa que “reitero nuevamente en nombre de nuestra poderdante la disposición de ésta en poner a la orden y/o disposición del ciudadano RAFAEL GERARDO PADRON PORTILLO, la cantidad dineraria de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), como resultado de la aplicación de la cláusula octava del contrato en cuestión, caso contrario o negativa se anuncia desde ya la eventual Oferta Real de Pago y Depósito…”, del monto anterior, solicita la actora en reconvención, le sean devueltos la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), en razón de lo contenido en la cláusula octava del contrato.
Derivado de lo anteriormente explicado, esta Administradora de Justicia infiere pertinente citar nuevamente, el contenido del artículo 1167 del código civil, norma rectora, que rige a la acción por cumplimiento de contrato así como de resolución del contrato, la cual establece:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Subrayado de este Juzgado).
De la disposición anteriormente transcrita, se evidencia los elementos de procedencia de la acción de resolución en materia contractual, siendo estos: a) Que la acción derive de un contrato bilateral, b) Que la acción derive del incumplimiento del contratante contra el cual se ejerce, lo cual implica que el accionante a su vez ha cumplido con su compromiso contractual o en su defecto, ha dejado de ejecutarlo por causa no imputable a este o porque a su vez alegó la excepción dispuesta en el artículo 1168 del código civil, lo que en definitiva determina en la necesidad de acudir ante la instancia judicial correspondiente para que constate la concurrencia de la procedencia en derecho o no de la pretensión.
De lo anteriormente se observa, que se encuentra probada la existencia de un contrato bilateral que une a las partes -tal y como quedó asentado en la motivación de la acción principal-, cumpliéndose el primer requisito de esta mutua petición.
Asimismo, en líneas pretéritas, igualmente quedó demostrado en su mérito el incumplimiento de las obligaciones contraídas por el ciudadano Rafael Padrón, lo que hace concluir, que la presente Reconvención, debe prosperar en derecho, vista la existencia de un contrato sinalagmático de opción de compraventa y el incumplimiento del actor reconvenido, y, consecuencialmente, se declara CON LUGAR y por ende RESUELTO, el contrato de opción de compraventa celebrado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de Septiembre de 2013, anotado bajo el No. 23, Tomo 51, de los libros llevados por esa oficina notarial. ASÍ SE DECIDE.
Determinado lo anterior, con relación a la ejecución de la cláusula penal invocada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, estipulada en la cláusula octava del contrato en cuestión. En este sentido, es necesario citar el contenido de tal cláusula para una mejor comprensión del asunto, y tal efecto se estipuló:
“El incumplimiento del presente contrato fuere imputable a “EL PROMITENTE COMPRADOR” de la promesa de compra contraída, “LA PROMITENTE VENDEDORA” retendrá la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00) de la cantidad entregada por “EL PROMITENTE COMPRADOR” en calidad de arras, por lo que “LA PROMITENTE VENDEDORA” devolverá a “EL PROMITENTE COMPRADOR” la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 252.000,00)…”.

Visto lo anterior, y verificado el incumplimiento del ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, en su condición de promitente comprador, este Órgano Jurisdiccional ORDENA la restitución al ciudadano actor, de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 252.000,00), cantidad esta que resulta de la resta, entre el monto de las arras canceladas por el actor y la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), que corresponden a la parte demandada, por concepto de cláusula penal. ASÍ FINALMENTE SE DECIDE.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE, la confesión alegada por la representación judicial de la parte accionada, supuestamente realizada por realizada por el actor en su escrito libelar
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, interpuesta por el ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-7.885.707 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.700.902 y de igual domicilio.
TERCERO: CON LUGAR la pretensión reconvencional de RESOLUCION DEL CONTRATO, propuesta por la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN VILLASMIL ALARCON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.700.902, en contra del ciudadano RAFAEL GERARDO PADRÓN PORTILLO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-7.885.707, y en consecuencia RESUELTO el contrato de opción de compraventa celebrado entre ambos ciudadanos, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de Septiembre de 2013, anotado bajo el No. 23, Tomo 51, de los libros llevados por esa oficina notarial.
CUARTO: Se ORDENA, la restitución al ciudadano actor, de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 252.000,00), cantidad esta que resulta de la resta, entre el monto de las arras canceladas por el demandante y la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), que retendrá la ciudadana demandada, por concepto de cláusula penal.
QUINTO: Se CONDENA en costas y costos a la parte demandante reconvenida al resultar totalmente vencida en la presente causa, tanto en la acción principal como en la reconvención, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE. PUBLÍQUESE.
Dada firmada y sellada en la sala de despacho de este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los doce (12) días del mes de julio de 2017. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA;

Dra. INGRID COROMOTO VÁSQUEZ RINCÓN
LA SECRETARIA,
MSc. MARIA ROSA ARRIETA FINOL
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia quedando anotada bajo el Nº .
LA SECRETARIA,
MSc. MARIA ROSA ARRIETA FINOL

ICVR/MRAF/eddyafranci*