TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 45.924

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS PROCESALES

En el caso bajo estudio consta que en fecha treinta (30) de septiembre del año dos mil quince (2015), se recibió de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Estado Zulia, escrito libelar contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentara JENNIBETH COROMOTO HIDALGO FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-17.087.923, domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, contra la ciudadana ELDA DE LA TRINIDAD CASTRO MELENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-5.842.627, domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

En este orden de ideas, este Juzgado procedió a admitir la misma el día siete (07) de octubre del año dos mil quince (2015), por considerar que la misma no era contraria a derecho, a las buenas costumbres o disposición expresa de ley.

Es menester indicar que la parte actora del proceso se encontraba representada por las abogadas en ejercicio; IDALIA CHAVEZ SANCHEZ y SONIA DEL CARMEN BARBOZA RINCON, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los No. 10.572 y 47.091, respectivamente, por su parte la defensa de la parte demandada la ejercieron los profesionales del derecho AQUILES GUILLEN MEJIA, y LANIVIXIS DEL VALLE VILLALOBOS GONZALEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 182.843 y 212.046 respectivamente.
De las actas se desprende que la parte demandante acompaño el libelo de la demanda con las siguientes documentales:

1.Copia certificada del Contrato de Opción a Compra-Venta suscrito por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de Junio del año dos mil catorce (2014), por la ciudadana JENNIBETH COROMOTO HIDALGO FERNANDEZ anteriormente identificada, en carácter de Promitente Vendedora y la ciudadana ELDA DE LA TRINIDAD CASTRO MELENDEZ ya identificada en actas, en carácter de Promitente Compradora.

2.Copia certificada de la Declaración Jurada de Origen y Destino Licito de Fondos emanada de la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de Junio del año dos mil catorce (2014).

3.Copia certificada del contrato de compra-venta, suscrito por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de Junio del año dos mil diez (2010), por las ciudadanas CECILIA DEL CAMEN FERNADEZ BRACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad V-4.755.028, domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo, del Estado Zulia, en carácter de vendedora y la ciudadana JENNIBETH COROMOTO HIDALGO FERNANDEZ anteriormente identificada, en su carácter de compradora.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La resolución del contrato se encuentra definida por la doctrina como la extinción de un contrato por acaecimiento del hecho que la ley o las partes previeron al celebrarlo, de modo que su vida está sujeta desde el comienzo al cumplimiento o no, del hecho previsto como causa de su extinción en virtud de una cláusula expresa o implícita en él contenida.

En este sentido, el doctrinario Mosset Iturraspe indica que el contrato una vez celebrado válidamente produce sus efectos normales, pero con la especial característica de que las consecuencias, las relaciones jurídicas, no tienen un cariz definitivo sino provisorio, en consideración a ello la consolidación indisoluble de las mismas depende de la no aparición de una causal de resolución que ponga fin al contrato por su mera ocurrencia o por autoridad de las partes, en vista de las consideraciones que anteceden se destaca el hecho del carácter retroactivo de la resolución contractual, cuya excepción viene sujeta a que la naturaleza del contrato no permita la destrucción de los efectos ya producidos.

Planteadas las anteriores consideraciones, resulta oportuno para esta Juzgadora traer a colación el criterio establecido en la sentencia No. 2015-00071 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha cuatro (04) de julio del año 2016, que a la letra reza:
“…En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, así como otra doctrina autoral en la cual se afirma que “...la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la restitución del bien que ocupa el optante...”
(…Omissis…)
En otras palabras, si la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la decisión recurrida de indeterminación objetiva, como en efecto lo hizo.
Más recientemente, en sentencia N° 53 del 8 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: George Yazji contra el Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció:
‘(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Y si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución…’. (Negrillas de la Sala).
Del criterio anterior, se desprende que el efecto retroactivo que genera la resolución del contrato de opción de compra venta como resultado de su inejecución, se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
(…Omissis...)
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, , en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
(…Omissis…)
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…) (Negrillas del Tribunal).
En el caso de marras, considera pertinente este Oficio Judicial citar expresamente lo manifestado por la parte actora en su escrito libelar: “Es preciso hacer del conocimiento a este Tribunal que LA PROMITENTE COMPRADORA, ciudadana ELDA DE LA TRINIDAD CASTRO MELENDEZ, habita el inmueble dado en opción de compra-venta, haciendo uso y disfrute del mismo, sin haber pagado el precio total de la venta…”, de la misma forma la accionante indica que; “…C) igualmente demandamos la entrega del inmueble dado en opción de compra-venta…”. De lo anterior se desprende que la pretensión de la parte actora se circunscribe tanto a la resolución del contrato de opción a compra venta, como a la entrega del mismo, lo que necesariamente conlleva la desposeían material del inmueble destinado a vivienda familiar, objeto del presente litigio.

Ahora bien, en atención al criterio jurisprudencial antes expuesto, así como al contenido normativo ut supra citado, colige quien hoy decide, que toda aquella demanda independientemente de su naturaleza, siempre que comporte la amenaza o perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, debe como requisito sine qua non, cumplir con el procedimiento administrativo previo a la vía judicial, que se tramita por ante el Ministerio de Vivienda y Habitad, por medio de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, toda vez que la omisión de tal requisito acarrearía la inadmisibilidad de dicha pretensión, así pues, siendo que en el caso de autos, la demandante no consignó junto a la demanda la documental que demuestre la habilitación de la vía judicial, resulta forzoso para esta Administradora de Justicia, reponer la causa al estado de declarar INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA. Así se decide.-

III
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: La reposición de la causa al estado de admisión de la demanda y en consecuencia se tienen como anuladas todas las actuaciones de la presente causa, incluyendo el auto de admisión de la misma emitido en fecha siete (07) de octubre del año dos mil quince (2015).

SEGUNDO: Inadmisible la demanda incoada por la ciudadana JENNIBETH COROMOTO HIDALGO FERNANDEZ, contra la ciudadana ELDA DE LA TRINIDAD CASTRO MELENDEZ, ambas plenamente identificada, por incumplimiento de la vía administrativa.

TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE

Déjese copia certificada de este fallo en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diecisiete (17) días del mes de Julio del año 2017. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Dra. Martha Elena Quivera.
La Secretaria,

Abg. Milagros Casanova

En la misma fecha, siendo las 3:00 pm, se dictó y publicó la sentencia que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el N° 309, en el libro correspondiente.
La Secretaria

Abg. Milagros Casanova
MEQ/MC/iam