TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.-
Maracaibo, 31 de julio del de 2017
207° y 158°

Asunto: 126-2017
Parte Demandante: Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de Diciembre de 2004, bajo el No. 27, Tomo 78-A, con domicilio en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo, Estado Zulia; cuya representación judicial es ejercida por el profesional en derecho JOSÉ ALEXYS FARÍAS JUÁREZ, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 115.623, y se desprende de poder autenticado ante la Notaría Pública Octava de esta ciudad en fecha 05 de Febrero del 2015.
Parte Demandada: Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de Junio del 2005, bajo el No. 33, Tomo 45ª, con domicilio en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo, Estado Zulia; cuya representación judicial es ejercida por el profesional en derecho YAMID GARCÍA CUADRA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 85.253, y se desprende de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de esta ciudad, de fecha 27 de Junio de 2013.
Motivo: Desalojo de Local Comercial.

I. Narrativa de los Hechos:
Se recibe de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha 28/04/2017, bajo el No. TM-MO-14678-2017 el presente expediente procedente del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta circunscripción judicial, signado bajo el No. 3846, nomenclatura interna de dicho juzgado, por motivo de la inhibición planteada en fase de sentencia por la jueza de dicho despacho. Este Tribunal le dio, entrada, numeró el expediente bajo el 126-2017, y en fecha 04/05/2017, se avocó al conocimiento de la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., previamente identificada, en su condición de ARRENDADORA, representada por el profesional en derecho JOSÉ ALEXYS FARÍAS JUÁREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 115.623, en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., en su calidad de ARRENDATARIA, representada por el profesional en derecho YAMID GARCÍA CUADRA, abogado en ejercicio inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 85.253; sobre un inmueble constituido por un local destinado a fines comerciales, identificado con el No. 20B, con un área aproximada de 110 metros cuadrados, situado en la planta baja del Centro Comercial GALERÍAS MALL, ubicado con frente a la Avenida 28 (antes La Limpia), entre las Avenidas 57 (Circunvalación 2) y las Avenidas 61 y 63 en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Alega la parte actora en una extensa narración, realizando quien aquí decide, una sinopsis significativa del mismo, que desde el Primero de Julio del 2005 hasta la fecha de instauración de la demanda, la sociedad mercantil CALZADOS GALERIA C.A, supra identificada, ha venido ocupando, en calidad de arrendataria, un inmueble que es propiedad de su representada, constituido por un local comercial, identificado con el No. 20B, de la Planta Baja, del Centro Comercial “Galerías Mall”, ubicado en la avenida 28 antes la Limpia, entre las avenidas 57, y las avenidas 61 y 63 del Municipio Maracaibo Estado Zulia, tal como se evidencia de los contratos de arrendamiento que rielan en actas.
Que las partes celebraron dichos contratos con determinación de tiempo, no obstante, el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, con antelación a la presente pretensión, produjo decisión que considero que en el contrato de arrendamiento celebrado, había operado la tacita reconducción, y en consecuencia, de ser un contrato con determinación de tiempo, se convirtió en un contrato sin limite en el tiempo, declarando improcedente la pretensión por cumplimiento de contrato, que se intentara por ante ese Órgano Jurisdiccional, tal como se evidencia de la decisión proferida en fecha 17 de febrero del 2014, que riela en actas.
Que en virtud del Principio de la Autonomía de la voluntad de las partes, las contratantes establecieron de mutuo acuerdo, entre otros aspectos, el canon de arrendamiento, previendo todas los ajustes y consecuencias que de ello se deriva, en razón de ello, en el ultimo contrato de arrendamiento de fecha 22-06-2009, las partes convinieron lo siguiente:
Cláusula Tercera: “las partes han acordado un canon de arrendamiento mensual de veintidós mil bolívares (Bs. 22.000.00), mas el Impuesto al Valor Agregado, para el primer año, y el segundo dicho canon se incrementara de acuerdo al índice de precios al consumidor que indique el Banco Central de Venezuela…..(omissis)”
De forma tal que las partes en el decurso del contrato, realizaron los reajustes relativos al canon de arrendamiento con aumentos periódicos y progresivos, alcanzando el mismo para el mes de junio del año 2013, la cantidad de Cuarenta y dos Mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), y que dicho canon desde el mes de julio del 2013, la demandada consignaba en el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, del cual se desprende el aumento progresivo del canon indicado y la liberación de la obligación de pago de la arrendataria a través de un procedimiento de consignación judicial, de acuerdo a la ultima mensualidad acordada entre las partes.
Indica que el 29 de noviembre del 2013, entro en vigencia el Decreto No. 602, posteriormente derogado, que estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales, es así como en atención al referido decreto, que establecía un canon máximo equivalente a doscientos cincuenta bolívares por metro cuadrado, la arrendataria empezó a consignar desde marzo del 2014, la cantidad de Veintisiete mil Quinientos Bolívares (Bs. 27.500,00). Lo cual siguió realizando hasta la fecha de interposición de la presente demanda.
Puntualiza, que a la entrada en vigencia de la nueva Ley que regula los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, el referido decreto, fue derogado por esta, perdiendo así su vigencia, restableciendo el canon pactado, al menos durante los primeros seis meses de vigencia de la Ley referida, hasta tanto se fijara el canon de arrendamiento bajo los parámetros indicados en la misma.
Adiciona, que la arrendataria durante los meses de mayo a noviembre del 2014, ha venido realizando consignaciones insuficientes, de igual manera ha desatendido los llamados de su representada para adecuar el referido contrato a la Ley vigente que regula los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, bastando bajo la óptica de la Ley especial, que el arrendatario haya incumplido con el pago de dos (02) cánones de arrendamiento para que proceda la pretensión instaurada.

Precisa que, la arrendataria para el momento que decidió utilizar el procedimiento de consignación judicial, en junio del 2013, venia cancelando un canon de arrendamiento de Cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297.00), y a partir del mes de marzo del 2014, con fundamento al derogado Decreto 602, hasta la fecha de interposición de esta demanda ha consignado la cantidad de Veintisiete mil Quinientos Bolívares (Bs. 27.500.00), sin embargo según el actor, este canon consignado por la demandada no tiene justificación legal, ya que el referido canon solo tuvo lugar durante la vigencia del decreto No. 602 ya mencionado, traduciéndose esto según su apreciación, en un incumplimiento en el pago de la obligación asumida por la arrendataria, nunca protegido por la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, cuya normativa no puede ser relajada por las partes, por ser de inminente orden público.
Indica que a partir de la vigencia del Decreto No. 602 que fue desde el 29-11-2013 hasta el 22-05-2014, y de acuerdo a la operación aritmética que establecía el mismo, la arrendataria, a partir del mes de diciembre del 2013 debía consignar la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500.00) por concepto de canon de arrendamiento, mas esta comienza a consignar la referida cantidad por el concepto indicado, a partir del mes de marzo del 2014, consignando en meses anteriores la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), lo que indica que en el mes de diciembre del 2013, enero y febrero del 2014, cancelo con el canon fijado conforme al contrato suscrito entre las partes y no como indicaba el Decreto No. 602. Si bien es cierto, que la arrendataria realizo unos pagos no apegados al Decreto No. 602, no es menos cierto que la accionada desde el mes de marzo del 2014 hasta la fecha de interposición de la demanda, ha venido depositando un canon de arrendamiento sin tomar en cuenta que desde el cese de la vigencia del Decreto No. 602 y mientras se adecuaba el contrato, se retomaba las disposiciones establecidas por las partes en el contrato suscrito por ellos, existiendo una compensación entre los montos adeudados por las partes.
Concluye, que la parte arrendataria desde el mes de marzo del 2014 hasta la presente fecha, ha venido depositando un canon de arrendamiento, sin tomar en consideración, que una vez derogado el Decreto No. 602 y mientras se adecuaba el contrato, retomaba vigencia el canon de arrendamiento establecido por las partes en el contrato supra indicado, existiendo una compensación de deudas entre las partes, en el período de vigencia del derogado decreto No. 602.
Acota, que finalizada la vigencia del Decreto No. 602, la arrendataria continuo consignando la suma de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00) como canon de arrendamiento, y que para el mes de agosto del 2014, no se satisfizo en su totalidad el pago, ya que una vez verificada la compensación, quedo pendiente por pago la cantidad de dos mil novecientos cincuenta y nueve bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 2.959,44), lo cual aunado al canon de mes de septiembre del 2014 que asciende a la suma de catorce mil setecientos noventa y siete bolívares (Bs. 14.797,00) mas la diferencia de los meses de octubre y noviembre, se evidencia la insolvencia e insuficiencia en el pago de mas de dos mensualidades consecutivas.
Por tanto desde el mes de agosto del año 2014 en adelante, se ha configurado un estado de insolvencia en el pago de dos (02) mensualidades, lo cual da derecho a su representada a demandar el desalojo del inmueble objeto de Litis.
Que en atención a la Ley Especial, su representada envió un telegrama a la arrendataria de fecha 23 de junio del 2014, el cual fue consignado en el expediente donde la accionada realiza las consignaciones arrendaticias, comunicándole el deber de adecuar el contrato de arrendamiento a la Nueva Ley, evitando así que el arrendatario alegara no haber recibido la comunicación indicada.
Que de igual manera, en el marco de la nueva Ley Especial in comento, su representada contrato un tasador, para que evaluara el inmueble tomando en consideración el método de costo de reposición, a los fines de ilustrar con conocimientos técnicos, que el canon que deposita la arrendataria resulta desproporcionado, no ajustado a derecho.
Insiste que la arrendataria desde el mes de agosto del 2014, en virtud de la compensación parcial que opero en el presente asunto, ha incumplido su obligación de pago, consignando un canon de arrendamiento ínfimo, por cuanto esta pagando menos, de lo que legalmente debería pagar, no estando su representada obligada a recibir un pago parcial del canon de arrendamiento, y que su representada tiene el derecho no excluyente del desalojo que solicita, que el demandado le pague los cánones completos de los meses que ha continuado ocupando el inmueble, de no reconocerse esto, ello constituiría un enriquecimiento sin causa para el demandado, con el consecuente empobrecimiento sin causa de su mandante.
Concluye que las partes convinieron sobre el efecto resolutorio que produce el incumplimiento de las obligaciones accesorias y en tal sentido en la cláusula octava del referido contrato de arrendamiento, convinieron que la violación de cualquiera de las cláusulas del contrato dará derecho a la arrendadora a exigir a la arrendataria la desocupación inmediata del inmueble arrendado, la resolución del contrato y el pago total de los cánones de arrendamiento y los daños y perjuicios correspondientes, convenio este, que le faculta a demandar la resolución (desalojo) a tenor de lo establecido en el articulo 40 literal I de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
De igual manera, precisa que la arrendataria convino en el contrato de arrendamiento referido, la obligación de suscribir una póliza de seguros contra incendio dentro de los treinta días continuos, contados a partir del primero de julio del 2009, donde su representada tuviera el carácter de beneficiaria, siendo que la arrendataria no ha entregado póliza de seguros alguna que preserve el inmueble arrendado, lo cual se traduce en un incumplimiento a lo establecido en la cláusula décimo octava del contrato suscrito entre las partes.
Por ultimo, con fundamento a lo establecido en el articulo 1167 del Código Civil demanda a la accionada, para que convenga en el desalojo por falta de pago de dos cánones de arrendamiento e incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, a tenor de lo dispuesto en los literales “a” e “i” del articulo 40 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en consecuencia, realice la entrega inmediata a su representada del local objeto de la presente Litis, con la condenatoria en costas a que hubiere lugar.
Una vez agotada la citación personal y cartelaria, en fecha 16 de noviembre del 2015, se presento la parte demandada representada judicialmente por el profesional del derecho YAMID GARCIA CUADRA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 85.253, consignando extenso escrito, contentivo de contestación a la demanda, aduciendo en su defensa lo siguiente: rechazamos absolutamente todos y cada uno de los argumentos de hecho y de derecho expuestos por la demandante, negamos, rechazamos y contradecimos que la accionada haya dejado de pagar dos (02) o mas cánones de arrendamiento, tanto en la cantidad como en la temporalidad en el pago de los mismos.
Niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con las obligaciones que le impone la Ley y el contrato, así como también niega, rechaza y contradice que haya o tenga la accionada la voluntad de compensar alguna cantidad pagada por encima de los montos acordados como canon de arrendamiento durante los meses de relación arrendaticia con la demandante.
Niega, rechaza y contradice que su representada haya asumido una actitud de rebeldía ante la adecuación del contrato de arrendamiento a la nueva Ley especial de la materia.
Niega, rechaza y contradice que su representada a partir del mes de julio del 2013 decidiera liberarse de la obligación de pago a través del procedimiento de consignación judicial.
Niega, rechaza y contradice que haya obtenido un enriquecimiento sin causa derivado de la suscripción del contrato sobre el local comercial objeto de Litis.
Niega, rechaza y contradice que haya incumplido con la obligación de contratar una póliza de seguros contra incendios sobre el local comercial objeto de Litis.
Agrega que desde el comienzo de la relación contractual, su representada ha realizado el pago oportuno del canon de arrendamiento a la demandante, que no existe una mensualidad que no este totalmente pagada y cumplida, hecho este que se evidencia de la relación de pagos hecha por la demandante en su escrito libelar.
Que la relación arrendaticia fue suscrita entre las partes en el año 2005, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, luego entro en vigencia el Decreto No. 602, publicado en Gaceta Oficial No. 40.305, de fecha 29-11-2013, que estableció un régimen transitorio de protección para los arrendatarios que ocupen inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, finalizando con la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo así, la relación arrendaticia ha tenido tres instrumentos normativos para su regulación.
Aduce que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes tiene una vigencia indeterminada, por efectos de la tacita reconducción, cuya vigencia era desde el primero de julio del 2009 hasta finales de junio del 20ll, año este, en que la demandante clausuro la cuenta bancaria donde se realizaban los pagos por concepto de cánones de arrendamiento del local referido, causando esta actitud la consignaciones de los cánones de arrendamiento vía judicial, a los fines de evitar estados de insolvencia.
Que a partir del 2013 el canon mensual a pagar era la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), cantidad vigente hasta que entro en vigencia el Decreto No. 602, el 29 de noviembre del 2013, que estableció que el monto a pagar por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, se realizaría utilizando como base de calculo la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) por cada metro cuadrado de superficie alquilada, en razón de ello, su representada a partir de esa fecha, debía cancelar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00), cantidad que comenzó a pagar transcurridos tres meses de la vigencia del decreto, específicamente a partir del mes de marzo del 2014.
Que evidentemente la accionada, en el mes de diciembre del 2013, enero y febrero del 2014 cancelo un canon de arrendamiento superior al que correspondía cancelar, quedando a su favor la cantidad de cuarenta y cuatro mil trescientos noventa y un bolívares (Bs. 44.391,00), y niega, rechaza y contradice que a partir del mes de mayo del 2014, su representada tuviese que cancelar la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00) por concepto de canon de arrendamiento, como consecuencia de haber entrado en vigencia la Ley especial que rige la materia.
Que según el contrato de arrendamiento suscrito, los cánones debían ser cancelados los cinco primero días de cada mes, de manera que habiendo entrado en vigencia la ley especial, en fecha 23 de mayo del 2014, el pago exigido por el demandante no operaba para ese mes, sino para el siguiente, si fuera el caso.
Adiciona que a tenor de lo establecido en el articulo 32 de la Ley especial in comento, las partes debían acudir al SUNDDE para la determinación del canon, organismo este que no esta funcionando plenamente, que si bien el canon establecido por las partes era de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00)no es menos cierto que el ultimo canon vigente fue la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500.00) y siendo este el ultimo canon, se mantiene vigente hasta tanto las partes establezcan un nuevo canon de arrendamiento en cumplimiento a disposiciones legales.
Indica que el Decreto cuando ordena la adecuación de los contratos vigentes a su contenido normativo, no dispone que las estipulaciones contrarias a su contenido normativo se cumplan, y que la tesis de la demandante que la disposición transitoria primera de este, ordena la adecuación de los contratos vigentes al nuevo decreto, permite que recobre su vigencia la cláusula tercera del contrato en la que se estableció el monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento, siendo errada esta postura, porque de la lectura de la referida disposición transitoria no se encuentra tal mención.
El supuesto incumplimiento en el pago de las mensualidades de parte de su representada, es falso, producto de una interpretación errónea que realiza la parte demandante de la disposición transitoria primera del Decreto.
Asimismo, indica que la demandante no demostró haber cumplido con la formalidad de acudir al SUNDDE, para establecer el monto del canon mensual a pagar por el arrendatario, careciendo de fundamento fáctico y jurídico la pretensión del actor.
Concluye que su representada ha cancelado efectivamente los cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2014 conforme al ultimo canon de arrendamiento convenido entre las partes y legalmente establecido por el Decreto No. 602, de fecha 29 de noviembre del 2013, es decir la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500.00) como se evidencia en las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia se encuentra solvente en la cancelación de los cánones de arrendamiento.
Que muy por el contrario la demandante, adeuda a su poderdante la cantidad de Cuarenta y cuatro mil trescientos noventa y un bolívares (Bs. 44.391,00) que corresponde al excedente cancelado de los cánones de diciembre 2013, enero y febrero 2014.
Arguye que la demandante cerro sin aviso previo la cuenta bancaria donde su poderdante realizaba los depósitos correspondientes al canon de arrendamiento del local objeto de Litis, situación que causo un perjuicio a su representada, quien tuvo que asumir los gastos inherentes al tramite de las consignaciones judiciales, en resumen, no hay incumplimiento del contrato ni de disposición legal alguna de parte de su poderdante, tal como se evidencia del expediente No. 477-13 que sustancia el juzgado supra indicado.
Apunta que el avalúo realizado por la parte demandante, nunca fue entregado a su representada, y la convocatoria realizada para adecuar el contrato con las previsiones de la nueva Ley mediante un telegrama, no aporto nada porque no le fue presentado a su representada el presunto avalúo, y en el caso de existir pagos insuficientes de parte de la demandada, la demandante bebió acudir a la Superintendencia nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos para lograr la determinación del canon mensual a pagar por el local arrendado.
En relación a la póliza de seguros contra incendio para el local objeto de Litis, arguye que desde el inicio de la relación arrendaticia se acordó la contratación de la referida póliza, recogida en la cláusula décima octava del contrato, dicha póliza debía ser contratada por la arrendadora, en consecuencia fue modificada mediante acuerdo de voluntades de las partes la referida cláusula décima octava.
Adiciona que era la arrendadora quien contrataba la póliza de seguro contra incendio, siendo la arrendataria responsable de pagar las primas por las coberturas contratadas, como se evidencia de las primeras pólizas contratadas cuyo corredor de seguros es asesor de seguros de la demandante.
Concluye que la arrendadora dejo de realizar la contratación de la póliza de seguros contra incendio del local arrendado, con el fin de trasladar una responsabilidad a su poderdante, que había sido modificada por el acuerdo de las partes.
No obstante en la actualidad se encuentra vigente la póliza de seguro contra incendio sobre el local arrendado, tal como se desprende de la póliza emitida por Seguros la Vitalicia, No. 1714773, que se acompaña al escrito de contestación.
Por ultimo solicita sea declarada sin lugar la presente demanda por carecer de fundamento fáctico y jurídico, y se niegue el pedimento de entrega del local arrendado, como consecuencia de esto, sea condenada en costas la demandante.-
En fecha 17/11/2015 el Tribunal inhibido fijo la audiencia preliminar, celebrada en fecha 30/11/2015, donde las partes ratificaron sus alegatos expuestos en el escrito libelar y en la contestación a la demanda y en consecuencia se fijan mediante auto los límites de la controversia en concordancia a las exigencias indicadas por cada una de las partes según la demanda y la contestación, así como en los escritos presentados en la audiencia preliminar donde se ratifican sus correspondientes alegatos y las pruebas que acompañaron ante esa Operadora de Justicia, tal como consta en las actas del expediente.
El Tribunal inhibido mediante auto de fecha 12/01/2017, en observancia a que constaba en autos todas las pruebas promovidas por las partes y siendo la oportunidad para fijar audiencia o debate oral, excitó a las partes a acudir ante su despacho para celebrar una audiencia o acto conciliatorio, la cual fue fijada y celebrada en fecha 17/03/2017 sin lograr entre las partes ningún tipo de acuerdo, por lo tanto resultó la misma infructuosa.
En fecha 21/03/2017, la parte demandada en el juicio solicitó a ese despacho se fijara oportunidad para celebrar una nueva audiencia conciliatoria. La contraparte en su lugar solicitó en auto de fecha ulterior se fijara oportunidad para celebrar la audiencia de juicio. En apercibimiento a lo solicitado por las partes, el Tribunal acordó fijar una audiencia conciliatoria para el día 05/04/2017, y la audiencia o debate oral para la fecha 07/04/2017. A la audiencia conciliatoria prefijada las partes no acudieron, así lo dejo expresado en actas el tribunal inhibido.-
Llegada la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio, prefijada para el día 07/04/2017, el apoderado judicial de la actora, profesional en derecho JOSE ALEXY FARÍAS JUAREZ mediante diligencia recusó a la Jueza del Tribunal Inhibido, conforme a lo previsto en el numeral 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por haber manifestado opinión sobre la decisión antes de dictar el fallo, y en la causal numero 9 ejusdem por haber mostrado parcialidad al exhortar en reiteradas ocasiones a las partes a “llegar un acuerdo con respecto al canon”. La recusación fue resuelta por el referido Tribunal, mediante pronunciamiento de la misma fecha donde se declaró INADMISIBLE por resultar, bajo criterio de ese Despacho, extemporánea.-
Sin embargo, mediante auto razonado de la misma fecha, la Jueza del Tribunal se inhibió de la causa al considerar que lo esgrimido por el actor en su recusación, podría “llevar a dar lugar a incorrectas y erróneas interpretaciones subjetivas de las labores propias del cargo desempeñado (…)” y de sus actuaciones en el proceso, motivando su iniciativa de dejar de conocer de la causa, sustentando su decisión en el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia de la Sala Constitucional de fecha 07-08-2003 con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando sobre la imparcialidad del juez. Transcurrido el lapso de Ley, la causa fue remitida a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos a los fines de su redistribución, cuyo conocimiento fue asignado a este Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 08 de mayo del 2017, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, profirió decisión definitiva sobre la inhibición planteada por la Jueza Provisoria del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, declarando con lugar la inhibición en el presente asunto, de la referida Instancia Judicial.-
En fecha 12 de Julio del año en curso, fue celebrada la audiencia oral y de juicio en el presente asunto, dictándose el dispositivo del fallo, en atención a lo preceptuado en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil.-
Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Sentenciadora y los hechos acontecidos en el mismo, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:
II. De las Pruebas Aportadas por el Actor.-
Durante el presente proceso la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
• Contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., y la Sociedad de Comercio CALZADOS GALERÍA, C.A., sobre el inmueble objeto del presente litigio, autenticado en fecha 15/07/2005, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 61, Tomo 93, en cuanto a la firma del presidente de INVERSIONES CALAFATE, C.A., el ciudadano LUCIANO CAUTILLI; y en fecha 05/09/2005 ante la Notaría Pública de Valencia, anotado bajo el No. 20, Tomo 126, en cuanto a la firma del presidente de CALZADOS GALERÍA, C.A., el ciudadano RUSSO TEMPONE NICOLINO.
Estima esta Juzgadora que la prueba antes señalada constituye un documento público, que consta en original debidamente autenticado y notariado, por lo cual tiene pleno valor probatorio de conformidad al artículo 1.357 del Código Civil, y el 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo que su contenido es fidedigno. Ahora bien, sobre su valor probatorio la misma no aporta elementos relevantes para el debate, por cuanto ya ha sido celebrado un nuevo contrato entre las partes, dejando sus cláusulas sin fuerza alguna en la relación arrendaticia, por ende se desecha el instrumento, al resultar irrelevante en la resolución de la controversia. ASÍ SE APRECIA.
• El último y más reciente contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., y la Sociedad de Comercio CALZADOS GALERÍA, C.A., sobre el inmueble objeto del presente litigio, autenticado en fecha 22/06/2009 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 69, Tomo 95, en cuanto a la firma del presidente de INVERSIONES CALAFATE, C.A., el ciudadano LUCIANO CAUTILLI; y en fecha 08/07/2009, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en cuanto a la firma del presidente de CALZADOS GALERÍA, C.A., el ciudadano RUSSO TEMPONE NICOLINO.
Con relación a éste instrumento, esta Operadora de Justicia puntualiza que la precitada prueba constituye, igualmente, un documento público que consta en original, debidamente autenticado y notariado ante las oficinas correspondientes, por lo cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad, y tiene valor de plena prueba según lo dispuesto en las normas ut supra indicadas, mientras no sea desvirtuado; así al no haberse enervado sus efectos con otro medio de prueba y al ser el instrumento que demuestra tanto la existencia de la relación arrendaticia como las obligaciones que generó la misma, resulta tener pleno valor probatorio, por su pertinencia y procedencia en el juicio. ASÍ SE VALORA.
• Copia certificada de la sentencia dictada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 17/02/2014.
Determina esta Juzgadora que el presente documento público al ser emanado en copia certificada de una instancia judicial, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna y merece fe cierta de su contenido y valor probatorio, en el cual se puede apreciar la transformación del contrato de determinado a indeterminado, gracias a la tácita reconducción dictada por la jueza de dicho despacho, y por ende la pertinencia para reclamar en juicio esta pretensión. Sin embargo, de acuerdo a lo atinente en el caso de marras, se estima que dicho documento no aporta elemento relevante para la solución del contrato en cuestión, y por tanto se desecha la misma. ASÍ SE DETERMINA.
• Copia certificada del expediente de consignación judicial llevado por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signado bajo el No. 477-13 de su nomenclatura interna, donde consta el Telegrama y acuse de recibo en el que se comunica el deber de adecuar el contrato a la nueva ley.
En cuanto a este documento, el cual consta en copias certificadas y al igual que el anterior proviene de una instancia judicial, lo cual le otorga de la misma forma el valor probatorio previsto en las normas pertinentes, está dotado de presunción favorable para la deducción de su contenido, y del cual se desprenden los pagos irregulares realizados por la ARRENDATARIA a la demandante de autos, la fecha de los mismos y las actuaciones realizadas ante ese ente jurisdiccional, donde queda demostrado asimismo la conducta del ARRENDADOR para adecuar el contrato suscrito en relación al telegrama inserto en el folio ciento seis (106), relativo al ciento sesenta y tres (163) según la foliatura de este despacho; en el cual se demuestra a su vez el cumplimiento del pago y los meses en los cuales se presentaron las cancelaciones de forma insuficiente, tras la entrada en vigencia de la nueva ley en materia de arrendamiento de locales comerciales. Todo ello da fuerza probatoria al expediente de consignaciones por dilucidar el conflicto en cuestión, por tanto resulta de suma relevancia para resolver el presente asunto. ASÍ SE VALORA.-
• Informe técnico de avalúo del inmueble objeto del litigio, realizado por el Economista ROBINSON SANDOVAL. Ratificado en la audiencia oral y de juicio, supra indicada, por el referido ciudadano en los siguientes términos: A las preguntas del promovente respondió: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si reconoce el contenido del informe de avalúo elaborado por su persona en el año 2014 y si es suya la firma contenida en dicho instrumento, exponiendo el método empleado para realizar dicho informe. CONTESTÓ: Si. Ratifico la elaboración del informe. La técnica que se utilizo es una técnica universalmente aceptada, y que aparece también en la Ley sobre el canon de Arrendamientos de Locales Comerciales. Según la ley se pueden emplear tres métodos para calcularlo: El primero se refiere al método de costo a reposición. El segundo es el método de venta o de ingreso. Y el tercero es el método mixto como mezcla de los dos anteriores. Para este caso utilizamos el método de costo a reposición que significa calcular el inmueble con precio nuevo, reconociendo su valor para hoy y conociendo el valor real. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene alguna matricula que lo califique como experto. CONTESTO: Si. Estoy graduado de Economista en la ilustre Universidad del Zulia, tengo 25 años como profesional, un diplomado en Ingeniería de Tasación, y una Maestría en Avalúo Inmobiliario y Catastro Urbano también en la Universidad del Zulia. Pertenezco a la Sociedad de Profesionales de Catastro y Avalúo de Venezuela (SOPROCAVE). También estoy registrado como perito evaluador en la SUDEBAN. Es todo.- Siendo la oportunidad para repreguntar o realizar observaciones por parte de la representación judicial de la parte demandada, esta manifestó no tener ninguna pregunta que realizar, por cuanto el referido avalúo, es una actuación particular realizada por la demandante, que no tiene ningún efecto jurídico alguno. De inmediato la Jueza del Tribunal formula las siguientes interrogantes al testigo presentado: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si alguna persona lo atendió al momento de hacer el avalúo, y si la parte demandada tenía conocimiento de lo que usted estaba haciendo allí. CONTESTO: Para la elaboración del informe de avalúo se requiere de una inspección. El inmueble está subdividido, uno es el área de calzados y el otro es una óptica. A la óptica fui y fui atendido sin inconvenientes. Pero en el área de calzados fui atendido por una cajera, quien expuso llamar a un señor, a quien le explique el motivo de la visita, y quien se negó a recibirme, así que solo tomé las fotos del mostrador y del frente del local, siendo esto lo que hice. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo en vista de que expone haber tenido acceso al inmueble en el área de los calzados, si la parte demandada tenía conocimiento del informe que usted iba a realizar. CONTESTO: Sin duda. Yo al hacer acto de presencia tuve acceso a los dueños del inmueble. Es todo.
Aprecia esta Juzgadora que el aludido medio probatorio constituye un documento privado emanado de algún tercero ajeno a la causa, el cual fue ratificado en juicio, según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, mediante declaración testimonial del mismo tercero, y por cuanto el mismo no fue tachado ni impugnado en su oportunidad por la parte contraria, se le otorga valor probatorio como un indicio de la intención del actor en adecuar el contrato a las disposiciones establecidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se valora.-

Pruebas de Informes:
a) Al instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) para que verificara si se emitió un telegrama dirigido a CALZADOS GALERÍA, C.A., si el telegrama fue entregado a la dirección requerida, y a su vez que se sirviera de remitir copia de mencionado documento.
b) Al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia para que verificara si entre las actuaciones del expediente de consignación judicial No. 477-13, había sido consignado un telegrama a la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A.
Es necesario precisar que, de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, aquellos instrumentos privados que se hallen en Oficinas Públicas, y otras instituciones, se deberán requerir a través de informes los hechos litigiosos alrededor de las mismas. Así mismo, el artículo 1.375 del Código Civil establece que los telegramas hacen fe como instrumento privado y por tanto tienen la misma fuerza probatoria que un instrumento público, y hace fe de esas declaraciones, salvo prueba en contrario, los cuales al ser ratificados a través de los informes solicitados a los entes y oficinas precedentes, mantienen su fuerza y valor de plena prueba. El telegrama, y su respaldo en los informes, aporta elemento probatorio porqué, tal como se mencionó, se demuestra con ella el interés por parte del arrendador de renovar el contrato o suscribir uno nuevo para adecuar el contrato a las exigencias de la nueva ley, lo cual al constar en las actas se ve justificada la pertinencia en la resolución del presente asunto. Y ASÍ SE VALORA.-

III. De las Pruebas Aportadas por el Demandado.-
• Cuadro de Póliza combinado de industria y comercio No. EMPI-600000584, recibo No. 1714773, emitido por la compañía SEGUROS LA VITALICIA, en copia simple, emitido en fecha 03/06/2015 y cuya vigencia era hasta el 03/06/2016, tomado por la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., y como empresa asegurada INVERSIONES CALAFATE, C.A.
Observa esta Juzgadora que la anterior probanza, no cumplió con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de otorgarle eficiencia probatoria, en consecuencia, se desecha del acervo probatorio.- Así se confirma.-
• Cuadro de Póliza de incendio No. 1028263, recibo No. 11868633 emitido por la empresa aseguradora LA OCCIDENTAL C.A., con vigencia desde el 11/03/2011 hasta el 11/03/2012, a nombre de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIAS, C.A.
• Cuadro recibo de seguro contra incendio emitido por la compañía SEGUROS CARACAS DE LIBERTY MUTUAL, con vigencia desde el 28/11/2006 y hasta el 28/11/2007, a nombre de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIAS, C.A.
Estima quien aquí juzga, que los presentes documentos comportan instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio, cuyo valor recae recae en lo dispuesto en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, deberán ser ratificados por testimoniales o informes al estar contenidos en Oficinas Públicas, se desprende de actas que los referidos documentos representan cuadros de pólizas cuya vigencia esta extinta, lo cual evidencia, el incumplimiento de la cláusula décimo octava del contrato, cuya falta es imputable a la arrendataria, al no mantener el inmueble objeto de litis, con la cobertura ante siniestros vigente durante la duración del contrato. Así se valora.
• Declaración jurada del ciudadano RAFAEL ENRIQUE FINOL LUQUE, como intermediario y productor de seguros de INVERSIONES CALAFATE, C.A.,en relación a esta probanza, la misma debió ser evacuada en la audiencia oral y de juicio, y al no haber estado el testigo promovido presente, nada tiene que valorar al respecto este Tribunal.-Así se confirma.-
• Inspección Judicial a efectuarse en el local comercial objeto del presente litigio:- La presente probanza fue desestimada por el Juzgado Inhibido, mediante auto de fecha 07/01/2016.-

MOTIVACIÓN DE HECHO Y DE DERECHO DEL FALLO
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, pasa este Tribunal a decidir, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme a las alegaciones del demandante y a las defensas y excepciones de la accionada establece quien juzga que en el presente caso el thema decidendum se circunscribe en constatar si existe el incumplimiento contractual que señala ha realizado la demandada en relación al inmueble objeto del presente asunto; siendo el caso que a su vez esta niega y rechaza tal incumplimiento contractual. No es en consecuencia controvertido en la litis la existencia de la relación arrendaticia entre las partes
El artículo1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato, cuando la otra no cumpla con sus obligaciones, siendo la resolución del contrato uno de los medios de terminación. La acción de resolución requiere para su procedencia, el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) Que se trate de un contrato, b) El incumplimiento del demandado, c) El cumplimiento de la obligación por parte del actor o al menos haya ofrecido cumplir, d) La declaratoria judicial.
La doctrina calificada, pone el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos en la voluntad de las partes quienes se obligan a cumplirlo en los términos y condiciones convenidos, el principio de consensualismo en la formación de los contratos, es la regla propia según la cual, los contratos se perfeccionan por la simple voluntad de las partes, sin necesidad de que se exija ninguna ritualidad o forma. (Vid. MÉLICH-ORSINI, José. (2006). “Doctrina General del Contrato”. Académica de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas. 4° Edición. Caracas-Venezuela. p. 41).
Así mismo, el principio de intangibilidad o fuerza obligatoria del contrato, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, erige sobre esta convención de voluntades ley entre las partes, conteniendo las reglas de conducta que van a regir las obligaciones pactadas hacia futuro con relación al objeto del contrato, una vez creadas estas reglas privadas, no pueden ser relajadas o modificadas por la voluntad de una sola de las partes contratantes, es preciso que haya un nuevo consentimiento para modificarlas o derogarlas. El respeto a los términos del contrato se le impone no sólo a las partes, sino al juez que lo conozca, en acciones que una parte ejerza sobre la otra. (Vid. MÉLICH-ORSINI, José. (1997). “Doctrina General del Contrato”. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana. 3° Edición. p 437).
Así las cosas, el principio de intangibilidad del contrato, supone además que ninguna consideración autoriza al juez, para modificar los efectos del contrato, ni de oficio, ni a petición de alguna de las partes, ya que al juez no le es permitido preocuparse, por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas libremente, y por las consecuencias más o menos perjudiciales que las mismas puedan seguirse para alguna de las partes, siempre y cuando el contrato haya nacido perfectamente libre de vicios y que el mismo sea conforme al ordenamiento jurídico.
La seguridad en los negocios jurídicos, descansa sobre este principio, pues las partes tienen derecho a saber a que atenerse sobre la situación contractual creada por el mutuo consentimiento de éstos, la cual deberá permanecer inalterable hasta el definitivo cumplimiento del contrato o cuando así lo autorice la ley, reconociéndose con ello, la autarquía de los individuos en la configuración creadora de sus relaciones jurídicas.
El ordenamiento jurídico, no puede dejar de reconocer en la persona, un ámbito de auto soberanía para reglamentar sus propias situaciones jurídicas y, a través de ellas dar cauce a sus fines, intereses y aspiraciones. A tal efecto, la Norma fundamental ha consagrado en su artículo 20 el derecho al libre desenvolvimiento de la personalidad como derecho humano fundamental, el cual debe colegirse con el derecho de libertad económica contemplado en el artículo 112 del mismo texto constitucional, que determina la libertad de las personas para establecer sus relaciones contractuales, solo limitándolas a través de principios atinentes al derecho ajeno y el orden público, tradicionalmente previstos en el artículo 6 del Código Civil.
En el caso que se examina, en relación al primer supuesto, se desprende de los alegatos de las partes que hay acuerdo entre ellas en cuanto al vínculo arrendaticio que los une, el cual se sustenta en los Contratos de Arrendamiento de fecha 15-07-2005, autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, anotado bajo el No. 61, tomo 93 y de fecha 22 -06-2009, autenticado por ante la referida oficina, anotado bajo el No. 69, Tomo 95, los cuales fueron acompañados al libelo.
En relación al segundo supuesto referido al incumplimiento de la obligación, el doctrinario Gilberto Guerrero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 160, sostiene:
“En nuestro derecho, es el Juez quien determina, ateniéndose a lo establecido por las partes en el contrato, si los hechos que se invocan ante él, configuran incumplimiento de las obligaciones, suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada”.
A efecto de ilustrar el planteamiento expuesto, se reproduce parcialmente el criterio del autor citado anteriormente:
“Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda sin más la Resolución del Contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. Esto es importante porque el acreedor podría sorprender por un simple incumplimiento parcial, defectuoso o inexacto y llevarlo a ser condenado con la resolución del contrato celebrado.”…”Según algunos autores, para pronunciar la resolución del contrato, en aplicación de la condición resolutoria tácita, no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar, si este tiene tal importancia en la economía.
El apoderado actor adujo en su escrito libelar, que desde el Primero de Julio del 2005 hasta la fecha de instauración de la demanda, la sociedad mercantil calzados GALERIA C.A, supra identificada, ha venido ocupando, en calidad de arrendataria, un inmueble que es propiedad de su representada, mediante contratos de arrendamiento que rielan en actas, y en el ultimo contrato celebrado por estos, de fecha 22-06-2009 pactaron lo siguiente, en relación al canon de arrendamiento, del local objeto de litis:
Cláusula Tercera: “las partes han acordado un canon de arrendamiento mensual de veintidós mil bolívares (Bs. 22.000.00), mas el Impuesto al Valor Agregado, para el primer año, y el segundo dicho canon se incrementara de acuerdo al índice de precios al consumidor que indique el Banco Central de Venezuela…..(omissis)”, canon este que en el decurso del contrato fue reajustado de común acuerdo, alcanzando el mismo para el mes de junio del año 2013, la cantidad de Cuarenta y dos Mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), la referida cantidad desde el mes de julio del 2013 era consignada judicialmente por la arrendataria.
Adiciono que a la entrada en vigencia del Decreto Presidencial No. 602, que establecía un canon máximo equivalente a doscientos cincuenta bolívares por metro cuadrado, la arrendataria empezó a consignar desde marzo del 2014, la cantidad de Veintisiete mil Quinientos Bolívares (Bs. 27.500,00). Lo cual siguió realizando hasta la fecha de interposición de la presente demanda.
Puntualiza, que a la entrada en vigencia de la Ley Especial que rige la materia, fue derogado el mencionado Decreto, en su disposición transitoria, restableciendo el canon pactado entre las partes, según su apreciación, hasta tanto se fijara el canon bajo los parámetros de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, indicando el actor, que la arrendataria durante los meses de mayo a noviembre del 2014, ha venido realizando consignaciones insuficientes, no obstante de existir la disposición de su representada de cumplir con la nueva disposición normativa que rige la actividad comercial, adecuando el contrato a sus disposiciones, para lo cual envió comunicación a la arrendataria, recibida por esta y obviada en su contenido, comunicación que riela en actas, específicamente, en el expediente de las consignaciones arrendaticias.

Adicionó que la arrendataria venía consignando desde junio del 2013 un canon de arrendamiento de Cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297.00), y a partir del mes de marzo del 2014, con fundamento al derogado Decreto 602, hasta la fecha de interposición de esta demanda ha consignado la cantidad de Veintisiete mil Quinientos Bolívares (Bs. 27.500.00), sin embargo según el actor, este canon consignado por la demandada no tiene justificación legal, ya que el referido canon solo tuvo lugar durante la vigencia del decreto No. 602, y según su apreciación existe un incumplimiento en el pago de la obligación asumida por la arrendataria, nunca protegido por la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Enfatizo que a partir de la entrada en vigencia del Decreto No. 602, cuya eficacia partía desde el 29-11-2013 hasta el 22-05-2014, la arrendataria, a partir del mes de diciembre del 2013 debía consignar la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500.00) por concepto de canon de arrendamiento, no obstante, comenzó a consignar esta cantidad a partir del mes de marzo del 2014, y en los meses de diciembre 2013, enero y febrero del 2014, consignó la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), es decir, que en los meses referidos, cancelo con el canon fijado conforme al contrato suscrito entre las partes, mas sin embargo, desde el mes de marzo del 2014 hasta la fecha de interposición de la demanda, la arrendataria ha venido depositando un canon de arrendamiento sin tomar en cuenta, que una vez derogado el Decreto No. 602, cobraba vigencia el contrato suscrito entre las partes, en relación a ese punto, teniendo seis meses para adecuarlo a la nueva disposición legal, de igual manera adujo que existe compensación de deudas entre las partes, en ciertos periodos de la consignación realizada.
Acota, que finalizada la vigencia del Decreto No. 602, la arrendataria continuo consignando la suma de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00) como canon de arrendamiento, y que para el mes de agosto del 2014, no se satisfizo en su totalidad el pago, ya que una vez verificada la compensación, quedo pendiente por pago la cantidad de dos mil novecientos cincuenta y nueve bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 2.959,44), lo cual aunado al canon de mes de septiembre del 2014 que asciende a la suma de catorce mil setecientos noventa y siete bolívares (Bs. 14.797,00) mas la diferencia de los meses de octubre y noviembre, se evidencia la insolvencia e insuficiencia en el pago de mas de dos mensualidades consecutivas.
Insiste que la arrendataria desde el mes de agosto del 2014, en virtud de la compensación parcial que opero en el presente asunto, ha incumplido su obligación de pago, por cuanto esta pagando menos, de lo que legalmente debería pagar, no estando su representada obligada a recibir un pago parcial del canon de arrendamiento.
Por su parte la accionada negó, rechazó y contradijo lo alegado por la demandante, en relación a este particular, esgrimiendo que desde el comienzo de la relación contractual, su representada ha realizado el pago oportuno del canon de arrendamiento a la demandante, que la relación arrendaticia ha tenido tres instrumentos normativos para su regulación.
Adiciono, que el contrato de arrendamiento con una vigencia indeterminada, producto de la tacita reconducción, comenzó desde el primero de julio del 2009 hasta finales de junio del 20ll, año según el accionado, la demandante clausuro la cuenta bancaria donde se realizaban los pagos por concepto de cánones de arrendamiento del local referido, y en vista de esto procedieron a la consignación judicial.
Afirma que a partir del 2013, el canon mensual a pagar era la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), hasta la entrada en vigencia del Decreto No. 602, de fecha 29-11-2013, que indicaba que su representada debía cancelar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500,00), cantidad que comenzó a pagar a partir del mes de marzo del 2014, siendo obvio que los meses de diciembre 2013, enero y febrero del 2014, su representada cancelo un canon de arrendamiento superior al que correspondía cancelar, concluyendo, que resta a su favor la cantidad de cuarenta y cuatro mil trescientos noventa y un bolívares (Bs. 44.391,00).
De igual manera negó, rechazo y contradijo que a partir del mes de mayo del 2014, su representada tuviese que cancelar la cantidad de cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00) por concepto de canon de arrendamiento, como consecuencia de haber entrado en vigencia la Ley especial que rige la materia.
Que según el contrato de arrendamiento suscrito, los cánones debían ser cancelados los cinco primero días de cada mes, de manera que habiendo entrado en vigencia la ley especial, en fecha 23 de mayo del 2014, el pago exigido por el demandante no operaba para ese mes, sino para el siguiente, si fuera el caso.
Afirma la accionada, que el supuesto incumplimiento en el pago de las mensualidades de parte de su representada, es falso, producto de una interpretación errónea que realiza la parte demandante de la disposición transitoria primera del Decreto.
Concluye que su representada ha cancelado efectivamente los cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2014 conforme al ultimo canon de arrendamiento convenido entre las partes y legalmente establecido por el Decreto No. 602, es decir la cantidad de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500.00) como se evidencia en las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia se encuentra solvente en la cancelación de los cánones de arrendamiento.
Que muy por el contrario la demandante, adeuda a su poderdante la cantidad de Cuarenta y cuatro mil trescientos noventa y un bolívares (Bs. 44.391,00) que corresponde al excedente cancelado de los cánones de diciembre 2013, enero y febrero 2014.
Así las cosas, se observa que existe un conflicto entre los contratantes como producto de la irregularidad en el pago del canon de arrendamiento como consecuencia del vacío legal generado por el Decreto Transitorio No. 602, donde se pasaba a regular los cánones de arrendamiento en materia de locales comerciales bajo una apreciación de Doscientos cincuenta Bolívares (250,00Bs.) por metro cuadrado, lo cual, a criterio personal de esta Juzgadora, desvirtuaba la autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual.
Explanado lo anterior, y por cuanto se evidencia que las partes en conflicto, mantienen posiciones antagónicas en relación al alcance y contenido del referido decreto, y por esa causa deviene la acción intentada por la actora ante los Órganos Jurisdiccionales respectivos, es imperativo por necesario, que esta Juzgadora se detenga a analizar el referido punto a los fines de dilucidar el presente asunto.
El Decreto Presidencial No. 602, publicado en Gaceta Oficial No. 40.305, de fecha 29 de noviembre del 2013, estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de producción, siendo importante resaltar, que en su cuerpo normativo regula lo atinente al límite del canon de arrendamiento en materia de locales comerciales, estableciendo la cantidad de Doscientos cincuenta Bolívares (250,00Bs.) por metro cuadrado, asimismo restricciones al arbitraje privado para solucionar conflictos entre las partes, resolución unilateral, la aplicación de medidas cautelares, la administración de contratos por parte de empresas extranjeras, prohibiciones que no implicaban el menoscabo de lo dispuesto en los contratos de arrendamientos suscrito por las partes.
Es necesario puntualizar, que el régimen de protección contenido en el referido decreto, tendría plena vigencia y eficacia hasta tanto fuera dictado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que vendría a regular la referida materia, en consecuencia, por ser un decreto transitorio, momentáneo, temporal, al nacer una nueva disposición los efectos de este, subyacían ante el nuevo cuerpo normativo, precisamente por ser una protección transitoria, debiendo las partes contratantes en un término perecedero de seis meses adecuarse a la Nueva Ley, y en caso de contravención, acudir a la autoridad administrativa correspondiente.-.
Así las cosas tenemos que en el presente asunto, las partes contratantes en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito por ellos, establecieron que el canon de arrendamiento mensual era de veintidós mil bolívares (Bs. 22.000.00), con adición del impuesto al valor agregado para el primer año y que en el segundo dicho canon seria incrementado, de acuerdo al índice de precios al consumidor que indique el Banco Central de Venezuela, perfeccionándose con este el principio de autonomía de las partes, y la libertad económica constitucionalmente protegida, observando quien decide, que las partes asumen que el ultimo canon contractual fue por la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 42.297.00), canon este que se evidencia, de los documentos probatorios de actas, la arrendataria consignaba por ante la Instancia Judicial respectiva, antes de la entrada en vigencia del Decreto Presidencial No. 602, es necesario precisar, que del análisis realizado al contrato de arrendamiento referido, no existe cláusula alguna que indique, que los contratantes hayan convenido, que los pagos por concepto de cánones de arrendamiento debían realizarse en una cuenta bancaria cuyo titular fuera la arrendadora.
No siendo objeto de discusión, que con la entrada del referido decreto N. 602, dictado por el Presidente de la República relativo al establecimiento de doscientos cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) por cada metro cuadrado, el canon de arrendamiento de dicho local se modificó por imperio de la ley, comenzando a regir el ajuste a partir de la promulgación del referido decreto, es decir a partir del 29-11-2013 hasta el 23-05-2014, fecha en la cual entra en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de tal forma que aquellos Cuarenta y Dos mil Doscientos Noventa y Siete Bolívares (Bs. 42.297,00) que venía pagando la sociedad mercantil CALZADOS GALERIA C.A. variaron y en el período comprendido entre el 29-11-2013 al 23-05-2014, su canon de arrendamiento mensual era inferior, es decir, era la cantidad de Veintisiete mil Quinientos Bolívares (Bs. 27.500.00) mensuales, los cuales acredito haber pagado, por ante el Tribunal de Consignaciones supra indicado.
Así las cosas y en una sinopsis del caso, se observa que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el canon fue fijado por la cantidad de Veintidós Mil Bolívares (Bs. 22.000,00) mensuales, sujeto a reajustes periódicos, resultando el ultimo reajuste por concepto de canon de arrendamiento del local objeto de litis, por la cantidad de Cuarenta y dos mil doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00), cantidad esta que era cancelada por la accionada a través de consignación judicial, incluso durante los tres primeros meses de vigencia del Decreto Presidencial No. 602, siendo el caso, que posterior a los meses de diciembre 2013, enero y febrero 2014, la accionada ajusto el canon de arrendamiento del local en cuestión, a los parámetros indicados en el Decreto No. 602, es decir, un canon equivalente a doscientos cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) por metro cuadrado, que arrojaba la cantidad de Veintisiete mil Quinientos Bolívares (Bs. 27.500.00) mensuales, observando quien aquí Juzga, que en la clausula primera contractual indica que el local comercial objeto de Litis, tiene una superficie aproximada de ciento diez metros cuadrados (110 mts²), siendo correcto el resultado de Veintisiete Mil Quinientos Bolivares (Bs. 27.500.00) mensuales que debía cancelar el arrendatario, por concepto de canon de arrendamiento, a la entrada en vigencia del Decreto No. 602, cantidad esta nunca objetada en el ínterin del proceso por la parte accionante.
Ahora bien, visto que el Decreto No. 602 tenía una vigencia transitoria, desde el 29 de noviembre del 2013 hasta el 23 de mayo del 2014, fecha en la cual entra en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual en su disposición derogatoria segunda, derogo, valga la redundancia, el referido Decreto No. 602 que estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, es imperioso concluir, que producida la derogatoria del Decreto N° 602 dado su carácter temporal de protección, la cláusula tercera contractual operaba en toda su extensión.
En consecuencia, a partir del 23-05-2014, el canon mensual de arrendamiento que debía pagar la demandada era de Cuarenta y Dos mil Doscientos Noventa y Siete Bolívares (Bs. 42.297,00) mensuales, y de actas se desprende, que la accionada continuo incluso hasta la fecha de interposición de la demanda por parte de la actora, consignando la cantidad que indicaba el derogado Decreto por concepto de canon de arrendamiento del local comercial objeto de Litis, evidenciándose una insuficiencia en el pago o pago parcial no convenido entre las partes.
En resumen, derogado el referido Decreto N° 602, y en plena vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la demandada no ajustó el canon de arrendamiento a lo pactado contractualmente en la cláusula tercera, es decir, pagar la cantidad de Cuarenta y Dos mil Doscientos noventa y siete bolívares (Bs. 42.297,00) mensuales, y continuo pagando el canon que estableció el derogado decreto No. 602, siendo que en agosto del 2014 según la actora no se satisfizo totalmente, la obligación contractual, ya que una vez verificada la compensación, la accionada restaba dos mil novecientos cincuenta y nueve bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 2.959,44), más la diferencia del canon del mes de septiembre por la suma de Catorce mil setecientos noventa y siete bolívares (Bs. 14.797,00) más la diferencia de los meses de octubre y noviembre del 2014, afirma el actor, comprueban la insolvencia e insuficiencia en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas, no estando su representada obligada a aceptar dicho pago parcial, tal como ella lo aduce en su escrito libelar, puntualizando, quien aquí decide, que un pago parcial es contrario al Principio de integridad del pago, que establece que este debe ser completo, comprender toda la prestación debida, en consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida, ni constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque esta fuera divisible (art. 1291 del Código Civil).
Explanado lo anterior, las partes estaban en el deber, de adecuar el contrato suscrito entre ellos a la nueva normativa especial vigente, en un lapso de seis meses, lapso en el cual de no existir acuerdo debían acudir a la instancia administrativa correspondiente, hasta tanto esta situación no se produjese y una vez derogado el Decreto No. 602, el contrato suscrito entre las partes retomaba su vigencia en relación al canon de arrendamiento. Así se confirma.
Ahora bien, de un examen de los elementos probatorios traídos al juicio se puede desprender el interés por parte del actor de comunicar el cambio en las disposiciones atinentes a través del telegrama enviado al arrendatario exponiendo la situación al respecto y la necesidad de adecuar el contrato celebrado, o de pactar uno nuevo, a los fines de evitar la insolvencia del arrendatario y recibir un canon menor al acordado, como se pudo apreciar que ocurrió. En consecuencia, quedo evidenciado de actas, que al haber cancelado el arrendatario cantidades de dinero inferiores a las que le correspondía según el último contrato celebrado, y tras haberse comprobado la intención del arrendador de adecuar el mismo a las exigencias de la nueva ley, se puede desprender el pago insuficiente y la insolvencia en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas de parte del arrendatario, causal suficiente, según la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en su artículo 40, literal “a”, por lo que prospera el desalojo incoado en el presente juicio al haberse verificado el incumplimiento o insolvencia del demandado en dos (02) mensualidades consecutivas y la falta de reajuste del canon de arrendamiento.- ASÍ SE DECIDE.-
En relación a lo alegado por el accionante, que en el presente caso opero una compensación entre los montos adeudados por las partes, cuando indica que habiendo pagado la accionada dos días del mes de noviembre del 2013 y los meses de enero y febrero del 2014 con el canon establecido entre las partes, es decir por la cantidad de Cuarenta y Dos mil doscientos noventa y siete Bolívares (Bs. 42.297,00) y no por el regulado por el Decreto No. 602 que era de veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 27.500.00) , existe un saldo a favor de la misma, no obstante, desde el mes de marzo 2014 hasta la fecha de interposición de la demanda, y una vez derogado el decreto No. 602, la arrendataria continuo consignando la cantidad de veintisiete mil quinientos Bolívares (Bs. 27.500,00) mensuales por canon de arrendamiento, sin tomar el cuenta la derogatoria del Decreto No.- 602 y el canon pactado por las partes, en consecuencia opero a su decir, la compensación entre los montos adeudados por las partes.
A manera de ilustración en el libelo, mediante cuadro explicativo, el actor indica que el monto pagado en exceso por la arrendataria durante los periodos supra indicados, fue por la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Trescientos setenta y siete bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 45.377.48), y que por otro lado, el monto que adeuda la arrendataria desde el 23 de mayo del 2014 hasta agosto del 2014, arrojan una cantidad de Cuarenta y ocho mil trescientos treinta y seis Bolívares con noventa y dos céntimos, aplicando la sustracción respectiva, quedaría a favor de su representada un saldo de Dos mil novecientos cincuenta y nueve Bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 2.959,44) que adeuda la demandada.
La doctrina ha establecido en lo que respecta a la compensación, como medio de extinción de las obligaciones lo siguiente;
La compensación es la extinción que se opera en las deudas de dos personas recíprocamente deudores cuando dichas deudas son homogéneas, liquidas y exigibles.
Zacharias la define como la extinción de dos obligaciones reciprocas que se pagan la una por la otra, hasta la concurrencia de sus cantidades respectivas, entre personas que son deudoras la una hacia la otra.
Nuestro Código Civil la contempla en el artículo 1331, cuando dispone: “Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas..(..) omissis.
Siendo así, la compensación supone la existencia de dos personas recíprocamente deudoras, que se adeudan cosas similares o de la misma especie, siendo estas liquidas y exigibles, para ello las deudas reciprocas no necesariamente deben ser iguales, una puede ser mayor que la otra, en cuyo caso la compensación extingue la menor en su totalidad y la mayor hasta la concurrencia del importe de la menor.
En el caso que nos ocupa se evidencia de las actas procesales, que ambas partes aducen ser deudoras la una de la otra, la accionante por la cantidad de cuarenta y cuatro mil trescientos noventa y uno (Bs. 44.391,00) y la accionada por la cantidad de Cuarenta y ocho mil trescientos treinta seis bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 48.336.92), observando quien aquí juzga, que efectivamente en el presente asunto, ocurrió una compensación legal es decir, aquella que opera de derecho en virtud de la Ley, y ante la existencia simultanea de las dos deudas, están se extinguen de pleno derecho.- Así se confirma.-
Por último, pasa esta Juzgadora, a analizar oro punto debatido en la presente causa, la falta de contratación de la póliza de seguro contra incendio por parte de la demandada, en atención a lo establecido por los contratantes en la cláusula décima octava del vigente contrato de arrendamiento.
Aduce la actora que en el contrato se convino que la arrendataria tenía la obligación de suscribir una póliza de seguros contra incendio dentro de los treinta (30) días continuos, siguientes contados a partir del primero de julio del 2009, donde su representada seria la beneficiaria, aseverando que la arrendataria nunca ha hecho entrega de la referida póliza.
Afirma que esta situación comporta un incumplimiento a la obligación accesoria pactada en el contrato, en consecuencia, está en pleno derecho de solicitar la resolución del contrato, todo de conformidad con lo establecido en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
En el presente punto, nos encontramos con la fuerza obligatoria del contrato, el cual legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (articulo 1159 del Código Civil), esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
El Articulo 1264 del Código Civil establece: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”
Y el articulo 1160 ejusdem dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
Del recorrido realizado a las actas, se evidencia que la parte accionada no aporto prueba alguna que desvirtuara lo alegado por la parte accionante, por cuanto solo existen cuadros de pólizas de seguros, cuya vigencia ha expirado, observando quien aquí juzga de la lectura realizada a la mencionada cláusula contractual, que las partes establecieron que la no contratación de la póliza, dentro del término de treinta días continuos contados a partir de la fecha cierta del contrato en cuestión, por parte de la arrendataria, se consideraría como una condición para resolver el contrato celebrado entre ambos, en consecuencia, es forzoso concluir, que al no existir prueba fehaciente en actas de su cumplimiento, la accionada se encuentra incursa en el incumplimiento contractual de la obligación accesoria indicada, es decir, en la adquisición de la póliza de seguros contra incendio para el inmueble objeto de litis.- Así se decide.-
Por último y para concluir, en la audiencia oral y publica, el representante de la accionada arguyó, que una eventual victoria de la parte demandante, afectaría derechos a los trabajadores del inmueble objeto de arrendamiento, es necesario puntualizar a la parte demandada, que es la sociedad mercantil CALZADOS GALERIA C,A, la que debe mantener y no desmejorar las condiciones de trabajo de sus empleados, so pena de intervención del Estado como garante de los derechos y garantías constitucionales y legales de los trabajadores y trabajadoras, a través de los organismos jurisdiccionales del trabajo o ministerio del ramo, a petición de los trabajadores, en consecuencia, se desecha, lo alegado, por resultar impertinente en este estado, por cuanto estamos ante la presencia de una pretensión perfectamente tutelada por el Ordenamiento Jurídico venezolano.- Así se confirma.-
En consecuencia, y como quiera que quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada de las obligaciones de carácter contractual que sirvieron de fundamento a la acción de Desalojo ejercida por el demandante, considera este Tribunal que la misma es procedente en derecho.- Así se decide.-
IV. DISPOSITIVO
Por todos los fundamentos antes expuestos este Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Losada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:
A.- CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentara la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍAS, C.A., ambas supra identificadas, y en consecuencia se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes de fecha 22 de junio del 2009, anotado bajo el No. 69, Tomo 95 de los Libros Llevados por la Notaria Publica Octava de Maracaibo.-
B.- Se ordena a la demandada hacer ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE objeto del presente litigio a la parte actora, libre de personas y de cosas.
C.- SE CONDENA a la parte demandada a pagar las costas procesales por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de julio del año dos mil diecisiete (2017).- Años 207 de la Independencia y 158 de la Federación.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

LA JUEZA

Abog. ZIMARAY COROMOTO CARRASQUERO C. (mgs)
LA SECRETARIA

Abog. LINDA ÁVILA NÚÑEZ
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m) se dictó y publicó la anterior sentencia definitiva. Bajo el No.-97. La Secretaria