TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente Nº 6092-16
Cursa ante este Tribunal, demanda que por Desalojo de Local Comercial, propuso la ciudadana SHIRLEY OQUENDO OLARTE, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V- 10.413.805, domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de arrendadora y representada por los profesionales del Derecho JESÚS RENE LÓPEZ SUÁREZ y ANTONIO RAMÓN SUÁREZ ALVARADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 37.628 y 46.330, respectivamente y de este domicilio, representación que consta en instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo de fecha 13 de octubre de 2.015, anotado bajo el No.75, Tomo 96 de los Libros de autenticaciones llevado ante la mencionada Notaria y que corre en los folios 7 y 8 del expediente, en contra de la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.426.332 y de igual domicilio, con el carácter de arrendataria, representada por el Abogado en ejercicio JESÚS ALBERTO CUPELLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 130.325, representación que se acredita mediante poder Apud Acta otorgado ante la Secretaria de este Juzgado el día 14 de marzo de 2.017 y se encuentra agregado al folio 186 del expediente.
Ahora bien, encontrándose el Tribunal en el lapso útil para extender el fallo completo por escrito con arreglo a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a plasmar los motivos de hecho y de derecho de la decisión con los demás requisitos exigidos en el artículo 243 ejudem, y partiendo de los alegatos y probanzas traídas al proceso por las partes en lo que respecta al mérito de sus pretensiones.
Se deja constancia, que el iter procesal del presente juicio se desarrolló conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 859 y siguientes de la Ley adjetiva y supletoriamente por las disposiciones del ordinario en todo aquello no previsto en el Titulo XI relativo al Procedimiento Oral, pero siempre asegurándose la oralidad, brevedad, concentración e inmediación como principios rectores de este proceso. Asimismo, debe señalarse que la competencia civil ordinaria aplicable a este asunto, se encuentra tipificada en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de la especialidad de la materia tratada en el juicio.
En relación a los hechos narrados en el Libelo, la parte actora se afirma propietaria de un Local Comercial, ubicado en un pequeño Centro Comercial en la Avenida 12, distinguido con el No. 50-125, Urbanización Canta Claro, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuyo título de propiedad acompañó junto al Libelo de demanda. Asimismo, agrega que desde el día 31 de noviembre de 2.013, el inmueble se encuentra arrendado a la ciudadana ANY VIRGINIA DIAZ, en virtud del contrato arrendaticio privado existente entre las partes que integran esta relación procesal.
De igual manera, narra la parte actora que la accionada incumplió y vulnero lo previsto en el contrato de arrendamiento, al cambiar el uso y destino del local arrendado, cuando trasladó algunos muebles al interior del mismo, durante horas de la noche e inclusive en complicidad con otros inquilinos y alentándose mutuamente a hacer lo mismo. Asimismo, agrega que fueron múltiples las advertencias verbales efectuadas a la arrendataria antes de que se mudara de manera definitiva, incumpliendo de esta manera con la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, conjuntamente con otros inquilinos, y referían que la situación era transitoria y que buscarían un lugar donde vivir que les ofreciera las condiciones necesarias. Sigue narrando la actora, que la arrendataria conjuntamente con otros inquilinos presentaron denuncia colectiva por ante la INTENDENCIA DE SEGURIDAD DE LA PARROQUIA OLEGARIO VILLALOBOS, el pasado año por falta de agua en sus locales y por la carencia de estacionamientos, sabiendo que ese Edificio no esta acondicionado para viviendas y al proceder a lavar ropas, usar las duchas constantemente, lavar enseres, entre otras, la provisión de agua seria insuficiente. Agrega en este sentido la actora, que el inmueble no fue arrendado con estacionamientos, como se desprende del contrato arrendaticio. Sigue manifestando la accionante en su Libelo que, agoto la vía administrativa conforme a lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los escritos introducidos ante el Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, se encuentran agregados insertos en los autos.
De una revisión de las actas procesales se observa que la actora para solicitar el Desalojo invoca como elementos de hecho lo establecido en los literales “D” e “I” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, bajo el alegato de que la parte accionada incumplió y vulneró lo previsto en el contrato de arrendamiento, al cambiar el uso para el cual esta destinado el local arrendado, subvirtiendo la Cláusula Cuarta que establece: “La arrendataria destinará el inmueble única y exclusivamente para uso comercial”.
Una vez practicada la citación de la demandada ANY VIRGINIA DIAZ, antes identificada, procedió con asistencia letrada del profesional del Derecho JESÚS ALBERTO CUPELLO, a consignar escrito contentivo de una contestación de rechazo con alegación de defensas, con lo cual introdujo a la litis hechos nuevos contrarios a lo narrado en el Libelo, por lo cual, su defensa estuvo dirigida a negar el derecho reclamado, y por tanto, asumió la carga probatoria de los nuevos hechos incorporados al proceso.
En tal sentido, puntualizó en su contestación que no es cierto que se le haya arrendado el inmueble litigioso para ser destinado a uso comercial, sino que por el contrario, estaría reservado para uso habitacional o vivienda. Sobre este aspecto de alta significación para la decisión que habrá de tomar el Juez, se debe transcribir lo narrado por la accionada en su escrito de contestación a la demanda, quien expresó al respecto lo siguiente:
“Es así como, en la mencionada fecha la propietaria del inmueble me indico de forma verbal que se encontraba disponible para el arrendamiento el inmueble ubicado en la Avenida 12, justo al lado del centro comercial Caridad del Cobre, el cual seria destinado a habitación, vivienda, o residencia habitacional, sin embargo, una de las condiciones para concretar el arrendamiento era la firma de un contrato de arrendamiento por escrito y el mismo tendría características de locales comerciales, por cuanto por disposiciones en leyes especiales en materia de vivienda, específicamente, en el punto de la fijación del canon de arrendamiento por la autoridad competente en la materia de arrendamiento de vivienda (SUNAVI), era muy desproporcional a la realidad, por lo tanto si se quería llegar a una contratación efectiva entre ambas partes se debía realizar un contrato bajo la figura de local comercial”.
Asimismo, la accionada:
- Niega haber cambiado el uso acordado para el inmueble arrendado, con el traslado de algunos muebles al interior del mismo, durante horas de la noche y en complicidad de otros arrendatarios que harían hecho lo mismo.
- Niega la presentación de la denuncia colectiva con otros inquilinos, ante la INTENDENCIA DE SEGURIDAD DE LA PARROQUIA OLEGARIO VILLALOBOS, por falta de agua y la carencia de estacionamientos.
Así las cosas, el Juez a través de los medios de pruebas promovidos y evacuados en la presente causa, fija los hechos y resuelve conforme a la sana crítica, para lo cual tiene la libertad de apreciar estos medios de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencias, que según su criterio personal, son aplicables en la valoración de las probanzas, debiendo apoyarse en aquellos medios que admite o toma en cuenta para la decisión de la causa, sin que deba profundizar en ellos, como se exige dentro del procedimiento escrito, ni menos aún confrontarlos con otras pruebas recibidas, que a su juicio resulten intranscendentes. Para estos efectos, es preciso que para llegar a la fase del debate oral, el proceso debe estar decantado el proceso, han sido saneados los vicios del procedimiento y se ha admitido el debate de fondo con la fijación de los limites de la controversia, producto de la participación de las partes en la Audiencia Preliminar y en el propio Debate Oral.
El Juez conforme a la postura asumida por la parte demandada, en su contestación, observa que ofreció tempestivamente su respuesta a la demanda deducida en su contra, con lo cual ejercitó su derecho a la defensa y dio respuesta a la pretensión contenida en la demanda. Siendo así, la contestación conjuntamente con la demanda, marcan los límites dentro los cuales ha de resolver el Juez el problema jurídico sometido a su consideración.
Ahora bien, se observa que las partes centran su discusión a lo largo del debate en la naturaleza del contrato arrendaticio que les une. A este respecto la actora afirma con base al documento fundamental, que el inmueble arrendado debió destinarlo la arrendataria para uso comercial como quedó pactado en la Cláusula Cuarta de la convención; mientras que la inquilina en su oportunidad legal (contestación), ofreció su absoluto rechazo a la postura de la demandante en cuanto al destino del inmueble, al haber incorporado nuevos alegatos de carácter modificativos en lo que concierne a la relación material, es decir, que su defensa supone la alegación de un hecho distinto que pretende desvirtuar el efecto jurídico alegado por la arrendadora, con el fin de impedir el nacimiento del derecho deducido y así modificar sus consecuencias y extinguir o aniquilar la pretensión. Con esta postura asumió la carga probatoria de los hechos modificativos y habrá que indagar del estudio y alcance de los medios probatorios ofertados por las partes, si la pretensión debe ser atender positiva o negativamente, pues se le pide al Juez que dicte una resolución que reconozca la consecuencia jurídica que según la demandante le concede la Ley en relación a los hechos y circunstancias afirmados.
La parte accionante para solicitar el Desalojo puntualiza en su demanda, que la arrendataria como quedó ya expresado cambio el uso para el cual estaba destinado el inmueble, lo que conlleva, que el Juez deba examinar, si los alegatos libelados están correctamente definidos y fundamentalmente se basan en violaciones de la ley o el contrato, ante el eventual cambio de uso por parte de la demandada, como lo contempla la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus Literales “D” e “I” del artículo 40 para decretar el desalojo, como expresamente se pide en el Libelo.
Ahora bien, como quiera que el Juez al momento de dictar la decisión se encuentra vinculado al derecho (quaestio iuris), y a la certeza de los hechos (quaestio facti), se sigue conforme a ello que la motivación de este Dispositivo ha de comprender ambas cuestiones, es decir, tomar en cuenta los fundamentos de hecho de la pretensión y las disposiciones legales que resulten aplicables al caso de autos, lo que implica, mencionar las normas generales y abstractas de la Ley especial que rige la materia arrendaticia comercial que utilizará el Juez para determinar el contenido material de la norma individual en que consiste la sentencia, de allí la individualización y concreción de las normas jurídicas a mencionar que aplicará el Juez en el fallo, por ser de necesaria utilización, lo que en síntesis, representa la aplicación del Principio iura novit curia, con miras a lograr la congruencia del fallo, esto es, la acertada relación entre las pretensiones de las partes y lo resuelto por el Juez sin que se rebasen ni mengüen los elementos de las peticiones. Por ultimo, deberá el Juez considerar si en el caso de autos se violó el orden público en la relación material arrendaticia, como expresamente lo denunció el Apoderado judicial de la demandada en la Audiencia Oral y Pública.
PUNTO PREVIO.
El Juez con carácter previo al análisis de los hechos controvertidos, examinará la denuncia sobre la violación al orden público presentada en la audiencia de debate por el Apoderado de la demandada JESÚS ALBERTO CUPELLO, quien entiende que en la relación contractual existente entre las partes se violaron normas arrendaticias en perjuicio de su representada al haberse subvertido su verdadera naturaleza y entiende que debe privar la aplicación del Principio de la realidad sobre la forma; del mismo modo puntualizó en la contestación que esta circunstancia la probaría en su oportunidad procesal.
El artículo 6 del Código Civil, trata sobre la irrenunciabilidad de los derechos contemplados en leyes en cuya observancia se interese el orden público y las buenas costumbres, disponiendo que: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Magistrado Doctor Antonio J. García García, Expediente No. 01-0661, define lo que debe entenderse por orden público cuando expresa:
“Resulta oportuno precisar que el orden publico es un concepto jurídico indeterminado que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos limites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez, por lo tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte al colectivo o a las instituciones sociales (…)”.
Para entender desde el punto de vista doctrinario la noción de orden público debemos traer en esta oportunidad a colación los estudios realizados por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Arauco Ediciones C,A., Venezuela 2.005, Págs. 386 y 387, que establece:
“(…) Es al legislador, en todo caso, a quien corresponde calificar como imperativas o de orden público, aquellas normas bajo las cuales subyace un interés fundamental del Estado. Pero, la mayoría de las veces no lo hace de manera expresa y, en tal sentido, la doctrina ha realizado intentos para elaborar listados contentivos de estos especiales tipos de preceptos. Dentro de la doctrina venezolana, en tal tendencia puede inscribirse el trabajo de Hidalgo Hernández, quien partiendo del acentuado carácter social, de defensa de la base de la sociedad, de los intereses colectivos, ha entendido al orden público como interesado en las normas relativas al estado y capacidad de las personas y protección de incapaces; las normas sobre matrimonio, divorcio, separación de cuerpos y filiación; las leyes dictadas en resguardo de los intereses de terceros, es el caso de aquellas que, para validez de los actos jurídicos, exigen registro, documento público, publicación de carteles, etc.
(…)
En conclusión, el legislador no suele identificar inequívocamente las normas imperativas o de orden público, y ya lo hemos reseñado, la doctrina ha realizado sus intentos, pero en definitiva corresponde al Juez identificar los tipos de normas, tarea que no resulta de ninguna manera sencilla, pues obliga al juzgador a escudriñar en el espíritu de la legislación. Pero más difícil aún, es la misión que se le atribuye de caracterizar los principios que han de ser protegidos a través de la institución del orden público”. (MADRIZ MARTINEZ, Claudia. Orden Público: Del artículo 6 del Código Civil a nuestros días. Código Civil Venezolano en los siglos XXI, en conmemoración del bicentenario del Código Civil francés de 1.804. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Arauco Ediciones, C.A., Venezuela, 2005; Págs. 386 y 387).
Ahora bien, para determinar si en el caso de autos se violó el orden público en los términos reseñados por la representación judicial de la parte accionada, en cuanto al desequilibrio jurídico cuya afectación se denuncia dentro de la relación arrendaticia que une a las partes, debemos atenernos a la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para determinar si en efecto, se ha cometido alguna injusticia en perjuicio de la accionada, es decir, si ha habido alguna perturbación en el ejercicio de sus derechos fundamentales que atente contra su unidad espiritual.
En este sentido, la Ley especial en su artículo 1 regula que la materia arrendaticia comercial tendrá aplicación en los “(…) inmuebles destinados al uso comercial” con lo cual se puede identificar prima facie a cuales inmuebles se aplica esta Ley y a cuales no se aplica, lo que hizo necesario que el legislador elaborara un aparte único en el artículo 2 ejusdem, a través del cual se amplia el marco de aplicación de la Ley que regula la materia, indicando que debe entenderse por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona y al enumerar los inmuebles sometidos a esta nueva Ley prescribe lo siguiente:
a) locales comerciales situados dentro de centros comerciales.
b) Quioscos o stands.
c) Locales comerciales que formen parte de edificaciones destinadas a vivienda o a oficinas, y otros establecidos en la enumeración que contiene la citada disposición legal.
Así las cosas, para comprender la relación que guardan los artículos 1 y 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe el Juez al momento de resolver el asunto aquí planteado, efectuar una disección a fin de separar las palabras, expresiones y oraciones utilizadas por el legislador en los dispositivos legales comentados, a objeto de interpretarlos adecuadamente, concibiendo en primer lugar que se entiende por inmuebles de uso comercial los ubicados en centros comerciales, pero la aplicación del termino “uso comercial” se amplió sustancialmente, al establecer el artículo 2 de dicha Ley como inmuebles sometidos a la misma, los locales comerciales que formen parte de edificaciones destinadas a vivienda o a oficinas, de manera que el legislador aplicó un criterio amplio y no restrictivo en cuanto al tipo de inmuebles que podrán destinarse a esta categoría de relaciones arrendaticias, regidas conforme a esta nueva ley especial del 23 de mayo de 2.014.
En síntesis, precisa el Juez que en el ámbito de la voluntad de las partes, el convenio particular de los contratantes, no afectó las leyes en cuya observancia esta interesado el orden público y las buenas costumbres y tampoco se produjo una ruptura del equilibrio jurídico en el ámbito arrendaticio y por tanto, no estamos en presencia de una causa ilícita al no haberse violado como se dijo leyes de orden público, y no puede en consecuencia aplicarse la sanción de ilicitud solicitada por la parte demandada para declarar nula la Cláusula Cuarta del contrato, toda vez que a juicio del sentenciador, no se violentó en este caso el equilibrio que debe existir en la sociedad en resguardo y protección de los derechos individuales. Asimismo, se observa que la propia accionada no concurrió oportunamente al ente rector en la materia, es decir, al Ministerio con competencia comercial a través de la Superintencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), instancia especializada y habilitada a garantizar a los arrendadores y arrendatarios según el caso para tramitar el correspondiente procedimiento administrativo, y por tanto, dentro de sus funciones está autorizada para recibir denuncias, y decidir los conflictos que se planteen relacionados con su función, pudiendo incluso aplicar sanciones cuando se hubiesen menoscabado los derechos de cualquiera de las partes. En consecuencia, al estar permitido por el artículo 2 de la Ley especial comentada, la posibilidad de celebrar contratos arrendaticios en materia comercial en edificaciones de vivienda, no es posible considerar como ya se dijo, que en el presente caso se hubiese violado el orden público dirigido a proteger a una parte dentro de la relación contractual, cuando se alteren normas expresamente dictadas en protección de cualquiera de los contratantes (orden público de protección). ASÍ SE DECIDE.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.
Del material probatorio cursante en los autos, se observa en primer lugar el resultado de la prueba de Inspección Judicial, promovida por la parte demandada y practicada sobre un inmueble ubicado en la Avenida 12, que forma parte integrante del identificado con el No.50-125, Urbanización Canta Claro, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, diligencias probatorias cumplidas por este Juzgado en fecha 09 de mayo de 2.017, en la etapa de evacuación de pruebas, con el objeto de dejar constancia del estado en que se encuentra el inmueble litigioso y otras circunstancias determinadas en el escrito de promoción de pruebas. En este acto intervino la parte accionada a través de su apoderado judicial JESÚS ALBERTO CUPELLO, medio este que permitió que el Juez a través de sus sentidos apreciara las condiciones físicas en que se encuentra el inmueble litigioso y que además está habitado por la arrendataria y su grupo familiar, lo cual constituía el objeto de la prueba.
Asimismo, cabe destacar que la Inspección Judicial en nuestro sistema procesal entra en la clasificación de las llamadas “pruebas directas” que permite al Juez entrar en contacto inmediato con el hecho a probar, y obtiene una percepción personal y directa de personas, cosas, documento, o situaciones de hecho que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera.
Con el resultado que nos ofrece este medio de prueba, se observa por una parte, que tiende a probar el alegato de la actora en cuanto al cambio del uso del inmueble arrendado por parte de la arrendataria y al mismo tiempo, lo expuesto por la accionada en cuanto a que viene ocupando el inmueble arrendado en el ámbito familiar y así modificar el contenido de la Cláusula Cuarta de la convención. Esta discordancia obliga al Juez a determinar en definitiva, a cual de los litigantes favorecerá el medio de prueba en examen, por estar directamente relacionado a las afirmaciones de hecho rendidas en el proceso por ambas partes. En este sentido, el Juez de visu pudo apreciar objetivamente que el inmueble esta ubicado en la dirección señalada, formado por varias unidades separadas, y en lo que respecta al ocupado por la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, está constituido por una sala, una cocina, comedor, corredor, habitación y baño; se encuentra en buen estado de conservación y dentro del mismo se observaron enseres propios para una vivienda.
Este medio probatorio a pesar de haber sido promovido por la parte accionada y pertenecer al proceso (principio de adquisición procesal), cumplió con los requisitos de tiempo, modo y lugar del acto procesal probático que garantiza dentro del juicio el principio de inmaculación de la prueba, en el sentido de que no se encuentra infectado de vicios de procedimiento y debe ser apreciado o tomado en cuenta por el Juzgador para dar por demostrados hechos debatidos en el proceso, sin importar quien lo haya hecho valer y así permitirá construir la premisa menor del silogismo judicial –cuestión de hecho-.
Asimismo, los hechos captados por el Juez de causa al momento de evacuar el medio en referencia, se debe determinar que su resultado guarda identidad y contenido con respecto a la prueba de Inspección Judicial extrajudicial (extralitem), practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 20 de enero de 2.016 y agregada a los folios ciento cuarenta (140) al ciento sesenta (160), de suerte que lo captado por el Juez en su oportunidad, no discrepa en modo alguno con la prueba de Inspección Judicial practicada en el curso del presente proceso, es decir, que en esa ocasión, se observó que lo habitaba la demandada y que dentro del inmueble litigioso existían enseres para vivienda y que posee idénticas características en cuanto a su distribución y estructura.
Las conclusiones mencionadas, las extrajo el Juez de la Inspección Judicial objeto de valoración, en la cual no se apreció en la evacuación de la de la misma ninguna actividad comercial, no existe ningún aviso que indique actividades de tal naturaleza, sino que por el contrario está destinado como se dijo para vivienda. Estas apreciaciones del Juez de causa quedaron patentadas en las impresiones fotográficas tomadas en el inmueble objeto de litigio al momento de practicarse las anteriores diligencias probatorias, que contaron con asesoramiento del práctico designado por el Tribunal y que personalmente el Operador de Justicia captó los hechos y circunstancias obtenidos a través de sus sentidos en los términos narrados, como igualmente se resaltan en el acta levantada al efecto y que cursan a los autos. ASÍ SE DECIDE.
En relación a la prueba de Informes obtenida mediante el Oficio No. IMT. GCT-0195-2017 de fecha 27 de abril de 2.017, emanado del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), cursante a los folios 201 y 202 del expediente, determina el titular de la cuenta No. 100001156037, dirección del inmueble asociado a la cuenta y tipo de servicio asociado a la misma desde el año 2.013 al 2.017 y que corresponde a la ciudadana SHIRLEY OQUENDO OLARTE, inmueble ubicado objeto de certificación en la Urbanización Canta Claro Avenida 12, 3798020 No. 50.125, al fondo del Centro Comercial La Caridad del Cobre, Maracaibo-Zulia y en lo que refiere a los tipos de servicios asociados a la cuenta, activa y solvente hasta el mes de junio de 2.017, Servicio Asociado años 2.013, 2.014, 2.015 (IMAU) y años 2.016, 2.017 (IMAU E INMUEBLES).
Este medio de prueba fue promovido por la parte accionada para acreditar en el proceso que el inmueble arrendado se encuentra destinado para servicio residencial y no para el desarrollo de actividades comerciales, con lo cual se pretendía probar un hecho relevante dentro del proceso, conforme a la carga procesal que asumió sobre este elemento de trascendencia, cuando delimitó con su contestación los hechos controvertidos de interés procesal. Ahora bien, con el resultado de la prueba y con vista al contenido del oficio objeto de valoración, el mismo no aporta el resultado esperado por la promovente, ni en nada ayuda para la solución de lo alegado por la demandada para desvirtuar la pretensión de la actora, y poder comprobar sus propias afirmaciones de hecho. Siendo así, no logró la parte promovente con el resultado de esta prueba informativa demostrar el hecho litigioso afirmado, por lo que Juez determina su impertinencia dentro del proceso.
De otro lado, se observa que por tratarse el medio en examen de una prueba de Informes en la cual no se previno en la ley un medio para su control, tomando en cuenta que las partes no pueden concurrir al acto de la evacuación del medio a fin de realizar sus observaciones y reclamos; ella sin embargo, cuenta con formas procesales para la contradicción en garantia al derecho de defensa, a través de las vías que sean conducentes, como lo seria la aclaratoria o bien la oposición y la propia impugnación. Así una vez, concluido el lapso para la evacuación, recibido el resultado de la prueba y esta haya sido incorporada a las actas y se observe que no es completa o cierta con respecto al hecho a probar, puede cualquiera de las partes impugnar la prueba que resulte del informe, partiendo de la facultad que otorga el artículo 7 de la ley adjetiva que garantiza el derecho a la contradicción al medio de prueba, cuyo acto debe cumplirse por la parte interesada dentro de los cinco (5) días siguientes, contados a partir del momento en que se agregue a las actas el resultado que ofrece el tercero, a tenor de lo contemplado en el artículo 429 ejusdem, aplicable por analogía a esta incidencia.
La instrucción del procedimiento se sustanciará conforme lo establece el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, por ser la incidencia residual la vía idónea para sustanciarla, período probatorio dentro del cual podría solicitarse la exhibición de aquellos documentos tomados en cuenta por el tercero para rendir su informe o bien podría a solicitud de parte realizarse la confrontación de la información requerida, con la fuente y así esclarecer el hecho controvertido, puesto que este medio probatorio tiene como propósito esclarecer hechos litigiosos que aparezcan en instrumentos en poder del ente requerido. Ahora bien, en el caso de autos hubiese sido posible, haber implementado el interesado su reclamo con vista a que lo informado no aporta ningún elemento de interés procesal. Esta gestión procesal resultaba de necesaria activación, para que la parte accionada partiendo de la fuente, pudiera probar el fin para el cual fue destinado el inmueble litigioso, todo ello, producto de la carga probatoria que asumió en el proceso.
Sin embargo, se observa en el caso de autos que no se ejercitó el mecanismo de control de la prueba para constatar la eficacia del informe rendido, lo que lleva al Juzgador a concluir que con el Informe obtenido en el juicio, no logró la parte demandada probar la circunstancia fáctica alegada en cuanto a que el inmueble objeto del litigio fue arrendado única y exclusivamente para vivienda. En consecuencia se desestima la prueba ofertada por el Sistema de Servicios Municipales llevado por la Alcaldía del Municipio Maracaibo por Órgano del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), ya que nada aporta como elemento de interés procesal para la decisión de esta causa. ASÍ SE DECIDE.
En el debate probatorio, la parte accionada a pesar de existir un contrato escrito entre las partes que reglan el vinculo arrendaticio que les une, presentó como testigos a los ciudadanos MARIELIS DEL CARMEN SULBARAN, GERARDO JOSÉ HERRERA, MARISEL MONTIEL GOTERA y NORELKYS RAMÍREZ, mayores de edad y de este domicilio, con el fin de demostrar en el juicio que el contrato arrendaticio se celebró con el propósito de que el inmueble fuese destinado para vivienda a pesar de haberse establecido contractualmente que se destinaría para el uso comercial. Siendo así, se observa la discrepancia entre los contratantes a un elemento de significación dentro del vinculo arrendaticio existente, como lo es el destino que la arrendataria debía darle al inmueble objeto del contrato, por ser este uno de los hechos en el que se asumen posiciones que son contrarias entre si y que el Juez debe determinar con arreglo a las normas adjetivas y sustantivas que resulten aplicables en el caso de autos.
Para estos efectos corresponde al Juez realizar en primer lugar una interpretación del contenido de la Cláusula Primera y Cuarta del contrato privado, que expresamente reconocen ambos litigantes y al mismo tiempo determinar si con los testigos promovidos y evacuados en la Audiencia Oral, logró la accionada desvirtuar el contrato arrendaticio en cuanto a su naturaleza.
“PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA un Local Comercial constante de un (1) baño con pieza sanitaria y en buenas condiciones y sin estacionamiento, ubicado en la Avenida 12, N° 50-125, Urbanización Canta Claro, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo Estado Zulia.
CUARTA: LA ARRENDATARIA destinara el inmueble única y exclusivamente para uso comercial”.
El artículo 1579 del Código Civil dispone, al definir el arrendamiento lo siguiente:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que se obliga a pagar a aquella (…)”.
De esta manera, el consentimiento puede ser expreso o tácito; el primero se produce cuando la declaración de voluntad se hace a través del lenguaje directo e indubitable. En cambio, el consentimiento tácito como lo afirma el autor Giorgi, constituye la declaración de voluntad que deriva de actos o signos exteriores no destinados a manifestarla, pero que revela accidentalmente actos positivos de aceptación posterior a la fecha del surgimiento del arrendamiento.
En el caso de autos, las partes suscribieron un contrato privado de arrendamiento sobre el inmueble litigioso que corre a los folios 9, 10 y 11 del expediente, cuya existencia fue expresamente admitida y reconocida por la accionada en el acto de contestación de la demanda, quien puntualiza y niega categóricamente en sus intervenciones que el inmueble objeto de arrendamiento, se encontraba destinado para uso comercial, expresando que el mismo seria “destinado a habitación, vivienda o residencia habitacional, sin embargo, una de las condiciones para concretar el arrendamiento era la firma de un contrato de arrendamiento por escrito y el mismo tendría características de locales comerciales (…)”, lo que conlleva a que el Juez deberá en su decisión determinar si en efecto, el inmueble fue arrendado para que la inquilina desarrollara actividades comerciales o por el contrario lo utilizaría para habitarlo, todo lo cual implica resolver a través del fallo con base a las situaciones facticas a examinar, si resulta aplicable la legislación contenida en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, o en su defecto, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Los contratos en nuestra legislación civil contienen un acuerdo unánime caracterizado por la concurrencia o conjunción de dos voluntades destinadas de un modo general a producir efectos jurídicos. Al respecto, para la determinación de la noción de uso que se le da al inmueble en el ámbito de aplicación la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debemos considerar lo dispuesto en el artículo 2 que en su segundo aparte dispone:
“ (…) Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial, los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial destinados a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formen parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento (…)”.
La Ley en comento, contempla en su artículo 40 las causales para solicitar el desalojo de los inmuebles regulados por esta Ley y que fueran invocadas por la actora en su escrito de demanda como fundamento de su pretensión, cuando dispone que:
“Son causales de desalojo: (…)
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectiva o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y/o en las normas o reglamentos de condominio.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Ahora bien, de un análisis concatenado de los hechos alegados por las partes en sus intervenciones principales, es decir, la demanda y la contestación, debe el Juez con la aplicación del Derecho que resulte aplicable a la situación fáctica a examinar, si nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia de carácter comercial como lo narra la actora en su demanda con base al contrato arrendaticio privado acompañado a la demanda como fundamento de la pretensión, o por el contrario nos encontramos en presencia de un vinculo arrendaticio para vivienda como lo sostiene y narra la accionada en su escrito de contestación para lo cual hizo valer las actas levantadas ante la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Olegario Villalobos Adscrita a la Secretaria de Seguridad y Orden Público de la Gobernación del Estado Zulia y demás actuaciones cumplidas ante la Fiscalía del Ministerio Público y muy especialmente la prueba de Inspección Judicial anteriormente analizada, así como las testificales rendidas en la Audiencia Oral y Pública por los ciudadanos MARIELIS DEL CARMEN SULBARAN, GERARDO JOSÉ HERRERA, MARISEL MONTIEL GOTERA y NORELKYS RAMÍREZ, quienes fueron contestes en afirmar que el inmueble litigioso desde el inicio de la relación arrendaticia estaba destinado para ser habitado por la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ y que el mismo no fue celebrado para reglar un contrato arrendaticio de carácter comercial, con lo cual se pretende desvirtuar el contenido y la escritura del contrato de arrendamiento escrito producido junto al Libelo.
El Juez antes de analizar la legalidad y pertinencia de las testificales rendidas en la audiencia de debate, determina que, en nuestro sistema civil rige el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, cuya consagración en la moderna teoría del contrato se destaca el poder que el articulo 1159 del Código Civil, reconoce a las partes de reglamentar por si mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen libremente y sin intervención de la Ley, y siendo que, esta eficacia el legislador la compara con la de la Ley, pues entiende que los intervinientes lo hacen según sus intereses particulares sin sujetarse a las reglas del Código Civil, ni a los tipos de contratos que prevé la Ley sustantiva que rige la materia civil y sus normas son supletorias de la voluntad de las partes y opera únicamente para suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.
En cuanto al objeto de las testificales rendidas por los testigos ya mencionados, se observa que con este medio probatorio la parte demandada pretende modificar el contenido y alcance de la Cláusula Cuarta del contrato arrendaticio producido junto al Libelo, para darle una connotación distinta a la prevista en la Cláusula en comento. En este sentido, el articulo 1387 del Código Civil en su segundo aparte, contempla que es inadmisible la prueba de testigos “(…) para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor a 2.000 bolívares (…)”.
Lo anterior quiere significar que, el negocio jurídico contenido en un documento privado como sucede en el caso de autos, no puede ser desvirtuado por medio de la prueba testifical, ni menos aun los efectos de lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, puesto que, nuestro legislador es categórico en determinar la inadmisibilidad de este medio probatorio, cuando se pretende modificar lo establecido por las partes en el contrato, prohibición ésta que radica en la superioridad que se le atribuye a la prueba documental en presencia de la de la de testigos, motivo por el cual, se declara la INADMISIBILIDAD la prueba de testifical promovida en este juicio dada su ilegalidad, pues se repite, que con ella se pretende establecer un contenido distinto al pautado en el contrato arrendaticio en cuanto al uso que la inquilina debía darle al inmueble arrendado, y debe entenderse que el contrato en referencia, debe considerarse para la decisión de mérito como un contrato de arrendamiento para uso comercial, lo que implica que la arrendataria viene ejerciendo una ocupación ilegitima, no tutelada por el ordenamiento jurídico en los términos narrados en la contestación.
Asimismo, debemos aclarar en esta oportunidad que el articulo 1392, del Código Civil, contiene una regla expresa de valoración que admite la prueba testifical, cuando exista un medio de prueba escrito que haga verosímil el hecho alegado; en este caso el promovente debe contar con un medio escrito para auxiliar las declaraciones de sus testigos, es decir, que debe presentar una prueba completa que pruebe otro hecho que haga verosímil su alegato y así poder destruir el contenido del contrato hecho valer por el adversario, es decir, ostentar una verdadera prueba instrumental que debe estar necesariamente adosada a la testifical, medio este que no existe en el caso de autos, tomando en cuenta que los recibos arrendaticios no hacen posible, ni verosímil aceptar el alegato de la demandada en cuanto a la naturaleza del contrato, pues se reitera nada a favor de la demandada se extrae de esas instrumentales que aparecen a los folios setenta y cinco (75) al setenta y nueve (79) del expediente.
En este sentido, la parte demandada consignó junto al escrito de contestación a la demanda once (11) recibos de pagos arrendaticios contenidos en la copia certificadas emitidas por la Secretaria de Defensa y Seguridad Ciudadana del Estado Zulia, Parroquia Olegario Villalobos, que forman parte integrante del expediente tramitado ante esa instancia. Es de señalar, que al arrendatario le corresponde una pluralidad de obligaciones derivadas del uso y goce del inmueble y la Ley sustantiva Civil en su artículo 1592, dispone que además de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia para el uso determinado, debe pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos como lo contempla el Numeral 2 de dicha disposición. En consecuencia, esta obligación contenida en el numeral primero de dicha norma, conlleva la de no utilizar el inmueble dado en arrendamiento para un uso distinto a aquél a que se le ha destinado.
Como consecuencia de lo anterior, y de un examen minucioso de las instrumentales objeto de examen, se observa que los recibos presentados en modo alguno pueden demostrar que el inmueble objeto de arrendamiento, se haya destinado para uso familiar como lo sustenta la demandada en su contestación, de suerte que, las probanzas examinadas no permiten, ni ayudan a demostrar hechos que favorezcan a la parte que hizo valer estos medios de prueba, de forma que el Juez debe considerarlos como pruebas irrelevantes y no influyentes, ni capaces de modificar los argumentos esgrimidos por la actora en cuanto a que el inmueble litigioso fue arrendado para desarrollar dentro del mismo, actividades comerciales como igualmente lo establece la Cláusula Cuarta del contrato arrendaticio.
En síntesis los citados medios probatorios es decir, las testificales y las documentales (recibos arrendaticios), no son los idóneos o conducentes para demostrar los hechos controvertidos que asumió la parte demandada, que puedan sirvan de presupuesto de la norma jurídica cuyo efecto jurídico se invoca, lo que nos lleva a concluir que las testificales promovidas son inadmisibles dada la ilegalidad que presentan en el caso de autos y los recibos objeto de valoración son impertinentes e ilegales por los motivos expuestos. ASÍ SE DECIDE.
Por último cabe destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 14 de agosto de 2.015, con Ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón, expediente No.15-0587, cuando examinó por vía de Amparo Constitucional una situación procesal, en la que se pretendía desnaturalizar la cláusula contractual que determinaba la naturaleza comercial de una relación arrendaticia, y que una vez dictada la decisión de mérito, se pretendía invocar la existencia de una ocupación para vivienda la que en definitiva calificó como ilegitima, expresando lo siguiente:
“No obstante, observa esta Sala que el inmueble arrendado ( constituido por un galpón y un local comercial), objeto de desalojo judicial, estaba destinado a uso comercial, como lo alega el solicitantes según quedó determinado en la sentencia que ordenó la restitución de la posición del mismo al propietario, por lo que mal podía suspendérsele la ejecución de la sentencia que había sido favorable al hoy solicitante de esta revisión constitucional con base en las disposiciones del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, la ocupación de una parte del mismo destinado a un uso distinto al pactado en el contrato de arrendamiento no permite que se considere a dichos ocupantes como poseedores legítimos, a tenor de lo que establece el artículo 2 del mencionado Decreto-Ley, toda vez el bien dado en arrendamiento estaba destinado a uso comercial y el mencionado Decreto solo protege a quienes de forma legitima ocupen un inmueble destinado al uso de vivienda principal…
En virtud de lo anterior, al no estar ampara la posesión del inmueble por un contrato que permitiese poseerlo como vivienda principal, su ocupación con tal carácter seria ilegitima y por tanto no tutelada por el ordenamiento jurídico, razón por la cual se estaría en presencia de una violación del orden publico y de derechos constitucionales, como la tutela judicial efectiva, que implica, entre otros aspectos, la ejecución de los fallos que diriman controversias entre particular para la restitución de un derecho, en este caso el de propiedad el de accionante …”
En consecuencia por las razones antes expuestas y habiendo la actora probado en su mérito la certeza de sus afirmaciones de hecho contenidas en la demanda, se declara CON LUGAR la misma y se acuerda el Desalojo del inmueble arrendado y su entrega a la arrendadora SHIRLEY OQUENDO OLARTE. Por su parte la ciudadana ANY VIRGINIA DIAZ, en su condición de arrendataria, queda obligada a restituir a la actora el inmueble identificado en las actas por haber violado la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su articulo 40 literales “D” e “I”, por haberle dado un uso distinto al inmueble litigioso violando así mismo, lo establecido en el articulo 1592 del Código Civil en su Numeral 1°, tomando en cuenta que debió servirse de la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato. ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo, propuesta por la ciudadana SHIRLEY OQUENDO OLARTE, en contra de la ciudadana ANY VIRGINIA DÍAZ, antes identificada.
SEGUNDO: Se ORDENA a la parte accionada la entrega del inmueble arrendado a la demandante de autos, previo el cumplimiento de las formalidades consagradas en la Ley Adjetiva.
TERCERO: Se CONDENA en Costas y Costos procesales a la parte accionada, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, con arreglo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de Julio de 2017.- Años: 206° de la Independencia y 158º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR:

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA

LA SECRETARIA SUPLENTE.

Abog. GÉNESIS GIL VENTURA.

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el Nº 072-2017.-

LA SECRETARIA.

FAB//GGV