TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela

en su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
con sede en Cabimas

Exp. No. 2514-16-93

DEMANDANTES RECONVENIDOS: Los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSÉ NARVAEZ GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 13.840.104 y V- 14.951.597, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia.

DEMANDADA RECONVINIENTE: La ciudadana MARÍA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 7.968.583, y domiciliada en el Municipio Cabimas del estado Zulia.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Las profesionales del derecho MIREYA RAMONES VIDAL, MARÍA DANIELA GEIZZELEZ y OSCAILY MARÍN, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.081, 127.617 y 171.966, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE: Los abogados en ejercicio ANA KHARINA LEÓN DE BRUNO y CORRADO BRUNO CARUSO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 60.711 Y 57.669, en el orden indicado.

A este Superior Órgano Jurisdiccional fue remitido por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, el presente expediente relativo al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSÉ NARVAEZ GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana MARÍA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO. Motivado a la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada por ese mismo Tribunal en fecha 20 de abril de 2016.

ANTECEDENTES:
Ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en la Ciudad de Cabimas, acudieron los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAÉZ GONZÁLEZ, plenamente identificados en actas, asistidos por la Dra. Mireya Ramones Vidal, e interpusieron acción por Cumplimiento de Contrato en contra de la ciudadana MARIA GIUSEPPINA VANGA ARVELO, también plenamente identificada en actas, basándose en las normas previstas en los artículos 1.133, 1.140, 1159, 1.162, 1.167, 1.169, 1.183, 1.184 y 1.185 del Código Civil, en concordancia con Gaceta Oficial de condiciones de financiamientos/opciones de Compraventa Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habita (-Sic-); demandando el incumplimiento por parte de la demandada en los términos convenidos en el contrato celebrado en fecha 23 de abril de 2013, ante la Notaría Segunda de Cabimas, en el cual fue cedido en calidad de opción a compra a la parte actora un inmueble ubicado en la Calle 02, Esquina Calle 01, N° 02 de la Urbanización El Solito, Parroquia Carmen Herrera, en jurisdicción del Municipio Cabimas del estado Zulia; cuyo monto pactado es de la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00). Además, los demandantes solicitaron la condenatoria en los costos, costas y honorarios profesionales, así como al pago del daño moral correspondiente. Fueron acompañados junto con el libelo los elementos que los accionantes consideraron pertinentes.
A dicha demanda el ya nombrado Juzgado de la causa la admitió en cuanto ha lugar en derecho mediante auto dictado en fecha 1° de octubre de 2013, y se ordenó lo conducente al caso.
En fecha 22 de noviembre de 2013, el Tribunal a quo acordó librar los carteles de citación a la parte demandada.
En fecha 13 de marzo de 2014, el Juzgado de la causa se pronunció sobre la petición suscrita por la parte actora, designando como Defensor Judicial de la demandada a la Dra. Nilda Robertiz, quien aceptó el cargo, y fue citada por el Alguacil el día 27 de mayo de 2014.
En fecha 09 de julio de 2014, la parte demandada a través de sus apoderados judiciales, dio contestación a la demanda, negando y rechazando los hechos esbozados en el libelo, alegaron la inepta acumulación de acciones contempladas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y reconvinieron a su vez a la parte demandante. El Tribunal de la causa en fecha 10 de julio de 2014, admitió la reconvención propuesta.
Mediante escrito presentado el día 17 de julio de 2014, los codemandante reconvenidos formularon contestación a la reconvención incoada por la parte demandada reconviniente.
En fecha 22 de septiembre de 2014, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes.
Cumplidas con las formalidades de promoción de las diferentes fórmulas probáticas, el a quo en fecha 20 de abril de 2016, dictó su fallo declarando: (…) SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE MARVAEZ (-Sic-) GONZALEZ. CON LUGAR la Reconvención ejercida por la parte demandada reconviniente, ciudadana MARÍA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO. Se declara la Resolución del Contrato de opción a compra venta, autenticado en fecha 23 de abril de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Cabimas del estado Zulia; IMPROCEDENTE, el Daño Moral reclamado por los actores reconvenidos, ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSÉ NARVAEZ GONZÁLEZ.
En fecha 10 de agosto de 2016, la profesional del derecho Mireya Ramones Vidal, con las facultades de acreditadas en actas, ejerció recurso de apelación en contra de la referida decisión.
En fecha 19 de septiembre de 2016, el Juzgado de la causa acordó oír la apelación interpuesta en ambos efectos, y se ordenó remitir el presente expediente a este Tribunal de alzada, quien procedió a darle curso de ley en fecha 30 noviembre de 2016.
En fecha 19 de enero de 2017, las partes presentaron sus respectivos escritos de informes.
En fecha 03 de febrero de 2017, se dejó expresa constancia que ninguna de las partes concurrieron al acto de observaciones.
Con estos antecedentes históricos del asunto, y siendo hoy el vigésimo primer (21) día del lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal superior procede a dictar su fallo, por considerar que es competente de conformidad con lo establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En ese sentido, se efectúan las siguientes consideraciones:

FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA

1. Motivos de la pretensión:

Expresan los actores reconvenidos en su libelo de demanda, lo siguiente:

“…La ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO, venezolana, Mayor de edad, titular de la cedula (-Sic-) de identidad N° V-7.968.583 y de este domicilio, se comprometió a vendernos a nosotros IVOR EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAEZ GONZALEZ, Venezolanos, mayores de Edad, Titular de la Cédula de Identidad Números V-13.840.104 y V-14.951.597 respectivamente, y de igual Domicilio, el inmueble de su propiedad, constituido por una casa de habitación familiar y su parcela de terreno propio ubicado en la calle 02 esquina Calle 01, N° 02 Urbanización el solito (-Sic-) Parroquia Carmen Herrera jurisdicción del Municipio Cabimas del estado Zulia, según documentos debidamente protocolizados por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del estado Zulia, en fechas 24 de Noviembre del año 1988, bajo el N° 19, folios 111 al 115, Protocolo Primero, Tomo 1°, Cuarto Trimestre y 19 de octubre del año 2011, bajo el N° 33 Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2011 respectivamente.
El valor del inmueble en venta se convino entra las partes en la cantidad de BOLIVARES NOVECIENTOS MIL (Bs. 900.000,oo), los cuales serían cancelados por nosotros de forma fraccionada, correspondiendo en el acto la cantidad de CIEN MIL BOLLIVARES (Bs. 100.000,oo) en calidad de opción a compra y la cantidad restante de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo) que serían cancelados una vez aprobado el crédito solicitado por ante la Empresa PDVSA y Crédito Hipotecario.
• La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) por concepto de opción a compra, debía cancelarse los primero días del mes de octubre mediante documento de opción a compra.
• Al momento de introducir los recaudos por ante la entidad bancaria y PDVSA para la obtención del crédito hipotecario, se formalizará el documento de opción a compra del inmueble en venta cumpliendo con los requisitos de tiempo y demás solicitados por la entidad bancaria, toda vez que la firmada a principio del mes de octubre era únicamente para la entrega de los Bs. 100.000,oo.
…omissis…
Ciudadana Juez, como es del conocimiento público, los términos de la negociación son impuestos siempre por el vendedor (propietario), por lo que y ante la necesidad de adquirir el inmueble en venta, en nuestra condición de comprador solo nos limitamos a confiar en la palabra de la propietaria y accedimos a todos sus términos, una vez estar completamente seguros en reunir los requisitos para que nos aprobaran los créditos a solicitar. Hechos estos que permitieron se concretara la negociación; razón por la cual y en cumplimiento de los términos exigidos para la compraventa del inmueble en venta, en fecha 09 de Octubre del año 2012, mediante documento de opción de compra redactado por abogada de confianza de la propietaria y los términos por ella exigidos, por ante la Notaria Publica Segunda de Cabimas bajo el N°37, Tomo 75 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, hicimos entrega a la propietaria ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO plenamente identificada, de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), por concepto de opción a compra.
...omissis…
Ahora bien ciudadana Juez, ante las infructuosas diligencias de la prenombrada inmobiliaria “UKUS” en la obtención del crédito y en demostración de nuestro interés en el cumplimiento de los términos de la negociación y consolidar la compraventa del inmueble, previo consentimiento de la inmobiliaria “UKUS” y representantes legales de la propietaria, con el objeto de introducir la solicitud de crédito hipotecario por ante la entidad bancaria BANCARIBE, en cha 23/04/13, en los términos de las dos anteriores opciones, por antela Notaria Segunda de Cabimas, bajo el N° 60, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, conjuntamente con las prenombradas representantes legales de la propietaria, firmamos una tercera Opción a Compra del prenombrado inmueble en venta. Entidad bancaria esta por ante quien, y vistas nuestras diligentes actuaciones, en fecha 22/07/13, dentro del lapso de legalidad de la opción, nos fue aprobado el crédito solicitado por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo).
Aprobado y comunicado como fue el crédito bancario con fecha 23 de Julio de 2013, inmediatamente lo comunique (-Sic-) a la representante legal de la propietaria haciéndole entrega igualmente de una copia de la aprobación emitida por la entidad bancaria, solicitándole igualmente, el documento de liberación del inmueble en venta (clausula (-Sic-) 16), por cuanto al mismo era requisito indispensable para la protocolización de la venta y liquidación del credito (-Sic-), por lo que agradecía su entrega inmediata. Siendo el caso ciudadana Juez, que y no obstante la propietaria del inmueble en venta como sus representantes legales tener conocimiento de la necesidad del documento de liberación del inmueble (clausula (-Sic-) 16) para su protocolización, así como de la aprobación del credito (-Sic-) hipotecario por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) en fecha 22 de junio del año en curso 2013 y desde el 06 de agosto del presente año 2013, la orden de pago, y el compromiso de nosotros de asumir el pago en efectivo de la cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), ante el retraso de PDVSA en la aprobación del credito (-Sic-) y con ello dar fiel cumplimiento a lo convenido para la compraventa del prenombrado inmueble en venta, la propietaria del inmueble ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANAG ARVELO plenamente identificada, se ha NEGADO personalmente a entregar dicho documento de liberación solicitado y consecuencialmente vender al inmueble, argumentando para tal actitud de incumplimiento, el aumento unilateral del inmueble en UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300,oo) (-Sic-), es decir la cantidad adicional de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES MÁS (Bs. 400.000,oo), que nos exige cancelarle para concretar la venta.
…omissis…
En consecuencia, la prenombrada ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO plenamente identificada, con la manifiesta actitud de aumento del valor del inmueble y negarse a entrega (-Sic-) el documento de liberación y vender el inmueble en venta, ignora por completo: en primer lugar, los términos convenidos para la contratación de compraventa del inmueble en controversia; en segundo lugar la existencia de un documento de opción a compra de fecha 23/04/2013, autenticada por ante la notaria segunda de Cabimas bajo el N° 60, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria; en tercer lugar, la aprobación del credito (-Sic-) hipotecario desde el 22/07/2013; en cuarto lugar, nuestra disponibilidad y disposición de cancelar en el momento de la protocolización y liquidación del credito(-Sic-), la cantidad a prestar PDVSA por concepto de plan de vivienda y con ello cumplir fielmente con lo convenido; en quinto lugar, los daños económicos y morales que acarrea su incumplimiento, una vez el credito (-Sic-) hipotecario tener un lapso de tiempo para su liquidación y de no haberlo le perdería y con ello la posibilidad de adquirir la vivienda por falta de liquidez, aun y cuando se convino que se cancelaria (-Sic-) con credito (-Sic-) hipotecario y de PDVSA; en sexto lugar, el cumulo (-Sic-) de normativas vigentes de estricto cumplimiento de su parte y que nos amparan, según información suministrada por personal del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), a quienes acudimos; en sexto lugar, la presunta conducta delictual de su parte, toda vez al negarse a vender el inmueble, una vez cumplidos de nuestra parte los términos del documento de opción y en el lapso previsto, la propietaria ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO plenamente identificada, solo demuestra que desde el inicio de la negociación, la misma actuó de mala fe y con premeditación en el logro de su objeto de lograr de nosotros el dinero para irse a viajar al exterior y el cuidado de su vivienda, toda vez que aunado a al negociación de compraventa, nos propone el arrendamiento del inmueble en venta, para evitar demoras en la desocupación de del inmueble de otras personas al momento de la protocolización de la compraventa. Contrato de arrendamiento éste que igualmente fue redactado por abogado de su confianza y en sus términos, el cual firmamos en fecha 14/11/12 por ante la Notaria Segunda de Cabimas bajo el N° 19, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, sin leerlo y confiando en su buena fe manifiesta y juzgando por nuestros actos y honestidad y principios de buena fe. Pero que una vez detallar la irresponsabilidad de la inmobiliaria en la obtención del credito (-Sic-), el retardo manifiesto en la entrega del documento de liberación y el aumento desproporcional exigido posterior a la aprobación del credito (-Sic-), nos permite considerar que la propietaria mantuvo siempre una conducta ilícita hacia nosotros.
…omissis…
En consecuencia, con fundamento en la amplia gama de normas que componen el ordenamiento jurídico vigente y las cuales son de su conocimiento, entre las que se mencionan el contenido de los artículos: 1.133, 1.140, 1159, 1.162, 1.167, 1.169, 1.183, 1.184, 1.185 del Código Civil Venezolano vigente, en correlación con Gaceta Oficial de condiciones de financiamiento/opciones de Compraventa. Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat refiere y las respectivas Resoluciones del despacho del Ministro, Consultoría Jurídica de fecha 05/02/2013 y otras, que beneficien al comprador, SOLICITO a este digno tribunal a su cargo, se sirva:
…omissis…
SEGUNDO: Se obligue a la propietaria del inmueble en controversia ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO, venezolana, Mayor de edad, titular de la cedula (-Sic-) N° V-7.968.583 y de este domicilio, al CUMPLIMIENTO efectivo de los términos convenidos en la Opción a compra de fecha 23/04/13, bajo el N° 60, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Segunda de Cabimas, y en consecuencia, sea obligada a la tradición legal del inmueble por la cantidad de Bs. 900.000,oo. Y/o en su defecto, en la cantidad de Bs. 685.300,oo.
…omissis…
CUARTA: Se condene a la ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO, venezolana, Mayor de edad, titular de la cedula (-Sic-) de identidad N° V-7.968.583 y de este domicilio, al daño moral y correspondiente pago, una vez evidenciarse la mala fe y conducta ilícita en la compraventa y consecuencialmente en los daños ocasionados por su negativa al cumplimiento del contrato de opción a compra de fecha 23/04/13, bajo el N° 60, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Segunda de Cabimas y su pretendido aumento del valor del inmueble que conllevo a la presente demanda. …”

2. Motivos de la contestación de la demanda y de la reconvención:

Exponen los representantes del demandado reconvincente, en su escrito de contestación:
“…Ciudadana Juez, en la presente demanda antes de entrar a resolver el fondo de la controversia, dando cumplimiento a la labor pedagógica a que están obligados los llamados por la Ley a administrar justicia, consideramos necesario detenerse a realizar un análisis profundo sobre la admisibilidad de la acción, por cuanto la misma se constituye en presupuesto necesario para acceder a la jurisdicción, ya que no puede haber tutela de derechos sin proceso, y no hay proceso sin que esté presente la jurisdicción como manifestación evidente del poder del Estado; de allí la importancia el análisis a cualquier pronunciamiento, determinar acerca de la admisibilidad o inadmisibilidad de la acción, como institución procesal que da inicio a la tutela judicial respectiva.
Ahora bien ciudadano Juez, siendo que de las actas procesales se evidencia que lo pretendido por los demandantes es el Cumplimiento de Contrato de Opción d Compra del inmueble en cuestión, también es pretendido |por los demandantes la condena a nuestra representada los Honorarios Profesionales, costas y costos del Juicio y además se condene al Daño Moral, se puede notar evidentemente ciudadana Juez, de la forma en que fue redactada la demanda se evidencia a todas luces que hay Tres (03) pretensiones principales, una de Cumplimiento de Contrato, Honorarios Profesionales y Daño Moral.
…omissis…
HECHOS QUEMI REPRESENTADA, NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE
1.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, que únicamente haya sido la ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO, ya identificada en actas, en comprometerse a vender, puesto que se suscribieron contratos bilaterales de opción de compra venta del inmueble descrito en acta, donde se incluyen amabas partes como son los promitentes compradores ciudadanos, IVOR EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAEZ GONZALEZ, ya identificados en actas, y por ende asumir cada quien sus responsabilidades jurídicas pertinentes a dicho contrato.
2.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadano Juez, como expresa en su escrito libelar la parte demandante que “al momento de introducir los recaudos por ante la entidad bancaria y PDVSA para la obtención del crédito hipotecario, se formalizará el documento de opción de compra del inmueble en venta con los requisitos de tiempo y demás solicitados por la entidad bancaria, toda vez firmada a principio del mes de octubre era únicamente para la entrega de los Bs.100.000,oo”, situación incongruente con la realidad, queriendo desvirtuar con su alegato que los contratos no eran los mismos y en fechas distintas y así asumir la posición ante su autoridad de una conducta responsable y diligente en su proceder, visto que en primer, segundo y tercer contrato antes mencionados, se celebraron con todas sus cláusulas de compra venta y no como lo expresan los demandantes que únicamente se firmó un contrato para la entrega de Bs.100.000,oo.
3.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, del libelo de la demanda el punto “N° 2, - Términos exigidos por la propietaria ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANAG ARVELO para concretar la negociación”, por cuanto que no hubo tal exigencia por parte de nuestra representada.
4.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, que “los documentos relacionados con la negociación del inmueble en venta, serían redactados y/o confirmados por abogado de confianza de la propietaria ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO y en los término indicados por ella”, situación falsa de toda falsedad puesto que suscribieron tres contratos de opción de compra en tiempos distintos y sin obtener mi representada el pago oportuno.
5.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, lo dicho en libelo de demanda que “todos los trámites para la obtención del crédito destinado a la compraventa del inmueble en venta ubicado en la calle 02 esquina Calle 01, N° 02 Urbanización él (-Sic-) Solito Parroquia Carmen Herrera del Municipio Cabimas del Estado Zulia, incluyendo los de la solicitud y obtención de los créditos, serían realizados por la prenombrada inmobiliaria “UKAS”; Razón por lo cual debíamos contratar sus servicios y consignarles todos nuestros recaudos que esta nos solicitare, por cuanto los recaudos del inmueble les serían consignados por su propietaria, hechos falsos porque se suscribieron tres contratos de opción de compra y en ninguno de ellos los ciudadanos EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAEZ GONZALEZ, ya identificados, hicieron las diligencias y mucho menos la obtención del dinero para la cancelación de la compra venta del inmueble en cuestión.
6.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, lo dicho en libelo de demanda que mi representada debía formalizar un contra de arrendamiento por la prenombrada vivienda, redactado por abogado de su confianza y en los términos que ella decidiera. Documento este que debíamos formalizar lo más pronto posible para podernos mudar, una vez la propietaria y su familia irse a vivir al exterior y no querían que el inmueble quedara solo, aunado a que como opcionantes del inmueble, era preferible que lo habitáramos nosotros y evitar con ello, algún problema con las personas que lo arrendaran mientras se protocolizara la negociación de compraventa una vez obtener los créditos pactados”…, hechos que no fueron ciertos, sino que por el contrario a nuestra representada se le propuso de parte de los demandantes que el inmueble lo necesitaban para uso comercial, es decir, de celebró un contrato de arrendamiento para uso comercial para oficina de contaduría y administración, y que fue suscrito y autenticado por ante la Notaría Pública y con el consentimiento ce ambas partes y el conocimiento cierto del fin al cual fuera destinado el inmueble.
7.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, lo dicho en libelo que “los documentos y todo lo relacionado con el inmueble debíamos formalizado con las ciudadanas DANIELA VILLALOBOS SANCHEZ Y NATIVIDAD SANCHEZ CASTELLANO, Venezolanas, Mayores de edad, Titulares de la Cedula (-Sic-) de Identidad números V- 18.063.831 y V- 7.841.960 respectivamente y de igual domicilio, a quienes otorgaría poder registrado para que la representaran en todos los tramites (-Sic-) aquí en Venezuela, una vez manifestarnos esta que se iría a vivir ala extranjero (Canadá)”, puesto que la verdad de los hechos es que las mencionadas apoderadas actuaban bajo los criterios de nuestra representada y nunca esta manifestó lo de vivir en el exterior a los demandantes ya que no tenía la confianza suficiente para con ellos para expresar esos dichos falsos.
8.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, lo dicho en libelo que como “es del conocimiento público, los términos de la negociación son impuestos siempre por el vendedor (propietario), por lo que y ante la necesidad de adquirir el inmueble en venta, en nuestra condición de comprador solo nos limitamos a confiar en la palabra de la propietaria y accedimos a todos los términos, una vez estar completamente seguros en reunir los requisitos para que nos aprobaran los créditos a solicitar, expresiones falsas en vista que se realizaron hasta tres contratos de opción de compra con consentimiento en las condiciones de los mismos por ambas partes. Así como Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada donde alegan los demandantes que los Hechos estos permitieron se concretara la negociación; Razón por lo cual y en cumplimiento de los términos exigidos para la compraventa del inmueble en venta, en fecha 09 de Octubre del año 2012, mediante documento de opción de compre (-Sic-) redactado por abogada de confianza de la propietaria y los términos por ella exigidos, por ante la Notaria Publica (-Sic-) Segunda de Cabimas bajo al N° 37, Tomo 75 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, hicimos entrega a la propietaria ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO plenamente identificad (-Sic-), de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), por concepto de opción a compra”, situación falsa de toda falsedad en virtud que siempre existió la anuencia, consentimiento, conocimiento de todas y cada una de las clausulas (-Sic-) de los tres contratos que se suscribieron y que aún así jamás cancelaron la totalidad de la opción de compra venta del inmueble en cuestión.
9.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, lo dicho en libelo que “en igual cumplimiento de nuestra parte, contratamos los servicios de la inmobiliaria “UKUS”, a quienes previa recomendación de que presentaran la solicitud por parte de la entidad bancaria BANCARIBE, por tener allí uno de nosotros la cuenta aperturada, cancelamos lo exigidos y consignamos todos nuestros recaudos para que tramitara la solicitud de los créditos. Argumentándonos a nuestra recomendación, que lo harían por el BOD por tener amistades que harían mas rápido el crédito. Para lo cual, y en cumplimiento de lo convenido, en fecha 14/11/12, por ante la Notaria Segunda de Cabimas bajo el N° 18, Tomo 86, conjuntamente con las prenombradas representantes legales de la propietaria, y a solicitud de la inmobiliaria “UKUS”, quienes manifestaron que iban a introducir los recaudos por ante la entidad bancaria BOD, formamos la 2da opción a compra redactada por la misma abogada de confianza de la propietaria y con igual contenido”, hechos falsos por cuanto que fue su decisión (los demandantes) al hacer los trámites de esa manera como lo relatan y no por una decisión de mi representada, que aun en esta situación tampoco le fue cancelado el total de la opción de compra del inmueble objeto de la presente demanda.
10.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, lo dicho en libelo que “ante las infructuosas diligencias de la prenombrada inmobiliaria “UKUS” en la obtención del crédito y en demostración de nuestro interés en el cumplimiento de los términos de la negociación y consolidar la compraventa del inmueble, previo consentimiento de la inmobiliaria “UKUS” y representantes legales de la propietaria, con el objeto de introducir la solicitud de crédito inmobiliario por ante la entidad bancaria BANCARIBE, en fecha 23/04/13, en los términos de las dos anteriores opciones, por ante la Notaria Segunda de Cabimas, bajo el N° 60, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, conjuntamente con las prenombradas representantes legales de la propietaria, firmamos una tercera opción a Compra del prenombrados inmueble en venta. Entidad bancaria esta por ante quien, y vistas nuestras diligencias actuaciones, en fecha 22/07/13, dentro del lapso de legalidad de la opción, no fue aprobado el crédito solicitado por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo),” claramente falso todos los hechos narrados porque a nuestra representada jamás le informaron sobre la solicitud del supuesto crédito aprobado y mucho menos de los trámites necesarios para formalizar la compra venta del inmueble, el cual es deber de los demandantes opcionantes informar todos y cada uno de los pasos a seguir para incluir la compra del inmueble.
11.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, lo dicho en libelo que “Aprobado y comunicado como fue el crédito bancario con fecha 23 de julio del 2013, inmediatamente lo comunique a la representante legal de la propietaria haciéndole entrega igualmente de una copia de la aprobación emitida por la entidad bancaria, solicitándole igualmente, el documento de liberación del inmueble en venta y liquidación del crédito, por lo que agradecería su entrega inmediata. Siendo el caso ciudadana juez, que y no obstante la propietaria del inmueble en venta como sus representantes legales tener conocimientos de la necesidad del documento de liberación del inmueble (clausula (-Sic-) 16) para su protocolización, así como lo de la aprobación del crédito hipotecario por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) en fecha 22 de julio del año en curso 2013 y desde el 06 de agosto del presente año 2013, la orden de pago, y el compromiso de nosotros de asumir el pago en efectivo de la cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), ante el retraso de PDVSA en la aprobación del crédito y con ello dar fiel cumplimiento a lo convenido para la compraventa del prenombrado inmueble en venta, la propietaria del inmueble ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO plenamente identificada, se ha NEGADO personalmente, argumentando para tal actitud de incumplimiento, el aumento unilateral del inmueble en UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,oo), es decir la cantidad adicional de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) que nos exige cancelarle para concretar la venta”. Debemos detenernos a examinar la incongruencia de lo expresado, primero las fecha del supuesto crédito aprobado, en segundo lugar lo falso sobre la Negativa de mi representada sobre entregar los documentos requeridos cuando los mismos fueron entregados a los demandantes en su momento oportuno, en tercer lugar el haber aumentado el precio de la venta por parte de mi representada, ya que se mantuvo el mismo monto de la última opción de compra suscrita por ambas partes y que hasta este momento nunca ha sido cancelado dicho monto establecido, en cuarto lugar jamás se le ofreció a nuestra representada el pago de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), ante el retraso de PDVSA en la aprobación del crédito, y es allí donde queda claro que nunca se logro (-Sic.) pagar lo establecido para la compra del inmueble puesto que no tenían claro los demandantes como honrar el compromiso asumido.
12.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, como expresa en el libelo que “Actitud esta por parte de la propietaria totalmente ilegales y de total incumplimiento de su parte, toda vez que y según se evidencia del documento de opción a compra autenticado por parte ante la notaria Segunda de Cabimas, bajo el N° 60, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria en fecha 23/04/13, la cantidad convenida por la venta del inmueble fue de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), cancelables por nosotros fraccionadamente en la cantidad de Bs. 100.000,oo en calidad de opción a compra y la cantidad restante de Bs. 800.000,oo una vez aprobado el crédito solicitado por ante la Empresa PDVSA y Crédito Hipotecario: incumplimiento este que se evidencia, aunado a que y en demostración total de nuestro interés en la compraventa y cumplimiento de lo concretado, la manifestamos nuestro interés en cancelarle en efectivo la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) faltantes una vez aprobado el crédito hipotecario de Bs. 500.000,oo y la cual supliría la cantidad a acreditar PDVSA. Toda vez que la condición convenida era que la cantidad restante de Bs. 800.000,oo, serían cancelados una vez aprobado el crédito solicitado por ante la Empresa PDVSA y Crédito Hipotecario. Mas sin embargo y en aras de cumplimiento, renunciamos al derecho del plan de política habitacional de PDVSA y ofertamos cancelar nosotros dicha cantidad, todo ello con la finalidad de cumplir con lo pactado y obtener la vivienda, una vez tener aprobado el crédito hipotecario y haber gastado mucho dinero en la tramitación de dicha negociación, ante las infructuosas actuaciones e (-Sic-) la inmobiliaria UKUS, exigida su contratación por la propietaria”, estos hechos narrados por los demandantes aclaran la gran situación irregular en cuanto a la solicitud de los prestamos (-Sic-) establecidos en el contrato de opción de compra, pues no fue presentado en tiempo oportuno a mi representada el pago y mucho menos proposiciones que alternaran lo acordado en el contrato para que definitivamente cancelaran el monto total pautado.
13.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, como se expresa en el libelo que En consecuencia, la prenombrada ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO plenamente identificada, con la manifiesta actitud de aumento del valor del inmueble y negarse a entrega (-Sic-) el documento de liberación y vender el inmueble en venta, ignora por completo: en primer lugar, los términos convenidos para la contratación de compraventa del inmueble en controversia; en segundo lugar la existencia de un documento de opción a compra de fecha 23/04/2013, autenticada por ante la notaria segunda de Cabimas bajo el N° 6, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria; en tercer lugar, la aprobación del crédito hipotecario desde el 22/07/2013, en cuarto lugar, nuestra disponibilidad y disposición de cancelar en el momento de la protocolización y liquidación del crédito, la cantidad a prestar PDVSA por concepto de plan de vivienda y con ello cumplir fielmente con lo convenido; en quinto lugar, los daños económicos y morales que acarrea su incumplimiento, una vez al crédito hipotecario tener un lapso de tiempo para su liquidación y de no hacerlo lo perdería y con ello la posibilidad de adquirir la vivienda por falta de liquidez, aun cuando se convino que se cancelara con crédito hipotecario y de PDVSA, en sexto lugar, el cumulo (-Sic) de normativas vigentes de estricto cumplimiento de su parte y que nos amparan según información suministrada por personal del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAHAVI (-Sic-)), a quienes acudimos; en sexto lugar: la presunta conducta delictual de su parte, toda vez al negarse a vender el inmueble, una vez cumplidos de nuestra parte los términos del documento de opción y en el lapso previsto, la propietaria ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO plenamente identificada, solo demuestra que desde el inicio de la negociación, la misma actuó de mala fe y con premeditación en el logro de su objetivo de lograr de nosotros el dinero para irse a viajar ala exterior y el cuidado de su vivienda, toda vez que y aunado a la negociación de compraventa, nos propone el arrendamiento del inmueble en venta, para evitar demoras en la desocupación del inmueble de otras personas al momento de la protocolización de la compraventa. Contrato de arrendamiento este que igualmente fue redactado por abogado de su confianza y en sus términos, el cual firmamos en fecha 14/11/12 por ante la Notaria Segunda de Cabimas bajo el N° 19, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, sin leerlo y confiando en su buena fe manifiesta y juzgando por nuestros actos de honestidad y principios de buena fe. Pero que una vez detallar la irresponsabilidad de la inmobiliaria en la obtención del crédito, el retardo manifiesto en la entrega del documento de liberación y el aumento desproporcional exigido posterior a la aprobación del crédito, nos permite considerar que la propietaria mantuvo siempre una conducta ilícita hacia nosotros”, ya que, los demandantes quieren a través de sus alegatos hacerse cumplidores cuando no lo fueron de la opción de compra venta, y aseverando hechos que no son ciertos pues nuestra representada no esperaba el dinero para viajar y resulta inoficioso decir que el dinero lo necesitaba para salir del País, cuando en la realidad no pagaron el precio establecido para el inmueble en litigio, así mismo quieren utilizar la presente demanda civil para establecer conductas delictuosas a nuestra representada, de los cuales nos reservamos las acciones penales correspondientes desde este momento, y que evidentemente nunca cumplieron con el pago para la compra del bien inmueble descrito. En cuanto al contrato de arrendamiento el mismo se suscribió porque los demandantes en vista de la negativa de mi representada de dar la posesión de inmueble le ofrecieron los mismos celebrar el arrendamiento para oficina de contadores mientras se formalizara la compra venta, razón por la cual se suscribió el mencionado contrato pero con la condición que era para uso de oficina, es decir, comercial.
14.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, como se expresa en el libelo que En consecuencia, y por cuanto todos los tramites (-Sic-) y conversaciones extrajudiciales para el cumplimiento voluntario del contrato de opción a compra, firmado conjuntamente con las representantes legales de la propietaria por ante la Notaria Segunda de Cabimas, bajo el N° 60, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria en fecha 23/04/2013, han sido totalmente infructuosos, no obstante y dentro del lapso previsto en la prenombrada opción contar con la aprobación del crédito solicitado por la cantidad de Bs. 500.000,oo; razón por lo cual, es por lo que demandamos a la ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO, venezolana Mayor de edad. Titular de la cedula (-Sic-) de identidad N° V-7.968.583 y de este domicilio, en su condición de propietaria del prenombrado inmueble, a CUMPLIR con la venta del inmueble de su propiedad, constituido por una casa de habitación familiar y su parcela de terreno propio ubicado en la calle 02 esquina Calle 01, N° 02 Urbanización el solito (-Sic-) Parroquia Carmen Herrera jurisdicción del Municipio Cabimas del estado Zulia, según documentos debidamente protocolizados por ante la Oficina de Registro Publico (-Sic-) de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del estado Zulia, en fecha 24 de Noviembre del año 1988, bajo el N° 19, folios 111 al 115, Protocolo Primero, Tomo 1°, Cuarto Trimestre y 19 de Octubre del año 2011 bajo el N° 33 Protocolo Primero, Cuarto trimestre del año 2011, en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), la cual fue en el documento de opción a compra autenticado en fecha 23/04/2013 por ante la Notaria Segunda de Cabimas, bajo el N° 60, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Y en igual condiciones la forma de pago toda vez que de nuestra parte HEMOS CUMPLIDO FIELMENTE con los términos exigidos para dicha protocolización, incluyendo las exigencias unilaterales de la propietaria, como fueron las deficientes diligencias de la inmobiliaria UKUS, en la obtención del crédito, que y previa aprobación de las representantes legales, fueron superadas nuestras diligencias personales y deseo de cumplimiento en lo pactado”, narración de los hechos totalmente falsos porque en el tiempo oportuno de la contratación y hay que resaltar que se suscribieron tres contratos desde el año 2012 hasta agosto del 2013, no se hizo efectivo el pago de la opción de compra venta hasta el día de hoy, por lo tanto no han cumplido fielmente con los términos exigidos como lo expresan en el libelo de demanda del presente juicio.
14.- Negamos, rechazamos y contradecimos en nombre de nuestra representada Ciudadana Juez, como se expresa en el libelo que con fundamento en la amplia gama de normas que componen el ordenamiento jurídico vigente y las cuales son de su conocimiento, entre las que mencionan el contenido de los artículos 1.133, 1.140, 1159, 1.162, 1.167, 1.169, 1.183, 1.184, 1.185 del Código Civil Venezolano vigente, en corrección con Gaceta Oficial de condiciones de financiamientos/opciones de Compraventa Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habita (-Sic-) refiere y las respectivas Resoluciones del despacho del Ministerio, Consultoría Jurídica de fecha 05/02/2013 y otras, que beneficien al comprador, puesto que se están utilizando fundamentos jurídicos que no son aplicables a la presente demanda.
En este orden de ideas ciudadana Juez, es necesario hacer a nuestro criterio un análisis de cómo la parte demandante en su libelo temerario no está centrado en el objetivo de su pretensión por cuanto que la misma es muy ambigua en todas y cada una de sus partes, inclusive desde no describir el bien inmueble tanto en sus medidas y linderos hasta la expresión de los fundamentos de derecho no pertinentes para que un juez que aun siendo conocedor del derecho necesita que las partes indiquen con claridad los fundamentos de hecho y de derecho, cosa este que no ocurre en la presente causa.
…omissis…
Ahora bien ciudadana Juez, y de conformidad con lo establecido en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en nombre de nuestra representada en el carácter que nos asiste acudimos a su egregia magistratura para Reconvenir como en efecto reconvenimos la presente demanda en los siguientes términos:
Nosotros, ANA KHARINA LEON DE BRUNO y CORRADO BRUNO CARUSO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-10.604.500 y V-8.716.773, domiciliados en la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia, Abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los números 60.711 y 57.669 actuando como apoderados Judiciales de la ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.968.583, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según consta instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Cabimas, Estado Zulia, de fecha (01) de Noviembre del 2013, autenticado y anotado bajo el número 9, tomo 112 de los libros respectivos; que riela inserto en la pieza principal del presente expediente ocurrimos y exponemos:
…omissis…
En razón de la clausula (-Sic-) antes señalada, y tomando en cuenta el vencimiento del lapso, es el caso, que nuestra representada acude a su autoridad para la resolución del contrato en razón de que el inmueble de su propiedad, es su vivienda principal, y su intención era adquirir otro inmueble con el dinero que recibiría como pago, pero perdió la oportunidad para comprar un nuevo inmueble debido al retardo en el pago por parte de los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAEZ GONZALEZ, ya identificados, en tal sentido la solicitó a través de llamadas telefónicas la comunicación que tendría a su disposición el dinero que le había entregado como Arras y que le informara un número de Cuenta Bancaria para realizarle el Depósito respectivo, pero no obtuvo respuesta de su parte.
Así mismo lo establecido dentro del contenido en la CLAUSULA SEGUNDA del mencionado contrato se establece que para el otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad por ante la Oficina subalterna de Registro competente, el precio acordado debe estar totalmente pagado, situación esta ciudadana Juez que no fue cumplida por parte del demandante reconvenido y en consecuencia era imposible protocolizar la venta definitiva del inmueble en cuestión visto el incumplimiento del mismo al no estar canceladas la cantidades del dinero requeridas, incurriendo en falta de lo dispuesto en la misma y es de nuestro conocimiento que la ley adjetiva dispone que los contratos son leyes entre las partes.
Es evidente y notorio ciudadana Juez que los demandantes reconvenidos no cumplieron con su obligación de pagar y que están causando un gravamen económico a nuestra representada al acudir a su digno cargo al demandar lo falso de toda falsedad, para encubrir un incumplimiento total de lo convenido entre ambas partes.
Por lo antes expuesto acudimos a su competente autoridad para Reconvenir en nombre de nuestra representada en contra de los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAEZ GONZALEZ, ya identificados, por Resolución del contrato de OPCION DE COMPRA, documento autenticado en fecha 23 de Abril del año 2.013, por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, anotado bajo el N° 60, tomo 37, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, d acuerdo lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, y en consecuencia la aplicación de los efectos propios de la resolución por incumplimiento y de la cláusula penal establecida en el contrato para el presente juicio. …”

3. Motivos de la contestación de los codemandantes reconvenidos:

Ante la mutua pretensión o reconvención formulada en autos, los codemandantes reconvenidos, manifiestan:
“…5. Se NIEGA Y RECHAZA, que mis representados, haya incumplido con el pago establecido en el último de los contratos suscritos y utilizado por los demandados para reconvenir. Incumpliendo en consecuencia, su obligación principal de cancelar el saldo restante por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo); Igualmente se niega y rechaza que hayan incumplido con todos los trámites necesarios para que se hicieran efectivo los pagos correspondientes; así como que la propietaria haya tratado amistosamente en solucionar dicha situación controvertida, y que mis representados no hayan asumido el interés necesario para dar fin a dicha controversia, toda vez que lo cierto del caso fue y continua siendo que, desde el inicio de las conversaciones, mis representados mantuvieron y demostraron el suficiente y necesario interés para concretar efectiva y felizmente la compraventa del inmueble en venta. Interés y responsabilidad está demostrado por mis representados, una vez aceptar todas y cada una, las exigencias de la propietaria y sus apoderadas, así como sufragaron todos los gastos ocasionados por loes tres contratos de opción a compra suscritos y los respectivos trámites administrativos en dos ocasiones y el cual se evidencia mediante la Comunicación APROBACION del crédito hipotecario por parte de BANCARIBE al ciudadano Ivor Rodríguez en fecha 22/07/13, el cual fue consignado con el escrito de libelo signado con la letra “D”, y con documento de compraventa emitido por la entidad bancaria BANCARIBE, que signado con la letra “F” acompaña el presente escrito.
Documentos éstos a través de los cuales se evidencia claramente, tanto el interés como su responsabilidad en la adquisición del inmueble en venta y por ende cumplir con lo pactado en los documentos de opción a compra suscrito pero muy especialmente en el tercer contrato y objeto de cumplimiento, toda vez que dentro del lapso previsto para ello, obtuvieron uno de los créditos previstos en el prenombrado contrato de opción a compra del inmueble en venta y con los cuales se cancelarían los OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,oo) restantes del valor pactado del inmueble y establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato de opción a compra de fecha 23/04/13 y objeto de cumplimiento, que textualmente establece que: …” El precio por el cual está pactada esta venta es la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), de los cuales recibe en este acto la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), que es el precio de la presente opción de compra y que serán ajustados al valor total del precio, por lo que adeuda la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,oo), los cuales serán cancelados una vez aprobado el crédito solicitado por antela empresa PDVSA y crédito Hipotecario” (subrayado y negrillas propias); Razón por lo cual, y en señal de cumplimiento del compromiso adquirido y formalizar definitivamente la compraventa del inmueble en venta, una vez obtenido el crédito bancario por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), mis representados reconvenidos Ivor EMIGDIO Rodríguez Mujica y Adriana José Narváez González plenamente identificados de actas, de forma verbal manifestaron a la propietaria y sus abogados asistentes, …”… que la cantidad faltante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) obtenibles a través del crédito por ante la empresa PDVSA (previsto en la prenombrada clausula (-Sic-)), seria (-Sic-) cancelada en efectivo (cheque de gerencia) por ellos mismos, por lo que solo faltaba para concretar la venta del inmueble, el requisito exigido por la entidad bancaria BANCARIBE y el registro subalterno como era y continua siendo el documento de liberación del inmueble objeto de la compraventa (clausula (-Sic-) 16); Siendo el caso que dicho documento NO fue entregado ni por la propietaria ni por sus abogados; razón por la cual y no obstante estar dadas las condiciones de parte de mis representados para la protocolización de la compra venta del inmueble en venta, la misma no se concretó por la total y absoluta RESPONSABILIDAD de la promitente vendedora ciudadana María Giusseppina Vanga Arvelo plenamente identificada y sus abogados, por cuanto ilógico seria (-Sic-) pensar, que se hubiese pagado el inmueble sin la debida protocolización por ante el registro subalterno, por cuanto el documento de liberación del inmueble objeto de la compraventa (clausula (-Sic-) 16) de INAVI exigido y negado su entrega por la propietaria del inmueble, no obstante mis representados tener el dinero a cancelar, es requisito indispensable para ello, aunado a que las entidades bancarias no entregan el dinero sino se formaliza la venta.
6. Niego y Rechazo que el plazo otorgado en la opción de compra venta para la protocolización de la venta definitiva haya finalizado el 23/08/13, sin que los PROMITENTES COMPRADORES ciudadanos Ivor Emigdio Rodríguez Mujica y Adriana José Narváez González plenamente identificados en actas, hayan emitido oportuna y positiva respuesta a la promitente vendedora ciudadana Maria Giusseppina Vanga Arvelo plenamente identificada, como afirman los apoderados de ésta en el escrito de reconvención de fecha 09/07/14, como igualmente Niego y Rechazo que la misma haya hecho entrega de todos los recaudos necesarios para el otorgamiento por ante el registro público correspondiente, por cuanto de os hechos narrados en el libelo y en este escrito de reconvención se evidencia claramente la responsabilidad, interés y cumplimiento de mis representados en los términos establecidos en el contrato de opción a compra objeto de cumplimiento a través de la presente demanda, y de haber consignado el documento requerido para la formalización de la compraventa mis representados no la estuviesen demandado por cumplimiento de contrato.
7. Niego y Rechazo que en fecha 05/08/13, ni en ninguna otra, la prenombrada demandada reconviniente ciudadana Maria Giusseppina Vanga Arvelo plenamente identificada, se haya dirigido hasta mis prenombrados representados ciudadanos Ivor Emigdio Rodríguez Mujica y Adriana José Narváez González plenamente identificados de actas, para entregarles solvencias, por cuanto de haber entregado los recaudos necesarios la compraventa se hubiese concretado. Niego y Rechazo que en la fecha mencionada del05/08/13 y posteriores, mis representados ciudadanos Ivor Emigdio Rodríguez Mujica y Adriana José Narváez González plenamente identificados de actas, hayan manifestado a la prenombrada vendedora ciudadana Maria Giusseppina Vanga Arvelo plenamente identificada, que no tenían la totalidad del dinero y que solo podrían cancelar una parte, ya que dependían de un crédito hipotecario bancario, un crédito de la empresa PDVSA y de recursos propios para obtener el monto total, cuando lo cierto de lo manifestado fue, en primer lugar, le ratificaron la aprobación del crédito hipotecario por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) cuya notificación le había sido emitida el22/07/13 y notificada a sus apoderados en fecha 23/07/13; en segundo lugar, le ratificaron la entrega del documento de liberación del inmueble objeto de la compraventa (clausula (-Sic-) 16) de INAVI, el cual, les había sido solicitado por la entidad bancaria y registro público para la respectiva protocolización de la compraventa y cancelación de la cantidad de dinero aprobada y en tercer lugar, que visto que el lapso para la protocolización del inmueble en venta culminaba el 23/08/13 y PDVSA no había emitido respuesta alguna sobre el crédito para adquisición de vivienda, de forma personal y con recursos propios de ellos, cancelarían la cantidad faltante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) en efectivo (cheque de Gerencia), toda vez estaban muy interesados en obtener el inmueble en venta y cumplir con lo establecido en el contrato de opción a compra, por lo que una vez ella entregarles el documento de liberación del inmueble (clausula (-Sic-) 16 INAVI) tramitarían por la entidad bancaria y registro la protocolización de la compraventa.
8. Niego y Rechazo que igualmente la prenombrada vendedora ciudadana Maria Giusseppina Vanga Arvelo plenamente identificada, manifestó que por cuanto el tiempo de duración del contrato convenido con su prórroga por ambas partes era de 120 días, los cuales finalizaban el 23/08/13, y por cuanto la obligación dando cumplimiento al contenido del contrato de opción de compra venta, era devolverles el dinero entregado como arras, la cantidad de Cien Mil Bolívares (BS. 100.000,oo), deduciéndoles la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), como clausula (-Sic-) penal, de conformidad con la cláusula Cuarta del contrato.
9. Niego y Rechazo lo manifestado por los apoderados de la vendedora en su escrito de reconvención , cuando afirman …” que lo establecido dentro del contenido en la claúsula (-Sic-) segunda del mencionado contrato se establece que para el otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad por ante la Oficina Subalterna de Registro competente, el precio acordado debe estar totalmente pagado…”, por cuanto, del mencionado contrato ni de la clausula (-Sic-) segunda se evidencia sus dichos, muy por contrato la citada clausula (-Sic-) segunda establece que: …”El precio por el cual está pactada esta venta es la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), de los cuales reciben en este acto la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), que es el precio de la presente opción de compra ya que serán ajustados al valor total del precio, por lo que adeuda la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo), los cuales serán cancelados una vez aprobado el crédito solicitado por ante la empresa PDVSA y crédito Hipotecario” (subrayado y negrillas propias), Razón por lo cual, es evidente el incumplimiento expreso y tácito por parte de la vendedora y sus abogados de los términos establecidos en el contrato de opción a compra del inmueble en venta de fecha 23/04/13 por ante la Notaria Segunda de Cabimas, bajo el N° 60, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria y cuyo cumplimiento se pretende en la demanda interpuesta. …”

4. Fundamentos del fallo recurrido:

Se sustenta la sentencia apelada en los siguientes razonamientos:

“…En el caso bajo análisis, se tiene que ambas partes, coincidieron en realizar la negociación como una pre-venta, es decir, realizar un contrato de opción de compraventa que precede a una venta definitiva, mediante el cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y las cuales debían cumplirse para lograr el otorgamiento de la venta definitiva del inmueble. La opción a compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes, pero es un contrato atípico que no está expresamente regulado en el Código Civil, por lo tanto, en este tipo de contratos las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de una contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones.
En virtud de lo anterior, y conforme a lo pactado en el contrato fundamento de la presente acción, se tiene que la parte actora tenía la obligación de pagar la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 800.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula SEGUNDA del contrato, una vez aprobado el Crédito solicitado por ante la empresa PDVSA y Crédito Hipotecario. Y la parte demandada debía por su parte, traspasar la propiedad del inmueble mediante el documento definitivo de compraventa.
Sin embargo, la parte actora no logró demostrar en actas el pago del monto señalado dentro del lapso estipulado en el contrato, para la formalización de la venta definitiva, ya que sus alegatos estuvieron basados en demostrar que le fue aprobado un crédito bancario en la entidad bancaria BANCARIBE para la cancelación del mismo, sin comprobar fehacientemente que el crédito fue liquidado, que fue elaborado el cheque correspondiente para el pago de lo pactado y que la vendedora haya sido notificada para efectuar la negociación definitiva de compraventa del inmueble, así como, tampoco demostró la aprobación del supuesto crédito solicitado ante la empresa PDVSA, o el pago de la cantidad correspondiente, mediante recursos, propios para completar el precio total del inmueble, ya que tales circunstancias no se evidencian de ningún medio de prueba promovido, muy por el contrario, todo fue desvirtuado en actas por la parte demandada, con la prueba de informes requerida a la empresa PDVSA, mediante la cual informaron que en la base de datos de esa institución no existe solicitud de préstamo hipotecario para adquisición de vivienda por parte del ciudadano IVOR RODRIGUEZ.
De tal forma, al quedar establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato que la cantidad adeudada sería cancelada una vez aprobado el Crédito solicitado ante la empresa PDVSA y Crédito Hipotecario, dentro del lapso de duración del contrato, establecido en la cláusula TERCERA, para el otorgamiento de la venta definitiva; el cumplimiento de las obligaciones debía ser recíproco y simultáneo, por lo tanto, conforme a la naturaleza misma del contrato ninguna de las partes estaba obligada a entregar lo prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio, en tal sentido, la parte actora debió demostrar que realizó todo lo necesario para el cumplimiento de sus obligaciones, para así poder demostrar fehacientemente que la parte demandada se negó a cumplir con su obligación principal de otorgar la venta definitiva del inmueble.
Dicho esto, y evidenciándose del instrumento fundante de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara el pago por parte del promitente comprador del precio estipulado por el bien inmueble objeto del contrato, y al no constar en autos elementos que prueben con certeza el incumplimiento por parte de la demandada, del contrato de opción de compraventa de inmueble celebrado en fecha veintitrés (23) de abril de 2013, en los términos planteados por el actor en el libelo de la demanda, a juicio de este órgano subjetivo es impretermitible declarar SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE MARVAEZ GONZALEZ en contra de la ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANGA ARVELO, tal y como quedará expuesto en la siguiente dispositiva. Así se decide.
V
DE LA RECONVENCIÓN
Con respecto a la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación, en contra de la parte actora ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAEZ GONZALEZ, se observa que ejerce la acción reconvencional, alegando el incumplimiento de los demandantes de su obligación principal de cancelar el saldo restante del precio del inmueble, dentro del lapso establecido en el contrato, para la formalización de la venta definitiva del referido bien.
Asimismo, la parte demandada reconviniente señala que en virtud del incumplimiento de los demandantes, con los términos convenidos y suscritos en el contrato de opción a compraventa autenticado en fecha veintitrés (23) de abril de 2013, no estaba en la obligación de venderles el inmueble, ya que el plazo de la opción era hasta el veintitrés (23) de agosto de 2013, razones estas para interponer la presente reconvención, y exigir la Resolución del contrato de opción a compra venta, y en consecuencia la aplicación de los efectos propios de la resolución por incumplimiento y de la cláusula penal establecida en el contrato objeto de la presente acción.
Con respecto a la actuación de la parte actora reconvenida, se observa de actas que presentó escrito de contestación a la reconvención en fecha diecisiete (17) de julio de 2014, mediante el cual niega, rechaza y contradice dicha reconvención, y específicamente niega y rechaza que haya incumplido con el pago establecido en el contrato de opción a compra venta, y señala que una vez obtenido el crédito bancario por la cantidad de Bs. 500.000,00, le manifestaron a la propietaria y sus abogados de forma verbal, que la cantidad faltante de Bs. 300.000,00 obtenibles a través del crédito de PDVSA, previsto en la cláusula SEGUNDA del contrato, sería cancelada en efectivo con recursos propios.
No obstante, se observa de actas que la parte demandada reconviniente, vista la contradicción realizada por la parte actora reconvenida, promovió durante la etapa de pruebas una serie de instrumentales, y pruebas de informes, las cuales fueron analizadas en párrafos anteriores, y conjuntamente con ciertas pruebas aportadas por los demandantes, adminiculadas entre sí y en base al principio de comunidad de la prueba, resultaron ser idóneas y fehacientes para demostrar los hechos opuestos en la reconvención en cuanto al incumplimiento de los demandantes, del contrato objeto de la presente acción, demostrando así las veracidad de sus alegatos y desvirtuando totalmente los hechos alegados por los demandantes en la presente acción.
En conclusión, siendo comprobada por la parte demandada reconviniente, el incumplimiento por parte de los demandantes de autos; de lo convenido entre ambas partes en el contrato de opción a compraventa, autenticado en fecha veintitrés (23) de abril de 2013, ante la Notaría Pública de Cabimas, del Estado Zulia, le es impretermitible a esta juzgadora declarar CON LUGAR la acción de Reconvención, ejercida por la parte demandada ciudadana MARIA GIUSSEPPINA VANAGA ARVELO, en contra de los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRIGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAEZ GONZALEZ, en el escrito presentado en fecha nueve (09) de julio de 2014, y como consecuencia: 1.- Se declara la Resolución del Contrato de opción a compra venta autenticado en fecha veintitrés (23) de abril de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Cabimas del Estado Zulia, inserto bajo el N° 60, tomo 37, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 2.- En observancia a lo establecido en la cláusula CUARTA del referido contrato, se ordena cumplir con lo pactado, en lo que respecta al incumplimiento por causas imputables a los PROMITENTES COMPRADORES. Así de decide. …”

5. Fundamentos de la sentencia de alzada:

A los fines de resolver el asunto sometido en apelación ante esta superior instancia, se considera lo siguiente:
En primer lugar, ante de entrar a considerar los asuntos de mérito controvertidos en la presente causa, se debe resolver como punto previo lo decidido por la a quo en relación a la inepta acumulación, que de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, plantea la representación de la parte demandada en su contestación. En ese sentido, aducen los apoderados de la accionada que hubo una inepta acumulación de pretensiones en el libelo por el hecho de adosarse pedimentos jurisdiccionales que poseen procedimientos incompatibles, como es el caso del cumplimiento de contrato, el cual se rige a través del juicio ordinario por no contar con un procedimiento especial establecido en el ordenamiento jurídico (Art. 338 CPC), y la intimación de honorarios profesionales, que debe ventilarse por medio del trámite procesal establecido en artículo 22 de la Ley de Abogados.
Expresado lo anterior, si bien los codemandantes piden que se condene a la demandada por honorarios profesionales, no es menos cierto que durante el desarrollo de la causa la controversia se limitó a la pretensión del cumplimiento de contrato descrita en el libelo, y a la mutua petición o reconvención formulada por la demandada en su escrito de contestación; en ningún caso formó parte del contradictorio el cobro o intimación de honorarios profesionales. En consecuencia, se desestima lo alegado en actas respecto a la inepta acumulación prohibida en el artículo 78 de la Norma Adjetiva Civil, por lo que queda CONFIRMADO de ese modo lo decidido por la Jueza de la recurrida en su sentencia. ASÍ SE DECIDE.
Resuelto lo anterior, corresponde a este juzgador fijar los hechos de mérito controvertidos; en ese sentido, los codemandantes reconvenidos alegan el incumplimiento del contrato de opción de compra suscrito con la ciudadana, MARÍA JOSEFINA VANGA ARVELO, identificada en autos, basado en que aún dado ellos cumplimiento a las obligaciones contraídas en dicha relación jurídica, la accionada se niega a la “…entrega (sic) el documento de liberación y vender el inmueble, …”; no atendiendo los términos convenidos para la contratación de la venta; desacatando el documento de compra venta suscrito en fecha 23 de abril de 2013; que fue por su parte fue satisfecha la obligación de obtener la aprobación de un crédito hipotecario para la referida adquisición definitiva del inmueble objeto de contratación; que contaban con la disponibilidad de cancelar el resto de la obligación del precio pactado al momento de la respectiva protocolización, para lo cual supuestamente, contaban con la liquidación del crédito por parte de la empresa PDVSA, producto del Plan de Vivienda que tiene contractualmente establecido con sus trabajadores. Asimismo, producto de una presunta mala fe y conducta delictual de la demandada, los codemandantes señalan que les fueron ocasionados unos supuestos “…daños económicos y morales.
Frente a lo anterior, la parte demandada reconviniente, a través de sus representantes, negó y rechazó las alegaciones formuladas en el libelo; manifestando que el incumplimiento de las cláusulas contractuales que se aseveran como violadas en la demanda, es imputable sólo a quienes se presentan como actores en la litis, pues no cancelaron el restante del precio pactado, lo cual supuestamente, debía ser cancelados con el producto de un crédito hipotecario y lo proveniente del Plan de Vivienda de PDVSA. Igualmente, entre otras negaciones, rechazan que la demandada haya ocasionados daños económicos y morales, y que su conducta sea índole delictual, como se afirma en el libelo.
Además, de conformidad con el artículo 365 eiusdem, los apoderados judiciales de la ciudadana MARÍA GIUSEPPINA VANGA ARVELO, reconvienen a los codemandantes IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSÉ NARVÁEZ GONZÁLEZ, todos identificados en las actas procesales, por Resolución del Contrato de opción de compra, basado en lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, fundamentalmente, por el hecho de haber incumplido en el plazo convenido los codemandantes reconvenidos, el pago de la totalidad del precio acordado en el contrato de opción de compra de fecha 23 de abril de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, y anotado bajo el N°. 60, Tomo: 37, de los Libros de Autenticaciones respectivos.
Ahora bien, vistos como han quedado los hechos controvertidos, debido a que las distintas formulaciones efectuadas en el libelo, la contestación de la demanda, la reconvención y la contestación de la reconvención, giran alrededor de los hechos antes determinados; corresponderá revisar para su debida valoración las respectivas fórmulas probáticas de las partes intervinientes, atendiendo para ello la regla de la carga de la prueba establecida en los artículo 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, así como lo previsto en los artículos 507, 508, 509 y 510 del último cuerpo legal antes citado.
Es así como, conforme a lo anterior, se observa de actas que los actores reconvenidos, en fecha 13 de agosto de 2014 (f. 155 al 159, de la Pieza Principal), presentan escrito de promoción de pruebas en el cual, en primer lugar, ratifican los instrumentos precedentemente incorporados al proceso. Es así como inician con la promoción de la reproducción fotostática del documento de propiedad sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra de marras, y por tratarse una reproducción mecánica de un documento público, se reputa como validamente allegado a las actas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, antes de cualquier otra consideración, se trata de una prueba impertinente, pues, el derecho de propiedad que le asiste a la demandada reconviniente respecto dicho bien, no forma parte de los hechos controvertidos en la presente causa. En consecuencia, se desestima la prueba in examine a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Vale acotar que esa misma documental fue promovida por la demandada reconviniente en su escrito de promoción de fecha 11 de agosto de 2014 (f. 135 al 136, de la Pieza Principal); asimismo, promueve la accionada reconviniente el documento propiedad del terreno (f. 141 al 154, de la Pieza Principal), lo que se considera como una prueba igual de impertinente, ya que está dirigida a demostrar un hecho no controvertido en la litis. ASÍ SE DECIDE.
Con los mismos propósitos de demostrar sus afirmaciones de hecho, los codemandantes reconvenidos ratifican en su escrito de promoción de pruebas, en reproducción fotostática, el informe catastral emanado de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cabimas del estado Zulia, que se acompaña al libelo (f. 13 y 14, de la Pieza Principal). Dicha instrumental, además de no ser incorporada al proceso de manera debida, dado que las reproducciones mecánicas sólo son permitidas cunado se trata de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos como tales (Art. 429 CPC), está dirigida a demostrar hechos no contrariados en el sub iudice; por ello, se desestima por impertinente la referida reproducción documental a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Los actores reconvenidos ratifican el documento de opción de compra anexado al libelo marcado con la Letra “B”, otorgado en fecha 23 de abril de 2013, por ante la Notaría Segunda de Cabimas, anotado bajo el N°. 60, Tomo: 37, de los Libros de autenticaciones respectivos, el cual se acompañó en reproducción fotostática. Dicho instrumento se considera el documento fundamental de la demanda, y por ende, de conformidad con el artículo 434 eiusdem, ha debido ser acompañado al libelo.
Por lo expuesto, al haberse otorgado la opción de compra a través de un documento autenticado, lo que no le da el carácter de auténtico o público, se requiere que esa incorporación sea en original o en copia certificada, dado que al efectuares en reproducción fotostática se violenta lo dispuesto en el artículo 429 ibidem, se insiste, por no ser una reproducción de un documento público o privado reconocido o tenido como tal; lo que se ratifica en la sentencia de Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 25 de febrero de 2004, N°. 0081, caso: Isabel Alamo Ibarra vs. Inversiones Mariquita Pérez. C. A.
Vale acotar que los promoventes solicitaron la prueba de informe a la Notaría Segunda de Cabimas, con el objeto que se informara al Tribunal si en los Libros de Autenticaciones respectivos aparecía inserto el documento descrito en el párrafo anterior, cuando lo correcto e idóneo ha debido ser la incorporación de la respectiva instrumental en copia certificada, se insiste, por ser el documento fundamental de la pretensión. De igual modo, se debe indicar que la parte demandada reconviniente también solicitó esa información a través de la promoción de la prueba de informe (Art. 433 CPC); sin embargo, las resultas de dicha probanza son irrelevantes, en virtud que el antes indicado documento de opción de compra fue promovido por la misma demandada reconviniente en copia certificada (f. 151 al 154, de la Pieza Principal).
De acuerdo a lo precedente, basado en el principio de la comunidad de prueba, la citada instrumental será objeto de valoración y sus efectos se extenderán a todas las partes intervinientes; entre otras razones, en virtud que en dicho documento de opción de compra están contenidas las cláusulas contractuales que las partes se establecieron para regular el negocio jurídico por ellas celebrado. Por tal circunstancia, este juzgador se reserva su apreciación judicial para un punto más adelante de esta motiva.
Siguiendo con la valoración de las pruebas constantes en actas, los demandantes reconvenidos ratifican y promueven el documento poder otorgado por la demandada reconviniente a los ciudadanos Daniela Villalobos Sánchez y Natividad Sánchez Castellano. La referida prueba está referida a hechos no controvertidos en el proceso, pues, dichos ciudadanos fueron quienes actuaron en nombre y representación de la accionada reconviniente en la oportunidad de celebrar el contrato de opción de compra de marras. En consecuencia, se desestima la prueba in examine a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Por lo anterior, igualmente se declara la impertinencia de la información solicitada al Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, en relación con el otorgamiento del poder de administración y disposición antes señalado. ASÍ SE DECLARA.
Del mismo modo, los codemandantes reconvenidos ratifican la reproducción fotostática que cursa al folio 26, de la Pieza Principal, marcada “D”, que por no tratarse de alguno de los documentos que se indican en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como aquellos pasibles de ser allegados a las actas de modo mecánico, se considera no válida su incorporación al proceso. Sin embargo, de autos consta que fue promovida la prueba de informe a través de la cual se solicita a BANCARIBE: que suministre la información al Tribunal de la causa sí fueron presentados por los codemandantes reconvenidos los recaudos para la obtención de un crédito hipotecario; sí fue aprobado por esa entidad bancaria el crédito hipotecario solicitado y, que informe sobre el estado actual del referido crédito. La prueba de informe antes señalada, igualmente, fue promovida por la demandada reconviniente en su escrito de promoción, por lo que se hará una estimación conjugada de los resultados respectivos.
En ese sentido, las resultas de la prueba in commento cursan al folio 285 de la Pieza Principal, y se aprecia que en efecto, el crédito hipotecario solicitado por los codemandantes reconvenidos fue aprobado hasta por un monto de BOLIVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000,oo). En consecuencia, se le otorga a prueba in examine todo su valor probatorio a los fines de demostrar la referida aprobación crediticia, el monto o cantidad de dinero objeto de préstamo, y que los mismos debían ser invertidos para la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción de compra que funge como documento fundamental de la presente de las pretensión, así como de la reconvención que conforman el sub iudice. ASÍ SE DECIDE.
En virtud de lo anterior, resulta irrelevantes estimar a los efectos de la definitiva el informe o avalúo técnico promovido por los codemandantes reconvenidos (f. 36 al 55, de la Pieza Principal), con el objeto de demostrar “…el interés y cumplimiento de los trámites para la obtención…”, en lo que respecta al antes referido crédito hipotecario. Asimismo, se insiste, dada la valoración efectuada a las resultas de la prueba de informe examinadas en el párrafo precedente, igualmente, no tiene sentido considerar las siguientes promociones de prueba: a) la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela que cursa entre los folios 56 al 60 de la Pieza Principal, la que además no se trata de medio de prueba alguno; b) el instrumento promovido donde constan los requisitos para la obtención del crédito hipotecario exigidos por BANCARIBE y; c) la copia del proyecto del documento de compraventa con garantía hipotecaria de primer grado. ASÍ SE DECIDE.
En relación con los documentos de opción de compra otorgados con anterioridad al contrato autenticado en fecha 23 de octubre de 2013, es decir, los otorgados en fecha 09 de octubre de 2012 y 14 de noviembre de 2012, y que fueron ratificados en su escrito de promoción de pruebas por los codemandantes reconvenidos; y que a su vez, en torno a los cuales se solicitó la prueba de informe a la Notaría Segunda de Cabimas, tanto por los codemandantes reconvenidos como por la demandada reconviniente, en sus respectivos escritos de prueba; se considera que se trata de medios probatorios irrelevantes, al igual que la constancia del contrato de arrendamiento que cursa en las resultas de la prueba de informe peticionada por la demandada reconviniente (f. 243 al 248, de la Pieza Principal), pues, se refieren a hechos no controvertidos. Además, el documento fundamental de la demanda y de la reconvención, el cual insoslayablemente debe ser objeto de análisis para la solución de la presente controversia, es el señalado ut supra y que fue otorgado por ante esa misma Notaría Pública Segunda de Cabimas, estado Zulia, en fecha 23 de abril de 2013. En consecuencia, se desestiman por impertinentes las probanzas in examine, a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Los codemandantes reconvenidos promueven en su escrito de prueba, fotografías del inmueble objeto del contrato de opción de compra de marras (f. 169 y ss., de la Pieza Principal), en la que según los promoventes, se lee la supuesta promoción que hace para la venta de dicho bien la inmobiliaria UKAS; asimismo, incorporan a las actas las reproducciones de una sentencia judicial dictada por para entonces Tribunal Primero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de esa misma Circunscripción Judicial (f. 176 al 189, de la Pieza Principal); las cuales por ser reproducciones de un expediente judicial, y por ende, se reputa como documento público, se considera validamente allegadas al proceso de conformidad con el artículo 429 ibidem.
Sin embargo, las mencionadas probanzas son inconducentes o no idóneas para demostrar los hechos controvertidos, como son los supuestos incumplimientos de las obligaciones contraídas por los confluctuantes en el contrato de opción de compra de autos; ratificándose esa misma apreciación por lo que atañe a la prueba de informe y a sus resultas, solicitada al Tribunal de Municipio antes mencionado, con el objeto que participe al Tribunal de la causa sobre lo decidió en la tutela jurisdiccional de oferta real y depósito de la cual conoció. En consecuencia, se desestiman las pruebas antes vistas a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
En este orden de ideas, consta al folio 255, de la Pieza Principal, información suministrada al Tribunal de la causa por el Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en cuanto al “…Retracto Legal (cláusula 16 INAVI)…”, como un requisito obligatorio previo a cualquier protocolización sobre inmuebles que hayan sido adquiridos por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), respecto al no interés de dicho organismo sobre el bien objeto de la controversia. La información in examine no contribuye a dilucidar los hechos debatidos con ocasión al cumplimiento del contrato de opción de compra pretendido en el libelo, ni en cuanto la resolución pretendida en la reconvención; pues, sólo se deduce de dichas resultas, se insiste, la obligatoriedad para protocolizar cualquier inmueble que haya sido adquirido del INAVI, de la emisión de la constancia que ese organismo rector de la vivienda no tiene interés alguno en torno al mismo. En consecuencia, se desestiman los resultados en cuestión a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Por lo que se refiere a la prueba de informe en la cual se solicita al Tribunal de la causa pedir información al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), la respectiva respuesta que cursa al folio 254, de la Pieza Principal, en la que se señala al funcionario de la Dirección a la que le corresponde suministrar la información solicitada. Sin embargo, quien decide considera que la información peticionada es irrelevante a los fines de la resolución de la presente controversia, pues con ella no se determina cual de las partes intervinientes en la relación jurídica procesal incurrió en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y que motivó la pretensión, así como la reconvención del sub iudice. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al justificativo de testigo que cursa entre los folios 293 al 297, de la Pieza Principal, se trata de una prueba extra judicial la cual, para su respectivo control probatorio, se requiere ser ratificada en juicio. En ese sentido, los codemandantes reconvenidos promueven las testimoniales de los ciudadanos Milagros Alejandrina Guerra López y Wilberto José Pérez Pírela, identificados en autos, cuyos testimonios constan entre los folios 303 al 306 de la Pieza Principal.
Por lo que se refiere a la primera de las nombradas, su testimonio se considera referencial, pues, al responder a la PRIMERA PREGUNTA que le fue formulada, contesta: “…y aparte de lo que vi (sic) también los comentarios con ella de que el crédito había sido aprobado…” (las negrillas de la sentencia). Como se puede apreciar, no le es dable a este juzgador formar su criterio en torno a la presente controversia, a partir de los “comentarios” que haya podido percibir un testigo; circunstancia que resta credibilidad a la respectiva declaración. En consecuencia, se desestima el testimonio in examine para la definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Por lo que respecta a lo declarado por el testigo Wilberto José Pérez Pírela, igualmente se trata de un testigo referencial que no merece ser tomado en cuenta a los efectos de la definitiva, dado que manifiesta: “…certifico que mi compañero Ivor una vez preocupado por la situación del crédito y la compra venta, me hizo saber…” (las negrillas de la sentencia). En consecuencia, se desestima lo declarado por el testigo in examine. ASÍ SE DECIDE.
Como consecuencia de la valoración de los testigos promovidos por los codemandantes reconvenidos, se desestima a los efectos de la definitiva el justificativo de testigo evacuado por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, estado Zulia, en fecha 08 de agosto de 2014, el cual como se dijo, cursa entre los folios 293 al 297, de la Pieza Principal. ASÍ SE DECIDE.
Por lo que concierne a la prueba de exhibición promovida por los codemandantes reconvenidos, no consta en acta que haya sido evacuada. Asimismo, la constancia que cursa al folio 334 de la Pieza Principal, fue presentada extemporáneamente con los informes de la representación de los codemandantes reconvenidos, por lo que se omite cualquier valoración, dado que no se trata de una prueba privilegiada que pueda ser promovida en esa oportunidad procesal. ASÍ SE DECIDE.
Faltando sólo por valorar las resultas de la prueba de informe promovida por la demandada reconviniente, con el objeto que se solicite a PDVSA datos en torno a sí el codemandante reconvenido, IVOR EGMIDIO RODRÍGUEZ MUJICA, identificado en actas, presentó solicitud de crédito hipotecario por ante dicha empresa; en caso afirmativo, cuál fue la fecha de dicha solicitud; los instrumentos presentados por el antes mencionado ciudadano y, sí fue aprobada esa solicitud crediticia, así como la indicación del monto del financiamiento respectivo.
Las resultas de la información solicitada a PDVSA cursan al folio 316, de la Pieza Principal, y se observa lo siguiente: “En revisión realizada se evidencia que no existe solicitud alguna de Préstamo Hipotecario para Adquisición de Vivienda por parte del ciudadano IVOR RODRÍGUEZ.”. En consecuencia, los resultados in examine serán estimados a los efectos de definitiva. ASÍ SE DECIDE.
Atendiendo como han quedado valoradas las distintas fórmulas probáticas incorporadas al proceso, se observa lo siguiente:
El contrato de opción de compra suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas estado Zulia, en fecha 23 de abril de 2013, anotado bajo el N°. 60, Tomo: 37, de los Libros de Autenticaciones respectivos, el cual como se ha calificado, se trata del documento fundamental de la demanda y de la reconvención, establece en sus cláusulas SEGUNDA y TERCERA, lo siguiente:
“… SEGUNDA: El precio por el cual esta pactada está venta es la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), de los cuales recibe en este acto la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) que es el previo de la presente OPCION DE COMPRA y que serán ajustados al valor total del precio, por lo que adeuda la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo), los cuales serán cancelados una vez aprobado el Crédito solicitado por ante la empresa PDVSA y Crédito Hipotecario. – TERCERA: El lapso de duración del presente contrato de Opción de Compra es por Noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de este documento, con una prórroga de Treinta (30) días continuos. …”.

De acuerdo a las pruebas que de conformidad con las valoraciones han de ser estimadas para la definitiva, se aprecia que la entidad bancaria BANCARIBE, aprobó a los codemandantes reconvenidos un crédito hipotecario hasta la cantidad de BOLÍVARES QUINIENTOS MIL, de acuerdo nominación monetaria de para entonces, a una tasa de interés social del 6.66%. Sin embargo, dicha cantidad, atendiendo el precio acordado en la Cláusula SEGUNDA transcrita ut supra, es insuficiente para cancelar el saldo pendiente del referido precio de adquisición del inmueble objeto de la relación jurídica de promesa bilateral de compra venta.
Ahora bien, de acuerdo a lo expresado en el libelo, los codemandantes reconvenidos, aducen que obtendrían el resto de la cantidad que cubriría la totalidad del precio a través del Plan de Vivienda de PDVSA; lo que a luego alegan haber renunciado, para así cancelar el saldo del antes indicado monto sin recurrir al referido plan habitacional “…con la finalidad de cumplir con lo pactado y obtener la vivienda,…”.
Al respecto, vale acotar que de la información suministrada por la empresa PDVSA (f. 316, de la Pieza Principal), el co-demandante reconvenido IVOR EGMIDIO RODRÍGUEZ MUJICA, identificado en autos, no formuló solicitud del beneficio socio económico del Plan de Vivienda contractualmente convenido por la industria petrolera venezolana con sus trabajadores.
En relación con lo último señalado, es decir, lo referente a las supuestas fuentes de la cual provendrían los recursos para la cancelación del precio acordado en el negocio jurídico de autos; si bien de conformidad con las normas aplicables a los Contratos de Compra Venta de Viviendas dispuestas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°. 40.115, de fecha 22 de febrero de 2013, que fijan las reglas para la formulación e implantación de políticas que favorecen modalidades de pago y créditos accesibles para adquirir y mejorar viviendas, no se podía supeditar a la responsabilidad de una de las partes contratantes el hecho que el desembolso de los recursos para materializar en definitiva la venta del inmueble dependiere de un tercero. No es menos cierto que resulta inoficioso aplicar al sub iudice esa estructura regulativa, pues, en lo concerniente a la obligación de los codemandantes reconvenidos de cancelar el precio con un crédito hipotecario de la entidad bancaria BANCARIBE (Cláusula SEGUNDA), ese compromiso en todo caso fue satisfecho según se desprende de las valoraciones probáticas precedentemente realizadas.
Sin embargo, por lo que respecta a los fondos que, supuestamente, provendrían del Plan de Vivienda de PDVSA, se reitera, consta en actas que dicho beneficio no fue solicitado por el codemandante reconvenido IVOR EMIGDIO RODRÍGUES MUJICA (f. 316); asimismo, como se dijo, los codemandantes reconvenidos manifestaron en el libelo de demanda: “…Mas sin embargo y en aras de cumplimiento, renunciamos al derecho del plan de política habitacional de PDVSA y ofertamos cancelar nosotros dicha cantidad, …”.
Como se evidencia de lo anterior, el cumplimiento total de la obligación de pagar el precio convenido en el contrato de opción de compra, una vez aprobado el crédito por BANCARIBE, como en efecto sucedió, debía ser cancelado por los propios codemandantes reconvenido sin depender del financiamiento externo alguno; por ende, el incumplimiento de la obligación del pago de precio no se puede atribuir al hecho que la responsabilidad desembolso del financiamiento le correspondía a un tercero, en este caso a PDVSA, se insiste, ya que era obligación de los propios codemandantes reconvenidos como lo alegan en su escrito liberal, la cancelación total del saldo pendiente.

De acuerdo a lo anterior, transcurrido el término acordado por los contratantes en la Cláusula TERCERA, cuyo inicio se debe computar desde el 23 de abril de 2013, fecha en la cual fue suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas el contrato de opción de compra del sub iudice; se aprecia que agotado dicho plazo, no existe en autos prueba alguna por parte de los codemandantes reconvenidos de que, efectivamente, dieron cumplimiento de las obligaciones por ellos contraídas, se insiste, en cuanto al pago del saldo del precio consensuado en la antes citada Cláusula SEGUNDA.
Por lo expuesto, mal pueden los accionantes reconvenidos invocar el artículo 1.167 del Código Civil, pues para exigir lo pretendido en el libelo, es decir, el cumplimiento del contrato bilateral de opción de compra de marras, han debido ejecutar sus respectivas obligaciones contractuales; estructura contingente que de conformidad con la regla de la carga de la prueba, se reitera, no fue demostrada a través de la respectiva fórmula probática allegada a los autos.
En ese sentido, se deduce de actas que los codemandantes reconvenidos no acataron lo previsto en el artículo 1.160 eiusden, según el cual los contratos deben ejecutarse conforme lo expresado en ellos en base a la buena fe, asumiendo todas las consecuencias que derivan de dicha relación jurídica según la equidad, los usos y lo legalmente establecido; lo que los hace ser ley entre las partes, y por ende, gozar de intangibilidad (Principio de Intangibilidad de los Contratos).
Por otra parte, como consecuencia del incumplimiento culposo o no justificado de los demandantes reconvenidos de sus obligaciones contractuales de índole bilateral, concretamente, las referidas en la Cláusula SEGUNDA del contrato de opción de compra in examine, es decir, el pago del precio acordado para la venta del inmueble objeto negocio jurídico, lo que ha debido efectuarse, se insiste, en el plazo convenido en la respectiva Cláusula TERCERA; conduce a este juzgador en reconocer el derecho que de conformidad con el artículo 1.167 ibidem, le asiste a la demandada reconviniente, ciudadana MARÍA GIUSEPPINA VANGA ARVELO, identificada en las actas procesales, a reconvenir la Resolución del Contrato de opción de compra causa de la presente relación jurídico procesal. Por lo anterior, dicha pretensión debe ser declarada procedente en derecho, se enfatiza, en lo que atañe en concreto a la resolutoria contractual; en correspondencia con los resultados de las distintas probanzas que han sido debidamente apreciadas en esta motiva.
Sin embargo, por lo que concierne a la penalización prevista en el contrato, y que alcanza el VEINTE PORCIENTO (20%), de la suma recibida y especificada en la Cláusula SEGUNDA; debe aseverarse que de conformidad con la normas citadas ut supra para la formulación e implementación de políticas que favorecen modalidades de pago y créditos accesibles para adquirir viviendas (Gac, Ofic.. N°. 40.114, del 22-02-2013), la referida cantidad se considera parte de una cláusula excesiva o exorbitante; pues esa penalidad no puede se superior al DIEZ PORCIENTO (10%). Por ello, en el sub iudice debe limitarse la ejecución de la penalidad en cuestión hasta el monto antes indicado, de manera de satisfacer las regulaciones de formulación e implementación dispuestas en la antes citada Gaceta oficial de República Bolivariana de Venezuela, N°. 40.115, de fecha 22 de febrero de 2013. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, soportado en lo antes expresado, deben decaer los codemandantes reconvenidos en la adosada pretensión indemnizatoria de exigir la reparación de unos supuestos daños económicos y morales, los cuales tendrían, necesariamente, que devenir del incumplimiento contractual atribuido en el libelo a la demandada reconviniente, y como se dijo, no resultó comprobado en autos.
En consecuencia, fundado en los razonamientos explanados en estas consideraciones, ineludiblemente, en la dispositiva que corresponda se declarará: PARCIALMENTE CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida contra la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en la ciudad de Cabimas, en fecha 20 de abril de 2016. Por ende, queda MODIFICADO el fallo apelado. ASÍ SE DECIDE.

EL FALLO.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

• PARCIALMENTE CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida por la profesional del derecho Mireya Ramones Vidal, en su carácter de apoderada judicial de los codemandantes reconvenidos, ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSE NARVAÉZ GONZÁLEZ, ya identificados en actas, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en la ciudad de Cabimas, en fecha 20 de abril de 2016.
• SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de compra incoada por los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSÉ NARVAÉZ GONZÁLEZ, contra la ciudadana MARÍA GIUSEPPINA VANGA ARVELO, todos debidamente identificados en las actas procesales.
• PARCIALMENTE CON LUGAR, la reconvención que por Resolución de Contrato incoara la ciudadana MARÍA GIUSEPPINA VANGA ARVELO, identificada en actas, contra los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSÉ NARVAÉZ GONZÁLEZ, ambos igualmente identificados en autos.
• QUEDA MODIFICADO el fallo apelado.

En virtud de lo decidido, en cuanto las generalidades de ley, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas procesales a los ciudadanos IVOR EMIGDIO RODRÍGUEZ MUJICA y ADRIANA JOSÉ NARVAÉZ GONZÁLEZ, identificados en autos}, por haber resultados totalmente vencidos en su pretensión por Cumplimiento de Contrato de opción de compra, incoada contra la ciudadana MARÍA GIUSEPPINA VANGA ARVELO, igualmente identificada en actas.
Dado lo decidido en esta superior instancia, no existe condenatoria en cuanto las costas que establece el artículo 281 eiusdem.

REGISTRESE y PUBLIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los veinticuatro (24) día del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JOSE GREGORIO NAVA.
LA SECRETARIA TITULAR,

MARIANELA FERRER GONZALEZ.
En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20pm) previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.
LA SECRETARIA TITULAR,

MARIANELA FERRER GONZALEZ.
JGN/.